polo audiovisual do rio de...

Polo Audiovisual

do Rio de Janeiro

Premissas Usadas para Período

de 30 Anos

PREFEITURA DA CIDADE DO RIO DE JANEIRO SECRETARIA ESPECIAL DE CONCESSÕES E PARCERIAS PÚBLICO-PRIVADAS COMISSÃO ESPECIAL DE LICITAÇÃO

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I. SUMÁRIO EXECUTIVO

O Rio de Janeiro é hoje um dos principais polos de produção audiovisual do país, é

base de produção de grandes emissoras de televisão aberta, sede da maior programadora

de televisão por assinatura, principal centro de produção cinematográfica e possui uma

vasta rede de empresas e órgãos governamentais interligados que completam seu arranjo

produtivo audiovisual.

Nos próximos anos um imenso volume de investimentos, nacionais e internacionais,

será destinado à produção audiovisual brasileira. A cidade do Rio tem capacidade de atrair

grande ou maior parte destes investimentos, uma vez que possua significativa base

instalada de empresas que prestem serviços à produção audiovisual na cidade.

Com este objetivo o município do Rio de Janeiro elaborou um projeto que tem como

principal objetivo ampliar significativamente a oferta de estúdios e demais serviços de

produção, potencializando o Polo de Cine e Vídeo da Barra da Tijuca.

Para alcançar este objetivo o município pretende contar com o suporte da iniciativa

privada.

As premissas básicas do projeto são:

O concessionário será responsável pela reforma de todos os estúdios e das

demais áreas comuns do polo existentes.

O concessionário será responsável pela ampliação do número de estúdios e

demais instalações voltadas à atender serviços de produção, conforme requisitos

mínimos determinados no respectivo projeto.

O concessionário será responsável por todo investimento necessário para

implementação do projeto.

O concessionário será responsável pela gestão do Polo de Cine e Vídeo da Barra

da Tijuca pelo período determinado na concessão.

Assim, são apresentados a seguir cenários que exemplificam o potencial de

demanda pelos serviços de produção e as principais premissas da modelagem

financeira referencial.


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II. JUSTIFICATIVA

A indústria audiovisual carioca de produção independente passa por um momento de

forte aquecimento devido à combinação de um arranjo produtivo local estabelecido na

cidade a políticas federal, estadual e municipal de financiamento à produção independente,

às oportunidades geradas pela nova lei que regula o mercado de TV por Assinatura e aos

grandes eventos que a cidade irá sediar nos próximos anos. Neste cenário a cidade esbarra

em uma forte carência de complexos de estúdios e demais serviços voltados à produção

audiovisual independente.

A cidade do Rio de Janeiro é um dos principais polos de produção audiovisual no

país, tendo desenvolvido suas competências devido aos agentes econômicos estabelecidos.

Nela estão situados agentes de todos os elos da cadeia, tanto do segmento de televisão

como de cinema, e ainda de todos os serviços associados à produção audiovisual, inclusive

órgãos de regulação, fomento e financiamento federais.

O diagrama a seguir apresenta o arranjo produtivo local audiovisual carioca de forma

resumida.

Interação entre os agentes do setor audiovisual carioca


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Fonte: O Sistema Produtivo e Inovativo Local de Audiovisual do Rio de Janeiro (RedeSist,

SEBRAE e Instituto de Economia UFRJ).

Este ambiente de mercado associado à elevação do financiamento para a produção

independente cinematográfica brasileira, pelas distintas esferas governamentais nos últimos

anos, permitiu que o Rio de Janeiro se tornasse o principal centro de produção

cinematográfica do país.

O gráfico abaixo, que apresenta a evolução do número de filmes lançados e o

percentual de público alcançado, explicita esta situação.

Evolução dos filmes cariocas lançados


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Em setembro de 2011 foi sancionada a Lei 12.485 que regula os serviços de TV por

assinatura, dentre suas principais características estão a abertura de espaço de exibição à

produção nacional neste segmento de mercado e ampliação do volume de recursos

disponíveis para investimento em conteúdo de produção audiovisual independente.

Dentre as novas perspectivas para o setor audiovisual brasileiro de produção

independente de televisão pode se destacar:

Cota de conteúdo nacional de produção independente em horário nobre;

Cota de canais nacionais;

Estimativa de 2.000 horas de conteúdo por ano para atender a demanda

gerada;

Investimento adicional estimado do Governo Federal de até R$ 400

milhões/ano;

Este novo paradigma do mercado de produção independente, cuja implantação será

gradativa a partir de 2013 até 2015, promoverá um processo de crescimento no setor até

hoje nunca visto, de forma que entre 2012 e 2016 o volume de investimento federal no

mercado de produção independente de televisão poderá alcançar um crescimento anual de

44%.

50% 56%

42% 48% 51%

69%

96% 90% 86%

91%

2008 2009 2010 2011 2012

Filmes Cariocas Lançados Público de Filmes Cariocas


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Fonte: ANCINE

Elaboração: RioFilme

Os investimentos não deverão ficar por conta exclusivamente da esfera pública, em

todos os países que passaram por um processo de regulação similar as emissoras de

televisão também passaram a investir gradativamente em produção independente.

Atualmente as emissoras de televisão inglesas e italianas investem em média,

respectivamente, 45% e 23% de seu faturamento bruto em produção independente.

Fonte: Projeto Intermeios


Observando a estimativa de projeção de faturamento para o segmento de televisão e

considerando que ao menos 1% deste valor seja destinado à produção independente é


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possível identificar que o investimento entre 2011 e 2016 passará por um processo de

revolução, podendo alcançar uma taxa de crescimento anual de 72%.

Fonte: ANCINE e Projeto Intermeios


Associado a este processo de crescimento da produção audiovisual independente

proveniente de investimentos locais, os grandes eventos internacionais que a cidade

recebeu e receberá nos próximos anos, ampliarão ainda mais a demanda por serviços de

produção audiovisual dentre os quais a locação de estúdios.


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III. SITUAÇÃO ATUAL

O Polo Rio de Cine, Vídeo e Comunicação situa-se na Avenida Embaixador Abelardo

Bueno no. 477, Jacarepaguá (RA XVI / AP 4), no lote 1 da quadra III do PAL 44.910, que

possui 57.570,69 m2.

IV. SITUAÇÃO PROPOSTA

A maioria das edificações principais está conservada, foram considerados reparos

internos e pintura externa. O estúdio 11 deverá ser completado, instalando-se a proteção

acústica, o sistema elétrico e o sistema de ar condicionado. O sistema de ar condicionado

em si precisa ser reestudado, especialmente a central de água fria: trocar o maquinário

antigo por um mais novo ou descentralizar o sistema, de forma que cada estúdio seja

climatizado de forma independente. A administração deverá ter o telhado revisto e as


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mantas de coberturas substituídas. Das edificações secundárias, aquelas construídas

durante a ECO-92, poderão ser demolidas ou realocadas, se necessário. O restaurante

deverá ter seu telhado substituído, seus pisos e paredes internos recuperados e os

equipamentos da cozinha substituídos.

V. ORÇAMENTO DE OBRAS CIVIS

O Projeto contempla a construção de 8 (oito) novos estúdios de gravação de média

capacidade, com os respectivos vestiários, sanitários e camarins, além de área destinada à

instalação de lojas e novas produtoras, de acordo com o projeto (ANEXO I). Para tanto, o

valor orçado é de R$ 55.074.326,21 (cinquenta e cinco milhões setenta e quatro mil

trezentos e vinte e seis reais e vinte um centavos) tendo como mês de referência abril/2014.

Os custos foram apurados mediante pré-orçamento para as construções novas e

serviços de reforma.

Foi desenvolvido um pré-orçamento para a reforma geral do Estúdio 11, que requer a

construção de fundações e a segunda parede. O valor por m2 foi aplicado ao Estúdio 09, que

possui as mesmas características. Para os demais estúdios aplicou-se o custo por m2 do

pré-orçamento desenvolvido para o Estúdio 11, descontado o valor das fundações.

Para calcular o custo da reforma das oficinas, do prédio da administração e do

restaurante foram utilizadas como base valores das experiências pretéritas.

VI. PREMISSAS REFERENCIAIS USADAS NO ESTUDO FINANCEIRO DE

RETORNO (TIR)

a. Receitas: Áreas Disponíveis em Estúdios para aluguel

Para o cálculo da receita bruta foi considerado, percentual de áreas disponíveis

para aluguel: de 39,15% no ano 1, de 59,15% no ano 2, 74,15% no ano 3 e


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94,15% nos anos seguintes, considerando se que 150.000 m2 ou 5,85% das

áreas disponíveis para aluguel, serão cedidas gratuitamente para pequenas

produtoras a serem designadas pela Rio Filme.

As estimativas das áreas usadas para previsão de receitas estão na tabela abaixo:

Anexo1

UTILIZAÇÃO DAS ÁREAS Existente Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4-30

(Estúdios + apoio construído)m²

5.208

6.648

8.088

10.008

10.008

Outras áreas construída para locação m²

2.300

2.640

3.151

4.002

4.002

Metragem Estimada disponível para aluguel 45% 65% 80% 100%

% Área disponível para Rio Filme 5,85% 5,85% 5,85% 5,85%

% Área usada para estimar Receita 39,1% 59,1% 74,1% 94,1%

Superfície Estúdio Alugada

2.602

4.784

7.420

9.422

Superfície Outras áreas para aluguel

1.188

2.048

3.202

4.002


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b. Receitas: Valores de Aluguel Salas Comerciais

A área disponível para aluguel segundo a estimativa da RioUrbe será no final

do projeto de 4.002 m2 ( Anexo I).

Serviço de Patrimônio da Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro levantou os

valores de aluguéis de salas comerciais na região da Abelardo Bueno e o

valor estimado ficou entre R$ 50,00 e R$ 70,00 reais por m2 por mês,

dependendo principalmente de idade da construção e do tamanho da sala.

Como as salas estarão reformadas foi utilizada a média dos dois valores: R$

60,00 por m2. Em 12 meses foi utilizado o valor de R$ 720,00/m2.

c. Receitas: Valor de Aluguel Estúdios

A área final para aluguel segundo a estimativa da RioUrbe será de 10.008 m2

( Anexo I).

Com informações obtidas do Rio Filmes, que nos enviou estudos recebidos

em outubro de 2013, que estão anexas;

Obtiveram-se os valores de aluguéis pela média ponderada dos espaços dos

Estúdios em m2 e dos preços de aluguel, por metro quadrado.

Nestes custos estão incluídos todos os custos de áreas para apoios

necessários para o uso dos espaços.

Usando os dados do estudo de levantamento feito pelos Estúdios Quanta (final

de Setembro de 2013) e da empresa LOC (Outubro de 2013), atualizados para

abril de 2014, para coincidir com o orçamento da reforma e construção de

novos estúdios enviados pela RioUrbe.


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Abaixo a discrição dos estúdios feitos pela Quanta e pela LOC e cálculo do

preço médio ponderado para o aluguel dos estúdios;

Polo Cine Vídeo Qtde m

2

Estúdios

Total m2

Qtde Estúdios

2 1.200 m2 2.400

12 600 m2 7.200

0 400 m2 -

2 204 m2 408

16 Total Final 10.008

8 Existentes 5.208

Pesquisa Estúdios Quanta

Pesquisa LOCAL

Qtde m2

Estúdios Diária Aluguel/m2

Qtde m2 Estúdios Diária Aluguel/m2

1.256 m2

14.000 11,15

0 m2

-

570 m2

7.000 12,28

600 m2

5.000,00 8,33

330 m2

5.000 15,15

400 m2

4.000,00 10,00

204 m2

3.000 14,71

120 m2

1.000,00 8,33


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Valor Médio Aluguel Estúdio

m2 Estúdios Diária Aluguel/m2

1.200 m2 13.376 11,15

600 m2 6.184 10,31

400 m2 5.030 12,58

204 m2 2.350 11,52

Média Ponderada Aluguel por m2

IPCA out/13 10,56

1,048 04/2014 11,07


13

Abaixo, copia das Empresas Quanta e Local


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Para o cálculo da projeção da receita anual, foram considerados 241 dias no

ano para efeito de aluguel (dias úteis do ano: 256), pois 15 dias uteis ficarão a

disposição do Rio Filmes (5,85% do total), para serem utilizados por

Produtores Independentes.

d. Receitas Acessórias

Foram consideradas como receitas acessórias 10% das receitas de

alugueres.

e. Investimento: Financiamento BNDES

Do total do investimento a ser feito em dois anos, para efeito do estudo foi

utilizado para 50% do total do investimento, um empréstimo a ser aplicado

através do Banco Nacional de Desenvolvimento Social- BNDES, que possuiu

uma linha especial de financiamento para atividades de Cultura, o PROCULT,

com juros de 6% ao ano (TJLP + 1,00), 2 anos de carência, e prazo de

pagamento de 8 anos.

Estão previstos os investimentos em 3 anos num total de mínimo de R$

55.074.326,21 (cinquenta e cinco milhões setenta e quatro mil trezentos e

vinte e seis reais e vinte um centavos), de acordo orçamento elaborado pela

RioUrbe


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f. Despesas Operacionais

Foram considerados como despesas operacionais (Sem IPTU e Aluguel), o valor

médio aproximado de 42% das Receitas Liquidas, de acordo informações

levantadas pela Empresa Local:

Despesas Variáveis Segundo Informações da

LOCAL Percentual

Valor Fixo

Ano

Valor Fixo

Corrigido Ano

Pequenas reformas, dedetização, consertos. 8% IPCA

Agua e Luz 11%

Segurança ( portaria, alarme, câmeras) 240.000 251.459

Pessoal 10%

Encargos sobre pessoal 10%

Informática , Divulgação, Comunicação 1%

Material de Consumo (Agua, café, limpeza, papel) 2%

Total 42% 240.000

251.459


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g. Despesas com Depreciação

Para cálculo do IPTU, o valor usado foi o de 2015 informado pelo

Levantamento informado pela Secretária de Patrimônio de acordo anexo,

alterado pelo acréscimo proporcional de área para cada ano.

Polo Cine Vídeo: Avenida Embaixador Abelardo Bueno, 2001, (Lote 01 do PAL

44.910)

Inscrição imobiliária: 3.000.653-3

IPTU 2015: R$ 1.015.606,00

Taxa de Lixo: R$ 949,00

Valor Venal: R$ 30.775.943,00

UTILIZAÇÃO DAS ÁREAS Existente Ano 1 Ano 2 Ano 3 Ano 4-30

ÁREA TOTAL COM ACRÉSCIMO 7.508 9.288 11.239 14.010 14.010

% de acréscimo área construída 0% 24% 50% 87% 87%

Valor IPTU 2015 1.015.606 1.256.440 1.520.298 1.895.131 1.895.131

Taxa de Lixo 2015 949 1.174 1.421 1.771 1.771

Total de IPTU Anual 1.015.606 1.256.440 1.520.298 1.895.131 1.895.131

Foi considerado o período de 20 anos a partir do primeiro ano, para efeito de

depreciação do Investimento.


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h. Premissas de Impostos

Os seguintes impostos foram considerados na análise econômico-financeira:

PASEP/COFINS

o Base de cálculo:

Receita Operacional: 100%

Receita Acessória: 100%

o Alíquota: 9,25%

ISS

o Base de Cálculo:

Receita Operacional: 100%

Receita Acessória: 100%

o Alíquota: 5%

Imposto de Renda de Pessoa Jurídica (IRPJ)

o Base de Cálculo: EBT (Lucro antes de Imposto de Renda)

o Alíquota:

15% para EBT <= R$ 240.000,00

10% para EBT excedente de R$ 240.000,00

Contribuição Social sobre Lucro Líquido (CSLL)

o Base de Cálculo: EBT (Lucro antes de Imposto de Renda)

o Alíquota: 9%

VII. RESULTADO DA PROJEÇÃO FINANCEIRA DO PROJETO

Considerando se o prazo de concessão de 30 anos, e, uma taxa de retorno de

12% ao ano (TIR), os resultados dos alugueis serão:

Nos três primeiros anos: R$ 150.000,00 (Cento e cinquenta mil reais) por mês.

Nos anos seguintes: R$ 471.394,50 (Quatrocentos e setenta e um mil reais

trezentos e noventa e quatro reais e cinquenta centavos) por mês.


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Estudo de Viabilidade Polo Cine Video por 30 Anos

Previsão 2015 2016 2017 2018 Até = 2044

Superfice

de Estudio

Disponivel

2.602 m2 4.784 m2 7.420 m2 9.422 m2 Até = 9.422

m2

Percentual

Área

Utilizada

39,15% 59,15% 74,15% 94,15% Até = 94,15%

Total Aluguel Polo Cine Video

Mensal Anual Total

439.255 5.271.061 58.131.818

Valor

Presente -

Arrecadação da

Prefeitura 252.108.951

TIR 12,00%

ISS 39.016.264

TIR do

Projeto 12,00%

IPTU 54.960.869

Aluguel RioUrbe 158.131.818

Aluguel Ano 1 Ano 3 em diante Media

Aluguel Mês 150.000 471.394,50

439.255

Aluguel Ano 1.800.000 5.656.734


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Observação:

Estes valores estão compatíveis com a avaliação feita em 22 de março de 2013,

pela Secretária de Patrimônio da Prefeitura do Rio de Janeiro, que tomou como

base como bases imóveis potencialmente comparáveis nas regiões adjacentes e

encontrou um valor estimado de aluguel mensal equivalente a R$ 318.000,00

(trezentos e dezoito mil reais).

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