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Patologia das Construções: Investigação das origens das manifestações patológicas

Dezembro/2018

ISSN 2179-5568 – Revista Especialize On-line IPOG - Goiânia - Ano 9, Edição nº 16 Vol. 01 Dezembro/2018

Patologia das Construções: Investigação das origens das

manifestações patológicas

Kamylla Lima do Nascimento - [email protected]

MBA Gerenciamento de obras, Qualidade e Desempenho da Construção

Instituto de Pós-Graduação - IPOG

Resumo

Nos últimos anos o volume de ambiente construído cresceu consideralmente no Brasil, e

acentuou os problemas precoces ocorrentes nas obras. Logo, mostra-se necessario a

identificação de qual fase do processo construtivo encontram-se as origens das frequentes

manifestações patológicas em unidades recem construidas. Considerando-se que as patologias

comumente encontradas afetam a durabilidade da edificação, encontrar a origem ajudará a

prolongar a vida util da construção. Objetiva-se destacar a importância de todo o processo

construtivo, desde a fase da concepção até a utilização da edificação, empenhando-se para o

não surgimento de vicios em nenhuma das etapas. Para isso, realizaram-se estudos

bibliográficos e analise de relatórios do SAC (sistema de atendimento ao cliente de uma

construtora Local X) onde se procurou verificar as causas e estabelecer a fase da sua origem

(fase de projeto, de execução ou de utilização) baseada no referencial teorico adotado. No

estudo, as manifestações patológicas mais frequentes as origens referem-se à execução, a

adoção de técnicas errôneas, e improvisão durante o período de obras. Conclui-se que os

surgimentos dos defeitos devem ser tratados na origem, o processo construtivo, alem de

mostrar que investigações patológicas apresentam subsidios para readequar esses processos e

melhorar o atendiemento ao desempenho das edificações construídas.

Palavras-chave: Patologias. Manifestações Patologicas. Vicios na Construção.

1. Introdução

Segundo Thomaz (2002), patologia das construções é o campo da ciência que estuda

os defeitos dos materiais e componentes, das fases da construção ou a edificação como um

todo, através de métodos sistemáticos, estabelecendo as causas através de diagnósticos e

analise da evolução da patologia e de suas formas de manifestação. Estabelece, também, as

medidas de recuperação e manutenção da edificação após o surgimento e diagnóstico da

patologia. Logo, constatamos a importância do estudo das manifestações patológicas para o

efetivo controle de qualidade no setor da construção civil.

Através da análise e observação do comportamento da edificação, quando esta é

submetida a um problema ou apresenta baixo desempenho em algum dos seus sistemas, o

campo das patologias das construções atua apontando as causas, as origens, o grau de

ocorrência, as consequências da falha ou anomalia construtiva na vida útil da edificação em

estudo. Semelhante aos estudos na medicina, nas edificações, as patologias trataram dos

problemas e definem causas e tratamentos.


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Consideram-se patologias da construção as manifestações ocorrentes na edificação,

que venham a confrontar as exigências dos usuários, quando esta passa a operar

abaixo dos níveis mínimos de desempenho exigidos por norma (ANTONIAZZI,

2008).

Souza e Ripper (1998) definem os problemas patológicos como simples e complexos. Sendo

os simples os que admitem padronização, devido o surgimento rotineiro e dispensa a

obrigatoriedade de conhecimentos e técnicas especializadas para sua resolução. Já os

problemas patológicos complexos apresentam diversas manifestações de difícil associação,

necessitam de análise detalhada e podem necessitar de ensaios laboratoriais normatizados para

definição do problema, além de inspeções e técnicas especializadas, o profundo conhecimento

de patologia das estruturas é indispensável na resolução destes.

A cada ano observa-se que o desenvolvimento tecnológico no setor aumenta. No Brasil, esse

desenvolvimento do setor tem a necessidade de suprir os déficits públicos (habitacionais e

sociais). Embora essas necessidades criem aparatos e procedimentos tecnológicos para

atender produções de alta demanda a curto prazo, muitas vezes estes deixam a desejar no

desempenho1 e na qualidade dos produtos entregues.

É de conhecimento da comunidade técnica que as edificações, mesmo que recentes,

apresentam a frequente necessidade de ajustes, reparos e procedimentos corretivos, com o

surgimento constante de patologias. Essas patologias comprometem o desempenho e vida útil

da edificação, além de trazer transtornos para os consumidores.

Infelizmente vários problemas tornaram-se recorrentes, e a presença de patologias em alguns

sistemas passou a ser algo esperado e especulado, de tão rotineiros foram denominados vícios

construtivos. No Brasil a realidade da construção civil não conduz à evolução da tecnologia

(PADARATZ,1991). Tem-se então uma possibilidade para a origem dos vícios e um norte

para sua exterminação: evolução de conceitos, procedimentos e técnicas construtivas.

A qualidade dos materiais utilizados, a baixa qualificação da mão de obra, o não atendimento

as normas vigentes, além do descuido no acompanhamento dos serviços por parte da equipe

técnica, são fatores cruciais para originar os vícios e defeitos construtivos. Aliados ao

surgimento dos vícios têm o grande desperdício de recursos materiais e financeiros gerados

com o retrabalho desses serviços. Atualmente o estudo das manifestações patológicas

recorrentes apresenta-se como de extrema importância, isso porque noticia-se os vários casos

de irregularidades e responsabilidades pós obra, que fizeram aumentar em mais 30% as

reclamações por problemas em imóveis recém-entregues, segundo dados de 2012 do

Procon/SP. A realidade em Natal/RN não chega a ser diferente, as construtoras lideram as

reclamações nos órgãos de defesa do consumidor (BARBOSA, 2012; CINTRA, 2014).

Os primeiros passos dados no sentido de levantar a situação dos edifícios em uso, foram por

exemplo, as diversas enquetes com coletas organizadas de informações in loco, feitas com o

objetivo de recensear as falhas nos edifícios. ( LICHTENSTEIN,1986).

Grunau (1988 apud ANTONIAZZI, 2008) apontou com principal origem patológica as falhas

ocorridas na concepção de projeto, seguidas das patologias provenientes da execução. Na

Figura 1, identificam-se essas incidências dos problemas patológicos relacionado com a

origem de cada caso.

1 Desempenho: comportamento em uso de uma edificação e de seus sistemas.


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Figura 1: Incidência dos problemas por origem – Grunau (1998)

Fonte: Antoniazzi (2008)

Entretanto, Carmona e Marega (1988 apud GARCIA; LIBORIO, 1998), conforme mostra a

Figura 2, classificaram as origens das incidências patológicas apontando a execução como

principal origem das patologias e subsequente vieram as falhas de projeto.

Figura 2: Incidência dos problemas por origem – Carmona e Marega (1988)

Fonte: Liborio (1998)

Percebe-se que algumas construções já iniciam as suas vidas de forma insatisfatória

apresentando falhas de projeto ou de execução (SILVA;VEIGA;MATTOS JUNIOR, 2013).

Cremonini (1988) ao estudar a origem das manifestações patológicas, ressalva que não são

considerados os defeitos relacionados a degradação natural e aponta a necessidade de

melhoria na parte de concepção da construção. Isso porque, constata que dentre o processo

construtivo o planejamento - que defini as necessidades da edificação-, o projeto - que

descreve os componentes técnicos-, e a execução, que gerencia o processo, necessita da ação

direta de um programa de controle de qualidade que busque diminuir ou eliminar os

problemas patológicos nessas etapas do processo construtivo.

Buscando entender essa nova vertente da construção civil, o aumento das patologias em

edifícios, Padaratz (1991) relacionou o crescimento dessa problemática com o “boom”


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construtivo do milagre brasileiro de 1970, que impulsionou a indústria da construção civil

com alta disponibilidade de recursos e deixou um mal nas obras brasileiras: “pouco rigor no

controle de qualidade(quando existia), falta de programas de manutenção e necessidade de

obedecer cronogramas apertados”.

Padaratz (1991) observa que: A qualidade da construção civil no Brasil não se deve apenas a falta de recursos ou

da falta de tecnologia, é acima de tudo uma questão cultural, já que em países mais

desenvolvido o esmero pela qualidade é considerado um principio e não apenas uma

condição.

Cunha, Lima e Souza (1996) constataram que a ocorrência desses problemas e está

diretamente ligada à falta de qualidade na produção das edificações, devido ao crescimento da

construção civil, à complexidade das construções, à falta de detalhamento em projetos, às

novas tecnologias, novos materiais e ausência de informação técnica, à não qualificação do

profissional envolvido no processo construtivo, à velocidade exigida e aos erros de execução,

entre outros fatores, como o não acompanhamento das estruturas em sua vida útil.

Antoniazzi (2008) diz: Os problemas patológicos podem ter origem em qualquer fase e/ou etapa envolvida

no processo construtivo de um edifício, onde muitas vezes estas podem ser

atribuídas a um conjunto de fatores e não somente a uma falha em etapa isolada. O

processo construtivo de uma obra compreende a fase de planejamento, projeto,

compra de materiais, o período executivo e o uso da edificação, sendo este último à

fase mais prolongada dentre as etapas, envolvendo, assim, a operação e manutenção

dos edifícios.

O conhecimento das origens das patologias é indispensável, não apenas para que se possa

proceder aos reparos necessários, mas também para se garantir que, depois de reparada, a

estrutura não volte apresentar o mesmo problema (SOUZA E RIPPER, 1998).

Alguns comentários podem ser destacados acerca de cada uma destas origens de patologias

nas edificações:

a) Origem de patologias no planejamento

Nessa fase é importante focar em técnicas corretas de aplicação dos materiais, treinamento da

mão-de-obra e no correto armazenamento dos materiais, para que possam manter suas

características originais (SILVA; VEIGA; MATTOS JR, 2012).

Os níveis de desempenho desejado são perspectivas desde o planejamento da obra, e os erros

nessa fase são transmitidos a todas as fases posteriores. Por isso, vários autores chamam

atenção do profissional de Engenharia Civil, para essa fase, para que os serviços futuramente

sejam executados com qualidade e alcancem o desempenho esperado. Portanto devem ser

cumpridas as etapas no projeto “desenhos, as especificações e as escolha de materiais e,

principalmente, a preocupação de prever tudo isso para o ambiente construído” para reduzir

qualquer tipo de manutenção (SILVA; VEIGA; MATTOS JR, 2012).

O planejamento da concepção e a garantia de execução conforme o projeto resulta na

diminuição de manutenção corretiva, ou seja, a garantia da mantenabilidade2 do edifício.

Portanto de forma simples, as decisões e atitudes tomadas nessas fases influenciam a

2 Mantenabilidade: Capacidade de um item ser mantido ou recolocado em condições de executar suas funções

requeridas, sob condições de uso especificadas, quando a manutenção é executada sob condições determinadas e

mediante procedimentos e meios prescritos.


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mantenabilidade, muito embora não exijam manutenção, uma vez que o objeto ainda não

existe fisicamente (CASTRO, 2007).

Amorim, Vidotti e Cass (1993, apud GNIPPER, 2010) lembram que, muitas vezes, não

existem planejamento na fase inicial do empreendimento, dando assim chance ao

desenvolvimento de patologias futuras, uma vez que o não planejamento se transfere para os

projetos e as fases de execução, que são executados de forma improvisadas. Os erros no

processo de produção do projeto, bem como a falta de coordenação destes e a falta de

compatibilização, podem ocasionar anomalias construtivas, originadas da falta de

planejamento (GNIPPER, 2010).

b) Origem de patologias relacionadas ao projeto

A falta de compatibilidade entre os vários projetos usuais nas obras de engenharia civil sejam

eles estruturais, arquitetônicos, de instalações e ambientação, fazem parte da rotina diária de

muitas construções. A não concordância entre eles é frequente, e quantos mais projetos em

uma mesma obra, maior a probabilidade da não conformidade entre eles, a carência de

projetos compatibilizados nas obras podem desencadear graves erros na hora da execução. A

falta de harmonia na elaboração dos projetos de um mesmo empreendimento pode gerar além

de falhas construtivas, erros relativos a quantificação de serviços e materiais, por conterem

informações erradas ou falhas que podem induzir ao erro (ANTONIAZZI, 2008).

Um projeto perfeito não é garantia de uma execução sem erros, no entanto, a improvisação

nos canteiros chega a números ainda maiores quando se tem projetos imperfeitos, não

compatibilizados ou com falhas de informação, o que infelizmente faz parte da realidade da

maioria das grandes obras. A partir do exposto percebe-se que as patologias na execução são

resultantes das patologias de projetos, estando ligadas entre si, comungando de um círculo

vicioso (GARCIA E LIBORIO, 1998).

Antoniazzi (2008) enfatiza que um dos problemas encontrados na concepção dos projetos

advém da elaboração deles, uma vez que para a concepção destes projetos necessita-se de um

período de estudos relacionados ao empreendimento, para entender as concepções técnicas,

idealizar as situações problemas na fase executiva e esclarecer as dúvidas ainda existentes, a

fim de conceber um projeto compatível e viável que englobe todos os sistemas e projetos

existentes na fases da obra, minimizando os problemas futuros e agilizando os processos

executivos na fase construtiva, bem como tornando o empreendimento mais seguro e com

menos imprevistos.

c) Origem de patologias relacionadas execução

Grunau (1998 apud ANTONIAZZI, 2008) cita dados que confirmam que a metodologia

errônea adotada por grande parte das empresas no ramo da construção civil, originam 28%

dos problemas patológicos existentes, no pós-obra. Dentre essas metodologias adotadas estão

a elaboração do projeto de forma rápida e superficial visando dar início às obras o quanto

antes possível e o não conhecimentos de materiais e técnicas utilizadas. Consequentemente,

durante a execução dos serviços os profissionais responsáveis pela execução das obras são

levados a tomar decisões imediatas no canteiro de obras de forma impensada e emergencial,

que podem resultar em grandes falhas e lesões na edificação, além de improvisos tornaram-se

rotineiros e os procedimentos errôneos vícios.

Souza e Ripper (1998) destacam:


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Assim, uma vez iniciada a construção, podem ocorrer falhas das mais diversas

naturezas, associadas a causas tão diversas como falta de condições locais de

trabalho (cuidados c motivação), não capacitação profissional da mão-de-obra,

inexistência de controle de qualidade de execução, má qualidade de materiais e

componentes, irresponsabilidade técnica e até mesmo sabotagem. Quando se trata de

uma obra de edificação habitacional, alguns erros são grosseiros e saltam à vista.

Casos como falta de prumo, de esquadro e de alinhamento de elementos estruturais e

alvenarias, desnivelamento de pisos, falta de caimento correto em pisos molhados,

ou execução de argamassas de assentamento de pisos cerâmicas demasiado espessas,

e flechas excessivas em lajes, são exemplos de erros facilmente constatáveis.

Veloso e Bulhões (2013), estudaram as perdas por improvisação nos canteiros de obras, e

identificaram a falta de planejamento como uma das causas principais para as ocorrências de

falhas na construção civil, resultando em custos elevados e retrabalhos em obras. Bernades et

al (2001 apud VELOSO E BULHÕES, 2013) cita a preocupação com as elevadas falhas de

qualidade, perdas de material e condições irregulares de trabalho para cadeia produtiva da

construção civil. No mesmo trabalho, Scheer et al (2007, apud VELOSO E BULHÕES,2013)

relaciona as falhas construtivas as praticas construtivas adotadas, classificando-as como ‘mal

concebidas’, além de citar que a ‘mão de obra é insuficientemente treinada e habilitada’.

Ainda Veloso e Bulhões (2013) classificam as categorias onde existem as maiores

improvisações e consequentemente originam falhas construtivas. Sendo elas: superprodução;

espera; transporte; processamento em excesso; estoques indisponíveis; movimentação

desnecessária; e produtos defeituosos.

“Dessa forma, as improvisações em obras acontecem quando ocorrem falhas na gestão de

processos a montante, levando o funcionário a criar novas formas de realizar a tarefa usando

os recursos disponíveis no momento” (KOSKELA, 2004, APUD VELOSO E BULHÕES,

2013).

Antoniazzi (2008) explicita: “os processos envolvidos em cada obra possuem caráter

específico, exigindo um controle rígido frente às atividades realizadas pelos operários, visto

que nenhum procedimento será totalmente igual ao outro”.

d) Origem de patologias relacionadas aos materiais

Para Lichtenstein (1986) a escolha do material delimita a exigência do consumidor com o

produto entregue e esta diretamente relacionada com a qualidade do produto final. Mostrando

que a indústria de materiais é subsidiária da indústria da construção civil, e este ultimo setor é

totalmente dependente dos materiais, tanto que a má escolha destes podem provocar sérios

prejuízos. Logo, qualquer vulnerabilidade ao surgimento de patologias, sejam elas falhas,

trincas ou baixo desempenho, devem ser evitados na escolha desses produtos.

Frequentemente, durante a escolha dos materiais a serem empregados em uma obra, elege-se

o preço como fator preponderante e não a qualidade do produto, não dando a importância a

fatores como durabilidade e custo-benefício. A falta de procedimentos relacionados a

conferencia dos materiais na hora do recebimento na obra, também abrem precedentes para o

surgimento de patologias desde o inicio do processo, bem como a má estocagem dos materiais

no canteiro, cometido comumente na execução da obra, que também geram erros e

comprometem o desempenho dos produtos. Além desses fatores que relacionam as patologias

aos matérias empregados, somam-se os fatores relacionados a produção dos materiais

empregados. Uma vez que os fabricantes de materiais, além de, constantemente, não

desenvolverem materiais compatíveis às exigências dos usuários, algumas vezes acabam por


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não realizar um controle de qualidade eficiente durante a produção e emprego de seus

produtos, favorecendo o surgimento os problemas de desempenho (ANTONIAZZI, 2008).

“O emprego de materiais adequados às condições locais e aos usos a que se destinam é de

fundamental importância. Materiais bem especificados e bem aplicados diminuem a

frequência de manutenção.” (CASTRO, 2007)

Problemas relacionados à durabilidade, erros no dimensionamento, baixa resistência mecânica

e agentes agressivos incorporados nos materiais de construção, são alguns exemplos de

fatores relacionados a baixa qualidade dos materiais utilizados e o surgimento comum de

patologias que tem sua origem na qualidade inadequada dos materiais e componentes.

e) Origem de patologias relacionadas a utilização e/ou manutenção

Antoniazzi (2008) ressalta que durante a fase de uso da edificação poderão surgir patologias,

se esta for mal utilizada e/ou operada. Segundo a pesquisadora o uso de um imóvel deve ser

feito de maneira consciente, sendo necessário que o usuário conheça os procedimentos

permitidos e recomendáveis para manutenção, a ciência destas informações do edifício pelo

usuário é indispensável para garantir o desempenho da vida útil projetada.

Antoniazzi (2008) esclarece que: Um edifício, ao atingir condições inadequadas ao uso, ou seja, o seu Estado Limite

de Utilização, que por sua vez estabelece as condições de uso para o qual a

edificação foi projetada e edificada, ou então, atingindo uma condição limite de sua

resistência e estabilidade, onde alcança o seu Estado Limite Último, requer uma

manutenção corretiva. Esta, na maioria das vezes torna-se necessária devido a

projetos e obras deficientes ou ainda, pela ausência de manutenções preventivas.

Castro (2007) destaca que a ausência da manutenção adequada em edificações resulta em

anomalias das mais variadas, que por sua vez causam danos significativos de ordem materiais

e, muitas vezes, pessoais. Além de prejudicar em longo prazo o comprometimento do imóvel

e gerar transtornos com vizinhos, por exemplo.

2. Diagnostico sobre o surgimento de manifestações patológicas em edificações

A busca pela qualidade nas construções esta intimamente relacionada ao grau de satisfação do

usuário, e retoma o cuidado do construtor em atingir os níveis de expectativas quanto a

limpeza, conforto térmico acústico, espaço, e o atendimento ao desempenho propriamente

dito. Para tanto, necessita de um controle de qualidade eficaz, para garantir que a edificação

satisfaça o morador em todos os aspectos. Com isto, pode se iniciar um processo de controle

de qualidade e melhoria continua nas obras. Permite a redução de redução e custos, e em

contrapartida a construção civil ganha em organização e atinge a padrões internacionais de

certificados pelo grau de qualidade atingido.

Antoniazzi (2008) descreve a importância do controle de qualidade em cada etapa do

processo, onde o acompanhamento e o cumprimento dos padrões de qualidade auxiliam, de

maneira significativa, na prevenção de patologias da construção.

Associam-se a estes conceitos os princípios de controle de qualidade total que pregam a

melhoria continua nos processos produtivos em geral, o que só pode ser feito a partir da

avaliação permanente de cada processo produtivo e da atuação sobre os problemas detectados

após o estudo de suas causas e possibilidades de correção e melhoria (SILVEIRA NETO,

2005).


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Para obtenção de níveis aceitáveis e satisfatórios de qualidade é indispensável o

acompanhamento do ciclo de vida dos produtos desde a fase de projeto até a fase de uso, logo,

a utilização e manutenção tornam-se muito importante no processo, uma vez que, é o

momento em que o consumidor tem contato direto com o produto adquirido, no caso o

recebimento da edificação (ANTONIAZZI, 2008).

Segundo Souza e Ripper (1998) para que um produto atinja o nível de qualidade desejado,

deve-se garantir que tenha conformidade com os requisitos de satisfação do cliente a um

preço aceitável. Esta garantia é conseguida através de um conjunto de ações programadas e

sistemáticas, necessárias para proporcionar a confiança apropriada de que o produto venha a

atender às expectativas. Na Figura 3, tem-se, o ciclo da qualidade da construção civil adotada

pelo CEB (Comité Euro-International du Béton) que garante esses padrões de qualidade.

Figura 3: Ciclo da qualidade da construção civil

Fonte: Souza e Ripper, 1998.

Para fundamentar o estudo foi analisado relatorios do sistema de atendimento ao cliente da

Construtora Local X. A construtora será identificada como “Construtora Local X” para que

não haja comprometimento de sua imagem, danos comerciais ou conclusões precipitadas

pelos dados apresentados. Da mesma forma, não será apresentado o nome do Condomínio em

estudo, conforme solicitação dos próprios gestores que contribuíram para a coleta de dados da

pesquisa.

Em todas as etapas da pesquisa foram utilizado os dados da construtora, que através

assistência técnica, registra todos os atendimentos de intervenções construtivas referentes a

manutenção, falhas construtivas ou demais problemas dentro da garantia.

A pesquisa base deste artigo foi conduzida em três etapas distintas: a primeira, a partir do

estudo relacionado à patologia das construções; na segunda etapa foi realizado o levantamento


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dos dados da pesquisa, a partir do registro da existência das manifestações patológicas nos

apartamentos; e no terceiro momento as manifestações foram organizadas em grupos

buscando identificar a relação causa/consequência, identificando por fim as origens dos

problemas.

Nesta pesquisa a escolha do empreendimento foi realizada considerando que este era

localizado na Grande Natal, pelo fato de que a construtora detinha um alto índice de

reclamações nos órgãos de defesa ao consumidor e um projeto com grande número de

unidades habitacionais, para que obtivesse resultados representativos sobre as manifestações

patológicas presentes em edificações multifamiliar. Após pesquisas nas mídias locais, foi

escolhido o empreendimento X com 480 unidades habitacionais. Para a análise desta pesquisa

a tipologia dos apartamentos não interfere nos resultados, uma vez que quantifacamos apenas

as origens das reclamações recorrentes.

A seleção da amostra estudada na pesquisa, foi feito a partir da pesquisa preliminar no SAC,

nesta pesquisa verifica-se os chamados abertos no período em estudo, e verificamos se esses

chamados estavam dentro da garantia, ou seja, se a construtora iria atender a solicitação, ou se

estes estavam fora da garantia. Isso porque a pesquisa aqui apresentada é baseada em

patologias e vícios construtivos efetivamente comprovados. O banco de dados do

departamento responsável pela manutenção da construtora foi indispensável para se

identificar as origens das manifestações patologicas.

Na analise do estudo de caso, será exposto os ocorrências da assistência técnica do

empreendimento em estudo, bem como origem, diagnóstico e a conduta adotada em cada um

dos casos expostos.

O Quadro 1 exemplifica o procedimento prático de análise e investigação patológicas do

estudo de caso com exemplificação de algumas ocorrências. Portanto, após todo o processo de

inspeção nos apartamentos que tiveram os chamados estudados nesta pesquisa, e de posse dos

diagnósticos e das condutas/intervenções adotadas em cada um dos casos, foi possível a

analise dos problemas relatados no estudo de caso.

A partir dos dados coletados, nas pesquisas do SAC, acervo da construtora e vistorias nas

unidades, foram identificados as falhas construtivas que se apresentam com mais frequência,

como por exemplo, problemas com instalações hidráulicas que representaram cerca de 25%

de todos os chamados abertos para correção/reparo de falhas no empreendimento. É

interessante expor que as condutas por sua vez adotadas levaram em consideração as

probabilidades de reaparecimento do problema futuramente e também levam em consideração

procedimentos que muitas vezes foram esquecidos na época da construção

A Quadro 1 apresenta de forma representativa, um resumo explicativo das investigações

realizadas e através desta percebe-se o grau de comprometimento do elemento que apresenta a

manifestação, o estado do elemento e a conduta apresentada para resolução da ocorrência.

Logo expomos um panorama geral de algumas das ocorrências atendidas no período de

estudo do condomínio. O breve resumo apresentado expõe de forma concisa procedimento

pratico adotado para investigação e tratamento das patologias, vícios ou falhas encontradas.

9


Quadro 1: Procedimento prático de analise e investigação patológicas do estudo de caso com exemplificação de ocorrências

DIAGNOSTICO ORIGEM CONDUTA IMAGENS

Curto Circuito nas instalações

elétricasExecução

Refazer circuito e realizar os

devidos testes

Interruptores mal instalados Execução

Adequadação de caixa

eletrica e instalação correta

dos novos interruptores

Caixa de inspeção do sistema de

esgoto entupida, com execesso de

papel higiêncio, buchas e etc.

Uso

Desentupimento da tubulação

e limpeza da caixa realizada

pelo condomino.

10



Infiltrações vindas do teto, abaixo

de varanda descoberta, advindas

de falhas na impermeabilização

polimerica das varandas.

Execução

Refeito impermeabilização na

varandas descobertas, bem

como realizado recuperação

dos serviços de pintura.

Furos do suporte da TV atingiram o

dreno do ar condicionado.Uso

Reparo no dreno do ar e

reparo na pintura.

11



Infiltrações no teto provinientes de

acúmulo de água nas lajes de

regaste acima da cobertura.

Execução

Refeito impermeabilização na

áreas de resgate, bem como

realizado recuperação dos

serviços de pintura.

Infiltração proveniente de

vazamento em tubulação embutida

nas paredes. A tubulação

apresentava falhas e trincas.

Materiais

Substituição de tubulação

danificada, bem como reparo

nos serviços de pintura.

12



Tubulações de águas pluviais das

calhas, interrompidas e sem

continuidade na prumada, o que

ocasionou vazamento em periodo

chuvoso.

Execução/Planejamento

Reparo na tubulação de PVC

de águas pluviais e refeito

continuação da prumada.

Furos na prumada de água servida

do tanque, ocasionado pelos furos

de instalação do proprio tanque.

Execução/Planejamento

Realizado reparo na tubulação

de água servida, e

reposicionado o tanque

levando em consideração a

localização da prumada.

13



Conexões com falhas ou trincas,

gerando vazamento das instalações

hidrossanitárias.

MateriaisSubstituição de conexões

danificadas.

Tubulação da água servida do

lavatorio do banheiro danificada, na

altura da laje, podendo ser advinda

da força excessiva utilizada na

instalação para passar pelo ramal,

ou atitude de má fé doinstalador.

ExecuçãoSubstituição da tubulação

danificada.

14



Ralo instalado mais baixo que o

piso, ocasionando a infiltração pela

laje exposta, entre o porta grelha e

o ralo.

ExecuçãoSubstitição de ralo na

varanda.




o ralo.

Execução Substitição de ralo.

15






o ralo, utilizado silicone para colar o

porta grelha no ralo.


varanda.




o ralo.


varanda.

16






o ralo.

Execução Substitição de ralo.

Ralo e/ou conexões do ralo

danificadas.Execução

Substitição de ralo e

conexões.

17



Cerâmicas com problemas de

arremate, vazando água para o

apartamento inferior.

ExecuçãoSubstituir cerâmicas e fazer

arremates corretos.

O local de instalação do guarda

corpo, apnas no piso, bem como

sua instalação superficial(de 1cm)

exposto no projeto, deixou o

guarda corpo solto e sem

segurança.

Execução/Projeto

Reinstalação de guarda corpo,

adoção de fixação na lateral, e

chumbamento com parafusos

12, ancorados na laje.

18


Através da analise do banco de dados e dos estudos referenciais anteriores, constatamos que

as patologias são na verdade as doenças apresentadas na edificação, que pode ser simples ou

complexa, e que como todas as doenças tem o agente principal para sua ocorrência. Logo,

conforme citado anteriormente, no caso das construções, as manifestações patológicas podem

estar relacionadas com as fases de projeto, planejamento, execução, materiais ou utilização,

ou ate mesmo ser advinda de um caso fortuito.

Na Figura 4 estão expostas as origens das patologias investigadas no estudo, a partir da

analise dos dados do SAC da Construtora Local X.

Figura 4: Incidência dos problemas estudados por origem

Fonte: Autor

Ao analisarem-se as origens dos chamados do período da pesquisa, observa-se que conforme,

exposto anteriormente, o maior índice de problemas refere-se aos problemas durante a

execução dos serviços, sejam pelo emprego de técnicas erradas ou pela simples falta de uma

fiscalização do serviço concluído. As falhas provenientes durante a execução de serviços na

época da construção foram responsáveis por cerca de 47% de todos os chamados estudados,

lembramos que Carmona (1988) explicitava também esse processo como o maior caudados de

patologias no pós-obra, já os altos índices relacionados a falhas nos matérias ou na adoção de

matérias errados assemelham-se com os dados propostos por Grunau(1988).

Os chamados relacionados com utilização, projeto e planejamento ficam entorno de 10% dos

problemas identificados e muito embora percentualmente se distancie dos problemas deixados

pela execução, estes são muito importantes, uma vez que mostra que um grande 10% dos

clientes visitados não faz uso da forma correta. Com relação ao projeto, existem falta de

compatibilidade, baixo desempenho ou apropriações indevidas em 12, 14% dos chamados

estudados. E o planejamento de alguns serviços ou frentes de serviços geraram 10% de todos

os chamados analisados.

6. Conclusão

Procurando contribuir com a melhoria das obras, garantindo a vida útil estimada e o

desempenho destas, foram abordadas neste estudo de caso, manifestações patológicas

detectadas em um condomínio recém instalado que teve um surgimento considerável de

problemas relacionados as falhas construtivas.

O fator motivador do problema, ou seja, a origem é o fator determinante para a resolução e

adoção da conduta, pois apenas com a descoberta dele a construtora conseguirá ter a

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informação necessária para retroalimentar o sistema e adotar as medidas cabíveis nas etapas

dos processos construtivos em outros empreendimentos e minimizar os problemas futuros.

De uma forma geral observa-se que a construções muito embora apresente pouco tempo, já

apresenta um numero muito grande de ocorrências de reparos, os 584 chamados de reparos

atendidos pela construtora em um ano equivalem a aproximadamente 48 chamados por mês,

dentre eles identificamos os chamados dos mais diversos possíveis que comprometem o

desempenho do elemento/sistema afetado.

A origem das falhas pode estar contida em qualquer uma das etapas do processo de

construção, a importância do estudo da origem das falhas é poder criar um acervo de

conhecimento, para que ao surgimento de novas manifestações patológicas com os mesmos

sintomas, associa-se logo a uma determinada falha, e esta associação deve ter um grau de

assertividade alto para reduzir o tempo de reparo. Além do mais o estudo das origens das

patologias e o surgimento dessas falhas, são propostos por vários estudiosos para que crie-se

um acervo de dados de ocorrências e condutadas adotas no tratamento das patologias mais

comuns.

Com o desenvolvimento deste estudo de caso, fica evidente, que houve causas intrínsecas e

extrínsecas para a manifestação das patologias apresentadas. Pode-se citar como causas e

consequências: falhas de projeto, negligências na fiscalização dos serviços, onde essas falhas

de construção derivaram em patologias e afetou a vários serviços envolvidos e danos

materiais para os usuários.

Os resultados obtidos nas analises e nas soluções dos problemas adquiridos, mostram a

importância de se trabalhar com sucesso todas as etapas desenvolvidas em uma obra. A

adoção de controle de qualidade e a melhorias nos processos envolvidos na construção

resultaria na maior eficiência das edificações, e conseguiria oferecer aos adquirentes

edificações mais seguras, onde os critérios básicos de habitabilidade fossem resguardados.

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