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DEBORA ALICE PAULUK

MÓDULO 4 – Detalhamento dos instrumentos do Estatuto da cidade noplano diretor de Paranaguá

Instrumento escolhido: Operações urbanas consorciadas

UNIVERSIDADE FEDERAL DO PARANÁ

CURITIBA, 2011



Operações Urbanas Consorciadas

IntroduçãoO Estatuto da cidade surgiu para equilibrar e alavancar as ações do Estado quanto ao interesse

coletivo, flexibilizando a lei e tornando possível a melhoria da qualidade da população como um todo enão apenas priorizando agentes específicos presentes na cidade.

Os instrumentos urbanísticos surgem como um desafio de tentar alinhar a dinâmica do mercado

com o bem-estar social do coletivo, tendo como prioridade implantar a função social da propriedade.

Somando-se a isto, o contexto globalizado do ponto de vista da crise urbana quanto as aparentes

vantagens do quadro econômico, surgem um elemento importantíssimo para redefinir o papel da

iniciativa privada na produção do espaço urbano. As operações Urbanas Consorciadas tem como

objetivo principal promover o viabilizar intervenções de maior escala através da associação de agentes

públicos e privados, concentrando suas ações com base em um projeto urbano.

DefiniçãoConjunto de intervenções e medidas, coordenadas pelo poder público municipal, com a

finalidade de preservação, recuperação ou transformação de áreas urbanas contando com a

participação de proprietários, moradores, usuários permanentes e investidores privados. Tem como

objetivo alcançar em uma área transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e a valorização

ambiental.

Para a implementação do instrumento, é necessário que a área dentro de uma estratégia

estabelecida dentro do próprio plano diretor. A área deve ser identificada a partir de dois dados

principais: onde se deseja transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e a valorização

ambiental em consonância com os objetivos gerais do Plano. Na lei do plano, além da área indicada,

deve produzir uma leitura da área, através de uma base de dados que contenha dados técnicos e a

identificação dos agentes envolvidos na operação. Depois disso, realizam-se estudos para a área e só

após será apresentada a lei específica. (Estatuto da cidade, p.82) É posível perceber que deve haver

sincronia e bom relacionamento entre a equipe técnica e o poder legislativo do Municipio.

Para a apresentação da lei específica para a operação urbana consorciada, é preciso apresentar:

• Programa básico de ocupação, com a finalidade da operação;

• Programa de atendimento econômico e social para a população diretamente afetada pela

operação;• Estudo prévio de impacto de vizinhança;

• Contrapartida a ser exigida dos proprietários, usuários permanentes e investidores privados em

função da utilização das melhorias decorrentes das modificações das normas edilícias e

urbanísticas ou da regularização de imóveis;

• Representação da sociedade civil no controle compartilhado da operação



A forma de aplicação das operações consorciadas é em forma de lei executiva, através da

contrapartida exigida dos proprietários, usuários permanentes e investidores privados que serão

beneficiados pela operação. Não pode haver uma contrapartida desproporcional, na qual proprietários e

investidores privados estejam duplamente beneficiados em detrimento do interesse da coletividade.

A lei prevê que sejam emitidos Certificados de potencial Adicional de Construção, que serãoalienados em leilão ou utilizados diretamente no pagamento das obras necessárias à própria operação.

Definição dos objetivos da operação urbana consorciadaO plano diretor proposta tem como objetivo principal fazer de Paranaguá um pólo regional

auto-suficiente de atividades culturais, turísticas, sociais e econômicas.

O objetivo principal para o uso do instrumento operação urbana consorciada visa a viabilidade e

implementação dos itens propostos no plano diretor. No caso deste estudo, a diretriz que será focada

será:

• Desafogar o trânsito intenso de carga pesada que ocorre atualmente no centro da cidade;

Desta diretriz geral, desmembram-se outras que são complementares:

• Criação de um novo acesso de cargas pesadas ao porto, utilizando a antiga estrada de

Alexandra;

• Implementar nova rodovia e ferroviária;

• Construir uma cidade que tenha uma parceria de cooperação porto-cidade, com investimentos

concretos e viáveis para ambos os lados;

• Regularização da ocupação irregular na região que acontecerá a operação urbana consorciada;

• Valorizar e preservar os aspectos ambientais presentes na região da proposta;

Com a implementação destas diretrizes, outras terão reflexos no restante da cidade :

• Valorizar o acesso da entrada principal da cidade, com a implantação de um centro cívico e

áreas públicas de qualidade para a cidade, melhorando a qualidade de vida da população(uma

vez que desvia o trânsito pesado de cargas do centro da cidade);

• Construir uma cidade que tenha uma parceria de cooperação porto-cidade, com investimentos

concretos e viáveis para ambos os lados;• Melhorar a qualidade dos espaços públicos da cidade de Paranaguá como um todo;



Aplicação do instrumento no caso do plano diretor proposto em ParanguáUtilizaremos como referência a legislação francesa das ZAC (Zones D`Ámenagement Concertée),

pioneira na implantação de grandes equipamentos, coordenando as ações dos diversos agentes

envolvidos(Estatuto da cidade, p. 80). No caso de estudo do plano diretor de Paranaguá proposto, a área

a ser demarcada é a nova área destinada ao aeroporto e a Zona Industrial (ver mapa de zoneamento

entregue na etapa 4 ).

A área primeiramente deve ser delimitada no Plano diretor como uma área que receberá uma

operação urbana consorciada. A área delimitada está no mapa 1. Posteriormente, será aplicado a

desapropriação simples da área delimitada no mapa 1, para que o poder público possa intervir e servir a

área de infra-estrutura adequada ao novo uso.

Assim, o poder público é capaz de fazer a implantação da nova via estrutural de cargas para o acesso

ao porto e decidir o uso para cada lote resultante da intervenção na nova área destinada a ampliação do

porto, podendo realizar até o projeto arquitetônico de alguns edifícios de interesse do poder público

(Estatuto da cidade, p. 80). Vende essas áreas e os projetos destinados a equipamentos públicos aosrespectivos órgãos responsáveis (ministério da educação para as escolas, da saúde para hospitais, setor

de parques para praças, etc), e as áreas destinadas a industrias e porto a própria iniciativa privada.

Cobrando desta última a plus-valia produzida pela valorização da intervenção, conseguindo recursos

para amortizar financeiramente a operação como um todo e garantir a oferta de moradias.

Ou seja, em síntese a ordem das ações são:

1) a demarcação no plano diretor da área que será realizada a operação urbana consorciada;

2) plano básico da operação e desapropriação da área de intervenção;

3) implementação de infra-estrutura, no caso, a via estrutural de cargas com a ferrovia;

4) loteamento da área e projetos necessários para a execução da obra;5) Venda das áreas e os projetos destinados a equipamentos sociais;

6) Venda das áreas destinadas a iniciativa privada, com uma valor acrescido da mellhoria que foi

colocada no local.

Viabilidade da proposta

Como observa-se no mapa 2, a região delimitada possui um caráter industrial com alguams

ocupações irregulares. A intensão é que o porto amplie-se para esta região afim de concentrar asatividades e infra-estrutura portuária nesta região. Assim é possível retirar todo o trânsito pesada de

cargas referente ao porto que passa no centro da cidade. Uma das premissas é a construção da nova via

proposta que fará a ligação do novo porto até a BR277. Para isso, é preciso que haja apoio do governo

federal para iniciar o processo para a transformação urbana da região como um todo.



O investimento dos agentes privados, está na contribuição de melhoria da região aos agentes

industriais principalmente, com a implementação do novo porto e da infra-estrutura que será oferecido.

Analisando o mapa 2, podemos concluir que haverá praticamente 4 áreas que sofrerão transformações:

• Área industrial – aplicação do instituto de contribuição de melhoria, incentivos fiscais e

possibilidade de compra de certificado de potencial adicional de construção;• Área do porto – área destinada a ampliação do porto. Um acordo deve ser feito previamente

entre Municipio e porto para a implementação da proposta. A área do porto deve ser, no inicio

do plano, desapropriada pelo município para implementar a infra-estrutura;

• Área do retroporto – área destinada a área retroportuária. Assim como a área do porto, esta

deve ser desapropriada para colocação dos equipamentos necesssários, com a ajuda do próprio

porto na operação;

• ZEIS – regularizar a área, oferecendo infra-estrutura adequadas aos moradores que vivem em

condições precárias na região.

Para a implementação desta proposta, é sugerido 3 etapas, conforme o mapa 3:

• Etapa 1 – consiste na captação de recursos do governo federal e estadual para a construção da

nova via estrutural próximo ao novo porto, a desapropriação da área do porto e retroporto.

Nesta etapa ocorreria a venda ao porto da área, assim, a construção do porto seria

concomitante à construção do restante da rodovia;

• Etapa 2 – consiste na utilização do instituto da contribuição de melhoria da área que a rodovia

ofereceu aos lotes industriais e no retorno do dinheiro ao Municipio

• Etapa 3 – Utilização do recurso inicial do Governo Federal para infra-estrutura da ZEIS

O gasto público deve ser igual ou superior ao valor com a venda ao poder público e a iniciativa

privada. Assim, para efeitos de cálculos prévios, considere-se valores hipotéticos para o cálculo(definido

em sala em assessoria com o professor).

A seguinte situação encontramos no nosso caso:



Ações Memorial de cálculo Valor gastopelo poderpúblico

Contrapartidainiciativaprivada

ETAPA

1

1. Captação de recursos federale estadual para a construçãoda via

Metro linear a serconstruído: 4kmValor da obra por km: R$

2.000.000/km (valor para2 pistas)Total: R$ 8.000.000,00

R$8.000.000,00

3. Desapropriação de 100.000 ha – construção do retroporto evias

Área a ser desapropriada:100.000 haValor da terra: R$ 2,00Total: R$ 200.000,00

R$200.000,00

4. Gastos com projetos de vias eferrovia

R$300.000,00

5. Venda da área ao porto Área disponível para avenda ao porto: 2,25km²=22.500 ha

Valor cobrado por ha: R$200,00Total: R$ 4.500.000,00

R$4.500.000,00

ETAPA

2

6. Venda dos lotes a iniciativaprivada - retroporto

Área disponível para avenda a iniciativa privada:7.5 km²= 77.500 haValor cobrado porha(considerando avalorização da área com ainstalação do porto): R$200,00Total: R$ 150.000.000,00

R$15.000.000,00

7. Implementação da viaestrutural de cargas (Restante) Metro linear a serconstruído: 5,5 kmValor da obra por km: R$2.000.000/km (valor para2 pistas)Total: R$ 19.000.000,00

R$11.000.000,00

8. Implantação da ferroviasubterrânea

R$ 2.500,00

2. Valorização dos terrenosindustriais com a infra-estrutura, aplicação doinstituto da contribuição da

melhoria

Área industrial valorizada:6,25 km²=62.500 haContribuição de melhoriapor ha: 80,00Total: 5.000.000,00

5.000.000,00

Total dos gastos R$ 22.000,00 R$ 22.000,00

Como podemos perceber, o total recebido com a venda de lotes a iniciativa privada foi igual ao

valor gasto a melhoria com infra-estrutura na região, ou seja, a operação consorciada é viável. É preciso

destacar que a área delimitada deve ser estudada e calculada para que a viabilidade da operação seja

vantajosa para ambos os lados. Vale destacar que o município ainda pode vender Certificados de



Potencial de Construção. Estes podem ser leiloados pelo Municipio para os lotes industriais, para a

viabilizar a construção da ferrovia e da infra-estrutura da ZEIS.

É importante ressaltar que o investimento inicial do governo federal pode ser potencializado,

uma vez que não foi utilizado o valor do caixa do municipio. Ou seja, o municipo nesta operação gastou

R$ 16.500 enquanto recebeu da iniciativa privada R$ 22.000. Para cumprir a lei do instrumento, estevalor deve ser reutilizado na própria área de interferência da operação, que seria para a infra-estrutura

e regularização das ocupações irregulares na região, inibindo novas ocupações irregulares. Sendo assim,

a operação estudada e proposta garantiu uma melhor qualidade de vida não somente para a população

que vive na região, mas também para toda a cidade, uma vez que resolver o conflito do tráfego intenso

de veículos pesados do centro da cidade.

Neste estudo, é preciso ressaltar que é preciso fazer uma parceria prévia entre prefeitura e

porto para que a operação se viabilize. Neste caso, a ampliação do porto é o elemento chave que fará a

valorização da área de seu entorno, viabilizando a parceria.

Conclusão

O instrumento operações urbanas consorciadas é destinado a áreas previstas para grandes

transformações urbanas com um planejamento prévio. A área que será dotada de infra-estrutura pelo

poder público será paga posteriormente pela diferença de melhoria de infra-estrutura e valorização do

seu entorno, otimizando o dinheiro público e garantindo a qualidade de vida para o maior número de

pessoas possível.

É importante ressaltar que é necessário um planejamento estratégico da proposta para que a

finalidade do plano de operações urbanas consorciadas se concretize. É indispensável uma equipe

interdisciplinar, para que a proposta consiga atingir o maior número de pessoas e otimizar o dinheiro

público.



Bibliografia

Oliveira, Isabel Cristina Eiras de. Estatuto da cidade; para compreender... / Isabel Cristina Eiras de

Oliveira. - Rio de Janeiro: IBAM/DUMA, 2001.

ESTATUTO DA CIDADE - guia para implementação pelos municípios e cidadãos - Lei n. 10.257, de 10 de

julho de 2001

Webgrafia consultada:

http://www.usp.br/fau/docentes/depprojeto/e_nobre/operacoes_urbanas_consorciadas.pdf

http://www.cadernosmetropole.net/download/cm_artigos/cm25_209.pdf

http://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/upload/desenvolvimento_urbano/sp_urbanismo/ar

quivos/ouae/ouae_apresentacao_12_roggouae08nov.pdf

http://www.observatoriodasmetropoles.ufrj.br/laura_final.pdf

http://fbde.org.br/artigos/ricardo_as%20operacoes%20urbanas%20consorciadas.htm

http://www.mp.go.gov.br/portalweb/hp/9/docs/7reco.pdf

http://www.santamaria.rs.gov.br/docs/secretarias/ArqSec44.pdf

planejamento urbano e regional - módulo 5(relatório), detalhamento de instrumento urbanístico:...

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