Novo Código do Processo Cívil: Cobrança de condomínio

Novo Código do Processo Cívil

O Novo Código do Processo Civil foi aprovado pelo congresso nacional no final de 2014, mas passou a valer efetivamente em 18/03/2016.

Esse novo código, visa acelerar algumas modalidades de proces-sos civis que podem ficar meses ou até anos parados na justiça.

Uma das grandes mudanças do novo CPC, é a cobrança da taxa condominial, que passa a ser mais ágil, e visa diminuir a inadim-plência nos condomínios.

Preparamos esse guia com tudo que você precisa saber sobre o assunto.

Processos Judiciais

Como eram os Processos Judiciais?

O condomínio entra com a

ação de cobrança contra o

inadimplente.

Se estiver tudo certo com a

ação e a dívida for comprovada, o condomínio

ganha a primeira fase.

Terminada essa fase, a ação

entra em sua fase executiva,

que é quando a pessoa é

efetivamente cobrada.

Então, ela deve ou pagar a dívida

ou nomear bens ou imóveis para

leilão.

A pessoa contesta, podendo

recorrer ou não.

O prazo médio de execução deste tipo de ação é de 5 anos

Agora, os débitos condominiais terão caráter de títulos executivos extrajudiciais, ou seja, poderão ser cobrados judicialmente através de Ação de Execução, em que a fase de conhecimento é suprimi-da; na prática, as cotas condominiais foram equiparadas a notas promissórias, cheques e a uma sentença judicial.

Neste tipo de ação judicial a citação ao condômino devedor po-derá ser feita por Correio, via carta registrada, bastando que o porteiro, um familiar ou vizinho assine o aviso de recebimento.

O condômino judicialmente terá três dias para se manifestar, caso não o faça, a Justiça poderá determinar a penhora das contas ban-cárias ou do próprio imóvel.

O condomínio, quando prosseguir com a cobrança judicial através da Ação de Execução, deverá ser bem instruído pelo advogado constituído antes de ingressar. O advogado, ao estudar o caso, poderá ainda, recomendar o ingresso da Ação de Cobrança, exa-tamente como era até a entrada do novo código.

Novos Processos Judiciais

Cuidados no Processo de Cobrança

Toda cautela deverá ser adotada, uma vez que, eventuais falhas do condomínio no preparo e adoção da cobrança judicial podem lhe tornar potencialmente mais exposto a sofrer indenizações do devedor.

É importante ressaltar que a Lello oferece o protesto aos con-domínios como outra ferramenta de recebimento, que vem se mostrando eficiente.

O protesto de encargos condominiais tornou-se possível a partir da aprovação da Lei Estadual nº 13.160, de 21 de julho de 2008, o que contribuiu para dedução da inadimplência, uma vez que em 2003, com o Novo Código Civil, determinou-se que a multa por atraso passaria a ser de 2% e não mais 20%, o que acarretou um grande aumento na inadimplência.

Vantagens para o condomínio!

Como o novo Código de Processo Civil tornou a dívida de condo-mínio líquida e certa, o síndico que antes tinha insegurança em relação ao protesto, vê confirmado este procedimento no novo Código.

Este instrumento vem demonstrando ser um caminho para a re-dução da inadimplência, uma vez que, com o amparo da Lei, os síndicos se deparam com a possibilidade de protestar o encargo condominial, e assim tornar mais fácil a gestão das contas do condomínio.

O número de protestos de cotas condominiais vem crescendo nos últimos meses em nossa empresa porque nossos clientes perceberam neste instrumento, um diferencial, além de confiança na eficácia deste procedimento.

Trata-se, portanto, de uma medida que pode ser eficaz, principal-mente para o devedor não crônico, com poucas cotas em aberto.

Traz um resultado rápido e preventivo, já que este desconforto previne uma eventual reincidência.

É importante que, além de a aprovação da assembleia, os condo-mínios estabeleçam um prazo para o encaminhamento do boleto para protesto. O recomendável é que este prazo seja de 60 dias após o vencimento. Desta forma haverá tempo hábil para a rea-lização de cobrança amigável, que sempre é menos traumática.

Perguntas Frequentes

1- O que é título extrajudicial?

2- O boleto da cota de condomínio por si só já se caracteriza título extrajudicial?

3- Poderá cobrar na mesma execução condomínios vencidos?

Os títulos executivos extrajudiciais, são os documentos de obrigação certa, líquida e exigível, e que estão elencados no art. 784 do Código de Processo Civil, os quais poderão ser cobrados através de Processo de Execução.

Não. O boleto é apenas um instrumento da cobrança do crédito do condomínio. O art. 784 do Código de Processo Civil, estabelece no inciso “X” que é título executivo o crédito referente às contribuições ordinárias e extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovado.Portanto, o Código de Processo Civil determina claramente que o título executivo extrajudicial é formado pelos documentos que comprovam o crédito, ou seja, convenção de condomínio e atas das assembleias que aprovaram as previsões orçamentárias e os rateios extraordinários.

No processo de execução serão cobrados os créditos do condomínio vencidos até a data da propositura da ação.Quanto aos créditos vencidos no decorrer do processo, no momento, existe divergência de entendimento sobre a possibilidade de serem cobrados na mesma ação.Entretanto, entendemos pela possibilidade da cobrança, haja vista que o art. 771 Parágrafo Único do Código de Processo Civil, determina que se aplica subsidiariamente ao processo de execução as disposições do Livro I da Parte Especial, na qual o art. 323 estabelece que no caso de cumprimento de obrigação em prestações sucessivas, essas serão incluídas no pedido e na condenação enquanto durar a obrigação se o devedor, no curso do processo, deixar de pagá-las.

Perguntas Frequentes

4- Multa por infração regulamentar poderá ser cobrada pela Ação de Execução?

5- Como ficará a Impenhorabilidade do bem de família?

6- O CPF do devedor será negativado automaticamente?

7- Decorrido o prazo de 3 dias, não havendo o pagamento e nem indicação de bem à penhora, qual o próximo passo?

Não. O Código de Processo Civil, no art. 784, inciso “X”, considera título executivo extrajudicial o crédito referente às contribuições ordinárias e extraordinárias de condomínio edilício. Deste modo, não foi conferido ao crédito decorrente de penalidade ou reparação de danos do condomínio edilício, força de título executivo extrajudicial.

Com relação ao crédito condominial, por ser uma dívida do próprio imóvel, ou seja, de caráter propter rem; é uma exceção à proteção do “bem de família”, nos termos do art. 3.º da Lei n.º 8.009/90; podendo, no caso, ser penhorado.

Ficará vinculado ao CPF e nome do devedor uma ação de execução, podendo ainda com base no art. 782 Parágrafo Terceiro do Código de Processo Civil, o condomínio requerer a inclusão do nome do executado em cadastro de inadimplentes.

O próximo passo é o pedido de penhora, para pagamento do débito. E, de acordo com art. 835 do Código de Processo Civil, será realizada a penhora dos depósitos e aplicações financeiras do condômino inadimplente, e sendo a mesma infrutífera ou insuficiente, poderá ser pleiteada a penhora da unidade condominial.

Perguntas Frequentes

8- A ação de cobrança pelo rito sumário ou ordinário deixa de existir?

9- Como ficarão os casos das Associações?

10- Os acordos judiciais continuarão existindo?

11- O condomínio poderá ser responsabilizado pelo recebimento da citação de uma unidade vazia?

O art. 785 do Código de Processo Civil, reza que a existência de título executivo extrajudicial não impede a parte de op-tar pelo processo de conhecimento, a fim de obter título executivo judicial.Desta forma, é possível cobrar as despesas condominiais através de processo de conhecimento, denominado pelo Código de Processo Civil como procedimento comum, deixando de existir os denominados ritos sumário e ordinário.

O processo de cobrança da taxa de manutenção das Associações, será realizado através do procedimento comum.

Os acordos judiciais continuam existindo normalmente e podem ser realizados em qualquer fase do processo.

Dependendo do caso poderá. Para evitar o risco, o funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência, de acordo com o Parágrafo Quarto do art. 248 do Código de Processo Civil, deverá recusar o recebimento da citação quando o destinatário da correspondência estiver ausente.

Perguntas Frequentes

12- Posso executar um instrumento de protesto?

13- Qual o tempo de prescrição da cota condominial?

Não. O art. 784 do Código de Processo Civil, estabelece no inciso “X” que é título executivo o crédito referente às contribuições ordinárias e extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovado.O Código de Processo Civil, determina claramente que o título executivo extrajudicial é formado pelos documentos que comprovam o crédito, ou seja, convenção de condomínio e atas das assembleias que aprovaram as previsões orçamentárias e os rateios extraordinários.

O prazo de prescrição do crédito condominial de acordo com a jurisprudência é de 05 (cinco) anos, com base do art. 206, Parágrafo Quinto, inciso I, do Código Civil.

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