nbr 14653-4 - 2002 - avaliação de bens - empreendimentos

5/21/2018 NBR 14653-4 - 2002 - Avaliao de Bens - Empreendimentos

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Sede:Rio de Janeiro

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ABNT - AssociaoBrasileira deNormas Tcnicas

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DEZ 2002 NBR 14653-4

Avaliao de bens

Parte 4: Empreendimentos

Origem: Projeto 02:134.02-001/4:2002ABNT/CB-02 - Comit Brasileiro de Construo Civil

CE-02:134.02 - Comisso de Estudo de Avaliao na Construo CivilNBR 14653-4 - Assets appraisal - Part 4: BusinessDescriptor: AppraisalVlida a partir de 30.01.2003

Palavra-chave: Avaliao 16 pginas

SumrioPrefcio0Introduo

1 Objetivo2 Referncias normativas3 Definies4 Smbolos e abreviaturas5 Classificao dos empreendimentos6 Procedimentos de excelncia7Atividades bsicas8 Metodologia aplicvel9 Procedimentos para a utilizao do mtodo de capitalizao da renda10 Especificao das avaliaes quanto fundamentao11Apresentao do laudo de avaliaoANEXOA Referncias bibliogrficas

Prefcio

A ABNT - Associao Brasileira de Normas Tcnicas - o Frum Nacional de Normalizao. As Normas Brasileiras, cujocontedo de responsabilidade dos Comits Brasileiros (ABNT/CB) e dos Organismos de Normalizao Setorial(ABNT/ONS), so elaboradas por Comisses de Estudo (CE), formadas por representantes dos setores envolvidos, delasfazendo parte: produtores, consumidores e neutros (universidades, laboratrios e outros).

Os Projetos de Norma Brasileira, elaborados no mbito dos ABNT/CB e ABNT/ONS, circulam para Consulta Pblica entreos associados da ABNT e demais interessados.

Esta Norma constituda das seguintes partes, sob o ttulo geral Avaliao de bens:

- Parte 1: Procedimentos gerais

- Parte 2: Imveis urbanos

- Parte 3: Imveis rurais, culturas agrcolas e semoventes

- Parte 4: Empreendimentos

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- Parte 5: Mquinas, equipamentos, instalaes e bens industriais em geral

- Parte 6: Recursos naturais e ambientais

- Parte 7: Patrimnios histricos

Esta Norma contm o anexo A, de carter informativo.

0 Introduo

Esta a primeira Norma da ABNT que trata da avaliao de empreendimentos. Anteriormente, o assunto foi tratado deforma limitada em algumas das normas de avaliao especficas.

Esta parte da NBR 14653 visa detalhar e complementar os procedimentos gerais estipulados na NBR 14653-1, nosaspectos que dizem respeito avaliao de empreendimentos.

1 Objetivo

Esta parte da NBR 14653 fixa as diretrizes para a avaliao de empreendimentos quanto a:

a) classificao da sua natureza;

b) instituio de terminologia, definies, smbolos e abreviaturas;

c) descrio das atividades bsicas;d) definio da metodologia bsica;

e) especificao das avaliaes;

f) requisitos bsicos de laudos e pareceres tcnicos de avaliao.

2 Referncias normativas

As Normas relacionadas a seguir contm disposies que, ao serem citadas neste texto, constituem prescries para estaparte da NBR 14653. As edies indicadas estavam em vigor no momento desta publicao. Como toda norma est sujeitaa reviso, recomenda-se queles que realizam acordos com base nesta que verifiquem a convenincia de se usarem asedies mais recentes das normas citadas a seguir. A ABNT possui a informao das normas em vigor em um dadomomento.

NBR 14653-1:2001 - Avaliao de bens - Parte 1: Procedimentos gerais

Decreto Federal 81.621, de 03/05/78, que aprova o Quadro Geral de Unidades de Medida.

Lei n 6.404, de 15/12/1976, que dispe sobre as Sociedades por Ao

Lei n 9.074, de 07/07/1975, que estabelece normas para a outorga e prorrogao das concesses e permisses deservios pblicos

Lei n 10.303, de 31/10/2001, que altera e acrescenta dispositivos na Lei n 6.404

Lei n 10.406, de 10/01/2002, que institui o Cdigo Civil

Decreto n 2.594, de 15/05/1998, que regulamenta a Lei n 9.491, de 09/09/1997, que dispe sobre o ProgramaNacional de Desestatizao

Decreto n 3.000, de 26/03/1999, que institui o Regulamento do Imposto de Renda

3 Definies

Para os efeitos desta parte da NBR 14653, aplicam-se as definies da NBR 14653-1 e as seguintes:

3.1 alavancagem: Utilizao de financiamentos com o objetivo de elevar a taxa interna de retorno do fluxo de caixa de umempreendimento.

3.2 anlise de sensibilidade: Anlise do efeito de variaes dos parmetros do modelo adotado, no resultado daavaliao.

3.3 benefcio fiscal: Reduo ou diferimento de impostos e taxas concedidos pelo poder pblico, com o objetivo deincentivar determinada atividade econmica.

3.4 beta: Nmero que indica o risco sistemtico de um investimento, ou seja, a volatilidade de uma ao ou de um fundomtuo, comparada a um ndice do mercado como um todo.

3.5 beta do empreendimento: Beta estimado para um empreendimento por comparao com betas de empresas decapital aberto do setor em anlise.

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3.6 capital de giro: Quantia para fazer face s despesas correntes, necessria para colocar ou manter em marcha oempreendimento.

3.7 capital de terceiros: Recursos obtidos por meio de emprstimo, aplicados no empreendimento e que correspondem arubricas ou contas do exigvel, tambm denominado capital de emprstimo.

3.8 capital prprio: Recursos dos scios ou quotistas aplicados no empreendimento, comprometidos com o seudesempenho e compondo seu patrimnio, tambm denominado capital de risco.

3.9 capitalizao:Agregao de juros ao capital aplicado.

3.10 carga tributria: Impostos e taxas incidentes sobre o empreendimento.

3.11 cenrio: Conjunto de premissas a respeito do comportamento de um mercado ou empreendimento.

3.12 concesso:Ato do poder pblico destinado a permitir a explorao comercial de servio, de minrio ou de indstria,que seja legalmente de sua atribuio.

3.13 condomnio: Forma de propriedade na qual o bem pertence a mais de um proprietrio.

3.14 condomnio pr-indiviso: Caso particular de condomnio no qual no h parte privativa atribuda a nenhum dosproprietrios.

3.15 curto prazo: Perodo de tempo reduzido, normalmente de at um ano, ou ento definido explicitamente peloengenheiro de avaliaes, em funo da especificidade de cada empreendimento, sem que sejam previstas alteraesestruturais ou tecnolgicas.

3.16 custo de manuteno: Gastos necessrios para preservar as condies normais de utilizao de um bem.

3.17 custo de oportunidade do capital: Maior taxa de juros aufervel no mercado em outras oportunidades deinvestimento concorrentes, em termos de montante investido e prazo, a um dado nvel de risco.

3.18 custo direto: Gastos na produo de bens ou servios, relativos a mo de obra, matria prima, utilidades emanuteno.

3.19 custo fixo: Custo que no depende da quantidade de bens ou servios produzidos pelo empreendimento no curtoprazo.

3.20 custo indireto: Despesas relativas a vendas, administrao, financeiras e gerais na produo de bens ou servios.

3.21 custo marginal:Custo apropriado produo adicional de um mesmo bem ou servio.

3.22 custo ponderado de capital: Taxa de desconto obtida por mdia ponderada dos custos de capital prprio e deterceiros.

3.23 custo varivel: Custo que depende diretamente da quantidade de bens ou servios produzidos peloempreendimento.

3.24 debnture: Ttulo emitido por uma sociedade annima para captar recursos que oferecem remunerao prefixada,ps-fixada ou na forma de participao nos lucros da companhia emissora ou de empreendimentos. Pode ser conversvelem quotas de empreendimentos ou aes de empresas.

3.25 dedues da receita bruta: Quantia relativa a devolues, inadimplementos, impostos e contribuies incidentessobre a receita (por exemplo: ICMS, PIS, COFINS, ISS, IPI).

3.26 desmonte: Estgio ou hiptese do empreendimento correspondente sua desimobilizao total ou parcial, pelavenda do remanescente, tais como estoques, equipamentos, instalaes, terrenos e benfeitorias, considerado o passivoambiental eventualmente decorrente.

3.27 despesas gerais: Gastos que, por dificuldade de apropriao, no possam ser considerados nas demais contasrelativas a custos e despesas.

3.28 empreendimento de base imobiliria: Empreendimento em imvel destinado explorao de comrcio ou servios.

3.29 empreendimento de base industrial: Empreendimento destinado transformao industrial.

3.30 empreendimento de base mineral: Empreendimento destinado extrao ou beneficiamento mineral.

3.31 empreendimento de base rural: Empreendimento destinado explorao das atividades agrcolas e pecurias; extrao e explorao vegetal e animal; transformao de produtos agrcolas ou pecurios, sem que sejam alteradas acomposio e as caractersticas do produto in natura.

3.32 empreendimento imobilirio: Empreendimento em imvel destinado ao parcelamento do solo ou construo debenfeitorias, com o objetivo de venda das unidades geradas.

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3.33 estudo de viabilidade tcnico-econmica:Avaliao destinada a diagnosticar a viabilidade tcnico-econmica deum empreendimento, com a utilizao de indicadores de viabilidade.

3.34 fluxo de caixa:Srie de receitas, custos e despesas de um empreendimento ao longo de um determinado perodo.

3.35 fluxo de caixa projetado: Projeo de receitas, custos e despesas de um empreendimento ao longo de seuhorizonte.

3.36 fluxo operacional: Organizao conceitual dos processos inerentes operao do empreendimento.

3.37good-will: Diferena entre o valor econmico de um empreendimento e o seu valor patrimonial.

3.38 horizonte:Perodo de projeo do fluxo de caixa do empreendimento.

3.39 incerteza: Possveis oscilaes aleatrias nos resultados esperados, quantificveis ou no por probabilidade.

3.40 investimento: Gastos referentes aquisio de direitos, implantao, ampliao, melhorias, reposio ousubstituio de bens e necessidade de capital de giro no empreendimento.

3.41 longo prazo: Perodo de tempo normalmente acima de cinco anos, ou ento definido explicitamente pelo engenheirode avaliaes, em funo da especificidade de cada empreendimento.

3.42 lucro tributvel: Base de clculo dos tributos (por exemplo, imposto de renda, contribuio social sobre o lucro) queincidem sobre o resultado antes da tributao, considerada a deduo da parcela relativa depreciao prevista na

legislao fiscal.3.43 mdio prazo: Perodo de tempo normalmente entre um e cinco anos, ou ento definido explicitamente peloengenheiro de avaliaes, em funo da especificidade de cada empreendimento.

3.44 modelo determinstico: Modelo em que se pressupe serem os parmetros utilizados invariveis.

3.45 modelo probabilstico: Modelo em que so associadas distribuies de probabilidade s variveis-chave do modelo.

3.46 perodo de capitalizao: Prazo de referncia da taxa de juros efetiva, que ser utilizada para a capitalizao.

3.47 perodo de recuperao (pay-back): Perodo no qual os resultados lquidos acumulados da operao doempreendimento equivalem ao investimento.

3.48 perodo de recuperao descontado: Perodo no qual os resultados lquidos da operao do empreendimento,descontados a uma determinada taxa, equivalem financeiramente ao investimento.

3.49 preo de liquidao forada: Quantia aufervel pelo bem, na hiptese de uma venda compulsria ou em prazomenor que o mdio de absoro pelo mercado

3.50 prmio de risco: Adicional de taxa de juros em relao taxa livre de risco, necessria para remunerar o risco doempreendimento.

3.51 prmio de risco de um pas: Adicional de taxa de juros devido ao risco conjuntural de um pas, correspondente diferena entre a remunerao do ttulo do Tesouro Norte-Americano de longo prazo e a de seu similar no pas (porexemplo, Risco Brasil).

3.52project finance: Modalidade de financiamento de projetos baseada no seu fluxo de caixa, em que os emprestadoresaceitam como garantia as receitas futuras do projeto e a hipoteca da base fsica do empreendimento (por exemplo, terreno,benfeitorias ou instalaes a serem construdas).

3.53 receita bruta: Receita proveniente de vendas e servios.

3.54 receita lquida: Receita bruta deduzida das parcelas relativas a devolues, inadimplementos, impostos econtribuies incidentes.

3.55 receita no-operacional: Receita dissociada da operao do empreendimento.

3.56 receita operacional: Receita associada diretamente operao do empreendimento.

3.57 regime de caixa: Regime em que se consideram, para apurar o resultado, a receita recebida, os custos e asdespesas no perodo efetivo em que ocorreram.

3.58 regime de competncia: Regime em que se consideram, para apurar o resultado, as receitas, os custos e asdespesas no perodo de competncia respectivo, mesmo que no tenham sido efetivamente recebidos ou pagos nesseperodo.

3.59 renda lquida: Resultado em cada perodo do fluxo de caixa, conforme estrutura bsica definida em 7.5.1.5.1.

3.60 resultado antes de tributao: Resultado operacional acrescido do resultado no operacional, sem considerar aincidncia de tributos sobre o lucro tributvel.

3.61 resultado aps a tributao: Resultado antes da tributao, deduzidos os tributos sobre o lucro tributvel.

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3.62 resultado bruto: Receita bruta deduzida do custo direto.

3.63 resultado de operaes financeiras: Diferena entre as receitas e despesas provenientes de operaes financeiras.

3.64 resultado no operacional: Resultado de atividade no relacionada diretamente operao do empreendimento.

3.65 resultado operacional: Resultado bruto deduzido do custo indireto.

3.66 risco: Parte da incerteza que pode ser quantificada por probabilidade.

3.67 risco conjuntural: Risco decorrente de mudanas nas condies macroeconmicas, polticas, culturais e sociais.

3.68 risco de implantao: Risco resultante de alteraes de prazo e preo previstos durante a implantao doempreendimento.

3.69 risco de mercado financeiro: Risco resultante de mudanas no comportamento das taxas de juros e cmbio, nospreos de aes e de commodities e no descolamento entre taxas/preos, prazos e moedas/ndices.

3.70 risco de mercado setorial: Risco resultante de variaes de oferta e demanda, bem como respectivos nveis depreo de insumos e produtos do setor.

3.71 risco de operao: Risco associado atividade operacional, que envolve fatores como sistemas inadequados(informao ou suporte), falhas gerenciais, de equipamentos, de controle, de comportamento humano, bem como sinistrose comprometimento ambiental.

3.72 risco financeiro: Risco ao empreendimento decorrente da falta de recursos, em funo de descompassos de caixaou de obteno de crdito.

3.73 risco legal: Risco decorrente de mudanas de legislao que afete o empreendimento, inclusive no que se refere tributao.

3.74 taxa de crescimento: Tendncia, medida em percentagem, da evoluo de uma varivel de produo, de um ativoou empreendimento, observada num determinado perodo.

3.75 taxa de desconto: Taxa utilizada para calcular o valor presente de um fluxo de caixa.

3.76 taxa de juros: Relao percentual entre a remunerao financeira de um capital e o respectivo principal, numdeterminado prazo.

3.77 taxa de risco: Componente da taxa mnima de atratividade destinado a remunerar o risco do empreendimento.

3.78 taxa efetiva: Taxa real, que considera juros compostos referidos ao perodo de capitalizao.

3.79 taxas equivalentes: Taxas de juros capitalizadas em perodos diferentes, cuja aplicao gera resultados financeirosidnticos.

3.80 taxa interna de retorno: Taxa de juros que anula o fluxo de caixa descontado de um investimento.

3.81 taxa interna de retorno modificada: Taxa interna de retorno que leva em conta os resultados da gesto financeira.

3.82 taxa interna de retorno real: Taxa interna de retorno, descontada a taxa de inflao, caso o fluxo de caixa tenha sidomontado a preos correntes.

3.83 taxa livre de risco: Taxa referente a uma aplicao com risco mnimo, usualmente associada remunerao dettulos do tesouro norte-americano.

3.84 taxa mnima de atratividade: Taxa de desconto do fluxo de caixa, compatvel com a natureza e caractersticas doempreendimento, bem como com a expectativa mnima de emulao do empreendedor, em face da sua carteira de ativos.

3.85 taxa nominal: Taxa virtual, associada a juros simples, sem ser, geralmente, referida a um prazo diferente do perodode capitalizao. Quando embutido o efeito da inflao, denomina-se taxa nominal cheia.

3.86 taxa real: Taxa de juros, descontada a inflao.

3.87 utilidades: Servios relativos a fornecimento de energia, gua, combustveis e congneres.

3.88 valor da perpetuidade: Valor remanescente de um empreendimento ao final do horizonte projetivo, consideradosresultados perenes.

3.89 valor de desmonte: Valor presente da renda lquida aufervel pela venda dos bens que compem o empreendimento,na condio de sua desativao.

3.90 valor econmico: Valor presente da renda lquida aufervel pelo empreendimento, durante sua vida econmica, auma taxa de desconto correspondente ao custo de oportunidade de igual risco.

3.91 valor patrimonial: Somatrio dos valores de mercado dos bens que compem o ativo permanente doempreendimento. Na impossibilidade de se identificar o valor de mercado de algum bem componente do empreendimento,considera-se a sua melhor aproximao: custo de reedio, valor econmico ou valor de desmonte.

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3.92 valor presente: Valor atual de um pagamento ou fluxo futuros, descontados a uma determinada taxa de juros.

3.93 valor presente lquido: Valor presente, deduzido o investimento.

3.94 valor residual: Valor de alienao do empreendimento ao fim do horizonte projetivo.

3.95 variveis-chave: Variveis que apresentam maior elasticidade na anlise de sensibilidade.

3.96 volatilidade: Oscilao de preo de um ttulo mobilirio, commodity ou ativos lquidos em um perodo de tempodefinido.

4 Smbolos e abreviaturas

As notaes adotadas pelo engenheiro de avaliaes devem ser devidamente explicitadas no laudo ou parecer tcnico,indicando-se tambm suas respectivas unidades de medida, em acordo com oDecreto Federal 81.621 de 03/05/78.

5 Classificao dos empreendimentos

5.1 Generalidades

Os empreendimentos podem ser classificados de acordo com 5.1.1 e 5.1.2.

5.1.1 Conforme o estgio

Os empreendimentos podem ser classificados conforme o estgio em:

- concepo ou anteprojeto;

- projeto;

- implantao ou execuo;

- pr-operao (start-upou posto em marcha);

- operao (em marcha);

- paralisado ou embargado;

- desativado;

- desmonte.

5.1.2 Conforme a base

Os empreendimentos podem ser classificados conforme a base em:

a) Imobilirios, ou com parcelamento do solo, ou com benfeitorias, ou com ambos, que, quanto ao uso, podem ser:

- residenciais;

- comerciais;

- de servios;

- industriais;

- rurais;

- mistos;

b) de base imobiliria, com fins de explorao comercial e/ou de servios, como:

- hotel, motel, resort, apart-hotel;

- shopping center, outlete centros de compras assemelhados;

- parque temtico;

- clube;

- posto de combustveis;

- teatro, cinema, casa de diverso;

- depsito (por exemplo: armazm, silo fixo, reservatrio);

- hospital, clnica, casa de repouso;

- cemitrio;

- supermercado;

- estdio, arena;

- estabelecimento de ensino;

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c) de base industrial:

- de transformao;

- de construo civil;

d) de base rural:

- agroindstria;

- explorao animal;

- explorao vegetal (extrao ou cultivo);

- explorao mista;

e) de base comercial e servios, como:

- transmisso de dados;

- teleinformtica.

f) de base mineral:

- extrao;

- beneficiamento;

g) com base em concesses de servios pblicos; como:

- gua potvel (produo e distribuio);

- esgoto;

- coleta e tratamento de resduos slidos;

- energia eltrica (gerao, transmisso e distribuio);

- telecomunicao;

- radiodifuso e televiso;

- gs (distribuio);

- rodovia;

- ferrovia;

- hidrovia;

- terminais de transporte:

1) rodovirio;

2) hidrovirio e martimo;

3) aerovirio;

4) ferrovirio;

5) intermodal;

- transporte coletivo.

6 Procedimentos de excelncia

Devem ser seguidos os procedimentos estabelecidos na NBR 14653-1.

7 Atividades bsicas

7.1 Requisio e conhecimento da documentao

Para atender ao estabelecido na NBR 14653-1, recomenda-se solicitar, entre outros e quando cabvel, os documentosconstantes na tabela 1.

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Tabela 1 - Documentao bsica

Para identificao de

Item Documentaobsica Valor Indicadores de

viabilidadeCustos

1 Documentao da situao dominial Sim Sim No

2 Alvars e licenas Sim Sim No

3 Projetos e especificaes de engenharia earquitetura

Sim Sim Sim

4 Oramentos de despesas pr-operacionaisSim, para valor

econmicoSim Sim

5 Oramentos de investimento Sim, para valoreconmico

Sim Sim

6 Cronogramas fsico-financeiros Sim, para valoreconmico

Sim Sim

7 Planos de desenvolvimento (expanses eampliaes previstas)

Sim Sim Sim, se objetivarcusto dedesenvolvimento

8 Pesquisas e estudos de mercado Sim Sim No

9 Fluxo operacional do empreendimento Sim Sim No

10 Balanos e balancetes analticos Sim, para valoreconmico

Sim, para anlisede continuidade

de operaoNo

11Relatrios gerenciais de desempenho, incluindo as

receitas e despesasSim

Sim, para anlisede continuidade

de operaoNo

12 Projees de desempenho Sim, para valoreconmico Sim No

13 Anlises anteriores de viabilidade tcnica eeconmico-financeira

Sim, para valoreconmico

Sim No

7.2 Vistoria

A vistoria dos bens tangveis constituintes do empreendimento e/ou do entorno que o influencia imprescindvel no intuitode caracteriz-lo, registrando seus atributos fsicos e de utilizao relevantes para a avaliao.

7.3 Coleta de dados

Para atender ao estabelecido na NBR 14653-1, recomenda-se obter, entre outros e quando cabvel, os elementos

constantes na tabela 2.

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Tabela 2 - Coleta de dados

Para identificao de

DadosValor

Indicadores deviabilidade

Custos

Legislao aplicvel, inclusive impostos e taxas sobreo faturamento e tributao sobre o lucro, depreciao

e outras dedues para a determinao da receitalquida tributvel

Sim Sim

Sim, para impostos

incidentes sobre oscustos

Dispositivos tributrios especiais aplicveis eenquadramento tributrio do empreendimento

Sim Sim Sim

Oramentos de despesas pr-operacionaisSim, para valor

econmicoSim Sim

Oramentos de investimento Sim, para valoreconmico

Sim Sim

Informaes de desempenho setoriais ou deempreendimentos semelhantes, inclusive participao

no mercadoSim

Sim, para anlisede continuidade de

operaoNo

Pesquisas e estudos de mercado Sim Sim No

Previses de cenrios econmicos globais e setoriais Sim, para valoreconmico

Sim No

Taxas de juros de mercado Sim, para valoreconmico

Sim Sim, para oscustos financeiros

Betas de empresas de capital aberto do setor emanlise

Sim, para valoreconmico, em

setores especficos

Sim, em setoresespecficos

No

Variveis especficas, conforme a tipologia doempreendimento (entre outras: velocidade de vendas,

taxa de ocupao, nvel de ociosidade, receitas de

vendas, receitas de locao)

Sim Sim No

7.4 Escolha da metodologia

Deve ser feita de acordo com o disposto em 7.5 e seo 8 da NBR 14653-1:2001.

No que se refere identificao do valor do empreendimento, o mtodo adotado dever considerar a finalidade daavaliao, conforme o apresentado na tabela 3.

7.5 Tratamento dos dados

7.5.1 Para identificao de valor e indicadores de viabilidade

7.5.1.1 Anlise operacional do empreendimento

A operao do empreendimento deve ser descrita e caracterizada em relao sua adequabilidade tcnica, capacidadeinstalada, condies de manuteno e renovao, viabilidade de crescimento e indicadores de produo, produtividade eeficincia.

7.5.1.2 Anlise das sries histricas do empreendimento

As sries histricas do empreendimento devem conter dados relativos evoluo da configurao fsica doempreendimento e do seu desempenho operacional, econmico e financeiro ao longo do tempo, especialmente no quetange s variveis-chave.

A anlise deve contemplar, quando possvel, o comportamento continuado das variveis-chave nos perodos pretritos

observados, com a identificao de tendncias, sazonalidades, volatilidades e componentes cclicos ou atpicos, comnfase no comportamento dos custos fixos e variveis.

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7.5.1.3 Anlise setorial e diagnstico de mercado

O desempenho setorial deve ser analisado, diagnosticado e cotejado com o do empreendimento, quando existir,preferentemente em relao s variveis-chave, e levar em considerao pesquisas, diagnsticos e informaes setoriaisdisponveis.

Deve levar em conta fatores de mercado qualitativos ou quantitativos que possam ter impacto sobre o desempenho doempreendimento.

Deve ser feito de acordo com o estabelecido em 7.7.2 da NBR 14653-1:2001.7.5.1.4 Taxa de desconto

A taxa de desconto a ser adotada no fluxo de caixa corresponde ao custo de oportunidade para o empreendedor,considerando-se o nvel de risco do empreendimento.

Nos modelos determinsticos, a taxa de desconto uma composio da taxa livre de risco e um prmio de risco.

Nos modelos probabilsticos, o risco do empreendimento calculado por meio da anlise de risco, considerando-se a taxade desconto igual taxa livre de risco.

Na identificao do valor econmico, recomenda-se adotar modelos probabilsticos que dispensam a adoo de prmio derisco.

7.5.1.5 Modelagem

7.5.1.5.1 Escolha do modeloA escolha do modelo depende do tipo do empreendimento, da finalidade da avaliao e do grau de fundamentao que sepretende atingir.

No modelo de fluxo de caixa, devem ser simuladas as condies de operao real do empreendimento. Recomenda-se aadoo da seguinte estrutura bsica de contas para o fluxo de caixa:

Estrutura bsica do fluxo de caixa

1 Receita lquida (1.1 + 1.2)1.1 Receita bruta1.2 Dedues da receita bruta2 Custo direto (2.1 +....+2.4)2.1 Custo de mo-de-obra2.2 Custo de matria-prima2.3 Custo de utilidades2.4 Custo de manuteno2.5 Custo direto de vendas3 Resultado Bruto (1 + 2)4 Custo indireto (4.1 + ...+4.4)4.1 Despesas administrativas4.2 Despesas com marketing4.3 Despesas gerais4.4 Resultado de operaes financeiras5 Resultado operacional (3 + 4)6 Resultado no operacional (6.1 + 6.2)6.1 Receitas no operacionais6.2 Despesas no operacionais7 Resultado antes de tributao (5+6)

8 Dedues da base tributria (8.1+8.2)8.1 Depreciao contbil do ativo imobilizado8.2 Outras dedues da base tributria9 Lucro tributvel (7+8)10 Impostos e contribuies (10.1 +10.2)10.1 Imposto de renda10.2 Contribuio social sobre o lucro tributvel11 Resultado aps a tributao (7 + 10)12 Investimento (12.1 + ... + 12.4)12.1 Implantao12.2 Ampliao e melhorias12.3 Reposio/substituio/exausto12.4 Necessidade de capital de giro13 Renda lquida (11 + 12)

NOTAS1 Nos casos em que no for considerada no fluxo de caixa alguma das rubricas, como, por exemplo, resultados no operacionais ou

impostos, isso deve ser explicitado no laudo.

2 O valor residual ou da perpetuidade, se houver, integra o fluxo de caixa no final do horizonte.

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7.5.1.2 Estimativa do horizonte

O horizonte deve ser definido levando em considerao a natureza do empreendimento, as caractersticas setoriais e oestgio tecnolgico.

7.5.1.3 Cenrios

Os cenrios aplicveis devem refletir condies factveis de operao do empreendimento e de comportamento domercado. Para a sua construo, podem ser assumidas hipteses variveis de pessimistas a otimistas.

7.5.1.5.4 Anlise de sensibilidade

Tem o propsito de identificar as variveis de maior elasticidade (variveis-chave), sobre as quais recomenda-se maiorateno na fundamentao.

7.5.1.5.5 Anlise de risco

Tem como propsito quantificar o risco do empreendimento em funo das variveis-chave e seus efeitos sobre oresultado esperado.

Nos modelos probabilsticos, uma vez identificadas as variveis-chave do modelo, por meio da anlise de sensibilidade, eidentificadas as respectivas distribuies de probabilidade associadas, so aceitveis, entre outros, os seguintes processosgenricos para quantificao de risco do empreendimento:

- seleo ao acaso de uma combinao de valores para as diversas variveis-chave atravs de tcnicas desimulao (como a tcnica de Monte Carlo), com o objetivo de gerar a distribuio dos resultados possveis;

- identificao da distribuio normal dos resultados possveis, como no mtodo das variaes paramtricas.

Nos dois casos, identifica-se o grau de variabilidade da distribuio dos resultados possveis do modelo, mensurvel porseu coeficiente de variao.

Nos modelos determinsticos, aceitvel a considerao do risco por meio de um prmio de risco.

7.5.2 Para a identificao de custos

7.5.2.1 Mtodo da quantificao do custo

Utilizado para identificar o custo de reedio de benfeitorias, equipamentos e instalaes. Pode ser apropriado por custosunitrios, de reedio ou de substituio, ou por oramento detalhado.

7.5.2.1.1 Depreciao fsica

O clculo da depreciao fsica pode ser realizado de forma analtica por meio de oramento necessrio recomposiodo bem na condio de novo ou por meio da aplicao de coeficiente de depreciao que leve em conta o seu estado deoperao ou conservao.

Esse coeficiente deve ser aplicado sobre o valor deprecivel.

7.5.2.2 Mtodo comparativo direto de custo

A utilizao do mtodo comparativo direto para a avaliao de custos deve considerar uma amostra composta por benssemelhantes.

7.6 Identificao do resultado

7.6.1 Valor de mercado

No caso de identificao do valor de mercado, esta deve ser feita de acordo com o estabelecido em 7.7.1 daNBR 14653-1:2001.

7.6.2 Preo de liquidao forada

No caso de identificao do preo de liquidao forada, este ser o maior apurado entre o valor econmico e o dedesmonte, ambos na condio de liquidao forada.

7.6.3 Indicadores de viabilidadeO resultado final das anlises de viabilidade econmica pode ser expresso sob a forma de taxas internas de retorno, valorpresente lquido, custo anual, perodos de recuperao (pay-back) e ndices de lucratividade (por exemplo: retorno sobreativos - ROA, retorno sobre investimentos ROI, valor econmico adicionado EVA, valor de mercado adicionado (marketvalue added) MVA e o Retorno sobre o patrimnio lquido ROE).

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7.6.4 Fundo de comrcioe good-will

A identificao dever considerar a previsibilidade de rendas lquidas a serem auferidas pelo empreendimento, durante suavida econmica, e corresponder diferena entre o valor econmico e o patrimonial. Em caso de apurao de valornegativo, configura-se uma perda econmica.

7.7 Informaes complementares

Na apresentao dos resultados relativos identificao do valor, podem ser apresentadas, adicionalmente, referncias s

rentabilidades financeira e econmica do empreendimento, bem como sobre suas taxas de retorno e pay-back, entreoutros, comparados, quando possvel, com os indicadores setoriais correspondentes.

8 Metodologia aplicvel

Existem trs campos bsicos de aplicao da presente metodologia: identificar valor, custos e indicadores de viabilidade.

8.1 Mtodos para identificar o valor

8.1.1A identificao de valor depende fundamentalmente do objetivo da avaliao, do tipo de valor que se pretendeidentificar, das caractersticas do empreendimento e do mercado no qual se insere, podendo ser empregados, em cadacaso, os mtodos comparativo direto de dados de mercado, involutivo, evolutivo e da renda, conceituados naNBR 14653-1, isolados ou conjuntamente, conforme a tabela 3.

Tabela 3 - Escolha da metodologia

Mtodo Valor patrimonial Valor econmico Valor de desmonte Valor de mercado

Comparativodireto de dadosde mercado

Estimativa do valor doterreno, de algunsequipamentos eedificaes, desemoventes, mveis eutenslios

Estimativa de taxas dejuros, taxas decrescimento, receitas edespesas de referncia

Estimativa do valor doterreno, de algunsequipamentos eedificaes, desemoventes, mveis eutenslios

Estimativa direta dovalor doempreendimento,em mercadosespecficos

Involutivo Estimativa do valor doterreno

No aplicvel Estimativa do valor doterreno

No aplicvel

EvolutivoEstimativa do valorpatrimonial do

empreendimento

No aplicvel

Estimativa do valor daspartes doempreendimento, com

fator de comercializaoadequado

Estimativa do valordo empreendimento,com fator de

comercializaoadequado

Renda

Estimativa do valor departes ou componentes doempreendimento, taiscomo: terrenos, jazidas,culturas, direitos (porexemplo, servido)

Estimativa do valor doempreendimento

a) clculo do valorpresente da venda dasdiversas partes oucomponentes doempreendimento;

b) estimativa do valor departes ou componentes,tais como: terreno, jazida,direitos (por exemplo,servido)

Estimativa do valordo empreendimentoem mercados ondeas transaes sejamefetuadas com baseneste tipo de anlise

8.2 Mtodos para identificar custo

A identificao de custos dos empreendimentos pode ser realizada com o emprego do mtodo comparativo direto de custoou do mtodo da quantificao de custo, conceituados na NBR 14653-1.

8.3 Indicadores de viabilidade econmica de empreendimentos

Os indicadores de viabilidade dependem de caractersticas do empreendimento e do empreendedor e podem ser, entreoutros: o valor presente lquido, a taxa interna de retorno, o perodo de recuperao e os ndices de lucratividade.

8.3.1 Valor presente lquido

Este indicador de viabilidade expresso pelo valor presente do fluxo de caixa descontado, projetado no horizonte do

empreendimento, incluindo o valor do investimento a realizar.

O empreendimento ser considerado vivel quando o seu valor presente lquido for nulo ou positivo, para uma taxa dedesconto equivalente ao custo de oportunidade de igual risco.

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8.3.2 Taxa interna de retorno

Este indicador de viabilidade expresso pela taxa de desconto que anula o valor presente do fluxo de caixa projetado nohorizonte do empreendimento, incluindo o valor do investimento a realizar.

O empreendimento ser considerado vivel quando a sua taxa interna de retorno for igual ou superior taxa de descontoequivalente ao custo de oportunidade de igual risco.

8.3.3 Tempo de retornoEste indicador de viabilidade expresso pelo tempo necessrio para que a renda lquida acumulada do empreendimentoiguale o investimento nele comprometido.

O tempo de retorno pode ser simples ou descontado: o simples corresponde ao tempo necessrio para anular a diferenaentre as despesas de investimento e as receitas lquidas, sem considerar a remunerao do capital; o descontadocorresponde ao tempo necessrio para anular a mesma diferena, quando as parcelas so descontadas a uma taxa dedesconto.

A utilizao isolada do perodo de recuperao como indicador de viabilidade no conclusiva, mas til para compararalternativas de investimento a uma mesma taxa de desconto.

8.3.4 ndice de lucratividade

a relao entre o valor presente das receitas lquidas e o dos investimentos.

O empreendimento ser considerado vivel quando o seu ndice de lucratividade for igual ou superior unidade, para umataxa de desconto equivalente ao custo de oportunidade de igual risco.

9 Procedimentos para a utilizao do mtodo da capitalizao da renda

9.1Definir previamente o tipo de valor que se pretende identificar, seja ele uma aproximao do valor de mercado, ou frutode condies especficas do investidor ou estabelecidas pelo avaliador.

9.1.1 Se o objetivo for encontrar uma aproximao do valor de mercado, devem ser cotejadas as condies doempreendimento avaliando com os indicadores e parmetros apresentados efetivamente pelo setor, levando emconsiderao as necessidades de correo de eventuais desvios existentes no empreendimento ou informaes noconfiveis.

9.1.1.1Sob essas circunstncias, deve-se adotar o pressuposto de que a gesto do empreendimento no futuro seguirpadres profissionais praticados no setor.

9.2O valor econmico estimado a partir da projeo do fluxo de caixa, com a considerao de valores contigenciais eoutras obrigaes.

9.3 O mtodo da capitalizao da renda procura identificar o valor do empreendimento com base na expectativa deresultados futuros, partindo-se da elaborao de cenrios possveis. Assim, o valor do empreendimento corresponder aovalor presente do fluxo de caixa projetado, descontado a taxas que reflitam adequadamente remunerao do capital eriscos do empreendimento, do setor e do pas, quando aplicvel.

9.3.1Os valores so projetados, em geral, em moeda constante, no se computando a taxa de inflao.

9.4 Componentes principais do mtodo

A aplicao do mtodo requer a determinao dos seguintes componentes principais:

a) o fluxo de caixa projetado determinado a partir de modelos de simulao aplicveis s caractersticas doempreendimento em questo. Esses modelos levam em conta as variveis-chave, bem como disponibilidade deinsumos, regularidade de demanda, capital imobilizado no giro, margens, estoques, dentre outros;

b) ao final do horizonte projetivo, deve-se considerar o valor residual ou o valor da perpetuidade do empreendimento;

c) a taxa de desconto utilizada para calcular o valor presente do fluxo de caixa projetado pode ser determinada pelocusto ponderado de capital, pela taxa mnima de atratividade do empreendimento, dentre outros;

d) a taxa de crescimento (positiva, negativa ou nula) de variveis-chave do empreendimento pode ser estimada por suaevoluo nos ltimos anos, quando for presumida a continuidade das condies passadas. Esta anlise pode ser feitapor meio da determinao de tendncias ou por anlise de sries temporais, com o emprego de informaes setoriais e

de conjuntura;e) no caso de novos empreendimentos, deve ser considerada a capacidade de absoro do produto no mercado, bemcomo o estgio logstico do comportamento da demanda, por meio da anlise, por exemplo, da vocao, cultura eprticas comerciais, participao no mercado e preos praticados, dentre outras.

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9.5 Condies limitantes

9.5.1A preciso matemtica dos procedimentos no representa qualquer garantia de que as anlises prospectivasefetivamente ocorrero, j que o comportamento errtico das conjunturas geral e setorial pode afetar diretamente osresultados do empreendimento, ainda que contemplados em diversos cenrios.

9.5.2As informaes de desempenho do empreendimento e do setor, quando existentes, so de responsabilidade dasrespectivas fontes.

10 Especificao das avaliaes quanto fundamentao

10.1 As avaliaes para identificao de valor e indicadores de viabilidade sero enquadradas segundo sua funda-mentao, de acordo com a tabela 4.

Tabela 4 - Identificao de valor e indicadores de viabilidade

Para identificao de valorItem Atividade

Grau III Grau II Grau I

7.5.1.1

Anlise operacional do

empreendimento

Ampla, com os elementos

operacionais devidamenteexplicitados

Simplificada, com base

nos indicadoresoperacionais

Sinttica, com aapresentao dos

indicadores bsicosoperacionais

7.5.1.2Anlise das srieshistricas doempreendimento1)

Com base em anlise doprocesso estocstico paraas variveis-chave, emum perodo mnimo de 36meses

Com base em anlisedeterminstica para umprazo mnimo de 24meses

Com base em anlisequalitativa para um prazomnimo de 12 meses

7.5.1.3 Anlise setorial ediagnstico de mercado

De estrutura, conjuntura,tendncias e conduta

Da conjuntura Sinttica da conjuntura

7.5.1.4 Taxas de desconto Fundamentada Justificada Arbitrada

7.5.1.5.1 Escolha do modelo Probabilstico Determinstico

associado aos cenrios

Determinstico

7.5.1.5.1 Estrutura bsica do fluxo decaixa

Completa Simplificada Rendas lquidas

7.5.1.5.2 Cenrios fundamentados Mnimo de 5 Mnimo de 3 Mnimo de 1

7.5.1.5.3 Anlise de sensibilidadeSimulaes comapresentao docomportamento grfico

Simulao comidentificao deelasticidade por varivel

Simulao nica comvariao em torno de 10%

7.5.1.5.4 Anlise de risco Risco fundamentado Risco justificado Risco arbitrado

1)S para empreendimento em operao.

10.2 Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentao, devem ser considerados os seguintes

critrios:10.2.1Na tabela 4, identificam-se trs campos (graus III, II e I) e 10 itens (de 7.5.1.1 a 7.5.1.5.4).

10.2.2O atendimento a cada exigncia do grau I ter 1 ponto; do grau II, 2 pontos; e do grau III, 3 pontos.

10.2.3O enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens, atendendo tabela 5.

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Tabela 5 - Enquadramento dos laudos segundo seu grau de fundamentao(para identificao de valor)

Graus III II I

Pontos maior ou igual a 22 de 13 a 21 de 7 a 12

Restries

mximo de 3 itensem graus inferiores,

admitindo-se nomximo um item no

Grau I

mximo de 4 itensem graus inferioresou no atendidos

mnimo de 7 itensatendidos

(para indicadores de viabilidade)

Graus III II I

Pontos maior ou igual a 18 de 11 a 17 De 5 a 10

Restries

mximo de 4 itensem graus inferiores,

admitindo-se nomximo um item no

Grau I

mximo de 4 itensem graus inferioresou no atendidos

mnimo de 5 itensatendidos

10.2.4Deve ser apresentada no laudo uma tabela com o enquadramento obtido em cada item, bem como a pontuaoglobal.

11 Apresentao do laudo de avaliao

11.1 Requisitos mnimos

11.1.1 Os laudos de avaliao de empreendimentos para a identificao de valor s sero admitidos na modalidadecompleto e devem conter no mnimo os seguintes itens:

a) identificao do solicitante;

b) finalidade do laudo, quando informada pelo solicitante;c) objetivo da avaliao;

d) pressupostos, ressalvas e fatores limitantes;

e) caracterizao fsica do empreendimento e perodo de vistoria;

f) indicadores bsicos operacionais do empreendimento;

g) anlise das sries histricas do empreendimento;

h) anlise setorial e diagnstico do mercado;

i) indicao do(s) mtodo(s) e procedimento(s) utilizado(s);

j) tratamento dos dados: taxas de desconto, escolha do modelo, estimativa do horizonte, fluxo de caixa, cenrios,anlise de sensibilidade e de risco;

k) especificao da avaliao: indicar o grau de fundamentao atingido;

l) identificao e fundamentao do resultado adotado;

m) resultado da avaliao e data-base;

n) qualificao legal completa e assinatura do(s) profissional(is) responsvel(is) pela avaliao;

o) local e data do laudo.

11.1.2 Os laudos de avaliao de empreendimentos para a identificao de indicadores de viabilidade s sero admitidosna modalidade completo e devero conter os itens listados em 11.1.1, com a exceo da alnea g).

11.1.2.1No caso de empreendimentos em fase de projeto, no cabe a vistoria, porm obrigatrio o conhecimento daregio e do entorno.

11.1.3 Os laudos de avaliao de empreendimentos para a identificao de custos seguiro as prescries das demaispartes desta Norma.

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/ANEXO A

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nbr 14653-4 - 2002 - avaliação de bens - empreendimentos

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