marcelo de rezende campos marinho couto doutorando e...

MarcelodeRezendeCamposMarinhoCoutoDoutorandoeMestreemDireitoPrivadopelaPUC-MG

CoordenadordoDepartamentodeNormaseEnunciadosdoCORI-MGOficialdoRegistrodeImóveisdeTarumirim/MG

Palestraapresentadaem28.03.2017,naXXIIIConferênciaNacionaldaOAB1

Ø NovoregramentoparaRegularizaçãoFundiáriaØ REURB-SeREURB-EØ LegitimaçãoFundiáriaØ Novosdispositivos

Ø ConjuntosHabitacionaisØ CondomíniourbanosimplesØ CondomínioedilíciodelotesØ Loteamentodeacessocontrolado

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IntroduçãoPrincipaisalterações

Ø DireitodeLajeØ ArrecadaçãodeimóvelurbanoabandonadoØ DesapropriaçãoØ SFHxcapitalizaçãomensaldejurosØ AlienaçãofiduciáriadebemimóvelØ Usucapião Extrajudicial (silêncio comoanuência)

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IntroduçãoPrincipaisalterações

Ø  Regulamentadapelosartigos9a54daLei13.465/17Ø  RevogadoocapítuloIIdaLei11.977/2009(artigos46a71-A)

Ø  RFemandamentopodecontinuarpeloregramentoantigo(art.75)Ø  §2o - A Reurb promovida mediante legitimação fundiária

somentepoderáseraplicadaparaosnúcleosurbanosinformaiscomprovadamente existentes, na forma desta Lei, até 22 dedezembrode2016.Ø  Art.11,II-núcleourbanoinformal:aqueleclandestino,irregularou

noqualnãofoipossível realizar,porqualquermodo,a titulaçãodeseusocupantes,aindaqueatendidaa legislaçãovigenteàépocadesuaimplantaçãoouregularização;

Ø  Art.11 -§6o -Aplicam-seasdisposiçõesdestaLeiaos imóveislocalizados em área rural, desde que a unidade imobiliáriatenhaárea inferior à fraçãomínimadeparcelamentoprevistanaLeino5.868,de12dedezembrode1972.

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RegularizaçãoFundiária

Ø  Art.13.AReurbcompreendeduasmodalidades:Ø  I - Reurb de Interesse Social (Reurb-S) -

regularização fundiária aplicável aos núcleosurbanosinformaisocupadospredominantementeporpopulaçãodebaixa renda, assimdeclaradosematodoPoderExecutivomunicipal;e

Ø  II - Reurb de Interesse Específico (Reurb-E) -regularização fundiária aplicável aos núcleosurbanos informais ocupados por população nãoqualificada na hipótese de que trata o inciso Idesteartigo.

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Ø  Certidão de Regularização Fundiária (CRF): documento expedidopeloMunicípioaofinaldoprocedimentodaReurb,constituídodoprojeto de regularização fundiária aprovado, do termo decompromisso relativo a sua execução e, no caso da legitimaçãofundiáriaedalegitimaçãodeposse,dalistagemdosocupantesdonúcleourbanoinformalregularizado,dadevidaqualificaçãodestesedosdireitosreaisquelhesforamconferidos;

Ø  Legitimação de posse: ato do poder público destinado a conferirtítulo,pormeiodoqualficareconhecidaapossedeimóvelobjetodaReurb,conversívelemaquisiçãodedireitorealdepropriedadena forma desta Lei, com a identificação de seus ocupantes, dotempodaocupaçãoedanaturezadaposse;

Ø  Legitimaçãofundiária:mecanismodereconhecimentodaaquisiçãoorigináriadodireitorealdepropriedadesobreunidadeimobiliáriaobjetodaReurb;

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REURBEMBEMPÚBLICOØ  Art. 17. Na Reurb-S promovida sobre bem público, o registro do projeto de

regularizaçãofundiáriaeaconstituiçãodedireitorealemnomedosbeneficiáriospoderãoserfeitosematoúnico,acritériodoentepúblicopromovente.

Ø  Parágrafoúnico. Noscasosprevistosnocaputdesteartigo,serãoencaminhadosao cartório o instrumento indicativo do direito real constituído, a listagem dosocupantes que serão beneficiados pela Reurb e respectivas qualificações, comindicaçãodasrespectivasunidades, ficandodispensadasaapresentaçãodetítulocartorial individualizadoeascópiasdadocumentaçãoreferenteàqualificaçãodecadabeneficiário.

Ø  Art.16.NaReurb-E,promovidasobrebempúblico,havendosoluçãoconsensual,aaquisição de direitos reais pelo particular ficará condicionada ao pagamento dojusto valor da unidade imobiliária regularizada, a ser apurado na formaestabelecidaematodoPoderExecutivotitulardodomínio,semconsiderarovalordas acessões e benfeitorias do ocupante e a valorização decorrente daimplantaçãodessasacessõesebenfeitorias.

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Ø  TITULAÇÃO–vendadiretadeáreaspúblicasØ  Art. 98. Fica facultado aos Estados, aos

Municípios e ao Distrito Federal utilizar aprerrogativa de venda direta aos ocupantes desuas áreas públicas objeto da Reurb-E,dispensados os procedimentos exigidos pela Leino8.666,de21dejunhode1993,edesdequeosimóveis se encontrem ocupados até 22 dedezembro de 2016, devendo regulamentar oprocesso em legislação própria nos moldes dodispostonoart.84destaLei.

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LEGITIMAÇÃOFUNDIÁRIAØ  Art. 23. A legitimação fundiária constitui forma originária de

aquisiçãododireito realdepropriedadeconferidoporatodopoderpúblico,exclusivamentenoâmbitodaReurb,àquelequedetiveremárea pública ou possuir em área privada, como sua, unidadeimobiliária com destinação urbana, integrante de núcleo urbanoinformalconsolidadoexistenteem22dedezembrode2016.

Ø  §1o - Apenas na Reurb-S, a legitimação fundiária será concedida aobeneficiário,desdequeatendidasasseguintescondições:(...)

Ø  §4o -NaReurb-Sde imóveispúblicos,aUnião,osEstados,oDistritoFederal e os Municípios, e as suas entidades vinculadas, quandotitulares do domínio, ficam autorizados a reconhecer o direito depropriedade aos ocupantes do núcleo urbano informal regularizadopormeiodalegitimaçãofundiária.

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PROJETODEREGULARIZAÇÃOØ  Aprovadopelomunicípio

Ø  Os Municípios poderão dispensar as exigências relativas ao percentual e àsdimensões de áreas destinadas ao uso público ou ao tamanho dos lotesregularizados, assim como a outros parâmetros urbanísticos e edilícios. (art.11,§1o)

Ø  CERTIDÃODEREGULARIZAÇÃOFUNDIÁRIA(CRF):Atoadministrativodeaprovaçãodaregularizaçãoquedeveráacompanharoprojetoaprovadoedeveráconter,nomínimo:

I-onomedonúcleourbanoregularizado;II-alocalização;III-amodalidadedaregularização;IV-asresponsabilidadesdasobraseserviçosconstantesdocronograma;V-aindicaçãonuméricadecadaunidaderegularizada,quandohouver;VI - a listagem com nomes dos ocupantes que houverem adquirido a respectivaunidade, por título de legitimação fundiária oumediante ato único de registro, bemcomooestadocivil,aprofissão,onúmerodeinscriçãonocadastrodaspessoasfísicasdoMinistériodaFazendaedoregistrogeraldacéduladeidentidadeeafiliação.

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REGISTRODAREGULARIZAÇÃOØ  §3o - O registro da CRF dispensa a comprovação do

pagamento de tributos ou penalidades tributárias deresponsabilidadedoslegitimados.Ø  ITBI/ITCD?Ø  IPTU/ITR?

Ø  §4o - O registro da CRF aprovado independe deaverbação prévia do cancelamento do cadastro deimóvel rural no Instituto Nacional de Colonização eReformaAgrária(Incra).

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REGISTRODAREGULARIZAÇÃO–FRAÇÕESIDEIAISØ  Art. 45. Quando se tratar de imóvel sujeito a regime de

condomíniogeralaserdivididoem lotescom indicação,namatrícula,daáreadeferidaa cadacondômino,oMunicípiopoderáindicar,deformaindividualoucoletiva,asunidadesimobiliárias correspondentes às frações ideais registradas,sobsuaexclusivaresponsabilidade,paraaespecializaçãodasáreasregistradasemcomum.

Ø  Parágrafoúnico. Nahipótesede a informaçãoprevista nocaput deste artigo não constar do projeto de regularizaçãofundiáriaaprovadopeloMunicípio, asnovasmatrículasdasunidades imobiliáriasserãoabertasmedianterequerimentodeespecialização formuladopelos legitimadosdeque trataesta Lei, dispensada a outorga de escritura pública paraindicaçãodaquadraedolote.

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REGISTRODAREGULARIZAÇÃOØ  Art. 48. O registro da CRF produzirá efeito de instituição e

especificação de condomínio, quando for o caso, regido pelasdisposições legais específicas, hipótese em que fica facultada aoscondôminosaaprovaçãodeconvençãocondominial.

Ø  Art.52. RegistradaaCRF, seráabertamatrículaparacadaumadasunidadesimobiliáriasregularizadas.

Ø  Parágrafo único. Para os atuais ocupantes das unidades imobiliáriasobjetodaReurb,oscompromissosdecompraevenda,ascessõeseaspromessas de cessão valerão como título hábil para a aquisição dapropriedade, quando acompanhados da prova de quitação dasobrigações do adquirente, e serão registrados nas matrículas dasunidades imobiliárias correspondentes, resultantes da regularizaçãofundiária.

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Art.59.Serãoregularizadoscomoconjuntoshabitacionaisosnúcleosurbanosinformais que tenham sido constituídos para a alienação de unidades jáedificadaspelopróprioempreendedor,públicoouprivado.§1o -Osconjuntoshabitacionaispodemserconstituídosdeparcelamentodosolocomunidadesedificadas isoladas,parcelamentodosolocomedificaçõesem condomínio, condomínios horizontais ou verticais, ou ambas asmodalidadesdeparcelamentoecondomínio.Art.60.ParaaaprovaçãoeregistrodosconjuntoshabitacionaisquecompõemaReurbficamdispensadasaapresentaçãodohabite-see,nocasodeReurb-S,asrespectivascertidõesnegativasdetributosecontribuiçõesprevidenciárias.

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ConjuntosHabitacionais

CONDOMÍNIOURBANOSIMPLES

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Condomíniourbanosimples

Art. 61. Quandoummesmo imóvel contiver construções decasasoucômodos,poderáserinstituído,inclusiveparafinsdeReurb, condomínio urbano simples, respeitados osparâmetros urbanísticos locais, e serão discriminadas, namatrícula, a parte do terreno ocupada pelas edificações, aspartes de utilização exclusiva e as áreas que constituempassagemparaasviaspúblicasouparaasunidadesentresi.Parágrafoúnico.OcondomíniourbanosimplesseráregidoporestaLei,aplicando-se,noquecouber,odispostonalegislaçãocivil,talcomoosarts.1.331a1.358daLeino10.406,de10dejaneirode2002(CódigoCivil).

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Art. 61. Quando um mesmo imóvel contiverconstruçõesdecasasoucômodos,poderáserinstituído,inclusive para fins de Reurb, condomínio urbanosimples, respeitadososparâmetrosurbanísticos locais,e serão discriminadas, na matrícula, (i) a parte doterreno ocupada pelas edificações, (ii) as partes deutilização exclusiva e (iii) as áreas que constituempassagem para as vias públicas ou para as unidadesentresi.Ø  1imóvelØ  VáriasedificaçõesdeusoexclusivoØ  Áreadepassagem(viapúblicaouentreasunidades)

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CódigodeNormasdeMG:Art. 972. Quando, sobre um mesmo terreno, houver aconstrução demais de um imóvel sem possibilidade legal deseudesdobro,seráadmitidaa instituiçãodocondomínioparapossibilitar o registro do título aquisitivo, em obediência aoprincípio daunicidadedamatrícula, conformedispostonesteCapítulo.Parágrafo único. Por absoluta impossibilidade física dodesdobro,igualprocedimentoseadotaráquandoaconstruçãofor sobreposta; ou quando se tratar de casas térreas,assobradadas, geminadas, condomínios de laje, ouassemelhados,emempreendimentosdepequenoporte,assimconsideradas, para esse fim, as construções de até 6 (seis)unidadese/oumáximo3(três)pavimentos.

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Art. 62. A instituição do condomínio urbano simples será registrada namatrícula do respectivo imóvel, na qual deverão ser identificadas as partescomunsaoníveldosolo,aspartescomunsinternasàedificação,sehouver,easrespectivasunidadesautônomas,dispensadaaapresentaçãodeconvençãodecondomínio.§1o-Apósoregistrodainstituiçãodocondomíniourbanosimples,deveráseraberta uma matrícula para cada unidade autônoma, à qual caberá, comoparte inseparável,uma fração idealdo soloedasoutraspartes comuns, sehouver,representadanaformadepercentual.§2o - As unidades autônomas constituídas emmatrícula própria poderão seralienadasegravadaslivrementeporseustitulares.§3o-Nenhumaunidadeautônomapoderáserprivadadeacessoaologradouropúblico.§4o - A gestão das partes comuns será feita de comum acordo entre oscondôminos,podendoserformalizadapormeiodeinstrumentoparticular.

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REQUISITOS:Ø  Averbação de construção na matrícula (e

CND/INSS)Ø  InstrumentodeinstituiçãodocondomínioArt. 63. No caso da Reurb-S, a averbação das edificaçõespoderá ser efetivada a partir de mera notícia, arequerimento do interessado, da qual constem a áreaconstruída e o número da unidade imobiliária, dispensadaapresentação de habite-se e de certidões negativas detributosecontribuiçõesprevidenciárias.

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CONDOMÍNIOEDILÍCIODELOTES

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CondomínioedilíciodeLotes

Ø  FormadecondomínioedilícioØ  Instituiçãoeconvençãodecondomínio

Ø  ProjetoaprovadopelomunicípioØ  LoteéunidadeimobiliáriadeusoexclusivoØ Vias internas, praças, parques, etc, como

áreacomum(privado)Ø  Podehaverincorporaçãoimobiliária

Ø  Infraestruturarealizadapeloempreendedor22


Ø  DIFERENTEDECONDOMÍNIODECASASØ  NÃOPRECISAHAVERCONSTRUÇÃONOLOTE

Lei4.591:Art.8ºQuando,emterrenoondenãohouveredificação,oproprietário,opromitente comprador,o cessionáriodêsteouopromitente cessionário sôbre êle desejar erigir mais de umaedificação,observar-se-átambémoseguinte:a) em relação às unidades autônomas que se constituírem emcasas térreas ou assobradadas, será discriminada a parte doterrenoocupadapelaedificaçãoe tambémaquelaeventualmentereservadacomodeutilizaçãoexclusivadessascasas,comojardimequintal, bemassima fração ideal do tododo terrenoedepartescomuns,quecorresponderáàsunidades;

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Ø  AlteraçãonoCódigoCivil:CAPÍTULOVII

DoCondomínioEdilícioSeçãoIV

DoCondomíniodeLotesArt.1.358-A. Podehaver,emterrenos,partesdesignadasdelotesquesãopropriedadeexclusivaepartesquesãopropriedadecomumdoscondôminos.§1o A fração idealde cada condôminopoderá ser proporcional àárea do solo de cada unidade autônoma, ao respectivo potencialconstrutivoouaoutroscritériosindicadosnoatodeinstituição.§2o Aplica-se, no que couber, ao condomínio de lotes o dispostosobre condomínio edilício neste Capítulo, respeitada a legislaçãourbanística.

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Alteraçãonoart.2odaLei6.766/79:Ø  §7o - O lote poderá ser constituído sob a

forma de imóvel autônomoou de unidadeimobiliária integrante de condomínio delotes.(parágrafonovo)

Ø  §4o -Considera-se loteo terrenoservidodeinfra-estrutura básica cujas dimensõesatendam aos índices urbanísticos definidospelo plano diretor ou lei municipal para azonaemquesesitue.(parágrafoexistente)

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Alteraçãonoart.2odaLei6.766/79:Ø  §7o - O lote poderá ser constituído sob a

formade imóvelautônomooudeunidadeimobiliária integrante de condomínio delotes.Ø  I m ó v e l a u t ô n o m o : L o t e a m e n t o o u

desmembramentoØ  Unidadeimobiliária:condomíniodelotes

Ø  §4o-Considera-seloteoterrenoservidodeinfra-estruturabásicacujasdimensõesatendamaosíndicesurbanísticosdefinidospeloplanodiretorouleimunicipalparaazonaemquesesitue.

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Ø Divergênciadeinterpretações:Ø Conjugação da lei 6.766 + condomínio edilício(CC)+Incorporação(Lei4.591)

Ø Aprovação do loteamento + Registro cominstituiçãodecondomínio

Ø Viasedemaisáreassãopúblicas?Ø  L.6766: Art. 22. Desde a data de registro do loteamento,

passamaintegrarodomíniodoMunicípioasviasepraças,osespaçoslivreseasáreasdestinadasaedifíciospúblicoseoutros equipamentos urbanos, constantes do projeto e domemorialdescritivo.

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Ø Divergênciadeinterpretações:Ø Condomínio (fechado) com áreas públicasdentro?

Ø Fraçãoidealcalculadasobreototaldaáreaousódaáreaprivada?

Ø Co-propriedadesemáreacomum?

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Loteamentodeacesso

controlado

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Loteamentodeacessocontrolado

Ø  Diferente de “loteamento fechado” e decondomíniodelotes

Ø  Lei6.766–Art.2:§8o -Constitui loteamentodeacessocontroladoamodalidadedeloteamento,definida nos termos do §1o deste artigo, cujocontrole de acesso será regulamentado por atodo poder público Municipal, sendo vedado oimpedimento de acesso a pedestres ou acondutores de veículos, não residentes,devidamenteidentificadosoucadastrados.

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Loteamentodeacessocontrolado

Ø  CondomínioedilíciocomumØ  Art.1.331eseguintesdoCC(anteserareguladopelaLei4.591/64)

Ø  CondomíniourbanosimplesØ  Art.61a63daLei13.465.(NovidadedaLei13.465/17)

Ø  CondomínioedilíciodelotesØ  Art.1.358-AdoCC.(NovidadedaLei13.465/17)

Ø  CondomíniodecasasØ  Art.8o,‘a’,daLei4.591/64

Ø  Loteamento(oudesmembramento)comumØ  Lei6.766/79.

Ø  LoteamentodeacessocontroladoØ  Art.2:§8ºdaLei6.766/79(NovidadedaLei13.465/17)

Ø  LoteamentofechadoØ  Lei6.766/79+concessãodasviaspúblicaspeloMunicípioØ  Tema 348 de repercussão geral do STF: Os municípios podem

legislarsobreprogramaseprojetosespecíficosdeordenamentodoespaçourbanopormeiode leisquesejamcompatíveiscomasdiretrizesfixadasnoplanodiretor.

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DireitodepropriedadedeLaje

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DIREITOREALCC:Art.1.225.Sãodireitosreais:XIII-alaje.

TÍTULOXI

(deveriasercapítulodentrodo“títuloIII–Dapropriedade”)

DALAJEArt.1.510-A–DodireitoArt.1.510-B–RestriçõesàedificaçãoArt.1.510-C–Contribuiçãocomdespesasdaspartesde“usocomum”Art.1.510-D–DireitodePreferênciaArt.1.510-E-Extinção

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CONCEITOLEGALØ  Lei 13.465: Art. 1.510-A. O proprietário de

uma construção-base poderá ceder asuperfície superior ou inferior de suaconstrução a fim de que o titular da lajemantenha unidade dist inta daquelaoriginalmenteconstruídasobreosolo.

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DireitodepropriedadedeLaje1.Conceito

DIREITODELAJE:Ø  Art. 1.510-A: §3º - Os titulares da laje, unidade

imobiliária autônoma constituída em matrículaprópria,poderãodelausar,gozaredispor.

Ø  AUTONOMIAEPERENIDADEDODIREITODELAJEØ  Nãoédireitorealsobrecoisaalheia

Ø  “não existem direitos reais em coisa alheia com oatributodaperpetuidade,poisemalgummomentootitular terá que restituir os poderes dominiais aoproprietário.”(Rosenvald,2017)

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DireitodepropriedadedeLaje2.NoçõesGerais

DIREITODEPROPRIEDADEDELAJE:Ø  Énovaformadedireitodepropriedade

Ø  “O direito de laje é uma nova manifestação do direito depropriedade.”

Ø  “atipificaçãododireitodelaje-cominícionoartigo1.510-AdoCódigo Civil -, abre-se um novo capítulo na constanteressignificaçãododireitodepropriedadebrasileiro”

Ø  “A seu turno, o direito de laje é propriedade perpétua, cujoregistro no RGI ensejará uma nova matrícula, independentedaqueleaplicávelàpropriedadedosolooudesuafraçãoideal”

(Rosenvald,2017)Disponívelem:https://www.nelsonrosenvald.info/single-post/2017/09/14/O-direito-real-de-laje-como-nova-manifesta%C3%A7%C3%A3o-de-propriedade

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CONDOMÍNIOEDILÍCIO:Ø  Partepropriedadeexclusiva(edificação)Ø  Parte comum representada por fração ideal

(soloeedificação)Ø  AutonomiadasunidadesautônomasØ  Perpétuo(direitodepropriedade)Ø Nãohádireitodepreferência

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DIREITODELAJEXCONDOMÍNIOEDILÍCIO:Ø  =Propriedadeexclusiva(edificação)Ø  ≠Nãohááreacomum,nemfraçãoidealØ  =AutonomiaØ  =PerpétuoØ  ≠Nãohádireitodepreferência

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DIREITODELAJE CONDOMÍNIOEDILÍCIO

DIREITODESUPERFÍCIE ENFITEUSE

PERPÉTUO PERPÉTUO TEMPORÁRIO PERPÉTUO

AUTÔNOMO AUTÔNOMO VINCULADO* VINCULADO*

MATRÍCULAPRÓPRIA

MATRÍCULAPRÓPRIA

CONTINUANAMATRÍCULA-MÃE

CONTINUANAMATRÍCULA-MÃE

NÃOTEMFRAÇÃOIDEALDOSOLO

TEMFRAÇÃOIDEALDOSOLO

PARTELOCALIZADANOIMÓVEL TODOOIMÓVEL

TEMDIREITODEPREFERÊNCIA

NÃOTEMDIREITODEPREFERÊNCIA




DIREITODELAJE:Ø  Art.1.510-A:§4o-Ainstituiçãododireitorealde

laje não implica a atribuição de fração ideal deterreno ao titular da laje ou a participaçãoproporcionalemáreasjáedificadas.

Ø  Art.1.510-A:§2o-Otitulardodireitorealdelajeresponderá pelos encargos e tributos queincidiremsobreasuaunidade.

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REQUISITOSDODIREITODELAJE:Ø  Art. 1.510-C. Sem prejuízo, no que couber, das normas aplicáveis

aos condomínios edilícios, para fins do direito real de laje, asdespesasnecessáriasàconservaçãoefruiçãodaspartesquesirvamatodooedifícioeaopagamentodeserviçosdeinteressecomumserão partilhadas entre o proprietário da construção-base e otitular da laje, na proporção que venha a ser estipulada emcontrato.Ø  Partesquesirvamaotodo:áreacomum?(=condomínioedilício?)Ø  Pagamento de serviços de interesse comum: limpeza, porteiro,

vigilância,manutençãodeelevador,etc.

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EXTENSÃODODIREITODELAJE:Ø  § 1º O direito real de laje contempla oespaço

aéreo ou o subsolo de terrenos públicos ouprivados, tomados em projeção vertical, comoun i dade imob i l i á r i a a u t ônoma , n ãocontemplandoasdemaisáreasedificadasounãopertencentesaoproprietáriodaconstrução-base.

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EXTENSÃODODIREITODELAJE:Ø  Lei 13.465: § 6º O titular da laje poderá ceder a

superfíciede sua construçãoparaa instituiçãodeumsucessivo direito real de laje, desde que hajaautorizaçãoexpressados titularesdaconstrução-baseedasdemais lajes, respeitadas asposturas edilícias eurbanísticasvigentes.Ø  Autorização pode ser PRÉVIA (vir expressa na instituição

dalaje)ouPOSTERIOR(quandodanovainstituição)

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DIREITODEPREFERÊNCIA:Ø  Art. 1.510-D. Em caso de alienação de qualquer das unidades

sobrepostas, terão direito de preferência, em igualdade decondiçõescomterceiros,ostitularesdaconstrução-baseedalaje,nessa ordem, que serão cientificados por escrito para que semanifestemnoprazodetrintadias,salvoseocontratodispuserdemododiverso.Ø  PODERENUNCIARÀPREFERÊNCIANOCONTRATO?

Ø  Constaressainformaçãonamatrícula!Ø  NÃO HÁ DIREITO DE PREFERÊNCIA SOBRE A ALIENAÇÃO DA

CONSTRUÇÃO-BASE

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DIREITODEPREFERÊNCIA:Ø  Art.1.510-D-§1º-Otitulardaconstrução-baseoudalajeaquem

nãosederconhecimentodaalienaçãopoderá,mediantedepósitodorespectivopreço,haverparasiapartealienadaaterceiros,seorequerernoprazodecadencialdecentoeoitentadias,contadodadatadealienação.

Ø  § 2º - Se houver mais de uma laje, terá preferência,sucessivamente,otitulardaslajesascendenteseotitulardaslajesdescendentes,asseguradaaprioridadeparaa lajemaispróximaàunidadesobrepostaaseralienada.

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EXTINÇÃOØ Art. 1.510-E. A ruína da construção-base implica extinção

dodireitorealdelaje,salvo:Ø  I-seestetiversidoinstituídosobreosubsolo;Ø  II-seaconstrução-basenãoforreconstruídanoprazodecinco

anos.Ø  Só extingue após cinco anos. Permanece como direito real, mas a

ruínadeveseraverbadanamatrículada laje,paraconhecimentodeterceiros.

Ø Parágrafoúnico.Odispostonesteartigonãoafastaodireitoaeventualreparaçãocivilcontraoculpadopelaruína.

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FORMADECONSTITUIÇÃO:Ø  Paraconstruir(porconcreção)

Ø  Titulardodireitodelajeiráedificar.Ø  ExisteaedificaçãonosoloØ  Nãoexisteaconstruçãonalaje

Ø  Jáconstruído(porcisão)Ø  RegularizarsituaçãodefatoØ  Proprietário constroi e institue direito de laje para

alienar 48

DireitodepropriedadedeLaje3.AspectosRegistrais

FORMADOINSTRUMENTO:Ø  Regrageraldoartigo108doCC:

Ø  Art.108.Nãodispondoaleiemcontrário,aescriturapública é essencial à validade dos negócios jurídicosque visem à constituição, transferência,modificaçãoou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valorsuperioratrintavezesomaiorsaláriomínimovigentenoPaís.

Ø  Toma-se por base o valor fiscal, e não o preço donegócio jurídico STJ. 4ª Turma. REsp 1.099.480-MG, Rel.Min.Marco Buzzi, julgado em2/12/2014(Info562).

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FORMADOINSTRUMENTO:Ø  Constituiçãodedireitorealdelaje:

Ø  Escritura,seovalorforsuperiora30SMØ  Comoregimejurídico,semelhanteaoqueocorre

comocondomínioedilício

Ø  Transmissãodedireitorealdelaje:Ø  Escritura,seovalorforsuperiora30SM

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CONTEÚDODOINSTRUMENTODECONSTITUIÇÃO:Ø  Disporobrigatoriamentesobre:

Ø  Proporçãonacontribuiçãonasdespesas(art.1.510-C)Ø  “...naproporçãoquevenhaaserestipuladaemcontrato”

Ø  Disporfacultativamentesobre:Ø  Direitodeinstituiçãoelajessucessivas

Ø  Art.1.510-A-§6º Otitulardalajepoderácederasuperfíciedesuaconstruçãoparaainstituição de um sucessivo direito real de laje, desde que haja autorização expressadostitularesdaconstrução-baseedasdemaislajes,respeitadasasposturasedilíciaseurbanísticasvigentes.’

Ø  DireitodepreferênciaØ  Art.1.510-D:Emcasodealienaçãodequalquerdasunidadessobrepostas,terãodireito

depreferência,em igualdadedecondiçõescomterceiros,os titularesdaconstrução-baseedalaje,nessaordem,queserãocientificadosporescritoparaquesemanifestemnoprazodetrintadias,salvoseocontratodispuserdemododiverso.

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POSTURASEDILÍCIASEURBANÍSTICAS:Ø  HABITE-SE(averbado)

Ø  Edificaçãoquesuportaráodireitodelaje.Ø  ALVARÁDECONSTRUÇÃOouCERTIDÃODAPREFEITURA

Ø  Referenteàviabilidadedaedificaçãonalaje.

Ø  Art. 1.510-A: § 5º Os Municípios e o Distrito Federal poderãodisporsobreposturasedilíciaseurbanísticasassociadasaodireitorealdelaje.

Ø  Segurança jurídica:Sóse instituiparaconstruçãofuturasehouverviabilidadejurídicadeedificação.Ø  CC:Art.104.Avalidadedonegócio jurídico requer: II -objeto lícito,

possível,determinadooudeterminável

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FORMADEREGISTRO:Ø  LRP: Art. 176. § 9º: A instituição do direito

realdelajeocorrerápormeiodaaberturadeumamatrículapróprianoregistrodeimóveise por meio da averbação desse fato namatrículadaconstrução-baseenasmatrículasdelajesanteriores,comremissãorecíproca.

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FORMADEREGISTRO:Ø  EDIFICAÇÃOEXISTENTE(CISÃO)

Existeaverbadaaconstruçãoexistenteeaqueseráobjetododireitodelaje.Ø  Institui-seoregimededireitodelaje.(R)Ø  Averba-senamatrículaorigináriaodestaquedodireitoe

arestriçãodapropriedade(AV)Ø  Constareventualtransferênciadodireitodeinstituiçãodelajesucessiva(art.1.510-A,§6)e

possívelrenúnciaàpreferência(art.1.510-D)

Ø  Abre-sematrículaparaaunidadeautônoma.(MT)Ø  Registra-seatransferência/atribuiçãododireitodelajena

matrículaaberta.(R)

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R-X – INSTITUIÇÃO DE DIREITO DE LAJE – Nos termos daescriturapública lavradaemXXnoXOfíciodeNotas, livroX,folha X, fica instituído o direito de laje sobre a edificaçãoaverbada na presente matrícula. A construção-base éconstituídapelaedificaçãocomáreadeXm2(objetodoAV-X),que permanece na presente matrícula, e o direito de laje,denominado LAJE 01, é constituído pela construção com áreadeXm2, situadono2o.Pavimento.Constano instrumentodeinstituiçãoqueasdespesasserãorateadasnaproporçãodeX%para a construção base e X% para a laje 01. Foi estipuladarenúnciaaodireitodepreferência.Otitulardaconstrução-basereservouparasiodireitodeinstituiçãodelajesucessiva.

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AV-X – ABERTURA DE MATRÍCULA– Certifico que foi aberta amatrícula XXX para a LAJE 01 instituída no R-X supra, tendo sidoconcedida autorização prévia para que o titular da laje institua lajesucessiva, bem como tendo havido renúncia prévia ao direito depreferência.AV-X – ABERTURA DE MATRÍCULA– Certifico que foi aberta amatrícula XXX para a LAJE 01 instituída no R-X supra, tendo sidoreservado o direito de instituição de laje sucessiva pelo titular dacontrução-base, independentementedeautorizaçãopréviadotitularda laje 01, existindo direito de preferência para o titular daconstrução-basenocasodealienaçãodalajeaterceiros. 58








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IMÓVEL: (Direito de laje denominado) LAJE 01 (um),situadanaruaX,n.XX,doBairroX,municípiodeX, comárea construída de 150,00m2, composta de sala, trêsquartos,banheiro,cozinhaeáreadeserviço,edificadano2o.Pavimento,sobreasuperfíciedaconstruçãoexistentenolote01daquadra01doBairroXX.Índicecadastral:XX.PROPRIETÁRIO(DALAJE):XXXXREGISTROANTERIOR:MatrículaXXX, livro02,doRegistrodeImóveisdeXXX.

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Ø  Abre-sematrículaparaaunidadeautônoma.(MT)Ø  Registra-se a transferência/atribuição do direito de laje

namatrículaaberta.(R)

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MATRÍCULA10.000 DATA:20.10.2017IMÓVEL:(Direitodelajedenominado)LAJE01(um),situadanaruaX,n.XX,doBairroX,municípiodeX,comáreaconstruídade150,00m2,compostadesala,trêsquartos,banheiro,cozinhaeáreadeserviço,edificadano2o.Pavimento,sobreasuperfíciedaconstruçãoexistentenolote01daquadra01doBairroXX.ÍndiceCadastral:XXXX.PROPRIETÁRIO (DA LAJE): FULANODE TAL, brasileiro, solteiro,maior, comerciante,CPF,RG,residenteedomiciliadonaruaXX,bairro,cidade/Estado.REGISTROANTERIOR:MatrículaXXX,livro02,doRegistrodeImóveisdeXXX.AV-1. Mt. 10.000 – 20.10.2017 - A presente matrícula se refere a direito de lajeinstituído no R-X da matrícula X, tendo sido estipulado que no instrumento deinstituição que as despesas serão rateadas na proporção de X% para a construção-baseeX%paraalaje01.Foiestipuladarenúnciaaodireitodepreferência.Otitulardaconstrução-basereservouparasiodireitodeinstituiçãodelajesucessiva.R-2.Mt.10.000–COMPRAEVENDA

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FORMADEREGISTRO:Ø  EDIFICAÇÃOACONSTRUIR

Ø  Averba-seaconstruçãoexistente.(AV)Ø  Institui-seoregimededireitodelaje(R)Ø  Averba-se na matrícula originária o destaque do

direito(AV)Ø  Abre-sematrículaparaaunidadeautônoma.(MT)Ø  Registra-seatransferênciadodireitodeconstruirna

matrículaaberta.(R)Ø  Podeseremmomentofuturo.Odireitodelajepermanece

emnomedotitulardaconstrução-base.

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FORMADEREGISTRO:Ø  EDIFICAÇÃOACONSTRUIR

Ø  Averba-seaconstruçãoexistente.(AV)Ø  Institui-seoregimededireitodelaje(R)Ø  Averba-se na matrícula originária o destaque do

direito(AV)Ø  Abre-sematrículaparaaunidadeautônoma.(MT)Ø  Registra-seatransferênciadodireitodeconstruirna

matrículaaberta.(R)Ø  Podeseremmomentofuturo.Odireitodelajepermanece

emnomedotitulardaconstrução-base.

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MATRÍCULA10.000 DATA:20.10.2017IMÓVEL:(Direitodelajedenominado)LAJE01(um),situadanaruaX,n.XX,doBairroX,municípiodeX,constituídapelodireitodeconstruirsobresuperfíciede100,00m2daedificação-baseexistentenolote01daquadra01doBairroXX.PROPRIETÁRIO (DA LAJE): FULANODE TAL, brasileiro, solteiro,maior, comerciante,CPF,RG,residenteedomiciliadonaruaXX,bairro,cidade/Estado.REGISTROANTERIOR:MatrículaXXX,livro02,doRegistrodeImóveisdeXXX.AV-1. Mt. 10.000 – 20.10.2017 - A presente matrícula se refere a direito de lajeinstituído no R-X da matrícula X, tendo sido estipulado que no instrumento deinstituição que as despesas serão rateadas na proporção de X% para a construção-baseeX%paraalaje01.Foiestipuladarenúnciaaodireitodepreferência.Otitulardaconstrução-basereservouparasiodireitodeinstituiçãodelajesucessiva.AV-2. Mt. 10.000 – IMÓVEL NÃO EDIFICADO – Certifico que ainda não existeconstrução edificada sobre o direito de laje objeto desta matrícula, tendo sidoapresentado certidão da prefeitura de X permitindo a edificação de XXm2. Após aconclusãodaedificaçãodeveráseraverbadoohabite-seexpedidopelaPrefeituradeXXXeaCNDdoINSS. 65

TRIBUTAÇÃO:Ø  Transmissãogratuita(ITCD):

Ø  CF: Art. 155. Compete aos Estados e ao DistritoFederalinstituirimpostossobre:

Ø  I - transmissão causa mortis e doação, dequaisquerbensoudireitos;

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TRIBUTAÇÃO:Ø  Constituição/transmissãoonerosa(ITBI):

Ø  CF: Art. 156. Compete aos Municípios instituirimpostossobre:

Ø  II - transmissão "inter vivos", a qualquer título,por ato oneroso, de bens imóveis, por naturezaou acessão física, e de direitos reais sobreimóveis,excetoosdegarantia,bemcomocessãodedireitosasuaaquisição;

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Arrecadaçãodeimóvelurbanoabandonado

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CódigoCivil:Ø  Art. 1.276.O imóvel urbano que o proprietário abandonar,

comaintençãodenãomaisoconservaremseupatrimônio,e que se não encontrar na posse de outrem, poderá serarrecadado, como bem vago, e passar, três anos depois, àpropriedade do Município ou à do Distrito Federal, se seacharnasrespectivascircunscrições.

Ø  §2o Presumir-se-á de modo absoluto a intenção a que se

refereesteartigo,quando,cessadososatosdeposse,deixaroproprietáriodesatisfazerosônusfiscais.

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Lei13.465/17:Art.64. Osimóveisurbanosprivadosabandonadoscujosproprietáriosnão possuam a intenção de conservá-los em seu PATRIMÔNIO FICAM SUJEITOS ÀARRECADAÇÃOpeloMunicípiooupeloDistritoFederalnacondiçãodebemvago.§1o-Aintençãoreferidanocaputdesteartigoserápresumidaquandooproprietário,cessadososatosdepossesobreoimóvel,nãoadimplirosônusfiscaisinstituídossobreapropriedadepredialeterritorialurbana,porcincoanos.§2o-OprocedimentodearrecadaçãodeimóveisurbanosabandonadosobedeceráaodispostoematodoPoderExecutivomunicipaloudistritaleobservará,nomínimo:

I-aberturadeprocessoadministrativoparatratardaarrecadação;II-comprovaçãodotempodeabandonoedeinadimplênciafiscal;III - notificaçãoao titulardodomíniopara,querendo, apresentar impugnaçãonoprazodetrintadias,contadodadataderecebimentodanotificação.

§3o - A ausência de manifestação do titular do domínio será interpretada comoconcordânciacomaarrecadação.

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Ø  ARRECADAÇÃOCOMOBEMVAGO(Art.64daLei13.465/17)Ø  5ANOSSEMPAGARÔNUSFISCAISØ  PROCEDIMENTOADMINISTRATIVO

Ø  NOTIFICAÇÃODOPROPRIETÁRIOPARAMANIFESTAREM30DIASØ  SILÊNCIO/INÉRCIAÉCONSIDERADOANUÊNCIACOMAARRECADAÇÃO

Ø  APÓSAARRECADAÇÃO,OPROPRIETÁRIOAINDAPODEREIVINDICAROBEMØ  Art.64,parágrafo5o,daLei13.465/17.

Ø  TRANSCORRIDO3ANOSDAARRECADAÇÃO:PERDE-SEAPROPRIEDADEØ  Art.1.276doCódigoCivil.

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Desapropriação

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Desapropriação

Ø  DESAPROPRIADO PODE LEVANTAR 20% DA DIFERENÇA SECONCORDARCOMTRANSFERÊNCIADAPROPRIEDADE.

Art. 33. O depósito do preço fixado por sentença, à disposição do juiz da causa, éconsideradopagamentopréviodaindenização.§2ºOdesapropriado,aindaquediscordedopreçooferecido,doarbitradooudofixadopelasentença,poderálevantaraté80%(oitentaporcento)dodepósitofeitoparaofimprevisto neste e no art. 15, observado o processo estabelecido no art. 34. (redaçãoexistente)

Art. 34-A. Se houver concordância, reduzida a termo, do expropriado, a decisãoconcessivadaimissãoprovisórianaposseimplicaráaaquisiçãodapropriedadepeloexpropriantecomoconsequenteregistrodapropriedadenamatrículadoimóvel.*§1o A concordância escrita do expropriado não implica renúncia ao seu direito dequestionaropreçoofertadoemjuízo.*§2o Nahipótesedesteartigo,oexpropriadopoderálevantar100%(cemporcento)dodepósitodequetrataoart.33desteDecreto-Lei.*

*IncluídopelaLeinº13.465,de2017.

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Desapropriação

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SFHxcapitalizaçãodejuros


Ø Lei 4.380/74 - Art. 15-A. É permitida apactuaçãodecapitalizaçãode juroscomperiodicidade mensal nas operaçõesrealizadaspelasentidadesintegrantesdoSistema Financeiro da Habitação - SFH.(art.75daLei13.465/17)

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AlienaçãofiduciáriadeBensimóveis

Alienaçãofiduciáriade

bensimóveis

Ø AlteraçãodaLei9.514/97:Ø  IntimaçãoporhoracertaØ  Constituiçãoemmora

Ø  15diasparapagarnoRIØ  30 dias após a constituição em mora (15+30):

consolidaçãodapropriedadeØ  Atéaquipodepurgaramora.

Ø  30diasapósaconsolidação:LeilãoØ  DireitodepreferêncianaaquisiçãoØ  Bemjáédepropriedadeplenadocredor

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Ø  PERDADOBEMAPÓSACONSOLIDAÇÃOØ  Art.30:Parágrafoúnico. Nasoperaçõesdefinanciamento

imobiliário, inclusive nas operações do Programa MinhaCasa, Minha Vida, instituído pela Lei nº 11.977, de 7 dejulhode2009,comrecursosadvindosdaintegralizaçãodecotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), umavez averbada a consolidaçãoda propriedade fiduciária, asações judiciaisquetenhamporobjetocontrovérsiassobreasestipulaçõescontratuaisouosrequisitosprocedimentaisdecobrançae leilão,excetuadaaexigênciadenotificaçãododevedorfiduciante,serãoresolvidasemperdasedanosenãoobstarãoa reintegraçãodepossedeque trataesteartigo.

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Ø  Lei13.476,de28.08.2017Ø  Art. 9o - Se, após a excussão das garantias constituídas no

instrumento de abertura de limite de crédito, o produtoresultante não bastar para quitação da dívida decorrente dasoperações financeiras derivadas, acrescida das despesas decobrança,judicialeextrajudicial,otomadoreosprestadoresdegarantia pessoal continuarão obrigados pelo saldo devedorremanescente,nãoseaplicando,quandosetratardealienaçãofiduciáriadeimóvel,odispostonos§§5oe6odoart.27daLeino9.514,de20denovembrode1997.Ø  §5ºSe,nosegundoleilão,omaiorlanceoferecidonãoforigualousuperior

ao valor referido no § 2º, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado ocredordaobrigaçãodequetratao§4º.

Ø  § 6º Na hipótese de que trata o parágrafo anterior, o credor, no prazo decincodiasa contardadatadosegundo leilão, daráaodevedorquitaçãodadívida,mediantetermopróprio.

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LeideRegistrosPúblicosResponsabilidadetributária

LeideRegistrosPúblicos

Responsabilidadetributária

Ø  Averbaçãonamatrículade(art.167,II,n.32):Ø  “termo de quitação de contrato de compromisso de compra e venda

registrado e do termo de quitação dos instrumentos públicos ou privadosoriundos da implantação de empreendimentos ou de processo deregularização fundiária, firmado pelo empreendedor proprietário de imóveloupelopromotordoempreendimentoouda regularização fundiáriaobjetode loteamento, desmembramento, condomínio de qualquermodalidade oude regularização fundiária,exclusivamente para fins de exoneraçãoda suaresponsabilidade sobre tributos municipais incidentes sobre o imóvelperante o Município, não implicando transferência de domínio aocompromissáriocompradorouaobeneficiáriodaregularização.”

Ø  CF,art.146:Cabeàleicomplementar:Ø  III - estabelecer normas gerais em matéria de legislação tributária,

especialmente sobre: a) definição de tributos e de suas espécies, bemcomo, em relação aos impostos discriminados nesta Constituição, a dosrespectivos fatos geradores, bases de cálculo e contribuintes; b)obrigação,lançamento,crédito,prescriçãoedecadênciatributários;

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LeideRegistrosPúblicosResponsabilidadetributária

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UsucapiãoExtrajudicial

UsucapiãoExtrajudicialPrincipaismodificações

Ø  Si lêncio do titular registral do imóvelusucapiendoedosconfinantes:Ø  INTERPRETADOCOMOCONCORDÂNCIA

Ø  NotificaçãoporeditalsenãoforencontradoØ  Publica-sepor2vezes

Ø  ImóvelusucapiendoemCond.EdilícioØ  NãoprecisadeanuênciadosconfinantesØ  Precisadeanuênciadosíndico

Ø  ImóvelconfinanteforCond.EdilícioØ  Bastanotificaçãodosíndico

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UsucapiãoExtrajudicial

MarcelodeRezendeCamposMarinhoCoutoDoutorandoeMestreemDireitoPrivadopelaPUC-MG

CoordenadordoDepartamentodeNormaseEnunciadosdoCORI-MGOficialdoRegistrodeImóveisdeTarumirim/MG

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marcelo de rezende campos marinho couto doutorando e...

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