plano de negócios - global offices

INPG INSTITUTO NACIONAL DE PS-GRADUAO CURSO DE ESPECIALIZAO EM GESTO ESTRATGICA DE NEGCIOS

EMPREENDEDORISMO

PLANO DE NEGCIOS:

GLOBAL OFFICES EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS LTDA

Cristina Queiroz Paim ([email protected]) Fernando de Magalhes Ambrsio ([email protected]) Rafael de Carvalho Ferreira Leite ([email protected])

ATENO!Este trabalho foi desenvolvido para a concluso da cadeira EMPREENDEDORISMO do curso de Ps Graduao em Gesto estratgica de Negcios, do INPG Instituto Nacional de Ps Graduao. Os dados contidos neste trabalho so fictcios e de forma alguma representam a realidade, inclusive os nomes das empresas aqui apresentados. Qualquer semelhana com fatos reais mera coincidncia. Nenhuma das informaes deve ser utilizada para qualquer fim sem a prvia autorizao de um dos autores.

So Jos dos Campos Setembro/2010

PLANO DE NEGCIOS

2

1 Sumrio Executivo 1.1 - Projeto do Plano Construo de um empreendimento imobilirio comercial contendo salas, lojas e reas comuns. O mercado alvo so empresas de pequeno e mdio porte, profissionais liberais e investidores do mercado imobilirio. Campanhas de divulgao sero focadas no pblico alvo. 1.2 - Responsveis e as competncias A empresa FCR Empreendimentos Imobilirios Ltda. constituda por trs scios, onde cada scio responsvel por uma rea de negcios, sendo essas reas: Administrativo-Financeira, Executiva e Tcnica. Como empresa incorporadora, a contratao de empresas dos seguintes setores ser necessria: empresa de construo civil empresa jurdica empresa contbil empresa imobiliria empresa de licenciamento empresa de arquitetura empresa de marketing Alm dessas empresas parceiras, tambm ser contratada uma seguradora para execuo do empreendimento. 1.3 - Os produtos, os Servios e a Tecnologia Prope-se a construo de um empreendimento imobilirio comercial de alto padro, com salas comerciais de 33 a 49 m2 e lojas de 50 a 65 m2, com possibilidade de juno para aumento da rea til. O empreendimento ter 6 pavimentos, incluindo o trreo e a cobertura, sendo que no trreo e no mezanino ficaro as lojas, e o ltimo pavimento ser de uso comum. Haver 2 nveis de estacionamento no subsolo, com possibilidade de concesso para empresa de estacionamento rotativo (vallet). A escolha da Av. Cidade Jardim para a localizao do empreendimento se deve ao fato de ser uma regio comercial, e ter proximidade com as principais rodovias da regio do vale do Paraba. 1.4 - Mercado potencial Projeta-se o crescimento da regio do vale do Paraba e conseqente estabelecimento de vrias empresas para essa regio. A cidade de So Paulo j est saturada e por isso os empresrios esto buscando cidades prximas para se estabelecer. Pela sua localizao, no centro do eixo Rio - So Paulo, e prxima dos principais aeroportos e portos do Brasil, So Jos dos Campos mostra-se estratgica e com potencial de crescimento para os prximos anos.

GLOBAL OFFICES FCR EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS LTDA.

PLANO DE NEGCIOS

3

O investimento em empreendimentos imobilirios considerado slido e rentvel neste atual momento do cenrio global. Alm disso, alguns investidores esto saindo do mercado de renda varivel e buscando investimentos mais slidos e rentveis. 1.5 - Previso de Vendas O mercado imobilirio est aquecido e existem poucos empreendimentos imobilirios comerciais na regio de So Jos dos Campos. Estima-se que 80% do empreendimento ser vendido no lanamento e na primeira semana de vendas. Meio andar ser reservado para os proprietrios do empreendimento estrategicamente. As vendas sero feitas atravs de parcerias com imobilirias. Os corretores sero treinados para um bom atendimento aos clientes, potenciais compradores. 1.6 - Ameaas, Oportunidades, Foras e Fraquezas Foras: Empreendimento de alto padro Necessidade do mercado Comprometimento dos scios Experincia em empreendimentos imobilirios de menor porte Fraquezas: Empresa nova no ramo de empreendimento imobilirio comercial Alta dependncia terceiros de servios de

Oportunidades: Mercado aquecido Localizao privilegiada

Ameaas: Instabilidade da economia global Outras incorporadoras perceberam a necessidade Poltica


PLANO DE NEGCIOS

4

2 Descrio Geral da Empresa Empresa no ramo de empreendimentos imobilirios, a FCR Empreendimentos Imobilirios Ltda. foi constituda a partir da viso de trs amigos e engenheiros, que observaram no mercado do vale do Paraba, especificamente a cidade de So Jos dos Campos, o potencial de retorno de um empreendimento imobilirio comercial no bairro Jardim Satlite, regio com alto crescimento. A Empresa com parcerias importantes e slidas nas reas de Arquitetura, Construo Civil, Jurdica e Marketing, est lanando o seu mais novo empreendimento o Global Offices, com salas e lojas comerciais de 33 a 49 m2 e lojas de 50 a 65 m2 para atender as diversas necessidades das empresas, profissionais liberais e/ou investidores. 2.1 - Viso da Empresa: ALCANAR PROJEO NA REGIO DO VALE DO PARAIBA CONQUISTANDO O STATUS DE CONE DO MERCADO DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIRIOS DE SALAS COMERCIAIS. 2.2 - Misso da Empresa: DESENVOLVER, CONSTRUIR E COMERCIALIZAR EMPREENDIMENTOS DE SALAS COMERCIAIS INCORPORANDO AS MAIS MODERNAS TCNICAS E TECNOLOGIA CONTRUTIVAS, INCLUINDO PROCESSOS DE AUTOSUSTENTABILIDADE. 2.3 - Regime Jurdico: Sua forma jurdica de sociedade limitada de acordo com o decreto-lei n. 3708 de 10.10.1919. A Sociedade tem a denominao social: FCR Empreendimentos Imobilirios Ltda. e ser por tempo indeterminado, sendo sua sede social localizada a Av. So Joo, 333 Cj. 1010 Jardim Esplanada, na cidade de So Jos dos Campos no estado de So Paulo, podendo abrir filiais em todo o territrio nacional e/ou exterior. O Capital Social de R$ 1.000.000,00 (um milho de reais) dividido em cotas totalmente integradas conforme descrito abaixo: NMERO DE COTAS 400.000 300.000 300.000 1.000.000.000 VALOR UNITRIO DAS COTAS 1,00 1,00 1,00 1,00 TOTAL EM REAIS (R$) 400.000,00 300.000,00 300.000,00 1.000.000,00

SCIOS Rafael de Carvalho Ferreira Leite Cristina Queiroz Paim Fernando de M. Ambrsio TOTAL 2.4 - Parcerias:


PLANO DE NEGCIOS

5

Destacamos como parceiras as empresas abaixo em suas devidas reas de atuao: Construo Civil: WCC construtora S/A. Empresa com 20 anos de experincia em construo civil e tem em seu portflio mais de 15 prdios comerciais entregues na regio de So Paulo Capital. Ser responsvel por toda a parte civil. rea Jurdica: FRJT Advogados Associados. Empresa com 10 anos de experincia, trabalhando com diversas empresas empreendedoras na regio do vale do Paraba e especialista em contratos de construo e venda de empreendimentos imobilirios. rea Contbil: LPC Assessoria Contbil. Empresa com 35 anos de experincia e competncia, voltada construo civil. rea Imobiliria: TRI Imobiliria do Vale. Empresa com 13 anos de experincia na venda de novos empreendimentos. rea de Licenciamento: LICENT assessoria em licenas. Empresa de Engenharia voltada para rea de licenciamento junto aos rgos Municipais, Estaduais e Federais, credenciada no CREA. rea de Arquitetura: R&R Arquitetos associados. Empresa com mais de 20 anos no mercado de empreendimentos imobilirios de prdios com salas e lojas comerciais. rea de Marketing: 3W Consultoria em Marketing Associados. Empresa com mais de 10 anos desenvolvendo o marketing para empreendimentos comerciais. 2.5 - Projeo Financeira: Baseado na necessidade destes modelos de empreendimento na regio do Vale do Paraba, principalmente a cidade de So Jos dos Campos, temos a previso de vendas de 80% das salas e lojas logo nas primeiras semanas do lanamento e as unidades restantes, no perodo de no mximo 6 meses aps o incio das obras.


PLANO DE NEGCIOS

6

3 Plano de Marketing e Comercializao 3.1 - Anlise do Mercado um mercado de potenciais investidores ou usurios, pois a regio do vale do Paraba uma regio industrial, com vocao econmica e grande capacidade de crescimento. A segmentao do mercado em salas comerciais de 33 a 49 m2 e lojas de 50 a 65 m2 visa atender um pblico empreendedor de pequeno e mdio porte, pois h possibilidade de juno de vrias salas. Assim atingimos no somente os profissionais liberais e pequenos empresrios, mas tambm os investidores. Em So Jos dos Campos estima-se que existam hoje 11 mil imveis residenciais e comerciais, prontos ou em construo. E como o fluxo de investimento estrangeiro tem crescido muito e o nmero de lanamentos programados ainda pequeno, existe uma grande demanda por imveis comerciais. Atravs de pesquisa de mercado, levantou-se o preo de venda unitrio (por m) para imveis comerciais que varia de R$ 3.800,00 a R$ 4.200,00. Nossa expectativa captar cerca de 5% do mercado de imveis comerciais em So Jos dos Campos durante o perodo do empreendimento, que de 3 anos e 6 meses. Alm disso, pretendemos evoluir para 15% do market-share nos prximos 5 anos, com futuros lanamentos. Como benefcios agregados ao nosso produto, podem-se destacar: prdio de arquitetura moderna e de alto padro, com boa segurana e elevadores diferenciados; boa localizao, prximo ao shopping Vale Sul, regio de bancos e acesso s principais rodovias que cortam a regio do vale do Paraba; salas comerciais climatizadas com possibilidade de aumento da rea; construo de relacionamentos de longo prazo, nos quais se ganha uma empatia criada nos momentos de prestao do servio. 3.2 - Concorrncia Os concorrentes mais importantes nesse segmento de mercado so as incorporadoras que trabalham com salas comerciais e lojas de pequeno porte. Entre elas podemos destacar algumas: - Construtora Tecnisa (empreendimento lanado New Worker Tower) - Fernandez Mera Negcios Imobilirios (empreendimento Side Vale Offices) - Helbor Empreendimentos S.A. (empreendimento Helbor Offices) - KDM empreendimentos imobilirios Ltda (empreendimento Edifcio Osvaldo Cruz) - Conpura Construtora e Incorporadora Ltda - Correa Lima Construtora e Incorporadora - Rossi Residencial S.A. A tendncia desse mercado de grande crescimento, e por isso apesar da consolidao das empresas concorrentes, h espao suficiente para ganharmos a preferncia de muitos clientes.


PLANO DE NEGCIOS

7

3.3 - Estratgias de Marketing Nosso grande diferencial a determinao das necessidades, desejos e exigncias do mercado, adaptando as prticas de construo, promoo e comercializao para satisfazer de forma mais responsvel, efetiva e relacional do que as empresas concorrentes. Tambm priorizamos a identificao e imagem de credibilidade, aumentando o grau de confiana e carinho pelos clientes. Como estratgia optou-se pela criao e manuteno de um website para a divulgao do empreendimento, permitindo interagir com o cliente de uma forma rpida e conveniente, inserindo tambm os nomes de parceiros (sob a forma de banners, por exemplo) em retribuio aos servios recebidos. Tambm necessria a veiculao nos principais jornais da regio do Vale do Paraba e em So Paulo, alm de impresso de folders e folhetos para distribuio em empresas e em pontos comerciais estratgicos. Participao na Construvale 2011 (Feira da Construo Civil, Arquitetura e Negcios Imobilirios em So Jos dos Campos) e no SISP (Salo Imobilirio de So Paulo), para promoo e exposio da marca, visando o aumento do nmero de negcios. As vendas sero realizadas efetivamente atravs da parceria feita com as imobilirias. Estuda-se futuramente uma associao Aconvap, que uma associao civil, sem fins lucrativos e de utilidade pblica que tem como finalidade efetuar estudos, coordenao e representao de seus associados, colaborando com poderes pblicos e lutando pelos interesses e solidariedade de todas as empresas construtoras, prestadoras de servio, incorporadoras, imobilirias e administradoras de condomnios do vale do Paraba.


PLANO DE NEGCIOS

8

4 Projeto de Viabilidade Econmica e Financeira A anlise financeira executada para o empreendimento e apresentada abaixo foi feita considerando-se:

Empreendimento Imobilirio Salas Comerciais e Lojas Cidade: So Jos dos Campos, SP Padro da construo: Alto Dimenses da construo: o 7.200 m de rea comercializveis, entre lojas e salas comerciais; o 9.000 m de estacionamentos no subsolo Tempo total previsto do empreendimento: 3 anos e 6 meses Tempo previsto para o lanamento do empreendimento: 8 meses (tempo necessrio para a aprovao da obra, projeto e licenas necessrias)

Todas as estimativas de custos abaixo apresentadas foram feitas a partir de experincia prvia, e de benchmark com o mercado. Todos os valores apresentados esto expressos em R$ (reais brasileiros). O terreno adquirido para a construo do empreendimento localiza-se no Jardim Satlite, s margens da avenida Cidade Jardim, e atualmente possui casas construdas. Estas devero ser demolidas para a construo do empreendimento. Para tanto, uma empresa de demolio e terraplanagem ser contratada.CUSTOS FIXOS - TABELA 1 VALOR TOTAL (R$) Terreno para construo do empreendimento 710.000,00 Custos de preparao do terreno 77.500,00 Projeto Arquitetnico e Pasagstico 73.000,00 Projeto Estrutural 25.000,00 Projeto Hidrulico e Sanitrio 17.000,00 Construo e mobiliao do Estande de Vendas 37.500,00 Contratao de empresa construtora 17.390.000,00 Taxas do CREA 1.500,00 Taxas da prefeitura (Alvar, Habite-se, Taxa de Aprovao) 20.000,00 Taxas de cartrio (Certides, registro, etc) 1.000,00 Seguro 25.000,00 Total 18.377.500,00 ESPECIFICAO


PLANO DE NEGCIOS

9

CUSTOS FIXOS - TABELA 2 ESPECIFICAO Computadores para o escritrio e estande Conjuntos mesa + cadeira para escritorio Impressora multifuncional Aparelhos de telefone FAX Utensilios diversos para escritrio QUANTIDADE 6 9 1 9 1 1 UNITRIO VALOR TOTAL (R$) (R$) 1.300,00 7.800,00 600,00 5.400,00 300,00 300,00 80,00 720,00 200,00 200,00 400,00 400,00 Total 14.820,00

CUSTOS FIXOS - TABELA 3 DESCRIO Aluguel do escritrio + IPTU + condomnio Pr-Labore Salrios e encargos (pessoal administrativo) gua/ Luz/ Telefone Despesas de escritrio Despesas financeiras Taxas de manuteno e seguro do escritrio Honorrio do contador Contratao de assessoria jurdica Outras despesas VALOR MS (R$) 1.150,00 12.000,00 1.500,00 150,00 250,00 100,00 135,80 180,00 1.200,00 185,00 Total VALOR ANO VALOR TOTAL (R$) (R$) 13.800,00 48.300,00 144.000,00 504.000,00 18.000,00 63.000,00 1.800,00 6.300,00 3.000,00 10.500,00 1.200,00 4.200,00 1.629,60 5.703,60 2.160,00 7.560,00 14.400,00 36.000,00 2.220,00 7.770,00 202.209,60 693.333,60

O valor total mostrado na Tabela 3 discrimina o valor apurado durante todo o perodo do empreendimento, ou seja, 3 anos e 6 meses. O custo unitrio foi calculado por metro quadrado de rea comercializvel, como de praxe no mercado imobilirio. Foram considerados, portanto, 7.200 m de rea comercializvel no empreendimento.Rateio dos Custos Fixos = Custo Fixo Total = Area do empreendimento 2.650,79 / m

ESTIMATIVA DE PREO DE VENDA UNITRIO CUSTO DE COMERCIALIZAO Previso de perdas (descontos, etc.) Custos de marketing e divulgao Comisso de vendas Total Margem de lucro VALOR UNITRIO (R$) 26,51 39,76 79,52 145,79 662,70 % 1% 2% 3% 6% 25%

PREO DE VENDA UNITRIO =

Custo Unitrio de Produo = 100% - (% C. Comercializao + % Margem de Lucro)

3.814,08


PLANO DE NEGCIOS

10

Foi feita uma pesquisa de mercado para o levantamento do preo de venda unitrio (por m) que praticado pelas empresas para imveis comerciais, o que revelou que o preo mdio praticado pelo mercado situa-se entre R$ 3.800,00 e R$ 4.200,00 na regio onde se prope a construo do empreendimento. Portanto, o preo de venda unitrio mdio calculado encontra-se dentro dos padres de mercado e aceitvel.PROJEO DAS RECEITAS OPERACIONAIS Quantidade Total Produzida (m) 7200 Preo de Venda (R$) 3.814,08 Receita Total (R$) 27.461.372,09

PROJEO DOS RESULTADOS ITEM A B b1 b2 b3 C D E F G H DESCRIO Receita Operacional Custos Variveis Custo do Material Direto Mo de Obra Ano Custo de Comercializao Margem de contribuio Custos Fixos Totais Resultado Operacional Contribuio Social Imposto de Renda Juridica (8% da receita) Resultado Lquido CUSTO TOTAL (R$) 27.461.372,09 1.510.375,46 1.510.375,46 25.950.996,62 19.085.653,60 6.865.343,02 137.306,86 2.196.909,77 4.531.126,39

NECESSIDADE DE INVESTIMENTO Valor (R$) 65.000,00 787.500,00 37.500,00 22.500,00 25.000,00 8 meses SUBTOTAL Reserva tcnica Total de capital de giro necessrio 10% 134.806,40 12.000,00 1.084.306,40 108.430,64 1.192.737,04

Capital de Giro Necessrio Despesas com projeto e criao de vises do empreendimento Custos de aquisio e preparao do terreno Construo e mobiliao do estande de vendas Despesas com registros e certides Contratao do seguro Custos Fixos - Tabela 3 Publicidade inicial (estimado)


PLANO DE NEGCIOS

11

INVESTIMENTO INICIAL TOTAL INVESTIMENTO INICIAL TOTAL = Capital de Giro + Investimento Fixo = 1.207.557,04 RENTABILIDADE = PRAZO DE RETORNO DE INVESTIMENTO = PONTO DE EQUILBRIO = LUCRATIVIDADE = 107,21 % 0,93 Anos R$ 733.686,35 16,50 %

4.1 - Viabilidade e Contribuio Social do Empreendimento Uma anlise do Plano Financeiro apresentado nos possibilita concluir que o empreendimento vivel do ponto de vista financeiro e comercial. importante ressaltar a contribuio social que o empreendimento traz para a comunidade, uma vez que incentiva o desenvolvimento comercial da regio e que disponibiliza um centro comercial para a populao. Este centro comercial poder ser utilizado para o desenvolvimento de atividades comerciais de interesse da populao, tais como: lojas de vesturio, eletrnicos, lanchonetes e padarias, etc. A disponibilizao de reas comerciais como esta potencializa a criao de empresas e de postos de trabalho, gerando renda para a sociedade. 5- Bibliografia: - Kawasaki, Guy, 1954 A arte do comeo, Editora Best Seller, Rio de Janeiro, 2006. Sites interessantes para pesquisa: - www.ibge.gov.br - www.sebraesp.com.br - www.tecnisa.com.br - www.univap.br/graduacao/fcsac/jorna/docs/foca_em_foco.pdf - www.aconvap.com.br - www.fmera.com.br - www.kdmimoveis.com.br - www.conepura.com.br - www.helbor.com.br - www.correalima.com.br - www.rossiresidencial.com.br - www.construvale2010.com.br - www.sisp.com.br


plano de negócios - global offices

Documents