parecer emitido pela coordenadoria de direito …

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São Paulo, 28 de maio de 2.021

PARECER EMITIDO PELA COORDENADORIA DE DIREITO CONDOMÍNIAL DA OAB

SECCIONAL SÃO PAULO SOBRE A ATUAÇÃO DO ADVOGADO EM

ADMINISTRADORAS DE CONDOMÍNIO E IMOBILIÁRIAS.

1. Do objeto do presente:

Tem o presente parecer a finalidade de abordar aspectos relativos aos

serviços jurídicos usufruídos por Administradoras de Condomínios e

Locações de Imóveis e a decorrente existência de advogados alocados

nestas, para fins de assessoria preventiva na realização e desenvolvimento

de seus trabalhos. Este trabalho foi elaborado com base com base nos

julgados do Tribunal de Ética e Disciplina da OAB/SP, LEI Nº 8.906, DE 4

DE JULHO DE 1994, Estatuto da Advocacia da Ordem dos Advogados do

Brasil(OAB)

1.1. Não existe ilegalidade no simples fato da administradora de

condomínios/imobiliária possuir advogado alocado em sua estrutura,

desde que, este(s) esteja(m) destinado(s) a assessoria jurídica em

comento para fins de garantia de desenvolvimento de trabalhos

enquadrados e em total observância aos aspectos legais.

1.2. Nesta esteira a atividade exercida pelo advogado em administradora ou

imobiliária desconecta, in totum, de qualquer desabono, quiçá mencionar

em total observância às normas que regem a profissão da advocacia, em


especial, o Estatuto da Advocacia e a Ordem dos Advogados do Brasil (Lei

n.º 8.906/1994) e o Código de Ética e Disciplina da Ordem dos Advogados

do Brasil (OAB).

1.3. Permanecendo vedada a oferta de serviços jurídicos por advogados

internalizados na empresa, para os clientes das administradoras, sendo

que tal prática caracteriza a captação de clientela e concorrência desleal.

1.4. O advogado da administradora pode prestar serviços para a

administradora, não obstante possa analisar documentos inerentes aos

condomínios, tais como contratos de serviços, mas não pode oferecer

serviços diretos a estes clientes sob pena de captação de clientela e

concorrência desleal.

1.5. Entendemos ser vedado à administradora de condomínios e imobiliária

captar clientes oferecendo serviços jurídicos, faça qualquer publicidade

alusiva ao exercício da atividade de advocacia em “folders”, sites ou afins.

1.6. A prestação dos serviços jurídicos da administradora deve ser inerente a

sua atividade e em proteção de seus interesses, não em oferecimento de

serviços a terceiros.

1.7. A oferta de serviços jurídicos do advogado da administradora aos clientes

destas, deve seguir criteriosa formalidade para que não se caracterize

captação de clientela e concorrência desleal. Neste sentido o escritório de

advocacia que visa atender interesses de clientes da administradora deve

estar em local diverso da administradora, além de firmar contrato em

nome do advogado, conforme vasto ementário sobre o tema. Neste

sentido:


EXERCÍCIO PROFISSIONAL – ATIVIDADE DIVERSA DA

ADVOCACIA – POSSIBILIDADE DESDE QUE EM LOCAL

DISTINTO DO ESCRITÓRIO – VEDAÇÃO A DIVULGAÇÃO

CONJUNTA DAS ATIVIDADES – AFRONTA A INSUPERÁVEIS

DISPOSITIVOS ÉTICOS E ESTATUTÁRIOS – CAPTAÇÃO

DE CLIENTELA E CONCORRÊNCIA DESLEAL E DESRESPEITO

AO SIGILO PROFISSIONAL – RESOLUÇÃO 13/97 DESTE

TRIBUNAL. Não é vedado a advogados exercerem outras

profissões, desde que não ocupem o mesmo espaço físico do

escritório de advocacia, não divulguem as atividades em

conjunto com a advocacia e não exerçam a advocacia para

clientes da outra atividade, nos assuntos a ela relacionados,

seja de natureza contenciosa ou consultiva. Observância

à Resolução 13/97 deste Tribunal, ao Art. 34, inciso IV, do

Estatuto da OAB, e aos Arts. 5º e 7º do Código de Ética e

Disciplina da OAB. Precedentes E – 3.963/2008 e E

– 3.418/2007. Proc. E-4.024/2011 - v.u., em 15/07/2011, do

parecer e ementa do Rel.Dr. EDUARDO TEIXEIRA DA SILVEIRA

– Rev. Dra. CÉLIA MARIA NICOLAU RODRIGUES, Presidente

Dr. CARLOS JOSÉ SANTOS DA SILVA.

1.8. Assim é que concluir-se-á pela legalidade da contratação de advogados

por parte de tais Administradoras, pelo quanto se fundamentará a seguir,

em tópicos, para melhor elucidação do ora exposto.

2. Da evolução do trabalho desempenhado pelas Administradoras de

Condomínio e Locação de Imóveis:


2.1. Uma Administradora de Condomínio e Locação, não diferentemente das

demais empresas de prestação de serviço, evoluiu para o bom

atendimento de seus clientes, e isso, entende-se, não ser errado.

2.2. Ocorre que, com tal modernização e acompanhamento das necessidades

humanas, o desenvolvimento da atividade tomou proporções gigantescas

e a capacidade de esbarrar em algum erro que possa vir a prejudicar um

cliente ou até mesmo o próprio prestador de serviços, no caso, a

Administradora do Condomínio e Locação, é de tamanho elevação.

2.3. Assim é que, para fins de coibir tal ato, não obstante, com o fim de

prevenir a judicialização de problemas que podem inexistir se as relações

forem mantidas na mais integral observância à legislação, é que se torna

salutar e essencial a existência de assessoria jurídica preventiva no

desenvolvimento das atividades.

2.4. Note-se que o exercício da administração deixou de ser uma atividade

simples, passando a tomar caminhos complexos, ante a necessidade de

adaptação aos novos aparatos que a modernidade impõe à sociedade e,

a coletividade optando, ou não, por seu uso, devem os prestadores de

serviço estarem à postos para atendimento por qualquer de seu viés.

2.5. Veja, a assessoria preventiva às Administradoras de Condomínio e

Locação, através da consultoria jurídica, se preza a orientar os

colaboradores que exercem suas atividades, sejam os gerentes de

atendimento à carteira de Condomínios e Locação, aos seus respectivos

assistentes, aos demais Departamento envolvidos (como o de Recursos

Humanos, de Contas a Pagar, aos colaboradores responsáveis pelo

recolhimento de tributos, aos que realizam compras e orçamentos, aos


que recepcionam e avaliam documentação pertinente à locação de

imóveis, dentre outros).

2.6. Tratam-se de profissionais que, apesar de conhecerem a forma com que

devem desempenhar sua respectiva função dentro do departamento para

o qual foram alocados, não tem o dever de conhecer a legislação

pertinente a cada assunto de sua atribuição, apesar de seu

desconhecimento não eximir responsabilidades. Evidente que um erro

cometido por qualquer funcionário que presta serviços à Administradora

de Condomínio e Locação, objetivamente, a responsabilidade por tal em

relação ao prejudicado recairá sobre a empregadora e não do funcionário

em si.

2.7. Assim é que, para evitar quaisquer dissabores, infortúnios, ou até mesmo

responsabilidades onerosas por erros que poderiam ter sido evitados com

mera orientação legal, é que as Administradoras inseriram, junto ao seu

quadro de prestadores de serviços, a presença de advogados que podem

assessorar direta, cotidiana, integral e em fácil acesso junto às suas

próprias dependências, sem que deste fato se decorra qualquer exercício

ilegal da atividade.

2.8. Em uma comparação de suma importância e de fácil visualização, seria o

mesmo que mencionar que a Instituição Financeira não possa ter seu

corpo de advogados dentro de suas dependências.

2.9. Portanto, ante a necessidade das relações humanas e a sua

complexidade, deixando a administração de ser uma atividade simples, é

que se fez necessária a presença de advogados próprias para a orientação,

acompanhamento e assessoria ao desenvolvimento de suas atividades, a


minimizar a pequenos patamares eventuais erros que possam vir a

incorrer na execução de seus trabalhos.

3. Da especialidade na prestação de serviços por parte das Administradoras de

Condomínio e Locação:

3.1. Ao exercer a função de administração, a empresa Administradora

condominial assume a responsabilidade civil pelo exercício de sua

atividade por todos os seus aspectos, os quais, inclusive, tem sido

fundamento para condenações junto aos processos judiciais em que são

demandadas.

3.2. Evidente que, havendo a assessoria preventiva às Administradoras, tais

demandas seriam a exceção, e não a regra, como vem se buscando

minimizar através de execução de trabalhos preventivos de assessoria

jurídica.

3.3. Vejamos, apenas a título de exemplo, o reconhecimento de

responsabilidade às Administradoras face seus clientes, ante o

fundamento da especialidade no desempenho de suas atividades:

“RESPONSABILIDADE CIVIL – CONDOMÍNIO -

AÇÃO INDENIZATÓRIA AJUIZADA CONTRA EX-

SÍNDICA PELOS PREJUÍZOS VERIFICADOS

DURANTE A SUA GESTÃO – RECOLHIMENTO A

MENOR DE ENCARGOS FISCAIS E TRABALHISTAS

QUE ORIGINOU A COBRANÇA SUPLEMENTAR


DE JUROS E MULTA PELA RECEITA FEDERAL –

RESPONSABILIDADE PESSOAL DO SÍNDICO, DE

NATUREZA SUBJETIVA, NÃO VERIFICADA –

AUSÊNCIA DE DOLO OU CULPA – SÍNDICA QUE

AGIU AMPARADA PELO CONSELHO FISCAL E

POR EMPRESA ADMINISTRADORA

PROFISSIONAL CONTRATADA PARA AUXILIA-LA

NOS ATOS DE GESTÃO – CONTAS, ADEMAIS,

QUE FORAM APROVADAS PELA ASSEMBLEIA

GERAL, DE MODO QUE O ERRO NO

RECOLHIMENTO FOI REFERENDADO PELOS

DEMAIS CONDÔMINOS – EQUÍVOCO NA

APURAÇÃO DO VALOR DEVIDO E NO

PREENCHIMENTO DA GUIA DE RECOLHIMENTO

QUE ENVOLVE CONHECIMENTO TÉCNICO A

CARGO DA ADMINISTRADORA CONTRATADA

PARA TAL FINALIDADE - CONDENAÇÃO DA EX-

SÍNDICA AFASTADA - SENTENÇA REFORMADA. -

Recurso provido” (grifos não originais)

(Apelação n.º 1011051-88.2017.8.26.0068, 25ª

Câmara de Direito Privado, Relator: Edgard Rosa,

Julgamento: 20/06/2018)

“APELAÇÃO. CONDOMÍNIO EDILÍCIO. AÇÃO

INDENIZATÓRIA AJUIZADA PELO CONDOMÍNIO

CONTRA O EX-SÍNDICO VISANDO AO

REEMBOLSO DE JUROS MORATÓRIOS E MULTA

DEVIDOS AO INSS EM RAZÃO DO ATRASO NO


RECOLHIMENTO DE GUIAS GPS, ALÉM DO

REEMBOLSO DO VALOR TRANSFERIDO PARA

CONTA PESSOAL DO EX-SÍNDICO PARA

REEMBOLSO DE VALOR GASTO COM REPAROS

EM SEU VEÍCULO – PRETENSÃO DE NATUREZA

INDENIZATÓRIA CORRETAMENTE DEDUZIDA

PELO PROCEDIMENTO COMUM –

DESCABIMENTO DE AÇÃO DE EXIGIR CONTAS –

JULGAMENTO TERMINATIVO ANULADO –

JULGAMENTO DA CAUSA MADURA PELO

TRIBUNAL– APLICAÇÃO DO ARTIGO 1.013, §3º,

INCISO I DO CPC – RESPONSABILIDADE DO

SÍNDICO PELO RECOLHIMENTO DAS

CONTRIBUIÇÕES PREVIDENCIÁRIAS EM FAVOR

DOS FUNCIONÁRIOS – EXISTÊNCIA DE SALDO EM

CAIXA – ALEGAÇÃO DE DESCONHECIMENTO E

DE RESPONSABILIDADE DE PRESTADORA DE

SERVIÇOS PELO RECOLHIMENTO QUE NÃO

AFASTA SUA RESPONSABILIDADE DECORRENTE

DA NEGLIGÊNCIA EM CUMPRIR O DEVER DE

BEM ADMINISTRAR A MASSA CONDOMINIAL –

TRANSFERÊNCIA DE NUMERÁRIO PARA SUA

CONTA PESSOAL – IMPOSSIBILIDADE – DEVER DE

REEMBOLSO RECONHECIDO – SENTENÇA

REFORMADA. - Recurso provido.” (grifos não

originais)


(Apelação n.º 1019569-26.2017.8.26.0405, 25ª

Câmara de Direito Privado, Relator: Edgard Rosa,

Julgamento: 04/05/2018)

3.4. Na mesma linha podem ser conferidos os julgados seguintes:

“AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS

E MORAIS. Prestação de serviços de

administração

condominial. Condomínio contratante que

atribui à Administradora contratada

responsabilidade pela não emissão de guias de

recolhimento de tributos, pedindo em

reembolso a quantia paga a título de juros

moratórios e multa sobre o valor principal dos

tributos pagos com atraso, além de reparação

moral. SENTENÇA de parcial procedência para

condenar a ré a pagar para o Condomínio autor

indenização material na quantia de R$

12.293,03, com correção monetária e juros de

mora a contar dos desembolsos, com aplicação

da sucumbência recíproca, arbitrada a honorária

dos Patronos das partes por equidade em R$

2.000,00. APELAÇÃO da ré, que pede a anulação

da sentença por cerceamento de defesa a

pretexto de privação da prova oral, insistindo

quanto ao mérito na total improcedência, sob a


argumentação de ausência

de responsabilidade contratual pela emissão das

guias pagas intempestivamente pelo

Condomínio autor, com impugnação de parte da

documentação apresentada pelo autor,

formulando pedido subsidiário de inversão da

sucumbência. RECURSO ADESIVO do autor, que

insiste na condenação da ré no pagamento de

indenização moral. EXAME DOS RECURSOS:

descumprimento contratual pela ré bem

evidenciado. Responsabilidade da contratada

pelo prejuízo material reclamado na inicial

decorrente da não emissão de guias de

recolhimento de tributos. Exclusão da quantia

de R$ 252,31 em relação à condenação,

porquanto referente à contratação estranha à

causa de pedir. Prejuízo moral indenizável não

configurado em relação ao Condomínio.

Sucumbência recíproca bem reconhecida, "ex vi"

do artigo 86, "caput", do CPC de 2015. Elevação

da verba honorária devida pelo autor aos

Patronos da ré, por equidade, para R$ 2.300,00,

"ex vi" do artigo 85, §11 do CPC de 2015.

Sentença parcialmente reformada. RECURSO DA

RÉ PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO ADESIVO

DO AUTOR NÃO PROVIDO.” (grifos não originais)

(Apelação n.º 1031885-74.2016.8.26.0577, 27ª

Câmara de Direito Privado, Relatora: Daise


Fajardo Nogueira Jacot, Julgamento:

26/06/2018)

4. Das responsabilidades individuais existentes entre advogados e

Administradoras de Condomínio e Locação:

4.1. Ainda que se tenha dúvida ou que, porventura, haja qualquer

caracterização de confusão entre advogados e Administradores de

Condomínios e Locação, há que se esquivar de tal possibilidade, eis que

inexistente.

4.2. Inclusive, é possível, até mesmo, indicar a ausência de vinculação entre

advogados e a Administradora, conforme disposto no Estatuto da

Advocacia e a OAB, senão vejamos:

“CAPÍTULO VIII

Da Ética do Advogado

Art. 31. O advogado deve proceder de forma que

o torne merecedor de respeito e que contribua

para o prestígio da classe e da advocacia.

§ 1º O advogado, no exercício da profissão, deve

manter independência em qualquer

circunstância.


§ 2º Nenhum receio de desagradar a magistrado

ou a qualquer autoridade, nem de incorrer em

impopularidade, deve deter o advogado no

exercício da profissão.

Art. 32. O advogado é responsável pelos atos

que, no exercício profissional, praticar com dolo

ou culpa.

Parágrafo único. Em caso de lide temerária, o

advogado será solidariamente responsável com

seu cliente, desde que coligado com este para

lesar a parte contrária, o que será apurado em

ação própria.

Art. 33. O advogado obriga-se a cumprir

rigorosamente os deveres consignados no

Código de Ética e Disciplina.

Parágrafo único. O Código de Ética e Disciplina

regula os deveres do advogado para com a

comunidade, o cliente, o outro profissional e,

ainda, a publicidade, a recusa do patrocínio, o

dever de assistência jurídica, o dever geral de

urbanidade e os respectivos procedimentos

disciplinares.” (grifos não originais)

4.3. Advogados e Administradoras de Condomínio e Locação possuem

atuação e responsabilidade isoladas e independentes, senão vejamos o

reconhecimento de tal através da melhor jurisprudência:


“AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS

MATERIAIS. Condomínio edilício. Hipótese que o

condomínio imputa à administradora e aos

advogados por ela contratados a

responsabilidade pelos danos materiais

suportados em razão do não oferecimento de

defesa tempestiva em ação cível na qual figurou

como réu. Sentença de improcedência do pedido

quanto à administradora e de procedência no

tocante aos advogados. Apelação dos réus e

recurso adesivo da autora. Preliminar. Ausência

de petição de interposição. Mera irregularidade

formal, incapaz de gerar prejuízos. Violação ao

princípio da dialeticidade. Não ocorrência.

Recurso de apelação dos demandados que

impugna devidamente o teor da r. sentença.

Mérito. Responsabilidade da administradora.

Não verificação. Obrigação de promover a

reparação nas unidades autônomas do

condomínio que não consta do contrato com ela

assinado. Outorga de poderes aos advogados

réus que não implica automática

responsabilidade da administradora pela

desídia deles, notadamente porque não há

comprovação de que os profissionais seriam

inaptos a exercerem sua função a contento.

Responsabilidade dos advogados. Ausência de

justificativa plausível acerca do não


oferecimento de contestação no prazo legal.

Dicção do art. 667 do CC e no art. 32 do EOAB.

Sentença mantida. RECURSOS NÃO PROVIDOS.”

(grifos não originais)

(Apelação n.º 1008244-62.2015.8.26.0037, 25ª

Câmara de Direito Privado, Relator: Carmen

Lucia da Silva, Julgamento: 14/03/2019)

“AÇÃO DE INDENIZAÇÃO. CONDOMÍNIO.

Ausência de nulidades na sentença. Relatório

elaborado em conformidade com o art. 489, I, do

CPC. Decisão devidamente fundamentada, com

indicação de todas as provas que respaldaram o

convencimento do magistrado. Cerceamento de

defesa não configurado. Autor que concordou

com o julgamento do processo no estado em que

se encontrava, sem ressalvar possuir interesse na

oitiva de testemunhas. Prescrição não verificada.

Preliminares afastadas. Ação ajuizada pelo

condomínio em face de ex-síndicos,

administradora e advogados. Alegação de que

os réus, agindo em conluio, com dolo e

negligência, causaram prejuízos ao

condomínio. Atos ilícitos não evidenciados.

Recurso desprovido.” (grifos não originais)

(Apelação n.º 1000698-09.2016.8.26.0590, 36ª

Câmara de Direito Privado, Relator: Milton

Carvalho, Julgamento: 03/12/2018)


5. Da ausência de enquadramento no conceito de captação de cliente:

5.1. Por derradeiro, ad argumentandum tantum, mister mencionar que ao

advogado é coibido o exercício da captação de cliente, por expressa

previsão legal, senão vejamos o constante do Estatuto da Advocacia e da

OAB (Lei n.º 8.906/1994), in verbis:

“Art. 33. O advogado obriga-se a cumprir

rigorosamente os deveres consignados no

Código de Ética e Disciplina.

Parágrafo único. O Código de Ética e Disciplina

regula os deveres do advogado para com a

comunidade, o cliente, o outro profissional e,

ainda, a publicidade, a recusa do patrocínio, o

dever de assistência jurídica, o dever geral de

urbanidade e os respectivos procedimentos

disciplinares.

Art. 34. Constitui infração disciplinar:

I - exercer a profissão, quando impedido de fazê-

lo, ou facilitar, por qualquer meio, o seu exercício

aos não inscritos, proibidos ou impedidos;

II - manter sociedade profissional fora das

normas e preceitos estabelecidos nesta lei;

III - valer-se de agenciador de causas, mediante

participação nos honorários a receber;


IV - angariar ou captar causas, com ou sem a

intervenção de terceiros;” (grifos não originais)

5.2. Outro não é o disposto no Código de Ética e Disciplina da OAB:

“Art. 5º O exercício da advocacia é incompatível

com qualquer procedimento de

mercantilização.

Art. 6º É defeso ao advogado expor os fatos em

Juízo falseando deliberadamente a verdade ou

estribando-se na má-fé.

Art. 7º É vedado o oferecimento de serviços

profissionais que impliquem, direta ou

indiretamente, inculcação ou captação de

clientela.” (grifos não originais)

5.3. Não obstante a administradora de condomínios possa exercer sua

atividade e ter uma assessoria jurídica, não pode ofertar serviços de

jurídicos a seus clientes.

5.4. Os advogados da administradora se forem internos não podem ofertar

serviços jurídicos aos clientes da administradora ou imobiliária sob pena

de captação de clientela e concorrência desleal.

Neste sentido:

ASSESSORIA JURÍDICA EM

ADMINISTRADORA DE CONDOMÍNIOS IMOBILIÁRIOS


– OFERTA DE SERVIÇOS AOS CONDÔMINOS DENTRO

DO MESMO CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO –

ADVOGADO SÓCIO, COMO PESSOA

FÍSICA, DE ADMINISTRADORA DE CONDOMÍNIO PRE

STAÇÃO DE SERVIÇOS AOS CONDÔMINOS QUE

CONTRATAM COM A ADMINISTRADORA –

NECESSIDADE DE FORMALIZAR CONTRATOS –

EXERCÍCIO DA ADVOCACIA NO MESMO CONJUNTO

COMERCIAL – CAPTAÇÃO DE CLIENTELA – SIGILO –

INDEPENDÊNCIA PROFISSIONAL. A assessoria jurídica

é possível desde que o advogado se atenha apenas às

lides da administradora, não estendendo seus serviços

aos clientes da empresa. Logo, ao se oferecer serviços

aos condôminos dentro do mesmo

contrato de administração, há uma clara violação ao

artigo 16 do EAOAB e à Resolução n.°13/97. A

jurisprudência é pacífica no sentido de que há

concorrência desleal, pois se

trata de captação de causas e clientela cumulativas com

o exercício da profissão em conjunto com outra

atividade. Um advogado, sócio de uma

administradora de serviços como pessoa física, poderia

prestar serviços jurídicos para os clientes da empresa

contanto que não houvesse a captação de clientes da

administradora. Para isso, a atividade jurídica exercida

pelo sócio da empresa deve ser estabelecida em outro

local, a fim de que os clientes não façam confusão entre

as atividades. Impossibilidade de o referido advogado

prestar serviços por meio do departamento jurídico da

empresa. Necessidade de formalizar contratos distintos.

É permitido exercer atividade jurisdicional no mesmo

local de atividade não jurídica somente no caso de não

ocorrer captação de clientela, resguardando-se,

portanto, o sigilo profissional. Para isso, faz-se


necessário que a recepção, sala de espera, funcionários,

meio de comunicação e tudo o mais que se relacione

com as atividades prestadas sejam absolutamente

independentes, com uso exclusivo do

profissional. Processo E-3.418/2007 – V.U., em

19/04/2007, do parecer e ementa da Relª. Drª. MOIRA

VIRGÍNIA HUGGARD-CAINE – Rev. Dr. LUIZ FRANCISCO

TORQUATO AVOLIO – Presidente Dr. CARLOS

ROBERTO F. MATEUCCI.

5.5. Quando os advogados que atendam a administradora estiverem situados

em local diverso, em estrutura separada, estes podem prestar serviços a

administradorae ofertar em igualdade de condições e mediante

concorrência de mercado serviços jurídicos aos clientes das

administradoras, mediante contrato apartado.

5.6. Inclusive, trata-se de escritórios ou profissionais liberais, legais e

devidamente constituídos e inscritos no órgão de classe, assim como

perante os demais órgãos governamentais, sendo que, em função da

demanda dos clientes, muitas vezes, por maior comodidade, as

administradoras buscam profissionais próximos, porém se tal prática por

si só, não implica em favorecimento ou concorrência desleal, sendo que

que não existe impedimento na prestação dos serviços jurídicos

práticados por estes.

5.7. Até porque, ao menos pelo que se tem conhecimento, não há

impedimento ético disciplinar neste sentido, pois, conforme pesquisa

informal realizada, foi encontrado julgado do Tribunal de Ética e Disciplina


da OAB/SP, no sentido de não se configurar infração ética, como vemos a

seguir:

“440ª SESSÃO DE 13 DE DEZEMBRO DE 2001

ESCRITÓRIO DE ADVOCACIA - INSTALAÇÃO NO

MESMO IMÓVEL QUE ABRIGA

ADMINISTRADORA DE CONDOMÍNIOS - SALA

CONTÍGUA. Não fere a ética profissional o

advogado que instala seu escritório de advocacia

em sala contígua a uma administradora de

condomínios, desde que haja total isolamento

físico e independência entre eles. A prestação de

serviços advocatícios para clientes da

administradora de condomínios ou para

quaisquer outras atividades conexas somente se

justifica caso não configure captação de clientela

e angariação de causas por parte do escritório de

advocacia.”

(Proc. E-2.474/01 - v.u. em 13/12/01 do parecer

e ementa do Rel.ª Dr.ª MARIA DO CARMO

WHITAKER - Rev. Dr. CARLOS AURÉLIO MOTA DE

SOUZA - Presidente Dr. ROBISON BARONI)

No mesmo sentido:

“446ª SESSÃO DE 18 DE JULHO DE 2002

ADVOCACIA E ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS –

LOCALIZAÇÃO E FUNCIONAMENTO. Desde que


tenha entrada autônoma e absoluta

independência de acesso e do funcionamento do

escritório de advocacia, o profissional poderá

manter no mesmo prédio administração

imobiliária. Impõem-se, entretanto, cautelas

para se evitar qualquer indício de confusão entre

as duas atividades, já que é vedado o exercício da

advocacia em conjunto com outra atividade.

Recepção, sala de espera, funcionários, serviços

de secretaria e administração do escritório,

máquinas de reprodução de cópias,

computadores, linhas telefônicas, de fax, outros

meios de comunicação e tudo o mais que se

relacione com o escritório de advocacia, devem

ser absolutamente independentes e de seu uso

exclusivo, visando à proteção do sigilo e da

inviolabilidade da sede profissional. Ademais, o

advogado deverá abster-se da prática de

qualquer ato que induza à captação de clientela

através da administradora de imóveis.

Precedentes.”

(Proc. E-2.605/02 – v.u. em 18/07/02 do parecer

e ementa da Rel.ª Dr.ª MARIA DO CARMO

WHITAKER – Rev. Dr. LUIZ ANTÔNIO GAMBELLI –

Presidente Dr. ROBISON BARONI)

5.8. Sendo infração ética o ajuizamento de ações contra os condôminos por

advogados das administradoras, como constatamos do julgado abaixo:


SOCIEDADE EMPRESÁRIA – IMPOSSIBILIDADE DE

PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS JURÍDICOS OU DE

UTILIZAÇÃO DE SEUS ADVOGADOS PARA

EXERCER A ADVOCACIA EM FAVOR DE SEUS

CLIENTES – ADVOGADOS QUE ATUEM EM NOME

DE CLIENTES CAPTADOS POR SEU EMPREGADOR

OU CONTRATANTE INCIDEM EM INFRAÇÃO

DISCIPLINAR.

Sociedades empresárias não podem praticar

atividades privativas de advocacia (artigo 1.º, I e

II, da Lei 8.906/94). Serviços de apoio a uma

negociação extrajudicial podem ser promovidos

por leigos, desde que seja possível que se

abstenham de prestar consultoria ou assessoria

jurídica. Advogados ou sociedades de

advogados contratados por sociedades leigas

não podem advogar para os clientes desta e por

esta captados, sob pena de responderem, após

amplo contraditório, perante as Turmas

Disciplinares, pouco importando se recebem

procuração direta do cliente ou

substabelecimento. Empresas que contratam

advogados não estão sujeitas às regras de

publicidade que orientam a advocacia. O que

elas não podem é usar seus advogados, sejam

empregados ou prestadores de serviços, para

atuar em favor de terceiros, que são seus

consumidores. Já esses advogados não podem


atuar para os clientes de sua empregadora ou

contratante, pois incorreriam em captação

ilegítima de clientela como instrumento de

concorrência desleal. Precedentes, dentre muitos

outros: Proc. E-4.676/2016 - v.u, em 09/12/2016,

do parecer e ementa do Rel. Dr. FÁBIO DE SOUZA

RAMACCIOTTI, Rev. Dr. FÁBIO KALIL VILELA

LEITE, com declaração de voto Dr. ZANON DE

PAULA BARROS Presidente em exercício Dr.

CLÁUDIO FELIPPE ZALAF; Proc. E-2.944/2004 –

v.u., em 19/08/2004, do parecer e ementa do Dr.

LUIZ ANTÔNIO GAMBELLI, vencidos o relator Dr.

OSVALDO ARISTODEMO NEGRINI JÚNIOR e

revisor Dr. ZANON DE PAULA BARROS –

Presidente Dr. JOÃO TEIXEIRA GRANDE; Proc. E-

4.314/2013 - v.u., em 17/10/2013, do parecer e

ementa do Rel. Dr. FÁBIO DE SOUZA

RAMACCIOTTI - Rev. Dr. PEDRO PAULO WENDEL

GASPARINI - Presidente Dr. CARLOS JOSÉ SANTOS

DA SILVA; Proc. E-3.506/2007 - v.u., em

16/08/2007, do parecer e ementa do Rel. Dr.

JOSÉ EDUARDO HADDAD - Rev. Dr. LUIZ

ANTONIO GAMBELLI - Presidente Dr. CARLOS

ROBERTO F. MATEUCCI. Proc. E-5.473/2020 -

v.u., em 10/03/2021, parecer e ementa do Rel.

Dr. DÉCIO MILNITZKY, Rev. Dr. CLAUDINEI

FERNANDO MACHADO - Presidente Dr.

GUILHERME MARTINS MALUFE.


5.9. Nestes casos a escolha dos profissionais da área jurídica deverá ocorrer

de forma absoluta autônoma, sem qualquer participação da

Administradora, o que apenas reforça, ainda mais, a total condição de

independência e regular exercício de profissão e das atividades

envolvidas;

5.10. Mesmo para as demandas efetivamente judiciais, os Condomínios

avaliam, escolhem e efetivamente contratam apenas os profissionais que

gozam da confiança do Corpo Diretivo (ou da sindicância), sem qualquer

intervenção e/ou participação das administradoras;

Conclusão

A função do advogado lotado na administradora de condomínios/imobiliária não

é ofertar serviços jurídicos aos clientes da administradora/imobiliária, este deve

assessorar a administradora nos termos mencionados acima.

A administradora de condomínios não pode de forma alguma ofertar serviços

jurídicos no bojo do seu contrato, pelo contrário, deve deixar claro no

instrumento de contratação que a assessoria jurídica e consequentemente a

contratação de advogados deve ser feita de forma livre e autônoma, sendo certo

que a eventual apresentação de advogados, pela administradora, somente deve

ocorrer em igualdade de condições com outros advogados e desde que não se

caracterize concorrência desleal e captação de clientela.


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JOÃO PAULO ROSSI

Advogado - OAB/SP n° 153.841

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ALFREDO PASANISI

Advogado - OAB/SP n° 154.846

________________________________________

RUBENS CARMO ELIAS FILHO

(PRESIDENTE DA COMISSÃO DE DIREITO IMOBILIÁRIO DA OAB/SP)

OAB/SP n° 138.871

________________________________________

RODRIGO KARPAT

(COORDENADOR DA COORDENADORIA DE DIREITO CONDOMINIAL DA OAB/SP)

OAB/SP n° 211.136

parecer emitido pela coordenadoria de direito …

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