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UNIVERSIDADE DO VALE DO ITAJAÍ – UNIVALI CENTRO DE CIÊNCIAS SOCIAIS E JURÍDICAS - CEJURPS CURSO DE DIREITO
O CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS REGULADOS PELA LEI Nº 8.245/91 E AS ALTERAÇÕES
ADVINDAS PELA LEI Nº 12.112/09
CAMILA TRISTÃO GENOVEZZI
DECLARAÇÃO
“DECLARO QUE A MONOGRAFIA ESTÁ APTA PARA DEFESA EM BANCA PUBLICA EXAMINADORA”.
ITAJAÍ (SC), 08 de novembro de 2010.
___________________________________________ Professor Orientador: Professora Patrícia Elias Vieira, MSc.
UNIVALI – Campus Itajaí-SC
UNIVERSIDADE DO VALE DO ITAJAÍ – UNIVALI CENTRO DE CIÊNCIAS SOCIAIS E JURÍDICAS - CEJURPS CURSO DE DIREITO
O CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS REGULADOS PELA LEI Nº 8.245/91 E AS ALTERAÇÕES
ADVINDAS PELA LEI Nº 12.112/09
CAMILA TRISTÃO GENOVEZZI
Monografia submetida à Universidade do Vale do Itajaí – UNIVALI, como
requisito parcial à obtenção do grau de Bacharel em Direito.
Orientadora: Professora Patrícia Elias Vieira, MSc.
Itajaí (SC), 08 de novembro de 2010
TERMO DE ISENÇÃO DE RESPONSABILIDADE
Declaro, para todos os fins de direito, que assumo total responsabilidade pelo
aporte ideológico conferido ao presente trabalho, isentando a Universidade do
Vale do Itajaí, a coordenação do Curso de Direito, a Banca Examinadora e o
Orientador de toda e qualquer responsabilidade acerca do mesmo.
Itajaí (SC), 08 de novembro de 2010.
Camila Tristão Genovezzi Graduanda
PÁGINA DE APROVAÇÃO
A presente monografia de conclusão do Curso de Direito da Universidade do Vale
do Itajaí – UNIVALI, elaborada pela graduanda Camila Tristão Genovezzi, sob o
título “O Contrato de Locação de Imóveis Urbanos regulados pela Lei nº 8.245/91
e as Alterações advindas pela Lei nº 12.112/09”, foi submetida em 22 de
novembro de 2010 à banca examinadora composta pelos seguintes professores:
Patrícia Elias Vieira (orientadora) e Leôncio Paulo da Costa Neto e aprovada com
a nota _______________________________.
Itajaí (SC), 08 de novembro de 2010
Patrícia Elias Vieira Orientadora e Presidente da Banca
MSc. Antônio Augusto Lapa Coordenação da Monografia
ROL DE ABREVIATURAS E SIGLAS
Art. Artigo
Arts.
CC
Artigos Código Civil
CDC Código de Defesa do Consumidor
CEJURPS Centro de Ciências Sociais e Jurídicas
CRFB/88 Constituição da República Federativa do Brasil de 1988
Ed. Edição
MSc. Mestre
P. Página
SC Santa Catarina
UNIVALI Universidade do Vale do Itajaí
V. Volume
§ Parágrafo
ROL DE CATEGORIAS
Rol de categorias que a Autora1 considera estratégicas à
compreensão do seu trabalho, com seus respectivos conceitos operacionais2.
AS LOCAÇÕES RESIDENCIAIS
“Residência é noção de fato, com a qual se designa o lugar em que a pessoa tem
sua morada habitual. É necessário o elemento habitualidade, em oposição à
acidentalidade ou provisoriedade. Não precisa intenção de perenidade. Morada,
habitação, residência são conceitos afins. No conceito de residência, há a
considerar um elemento objetivo, constituído pelo fato da habitual presença e
permanência da pessoa no lugar, e um elemento subjetivo, a intenção da pessoa
de continuar estavelmente morada.” 3
AS LOCAÇÕES NÃO RESIDENCIAIS
“Não residencial, por seu turno, é o prédio que não se destina à moradia habitual
do usuário, seus familiares ou dependentes. A finalidade, na maioria das vezes, é
para uso comercial ou industrial.” 4
AS LOCAÇÕES PARA TEMPORADA
“Se um imóvel for alugado, mobiliado ou não, por prazo não superior a três
meses, para servir de residência temporária ao locatário, para férias, descanso,
estudos, tratamento de saúde, ou até mesmo para a realização de obras no
imóvel em que reside, ter-se-á a figura da locação para temporada.” 5
1 “Categoria é a palavra ou expressão estratégica à elaboração e/ou à expressão de uma idéia”.
(PASOLD, César Luiz. Prática da pesquisa jurídica: idéias e ferramentas úteis para o pesquisador do Direito. 7. ed. Florianópolis: OAB/SC, 2002, p. 40).
2 “Conceito Operacional (= cop) é uma definição para uma palavra e expressão, com o desejo de que tal definição seja aceita para os efeitos das idéias que expomos”. (PASOLD, César Luiz. Prática da pesquisa jurídica: idéias e ferramentas úteis para o pesquisador do Direito. 2002, p. 40).
3 PACHECO, José da Silva. Tratado das Locações, Ações de Despejo e Outras . 10. ed. São Paulo: Revista dos Tribunais. 1998, p. 492.
4 RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. 2009, p. 483. 5 DINIZ, Maria Helena. Lei de Locações de Imóveis Urbanos Comentada: Lei n. 8.245, de 18-
10-1991. 5. ed. São Paulo: Saraiva, 1999, p. 204.
CONTRATO
“Um acordo de vontades, na conformidade da lei, e com a finalidade de adquirir,
resguardar, transferir, conservar, modificar ou extinguir direitos” 6.
CONTRATO DE LOCAÇÃO
“Estreita-se o sentido da palavra locação, hoje reservada para designar
exclusivamente o contrato cuja causa é proporcionar a alguém o uso e gozo
temporário, de uma coisa restituível, em troca de retribuição pecuniária.” 7
FIADOR
“A fiança é, portanto, o contrato pelo qual uma pessoa se obriga a pagar ao
credor o que a este deve um terceiro. Alguém estranho a relação obrigacional
originária, denominado fiador, obriga-se perante o credor, garantindo o seu
patrimônio a satisfação do crédito deste, caso não o solva o devedor.” 8
LOCADOR
“Denominação que se dá àquele que loca, cede o bem ao locatário. Em se
tratando imóvel, o locador é chamado por muitos de senhorio. O termo locador
admite interpretação extensiva, de modo a abranger, além do proprietário do bem
locado, o usufrutuário.” 9
LOCATÁRIO
“Denominação que se dá àquele que aluga, que se serve do objeto de um imóvel
mediante o pagamento de certa quantia estipulada em contrato escrito ou verbal.” 10
6 RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. 9. ed. Rio de Janeiro: Forense, 2009, p. 7. 7 MILHOMES, Jônatas. Manual Prático dos Contratos. Rio de Janeiro: Forense, 2005, p. 328. 8 GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro. 4. ed. 2007, v. III , p. 526. 9 ACQUAVIVA, Marcus Cláudio. Dicionário Jurídico Brasileiro Acquaviva . 12. ed. São Paulo:
Jurídica Brasileira, 2004, p. 867. 10 ACQUAVIVA, Marcus Cláudio. Dicionário Jurídico Brasileiro Acquaviva . 2004, p. 867.
SUMÁRIO
RESUMO ............................................................................................ X
INTRODUÇÃO ................................................................................. 11
CAPÍTULO 1 ........................................ ............................................ 13
OS CONTRATOS ............................................................................. 13
1.1 A HISTÓRIA DO DIREITO CONTRATUAL .................. ...... 13
1.2 OS PRINCÍPIOS DO DIREITO CONTRATUAL ............... ... 15
1.2.1 O PRINCÍPIO DA DIGNIDADE HUMANA ............................................................... 16
1.2.2 O PRINCÍPIO DA AUTONOMIA DE VONTADE ....................................................... 17
1.2.3 O PRINCÍPIO DA FORÇA OBRIGATÓRIA DO CONTRATO ....................................... 20
1.2.4 O PRINCÍPIO DA RELATIVIDADE SUBJETIVA DOS EFEITOS DO CONTRATO ............ 22
1.2.5 O PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA .................................................................. 22
1.2.6 O PRINCÍPIO DA FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO .............................................. 24
1.2.7 O PRINCÍPIO DA EQUIVALÊNCIA MATERIAL ....................................................... 25
1.3 CONCEITO E CLASSIFICAÇÃO DOS CONTRATOS........ 26
1.3.1 CONCEITO DE CONTRATO ................................................................................ 26
1.3.2 A CLASSIFICAÇÃO DOS CONTRATOS ................................................................ 27
1.3.2.1 Quanto as Obrigações: Bilaterais ou Unilate rais ................................. 28
1.3.2.2 Quanto aos Benefícios ou Vantagens: Oneroso s ou Gratuitos .......... 28
1.3.2.3 O Equilíbrio das Obrigações: Comutativos ou Aleatórios .................. 29
1.3.2.4 Quanto as Espécies: Nominados (Típicos) ou Inominados (Atípicos) .............................................................................................................................. 30
1.3.2.5 Quanto à formação: Consensuais, Formais e R eais ............................ 32
1.4 A INTERPRETAÇÃO DO CONTRATO ................... ................... 33
1.5 A EXTINÇÃO DOS CONTRATOS ...................... ........................ 35
1.5.1 EXTINÇÃO NATURAL DO CONTRATO ................................................................. 36
1.5.1.1 Cumprimento do Pactuado .................................................................... 36
1.5.1.2 Verificação de Fator Eficacial ................................................................ 37
1.5.2 EXTINÇÃO POSTERIOR: ANTERIOR OU CONTEMPORÂNEA À CELEBRAÇÃO DO CONTRATO ............................................................................................................. 37
1.5.2.1 Nulidade/Anulabilidade ........................................................................... 38
1.5.2.2 Cláusula Resolutória ............................................................................... 39
1.5.2.3 Direito de Arrependimento ..................................................................... 40
1.5.2.4 Redibição ................................................................................................. 41
1.5.3 EXTINÇÃO POSTERIOR: CAUSA POSTERIOR À CELEBRAÇÃO ............................... 42
1.5.3.1 Resilição .................................................................................................. 42
1.5.3.2 Resolução ................................................................................................ 43
1.5.3.3 Rescisão .................................................................................................. 44
1.5.3.4 Morte do Contratante .............................................................................. 45
CAPÍTULO 2 ........................................ ............................................ 46
O CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS .......... ...... 46
2.1 O CONCEITO E A CLASSIFICAÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO ........................................... ............................................. 46
2.2 AS LOCAÇÕES REGULADAS PELA LEI Nº 8.245/91 .... .......... 49
2.3 OS TIPOS DE LOCAÇÃO REGULADOS PELA LEI 8.245/91 ... 51
2.3.1 AS LOCAÇÕES RESIDENCIAIS .......................................................................... 51
2.3.2 AS LOCAÇÕES NÃO RESIDENCIAIS .................................................................. 53
2.3.3 AS LOCAÇÕES PARA TEMPORADA ................................................................... 57
2.4 O ALUGUEL ..................................... .......................................... 59
2.5 A TRANSFERÊNCIA DO CONTRATO DE LOCAÇÃO POR ATOS INTER VIVOS ........................................................................ 61
2.6 OS DIREITOS E OS DEVERES DO LOCADOR E LOCATÁRIO 63
2.6.1 OS DIREITOS E OS DEVERES DO LOCADOR ....................................................... 64
2.6.2 OS DIREITOS E OS DEVERES DO LOCATÁRIO .................................................... 69
2.5 AS GARANTIAS LOCATÍCIAS ....................... ........................... 75
2.6 A EXTINÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO ............. ............. 79
CAPÍTULO 3 ........................................ ............................................ 86
AS ALTERAÇÕES ADVINDAS COM A LEI Nº 12.112/2009 ... ........ 86
3.1 A ALTERAÇÃO DO ART. 4º .................................................................................. 88
3.2 A ALTERAÇÃO DO ART. 12 ................................................................................. 90
3.3 A ALTERAÇÃO DO ART. 39 ................................................................................. 92
3.4 A ALTERAÇÃO DO ART. 40 ................................................................................. 94
3.5 A ALTERAÇÃO DO ART. 59 ................................................................................. 98
3.6. A ALTERAÇÃO DO ART. 62 .............................................................................. 102
3.7 A ALTERAÇÃO DO ART. 63 ............................................................................... 107
3.8 A ALTERAÇÃO DO ART. 64 ............................................................................... 109
3.9 A ALTERAÇÃO DO ART. 68 ............................................................................... 110
3.10 A ALTERAÇÃO DO ART. 71 ............................................................................. 113
3.11 A ALTERAÇÃO DO ART. 74 ............................................................................. 116
CONSIDERAÇÕES FINAIS .............................. .............................. 119
REFERÊNCIA DAS FONTES CITADAS ..................... ................... 122
RESUMO
A presente monografia tem como objetivo apresentar as
alterações ocorridas na Lei nº 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato.
Decorrido mais de quinze anos, a lei necessitava de adaptações, além de
positivar o entendimento jurisprudencial firmado há anos. Para o presente
trabalho de conclusão de curso, foi adotado o método indutivo, sendo subdividido
em três capítulos: o primeiro trata da parte do conceito do contrato, os princípios
que regem o contrato e suas características; o segundo capítulo traz o conceito
do contrato de locação de imóveis urbanos, no qual são regidos pela Lei do
Inquilinato, os tipos de locação; o terceiro e último capítulo, por sua vez, trata das
alterações introduzidas na lei, traçando um paralelo entre a Lei nº 8.245/91 antes
e depois das alterações provocadas pela Lei nº 12.112/09, a fim de propiciar a
reflexão sobre as mudanças.
INTRODUÇÃO
O presente trabalho tem como objeto de estudo o contrato
de locação de imóveis urbanos, como objetivo geral de investigar as alterações
propostas pela Lei nº 12.112, de 09.12.2009 à Lei nº 8.245, de 18.10.1991, tendo
como referência a legislação e a doutrina, sendo a jurisprudência apenas em
caráter ilustrativo.
Tem como objetivo específico pesquisar quais são as
espécies de contrato de locação regulamentadas pela Lei nº 8.245/91 e analisar
se a Lei nº 12.112/09 trouxe alterações à Lei nº 8.245/1991, ou, somente incluiu
ao texto legal interpretações já aplicadas pelos tribunais.
Para tanto, subdividiu-se o presente trabalho em três
capítulos.
No primeiro capítulo, sob o título: “Os Contratos”, tratará
sobre a parte histórica, em seguida os princípios que regem o direito contratual,
seguindo com o conceito de contrato, sua classificação, interpretação e por fim a
forma de extinção dos contratos.
O segundo capítulo possui o título “O Contrato de Locação
de Imóveis Urbanos”, no qual dispõe sobre o conceito e classificação do contrato
de locação, analisando os tipos de locação regulados pela Lei nº 8.245/91, tais
como as locações residenciais, não residenciais e para temporada, a forma de
retribuição pela locação, os direitos e deveres decorrentes do contrato de locação
e finalizando a forma de extinção do contrato de locação.
O terceiro e último capítulo, tem como título “As alterações
advindas com a Lei nº 12.112/2009”, no qual analisar-se-á a Lei nº 8.245/91 com
alterações advindas da Lei nº 12.112/09, com apresentação da justificativa do
autor do projeto, Deputado José Carlos Araújo, especificando os artigos alterados.
12
O presente Relatório de Pesquisa se encerra com as
Considerações Finais, nas quais são apresentados pontos conclusivos
destacados, seguidos da estimulação à continuidade dos estudos e das reflexões
sobre o contrato de locação de imóveis urbanos, analisando as alterações
advindas com a Lei nº 12.112/09.
A pesquisa foi desenvolvida com base nas seguintes
hipóteses:
1. Todos os bens imóveis são regidos pela Lei nº 8.245/91.
2. Verificar se a Lei nº 12.112/09 trata-se de uma Nova Lei
do Inquilinato ou somente incluiu na Lei nº 8.245/1991 o
entendimento já aplicado pelos tribunais.
Quanto à metodologia empregada, para a investigação do
objeto e como meio para se atingir os objetivos propostos adotou-se o método
indutivo11, operacionalizado com as técnicas12 do referente13, da categoria14, dos
conceitos operacionais15 e da pesquisa bibliográfica, em conjunto com as técnicas
propostas por Colzani16, dividindo-se o relatório final em três capítulos.
Em linhas gerais é nesse universo que se desenvolve a
pesquisa, restando assim caracterizada a sua relevância social e contribuição à
Ciência Jurídica.
11 O método indutivo consiste em ‘pesquisar e identificar as partes de um fenômeno e colecioná-
las de modo a ter uma percepção ou conclusão geral’. [PASOLD, 2001, p. 87]. 12 “Técnica é um conjunto diferenciado de informações reunidas e acionadas em forma
instrumental para realizar operações intelectuais ou físicas, sob o comando de uma ou mais bases lógicas investigatórias”. [PASOLD, 2001, p. 88].
13 Referente “é a explicitação prévia do motivo, objetivo e produto desejado, delimitando o seu alcance temático e de abordagem para uma atividade intelectual, especial-mente para uma pesquisa”. [PASOLD, 2001, p. 63].
14 Categoria “é a palavra ou expressão estratégica à elaboração e/ou expressão de uma idéia”. [PASOLD, 2001, p. 37].
15 Conceito Operacional é a “definição para uma palavra e/ou expressão, com o desejo de que tal definição seja aceita para os efeitos das idéias que expomos”. [PASOLD, 2001, p. 51].
16 COLZANI, Valdir Francisco. Guia para elaboração do trabalho científico.
13
CAPÍTULO 1
OS CONTRATOS
1.1 A HISTÓRIA DO DIREITO CONTRATUAL
O contrato nasce da realidade social, na medida em que os
valores evoluem de acordo com as transformações da sociedade.
Desde o momento histórico do aparecimento do homem há
indícios da existência do contrato, em sua forma mais privativa, onde entre o
agrupamento dos seres humanos em tribos se verificava um comportamento com
regras de convivência, onde relações comerciais eram realizadas num sistema de
trocas dos mais variados produtos, envolvendo, apesar de tacitamente, direitos e
deveres para os contratantes, conforme Rizzardo17.
Rizzardo18 acrescenta os ensinamentos de Fernandes,
acerca das primeiras relações comerciais: “As primeiras permutas, de objetos por
objetos, frutas, animais, utensílios e tudo mais que o homem conseguiu realizar,
remontam, na história do direito, a épocas muito distantes.”
Não é possível fixar uma data específica do surgimento dos
contratos. Porém, a doutrina buscou um período em que a sistemática jurídica
passou a ser mais notória, conforme Gagliano e Pamplona Filho 19.
A contribuição para a origem do contrato foi através do
movimento iluminista francês, onde firmara a vontade racional do homem como o
centro do universo, determinando a valoração da força normativa do contrato,
17 RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. 2009, p. 7. 18 RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. 2009, p. 7. 19 GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo Curso de Direito Civil: Contratos.
São Paulo: Saraiva, 2007, p. 2.
14
levada até as últimas conseqüências pela consagração do pacta sun servanda,
conforme Gagliano e Pamplona Filho20. O brocardo pacta sun servanda significa
que os contratos devem ser cumpridos pela mesma razão que a lei deve ser
cumprida, de acordo com Rizzardo21.
Com isso, nos últimos 50 anos, com o início da atividade
industrial, o mercado de consumo e o avanço tecnológico, a ideia do pacto sun
servanda começou a enfraquecer, figurando-se como uma regra injusta entre os
contratantes.
É o que ensina Nalin22:
O homem contratante acabou, no final do século passado e início do presente, por se deparar com uma situação inusitada, qual seja, a da despersonalização das relações contratuais, em função de uma preponderante massificação, voltada ao escoamento, em larga escala, do que se produzia nas recém-criadas indústrias.
Nesse contexto, o contrato sofreu transformações ao longo
do tempo, adaptando-se a sociedade em que formava, onde o credor passou a
perder o poder, sofrendo a intervenção do legislador e a possível revisão pelo
Poder Judiciário.
No Brasil, até 1991, o direito privado dos contratos era
dividido em dois regimes jurídicos, de um lado, o civil, em que era aplicado os
contratos particulares (exceto de trabalho), e de outro lado o comercial,
relacionado aos contratos do comércio, de acordo com Coelho23.
20 GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. 2007, p. 4. 21 RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. 2009, p. 24. 22 NALIN, Paulo Roberto. Do contrato: Conceito Pós-Moderno – Em busca de Sua
Formulação na Perspectiva Civil-Constitucional. Pen samento Jurídico , Curitiba: Jaruá, 2002, v. II, p. 109.
23 COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de Direito Civil. 2. ed. São Paulo: Saraiva, 2007, v. 3, p. 16.
15
Com o advento do Código de Defesa do Consumidor, a Lei
nº 8.078 de 11 de setembro de 199024, foi criado um novo regime dos contratos,
derivado da relação de consumo entre fornecedor e consumidor, aplicando a
legislação de tutela aos consumidores.
No Código Civil de 2002, disciplinou os contratos no Título V
– Dos contratos em Geral, subdividido em dois Capítulos (Capítulo I – “Das
Disposições Gerais” – e Capítulo II – “Da Extinção do Contrato”). Os referidos
capítulos são estruturados em Seções, que tratam sobre aspectos gerais dos
contratos e Título VI – Das Várias Espécies de Contratos, subdividido em vinte
capítulos e Seções, no qual versam sobre os Contratos em Espécie.
1.2 OS PRINCÍPIOS DO DIREITO CONTRATUAL
Ao pactuarem os contratos, as partes se deflagram diante de
conflitos existentes nos interesses individuais, e para isso os princípios do direito
contratual aparecem como um instrumento entre a racionalidade econômica e
valores de justiça.
Para Coelho25:
Trata-se de normas de grande generalidade, expressas em dispositivos de direito positivo ou deles extraídas por via argumentativa, as quais ajudam a nortear os juízes na apreciação de demandas que versam sobre a existência, validade e cumprimento dos contratos.
Mister esclarecer, que entre os princípios não há hierarquia,
conforme os ensinamentos de Coelho26.
24 BRASIL. Lei nº 8.078 de 11 de setembro de 1990. Dispõe sobre a proteção do consumidor e dá
outras providências. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L8078.htm>. Acesso em: 04 de julho de 2010.
25 COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de Direito Civil. 2007, p. 23. 26 COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de Direito Civil. 2007, p. 23.
16
Para esclarecer sobre a igualdade ou desigualdade, e a
aplicação dos princípios, Coelho27 assim exemplifica:
Num contrato entre dois grandes empresários referente a insumos que um deles adquire do outro, a autonomia privada é o princípio fundamental, de maior envergadura; já na relação de consumo, o do equilíbrio dos contratantes é o mais importante.
Os princípios que regem o direito dos contratos serão
abordados abaixo, adotada a classificação proposta por Gagliano e Pamplona
Filho28, em que entendem estarem os princípios contratuais subordinados ao
princípio da dignidade da pessoa humana.
1.2.1 O Princípio da Dignidade Humana
Ao tratarmos desse princípio, trazemos a baila o que dispõe
o artigo 1º, inciso III, da Constituição da República Federativa do Brasil de 198829:
Art. 1. A República Federativa do Brasil, formada pela união indissolúvel dos Estados e Municípios e Distrito Federal, constitui-se em Estado Democrático de Direito e tem como fundamentos:
[...]
III - a dignidade da pessoa humana.
O valor da dignidade da pessoa humana impõem uma série
de restrições à autonomia privada, pois traduz à existência humana quanto a
possibilidade e expectativas, patrimoniais e afetivas, indispensáveis a sua
27 COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de Direito Civil. 2007, p. 23. 28 GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo Curso de Direito Civil: Contratos.
2007, p. 28. 29 BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil de 1988. Disponível em:
<http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Constituicao/Constitui%C3%A7ao.htm>. Acesso em: 04 de julho de 2010.
17
realização pessoal e a busca da felicidade, conforme Gagliano e Pamplona
Filho30.
Seguindo esse pensamento, Cunha31 discorre a respeito:
O princípio da dignidade da pessoa humana, não obstante a sua inclusão no texto constitucional é, tanto por sua origem quanto pela sua concretização, um instituto basilar do direito privado.
[...]
O seu reconhecimento, enquanto direito fundamental, leva a necessidade de questionamento de uma série de dogmas civilísticos, em especial aqueles que constituem seu núcleo central: a autonomia, os bens, o patrimônio, a pessoa e a propriedade.
Logo, o Princípio da Dignidade da Pessoa Humana alcança
o Direito Privado, redirecionando normas para a proteção da pessoa, garantido na
CRFB/88.
1.2.2 O Princípio da Autonomia de Vontade
Os acordos firmados entre particulares decorrem da garantia
livre e consciente da autonomia da vontade, em que os próprios sujeitos apontam
os seus interesses e suas obrigações.
Coelho 32 descreve esse princípio:
A noção de autonomia privada foi então elaborada na tentativa de compatibilizar, de um lado, o reconhecimento do poder de os sujeitos de direito disporem de seus próprios interesses de modo
30 GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo Curso de Direito Civil: Contratos.
2007, p. 29. 31 CUNHA, Alexandre dos Santos. Dignidade da Pessoa Humana: O Conceito Fundamental do
Direito Civil, in A Reconstrução do Direito Privado . São Paulo: RT, 2002, p. 260. 32 COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de Direito Civil. 2007, p. 23.
18
juridicamente válido e eficaz e, de outro lado, as limitações impostas pela necessidade de tutelar o contratante.
A vontade dos contratantes é embasada pela autonomia
privada, onde os sujeitos dispõem seus interesses livremente negociados e
estabelecidos, observando os limites presentes no ordenamento jurídico.
Elesbão33 assim conceitua:
O princípio da autonomia da vontade consiste na prerrogativa conferida aos indivíduos de criarem relações na órbita do direito, desde que se submetam às regras impostas pela lei, e seus fins coincidam com o interesse geral, ou não o contradigam. Desse modo, qualquer pessoa capaz pode, através da livre manifestação de vontade, tendo objeto lícito, criar relações a que a lei empresta validade.
Seguindo nesse raciocínio, o contrato tem validade para o
direito, podendo qualquer dos contratantes acionar o aparato estatal a fim de
exigir do outro o cumprimento do contrato pactuado.
Embora decorra da vontade das partes, o Princípio da
Autonomia Privada, num primeiro momento, esbarra quando tratamos da ordem
pública, onde nem todas as composições firmadas têm validade e eficácia.
Assim leciona Coelho 34:
Nenhum contrato de ilícito, por exemplo, pode ser judicialmente executado. O postulado da autonomia privada não tem o alcance de validar acordos criminosos, contravencionais ou mesmo imorais.
Dessa forma, a autonomia privada é válida quando os
contratos estão de acordo com os limites da lei e da ordem pública.
33 ELESBÃO, Elsita Collor. Princípios Informativos das Obrigações Contratuais Civis. Porto
Alegre: Livraria do Advogado, 2000, p. 94. 34 COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de Direito Civil. 2007, p. 24.
19
No segundo momento, o Princípio da Autonomia da Vontade
diz respeito quando tratamos da ausência de plena liberdade ou consciência dos
contratantes, pois reconhecido um desses elementos, o contrato não tem validade
jurídica.
É o ensinamento de Coelho 35:
[...] o princípio da autonomia da vontade não valida os negócios contratuais provenientes de erro, dolo, coação ou outros defeitos. Se a vontade não se expressou livre e consciente, o contrato é anulável.
A anulação do contrato está prevista no art. 17136 do CC,
assim descrito:
Art. 171. Além dos casos expressamente declarados em lei, é anulável o negócio jurídico:
[...]
II - por vício resultante de erro, dolo, coação, estado de perigo, lesão ou fraude contra credores.
Por fim, é mister observarmos o Princípio da Vontade com
foco na proteção da parte mais fraca, onde muitas vezes, uma das partes possui
mais informações acerca do objeto negociado entre as partes.
Para constatar se um sujeito se prevaleceu sobre o outro,
Coelho 37 usa a assimetria, ou seja, vejamos:
Numa relação de consumo, por exemplo, o fornecedor do produto ou serviço tem acerca do fornecimento uma quantidade e
35 COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de Direito Civil. 2007, p. 25. 36 BRASIL. Lei nº 10.406 de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Disponível em: <
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/2002/L10406.htm>. Acesso em: 10 de julho de 2010. 37 COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de Direito Civil. 2007, p. 25.
20
qualidade de informações consideravelmente superiores às do consumidor - é inevitável. Pois bem, se o contratante sem informações não tiver sido devidamente informado pelo outro acerca dos aspectos do objeto relevantes para a negociação, as partes não estão em condições de dispor contratualmente de seus interesses (Trebilcock, 1993:102/103). Quando é significativa a assimetria das informações sobre o objeto do contrato, resulta injusto conferir à vontade manifestada pelos contratantes a plena validade e eficácia na produção de efeitos jurídicos.
Assim, a margem de liberdade que os contratantes possuem
na composição de seus direitos e obrigações são reconhecidas pelo Princípio da
Vontade. Em outras palavras, não é possível haver um contrato sem que haja a
vontade dos contratantes.
1.2.3 O Princípio da Força Obrigatória do Contrato
O Princípio da Força Obrigatória do Contrato, também
denominado pacta sunt servanda38, que significa que os pactos devem ser
observados, determina que as estipulações feitas nos contratos devam ser
fielmente cumpridas pelos contratantes, sob pena de execução, pois nada valeria
o negócio firmado se não fosse para ser cumprido.
Nesse sentido, Gagliano e Pamplona Filho39:
Segundo ORLANDO GOMES, “o princípio da força obrigatória consubstancia-se na regra de que o contrato é lei entre as partes. Celebrado que seja, com a observância de todos os pressupostos e requisitos necessários a sua validade, deve ser executado pelas partes como se as cláusulas preceitos legais imperativos.”
O Princípio da Força Obrigatória tem força vinculada ao
Princípio da Autonomia, pois ninguém é obrigado a contratar, e caso assim o faça,
é válido o contrato, onde as partes devem cumpri-lo.
38 GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo Curso de Direito Civil: Contratos.
2007, p. 38. 39 GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo Curso de Direito Civil: Contratos.
2007, p. 38.
21
Todavia, o Princípio da Força Obrigatória do Contrato
manifestado na imutabilidade ou intangibilidade dos termos do contrato tornou-se
discutível, pois as mudanças em que a humanidade passou no decorrer dos
séculos, acentuaram as desigualdades sociais, facilitando a opressão do fraco
pelo forte, conforme dizeres de Gagliano e Pamplona Filho40.
Assim, tal princípio sofreu então algumas atenuações por
força da Teoria da Imprevisão, em que consiste na possibilidade de revisão dos
contratos firmados.
Acerca da Teoria da Imprevisão, vejamos a lição de
Gagliona e Pamplona Filho41:
Aliás, a teoria da imprevisão, construída a partir da revivescência da vetusta cláusula rebus sic stantibus do direito canônico, é invocada quando um acontecimento superveniente e imprevisível torna excessivamente onerosa a prestação imposta a uma das partes, em face da outra que, em geral, se enriquece ilicitamente.
Nesse sentido, descreve Elesbão42:
O contrato é intangível, a menos que ambas as partes o rescindam voluntariamente ou haja escusa por caso fortuito e força maior. Esse princípio da força obrigatória funda-se na regra de que o contrato é lei entre as partes, desde que estipulado com observância aos seus requisitos de validamento. Casos haverá em que se terá a revisão judicial dos atos negociais em razão do desequilíbrio sofrido em conseqüência de fatos imprevisíveis nas relações contratuais, que podem até acarretar a exploração de um sobre o outro, sob a proteção do contrato.
Configurados os pressupostos da Teoria da Imprevisão,
poderá a parte lesada ingressar em juízo requerendo a revisão ou resolução do
contrato.
40 GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo Curso de Direito Civil: Contratos.
2007, p. 38. 41 GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo Curso de Direito Civil: Contratos.
2007, p. 39.
22
1.2.4 O Princípio da Relatividade Subjetiva dos Efe itos do Contrato
A regra geral é que os efeitos dos contratos só geram em
relação as partes contratantes, não afetando a terceiros, sendo portando uma
obrigação personalíssima, operando somente entre as partes e seus sucessores.
Leciona Sampaio43:
Os contratos, como fonte geradora de obrigações e, portanto, regulada pelo Direito Obrigacional, têm seus efeitos restritos às partes contratantes, ou seja, não podem ser opostos a terceiros. Em outras palavras, se, para adquirir, modificar ou extinguir direitos, se faz imprescindível a declaração de vontade, não podem terceiros, que não a manifestam, contrair obrigações nem se sujeitar àquelas contraídas por outros.
Portanto, pode-se afirmar que a sua oponibilidade não é
absoluta ou erga omnes, mas somente relativa, conforme Gagliano e Pamplona
Filho44.
Todavia, esse princípio comporta exceções expressas na lei,
permitindo estipulação em favor de terceiro, em que o devedor deverá realizar
determinada prestação em benefício de outrem, disposto no art. 436 do CC e o
contrato com pessoa a declarar, no qual consiste uma promessa de prestação de
fato de terceiro, que também titularizará os direitos e obrigações decorrentes do
contrato, caso aceite a indicação realizada, disposto no art. 439 do CC.
1.2.5 O Princípio da Boa-fé Objetiva
O Princípio da Boa-Fé Objetiva deve ser entendido que entre
os contratantes, apesar de defenderem seus interesses, prevalece o espírito de
confiança recíproca, lealdade e coerência dos direitos e deveres.
42 ELESBÃO, Elsita Collor. Princípios Informativos das Obrigações Contratuais Civis. 2000, p.
152. 43 SAMPAIO, Rogério Marrone de Castro. Direito Civil: Contratos. 4. ed. São Paulo: Atlas, 2002,
p. 24. 44 GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo Curso de Direito Civil: Contratos.
2007, p. 40.
23
Conforme ensinamento de Rizzardo45, trata-se de um
princípio básico que orienta a formação do contrato, assim definindo:
As partes são obrigadas a dirigir a manifestação da vontade dentro dos interesses que as levaram a se aproximarem, de forma clara e autêntica, sem o uso de subterfúgios ou intenções outras que não expressas no instrumento formalizado.
No art. 422 do Código Civil46, verifica-se a presença do
Princípio da Boa-Fé, ou seja:
Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na
conclusão, como em execução, os princípios de probidade e boa-
fé.
A probidade envolve o equilíbrio, a justiça, enquanto a boa-
fé exige a transparência e clareza das cláusulas.
Assim dispõe Coelho47:
No dispositivo legal em que se abriga a cláusula geral da boa-fé objetiva, impõe-se aos contratantes também a obrigação de probidade (CC, art. 422). Probidade significa honestidade, retidão de caráter, senso de justiça. Como se nota, a probidade é virtude já compreendida pela boa-fé objetiva.
Nesse entendimento denota Venosa48:
A boa-fé objetiva, por outro lado, tem compreensão diversa. O intérprete parte de um padrão de conduta comum, do homem médio, naquele caso concreto, levando em consideração os aspectos sociais envolvidos. Desse modo, a boa-fé objetiva se traduz de forma mais perceptível como uma regra de conduta, um dever de agir de acordo com determinados padrões sociais
45 RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. 2009, p. 32. 46 BRASIL. Lei nº 10.406 de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Disponível em: <
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/2002/L10406.htm>. Acesso em: 12 de julho de 2010. 47 COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de Direito Civil. 2007, p. 35. 48 VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil: Teoria Geral das Obrigações e Teoria Geral dos
Contratos. p. 379.
24
estabelecidos e reconhecidos.
Trata-se, portanto, de um princípio geral, servindo de
paradigma para os contratos pactuados, onde a linguagem não prevalece sobre a
intenção dos contratantes.
1.2.6 O Princípio da Função Social do Contrato
O Princípio da Função Social do Contrato determina que os
interesses entre os particulares sejam exercidos com os interesses sociais, uma
vez que o contrato pactuado afeta a sociedade de um modo em geral.
Dispõe o art. 421 do Código Civil49:
Art. 421. A liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites da função social do contrato.
Nesse sentido, eis a lição de Lôbo50:
No novo Código Civil a função social surge relacionada à "liberdade de contratar", como seu limite fundamental. A liberdade de contratar, ou autonomia privada, consistiu na expressão mais aguda do individualismo jurídico, entendida por muitos como o toque de especificidade do Direito privado. São dois princípios antagônicos que exigem aplicação harmônica. No Código a função social não é simples limite externo ou negativo, mas limite positivo, além de determinação do conteúdo da liberdade de contratar. Esse é o sentido que decorre dos termos "exercida em razão e nos limites da função social do contrato.
E Theodoro Júnior51 complementa:
A função social do contrato consiste em abordar a liberdade
49 BRASIL. Lei nº 10.406 de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Disponível em: <
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/2002/L10406.htm>. Acesso em: 12 de julho de 2010. 50 LÔBO, Paulo Luiz Netto. Princípios Sociais dos Contratos no Código de defes a do
Consumidor e no Novo Código Civil. Revista de Direito do Consumidor. São Paulo: Revista dos Tribunais, abril-junho, 2002, v. 42, p. 191.
51 THEODORO JÚNIOR, Humberto. O contrato e sua função social. Rio de Janeiro: Forense, 2004, p. 31.
25
contratual em seus reflexos sobre a sociedade (terceiros) e não apenas no campo das relações entre partes que estipulam (contratantes).
Trata-se de uma norma geral de ordem pública, sendo uma
limitação da liberdade contratual, de modo que, quando contrariado, o contrato
será considerado nulo, de acordo com Coelho52.
Assim, a função do contrato exige que o contrato firmado
livremente entre as partes não deve ser visto apenas de forma individual, e sim
em prol da sociedade.
1.2.7 O Princípio da Equivalência Material
O Princípio da Equivalência Material busca realizar e
preservar o equilíbrio de direitos e obrigações do contrato pactuado, mantendo a
proporcionalidade e eventuais desequilíbrios supervenientes.
Gagliano e Pamplona Filho53 assim conceitua:
O princípio da equivalência material busca realizar e preservar o equilíbrio real de direitos e deveres no contrato, antes, durante e após sua execução, para harmonização dos interesses. Esse princípio preserva a equação e o justo equilíbrio contratual, seja para manter a proporcionalidade inicial dos direitos e obrigações, seja para corrigir os desequilíbrios supervenientes, pouco importando que as mudanças de circunstâncias pudessem ser previsíveis.
Atualmente, o valor da justiça está mais presente nos
contratos, conforme aborda Coelho54:
O contratante mais forte não pode ter vantagens, em detrimento do mais fraco, em razão de sua melhor condição patrimonial, financeira, econômica, de mercado, profissional ou qualquer outra.
52 COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de Direito Civil. 2007, p. 38. 53 GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo Curso de Direito Civil: Contratos.
2007, p. 59. 54 COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de Direito Civil. 2007, p. 28.
26
É a evolução da cultura libertando o homem da seleção natural, da estéril luta de vontades egoístas.
Assim, para reconhecer a validade do contrato, o valor da
justiça prevalece que além da autonomia da vontade é necessário haver um
equilíbrio entre os contratantes.
1.3 CONCEITO E CLASSIFICAÇÃO DOS CONTRATOS
A seguir será abordado o conceito do contrato, e na
sequencia sua classificação, no qual é de suma importância para a interpretação
e a definição da obrigação dos contratantes.
1.3.1 Conceito de Contrato
Após analisarmos os princípios que regem o direito
contratual, chegamos a conclusão que o contrato é um acordo de vontade entre
os sujeitos, no qual resulta a realização de um negócio jurídico.
Mister esclarecer que o negócio jurídico é toda ação ou
omissão humana no qual os efeitos jurídicos acarretam na criação, modificação,
conservação ou extinção de direitos.
Nesse sentido, Coelho55 descreve que “o contrato é o
resultado do encontro de vontades dos contratantes e produz seus efeitos
jurídicos (cria, modifica ou extingue direitos ou obrigações) em função dessa
convergência”.
Assim, o contrato é um acordo formado por duas ou mais
vontades, com base no ordenamento jurídico, no qual as partes estabelecem
obrigações de acordo com seus interesses.
55 COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de Direito Civil. 2007, p. 18.
27
Seguindo esse pensamento, Sampaio56 descreve:
Modernamente, entendem-se por contrato o negócio jurídico (espécie de ato jurídico) bilateral que tem por finalidade gerar obrigações entre as partes. Sob esse aspecto, portanto, o acordo de vontades a que chegam as partes tem objetivo certo, efeito este antevisto pelas partes que se consubstancia na criação, modificação ou extinção de direitos.
Rizzardo57 assim conceitua o contrato:
A própria origem etimológica do termo conduz ao vínculo jurídico das vontades, com vistas a um objetivo específico: contractus, do verbo contrahere, no sentido de ajuste, convenção, pacto ou transação. Ou seja, a idéia de um acordo entre duas ou mais pessoas para um fim qualquer. Mais tecnicamente, como conceitua Caio Mário da Silva pereira, trata-se de “um acordo de vontades, na conformidade da lei, e com a finalidade de adquirir, resguardar, transferir, conservar, modificar ou extinguir direitos”, ou sinteticamente, é “um acordo de vontades com a finalidade de produzir efeitos jurídicos.
De acordo com Gagliano e Pamplona Filho58, o contrato é
um negócio jurídico pelo qual os contratantes, limitados pelos princípios da função
social e da boa-fé, formalizam suas próprias vontades.
Verifica-se, portanto, que o contrato é um ato jurídico no qual
duas ou mais pessoas, por consentimento recíproco, buscam adquirir, resguardar,
modificar, transferir, conservar ou extinguir direitos.
1.3.2 A Classificação dos Contratos
De acordo com Rizzardo59, os contratos classificam-se em
diversas modalidades, dividindo-se quanto a natureza da obrigação; quanto aos
56 SAMPAIO, Rogério Marrone de Castro. Direito Civil: Contratos. 2002, p. 17. 57 RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. 2009, p. 6. 58 GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo Curso de Direito Civil: Contratos.
2007, p. 11. 59 RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. 2009, p. 66.
28
benefícios ou vantagens que podem decorrer do contrato; quanto ao equilíbrio
das obrigações; quanto as suas espécies e por fim, quanto a sua formação.
1.3.2.1 Quanto as Obrigações: Bilaterais ou Unilate rais
A classificação do contrato em bilaterais ou unilaterais não
tem haver com a quantidade de partes como critério de distinção, e sim quanto às
obrigações.
O contrato bilateral para sua formação depende para sua
formação de pelos menos duas vontades, surgindo obrigações para ambas as
partes, segundo definição de Sampaio60.
Partindo desse entendimento, o contrato unilateral é aquele
que se forma quando apenas uma das partes se obrigada em face da outra,
afirma Rizzardo61.
Exemplificando, Coelho62 descreve como contratos
unilaterais a doação pura, o comodato, a fiança, a venda em consignação e o
mútuo, e bilaterais os contratos de compra e venda, a locação, a doação gravada,
o depósito, entre outros.
A partir dos conceitos expostos acerca das obrigações nos
contratos, nota-se que está presente a bilateralidade do contrato, o consentimento
dos contratantes mediante a vontade expressa, que tem por objetivo a produção
de obrigações recíprocas, enquanto na unilateralidade do contrato somente um
dos contratantes tem obrigação para com o outro.
1.3.2.2 Quanto aos Benefícios ou Vantagens: Oneroso s ou Gratuitos
Quanto às vantagens patrimoniais que podem produzir, os
contratos se classificam como oneroso ou gratuito.
60 SAMPAIO, Rogério Marrone de Castro. Direito Civil: Contratos. 2002, p. 36. 61 RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. 2009, p. 66. 62 COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de Direito Civil. 2002, p. 41.
29
O contrato oneroso, conforme ensinamento de Rizzardo63, é
aquele em que as partes assumem reciprocamente direitos e obrigações,
mediante uma compensação, citando como exemplo o contrato de compra e
venda, a locação de coisas, de serviços, a troca, o aforamento e as sociedades.
Para Venosa64, nos contratos gratuitos apenas um dos
contratantes fica com toda a carga contratual, e o outro apenas pode auferir os
benefícios do negócio, surgindo assim à denominação de contratos benéficos.
Gonçalves65 exemplifica os contratos gratuitos, citando a doação pura, o
comodato, etc.
Assim, os contratos gratuitos são aqueles em que apenas
uma das partes obtém um proveito, sendo marcados pela liberalidade na
transferência de direito, enquanto os onerosos acabam por gerar obrigações,
impondo ônus a um dos contratantes.
1.3.2.3 O Equilíbrio das Obrigações: Comutativos ou Aleatórios
Ao firmarem o contrato, aos contratantes resultam
obrigações a serem cumpridas, e essas se dividem em obrigações comutativas ou
aleatórias.
O contrato comutativo é aquele que no momento da
formação do contrato, os contratantes têm as prestações geradas já definidas.
Gonçalves66 conceitua o contrato comutativo:
Comutativos são os de prestações certas e determinadas. As partes podem antever as vantagens e sacrifícios, que geralmente se equivalem, decorrentes de sua celebração, porque não
63 RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. 2009, p. 74. 64 VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil: Teoria Geral das Obrigações e Teoria Geral dos
Contratos. 3. ed. São Paulo: Atlas, 2003, v. II, p. 401. 65 GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro. 2007, p. 71. 66 GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro. 2007, p. 72.
30
envolvem nenhum risco.
Para Rizzardo67 o contrato comutativo é aquele em que os
contratantes celebram um pacto no qual recebem uma vantagem e prestam uma
obrigação, consistente em coisa certa e determinada.
Nos contratos aleatórios, as prestações de uma ou de
ambas as partes são incertas, pois para ocorrer depende de um fato futuro e
imprevisível.
Rizzardo68 dispõe que o contrato aleatório é definido quando
uma ou ambas as prestações são incertas, devido a sua quantidade ou extensão.
Fica na dependência de um fato futuro e imprevisível, o que torna viável venha a
ocorrência de uma perda, ou um lucro para uma das partes. Assim, a incerteza do
resultado é o fator que caracteriza a espécie. O acontecimento futuro, ou a “alea”,
é incerto, mas previsível.
Assim, nos contratos comutativos as partes contratantes já
possuem conhecimento das obrigações e suas respectivas prestações, enquanto
nos contratos aleatórios está presente a incerteza quanto ao cumprimento das
prestações pactuadas.
1.3.2.4 Quanto as Espécies: Nominados (Típicos) ou Inominados (Atípicos)
Aos contratantes é facultada a liberdade de contratar,
mediante o exercício da autonomia da vontade, podendo criar as obrigações,
desde que lícitas, sem seguir qualquer forma definida em lei.
De acordo com Rizzardo69, o que distingue os contratos são
as denominações, ou seja, os contratos previstos e regulados na lei, definidos
como nominados, e aqueles decorrentes do costume, não se enquadrando numa
figura típica prevista pelo legislador, denominados contratos inominados.
67 RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. 2009, p. 76. 68 RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. 2009, p. 76.
31
Quanto às expressões nominados/típicos e
inominados/atípicos, Rizzardo70 explica que não há distinção entre elas, pois o
sentido é o mesmo, e assim dispõe:
Conhecem-se, também, as expressões “contratos típicos” e “contratos atípicos”, com o mesmo significado de “nominados” e “inominados”. Na verdade, pela própria designação, depreende-se que os típicos encontram na lei alguma previsão sobre eles. Estão regulamentos, ou, pelo menos, assinalados na lei. Os atípicos não se ajustam em qualquer dos tipos, dos moldes contratuais previstos em lei. A atipicidade significa ausência de tratamento legislativo específico. Embora usem as expressões “nominados” e “inominados”, que literalmente expressam ajustes com nome e ajustes sem nome, o sentido é uno e idêntico.
Quanto a definição dos contratos nominados/típicos,
Rizzardo71 define:
Como nominados se classificam os contratos previstos e regulados na lei. Inominados consideram-se aqueles que não se enquadram numa figura típica prevista pelo legislador. Ou seja, os primeiros estão expressamente previstos na lei, que os regula através de normas, ao passo que os segundos se firmaram e se impõem pelo costume.
Assim, são considerados contratos nominados/típicos
quando a espécie possui nominação e regulamentação prevista em lei.
Quanto aos contratos inominados/atípicos, assim se
manifesta Hironaka72:
A seu turno, portanto, contrato atípico é aquele não disciplinado pelo ordenamento jurídico, embora lícito, pelo fato de restar sujeito às normas gerais do contrato e não contrariar a lei, nem os bons
69 RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. 2009, p. 76. 70 RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. 2009, p. 78. 71 RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. 2009, p. 77. 72 HIRONAKA, Giselda Maria Fernandes Nova7s. Direito Civil - Estudos. Belo Horizonte: Del Rey,
2002, p. 138.
32
costumes, nem os princípios gerais do direito.
Para Sampaio73, os contratos atípicos resultam da fusão de
outros contratos típicos, em que são regidos pelas seguintes regras: 1. Aplicam-
se as regras previstas aos contratos; 2. Prevalece sempre a real vontade das
partes; 3. Subsidiariamente, aplicam-se as disposições previstas para o contrato
com o qual ofereça maior analogia.
Assim, os atípicos são aqueles não previstos em lei, mas
que surgem em razão das necessidades, resultante de um acordo de vontades,
sendo válidas as cláusulas, desde que não contrariem a lei, os bons costumes e
os princípios gerais do direito.
1.3.2.5 Quanto à formação: Consensuais, Formais e R eais
Os contratos não necessitam seguir uma forma e sim a
simples declaração das partes em estabelecer uma obrigação, senão quando a lei
expressamente a exigir, conforme preceitua o art. 107 do CC.
Para tanto, conforme classifica Rizzardo74, há três espécies
de forma: os consensuais, formais e reais.
Os contratos consensuais, também conhecidos como não
solenes, são aqueles que resultam unicamente pelo acordo de vontade das
partes, independentemente da entrega da coisa e de determinada forma,
conforme os ensinamentos de Gonçalves75.
Denomina-se formal, ou solene, quando o contrato exige
uma forma especial para a celebração, prescrita em lei, que se dá em razão da
natureza do negócio jurídico e a necessidade de conferir segurança a
determinadas relações jurídicas, exemplificando o contrato de compra e venda de
73 SAMPAIO, Rogério Marrone de Castro. Direito Civil: Contratos. 2002, p. 39. 74 RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. 2009, p. 79. 75 GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro. 2007, p. 86.
33
imóveis, que se exige como forma especial o instrumento público, lavrado pelo
tabelionato, explica Sampaio76.
São reais quando a formalização não depende apenas do
acordo de vontades, e sim quando depende da entrega de determinada coisa,
como ocorre no mútuo, no comodato, no penhor e no depósito, no qual a
formação ocorre no momento da entrega do objeto, esclarece Rizzardo77.
Assim, quanto a sua formação, o contrato poderá ser de
forma consensual quando há o consenso das partes gerando então as obrigações
pactuadas, reais quando depender da entrega do objeto e formais quando o
contrato exige uma forma especial para a celebração.
1.4 A INTERPRETAÇÃO DO CONTRATO
Durante a vigência do contrato poderão surgir conflitos entre
os contratantes, pois para a sua execução é necessário interpretar suas
cláusulas, que nem sempre são claras, sendo exigida então a sua interpretação.
Coelho78 descreve acerca da interpretação dos contratos,
quando um contratante extrai de certa cláusula entendimento diverso do outro:
A divergência de interpretação leva uma parte a sustentar a existência de certa obrigação da outra, que, por sua vez, não a reconhece; ou a diferente medida quanto a extensão. A interpretação do contrato - em pesquisa do preciso acordo de vontade a que haviam chegado as partes - será, então, decisiva para definição do interesse a ser privilegiado na superação do conflito.
Dispõem os arts. 112 a 114 do CC79:
76 SAMPAIO, Rogério Marrone de Castro. Direito Civil: Contratos. 2002, p. 40. 77 RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. 2009, p. 79. 78 COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de Direito Civil. 2007, p. 138.
34
Art. 112. Nas declarações de vontade se atenderá mais à intenção nelas consubstanciada do que ao sentido literal da linguagem.
Art. 113. Os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração.
Art. 114. Os negócios jurídicos benéficos e a renúncia interpretam-se estritamente.
Para Sampaio80, a interpretação é essencial para realizar a
busca do significado das palavras, pois busca seu aperfeiçoamento, sendo
indispensável a convergência das declarações de vontade, buscando assim uma
determinada fidelidade.
Ainda, Sampaio81 destaca algumas regras de interpretação,
com base na jurisprudência e na doutrina, destacando-se as seguintes:
1. Deve-se ter em vista a comum intenção das partes e os fins econômicos que as levaram a contratar;
2. O contrato deve ser interpretado contra o próprio estipulante que, podendo ser claro, não foi;
3. Interpreta-se sempre de maneira menos onerosa para o devedor;
4. As cláusulas de um contrato interpretam-se em harmonia e não isoladamente;
5. Se um contrato é seguido de outro, modificando-o em parte, devem ambos ser interpretados como um todo;
79 BRASIL. Lei nº 10.406 de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Disponível em: <
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/2002/L10406.htm>. Acesso em: 14 de julho de 2010. 80 SAMPAIO, Rogério Marrone de Castro. Direito Civil: Contratos. 2002, p. 34. 81 SAMPAIO, Rogério Marrone de Castro. Direito Civil: Contratos. 2002, p. 34.
35
6. Deve-se levar em consideração a conduta das partes, principalmente nos contratos de execução diferida;
7. As cláusulas duvidosas interpretam-se em favor de quem se obriga;
8. Quando determinada clausula é ambígua, a interpretação deve ser feita no sentido de torná-la eficaz;
9. Havendo conflito entre duas cláusulas, a contradição prejudicará o outorgante e não o outorgado.
Assim, caso seja necessário a interpretação das cláusulas
constantes no contrato deve-se levar em consideração o modo menos oneroso
para o devedor; verificar se o contrato foi executado de comum acordo; não
devem ser interpretadas isoladamente, e sim com o todo; e nos contratos de
adesão as cláusulas duvidosas devem ser a favor dos aderentes.
1.5 A EXTINÇÃO DOS CONTRATOS
A extinção dos contratos envolve diversos modos, sendo
que o meio normal se dá com o cumprimento das obrigações geradas no contrato.
Porém, nem sempre o contrato atinge seu fim através do
cumprimento do contrato. Há situações em que o contrato se extingue antes da
vigência final do contrato, classificando-se de acordo com a causa determinadora
da extinção.
Gagliano e Pamplona Filho82 esquematizam as formas de
extinção do contrato da seguinte maneira:
82 GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo Curso de Direito Civil: Contratos:
Teoria Geral. 6. ed. São Paulo: Saraiva, 2010, v. IV, p. 267.
36
Cumprimento do Pactuado Natural
(causa esperada pelas partes) Verificação de Fator Eficacial Extinção
Nulidade/Anulabilidade
Causa anterior ou Cláusula Resolutória
Contemporânea à celebração Direito Arrependimento
Redibição
Posterior Resilição
Causa posterior à Resolução
celebração Rescisão
Morte do Contratante
A seguir serão explanadas as causas extintivas do contrato.
1.5.1 Extinção Natural do Contrato
Na extinção natural do contrato, a relação contratual se
dissolve pela verificação de uma circunstância prevista pelas partes ou
razoavelmente esperada, seja através do cumprimento do pactuado ou através de
fatores eficaciais, como observado a seguir.
1.5.1.1 Cumprimento do Pactuado
Uma das formas de extinção do contrato é através do
cumprimento do contrato, conforme os ensinamentos de Diniz83:
O contrato termina normalmente com o adimplemento da prestação, sendo executado pelas partes contratantes em todas
83 DINIZ, Maria Helena. Tratado teórico e prático dos contratos. 6. ed., São Paulo: Saraiva,
2006, v. 2, p. 201.
37
as suas cláusulas, extinguindo-se, assim, todos os direitos e obrigações que originou.
Assim, o cumprimento da obrigação é o caminho mais
normal da extinção do contrato.
1.5.1.2 Verificação de Fator Eficacial
Outra forma de extinção do contrato de forma natural é a
verificação de fatores eficaciais, onde as partes ao celebrar o contrato poderão
limitar a sua duração.
Conforme os ensinamentos de Gagliano e Pamplona Filho84,
uma das hipóteses para a extinção do contrato, independentemente do
cumprimento integral da obrigação, é o advento do termo, e assim explana:
Outros contratos, porém, podem ser celebrados – e comumente o são – com a estipulação de um termo, embora nada impeça que sejam feitos sem limitação temporal. É o caso, por exemplo, de contratos de assistência técnica.
Portanto, como formas de extinção do contrato de forma
natural estão presentes o cumprimento da obrigação e ainda a inclusão do termo
no contrato, no qual as partes estipulam o prazo de vigência do contrato.
1.5.2 Extinção Posterior: Anterior ou Contemporânea à Celebração do Contrato
Há situações em que o contrato se extingue por motivos
anteriores à sua forma, os quais serão a seguir abordados:
84 GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo Curso de Direito Civil: Contratos:
Teoria Geral. 2010, p. 269.
38
1.5.2.1 Nulidade/Anulabilidade
Dentre as possibilidades de extinção, o contrato poderá ser
considerado nulo ou anulável, tendo em vista que o contrato para ser considerado
válido deverá observar as normas jurídicas existentes, conforme dispõe Diniz85.
Para ser válido o contrato, deverão ser preenchidos os
requisitos de validade de qualquer negócio jurídico, em que o sujeito tem que ser
capaz, o objeto lícito, possível e determinado ou determinável e a forma prescrita
ou não defesa em lei.
Dispõe o art. 104 do CC86 acerca dos requisitos para que o
contrato seja considerado válido:
Art. 104. A validade do negócio jurídico requer: I - agente capaz; II - objeto lícito, possível, determinado ou determinável; III - forma prescrita ou não defesa em lei.
Além dos requisitos da validade, o contrato não pode conter
defeitos, como ser realizado mediante dolo ou coação, em estado de perigo, em
decorrência de lesão, com o objetivo de fraude contra credores, assim disposto no
art. 171 do CC.
Para Coelho87, o contrato realizado sem o atendimento dos
requisitos citados acima, pode ser reconhecido como inválido, podendo ser
declarado nulo ou decretado anulável, quando um dos contratantes deixar de ter
interesse na execução do contrato, isto é, em sua eficácia.
Acerca da nulidade ou anulabilidade, vejamos os
ensinamentos de Coelho 88:
85 DINIZ, Maria Helena. Tratado teórico e prático dos contratos. 2006, p. 202. 86 BRASIL. Lei nº 10.406 de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Disponível em: <
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/2002/L10406.htm>. Acesso em: 12 de julho de 2010. 87 COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de Direito Civil. 2007, p. 111. 88 COELHO, Fábio Ulhoa. Curso de Direito Civil. 2007, p. 111.
39
Quanto aos efeitos da extinção, no caso de invalidação, variam segundo seja o contrato nulo ou anulável. A nulidade compromete todos os efeitos do negocio jurídico. Sua declaração pelo juiz retroage à data do contrato, para fulminá-los na origem. Respeitados os direitos de terceiros de boa-fé, todos os efeitos do contrato nulo devem ser desconstituídos, como se ele nunca tivesse existido. Já a anulabilidade do contrato não tem o mesmo alcance. Sua decretação judicial não compromete, em regra, efeitos pretéritos que o contrato produziu.
Logo, partindo do pressuposto que o contrato efetivamente
existiu, a extinção do contrato se dará através do reconhecimento judicial da
nulidade ou anulabilidade, desfazendo assim qualquer vínculo contratual entre as
parte.
1.5.2.2 Cláusula Resolutória
É facultado às partes incluir uma cláusula resolutória que
subordina a ineficácia da obrigação a um evento futuro e incerto.
Diniz89 assim sustenta:
É um pacto inserido no negócio jurídico para modificar o efeito da relação obrigacional, de forma que, enquanto a condição não se realizar, vigorará a obrigação, mas a sua verificação extinguirá, para todos os efeitos, o liame obrigacional. Enquanto pendente a obrigação condicional, o credor poderá exigir seu cumprimento; no entanto, advindo o acontecimento futuro e incerto, desfazer-se-á o negócio retroativamente, como se nunca tivesse existido.
Gagliano e Pamplona Filho90 dispõe sobre a cláusula resolutória:
A concepção da cláusula resolutória expressa deve ser aceita não pela ideia de que o contrato foi celebrado para não ser cumprido, mas, sim, justamente por uma questão de cautela, no caso de inadimplemento em função de eventuais situações supervenientes, o que se mostra mais evidente nos contratos de execução diferida ou de duração.
89 DINIZ, Maria Helena. Tratado teórico e prático dos contratos. 2006, p. 208. 90 GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo Curso de Direito Civil: Contratos:
Teoria Geral. 2010, p. 286.
40
Portanto, as partes poderão incluir uma cláusula resolutória,
não com a intenção de não cumprir a obrigação pactuada, e sem como uma
questão de cautela, sendo o inadimplemento decorrente de evento futuro e
incerto.
1.5.2.3 Direito de Arrependimento
A regra geral é que as partes tenham convicção que o
contrato pactuado será integralmente cumprido. Todavia, é possível que as partes
se arrependam da celebração do negócio, podendo então estabelecerem uma
cláusula de arrependimento no contrato, a qual permitiria desfazer o contrato.
Sobre o tema, Gagliano e Pamplona Filho91 dispõem:
Todavia, como medida excepcional, é possível, em determinadas avenças que as partes pactuem, contemporaneamente à celebração do negócio, um direito de arrepender-se, como a estabelecer um “período de carência”, em que é possível desfazer o contrato, sem maiores ônus.
Conforme exposto, poderão as partes estabelecerem a
cláusula de arrependimento, podendo para tanto, estabelecer arras penitenciais, à
título de compensação do exercício da faculdade de arrependimento, de acordo
com Gagliano e Pamplona Filho92.
Assim dispõe o art. 420 do CC93:
Art. 420. Se no contrato for estipulado o direito de arrependimento para qualquer das partes, as arras ou sinal terão função unicamente indenizatória. Neste caso, quem as deu perdê-las-á em benefício da outra parte; e quem as recebeu devolvê-la-á, mais o equivalente. Em ambos os casos não haverá direito a
91 GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo Curso de Direito Civil: Contratos:
Teoria Geral. 2010, p. 273. 92 GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo Curso de Direito Civil: Contratos:
Teoria Geral. 2010, p. 274. 93 BRASIL. Lei nº 10.406 de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Disponível em: <
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/2002/L10406.htm>. Acesso em: 12 de julho de 2010.
41
indenização suplementar.
O exercício do direito de arrependimento deverá dar-se no
prazo convencionado no contrato, de acordo com Diniz94.
Ainda, o direito de arrependimento também está presente
nas relações de consumo, conforme dispõe o art. 49 do CDC, no qual confere ao
consumidor, independentemente de previsão contratual, o prazo de 7 dias para
desistir da compra realizada fora do estabelecimento comercial, especialmente
por telefone ou domicílio.
1.5.2.4 Redibição
Outra forma de extinção do contrato anterior à celebração é
a redibição.
A ocorrência de um vício redibitório poderá importar na
extinção do contrato, ou ainda, gerar uma revisão de suas prestações, com o
abatimento do preço correspondente, de acordo com o art. 442 do CC.
Gagliano e Pamplona Filho95 assim conceitua a redibição:
Defeito oculto que diminuiu o valor ou prejudica prejudica a utilização da coisa recebida por força de um contrato comutativo, de acordo com o art. 441 do CC-02.
Pereira96 complementa:
Trata-se de um defeito oculto de que é portadora a coisa objeto do contrato comutativo, que a torna imprópria ao uso a que se destina, ou lhe prejudica sensivelmente o valor.
94 DINIZ, Maria Helena. Tratado teórico e prático dos contratos. São Paulo: Saraiva, 2006, p.
209. 95 GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo Curso de Direito Civil: Contratos:
Teoria Geral. 2010, p. 272. 96 PEREIRA, Caio Mário da Silva. Instituições de Direito Civil. 10. ed. Rio de Janeiro: Forense, v.
III, p. 71.
42
Logo, o vício redibitório decorrente de um defeito oculto dará
ao prejudicado o direito de requerer a extinção do contrato, ou ainda o abatimento
do preço.
1.5.3 Extinção Posterior: Causa posterior à celebra ção
A seguir serão abordadas as causas supervenientes à
formação do contrato que poderão extinguir o contrato.
1.5.3.1 Resilição
A expressão resilição refere-se a extinção do contrato por iniciativa de uma ou ambas as partes.
Rizzardo97 assim conceitua a resilição:
Por resilição, que se apresenta no desfazimento da relação contratual por ajustes das partes, isto é, pela comum vontade dos contratantes, e por declaração unilateral dos sujeitos da relação.
A possibilidade da resilição está prevista no art. 473 do CC98, que assim dispõe:
Art. 473. A resilição unilateral, nos casos em que a lei expressa ou implicitamente permita, opera mediante denúncia notificada à outra parte.
Assim sendo, a resilição poderá ser por vontade das partes,
de forma bilateral, denominada distrato, ou unilateral, conforme os ensinamentos
de Gagliano e Pamplona Filho99.
97 RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. 2009, p. 202. 98 BRASIL. Lei nº 10.406 de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Disponível em: <
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/2002/L10406.htm>. Acesso em: 12 de julho de 2010. 99 GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo Curso de Direito Civil: Contratos:
Teoria Geral. 2010, p. 277.
43
Portando, a resilição deriva unicamente da manifestação de
vontade, que poderá ser bilateral, denominada distrato, no qual as partes têm por
fim extinguir o contrato celebrado ou de forma unilateral,
1.5.3.2 Resolução
Por resolução do contrato entende-se como o
descumprimento do contrato.
De acordo com Gagliano e Pamplona Filho100, embora a
legislação, por vezes, utilize a expressão resolução em outros sentidos, a teoria
geral dos contratos reserva para o vocábulo resolução o significado de extinção
contratual fundamentada no descumprimento do pactuado.
A resolução, como conseqüência de seu inadimplemento
poderá ser das seguintes formas: a) voluntária: quando decorre de
comportamento culposo de um dos contraentes, com prejuízo ao outro, sujeitando
ao inadimplente ao pagamento de perdas e danos e ao pagamento da cláusula
penal, caso convencionado; b) involuntária: caracteriza-se pela impossibilidade
superveniente do cumprimento do contrato, alheios à vontade dos contraentes,
denominados caso fortuito ou força maior, não ficando o inadimplente responsável
pelo pagamento de perdas ou danos; e c) por onerosidade excessiva: poderão as
partes recorrerem ao judiciário para obterem a alteração do contrato, buscando
condições mais humanas, conforme os ensinamentos de Gonçalves101.
Portanto, a dissolução do contrato poderá ocorrer em função
de causas posteriores à sua criação, por meio de resolução face ao
inadimplemento voluntário, involuntário ou por onerosidade excessiva.
100 GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo Curso de Direito Civil:
Contratos: Teoria Geral. 2010, p. 283. 101 GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro. 2007, p. 161.
44
1.5.3.3 Rescisão
O termo rescisão é usado como sinônimo de resolução e
resilição.
Venosa102 registra a confusão quanto ao termo rescisão:
Rescisão é a palavra que traz, entre nós, a noção de extinção da relação contratual por culpa. Originalmente, vinha ligada tão só ao instituto de lesão. No entanto, geralmente quando uma parte imputa à outra o descumprimento de um contrato, pede à rescisão em juízo e a sentença decrete-a. Os interessados, no entanto, usam com freqüência o termo com o mesmo sentido de resilir, isto é, terminar a avença de comum acordo, distratar o que foi contratado. Nada impede que assim se utilize, num costume arraigado em nossos negócios.
De acordo com Gagliano e Pamplona Filho103, o próprio
Código Civil utiliza a expressão rescisão em diversos contextos, sem um
elemento comum que os una. Ainda, constata-se que a Consolidação das Leis do
Trabalho, que utiliza o vocábulo rescisão indistintamente em todas as
modalidades de ruptura contratual trabalhista.
Para Gonçalves104, o termo rescisão deve ser empregado
nas hipóteses de determinados contratos, no qual estão presentes a lesão ou que
foram celebrados em estado de perigo.
Para Rizzardo105, a rescisão compreende:
Por rescisão, assim denominada quando o contrato tem formação nula, iníqua, ou anulável. Desconstitui-se o negócio porque inexistiu um de seus elementos básicos, ou porque um vício contamina sua origem. Há a falta de um dos elementos ou um vício antecedente ou coevo ao consenso. Na rescisão, incluem-se
102 VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil: Teoria Geral das Obrigações e Teoria Geral dos
Contratos. 2003, p. 499. 103 GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo Curso de Direito Civil:
Contratos: Teoria Geral. 2010, p. 293. 104 GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro. 2007, p. 184. 105 RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. 2009, p. 202.
45
a inexistência, a nulidade, e a anulação, causas que o vigente Código as engloba sob a denominação de “invalidade do negócio jurídico.
Logo, o termo rescisão é empregado quando o contrato for
considerado nulo ou anulável, decorrente de uma razão que precedeu ou veio a
existir no momento da formação do contrato, poderá a parte requerer a rescisão
do contrato em juízo.
1.5.3.4 Morte do Contratante
A morte de um dos contratantes acarretará a extinção do
contrato, pois impossibilita a execução do contrato.
Para Gonçalves106, a morte de um dos contratantes só
acarretará a dissolução do contrato quando for personalíssimo, sendo que não
poderão ser executados pelo contratante que morreu.
Segundo Gagliano e Pamplona Filho107, as obrigações
contratuais, bem como os direitos correspondentes transmitem-se aos herdeiros
do de cujos.
Assim, diante da morte de um dos contratantes, o contrato
será extinto, porém, as obrigações contratuais e os direitos serão transmitidos aos
herdeiros.
106 GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro. 2007, p. 183. 107 GAGLIANO, Pablo Stolze; PAMPLONA FILHO, Rodolfo. Novo Curso de Direito Civil:
Contratos: Teoria Geral. 2010, p. 294.
46
CAPÍTULO 2
O CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS
2.1 O CONCEITO E A CLASSIFICAÇÃO DO CONTRATO DE LOC AÇÃO
No primeiro momento, é necessário conceituar a locação, e
em seguida a classificação do contrato de locação.
Segundo os ensinamentos de Diniz108 “é o contrato pelo qual
uma das partes, mediante remuneração paga pela outra, se compromete a
fornecer-lhe, durante certo lapso de tempo, uso e gozo de uma coisa infungível”.
O art. 565 do CC109 dispõe sobre a locação de coisas, assim
descreve:
Art. 565. Na locação de coisas, uma das partes se obriga a
ceder à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo
de coisa não fungível, mediante certa retribuição.
Milhomens110 assim define o contrato de locação:
Estreita-se o sentido da palavra locação, hoje reservada para designar exclusivamente o contrato cuja causa é proporcionar a alguém o uso e gozo temporário, de uma coisa restituível, em troca de retribuição pecuniária.
108 DINIZ, Maria Helena. Tratado teórico e prático dos contratos. 2006, p. 103. 109 Brasil. Lei 10.406 de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Disponível em
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/2002/L10406.htm. Acesso em 30 de agosto de 2010. 110 MILHOMENS, Jônatas. Manual Prático dos Contratos. Rio de Janeiro: Forense, 2005. p. 328.
47
O objeto do contrato de locação, portanto, é o uso e gozo
temporário de coisa mediante remuneração, mas, como em qualquer contrato, o
objeto da locação deverá ser lícito para ser considerado válido, sendo declarado
nulo aquele que tem por objeto o uso imoral ou indevido do imóvel, de acordo
com o entendimento de Rizzardo111.
No que tange a classificação do contrato de locação,
Venosa112 leciona:
A locação é, portanto, contrato bilateral e comutativo, a ela sendo aplicável o princípio da exceção de contrato não cumprido dos arts. 476 e 477. Existem obrigações recíprocas para ambas as partes. É onerosa porque importa uma vantagem e sacrifício para as partes. Se a cessão é gratuita, tipifica-se como comodato.
É consensual porque independe da entrega da coisa para que se tenha por perfeito. Como se trata de direito obrigacional, não transfere a propriedade. O locador obriga-se a ceder a coisa, mas a tradição não é essencial ao negócio.
Ainda, o contrato de locação é comutativo, conforme leciona
Gonçalves113:
É, também, comutativo, visto que não envolve risco: as prestações recíprocas são certas e não aleatórias. Desde o início as mútuas vantagens são conhecidas e não permanecem na dependência de uma álea.
Por fim, o contrato de locação é típico, pois a forma
contratual é plenamente disciplinada em lei, de acordo com Venosa114.
Portando, pode-se afirmar que a locação é o contrato
bilateral, comutativo, oneroso, típico e consensual.
111 RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. 2009, p. 482. 112 VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil: Teoria Geral das Obrigações e Teoria Geral dos
Contratos. 2003, p. 139. 113 GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro . 2007, p. 285.
48
Para Rizzardo115, do contrato de locação sobressaem os
seguintes caracteres:
a) É um contrato sinalagmático, pois o locador e locatário contraem obrigações interdependentes. Como escreve Orlando Gomes, “ao direito de uso e gozo da coisa é correlata a obrigação de pagar o aluguel, do mesmo modo que ao direito de receber o aluguel correspondente a obrigação de proporcionar o uso e gozo da coisa locada”;
b) Forma-se consensualmente, ou pelo simples consentimento das partes, sendo desnecessária a tradição da coisa para se consumar o negócio. Basta que seja contraída a obrigação de entregar a coisa. Daí prevalecer a natureza de um direito pessoal e não real, pois o locador cede apenas o uso, ou o uso e a fruição do bem, o que afasta a natureza real;
c) A onerosidade será intrínseca no contrato, tanto que ao uso e gozo da coisa corresponde, necessariamente, uma retribuição;
d) É celebrado tanto em função da pessoa, ou intuitu personae, como sobretudo em vista do imóvel ou da finalidade a que o mesmo se destina. Domina, no entanto, a impessoalidade, não se extinguindo com a morte de qualquer dos contratantes;
e) Envolve uma cessão temporária de uso e gozo. Mas a execução prolonga-se necessariamente no tempo, isto é, se desenvolve em prestações periódicas e repetidas, o que o aproxima da subespécie de contratos de “trato sucessivo”.
Para Diniz116, da locação se extraem os seguintes elementos
essenciais:
1º) Consentimento válido, que é a manifestação recíproca do acordo completo dos contraentes com o intuito de obrigar-se cada um a certa prestação com relação a outro. [...]
114 VENOSA, Sílvio de Salvo. Lei do Inquilinato comentada: doutrina e prática: L ei 8.245, de
18-10-1991. 10 ed. São Paulo: Atlas, 2010, p. 10. 115 RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. 2009, p. 483. 116 DINIZ, Maria Helena. Tratado teórico e prático dos contratos . 2006, p. 109.
49
2º) Capacidade dos contraentes, que é a condição sine qua non da validade do consentimento dado por eles, uma vez que a intenção deliberada de contratar requer que o contratante tenha consciência de seu ato e que o pratique livre e espontaneamente. O contrato de locação envolve tão somente atos de administração, por transferir o uso e gozo da coisa e não o domínio; logo, as restrições a capacidade dos contratantes não são tão rigorosas quanto na compra e venda.
3º) Lapso de tempo determinado ou não. Realmente, a locação poderá ser convencionada por tempo determinado ou não, sendo incompatível com a sua natureza a estipulação de sua perpetuidade, por ser um contrato temporário.
4º) Forma livre. Realmente, o princípio comum é o da forma livre, pois como a lei não exige forma especial, o contrato valerá, seja qual for a forma de que se revestir. Não será, portanto, necessário que a manifestação válida da vontade dos contraentes, formadora do contrato, seja feita por documento escrito. A locação é um contrato consensual, que independe de forma especial para a sua celebração. Por isso, poderá ser ajustada por escrito ou verbalmente, a não ser em casos especiais, para os quais a lei requer forma escrita.
Logo, o contrato de locação é pactuado de forma
consensual, podendo ser escrito ou verbal, onde as partes comprometem-se,
mediante ao pagamento, de fornecer coisa fungível, durante certo tempo ou não,
no qual ambos contraem obrigações. Mister ressaltar que a onerosidade é a
essência do contrato de locação, onde a gratuidade desqualifica a locação, sendo
necessário, portanto, uma retribuição pelo uso e gozo da coisa locada.
2.2 AS LOCAÇÕES REGULADAS PELA LEI Nº 8.245/91
A Lei nº 8.245 de 18 de outubro de 1991, conhecida como
Lei do Inquilinato regula a locação de prédios urbanos, sejam residenciais ou não
residenciais, excluindo a locação de imóveis do Poder Público, vagas autônomas
de garagem ou espaços de estacionamentos, apart-hotéis ou hotéis-residência ou
equiparados, e os contratos relativos a arrendamento mercantil, que serão
disciplinados pelo Código Civil ou pelas leis específicas existentes, conforme
disciplinado pelo art. 1º da referida lei.
50
Venosa117 define o conceito de imóvel urbano como sendo:
Considera-se imóvel urbano conforme sua destinação e não de acordo com sua localização. Ainda que situado em área rural, mas destinado à moradia ou ao comércio, o imóvel deve ser considerado urbano para fins de locação e do direito que a rege.
Rizzardo118, citando os ensinamentos de Levenhagen, assim
descreve:
De acordo com o rigoroso sentido técnico-jurídico da expressão “prédio urbano”, este assim se denomina não por encontrar-se na zona urbana ou suburbana dos municípios, mas porque se destina a fins mais compatíveis com a vida urbana. Assim, não apenas os prédios residenciais localizados nas zonas urbanas e suburbanas dos municípios são considerados prédios urbanos, mas também todos os que, embora não se destinem à residência das pessoas nem se localizem naquelas zonas, são também prédios urbanos, levando em conta suas finalidades são mais compatíveis com a vida e as necessidades urbanas, como são os prédios comerciais e industriais, os utilizados por hotéis, motéis, clubes recreativos e esportivos, armazéns, escritórios, oficinas etc.
Quanto aos imóveis para fins não residenciais, afora as
hipóteses do parágrafo único do art. 1º, todas as locações passaram a ser
abrangidas pela Lei do Inquilinato, incluindo assim os comerciais, industriais, os
utilizados por sociedade civis com fins lucrativos, os imóveis locados para
hospitais, estabelecimentos de saúde, ensino, asilos e outras casas do mesmo
gênero, conforme exemplifica Rizzardo119.
Logo, a Lei do Inquilinato abrange a locação de imóveis
urbanos, tendo em consideração a sua destinação, com a finalidade para o
comércio ou residência.
117 VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil: Contratos em Espécie. 4. ed. São Paulo: Atlas, 2004,
p. 379. 118 RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. 2009, p. 486. 119 RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. 2009, p. 497
51
2.3 OS TIPOS DE LOCAÇÃO REGULADOS PELA LEI 8.245/91
A Lei do Inquilinato aborda alguns tipos de locações e suas
finalidades, tais como para fins residenciais, não residenciais, e temporários, os
quais a seguir serão abordados.
2.3.1 As Locações Residenciais
A locação residencial tem como base a sua destinação, ou
seja, a habitação de pessoas.
Conforme dizeres de Rizzardo120:
Residência é o lugar onde alguém fica habitualmente, ainda que sem a intenção de nele permanecer sempre. Seu elemento essencial é a habitualidade.
Nesse sentido, Pacheco121 complementa:
Residência é noção de fato, com a qual se designa o lugar em que a pessoa tem sua morada habitual. É necessário o elemento habitualidade, em oposição à acidentalidade ou provisoriedade. Não precisa intenção de perenidade. Morada, habitação, residência são conceitos afins... No conceito de residência, há a considerar um elemento objetivo, constituído pelo fato da habitual presença e permanência da pessoa no lugar, e um elemento subjetivo, a intenção da pessoa de continuar estavelmente morada.
Os imóveis que tem por fim a moradia são enquadrados
como locação residencial, sendo assegurada ao locatário maior estabilidade,
tendo em vista que a lei fixa um prazo mínimo de vigência, de trinta meses, onde
o locador não poderá reaver o imóvel locado durante a vigência do contrato.
Entretanto, caso o locatário tenha interesse em rescindir o contrato, deverá pagar
a multa pactuada.
120 RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. 2009, p. 486. 121 PACHECO, José da Silva. Tratado das Locações, Ações de Despejo e Outras . 1998, p. 492.
52
O Capítulo II, Seção I, dispõe sobre a locação residencial,
iniciando no art. 46 da Lei do Inquilinato122:
Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. § 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato. § 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.
De acordo com o dispositivo citado acima, nos contratos
residenciais, a resolução do contrato quando firmado por escrito e com prazo
igual ou superior a trinta meses findará no prazo estipulado entre os contratantes,
independentemente de notificação.
Porém, expirado o prazo do contrato, e o locatário
permanecer no imóvel, o contrato será considerado por prazo indeterminado,
podendo ser denunciado a qualquer tempo, devendo ser concedido o prazo de 30
dias para a desocupação.
Dispõe o art. 47 da Lei do Inquilinato123, caso o contrato
residencial for pactuado de forma verbal ou por escrito, com prazo inferior a 30
meses, e findo o prazo o locatário permanecer no imóvel, o contrato prorroga-se
automaticamente, por prazo indeterminado, podendo somente ser retomado o
imóvel pelo locador nos seguintes casos:
Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo
122 BRASIL. Lei nº 8.245 de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis
urbanos e os procedimentos pertinentes. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L8245.htm>. Acesso em: 22 de julho de 2010.
123 BRASIL. Lei nº 8.245 de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos pertinentes. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L8245.htm>. Acesso em: 22 de julho de 2010.
53
inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:
I - Nos casos do art. 9º;
II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;
III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;
V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
Assim, nos contratos para fins residenciais firmados com
prazo igual ou superior a 30 meses poderão ser rescindindo mediante denúncia
vazia, sendo que nos contratos com prazo inferior a 30 meses, somente poderá
ser rescindido mediante denúncia cheia, ou seja, justificada.
2.3.2 As Locações Não Residenciais
A finalidade do imóvel a ser locado não é a residência, e sim
comercial, tendo como locatários pessoa física ou jurídica, sem distinção.
De acordo com Rizzardo124:
124 RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. 2009, p. 483.
54
Não residencial, por seu turno, é o prédio que não se destina à moradia habitual do usuário, seus familiares ou dependentes. A finalidade, na maioria das vezes, é para uso comercial ou industrial.
Classificam-se as seguintes categorias de tais prédios:
a) O construído para indústria, comércio, supermercados, organizações de vendas, prestação de serviços em geral e para serviços religiosos;
b) Aquele que compreende as salas, os andares, pavimentos, as casas e os edifícios para atividades profissionais, comerciais, industriais, ou de serviços, etc.;
c) Os terrenos urbanos para circo, parque de diversões, quermesses, exposições, publicidade, propaganda, comícios, campings, shows artísticos, teatro ao ar livre, esporte, garagem e estacionamento.
Além das várias espécies citadas, há ainda a locação para
escritório comercial e de representação, corretagem, turismo, agenciamento,
publicidade, advocacia, contabilidade; para consultórios médicos e de dentistas,
psicólogos e para engenheiros etc.; ainda para tabelionatos e os demais
cartorários.
A Lei do Inquilinato dispõe sobre a locação não residencial,
no art. 51125:
Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:
I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
125 BRASIL. Lei nº 8.245 de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis
urbanos e os procedimentos pertinentes. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L8245.htm>. Acesso em: 22 de julho de 2010.
55
III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
§ 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.
§ 2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade.
§ 3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub - rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo.
§ 4º O direito a renovação do contrato estende - se às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.
§ 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.
Conforme disposto no art. 51, os contratos não residenciais
estão protegidos pela possibilidade de renovação, desde que cumpridos os
requisitos constantes nos incisos.
Quanto ao direito de renovação, Venosa126 assim se
manifesta:
O objetivo da renovação é o contrato em vigência. Não haverá direito a renovação se não houver contrato escrito. Do mesmo modo, não pode ser renovado compulsoriamente o contrato que vige por prazo indeterminado.
126 VENOSA, Silvio de Salvo. Lei do Inquilinato Comentada: doutrina e prática: Lei 8.245 de 18-
10-1991, 8. ed., 3. Reimpressão. São Paulo: Atlas, 2006, p. 231.
56
De acordo com o § 5º do art. 51, quando não for possível a
renovação de forma consensual, é possível a propositura da ação renovatória
pelo locatário no prazo decadencial de um ano no máximo, a seis meses no
mínimo, anteriores a data final da vigência do contrato.
Mister ressaltar que o contrato de locação não residencial
abrange também a locação para residência de seus diretores, empregados,
diretores, prepostos, de acordo com o art. 55 da Lei 8.245/91127:
Art. 55. Considera-se locação não residencial quando o locatário
for pessoa jurídica e o imóvel, destinar - se ao uso de seus
titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados.
Nesse sentido, servindo a locação para a necessidade da
empresa e não como necessidade habitacional, o contrato de locação deverá ser
tratado como não residencial, tendo como locatário pessoa jurídica.
Quanto aos contratos não residenciais, estipulados com
prazo determinado, e chegando ao término final, não é necessária a notificação
ou aviso por parte do locador, conforme leciona Junqueira128: “O contrato de
locação para fins não-residenciais, celebrado por prazo determinado, uma vez
verificado seu termo final, cessa de pleno direito, dispensando qualquer
notificação ou aviso.”
Nesse sentido, assim dispõe o art. 56 da Lei do
Inquilinato129:
127 BRASIL. Lei nº 8.245 de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis
urbanos e os procedimentos pertinentes. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L8245.htm>. Acesso em: 15 de agosto de 2010.
128 JUNQUEIRA, Gabriel José Pereira. Manual Prático de Locação: teoria e prática. 2. ed. São Paulo: Juruá, 2003, p. 77.
129 BRASIL. Lei nº 8.245 de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos pertinentes. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L8245.htm>. Acesso em: 15 de agosto de 2010.
57
Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.
Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.
Nota-se, portanto, que findo o prazo e se o locatário
permanecer no imóvel sem qualquer oposição do locador, o contrato será
prorrogado, nas mesmas condições já pactuadas, passando a ser por prazo
indeterminado, e caso o locador pretenda retomar o imóvel, deverá denunciar por
escrito, concedendo ao locatário o prazo de trinta dias para desocupação.
2.3.3 As Locações para Temporada
Denomina-se contrato de locação para temporada aqueles
imóveis destinados à residência temporária do locatário para a prática de lazer,
realização de cursos, tratamento de saúde, realização de obras em seu imóvel e
outras situações em que a locação decorra de determinado tempo, conforme
preceitua o art. 48 e seguintes da Lei do Inquilinato130.
Vejamos:
Art. 48. Considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.
Parágrafo único. No caso de a locação envolver imóvel mobiliado, constará do contrato, obrigatoriamente, a descrição dos móveis e utensílios que o guarnecem, bem como o estado em que se encontram.
130 BRASIL. Lei nº 8.245 de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis
urbanos e os procedimentos pertinentes. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L8245.htm>. Acesso em: 21 de agosto de 2010.
58
Diniz131 conceitua o contrato de locação para temporada:
Se um imóvel for alugado, mobiliado ou não, por prazo não superior a três meses, para servir de residência temporária ao locatário, para férias, descanso, estudos, tratamento de saúde, ou até mesmo para a realização de obras no imóvel em que reside, ter-se-á a figura da locação para temporada.
Por se tratar de uma ocupação temporária, o locador tem a
faculdade de cobrar antecipadamente o aluguel e os encargos locatícios, bem
como exigir uma das garantias locatícias, tendo em vista que o inquilino, em
regra, turista, poderá abandonar o imóvel, deixando de pagar o valor do aluguel,
maliciosa ou dolosamente, por mesmo por não ter condições financeiras para
saldar o débito assumido, lesando assim o locador, conforme ensinamentos de
Diniz132.
Assim dispõe o art. 49 da Lei do Inquilinato133:
Art. 49. O locador poderá receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos, bem como exigir qualquer das modalidades de garantia previstas no art. 37 para atender as demais obrigações do contrato.
Quanto ao prazo de vigência, deverá ser determinado, não
superior a noventa dias, e, caso findo esse prazo e o locatário permanecer no
imóvel, sem oposição do locador, o contrato passará a ser por prazo
indeterminado, e o locador só poderá denunciar o contrato após trinta meses
contados do início do contrato ou nas hipóteses do art. 47, conforme prevê o art.
50:
131 DINIZ, Maria Helena. Lei de Locações de Imóveis Urbanos Comentada: Lei n. 8.245, de 18-
10-1991. 1999, p. 204. 132 DINIZ, Maria Helena. Lei de Locações de Imóveis Urbanos Comentada: Lei n. 8.245, de 18-
10-1991. 1999, p. 205. 133 BRASIL. Lei nº 8.245 de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis
urbanos e os procedimentos pertinentes. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L8245.htm>. Acesso em: 20 de agosto de 2010.
59
Art. 50. Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador por mais de trinta dias, presumir - se - á prorrogada a locação por tempo indeterminado, não mais sendo exigível o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos.
Parágrafo único. Ocorrendo a prorrogação, o locador somente poderá denunciar o contrato após trinta meses de seu início ou nas hipóteses do art. 47.
Logo, não há de se confundir o término do contrato com o
término da locação, pois apesar do término do contrato, este poderá ser
prorrogado por tempo indeterminado, permanecendo as cláusulas previamente
pactuadas, perdurando assim a relação de locação durante o período em que o
locatário permanecer no imóvel.
2.4 O ALUGUEL
Um dos principais objetivos do contrato de locação é a
retribuição diante do uso e gozo do imóvel locado. A Seção III, do Capítulo I, da
Lei do Inquilinato dispõe sobre o aluguel decorrente da locação.
O valor do aluguel é convencionado livremente entre as
partes, conforme disposto no art. 17 da Lei do Inquilinato134, vigorando assim a lei
da procura e da oferta, decorrendo a autonomia da vontade entre as partes.
Ainda, é lícito as partes fixarem, de comum acordo, um novo valor do aluguel,
bem como inserir ou modificar a cláusula de reajuste, conforme previsto no art.
18135.
134 BRASIL. Lei nº 8.245 de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis
urbanos e os procedimentos pertinentes. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L8245.htm>. Acesso em: 20 de agosto de 2010.
135 BRASIL. Lei nº 8.245 de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos pertinentes. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L8245.htm>. Acesso em: 20 de agosto de 2010.
60
Venosa136 faz algumas anotações acerca do aluguel no
contrato de locação:
O preço, aluguel ou aluguer é essencial neste contrato. Mais comum que seja fixado em dinheiro e pago periodicamente, por semana, mês, bimestre etc. Nada impede que seja pago de uma só vez por todo o período da locação, bem como seja constituído de outra espécie que não dinheiro, mas sempre redutível a um valor. O aluguel é devido durante o tempo em que a coisa estiver à disposição do locatário, ainda que dela não se utilize.
Há duas restrições quanto a fixação do aluguel: é proibida a
estipulação do pagamento do aluguel em moeda estrangeira, bem como a sua
vinculação variação cambial ou ao salário mínimo, conforme dispõe o art. 17 da
Lei do Inquilinato137. Isso porque, procuram manter um poder de controle nos
preços e reajustes aos parâmetros da economia nacional, já que a política
cambial e a relativa à fixação do salário mínimo fogem das regras do processo
inflacionário, conforme a explanação de Rizzardo138.
Quanto ao índice de reajuste do aluguel o Conselho
Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo (CRECI-SP)139 aponta como
“índices de aluguel”os seguintes: a) Índice de Custo de Vida - ICV/Dieese; b)
Índice Geral de Preço – Disponibilidade Interna - IGP-DI/FGV; c) Índice Geral de
Preço do Mercado - IGP-M/FGV; d) Índice Nacional de Preços ao Consumidor –
INPC/IBGE; e) Índice de Preços ao Consumidor – IPC/FIPE e; f) Índice Nacional
de Preços ao Consumidor Amplo - IPCA (IBGE).
136 VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil: Contratos em Espécie. 2004, p. 140 137 BRASIL. Lei nº 8.245 de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis
urbanos e os procedimentos pertinentes. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L8245.htm>. Acesso em: 20 de agosto de 2010.
138 RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. 2009, p. 500. 139 CRECISP. Conselho Regional de Corretores de Imóveis. Disponível em: <
http://www.crecisp.gov.br/index.asp>. Acesso em: 03 de novembro de 2010.
61
Entretanto, é nula a cláusula contratual que prevê a fixação
de periodicidade de reajuste de aluguel em período inferior a um ano, conforme o
art. 28 da Lei 9069/95140 – Plano Real.
A cada período de três anos da vigência do contrato, e não
havendo acordo entre o locador e locatário, é assegurada a revisão judicial do
aluguel, com o fim de ajustá-lo ao preço do mercado, conforme preceitua o art.
19.
Por fim, encerra o art. 19, dispondo que não excederá o
aluguel da sublocação o montante da locação, podendo o sublocatário reduzir o
aluguel até os limites nele estabelecidos.
2.5 A TRANSFERÊNCIA DO CONTRATO DE LOCAÇÃO POR ATOS INTER VIVOS
De acordo com o art. 13 da Lei do Inquilinato141, a cessão, a
sublocação e o empréstimo do imóvel são modos translativos inter vivos do
contrato de locação, podendo ser total ou parcial e dependem do prévio e escrito
consentimento do locador.
Diniz142 nos traz o conceito quanto à cessão, citando a obra
de Antônio Chaves, que assim pontifica:
A cessão consiste na alienação, na transferência a outrem da posição contratual do locatário, enfim, na transmissão, para outra pessoa, dos direitos e deveres que lhe competem. O locatário desliga-se da condição de locatário primitivo, vinculando-se o cessionário ao locador.
140 BRASIL. Lei nº 9.069 de 29 de junho de 1995. Dispõe sobre o Plano Real, o Sistema Monetário
Nacional, estabelece as regras e condições de emissão do REAL e os critérios para conversão das obrigações para o REAL, e dá outras providências. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil/leis/L9069.htm >. Acesso em: 01 de novembro de 2010.
141 BRASIL. Lei nº 8.245 de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos pertinentes. Disponível em:< http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L8245.htm>. Acesso em: 24 de agosto de 2010.
142 DINIZ, Maria Helena. Tratado teórico e prático dos contratos . 2006, p. 134.
62
Há, portanto, uma transferência do negócio de uma das
partes contratuais do locatário (cedente), com o consentimento do locador
(cedido) para um terceiro (cessionário), que passa a assumir a posição contratual
do cedente, sendo transferindo todos os direitos e deveres do contrato. Assim, o
locatário cedente desaparecerá do negócio, criando um liame entre o locador e o
novo locatário.
No que tange ao empréstimo, parcial ou total, da coisa
locada, envolveria a figura do comodato, que Diniz143 comenta:
Seria uma cessão, a título provisório e gratuito, pelo locatário, de parte ou da totalidade do prédio, com o dever de restituí-lo em breve tempo. O locatário só poderá emprestar o bem alugado se obtiver anuência prévia e por escrito do locador. Havendo empréstimo da coisa locada, o locatário continuará responsável perante o locador.
Diferentemente do empréstimo, em que encontramos a
gratuidade no uso do imóvel, a sublocação consiste na concessão do gozo da
coisa locada, a título oneroso, decorrendo assim uma nova locação, desde que
não esteja expressamente proibida no contrato.
Quanto ao conceito, Diniz144 disserta:
A sublocação vem a ser um contrato de locação que se efetiva entre o locatário de um bem e terceiro (o sublocatário), com a prévia permissão do locador, que, participando de uma primeira relação jurídica ex locato (contrato de locação), se vincula a uma segunda (contrato de sublocação), tendo-se em conta, nas duas, o mesmo objeto locado.
Seguindo nesse sentindo, assim se manifesta Venosa145:
143 DINIZ, Maria Helena. Tratado teórico e prático dos contratos . 2006, p. 134. 144 DINIZ, Maria Helena. Tratado teórico e prático dos contratos . 2006, p. 136. 145 VENOSA, Sílvio de Salvo. Lei do Inquilinato comentada: doutrina e prática: L ei 8.245, de
18-10-1991. 2010, p. 89.
63
A sublocação é um contrato derivado. Existe um contrato derivado ou subcontrato quando sua existência decorre exclusivamente de outro contrato. Nesse negócio existe também um contrato-base ou contrato principal, do qual emerge o contrato derivado. A existência do contrato-base é então causa geradora do subcontrato.
Logo, a sublocação vem a ser um novo contrato (contrato de
sublocação), firmado em o locatário do bem e um terceiro (sublocatário), desde
que com a anuência do locador.
Mister ressaltar que é aplicado às sublocações as
disposições relativas às locações, conforme dispõe o art. 14 da Lei do
Inquilinato146.
Quanto às obrigações do sublocatário, além daquelas
previstas no contrato de sublocação, o mesmo responderá subsidiariamente ao
locador pela importância que dever o sublocador, quando este for demandado, e
pelos aluguéis que se vencerem durante a lide, de acordo com o art. 16 da Lei do
Inquilinato147.
Por fim, com base no art. 15148 da lei citada acima, extinto o
contrato de locação, qualquer que seja a causa, extinguem-se as sublocações,
devendo o sublocatário desocupar o imóvel, sendo assegurado ao sublocatário
pleitear indenização contra o sublocador.
2.6 OS DIREITOS E OS DEVERES DO LOCADOR E LOCATÁRIO
146 BRASIL. Lei nº 8.245 de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis
urbanos e os procedimentos pertinentes. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L8245.htm>. Acesso em: 25 de agosto de 2010.
147 BRASIL. Lei nº 8.245 de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos pertinentes. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L8245.htm>. Acesso em: 25 de agosto de 2010.
148 BRASIL. Lei nº 8.245 de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos pertinentes. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L8245.htm>. Acesso em: 24 de agosto de 2010.
64
Ao firmar o contrato de locação bilateral, surgem obrigações
para o locador e locatário, elencadas no Código Civil e na Lei do Inquilinato, os
quais serão a seguir expostas.
2.6.1 Os Direitos e os Deveres do Locador
Dentre os deveres do locador, encontramos o art. 566 do
Código Civil149, onde a principal obrigação é entregar e possibilitar o uso e fruição
da coisa objeto de locação:
Art. 566. O locador é obrigado:
I - a entregar ao locatário a coisa alugada, com suas pertenças, em estado de servir ao uso a que se destina, e a mantê-la nesse estado, pelo tempo do contrato, salvo cláusula expressa em contrário;
II - a garantir-lhe, durante o tempo do contrato, o uso pacífico da coisa. A seguir serão discriminados os direitos e deveres do
locador expostos no art. 22 da Lei do Inquilinato150, em dez incisos:
I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de
servir ao uso a que se destina:
O locador apresentará o imóvel em boas condições de uso,
para a destinação contida no objeto do contrato (residencial, não residencial ou
temporário). Ocorrendo o desvio da finalidade do imóvel, oportuniza-se o despejo,
de acordo com Rizzardo151.
149 Brasil. Lei nº 10.406 de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Disponível em
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/2002/L10406.htm. Acesso em 30 de agosto de 2010. 150 BRASIL. Lei nº 8.245 de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis
urbanos e os procedimentos pertinentes. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L8245.htm>. Acesso em: 30 de agosto de 2010.
151 RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. 2009, p. 501.
65
II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do
imóvel locado:
Para Venosa152, o locador não poderá efetuar uma nova
locação, nem mesmo permitir que outrem o ocupe, promovendo as ações
cabíveis para afastar as turbações de terceiros.
III - manter, durante a locação, a forma e o destino do
imóvel:
Não é admitida a mudança da finalidade do imóvel durante a
vigência do contrato. Todavia, conforme o dispõe Rizzardo153, se as leis
municipais e outras determinarem a mudança de uso do imóvel locado, proibindo
o funcionamento de atividade insalubre ou poluente, não se imputam a
responsabilidade ao locador.
IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação:
De acordo com Diniz154, o locador deve resguardar o
locatário contra os vícios que possam prejudicar a utilização do prédio locado,
desde que preexistentes à entrega do imóvel ao inquilino.
Caso verificada a existência de vícios ou defeitos que
impossibilite o uso do imóvel, assegura-se o chamamento do locador para saná-
las, sob penas da inexigibilidade dos aluguéis. Dispõe o art. 26 o direito em exigir
e o locatário em consentir com a realização de reparos urgentes: “Necessitando o
imóvel de reparos urgentes, cuja realização incuba ao locador, o locatário é
obrigado a consenti-los.”
152 VENOSA, Sílvio de Salvo. Lei do Inquilinato comentada: doutrina e prática: L ei 8.245, de
18-10-1991. 2010, p.117. 153 RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. 2009, p. 501. 154 DINIZ, Maria Helena. Lei de Locações de Imóveis Urbanos Comentada: Lei n. 8.245, de 18-
10-1991. 1999, p. 103.
66
V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição
minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência
aos eventuais defeitos existentes:
Conforme Diniz155, o locatário tem o direito de exigir do
locador, quando este lhe entregar o imóvel locado, uma relação escrita do estado
de conservação. Tal providência visa resguardar o locatário de eventuais reparos
ao desocupar o imóvel, evitando que o locador cobre indevidamente por eventual
reparo.
VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das
importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica:
Para Venosa156, no recibo deverá constar as quantias
discriminadas, contendo as taxas, impostos, seguros, despesas de condomínio.
Poderá o locatário reter o pagamento no caso de recusa no fornecimento de
recibo, de acordo com o art. 319 do CC: “O devedor que paga tem direito a
quitação regular, e pode reter o pagamento, enquanto não lhe seja dada.”
VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver,
e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição
da idoneidade do pretendente ou de seu fiador:
É responsabilidade do locador as despesas decorrentes da
administração do imóvel. Geralmente essas despesas são embutidas nos
encargos do locatário, e caso comprovado este ato, poderá o locatário pleitear a
devolução dessas verbas, conforme os ensinamentos de Venosa157.
155 DINIZ, Maria Helena. Lei de Locações de Imóveis Urbanos Comentada: Lei n. 8.245, de 18-
10-1991, 1999, p. 104. 156 VENOSA, Sílvio de Salvo. Lei do Inquilinato comentada: doutrina e prática: L ei 8.245, de
18-10-1991. 2010, p.120. 157 VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil: Contratos em Espécie. 9. ed. São Paulo: Atlas, 2009,
p. 158.
67
VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro
complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo
disposição expressa em contrário no contrato:
As referidas despesas são de responsabilidade do locador,
pois são decorrentes do imóvel e não da locação. Porém, sendo acordado entre
as partes, o locatário passa a ser o responsável por esses encargos, conforme
dizeres de Rizzardo158.
IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes
relativos às parcelas que estejam sendo exigidas:
Para Farineli e Bonfim159, o locatário tem o direito de saber
se as quantias constantes no recibo estão sendo pagas pelo locador e se
realmente são devidas. Assim, o locador deverá, caso exigido, apresentar os
comprovantes relativos a despesas de condomínio, impostos, reparações,
reformas etc.
X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio:
Trata-se de encargos que interessam à estrutura integral, ou
à aparência interna ou externa do prédio, bem como necessárias para repor suas
condições de habitabilidade, entendidas como gastos com obras que se
incorporam no valor do imóvel, não sendo justo atribuí-los no imóvel, de acordo
com Diniz160.
Pelas despesas extraordinárias de condomínio entende-se
como sendo aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do
158 RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. 2009, p. 502. 159 FARINELI, Alexsandro Menezes. BONFIM, Cleidiane Araújo F. Mendes. Comentários e
Prática da Nova Lei de Locação. Leme/SP: Mundo Jurídico, 2010, p. 70. 160 DINIZ, Maria Helena. Lei de Locações de Imóveis Urbanos Comentada: Lei n. 8.245, de 18-
10-1991, 1999, p. 105.
68
edifício, sendo relacionadas no parágrafo único do art. 22 da Lei do Inquilinato161.
Vejamos:
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva.
Outras obrigações localizam-se na lei, como a indenização
ao locatário pelas benfeitorias necessárias e úteis. Quanto às benfeitorias
voluptuárias, estas não serão indenizadas, conforme dispostos nos arts. 35 e 36
da Lei do Inquilinato162. Vejamos:
Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que
161 BRASIL. Lei nº 8.245 de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis
urbanos e os procedimentos pertinentes. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L8245.htm>. Acesso em: 24 de agosto de 2010.
162 BRASIL. Lei nº 8.245 de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos pertinentes. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L8245.htm>. Acesso em: 24 de agosto de 2010.
69
autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.
Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.
Logo, o locador deverá indenizar as benfeitorias necessárias
e quanto as úteis, só deverá indenizá-las se houverem sido realizadas com o
consentimento, por escrito, do locador, como ensina Rizzardo163.
Ainda, deve o locador dar preferência ao locatário no caso
de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou
dação em pagamento, em igualdade de condições com terceiros, devendo o
locador dar conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial
ou outro meio de ciência inequívoca, de acordo com o art. 27 da Lei do
Inquilinato164.
2.6.2 Os Direitos e os Deveres do Locatário
Quanto ao locatário, o rol de obrigações não é menos
extenso. O art. 569 do Código Civil165 dispõe:
Art. 569. O locatário é obrigado:
I - a servir-se da coisa alugada para os usos convencionados ou presumidos, conforme a natureza dela e as circunstâncias, bem como tratá-la com o mesmo cuidado como se sua fosse;
II - a pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados, e, em falta de ajuste, segundo o costume do lugar;
163 RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. 2009, p. 503. 164 BRASIL. Lei nº 8.245 de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis
urbanos e os procedimentos pertinentes. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L8245.htm>. Acesso em: 24 de agosto de 2010.
165 Brasil. Lei nº 10.406 de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Disponível em http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/2002/L10406.htm. Acesso em 30 de agosto de 2010.
70
III - a levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiros, que se pretendam fundadas em direito;
IV - a restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvas as deteriorações naturais ao uso regular.
A seguir serão discriminados os direitos e deveres do
locatário, discriminados no art. 23 da Lei do Inquilinato166, em doze incisos:
O locatário é obrigado a:
I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação,
legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o
sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local
não tiver sido indicado no contrato:
Sendo o aluguel um dos principais deveres do contrato de
locação, o locatário deverá pagar em dia o aluguel contratado, assim como os
encargos locatícios, no prazo estipulado e no local pactuado, conforme preceitua
Venosa167.
II - servir-se do imóvel para o uso convencionado ou
presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina,
devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu:
Não poderá o locatário modificar a utilização do imóvel,
mantendo a finalidade de uso previsto no contrato, usando do imóvel como se seu
fosse, com os cuidados necessários.
166 BRASIL. Lei nº 8.245 de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis
urbanos e os procedimentos pertinentes. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L8245.htm>. Acesso em: 30 de agosto de 2010.
167 VENOSA, Sílvio de Salvo. Lei do Inquilinato comentada: doutrina e prática: L ei 8.245, de 18-10-1991. 2010, p.125.
71
Diniz168 ressalta que se o locatário desvirtuar a finalidade do
imóvel configurará um abuso de gozo, podendo então o locador requerer a
rescisão do contrato, por caracterizar uma infração contratual.
III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o
recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal:
Conforme dizeres de Rizzardo169 incumbe ao locatário
efetuar as reparações do imóvel, como pinturas, consertos, de modo a aproximá-
lo ao estado em que se encontrava no momento da locação. Como deteriorações
decorrentes do uso normal, encontram-se as rachaduras, desgastes das
tubulações internas, desprendimento de reboco etc.
IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o
surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem
como as eventuais turbações de terceiros:
Deverá o locatário informar o locador quando ocorrer
quaisquer danos ou defeitos, tais como exemplifica Rizzardo170, rachaduras ou
fissuras, do rompimento das tubulações internas, do afundamento do piso, do
vergamento das vigas, da queda dos muros e cercas, além das turbações e
invasões por terceiros, das ameaças de danos, das ações propostas contra o
locador, das comunicações vindas das autoridades públicas em relação ao
imóvel.
V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no
imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares,
visitantes ou prepostos:
Trata-se de danos decorrentes do mau uso do imóvel,
praticados por qualquer pessoa do relacionamento do locatário, inclusive os
168 DINIZ, Maria Helena. Lei de Locações de Imóveis Urbanos Comentada: Lei n. 8.245, de 18-
10-1991. 1999, p. 111. 169 RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. 2009, p. 504. 170 RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. 2009, p. 504.
72
visitantes. Conforme os ensinamentos de Slaib Filho171, caso o dano seja ocorrido
pelo uso normal do prédio, não há responsabilidade de indenização. Assim,
sempre será analisada a causa do dano, a fim de apurar a responsabilidade.
VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem
o consentimento prévio e por escrito do locador:
Não pode o locatário introduzir modificações no imóvel sem
antes obter a concordância do locador, expressamente. Para Venosa172, faltando
à autorização do locador, o locatário incorre em infração contratual, no qual é
autorizado o despejo.
VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de
cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação,
multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário:
Qualquer documentação remetida ao imóvel locado deverá
ser encaminhada ao locador. Ainda que o locatário tenha se responsabilizado
pelo pagamento de tributos e despesas de condomínio, deverá entregar os
comprovantes ao locador, nos dizeres de Rizzardo173.
VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força,
luz e gás, água e esgoto:
Trata-se de despesas decorrentes de vantagens usufruídas
pelo locatário, devendo ficar a seu cargo, de acordo com Diniz174.
IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu
mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que
seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no Art. 27:
171 SLAIB FILHO, Nagib. Comentários à Nova Lei do Inquilinato. 6. ed. Forense: Rio de Janeiro,
1993, p. 150. 172 VENOSA, Sílvio de Salvo. Lei do Inquilinato comentada: doutrina e prática: L ei 8.245, de
18-10-1991. 2010, p.133. 173 RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. 2009, p. 505.
73
Conforme Venosa175, o locador tem direito a vistoriar o
imóvel, seja pessoalmente ou por meio de representante legal, bem como por
terceiros, no caso de venda, e não com a finalidade de exercer uma fiscalização
ou controle sobre o imóvel locado.
X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os
regulamentos internos:
Tratando-se de locação em uma unidade condominial, o
locatário deverá obedecer à convenção do condomínio, ainda que nenhuma
referência a respeito haja no contrato de locação. Provando o locador que o
locatário transgrediu as normas, estará autorizado o despejo. E assim, conforme
disserta Venosa176, qualquer imposição pecuniária sofrida pelo locador, é
assegurado o direito de regressão contra o locatário. Há ainda, de acordo com a
responsabilidade civil, que o locatário responda pessoalmente por eventual dano
causado ao condomínio.
XI - pagar o prêmio do seguro de fiança:
Dentre as garantias locatícias que poderão ser exigidas pelo
locador, com base no art. 37 da Lei do Inquilinato. De acordo com Venosa177, o
pagamento do prêmio caberá ao locatário, sendo que o seguro abrange os
alugueres e os demais encargos decorrentes da locação.
XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio:
As despesas ordinárias são aquelas impostas para atender a
manutenção normal do condomínio, à sua administração, à rotineira prestação de
174 DINIZ, Maria Helena. Lei de Locações de Imóveis Urbanos Comentada: Lei n. 8.245, de 18-
10-1991. 1999, p. 115. 175 VENOSA, Sílvio de Salvo. Lei do Inquilinato comentada: doutrina e prática: L ei 8.245, de
18-10-1991. 2010, p.135. 176 VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil: Contratos em Espécie. 2009, p. 162. 177 VENOSA, Sílvio de Salvo. Lei do Inquilinato comentada: doutrina e prática: L ei 8.245, de
18-10-1991. 2010, p.136.
74
serviços. Discrimina o § 1º do art. 23 da Lei do Inquilinato como despesas
necessárias, consistindo especialmente em:
a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.
75
Entre os dispositivos que tratam sobre a obrigação do
locatário, dispõe o art. 25 da Lei do Inquilinato178 que, quando pactuado entre as
partes, o locador poderá cobrar do locatário os tributos, encargos e despesas com
condomínio juntamente com o aluguel do mês a que se refiram.
Por fim, dispõe o art. 26 da Lei do Inquilinato179 que caso o
imóvel necessitar de reparações urgentes, cuja responsabilidade seja do locador,
o locatário é obrigado a consenti-las. Caso os reparos durarem mais de 10 dias, o
locatário terá direito ao abatimento do aluguel proporcional do aluguel.
Ultrapassando o lapso de 30 dias, é facultado ao locatário resilir o contrato.
2.5 AS GARANTIAS LOCATÍCIAS
A fim de assegurar o cumprimento da obrigação decorrente
do contrato de locação, há três espécies de garantias em que o locador poderá
exigir do locatário: caução, fiança e seguro de fiança locatícia.
Assim dispõe o art. 37 da Lei do Inquilinato180:
Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia: I - caução; II - fiança; III - seguro de fiança locatícia. IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.
178 BRASIL. Lei nº 8.245 de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis
urbanos e os procedimentos pertinentes. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L8245.htm>. Acesso em: 24 de agosto de 2010.
179 BRASIL. Lei nº 8.245 de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos pertinentes. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L8245.htm>. Acesso em: 24 de agosto de 2010.
180 BRASIL. Lei nº 8.245 de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos pertinentes. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L8245.htm>. Acesso em: 30 de agosto de 2010.
76
Dentro da teoria geral, a “caução é qualquer garantia para a
realização de um direito”. Porém, quando a lei trata que a garantia locatícia
poderá constituir-se de caução, fiança e seguro de fiança, está utilizando o termo
caução apenas em uma de acepções, qual seja a caução real, podendo ser bens
móveis ou imóveis.
A caução poderá ser prestada em dinheiro, títulos e ações,
bens móveis ou imóveis, sendo que, quando tratar-se de bem móvel, deverá ser
registrada em cartório de títulos e documentos, enquanto os bens imóveis
deverão ser averbada na respectiva matrícula, conforme dispõe o art. 38,
parágrafo primeiro.
Quanto a fiança, Santos181 assim o conceitua:
A fiança é o contrato pelo qual um terceiro (fiador) vem garantir, total ou parcialmente, diante do credor (locador no caso), o cumprimento de obrigação assumida pelo devedor, que é o afiançado (locatário, no caso).
Mister ressaltar que a caução e fiança em imóveis, se
firmadas por pessoa casada, deverá ter a autorização do outro cônjuge, de
acordo com o art. 1.647182 do CC:
Art. 1.647. Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta: I - alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis; II - pleitear, como autor ou réu, acerca desses bens ou direitos; III - prestar fiança ou aval; IV - fazer doação, não sendo remuneratória, de bens comuns, ou dos que possam integrar futura meação.
181 SANTOS, Gildo dos. Locação e despejo: comentários à Lei 8.245/91 . 5. ed.São Paulo:
Revista dos Tribunais, 2004, p. 242
182 BRASIL. Lei nº 10.406 de 10 de janeiro de 2002. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/2002/L10406.htm>. Acesso em: 30 de agosto de 2010.
77
Exclui dessa autorização caso seja adotado o regime de
separação absoluta, em que os cônjuges poderão livremente alienar ou gravar de
ônus real, conforme dispõe o art. 1.687183 do CC:
Art. 1.687. Estipulada a separação de bens, estes permanecerão sob a administração exclusiva de cada um dos cônjuges, que os poderá livremente alienar ou gravar de ônus real.
Assim, sendo necessário o consentimento do cônjuge, e
comprovada a ausência, acarretará na nulidade, sendo totalmente ineficaz a
fiança prestada, conforme salienta Rizzardo184.
Quanto ao seguro de fiança locatícia, trata-se de um
contrato de seguro, em que uma das partes (seguradora) se obriga para com a
outra (locador), mediante o pagamento de um prêmio a indenizá-la de eventual
prejuízo resultante de riscos futuros, previsto no contrato, conforme os
ensinamentos de Santos185.
Conforme dispõe o art. 39, alterado pela Lei 12.112/09186, a
garantia dada no contrato de locação se estende até a efetiva devolução do
imóvel, mesmo que prorrogada por prazo indeterminado, tema que será abordado
no próximo capítulo.
De acordo com o art. 40187, o locador tem a faculdade de
exigir um novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia nos seguintes
casos:
183 BRASIL. Lei nº 10.406 de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Disponível em: <
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/2002/L10406.htm>. Acesso em: 30 de agosto de 2010. 184 RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. 2009, p. 558. 185 SANTOS, Gildo dos. Locação e despejo: comentários à Lei 8.245/91 . 2004, p. 242 186 BRASIL. Lei nº 12.112 de 9 de dezembro de 2009. Altera a Lei no 8.245, de 18 de outubro de
1991, para aperfeiçoar as regras e procedimentos sobre locação de imóvel urbano. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2007-2010/2009/Lei/L12112.htm>. Acesso em: 30 de agosto de 2010.
187 BRASIL. Lei nº 8.245 de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos pertinentes. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L8245.htm>. Acesso em: 30 de agosto de 2010.
78
I - morte do fiador;
II – ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente; (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
III - alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador;
IV - exoneração do fiador;
V - prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo;
VI - desaparecimento dos bens móveis;
VII - desapropriação ou alienação do imóvel.
VIII - exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de investimento;
IX - liquidação ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do art. 37 desta Lei.
X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
Assim, os instrumentos da garantia visam o cumprimento do
contrato de locação, protegendo o locador de eventual inadimplemento por parte
79
do locatário. Ressalta-se que é vedada, sob pena de nulidade, a existência de
mais de uma das modalidades de garantia no mesmo contrato de contrato.
2.6 A EXTINÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO
O contrato de locação cessa pelos mesmos modos que se
extinguem os contratos em geral, como nos casos de vencimento e a infração aos
deveres dispostos na cláusula contratual.
Para Venosa188, a causa mais natural de extinção de um
contrato ou de uma obrigação é através do cumprimento da obrigação pactuada,
sendo que no contrato de locação por prazo determinado, entregue o imóvel no
termo final do termo, extingue-se o contrato, sem que haja necessidade de outra
formalidade.
Diniz189 em sua obra traz um rol de itens ao tratar sobre a
extinção da locação, a saber:
1) Distrato ou resilição bilateral, bastando que o locatário, de
comum acordo com o locador, lhe restitua o bem locado, antes
de escoar o prazo de duração do contrato;
2) Retomada do bem locado, nos casos admitidos por lei, por
denúncia vazia, ou cheia, caso em que bastará comprovar o
fato extintivo;
3) Implemento de cláusula resolutória expressa, como . p. ex., a
que resolve o contrato, de pleno direito, se o locador rescindir
o contrato de trabalho do locador, que é também seu
empregado;
188 VENOSA, Sílvio de Salvo. Lei do Inquilinato comentada: doutrina e prática: L ei 8.245, de
18-10-1991. 2010, p.71. 189 DINIZ, Maria Helena. Tratado teórico e prático dos contratos . 2006, p. 139.
80
4) Perda total da coisa locada, como, p. ex., em caso de incêndio
da casa alugada. Extingue-se o contrato pelo perecimento do
bem locado, já que perece o direito, desaparecendo seu
objeto, ante a impossibilidade de uso e gozo do bem locado;
5) Perda parcial ou deterioração do bem por culpa do locador ou
do locatário;
6) Vencimento do prazo contratual determinado, quando o
locatário cumprir, espontaneamente, o seu dever, restituindo o
bem locado;
7) Desapropriação do prédio locado com imissão do expropriante
na posse, rompendo a locação;
8) Morte do locatário se ele não tiver sucessores, nem
sublocatários;
9) Nulidade ou anulabilidade do contrato locatício em razão de
vício que as autorize;
10) Resilição unilateral por inexecução contratual ou infração à lei,
por parte do locador ou do locatário;
11) Extinção de usufruto ou fideicomisso, tratando-se de contrato
locatício ajustado pelo usufrutuário ou fideicomisso;
12) Falência ou recuperação judicial ou extrajudicial de um dos
contratantes, desde que as partes pactuem a rescisão
contratual por essa razão;
13) Alienação, pois se o imóvel locado, durante a locação, for
alienado, a locação romper-se-á, podendo, então, o adquirente
denunciá-la.
81
Quando reconhecido o direito do locador em pedir a
devolução do imóvel, temos a figura da denúncia, assim definida por Rizzardo190:
Defina-se como um ato de comunicação da resolução, mas procedendo-se o despejo unicamente em uma ação judicial, que ingressa após a denúncia. Aparece um fato extintivo ou que enseja a pretensão de retornar, exemplificando como motivos o advento do termo final, a alienação do imóvel, a extinção do usufruto. É o que se denomina retomada do imóvel.
Conforme os ensinamentos de Rizzardo191 há duas espécies
de resolução por parte do locador: a motivada e a imotivada, manifestada esta
através de denúncia vazia. A denúncia motivada ocorre quando o locador deve
justificar a retomada do imóvel ou o despejo, enquanto a denúncia vazia não há
necessidade de expor os motivos específicos.
Conforme dispõe o art. 9º Lei do Inquilinato192, poderá o
locador denunciar, de forma motivada, independente do prazo e da vigência do
contrato, sendo admitida a ação de despejo, mesmo que não vencido o prazo:
Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:
I - por mútuo acordo;
II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
IV - para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com
190 RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. 2009, p. 510. 191 RIZZARDO, Arnaldo. Contratos. 2009, p. 519. 192 BRASIL. Lei nº 8.245 de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis
urbanos e os procedimentos pertinentes. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L8245.htm>. Acesso em: 02 de setembro de 2010.
82
a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.
Em outras hipóteses, poderá o locador requerer a extinção
do contrato, de forma motivada, de acordo com o art. 59 da Lei do Inquilinato193
quando:
Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.
§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:
I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento;
II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia;
III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato;
IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;
V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.
VI – o disposto no inciso IV do art. 9o, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com
193 BRASIL. Lei nº 8.245 de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis
urbanos e os procedimentos pertinentes. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L8245.htm>. Acesso em: 30 de agosto de 2010.
83
a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
Quanto à possibilidade da extinção do contrato, operando
com a simples denúncia vazia, está previsto nos seguintes casos:
Art. 7º Nos casos de extinção de usufruto ou de fideicomisso, a locação celebrada pelo usufrutuário ou fiduciário poderá ser denunciada, com o prazo de trinta dias para a desocupação, salvo se tiver havido aquiescência escrita do nuproprietário ou do fideicomissário, ou se a propriedade estiver consolidada em mãos do usufrutuário ou do fiduciário.
Parágrafo único. A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados da extinção do fideicomisso ou da averbação da extinção do usufruto, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.
De igual modo, rescinde-se pela simples denúncia:
Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.
84
§ 1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.
§ 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.
A lei autoriza ao locatário resilir o contrato sempre que for de
sua vontade, conforme previsto no art. 4 da Lei do Inquilinato194:
Art. 4o Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.
E ainda, tal previsão está contida no art. 571 CC195:
Art. 571. Havendo prazo estipulado à duração do contrato, antes do vencimento não poderá o locador reaver a coisa alugada, senão ressarcindo ao locatário perdas e danos resultantes, nem o locatário devolvê-la ao locador, senão pagando, proporcionalmente, a multa prevista no contrato.
Vigente a locação por prazo indeterminado, o locatário
poderá denunciar a locação, com antecedência mínima de 30 dias, caso contrário
194 BRASIL. Lei nº 8.245 de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis
urbanos e os procedimentos pertinentes. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L8245.htm>. Acesso em: 05 de setembro de 2010.
195 BRASIL. Lei nº 10.406 de 10 de janeiro de 2002. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos pertinentes. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/2002/L10406.htm>. Acesso em: 05 de setembro de 2010.
85
o locador poderá exigir a quantia correspondente a um mês de aluguel, de acordo
com o art. 6º da Lei do Inquilinato196:
Art. 6º O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias.
Parágrafo único. Na ausência do aviso, o locador poderá exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da resilição.
Por fim, seja qual for o fundamento do término da locação, a
ação cabível a ser proposta pelo locador, a fim de reaver o imóvel é a Ação de
Despejo, exceto nos casos em que a locação termina em decorrência de
desapropriação, com a imissão do expropriante na posse do imóvel.
A seguir, no terceiro capítulo, abordar-se-á as alterações da
Lei do Inquilinato decorres da Lei 12.112/09.
196 BRASIL. Lei nº 8.245 de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis
urbanos e os procedimentos pertinentes. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Leis/L8245.htm>. Acesso em: 06 de setembro de 2010.
86
CAPÍTULO 3
AS ALTERAÇÕES ADVINDAS COM A LEI Nº 12.112/2009
A Lei nº 12.112197, de 9 de dezembro de 2009 introduziu
alterações na Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, que dispõe sobre as
locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes.
O Projeto de Lei da Câmara nº 140, de 2009 (Projeto de Lei
nº 71, de 2007, na origem)198 do Deputado José Carlos Araújo tinha por fim alterar
as regras e os procedimentos que eram utilizados nos contratos de locação de
imóvel urbano.
Na justificativa do projeto, o Deputado José Carlos Araújo
alegou a necessidade de se promoverem aperfeiçoamentos na lei, tendo em vista
que decorreram mais de quinze anos da entrada em vigor da Lei de Locação nº
8.245/91. Ainda, em sua justificativa, tinha como intenção a adaptação da lei
quanto às modificações advindas do Código Civil, que entrou em vigor no ano de
2002, bem como as mudanças das regras processuais que foram aprovadas
nesse período e a vasta jurisprudência acumulada com as interpretações
decorrentes dos conflitos jurídicos.
Assim fez constar na justificativa no Projeto199:
A atual lei das locações, conhecida como lei do inquilinato, veio a conferir um importante marco regulatório no ordenamento jurídico que disciplina as locações de imóveis urbanos e os procedimentos pertinentes as relações entre locatário e locador. Decorridos,
197BRASIL. Lei nº 12.112 de 9 de dezembro de 2009. Altera a Lei no 8.245, de 18 de outubro de
1991, para aperfeiçoar as regras e procedimentos sobre locação de imóvel urbano. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2007-2010/2009/Lei/L12112.htm>. Acesso em: 15 de setembro de 2010.
198 BRASIL. Projeto de Lei nº 140, de 2009 (Projeto de Lei nº 71, de 2007, na origem). Disponível em: <http://www.camara.gov.br/sileg/integras/434166.pdf>. Acesso em: 15 de setembro de 2010.
199 BRASIL. Projeto de Lei nº 140, de 2009 (Projeto de Lei nº 71, de 2007, na origem). Disponível em: <http://www.camara.gov.br/sileg/integras/434166.pdf>. Acesso em: 15 de setembro de 2010.
87
porém, mais de 15 anos de sua implementação, constata-se a necessidade de se promover aperfeiçoamentos neste diploma legal. Isto se justifica em função das modificações advindas com o Código Civil que entrou em vigor em 2002, as mudanças nas regras processuais que foram aprovadas nesse período e a alentada jurisprudência acumulada com as interpretações decorrentes dos conflitos jurídicos estabelecidos entre as partes. Além disso, muitas das alterações que julguei pertinentes propor no presente projeto são resultantes de observações e comentários recolhidos ao longo desses anos, da parte de pessoas físicas e jurídicas diretamente envolvidas nas relações estabelecidas nesse segmento de mercado, bem como de discussões realizadas no âmbito do Parlamento, em audiências públicas, e em outros fóruns, com representantes da sociedade civil , de instituições de classe, de órgãos governamentais, advogados, juristas, etc.
Após a aprovação na Câmara dos Deputados, o projeto foi
encaminhado ao Senado Federal200, sendo designada como Relatora a Senadora
Ideli Salvatti. Em 28 de outubro de 2009, votou pela constitucionalidade,
juridicidade e boa técnica legislativa, e no mérito, pela aprovação do Projeto de
Lei, com a seguinte emenda:
Altera a Lei nº 8.245 de 18 de outubro de 1991, para
aperfeiçoar as regras e procedimentos sobre a locação de
imóvel urbano.
Seguindo os trâmites legais, o Projeto foi enviado para a
sanção ou veto do Presidente, o qual restou vetado parcialmente. Por fim, em 9
de dezembro de 2009, o projeto foi transformado na Lei Ordinária nº 12.112/2009,
sendo publicada no DOU em 10.12.2009, entrando em vigor 45 dias após a
publicação.
A seguir será traçado um paralelo entre a Lei 8.245/1991
antes e depois das alterações provocadas pela Lei nº 12.112/2009, bem como a
200 BRASIL. Projeto de Lei nº 140, de 2009 (Projeto de Lei nº 71, de 2007, na origem). Disponível
em: < http://legis.senado.gov.br/mate-pdf/67646.pdf>. Acesso em: 15 de setembro de 2010.
88
justificativa apresentada pelo autor do projeto, com vistas a propiciar a reflexão
sobre o tema.
3.1 A Alteração do Art. 4º
O art. 4º da lei201 teve singela alteração nas suas
disposições, porém, encerrou a discussão que vigorava acerca do valor da multa
nos casos em que o locatário resolve desfazer-se do contrato antes do término
previsto.
No projeto202 apresentado, tal alteração teve como
justificativa:
A alteração sugerida no art 4º tem por escopo explicitar que o exercício, pelo locatário, do seu direito à devolução antecipada do imóvel está condicionado ao cumprimento da correlata obrigação que lhe cabe, qual seja: o pagamento da multa pactuada para esse fim ou, à sua falta, da que for judicialmente arbitrada. Adicionalmente, a nova redação elimina remissão constante do texto vigente a uma disposição do antigo Código Civil, já revogado. Vejamos a redação:
REDAÇÃO ANTERIOR REDAÇÃO ATUAL
Art. 4º Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporção prevista no art. 924 do Código Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
Art. 4o Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
201 BRASIL. Lei nº 12.112 de 9 de dezembro de 2009. Altera a Lei no 8.245, de 18 de outubro de
1991, para aperfeiçoar as regras e procedimentos sobre locação de imóvel urbano. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2007-2010/2009/Lei/L12112.htm>. Acesso em: 17 de setembro de 2010.
202 BRASIL. Projeto de Lei nº 140, de 2009 (Projeto de Lei nº 71, de 2007, na origem). Disponível em: < http://legis.senado.gov.br/mate-pdf/67646.pdf>. Acesso em: 17 de setembro de 2010.
89
O art. 924 da redação anterior é do CC de 1916,
correspondente hoje ao art. 413 do CC de 2002, que assim dispõe:
Art. 413. A penalidade dever ser reduzida equitativamente pelo
juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o
montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se
em vista a natureza e a finalidade do negócio.
Com sua nova disposição, a Lei do Inquilinato permite que o
locatário poderá devolver o imóvel, desde que arque com a multa, que deverá ser
proporcional ao cumprimento do contrato, com base no art. 413 do CC.
Acerca do valor da multa, Almeida Júnior203, ao comentar as
alterações da Lei do Inquilinato, assim se manifesta:
O mercado estabeleceu como praxe de multa no valor de 3 (três) meses do aluguel. Porém, imagine-se que faltem dois meses para encerrar o contrato; ou pior, um único mês. Não seria lógico e nem justo exigir-se 3 (três) meses de aluguel como multa.
Nesse sentido, Venosa204 assim colabora:
Seria sumamente injusto, por exemplo, que num contrato de doze meses, tendo a parte cumprido dez meses, respondesse pela totalidade da multa convencionada. Por isso, a jurisprudência procurou reduzir a multa proporcionalmente ao tempo descumprido do contrato. Embora a lei civil outorgasse faculdade ao julgador, o juiz “poderá” reduzir a multa como dizia a lei. A redação do dispositivo tornou essa redução proporcional obrigatória, como remansosamente vinham decidindo os Tribunais.
Desta forma, o art. 4º foi adequado ao novo CC de 2002,
adotando o critério da proporcionalidade da multa, no qual deverá ser calculada
na proporção dos meses faltantes, devendo o juiz reduzir a multa quando esta se
203 ALMEIDA JÚNIOR, Jesualdo Eduardo de. Inovações da Lei de Locação. Revista IOB de
Direito Civil e Processual Civil, Porto Alegre, v. 11, n. 64. p. 10-17, mar./abr., 2010. 204 VENOSA, Sílvio de Salvo. Lei do Inquilinato comentada: doutrina e prática: L ei 8.245, de
18-10-1991. 2010, p. 89.
90
revelar excessiva, uma vez que a penalidade há de ser razoável em relação à
obrigação principal.
3.2 A Alteração do Art. 12
A alteração no art. 12205, caput, em que são disciplinadas
outras hipóteses de sucessão da locação, trata de mera adaptação, sem
modificação no conteúdo, substituindo a expressão “dissolução da sociedade
concubinária” por “dissolução da união estável”.
Contudo, a nova redação que alterou o § 1º e incluiu o § 2,
tornou a situação do fiador mais clara e confortável, pois conforme Venosa206,
sendo a fiança uma garantia pessoal, não é exigível que o fiador permaneça
garantindo a obrigação de outro afiançado com quem não contratou.
No projeto207 apresentado, tal alteração teve como
justificativa:
A regra do caput do art. 12 da Lei de Locações tem por objetivo a proteção da moradia do cônjuge ou companheiro em caso de dissolução do vínculo conjugal ou da sociedade concubinária, não dizendo respeito às locações não-residenciais (corrobora esse entendimento o tratamento dado pelo art. 11 a uma hipótese análoga – prosseguimento somente da locação residencial em caso de morte do cônjuge ou companheiro locatário). A modificação proposta visa a explicitar que a regra versa apenas sobre locações residenciais. Quanto ao parágrafo único deste artigo, propõe-se que a correta substituição de garantias prevista na lei seja estendida também às hipóteses do art. 11, que igualmente tratam de casos nos quais há sub-rogação da locação com exoneração do primitivo fiador.
Vejamos a redação:
205 BRASIL. Lei nº 12.112 de 9 de dezembro de 2009. Altera a Lei no 8.245, de 18 de outubro de
1991, para aperfeiçoar as regras e procedimentos sobre locação de imóvel urbano. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2007-2010/2009/Lei/L12112.htm>. Acesso em: 20 de setembro de 2010.
206 VENOSA, Sílvio de Salvo. Lei do Inquilinato comentada: doutrina e prática: L ei 8.245, de 18-10-1991. 2010, p. 82.
91
REDAÇÃO ANTERIOR REDAÇÃO ATUAL
Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da sociedade concubinária, a locação prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.
Parágrafo único. Nas hipóteses previstas neste artigo, a sub - rogação será comunicada por escrito ao locador, o qual terá o direito de exigir, no prazo de trinta dias, a substituição do fiador ou o oferecimento de qualquer das garantias previstas nesta lei.
Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.
§ 1o Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia.
§ 2o O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.
Na redação anterior, ao sair do imóvel um dos cônjuges nas
situações previstas, a locação prosseguia automaticamente com aquele que
permanecesse no imóvel, porém o fiador era exonerado automaticamente dos
seus encargos decorrentes da fiança. Com a nova redação, já não existe mais a
exoneração automática, devendo, portanto, o fiador no prazo de 30 dias contados
do recebimento da notificação de sub-rogação avaliar se continuará nesta
qualidade no contrato de locação ou se pretende se exonerar, conforme
ensinamentos de Farineli e Bonfim208.
Ainda, Farineli e Bonfim209 trazem à baila:
Devemos ressaltar que caso o sub-rogado não cumpra com as suas obrigações de notificar o locador de sua atual condição, o mesmo poderá ser despejado por infração contratual. Caso o sub-rogado não ofereça outra garantia para o contrato de locação, na
207 BRASIL. Projeto de Lei nº 140, de 2009 (Projeto de Lei nº 71, de 2007, na origem). Disponível
em: < http://legis.senado.gov.br/mate-pdf/67646.pdf>. Acesso em: 22 de setembro de 2010. 208 FARINELI, Alexsandro Menezes. BONFIM, Cleidiane Araújo F. Mendes. Comentários e
Prática da Nova Lei de Locação. 2010, p. 53. 209 FARINELI, Alexsandro Menezes. BONFIM, Cleidiane Araújo F. Mendes. Comentários e
Prática da Nova Lei de Locação. 2010, p. 53.
92
situação do fiador exonerar-se, também poderá ser despejado, segundo redação do artigo 40, inciso IV desta mesma lei.
Assim, havendo a sub-rogação do imóvel, de acordo com a
nova redação, o locatário deverá comunicar o locador e o fiador, sendo que o
fiador tem a faculdade de exonerar-se da obrigação, bastando comunicar o sub-
rogado dentro do prazo de 30 em que foi recebida a comunicação, permanecendo
responsável pelos efeitos da fiança por 120 dias.
3.3 A Alteração do Art. 39
A alteração do art. 39210 buscou positivar o entendimento
jurisprudencial, tendo em vista a lacuna em que cedia espaço a diversas
interpretações quanto a garantia oferecida no contrato de locação, caso o mesmo
fosse prorrogado por prazo indeterminado.
No projeto211 apresentado, tal alteração teve como
justificativa:
Apesar da clareza da redação atual do art. 39, existem precedentes na jurisprudência segundo os quais a fiança não necessariamente se estende até a efetiva devolução do imóvel, ficando limitada ao prazo contratual. De outro lado, sabe-se que vários Tribunais de Justiça vêm reagindo aos referidos precedentes, firmando gradualmente jurisprudência contrária, em linha com a letra do art. 39. Não obstante, com o objetivo de resolver a questão, sugere-se que a redação do dispositivo fique ainda mais clara, pacificando, assim, a controvérsia jurisprudencial. A inserção do parágrafo único visa a proteger o fiador, quando da renovação do contrato.
Vejamos a redação anterior e nova redação:
210 BRASIL. Lei nº 12.112 de 9 de dezembro de 2009. Altera a Lei no 8.245, de 18 de outubro de
1991, para aperfeiçoar as regras e procedimentos sobre locação de imóvel urbano. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2007-2010/2009/Lei/L12112.htm>. Acesso em: 22 de setembro de 2010.
211 BRASIL. Projeto de Lei nº 140, de 2009 (Projeto de Lei nº 71, de 2007, na origem). Disponível em: < http://legis.senado.gov.br/mate-pdf/67646.pdf>. Acesso em: 27 de setembro de 2010.
93
REDAÇÃO ANTERIOR REDAÇÃO ATUAL
Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel.
Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.
Como os contratos vinham garantidos pela fiança e havendo
cláusula de renovação automática no término da vigência, um questionamento
vinha à tona: renovando o contrato, o fiador permaneceria responsável, mesmo
não anuindo expressamente?
A nova redação estendeu a garantia da fiança até a entrega
das chaves do imóvel, ainda que prorrogado por prazo indeterminado, salvo
disposição contratual em contrário, pondo fim a discussão jurisprudencial.
Nesse sentido, colhe-se da jurisprudência:
Fiança – Fiador – Locação de imóvel – Exoneração da fiança – Impossibilidade – Responsabilidade dos fiadores até a entrega das chaves e desocupação do imóvel locado – Subsistência- - Existência de expressa previsão contratual vinculando a garantia até a devolução do bem locado – Irrelevante o término do prazo contratual – Precedentes – Sentença reformada – Recurso provido.212
Almeida Júnior213 entende a alteração como desvantajosa
aos fiadores, e assim dispõe:
Portanto, pela parte inicial do artigo, vê-se que se trata de cláusula dispositiva, ficando ao arbítrio das partes estipularem se haverá a manutenção ou não da garantia em caso de renovação automática do contrato. Entretanto,no silencio, o fiador se mantém
212 BRASIL. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. Apelação Cível nº 1.049.412-0/0, 2-3-
2009, 35ª Câmara de Direito Privado. Relator Melo Bueno. 213 ALMEIDA JÚNIOR, Jesualdo Eduardo de. Locação: Inovações da Lei nº 12.112/2009.
Revista Magister de Direito Civil e Processual Civil, Porto Alegre, v. 34, p. 30-38, jan./fev., 2010.
94
responsável pelas dívidas do afiançado/locatário até a efetiva entrega do imóvel.
Em artigo publicado, Tavarnaro e Thomé214 comentam as
alterações da Lei 12.112/09, e assim se manifestam acerca do art. 39:
A complementação trazida pela lei espanca a dúvida que freqüenta os tribunais pátrios a respeito da permanência das garantias (especialmente a fiança) quando o contrato já se encontra prorrogada por prazo indeterminado. A discussão, essencialmente fomentada pelo fato de que, por enquanto a LI busca no Código Civil a proteção para o trato da fiança e esta, sob a ótica civil, não pode ser interpretação extensiva.
Nota-se, portanto, que a alteração do art. 39215 só veio a
corroborar o posicionamento que já era adotado pela maioria dos tribunais, no
sentido de que o fiador poderá ser demandado para responder por débitos
oriundos do contrato locatício, mesmo após a prorrogação do contrato por prazo
indeterminado, uma vez que a sua responsabilidade persistirá até a efetiva
entrega do imóvel.
3.4 A Alteração do Art. 40
A alteração no art. 40216, inciso II buscou adequar a redação
com a alteração decorrente da Lei 11.101/05, inserindo a recuperação judicial.
Quanto a inclusão do inciso X, possibilitou-se ao fiador exonerar-se de sua
posição no contrato de locação por prazo indeterminado.
214 TAVARNARO, Carlos Roberto. THOMÉ, Solange. As Alterações da Lei Inquilinária. Revista
IOB de Direito Civil e Processual Civil, Porto Alegre, v. 11, n. 64. p. 18-27, mar./abr., 2010. 215 BRASIL. Lei nº 12.112 de 9 de dezembro de 2009. Altera a Lei no 8.245, de 18 de outubro de
1991, para aperfeiçoar as regras e procedimentos sobre locação de imóvel urbano. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2007-2010/2009/Lei/L12112.htm>. Acesso em: 30 de setembro de 2010.
216 BRASIL. Lei nº 12.112 de 9 de dezembro de 2009. Altera a Lei no 8.245, de 18 de outubro de 1991, para aperfeiçoar as regras e procedimentos sobre locação de imóvel urbano. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2007-2010/2009/Lei/L12112.htm>. Acesso em: 30 de setembro de 2010.
95
No projeto217 apresentado, tal alteração teve como
justificativa:
A modificação proposta no art. 40, inciso II, visa a adequar esse dispositivo à nova legislação falimentar (Lei nº 11.101/2005), que prevê o instituto da recuperação judicial. Facultando ao locador a exigência de substituição do fiador que ingresse no regime da recuperação judicial, a lei atenderá aos interesses não só do locador, mas também da própria empresa em recuperação, que poderá ver-se livre de novas obrigações, pertinentes ao pagamento de dívida do locatário. Com isso, aumenta a chance de êxito do procedimento de recuperação. A lei prevê a possibilidade de resistência à ação renovatória fundada em melhor proposta de terceiro, mas impõe, em contrapartida, a obrigação solidária, entre locador e proponente, de pagar ampla indenização ao locatário preterido. Tal obrigação, na prática, faz letra morta dessa hipótese de retomada. Com isso, ao mesmo tempo que priva o locador de auferir maior rendimento de seu imóvel, permite ao locatário continuar usufruindo do espaço locado por preço inferior ao que o mercado está disposto a pagar.
Vejamos a redação:
REDAÇÃO ANTERIOR REDAÇÃO ATUAL
Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:
I - morte do fiador;
II - ausência, interdição, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;
III - alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador;
IV - exoneração do fiador;
V - prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo;
VI - desaparecimento dos bens móveis;
VII - desapropriação ou alienação do imóvel.
Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:
I - morte do fiador;
II – ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;
III - alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador;
IV - exoneração do fiador;
V - prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo;
VI - desaparecimento dos bens móveis;
VII - desapropriação ou alienação do
217 BRASIL. Projeto de Lei nº 140, de 2009 (Projeto de Lei nº 71, de 2007, na origem). Disponível
em: < http://legis.senado.gov.br/mate-pdf/67646.pdf>. Acesso em: 30 de setembro de 2010.
96
VIII - exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de investimento;
IX - liquidação ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do art. 37 desta Lei.
imóvel.
VIII - exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de investimento;
IX - liquidação ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do art. 37 desta Lei.
X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.
Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação.
Acerca da alteração, Tavarnaro e Thomé218 comentam:
O inciso II introduz a figura da recuperação judicial. O inciso X e seu parágrafo acrescentam o contexto do pedido de exoneração do fiador, fixando o prazo de 120 dias de permanência da garantia (ao contrário do CC, que prevê 60 dias – art. 835) e estabelecendo que o não atendimento pelo locatário da notificação enviada pelo locador (exigindo a apresentação de nova garantia em trinta dias) implicará a pena de desfazimento da locação.
Para Venosa219, a possibilidade de exoneração do fiador já
era o entendimento jurisprudencial, e assim transcreve:
Levando em consideração esses aspectos, mas não exclusivamente, nas fianças de locações muito antigas, o Superior Tribunal de Justiça, antes mesmo da vigência do atual Código, partiu para uma nova diretiva, permitindo a exoneração do garante, ainda que o contrato rezasse estar ele responsável até a efetiva das chaves. Aliás, essa sempre foi a cláusula padrão nos contratos em tela. Tratava-se, indubitavelmente, de posição jurisprudencial que se afina com o espírito do direito moderno e da
218 TAVARNARO, Carlos Roberto. THOMÉ, Solange. As Alterações da Lei Inquilinária. Revista
IOB de Direito Civil e Processual Civil, Porto Alegre, v. 11, n. 64. p. 18-27, mar./abr., 2010. 219 VENOSA, Sílvio de Salvo. Lei do Inquilinato comentada: doutrina e prática: L ei 8.245, de
18-10-1991. 2010, p. 180.
97
mais recente lei civil, que procura analisar o contrato sob o prisma do interesse social.
O Superior Tribunal de Justiça assim se manifestou:
Civil. Locação. Prorrogação do contrato. Fiança. Interpretação restritiva. Exoneração. Renúncia expressa. Possibilidade. Artigo 1.500 do Código Civil. – É firme o entendimento de que, devendo o contrato de fiança ser interpretado restritivamente, não se pode admitir a responsabilização do fiador por encargos locatícios acrescidos ao pactuado originalmente sem a sua anuência. – A jurisprudência assentada nesta Corte construiu o pensamento de que é válida a renúncia expressa ao direito de exoneração da fiança, mesmo que o contrato de locação tenha sido prorrogado por tempo indefinido, vez que a faculdade prevista no art. 1.500 do Código Civil trata-se de direito puramente privado. – Recurso Especial não conhecido.220
A alteração da lei foi no sentido de proteger o fiador, uma
vez que o contrato de locação se encontra prorrogado por prazo indeterminado,
possibilitando ao fiador se exonerar da posição de fiador.
Nesse sentido, Almeida Júnior221 se manifesta:
Todavia, há de se atentar ao inciso X. Por ele, numa interpretação lógica, percebe-se que prorrogado o contrato por prazo indeterminado o fiador se mantém a ele vinculado. Mas faculta-se-lhe notificar o locador da sua intenção de desonerar-se, ficando apenas obrigado aos efeitos da fiança durante os 120 (cento e vinte) dias subsequentes à notificação.
Portanto, havendo intenção do fiador se exonerar, este
deverá enviar uma notificação ao locador. Mister ressaltar que o fiador
permanecerá responsável pelo contrato de locação pelo prazo de 120 dias após a
notificação.
Por fim, com a introdução do parágrafo único, o locador,
ciente da exoneração do fiador, poderá notificar o locatário para apresentar nova
220 BRASIL; Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial nº 318345/PR – 200100443796 – RE
403342, de 14.08.2001 da 6ª Turma, Relator Min. Vicente Leal.
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garantia locatícia, no prazo de 30 dias, a fim de assegurar a segurança jurídica da
relação entre locador e locatário.
3.5 A alteração do Art. 59
A alteração no art. 59222 buscou dar mais celeridade e
efetividade nas ações de despejo, acrescentando ao rol mais quatro
possibilidades de liminares, além das cinco já existentes.
Para a concessão da liminar de desocupação na ação de
despejo é necessário estar presente o fumus boni iuris e o periculum in mora,
cabendo ao autor comprovar, conforme explana Venosa223:
Para a sua concessão a lei estabelece numerus clausus, uma verdadeira enunciação legal do que se entende por fumus boni iuris e o periculum in mora. A natureza dessa liminar, de natureza cautelar evidente, aproxima-se das liminares concedidas nas ações possessórias. Aqui, como lá, antecipa-se o resultado final da contenda, em prol da celeridade da prestação jurisdicional, justificada pela evidência e limpidez do direito em que se funda a ação, na probabilidade de que o pedido seja atendido e sua demora ocasione prejuízo ao autor.
O art. 59224, § 1º, contempla a possibilidade de conceder a
liminar em determinadas situações, alinhados nos incisos I a IX, para que ocorra
desocupação do imóvel em quinze dias, independentemente de audiência da
parte contrária, desde que prestada caução no valor equivalente a três meses de
aluguel.
221 ALMEIDA JÚNIOR, Jesualdo Eduardo de. Locação: Inovações da Lei nº 12.112/2009.
Revista Magister de Direito Civil e Processual Civil, Porto Alegre, v. 34, p. 30-38, jan./fev., 2010. 222 BRASIL. Lei nº 12.112 de 9 de dezembro de 2009. Altera a Lei no 8.245, de 18 de outubro de
1991, para aperfeiçoar as regras e procedimentos sobre locação de imóvel urbano. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2007-2010/2009/Lei/L12112.htm>. Acesso em: 10 de outubro de 2010.
223 VENOSA, Sílvio de Salvo. Lei do Inquilinato comentada: doutrina e prática: L ei 8.245, de 18-10-1991. 2010, p. 270.
224 BRASIL. Lei nº 12.112 de 9 de dezembro de 2009. Altera a Lei no 8.245, de 18 de outubro de 1991, para aperfeiçoar as regras e procedimentos sobre locação de imóvel urbano. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2007-2010/2009/Lei/L12112.htm>. Acesso em: 10 de outubro de 2010.
99
No projeto225 apresentado, as alterações tiveram como
justificativas:
No art. 59 são criadas, por meio da inserção de incisos VI ao IX ao caput e de um § 3º, novas hipóteses que possibilitam ao juiz, na ação de despejo, a concessão de liminar para desocupação do imóvel, quais sejam a necessidade de proceder a reparações urgentes no imóvel determinadas pelo Poder Público; o término do prazo de trinta dias previsto no parágrafo único ora ventilado para o art. 40 da lei (descrito acima); o simples término da locação não residencial, desde que a ação de despejo tenha sido proposta em até trinta dias desse termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada; e a falta de pagamento do aluguel e de seus acessórios quando esteja o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, sendo que, neste caso, o locatário poderá evitar a rescisão da locação, se depositar em juízo o valor total devido.
Vejamos a redação:
REDAÇÃO ANTERIOR REDAÇÃO ATUAL
Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.
§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:
I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento;
II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia;
III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de
Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.
§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:
I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento;
II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia;
III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação
225 BRASIL. Projeto de Lei nº 140, de 2009 (Projeto de Lei nº 71, de 2007, na origem). Disponível
em: < http://legis.senado.gov.br/mate-pdf/67646.pdf>. Acesso em: 30 de setembro de 2010.
100
despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato;
IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, pertmanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;
V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.
2º Qualquer que seja o fundamento da ação dar - se - á ciência do pedido aos sublocatários, que poderão intervir no processo como assistentes.
de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato;
IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por lei;
V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.
VI – o disposto no inciso IV do art. 9o, havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
2º Qualquer que seja o fundamento da ação dar - se - á ciência do pedido aos sublocatários, que poderão intervir no processo como assistentes.
§ 3o No caso do inciso IX do § 1o deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo,
101
efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
Dentre as hipóteses constantes na redação anterior,
encontramos (de forma sucinta) a possibilidade de concessão da liminar quando: I
– tratar-se de descumprimento por mútuo acordo; II – quando a locação do imóvel
pelo locatário estiver relacionada com o seu emprego, e este for rescindido; III –
tratar-se de locação temporária, desde que proposta nos trinta dias seguintes ao
término do contrato; IV – morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na
locação, permanecendo no imóvel pessoa não autorizadas por lei; e V – a
permanência do sublocatário no imóvel, quando extinto o contrato de locação
principal.
Além das situações expostas acima, a nova redação incluiu
outros casos que também permitem a concessão da liminar, os quais serão
abordados abaixo.
A inclusão do inciso VI permite a liminar nos casos de
realização de reparação urgente determinadas pelo Poder Público, que não
possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel,
ou podendo, este recusa-se a consenti-las.
O inciso VII dispõe que decorrido o prazo previsto na
notificação para que o locatário apresente nova garantia locatícia, abre-se a
possibilidade do despejo. Desta forma, não possuindo garantias no contrato de
locação, permite-se a concessão da liminar para a desocupação do imóvel, uma
alteração de bom agrado dos locadores, conforme explana Farineli e Bonfim226.
226 FARINELI, Alexsandro Menezes. BONFIM, Cleidiane Araújo F. Mendes. Comentários e
Prática da Nova Lei de Locação. , 2010, p. 145.
102
Quanto ao inciso VIII, mostra-se rigoroso com o término do
prazo da locação não residencial, ao permitir a liminar de desocupação na ação
de despejo proposta em até trinta dias do termo ou do cumprimento de notificação
comunicando o intento de retomada do imóvel.
O inciso IX refere-se a liminar na ação de despejo por falta
de pagamento. Nos comentários de Venosa227, trata-se do motivo mais imperioso
para a desocupação imediata do imóvel, superando a urgência dos demais
incisos. Isso porque, a falta de pagamento de aluguéis é a mais grave infração
contratual, exigindo, para tanto, um tratamento judicial rápido.
Por fim, o § 3º permite ao locatário impedir a rescisão do
contrato e elidir a liminar de desocupação, se dentro do prazo de quinze dias
concedidos para a desocupação do imóvel, desde que efetue o depósito judicial
que contemple a totalidade dos valores devidos.
3.6. A alteração do Art. 62
As ações de despejo fundadas por falta de pagamento de
aluguel e acessórios da locação, e ainda por falta de pagamento de aluguel
provisório, diferenças de aluguéis ou somente de quaisquer acessórios da
locação, essas últimas incluídas com a nova redação, sofreram alterações de
modo a torná-las mais dinâmicas, definindo também a legitimidade passiva do
fiador nas ações de despejo, pacificando as controvérsias jurisprudenciais.
No projeto228 apresentado, tal alteração teve como
justificativa:
As alterações no art. 62 têm por objetivo estabelecer novas regras para as ações de despejo fundadas na falta de pagamento do aluguel e acessórios da locação, do aluguel provisório, das diferenças de aluguéis ou, mesmo, de quaisquer dos acessórios
227 VENOSA, Sílvio de Salvo. Lei do Inquilinato comentada: doutrina e prática: L ei 8.245, de
18-10-1991. 2010, p. 276. 228 BRASIL. Projeto de Lei nº 140, de 2009 (Projeto de Lei nº 71, de 2007, na origem). Disponível
em: < http://legis.senado.gov.br/mate-pdf/67646.pdf>. Acesso em: 30 de setembro de 2010.
103
da locação, dentre as quais se destaca a que busca coibir, com maior eficiência, o abuso do direito de purgar a mora, o qual tem sido observado no mercado ultimamente, nas locações em geral.
Vejamos a redação:
REDAÇÃO ANTERIOR REDAÇÃO ATUAL
Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, observar - se - á o seguinte:
I - o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;
II - o locatário poderá evitar a rescisão da locação requerendo, no prazo da contestação, autorização para o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos
a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação;
b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;
c) os juros de mora;
d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa;
III - autorizada a emenda da mora e efetuado o depósito judicial até quinze dias após a intimação do deferimento, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de dez dias, contados da ciência dessa manifestação;
IV - não sendo complementado o depósito, pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada;
V - os aluguéis que forem vencendo até a sentença deverão ser depositados à disposição do juízo, nos respectivos vencimentos, podendo o locador levantá - los desde que incontroversos;
VI - havendo cumulação dos pedidos de
Art. 62. Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte: (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009) I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito; (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009) II – o locatário e o fiador poderão evitar a rescisão da locação efetuando, no prazo de 15 (quinze) dias, contado da citação, o pagamento do débito atualizado, independentemente de cálculo e mediante depósito judicial, incluídos: (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
a) os aluguéis e acessórios da locação que vencerem até a sua efetivação;
b) as multas ou penalidades contratuais, quando exigíveis;
c) os juros de mora;
d) as custas e os honorários do advogado do locador, fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do contrato não constar disposição diversa;
III – efetuada a purga da mora, se o locador alegar que a oferta não é integral, justificando a diferença, o locatário poderá complementar o depósito no prazo de 10 (dez) dias, contado da intimação, que poderá ser dirigida ao
104
rescisão da locação e cobrança dos aluguéis, a execução desta pode ter início antes da desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos.
Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade por duas vezes nos doze meses imediatamente anteriores à propositura da ação.
locatário ou diretamente ao patrono deste, por carta ou publicação no órgão oficial, a requerimento do locador; (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009) IV – não sendo integralmente complementado o depósito, o pedido de rescisão prosseguirá pela diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada; (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009) V - os aluguéis que forem vencendo até a sentença deverão ser depositados à disposição do juízo, nos respectivos vencimentos, podendo o locador levantá - los desde que incontroversos;
VI - havendo cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos aluguéis, a execução desta pode ter início antes da desocupação do imóvel, caso ambos tenham sido acolhidos.
Parágrafo único. Não se admitirá a emenda da mora se o locatário já houver utilizado essa faculdade nos 24 (vinte e quatro) meses imediatamente anteriores à propositura da ação. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
Muito era discutido quanto a legitimidade passiva do fiador
nas ações de despejo, tendo em vista que sua responsabilidade é apenas o
pagamento do débito decorrente da locação.
De acordo com Venosa229, na redação anterior, a ação de
despejo por falta de pagamento mostrava-se rigorosa para o devedor e nem
sempre favorável ao credor, pois sempre se entendeu que a ação de despejo
possuía cunho exclusivamente executório, não admitindo o pedido cumulado de
cobrança de aluguéis.
Com a nova redação trazida pela Lei nº 12.112/09, é
possível a cumulação do pedido de despejo com a cobrança de aluguéis. A
229 VENOSA, Sílvio de Salvo. Lei do Inquilinato comentada: doutrina e prática: L ei 8.245, de
18-10-1991. 2010, p. 284.
105
jurisprudência já admitia esta possibilidade, mas havia resistência de alguns
julgadores.
Vejamos uma decisão de 1999 do Superior Tribunal de
Justiça:
Cumulação Ações de Cobrança e Despejo contra Inquilino e Fiador: RECURSO ESPECIAL – PROCESSO CIVIL – LOCAÇÃO – CUMULAÇÃO DE PEDIDO – DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADO COM COBRANÇA DE ALUGUÉIS – PÓLO PASSIVO – FIADOR – ART. 62, I, DA LEI Nº 8.245/91 C/C ARTS. 46 E 292, AMBOS DO CPC – 1 – É possível a cumulação de pedidos, quais sejam, despejo por falta de pagamento e cobrança de aluguéis, a teor do art. 62, I, da Lei nº 8.245/91. 2 – Havendo entre o fiador e o afiançado comunhão de obrigações relativamente à lide, derivadas do mesmo fundamento de fato, com a mesma causa de pedir (art. 46 do CPC), admissível é sua inclusão no pólo passivo da relação processual. Interpretação aos arts. 62, I, da Lei nº 8.245/91 c/c 46 e 292, do Código de Processo Civil, dando-se praticidade ao instrumento processual, diante das inovações trazidas pela nova legislação locatícia. 3 – Precedentes (Resp nºs 177.758/RJ e 184.490/SP. 4 – Recurso conhecido e provido, para admitir a propositura de ação de despejo cumulada com cobrança de aluguéis, entendendo legítima a inclusão dos fiadores no pólo passivo, invertendo-se o ônus da sucumbência.230
Portanto, a alteração trouxe a possibilidade expressa de o
locador ingressar com a ação de despejo cumulada com cobrança e incluir o
fiador no pólo passivo.
No inciso II, para a purgação da mora, o réu deverá efetuar o
pagamento do débito atualizado dentro do prazo de 15 dias contados da citação,
e não requerendo autorização do magistrado para efetuá-la, conforme previa a
redação anterior.
Acerca da alteração, Farineli e Bonfim231 dispõem:
230 BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial nº 149491, da 5ª Turma, DF, 04 de
outubro de 1999. 231 FARINELI, Alexsandro Menezes. BONFIM, Cleidiane Araújo F. Mendes. Comentários e
Prática da Nova Lei de Locação. Leme/SP: Mundo Jurídico, 2010, p. 153.
106
Em virtude do grande número de processos que tramitam em algumas comarcas, até que o juiz manifestasse nos autos esta autorização, decorriam-se até mesmo vários meses. Com essa alteração, o depósito judicial deverá ser efetuado no prazo máximo de 15 dias contados da citação, sob pena do réu sofrer o despejo.
Essa simplificação do pagamento facilita a situação do
devedor, já que não é necessária a presença de advogado para realizar o
pagamento. Além do mais, a alteração beneficiou o locador, em que poderá
receber os valores já no início da ação.
O inciso III apenas alterou a redação, já que não é mais
necessária a autorização do magistrado para efetuar o pagamento. Desta forma,
a nova redação dispõe que ao efetuar a purga da mora, e caso o locador entender
que o pagamento não foi integral, o mesmo deverá demonstrar a diferença sendo
que o locatário será intimado, pessoalmente ou através de seu patrono, para que
no prazo de 10 dias complete a diferença apontada. Caso o locatário não
complemente integralmente o depósito, o pedido de rescisão prosseguirá pela
diferença, podendo o locador levantar a quantia depositada em juízo, de acordo
com o inciso IV.
O parágrafo único da redação anterior proibia a emenda da
mora caso o locatário já houvesse usufruído dessa faculdade por duas vezes, nos
doze meses anteriores à propositura da ação. A nova redação estendeu esse
prazo para 24 meses, e não mais exige duas vezes de purgação de mora.
Sobre a alteração, Venosa232 explica:
Na verdade, no restrito prazo de um ano e a necessidade de duas oportunidades dificilmente ocorreria a situação descrita na lei em virtude da demora dos procedimentos judiciais. A situação doravante fica não só mais lógica como mais justa com o novo prazo. É objetiva: não poderá purgar a mora quem se valeu da medida nos 24 meses anteriores à propositura da ação.
232 VENOSA, Sílvio de Salvo. Lei do Inquilinato comentada: doutrina e prática: L ei 8.245, de
18-10-1991. 2010, p. 293.
107
Desta forma, o locatário não poderá atrasar os aluguéis de
forma reiterada e depois se valer-se no instituto da purgação da mora, sob pena
de receber o mandado de despejo.
3.7 A alteração do Art. 63
Com a alteração do art. 63233, julgada procedente a ação de
despejo, o magistrado determinará o mandado de despejo, concedendo para
tanto o prazo de desocupação voluntária no prazo de trinta dias.
Desta forma, conforme preceitua Farineli e Bonfim234, não
ocorrendo a desocupação voluntária, não será mais necessário peticionar ao juiz
requerendo a expedição do mandado de despejo, isto porque o oficial de justiça já
ficará em posse deste.
No projeto apresentado235, tal alteração teve como
justificativa:
O caput sugerido para o art. 63 prevê que, julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará, desde logo, a expedição do mandado de despejo, do qual constará o prazo de trinta dias para a desocupação voluntária. Ainda, a redação proposta para a alínea b do § 1º do mesmo art. 63 fará com que tal se prazo se reduza para quinze dias em todas as hipóteses arroladas nos incisos do art. 9º (e não mais apenas naquelas concernentes a seus incisos II e III).
Vejamos a redação:
233 BRASIL. Lei nº 12.112 de 9 de dezembro de 2009. Altera a Lei no 8.245, de 18 de outubro de
1991, para aperfeiçoar as regras e procedimentos sobre locação de imóvel urbano. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2007-2010/2009/Lei/L12112.htm>. Acesso em: 10 de outubro de 2010.
234 FARINELI, Alexsandro Menezes. BONFIM, Cleidiane Araújo F. Mendes. Comentários e Prática da Nova Lei de Locação. Leme/SP: Mundo Jurídico, 2010, p. 145.
235 BRASIL. Projeto de Lei nº 140, de 2009 (Projeto de Lei nº 71, de 2007, na origem). Disponível em: < http://legis.senado.gov.br/mate-pdf/67646.pdf>. Acesso em: 30 de setembro de 2010.
108
REDAÇÃO ANTERIOR REDAÇÃO ATUAL
Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz fixará prazo de trinta dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes:
§ 1º O prazo será de quinze dias se:
a) entre a citação e a sentença de primeira instância houverem decorrido mais de quatro meses; ou
b) o despejo houver sido decretado com fundamento nos incisos II e III do art. 9° ou no § 2° do art. 46.
§ 2° Tratando-se de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público, respeitado o prazo mínimo de seis meses e o máximo de um ano, o juiz disporá de modo que a desocupação coincida com o período de férias escolares.
§ 3º Tratando-se de hospitais, repartições públicas, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, e o despejo for decretado com fundamento no inciso IV do art. 9º ou no inciso II do art. 53, o prazo será de um ano, exceto no caso em que entre a citação e a sentença de primeira instância houver decorrido mais de um ano, hipótese em que o prazo será de seis meses.
§ 4° A sentença que decretar o despejo fixará o valor da caução para o caso de ser executada provisoriamente.
Art. 63. Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, ressalvado o disposto nos parágrafos seguintes. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
§ 1º O prazo será de quinze dias se:
a) entre a citação e a sentença de primeira instância houverem decorrido mais de quatro meses; ou
b) o despejo houver sido decretado com fundamento no art. 9o ou no § 2o do art. 46. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
§ 2° Tratando-se de estabelecimento de ensino autorizado e fiscalizado pelo Poder Público, respeitado o prazo mínimo de seis meses e o máximo de um ano, o juiz disporá de modo que a desocupação coincida com o período de férias escolares.
§ 3º Tratando-se de hospitais, repartições públicas, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, e o despejo for decretado com fundamento no inciso IV do art. 9º ou no inciso II do art. 53, o prazo será de um ano, exceto no caso em que entre a citação e a sentença de primeira instância houver decorrido mais de um ano, hipótese em que o prazo será de seis meses.
§ 4° A sentença que decretar o despejo fixará o valor da caução para o caso de ser executada provisoriamente.
A grande inovação da nova redação trata da hipótese da
expedição do mandado de despejo, na própria sentença. A alteração da alínea b
do § 1º, já era reconhecido pela jurisprudência e aplicado, sem exceções. Assim,
nas ações de despejo decretada com base no art. 9, em qualquer de seus incisos,
a desocupação será de quinze dias.
109
3.8 A alteração do Art. 64
Na redação anterior, havia a possibilidade de execução
provisória de despejo nas hipóteses dos incisos I, II e IV do art. 9º, tendo,
inexplicavelmente excluído a possibilidade de despejo por falta de pagamento de
aluguel e demais encargos (inciso III), o que foi alterado recentemente pela Lei
12.112/09236, atendendo o que os tribunais já vinham decidindo.
Além da inclusão do inciso III, a nova redação reduziu os
limites de valor da caução, fixando-se entre seis e doze meses de aluguel.
No projeto237 apresentado, tal alteração teve como
justificativa:
O alvitrado art. 64 adequadamente reduz o valor da caução a ser prestada pelo locador que pretender a execução provisória do despejo.
Vejamos a redação anterior e a redação atual:
REDAÇÃO ANTERIOR REDAÇÃO ATUAL
Art. 64. Salvo nas hipóteses das ações fundadas nos incisos I, II e IV do art. 9°, a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a doze meses e nem superior a dezoito meses do aluguel, atualizado até a data do depósito da caução.
§ 1° A caução poderá ser real ou fidejussória e será prestada nos autos da execução provisória.
§ 2° Ocorrendo a reforma da sentença ou da decisão que concedeu liminarmente o despejo, o valor da caução reverterá em
Art. 64. Salvo nas hipóteses das ações fundadas no art. 9o, a execução provisória do despejo dependerá de caução não inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado até a data da prestação da caução. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
§ 1° A caução poderá ser real ou fidejussória e será prestada nos autos da execução provisória.
§ 2° Ocorrendo a reforma da sentença ou da decisão que concedeu liminarmente o
236 BRASIL. Lei nº 12.112 de 9 de dezembro de 2009. Altera a Lei no 8.245, de 18 de outubro de
1991, para aperfeiçoar as regras e procedimentos sobre locação de imóvel urbano. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2007-2010/2009/Lei/L12112.htm>. Acesso em: 10 de outubro de 2010.
237 BRASIL. Projeto de Lei nº 140, de 2009 (Projeto de Lei nº 71, de 2007, na origem). Disponível em: < http://legis.senado.gov.br/mate-pdf/67646.pdf>. Acesso em: 30 de setembro de 2010.
110
favor do réu, como indenização mínima das perdas e danos, podendo este reclamar, em ação própria, a diferença pelo que a exceder.
despejo, o valor da caução reverterá em favor do réu, como indenização mínima das perdas e danos, podendo este reclamar, em ação própria, a diferença pelo que a exceder.
Conforme dispõe o art. 63238, sendo julgada procedente a
ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, no qual
o locatário terá 15 dias para a desocupação voluntária.
De acordo com Venosa239, tendo em vista a possibilidade de
ser executado provisoriamente o despejo, mesmo pendente o recurso de
apelação, por força do recebimento do recurso no efeito devolutivo, o juiz deverá
na própria sentença fixar o valor da caução a ser depositada pelo locador, não
inferior a seis nem superior a dozes meses de aluguel.
A caução é indispensável para que ocorra a execução
provisória do despejo, salvo nos casos previstos no art. 9.
3.9 A alteração do Art. 68
O art. 68240 no qual dispõe sobre a Ação Revisional de
Aluguel recebeu consideráveis alterações, desde a correção de algumas
nomenclaturas, tais como alterando o rito sumaríssimo para o rito sumário, de
acordo com o art. 275 do CC, como trouxeram parâmetros com o intuito de obter
o melhor prosseguimento do feito, alterando os incisos II, IV e com a inclusão do
inciso V.
238 BRASIL. Lei nº 12.112 de 9 de dezembro de 2009. Altera a Lei no 8.245, de 18 de outubro de
1991, para aperfeiçoar as regras e procedimentos sobre locação de imóvel urbano. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2007-2010/2009/Lei/L12112.htm>. Acesso em: 10 de outubro de 2010.
239 VENOSA, Sílvio de Salvo. Lei do Inquilinato comentada: doutrina e prática: L ei 8.245, de 18-10-1991. 2010, p. 297.
240 BRASIL. Lei nº 12.112 de 9 de dezembro de 2009. Altera a Lei no 8.245, de 18 de outubro de 1991, para aperfeiçoar as regras e procedimentos sobre locação de imóvel urbano. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2007-2010/2009/Lei/L12112.htm>. Acesso em: 10 de outubro de 2010.
111
No projeto241 apresentado, tal alteração teve como
justificativa:
No campo da legislação processual, o art. 68 do projeto aperfeiçoa a lei de locações em diversos pontos relacionados à ação revisional de aluguel: adapta o rito da ação ao procedimento sumário (art. 68, caput e inciso IV); cria limitadores diferenciados para o aluguel provisório requerido pelo locador (art. 68, II, a) e pelo locatário (art. 68, II, b); e aperfeiçoa a sistemática da revisão do aluguel provisório, ao interromper o prazo para interposição de recurso, caso alguma das partes requeira a revisão do aluguel provisório perante o juiz de primeiro grau (art. 68, V).
A seguir será demonstrada a redação anterior e a nova
redação:
REDAÇÃO ANTERIOR REDAÇÃO ATUAL
Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumaríssimo, observar-se-á o seguinte:
I - além dos requisitos exigidos pelos arts. 276 e 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial deverá indicar o valor do aluguel cuja fixação é pretendida;
II - ao designar a audiência de instrução e julgamento, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos pelo autor ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, não excedente a oitenta por cento do pedido, que será devido desde a citação;
III - sem prejuízo da contestação e até a audiência, o réu poderá pedir seja revisto o aluguel provisório, fornecendo os elementos para tanto;
IV - na audiência de instrução e julgamento, apresentada a contestação, que deverá conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo esta possível, suspenderá o ato para a
Art. 68. Na ação revisional de aluguel, que terá o rito sumário, observar-se-á o seguinte: (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
I - além dos requisitos exigidos pelos arts. 276 e 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial deverá indicar o valor do aluguel cuja fixação é pretendida;
II – ao designar a audiência de conciliação, o juiz, se houver pedido e com base nos elementos fornecidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos que indicar, fixará aluguel provisório, que será devido desde a citação, nos seguintes moldes: (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
a) em ação proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta por cento) do pedido; (Incluída pela Lei nº 12.112, de 2009)
b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel provisório não poderá ser inferior
241 BRASIL. Projeto de Lei nº 140, de 2009 (Projeto de Lei nº 71, de 2007, na origem). Disponível
em: < http://legis.senado.gov.br/mate-pdf/67646.pdf>. Acesso em: 30 de setembro de 2010.
112
realização de perícia, se necessária, designando, desde logo, audiência em continuação.
1° Não caberá ação revisional na pendência de prazo para desocupação do imóvel (arts. 46, parágrafo 2° e 57), ou quando tenha sido este estipulado amigável ou judicialmente.
2° No curso da ação de revisão, o aluguel provisório será reajustado na periodicidade pactuada ou na fixada em lei.
a 80% (oitenta por cento) do aluguel vigente; (Incluída pela Lei nº 12.112, de 2009)
III - sem prejuízo da contestação e até a audiência, o réu poderá pedir seja revisto o aluguel provisório, fornecendo os elementos para tanto;
IV – na audiência de conciliação, apresentada a contestação, que deverá conter contraproposta se houver discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará a conciliação e, não sendo esta possível, determinará a realização de perícia, se necessária, designando, desde logo, audiência de instrução e julgamento; (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
V – o pedido de revisão previsto no inciso III deste artigo interrompe o prazo para interposição de recurso contra a decisão que fixar o aluguel provisório. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)
1° Não caberá ação revisional na pendência de prazo para desocupação do imóvel (arts. 46, parágrafo 2° e 57), ou quando tenha sido este estipulado amigável ou judicialmente.
2° No curso da ação de revisão, o aluguel provisório será reajustado na periodicidade pactuada ou na fixada em lei.
No inciso II do art. 68242, a redação anterior dispunha que o
juiz deveria se basear nos elementos apresentado no processo, fixando assim o
valor provisório.
Com a nova redação, quando a Ação Revisional de Aluguel
for proposta pelo locador, o aluguel provisório não poderá ser superior a 80% do
pedido por este. E caso ação seja movida pelo locatário, o aluguel provisório não
poderá ser inferior a 80% do aluguel já vigente.
242 BRASIL. Lei nº 12.112 de 9 de dezembro de 2009. Altera a Lei no 8.245, de 18 de outubro de
1991, para aperfeiçoar as regras e procedimentos sobre locação de imóvel urbano. Disponível
113
Sobre o tema, Venosa243 assim disserta:
A possibilidade de fixação do aluguel provisório foi introduzida pela mais recente legislação emergencial. Procura a Lei evitar que a demora no transcurso do processo prejudique o autor e incentive medidas procrastinatórias.
A Lei nº 12.112/2009 traçou novos parâmetros para essa fixação. Deve a jurisprudência traçar paradigmas a serem seguidos nessa fixação. O mais recente texto legal fala que o aluguel provisório será fixado tendo em vista elementos fornecidos pelo autor e pelo réu, ou por eles indicados. As porcentagens referidas nos textos devem ser obedecidas.
O inciso IV do art. 68244 apenas adequou a redação ao rito
sumário, devendo a defesa ser apresentada em audiência de conciliação,
oportunidade em que o juiz tentará a conciliação, e restando inexitosa,
determinará a perícia, se necessário, designando a audiência de instrução e
julgamento.
Por fim, a inclusão do inciso V no art. 68245 prevê a
possibilidade de o réu requerer a revisão do valor do aluguel provisório previsto
no inciso III, interrompendo assim o prazo para interposição do recurso de agravo,
que desafia a decisão que fixou o aluguel provisório.
3.10 A alteração do Art. 71
em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2007-2010/2009/Lei/L12112.htm>. Acesso em: 10 de outubro de 2010.
243 VENOSA, Sílvio de Salvo. Lei do Inquilinato comentada: doutrina e prática: L ei 8.245, de 18-10-1991. 2010, p. 331.
244 BRASIL. Lei nº 12.112 de 9 de dezembro de 2009. Altera a Lei no 8.245, de 18 de outubro de 1991, para aperfeiçoar as regras e procedimentos sobre locação de imóvel urbano. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2007-2010/2009/Lei/L12112.htm>. Acesso em: 10 de outubro de 2010.
245 BRASIL. Lei nº 12.112 de 9 de dezembro de 2009. Altera a Lei no 8.245, de 18 de outubro de 1991, para aperfeiçoar as regras e procedimentos sobre locação de imóvel urbano. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2007-2010/2009/Lei/L12112.htm>. Acesso em: 10 de outubro de 2010.
114
Na redação anterior, ao propor a Ação Renovatória, bastava
apenas a comprovação de idoneidade do fiador, quando o indicado fosse o
mesmo do contrato a ser renovado.
De acordo com a nova alteração, o autor deverá comprovar
que o fiador possui capacidade econômica para suportar os efeitos da fiança.
Tal alteração teve como justificativa no projeto246:
A modificação do inciso V do art. 71 explicita que o locatário tem o dever comprovar a idoneidade financeira do fiador indicado, mesmo quando ele for o mesmo do contrato renovado.
Vejamos a redação anterior e a redação atual:
REDAÇÃO ANTERIOR REDAÇÃO ATUAL
Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:
I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;
II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;
III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;
IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;
V - indicação de fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Economia, Fazenda e Planejamento, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, em qualquer caso e desde logo, a idoneidade financeira;
Art. 71. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:
I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;
II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;
III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;
IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação;
V – indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do fiador,
246 BRASIL. Projeto de Lei nº 140, de 2009 (Projeto de Lei nº 71, de 2007, na origem). Disponível
em: < http://legis.senado.gov.br/mate-pdf/67646.pdf>. Acesso em: 30 de setembro de 2010.
115
VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;
VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.
Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira hipótese, procedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação.
a atual idoneidade financeira; (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;
VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.
Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte dele, serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em virtude de locação originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que admita renovar a sublocação; na primeira hipótese, procedente a ação, o proprietário ficará diretamente obrigado à renovação.
A alteração do art. 71247 visa garantir que ao renovar o
contrato haja a indicação do fiador, mesmo não havendo a substituição, deverá
ser comprovada a atual idoneidade financeira do fiador, em virtude que ao
decorrer do tempo poderá ter ocorrido alterações financeiras.
Farineli e Bonfim248 exemplificam as situações em que
poderá ocorrer a alteração:
Sabemos hoje que a situação apresentada por uma pessoa num determinado momento, poderá ser bem diferente alguns anos depois. Isto pode ser dar em razão de uma separação judicial, divórcio, ou demissão de uma empresa, ou até mesmo por falhas na administração do patrimônio que possui. Desta forma, a ação renovatória deverá ser instruída com estes documentos que comprovam a atual idoneidade financeira do fiador.
247 BRASIL. Lei nº 12.112 de 9 de dezembro de 2009. Altera a Lei no 8.245, de 18 de outubro de
1991, para aperfeiçoar as regras e procedimentos sobre locação de imóvel urbano. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2007-2010/2009/Lei/L12112.htm>. Acesso em: 10 de outubro de 2010.
248 FARINELI, Alexsandro Menezes. BONFIM, Cleidiane Araújo F. Mendes. Comentários e Prática da Nova Lei de Locação. Leme/SP: Mundo Jurídico, 2010, p. 170.
116
A garantia apresentada pelo locatário será analisada pelo
magistrado, no qual analisará a idoneidade, conforme dizeres de Venosa249:
O juiz deve decidir acerca da idoneidade da garantia, perante a documentação apresentada. Deve sempre ser suficientemente sólida para assegurar o cumprimento de todas as obrigações contratuais. No caso de locação pode o locador pedir a substituição da garantia se houver diminuição de sua eficiência.
Nota-se, portanto, que a alteração no artigo busca a garantia
do contrato, no qual o locatário, autor da ação renovatória, deverá comprovar a
idoneidade do fiador indicado, seja ele o mesmo ou não do contrato anterior.
3.11 A alteração do Art. 74
A alteração do art. 74250 tinha por escopo tornar mais rígida
o despejo nas ações renovatórias. Na redação anterior, sendo a ação renovatória
julgada sem ou com resolução do mérito, o despejo só ocorrera depois de 6
meses, a partir do trânsito em julgado, ou seja, era possível recorrer a instância
superior, permanecendo no imóvel até a decisão final, o que poderia levar anos.
No projeto251 apresentado, tal alteração teve como
justificativa:
O caput do art. 74 passa a deixar claro que os recursos interpostos contra as decisões proferidas em ações renovatórias não têm efeito suspensivo, além de dar celeridade ao processo, na forma dos sugeridos §§ 1º, 2º e 3º.
Vejamos a redação anterior e a redação atual:
249 VENOSA, Sílvio de Salvo. Lei do Inquilinato comentada: doutrina e prática: L ei 8.245, de
18-10-1991. 2010, p. 346. 250 BRASIL. Lei nº 12.112 de 9 de dezembro de 2009. Altera a Lei no 8.245, de 18 de outubro de
1991, para aperfeiçoar as regras e procedimentos sobre locação de imóvel urbano. Disponível em: < http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2007-2010/2009/Lei/L12112.htm>. Acesso em: 10 de outubro de 2010.
251 BRASIL. Projeto de Lei nº 140, de 2009 (Projeto de Lei nº 71, de 2007, na origem). Disponível em: < http://legis.senado.gov.br/mate-pdf/67646.pdf>. Acesso em: 30 de setembro de 2010.
117
REDAÇÃO ANTERIOR REDAÇÃO ATUAL
Art. 74. Não sendo renovada a locação, o juiz fixará o prazo de até seis meses após o trânsito em julgado da sentença para desocupação, se houver pedido na contestação.
Art. 74. Não sendo renovada a locação, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária, se houver pedido na contestação. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
Sabiamente, Venosa252 assim colabora com o tema:
A modificação introduzida pela Lei nº 12.112/2009, reduzindo o prazo de desocupação para trinta dias, é importante e de há muito vinha sendo reclamada pelos locadores desses imóveis não residenciais. Geralmente, as ações renovatórias já são por si só demoradas, não se justificando mais o prazo de seis meses de permanência do locatário no imóvel. Nessa altura da desocupação, o inquilino teve tempo de sobra para tratar de sua mudança.
Em sintonia com a celeridade pretendida pela redação atual,
o prazo para a desocupação do imóvel que poderia ser de até 6 meses, diminuiu
para apenas 30 dias, desde que haja o pedido na contestação. Ressalta-se que
caso não haja o pedido de despejo na contestação, somente será possível
requerer em ação autônoma.
Almeida Júnior253 se manifesta sobre o tema:
Agora a situação é mais rígida: se não for renovada a locação, o mandado de despejo será expedido com prazo de 30 (trinta) dias para desocupação voluntária, desde que o locador tenha feito pedido contraposto neste sentido na contestação.
252 VENOSA, Sílvio de Salvo. Lei do Inquilinato comentada: doutrina e prática: L ei 8.245, de
18-10-1991. 2010, p. 354. 253 ALMEIDA JÚNIOR, Jesualdo Eduardo de. Locação: Inovações da Lei nº 12.112/2009.
Revista Magister de Direito Civil e Processual Civil, Porto Alegre, v. 34, p. 30-38, jan./fev., 2010.
118
Assim, não sendo renovada a locação, o juiz determinará a
expedição do mandado de despejo, prevendo que a desocupação voluntária
ocorra em trinta dias, sem a necessidade do trânsito em julgado.
A seguir, passar-se-á às considerações finais.
119
CONSIDERAÇÕES FINAIS
O presente trabalho teve como objetivo estudar o contrato
de locação de imóveis urbanos e analisar a Lei nº 12.112, de 09.12.2009, que
introduziu alterações na Lei nº 8.245, de 18.10.1991, que dispõe sobre as
locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes.
Para seu desenvolvimento lógico o trabalho foi dividido em
três capítulos.
No primeiro capítulo tratou-se acerca da parte histórica, em
seguida os princípios que regem o direito contratual, abordando o conceito de
contrato, sua classificação, interpretação e por fim a forma de extinção dos
contratos.
Durante o estudo deste capítulo foi possível identificar os
princípios do direito contratual, que servem como um instrumento entre a
racionalidade econômica e os valores da justiça. Quanto à classificação dos
contratos, foram abordados suas obrigações, os benefícios gerados, o equilíbrio
das obrigações, as espécies do contrato e sua formação. Por fim, foi estudada a
forma de extinção dos contratos, podendo decorrer de forma natural ou posterior
à celebração do contrato.
O segundo capítulo refere-se ao contrato de locação de
imóveis urbanos, regulamentados pela Lei nº 8.245/91, dispondo o conceito e
classificação do contrato de locação, a forma de retribuição pela locação, os
direitos e deveres decorrentes do contrato de locação e finalizando a forma de
extinção do contrato de locação.
A Lei nº 8.245/91 regula as locações residenciais, não
residenciais e para temporada, sendo excluídas as demais locações, que são
disciplinados pelo Código Civil ou por leis específicas.
E, no terceiro e último capítulo, analisou-se a Lei nº 8.245/91
120
com alterações advindas da Lei nº 12.112/09, com apresentação da justificativa
do autor do projeto, Deputado José Carlos Araújo, especificando os artigos
alterados.
Analisando o projeto apresentado, a alteração buscou
adaptar a lei quanto às modificações advindas com o Código Civil de 2002, e
alterar as regras processuais, decorrentes da vasta jurisprudência acumulada
com as interpretações decorrentes dos conflitos jurídicos.
A seguir serão transcritos as hipóteses apresentadas na
introdução deste trabalho e suas respectivas análises, com base no resultado da
pesquisa sintetizado nos três capítulos desta monografia.
A primeira hipótese versava que todos os imóveis são
regulamentados pela Lei nº 8.245/91, não restou confirmada, uma vez que a Lei
nº 8.245/91 dispõe que somente os imóveis urbanos, sejam residenciais ou não
residenciais, são regulados pela Lei do Inquilinato, sendo que os imóveis de
propriedade da União, Estados e Municípios, de suas autarquias e fundações
públicas; as vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento
de veículos; os espaços destinados à publicidade; apart-hotéis, hotéis-residência
e o arrendamento mercantil continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis
especiais.
Em relação a segunda hipótese, ao verificar se a Lei nº
12.112/09 trata-se de uma nova lei, não restou confirmada. Isso porque, a Lei nº
12.112/09 foi amplamente divulgada na imprensa vulgarmente como a Nova Lei
do Inquilinato, porém não foi observando o rigor técnico ao comentar a lei.
Tecnicamente não se trata de uma nova lei, mas sim de modificações na Lei nº
8.245/91.
As alterações ocorridas através da Lei nº 12.112/09
buscaram aperfeiçoar a lei, tendo em vista que da entrada em vigor da Lei de
Locação nº 8.245/91 até o projeto de Lei decorreram-se quinze anos. Foi
necessário adaptar a lei quanto às modificações advindas com o Código Civil, que
entrou em vigor no ano de 2002.
121
A Lei nº 12.112/09 aperfeiçoou as regras, conhecidas como
de direito material, e os procedimentos, conhecidos como regras de direito
processual, sendo, porém, as mais importantes contidas nas regras processuais,
positivando os entendimentos jurisprudenciais acumuladas durante esses anos.
Por fim, justifica a autora da pesquisa, que a mesma não
teve o intuito de esgotar o tema objeto da pesquisa, mas sim de contribuir com a
discussão do tema no esclarecimento de que a Lei 12112/09 apenas derrogou a
Lei 8245/91 adaptando o texto da norma ao que já havia pacificado na doutrina e
jurisprudência e inspirar novas pesquisas sobre o assunto.
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REFERÊNCIA DAS FONTES CITADAS
ALMEIDA JÚNIOR, Jesualdo Eduardo de. Locação: Inovações da Lei nº
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