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Realização:

Reformas e manutenção

Engº Marcos VelletriEngº Ricardo Gonçalves

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Atualização da normalização nacional

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Eng. Ricardo S. F. Gonçalves

ABNT NBR 15575DESEMPENHO DE EDIFICAÇÕES

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ABNT NBR 15575:2013NORMA DE DESEMPENHO

ABNT NBR 14037:2011MANUAL DE USO, OPERAÇÃO

E MANUTENÇÃO

ABNT NBR 5674:2012GESTÃO DA MANUTENÇÃO

CE-02:124.17GESTÃO DAS REFORMAS

CE-02:140.02INSPEÇÃO PREDIAL

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REFORMAS EM CONDOMÍNIOS

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MITO 1 – “Gestão e acompanhamento

de reformas.

Há necessidade ?”

Realização:Fonte Desenho edifício: http://www.fkvg.com.br

Unidade em reforma

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Foto: arquivo técnico Enio Barbosa

Gestão de entulhos, neste caso risco estrutural

Foto/crédito: Tiago Queiroz / AE

Realização:

Alterações estruturais sem planejamento e responsabilidade técnica


Realização:

Impacto das alterações em vizinhos


Realização:

Adaptações que, sem acompanhamento, representam enormes riscos

Fotos: arquivo técnico Enio Barbosa

Realização:Foto: arquivo técnico Ricardo S F Gonçalves

Adaptações que, sem acompanhamento, representam enormes riscos

Realização:

Foto: arquivo técnico Marcos Velletri

Realização:

Fotos: Portal R7

O mau exemplo fala por si

Realização:

MITO 2 - “Autorizei a obra, pois era uma

simples instalação de ar-condicionado”

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Fonte: http://images01.olx.com.br/ui/20/65/28/1332535902_333335728_2-Fotos-de--Perfuracao-em-concreto.png

Realização:

O QUE DIZ A LEI E AS NORMAS TÉCNICAS?Nossa legislação deixa claro que para realização deobras que interfiram em segurança ou alteração doedifício aprovado, há necessidade de aprovação deexecução, acompanhamento técnico e atualização nasdocumentações legais da edificação.

Realização:

Em fase final de elaboração, o texto da Comissão de estudo da ABNT da CE 02:124.17 que trata sobre gestão de Reforma em Edificações irá a consulta nacional ainda no segundo semestre de 2013.

O Secovi-SP atuou diretamente no assunto, alinhado com tema de igual importância a gestão da manutenção.

ABNT CE 02:124.17 - GESTÃO DE REFORMA

Realização:

A Norma deverá ser aplicada, exclusivamente, às reformas de edificações estabelecendo requisitos de gestão no controle de processos, projetos, execução e segurança.

A Norma é estruturada em capítulos, sendo os principais:Termos e definições Requisitos para a gestão da reformaRequisitos para realização de reformas em edificaçõesIncumbências ou encargos Requisitos para a documentação das obras de reforma

Anexos

ABNT CE 02:124.17 - GESTÃO DE REFORMA

Realização:

MANUTENÇÃO (conforme ABNT NBR 5674:12)

REFORMA(conforme CE:02:124.17)

Realização:

MANUTENÇÃO EM CONDOMÍNIOS

Realização:

MITO 3 - “Em nosso imóvel, só quando

algo quebra é que arrumamos”

Realização:

Fotos: IBAPE-SP

Com vistorias rotineiras e pequenas intervenções, os custos de manutençãoserão menores pois as manifestações patológicas serão resolvidas assimque surgirem.

Realização:Tempo

R$

Vistorias constantes e pequenos ajustes antes da implantação do problema

Ações após a implantação do problema

Fonte: Ronaldo Sá

Realização:

MITO 4 ‐ “Não quero gastar no

imóvel pois vou alugá‐lo!”

Realização:

Conforme pesquisa mensal dos valores de locação dos imóveis, oestado de conservação impacta, além do tempo de vacância, no custodo aluguel• Período do estudo: agosto de 2005 a julho de 2013• VAR% do valor de aluguel residencial contratado na cidade de São Paulo.

– Boa conservação: 186,7%– Conservação regular: 102,6%

– Diferença percentual: 41,5%Fonte: Pesquisa mensal Valores de Locação Residencial/Secovi-SP

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Com a introdução dos conceitos de desempenho dos sistemas edefinição dos prazos de garantia e vida útil, faz-se necessário alteraçãodo modelo mental sobre a importância das manutenções para que sepossa atingir a vida útil e a conservação do desempenho inicial previstoem projeto de um edifício, sistemas, elementos ou componentes

GESTÃO DA MANUTENÇÃO CONFORME ABNT NBR 5674

Realização:

GESTÃO DA MANUTENÇÃO CONFORME ABNT NBR 5674

Desde 25/08/2012 está válida a nova ABNT NBR 5674, que estabelece osrequisitos para a gestão do sistema de manutenção de edificações e seusrequisitos que incluem meios para:

a) preservar as características originais da edificação;b) prevenir a perda de desempenho decorrente da degradação dos seus

sistemas, elementos ou componentes;

Os imóveis existentes antes da vigência da norma devem se adequar,criando programas de manutenção atendendo ao apresentado noconteúdo da mesma.

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Impermeabilização

Realização:

Foto: arquivo técnico Ricardo S F Gonçalves

Realização:

Fotos: arquivo técnico Ricardo S F Gonçalves

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Manutenção preventiva

Este sistema da edificação necessita de um plano de manutenção especifico que atenda as recomendações dos fabricantes, diretivas da ABNT NBR 5674 e normas específicas do sistema quando houver.

Utilizar somente componentes originais ou com desempenho de características comprovadamente equivalente No caso de danos à impermeabilização, não executar reparos com materiais e sistemas diferentes ao aplicado

originalmente, pois a incompatibilidade poderá comprometer o desempenho do sistema. No caso de danos à impermeabilização, efetuar reparo com empresa especializada.

Periodicidade Atividade Responsável

A cada 1ano

Verificar a integridade e reconstituir os rejuntamentos internos e externos dos pisos, paredes, peitoris, soleiras, ralos, peças sanitárias, bordas de banheiras, chaminés, grelhas de ventilação e de outros elementos.

Empresa Capacitada / Empresa Especializada

Inspecionar a camada drenante do jardim. Caso haja obstrução na tubulação e entupimento dos ralos ou grelhas, efetuar a limpeza.


Verificar a integridade dos sistemas de impermeabilização e reconstituir a proteção mecânica, sinais de infiltração ou falhas da impermeabilização exposta.



Sistema de proteção de descarga atmosférica

Realização:


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Este sistema da edificação necessita de um plano de manutenção especifico que atenda as recomendações dos fabricantes e as diretivas da ABNT NBR 5674 e normas específicas do sistema quando houver.

Somente utilizar peças originais ou com desempenho de características comprovadamente equivalente No prazo máximo de um mês a partir da incidência de descarga atmosférica no SPDA, deverão ser realizadas

inspeções por profissional habilitado para verificação do estado dos componentes do sistema, fixação e existência de corrosão em conexões e se o valor da resistência de aterramento continua compatível com as condições do subsistema de aterramento e com a resistividade do solo.

Devem ser mantidos no local ou em poder dos responsáveis pela manutenção do SPDA: documentação técnica, atestado de medição com o registro de valores medidos de resistência de aterramento a ser utilizado nas inspeções, qualquer modificação ou reparos no sistema e novos projetos, se houver. Periodicidade Atividade Responsável

A cada 1 mês

Verificar o status dos dispositivos de proteção contra surtos (DPS), que, em caso de acionamento, desarmam para a proteção das instalações, sem que haja descontinuidade. É necessário acionamento manual, de modo a garantir a proteção no caso de novo incidente.

Equipe de manutenção local

A cada 1ano

Inspecionar sua integridade e reconstituir o sistema de medição de resistência conforme legislação vigente

Empresa especializada

Para estruturas expostas à corrosão atmosférica ou que estejam em regiões litorâneas, ambientes industriais com atmosfera agressiva, Inspeções completas conforme norma ABNT NBR 5419


A cada 3 anos

Para estruturas destinadas a grandes concentrações públicas (hospitais, escolas, teatros, cinemas, estádios de esporte, pavilhões, centros comerciais, depósitos de produtos inflamáveis e indústrias com áreas sob risco de explosão) - Inspeções completas conforme norma ABNT NBR 5419


A cada 5 anos

Para estruturas residenciais, comerciais, administrativas, agrícolas, industriais, exceto áreas classificadas com risco de incêndio e explosão - Inspeções completas conforme norma ABNT NBR 5419.



Playground

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Fotos: arquivo técnico Ricardo S F Gonçalves

Realização:


Este sistema da edificação necessita de um plano de manutenção especifico que atenda as recomendações dos fabricantes e as diretivas da ABNT NBR 5674 e normas específicas do sistema quando houver. Também deve atender à ABNT NBR 16071, partes de 1 a 7 e normas específicas dos sistemas

Utilizar somente componentes originais ou com desempenho de características comprovadamente equivalente;


A cada 1mês Verificar a integridade dos brinquedos e se as peças de encaixe e/ou parafusadas, correntes e dispositivos de fixação estão em bom estado, com os parafusos de fixação bem apertados e em funcionamento.

Equipe de manutenção local / Empresa capacitada

A cada 1ano

Os brinquedos devem ser cuidados para que as partes metálicas não oxidem, em havendo oxidação deverá ser tratado. Brinquedos de madeira devem ser anualmente verificados e se necessário tomadas as ações necessárias para recuperação das características originais.

Equipe de manutenção local / Empresa capacitada


Portões

Realização:Fotos: arquivo técnico Ricardo S F Gonçalves

Realização:


Realização:


Este sistema da edificação necessita de um plano de manutenção especifico que atenda as recomendações dos fabricantes, diretivas da ABNT NBR 5674 e normas específicas do sistema quando houver.

Utilizar somente componentes originais ou com desempenho de características comprovadamente equivalente


A cada 6 meses Verificar as esquadrias, para identificação de pontos de oxidação e se necessário proceder reparos necessários.

Empresa capacitada / Empresa especializada

A cada 1ano

Verificar e, se necessário, pintar ou executar serviços com as mesmas especificações da pintura original

Empresa capacitada / Empresa especializada

Verificar a vedação e fixação dos vidros Empresa capacitada / Empresa especializada

Realização:

Sistema de proteção de descarga atmosférica

Paisagismos

Portões

Fachada

Caixilharia

Guarda corpos

Elevadores

Centro de medição Sistemas de segurança

Caixas d'água e barrilete

Tubulações térreo

- Laudos- AVCB- Documentação Legais- Gestão das reformas das

unidades- Etc

Vidros

Pintura

Playground

Mobiliário áreas comuns

Piscinas

E mais diversos sistemas, evidenciando a necessidade de um plano para gerir as manutenções para manter seu IMÓVEL EM ORDEM

Impermeabilização

Fonte Desenho edifício: http://www.fkvg.com.br

Reservatórios inferiores

Prumadas

Realização:

SEGURANÇA DURANTE AS OBRAS

Realização:

A gestão da manutenção, além dos aspectos financeiro e legal, passa pela gestão das intervenções.

Realização:

Realização:

E seu imóvel está em ordem e seguro?

Realização:

Engº Marcos Velletri Diretor de Insumos e Tecnologia da Vice‐Presidência de Tecnologia e Qualidade do Secovi‐SP

Engº Ricardo S. F. GonçalvesMembro da Vice‐Presidência de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi – SP

Assessoria técnica :Engº Ronaldo SáAssessor da Vice‐Presidência de Tecnologia e Qualidade do Secovi‐SP

marcos velletri e ricardo golnçalves - secovi-sp - "o ... · abnt nbr 15575:2013 norma de...

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