O Papel Fundamental dos Cartórios

na Formação da Cidadania

Constituição Federal

Art. 5º: (Direitos e Deveres Individuais e Coletivos)

XXII – é garantido o direito de propriedade.

Art. 6º: (Direitos Sociais)

a educação, a saúde, o trabalho, a moradia, ...

Certidões emitidas pelos Cartórios mostram:

- Do imóvel: A regularidade documental e a inexistência de litígios.

- Do alienante: a inexistência de dívidas e ações em curso, execuções e penhoras.

Lei nº 7.433/85

Na lavratura de atos notariais [...]

O Tabelião consignará no ato notarial,

- a apresentação do documento comprobatório

do pagamento do ITCMD,

- as certidões fiscais,

- feitos ajuizados [...] (gn) (art. 1º, caput e §2º)

Decreto nº 93.240/86

Certidões fiscais do imóvel

Certidões de ações reais e pessoais reipersecutórias

. . . . . . . . . .

Dispensa das certidões fiscais:

adquirente responderá pelos débitos fiscais

incidentes sobre o imóvel (gn).

Decreto nº 93.240/86

A apresentação das certidões [...]

não eximirá o outorgante

da obrigação de declarar na escritura pública,

sob pena de responsabilidade civil e penal,

a existência de outras ações reais e pessoais

reipersecutórias, relativas ao imóvel,

e de outros ônus reais incidentes sobre o mesmo (gn).

Súmula nº 84 - STJ

(1993)

É admissível

a oposição de embargos de terceiro

fundado em alegação de

posse advinda de compra e venda de imóvel,

ainda que desprovida de registro (gn).

Código Civil

O contrato preliminar, exceto quanto à forma,

deve conter todos os requisitos essenciais

do contrato a ser celebrado (gn).

(art. 462)

Código Civil

Obrigam a pessoa jurídica os atos dos administradores,

exercidos nos limites de seus poderes

definidos no ato constitutivo (gn).

(art. 47)

Código Civil

A outorga de mandato está sujeita à forma exigida por lei

para o ato a ser praticado [...] (gn). (art. 657)

(*) A forma pública é exigida para imóveis

de valor superior a 30 salários (art. 108)

Código Civil

O mandato em termos gerais só confere poderes de administração.

Para alienar, hipotecar, transigir, ou praticar outros quaisquer atos que exorbitem da administração ordinária,

depende a procuração de poderes especiais e expressos (gn).

(art. 661, caput e §1º)

STJ

Poderes para alienar (vender/ceder/transferir): transmitir

domínio, posse, direito, ação, responder pela evicção.

É preciso mencionar o imóvel na procuração.

Poderes especiais: (REsp 170.294).

Doação: indicação do beneficiário, além dos poderes

especiais e da indicação do imóvel (REsp 503.675/SP)

Código Civil A interdição e a morte extinguem a procuração (art. 682)

É imperioso saber se o outorgante está vivo e capaz. (*) Verificar certidão de nascimento/casamento (recente) A interdição constará também na certidão dos

distribuidores cíveis.

O reconhecimento da fraude à execução

depende do registro da penhora

do bem alienado ou

da prova de má-fé do terceiro adquirente.

(DJe 30/03/2009)

STJ

Cabe ao adquirente provar que desconhece a existência

de ação envolvendo o imóvel, não apenas porque o art.

1.º, da Lei n.º 7.433/85, exige a apresentação das

certidões dos feitos ajuizados em nome do vendedor para

lavratura da escritura pública de alienação mas,

sobretudo, porque só se pode considerar, objetivamente,

de boa-fé o comprador que toma mínimas cautelas para

a segurança jurídica da sua aquisição (gn).

(RMS 27.358/RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, 25/10/2010)

STJ

Ao adquirente de qualquer imóvel impõe-se a cautela de

obter certidões junto aos cartórios de distribuição, de

processos judiciais, devendo, ainda, informar-se acerca

da situação pessoal dos alienantes bem como do próprio

imóvel, cientificando-se da existência de eventuais

demandas e ônus sobre a unidade objeto do contrato,

como, aliás, é do agir comum nos negócios imobiliários.

(REsp 1.227.318/MT, Rel. Min. Sidnei Beneti, 14/11/2012)

STJ

1. Não possui legitimidade ativa para Embargos de

Terceiro quem sucedeu à parte litigante, ainda que

ignore o vício litigioso, pois é indiferente que a

aquisição tenha sido antes ou depois da sentença

condenatória, porquanto "Não importa se a parte, A,

alienou a coisa a C, e C a D; D não é terceiro, nem o

seria E, que a recebesse de D“. (Pontes de Miranda

citado no acórdão recorrido - fl. 246) Inteligência do

art. 42, 3º do CPC (continua).

(REsp 1.102.151/MG, Rel. Honildo Amaral de Mello Castro,

DJE 26/10/2009)

STJ

(Cont.) 2. Consoante precedentes desta Colenda Corte de Justiça "Quem adquire coisa litigiosa não é terceiro legitimado a opor embargos e ainda que não haja sido registrada a ação, no registro imobiliário, não é terceiro quem sucede na posse após a citação a respeito da coisa sub judice" - REsp 9.365/SP, Rel. Ministro WALDEMAR ZVEITER, entre outros. (REsp 1.102.151/MG, Rel. Honildo Amaral de Mello Castro,

DJE 26/10/2009)

STJ

(Cont.) Não é razoável admitir que a alienação de coisa litigiosa provocada pelo próprio autor (alienante e vencido na demanda), obste o cumprimento da sentença transitada em julgado em favor dos réus que obtiveram êxito judicial na imissão da posse de imóvel, mormente se alienação do bem ocorreu em detrimento das regras de lealdade processual.

(REsp 1.102.151/MG, Rel. Honildo Amaral de Mello Castro,

DJE 26/10/2009)

STJ

Não se considera terceiro quem adquire a coisa litigiosa, não podendo, portanto, opor embargos, aplicando-se o disposto no art. 42, par. 3º, do CPC.

(REsp 1.227.318/MT Rel. Min. Sidnei Beneti, DJe 14/11/2012).

Precedentes: RMS 27.358; AgRg no Ag 495.327; REsp 1.102.151 e 691.219.

Código de Processo Civil

A alienação da coisa ou do direito litigioso, a título

particular, [...] não altera a legitimidade das partes.

O adquirente ou o cessionário não poderá ingressar em

juízo, substituindo o alienante, ou o cedente, sem que o

consinta a parte contrária.

O adquirente ou o cessionário poderá, no entanto, intervir

no processo, assistindo o alienante ou o cedente.

A sentença, proferida entre as partes originárias, estende

os seus efeitos ao adquirente ou ao cessionário.

(art. 42, caput e parágrafos)

Código de Processo Civil

Anulabilidades, questões de alta indagação

ou que dependam de outras provas

exigem ação ordinária (art. 984)

O imóvel litigioso deve ser excluído do inventário

e relegado à sobrepartilha.

Interdições (Demência Vascular e Mal de Alzheimer);

Divórcio

Ações anulatórias de escritura (Direito das Famílias)

Execuções em geral

Execuções fiscais

(1/3 execuções fiscais federais tramita na Just. Estadual)

Existem 1.207 processos de fraude à execução. (*) Levantamento realizado em 14.06.2013 pelo Dr. Antonio Carlos Marcato a pedido do Instituto Nacional de Estudo dos Ofícios de Distribuição e Tutelas (apenas processos com trânsito em julgado no STJ)

85% dos processos de fraude à execução tem origem nos

Estados que não exigem a certidão de feitos ajuizados.

79,25% dos processos tem origem nos Estados de

- São Paulo,

- Rio Grande do Sul,

- Minas Gerais,

- Santa Catarina.

FRAUDE À EXECUÇÃO 1.207 PROCESSOS SÓ NO STJ (cont.)

Hermann Staub / Berlim / 1902

Em todas as fases da contratação:

- Dever de lealdade entre as partes;

- Dever de cooperação na formação do contrato;

- Dever de informação.

(SILVA, Jorge Cesa Ferreira. A Boa-fé e a violação positiva

do contrato. Rio de Janeiro: Renovar, 2002, p.109 e 270)

Código Civil / 2002

Os contratantes são obrigados a guardar, assim

na conclusão do contrato, como em sua execução,

os princípios de probidade e boa-fé (gn). (art. 422)

Assim como não se pode reputar de boa-fé o adquirente

que não toma as mínimas cautelas, da mesma forma,

inexiste boa-fé do alienante que omite a existência de

gravame ou de ações sobre o imóvel.

NÃO SE PODE MAIS DISPENSAR

AS CERTIDÕES DE FEITOS:

. JUSTIÇA FEDERAL

. JUSTIÇA ESTADUAL

. JUSTIÇA DO TRABALHO

Fátima Diniz Castanheira

Advogada Especializada em Direito dos Contratos

Membro da Comissão de Direito Notarial e Registros Públicos da OAB/SP

E-mail: advcasdin@terra.com.br

São Paulo, 20 de novembro de 2013