luiz gonzaga dias da motta

LUIZ GONZAGA DIAS DA MOTTA Engenheiro Civil - CREA/SP n 0600.87686.1 Engenheiro de Segurança do Trabalho Reg/M.T n° 13.886 Corretor de Imóveis - CRECI/SP nº 134.391 AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA ___________________________________________________________

________________________________________________________________________________________________________ .1.

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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA

2ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE CAMPINAS/SP.

PROCESSO N° 0025354-20.2016.8.26.0114

LUIZ GONZAGA DIAS DA MOTTA, infra assinado,

Engenheiro Civil - CREA/SP n° 060087686.1, perito judicial nos autos mencionados,

tendo concluído o trabalho com que foi distinguido, vem pela presente,

respeitosamente, apresentar a V. Exa. as conclusões a que chegou e que seguem

consubstanciadas no LAUDO DE AVALIAÇÃO, bem como requerer

o levantamento de seus honorários cuja guia de depósito encontra-se juntada nas

fls. 466 dos autos, com a expedição da guia de levantamento competente.

Classe: Restauração de Autos Requerente: Banco Bradesco S/A Requerido: Augusto Pellegrinelli e Proença Comercial Ltda Epp

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1 - CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES

1.1 - Objetiva o presente laudo, determinar o valor de mercado dos seguintes

imóveis:

1.1.1 – Imóvel comercial situado na Rua Jambeiro, nº 37, Vila Joaquim

Inácio, Campinas/SP, matrícula nº 64.683 – 3º CRI de Campinas (fls.

419/434).

1.1.2 – Lote de Terreno nº 01 da Quadra B do loteamento “Recanto das

Águas”, Cosmópolis/SP, matrícula nº 96.911 – 3º CRI de Campinas (fls.

435/439).

1.1.3 – Gleba de Terreno situada no Bairro do Filipão, Campinas/SP,

matrícula nº 53.624 – 3º CRI de Campinas (fls. 410/417).

1.2 – Às fls. 445 dos autos o signatário foi honrado com a sua nomeação para perito

do M. Juízo.

1.3 – A vistoria dos imóveis ocorreu nos dias 07 e 09 de maio de 2019.

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2 - CARACTERIZAÇÃO DOS IMÓVEIS

2.1 – IMÓVEL DA RUA JAMBEIRO, Nº 37, CAMPINAS/SP:

2.1.1 – LOCALIZAÇÃO E ASPECTOS GERAIS DA REGIÃO:

O imóvel em estudo, objeto de penhora, conforme mencionado item 1.1.1

retro, diz respeito a um prédio residencial e está situado na Rua Jambeiro, nº 37, Vila

Joaquim Inácio, Campinas/SP, matrícula nº 64.683 – 3º CRI (fls.419/434), no

quarteirão completado pelas Ruas Mirassol e Abolição, pelo qual recebeu o número

2575 do Cadastro Municipal e Código Cartográfico nº 3441.24.62.1160.01001.

A região onde se situa o imóvel em estudo apresenta um perfil de ocupação

mista, comercial e residencial.

É dotada de toda a infraestrutura básica própria do loteamento, como: redes

de água potável, telefone, energia elétrica e iluminação pública; galerias pluviais,

guias e sarjetas; pavimentação asfáltica; arborização, além de escolas, transporte

coletivo, coleta de lixo, creches e outros.

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Zoneamento: ZC2 (Zona de Centralidade 2)

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2.1.2 - O IMÓVEL EM ESTUDO:

2.1.2.1 – Terreno (Lote 01 da Quadra B):

Conforme consta da matrícula do imóvel, o terreno apresenta um formato

aproximadamente retangular, com as seguintes dimensões:

- frente para a Rua Jambeiro, nº 37: 12,50 m;

- fundos: 12,50 m;

- lado direito (visto da rua): 28,95 m;

- lado esquerdo: 29,90 m;

- Área total: 367,70 m²

2.1.3 – Edificação:

Constatamos que no terreno foram edificados uma construção principal, com

frente para a rua, adaptado para o comércio, e uma edícula residencial nos fundos

(sala, cozinha, quarto, banheiro e cozinha).

Conforme consta do cadastro imobiliário da Prefeitura Municipal de

Campinas (Código Cartográfico n º 3441.24.62.1160.01001), a área total edificada é

de 140,30 m².

Conforme informações colhidas diretamente com o Sr. Augusto Pellegrinelli

(Requerido), no local funcionava um escritório da Guaporé Madeiras e que atualmente

está desativado. Nos fundos (edícula) mora uma pessoa que cuida do imóvel.

Por ocasião da vistoria, constatamos as informações prestadas e o imóvel

estava fechado.

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Características construtivas da edificação: a - sistema estrutural: de concreto armado (vigas, pilares e

sistema de fundação);

b - alvenaria: de tijolos de barro assentados em argamassa de

cimento e areia;

c – revestimentos da fachada: reboco;

d - esquadrias e ferragens: de ferro e de madeira;

e - cobertura: telhas de cerâmica apoiadas em madeiramento

serrado;

f – pinturas: esmalte e látex;

g – fechamento perimetral: muros de alvenaria com reboco e

gradil metálico na frente;

Idade aparente: 40 anos.

Estado de Conservação – observação externa: Regular.

1. Vista frontal do imóvel, feito da Rua Jambeiro.

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2. Vista da faixa de recuo frontal do imóvel.

3. Vista da fachada do prédio principal.

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4. Vista do corredor lateral esquerdo de acesso à edícula (fundos do terreno).

5. Vista do corredor lateral direito de acesso à edícula (fundos do terreno).

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2.2 – IMÓVEL DE COSMÓPOLIS/SP (LOTE 01 DA QUADRA B

DO LOTEAMENTO RECANTO DAS ÁGUAS):


O imóvel em estudo (Lote 01 da Quadra B), objeto de penhora, está situado

na Rua 01 (Estrada do Recanto das Águas) esquina da Rua 02 do loteamento

Recanto das Águas, Cosmópolis/SP, matrícula nº 96911 – 3º CRI (fls. 380/383).

A região onde se situa o imóvel em estudo apresenta um perfil de ocupação

tipicamente residencial.

É dotada de: rede de água potável, telefone, energia elétrica e iluminação

pública. As ruas internas do loteamento Recanto das Águas não são pavimentadas,

mas apresentam-se com boas condições de trafegabilidade.

O loteamento Recanto das Águas situa-se nas proximidades da divisa de

municípios entre Paulínia e Cosmópolis, podendo ser acessado a partir de Paulínia.

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6. Vista geral do posicionamento do imóvel no loteamento.

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7. Vista da região envoltória do imóvel.

2.2.2 - O IMÓVEL EM ESTUDO:

2.2.2.1 – Terreno (Lote 01 da Quadra B):

Conforme consta da matrícula do imóvel, o terreno apresenta um formato

trapezoidal, com as seguintes dimensões:

- frente para a Rua 1: 19,65 m;

- frente para Rua 2: 65,00 m;

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- curva de concordância: 19,65 m;

- fundos: 30,00 m;

- lado direito (visto da rua): 61,40 m;

- Área total: 2.081,20 m²

Trata-se de lote de terreno sem edificações, fechado com cerca de arame

farpado.

Topografia levemente caído no sendo da frente (Rua 1) para os fundos.

2.3 – GLEBA DE TERRENO DO BAIRRO DO FILIPÃO:

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________________________________________________________________________________________________________ .13.



Para a identificação do imóvel em face da descrição contida na matrícula nº

53624 – 3º CRI de Campinas (fls. 410/417), o signatário valeu da informação prestada

pelo réu (Augusto Pellegrinelli), de que o imóvel situava-se quase no final da Avenida

das Amoreiras, pelo lado direito, e divisava com a faixa de domínio da Petrobrás (essa

faixa de domínio consta da matrícula do imóvel).

Não soube informar se o imóvel estava sendo ocupado.

A identificação da área foi possível a partir do encontro da faixa de domínio da

Petrobrás (gasoduto Brasil – Bolívia), com o número de identificação 5.800 da

Avenida das Amoreiras.

Não nos foi possibilitada a entrada no imóvel para vistoria. Toda a apreciação

foi feita a partir da frente do imóvel (Avenida das Amoreiras).

Para efeito de avaliação não serão consideradas as edificações existes:

a) oficina – estrutura desmontável e de propriedade de terceiros;

b) casa de moradia – antiga e em estado precário. P

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2.3.2 – SITUAÇÃO ATUAL:

Constatamos, no imóvel, a presença de uma edificação muita antiga (casa

de caseiro) e na frente, um galpão metálico com cobertura na frente, onde funciona

uma oficina.

A gleba também é utilizada como estacionamento de caminhões e parte

como horta.

Procuramos obter informações com o proprietário da oficina, porém este

recusou-se a dar informações a respeito da ocupação e da sua própria identificação.

Disse apenas, em termos cabais, que “a área é enrolada com a justiça”.

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.

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________________________________________________________________________________________________________ .15.


Por estas evidências (faixa de servidão da Petrobrás e da residência antiga

existente na área) damos como certa a localização e a adotamos para efeito de

avaliação.

2.3.3 – Terreno (Chácara):

Conforme consta da matrícula do imóvel mostrada acima, o terreno

apresenta um formato irregular, com área total de 15.125,00 m², da qual consta uma

servidão em favor da Petrobrás (gasoduto) com 520,00 m² (área devidamente

cercada), restando uma área liquida de 14.605,00 m², a ser considerada nos cálculos

avaliatórios.

8. Vista da propriedade a partir da Avenida das Amoreiras (altura do número 5.800) e a localização da faixa de servidão da Petrobrás (gasoduto).

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________________________________________________________________________________________________________ .16.


9. Vista da fachada da oficina (propriedade de terceiros).

10. Vista geral do terreno com a cobertura da oficina.

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________________________________________________________________________________________________________ .17.


11. Vista geral da frente do terreno feita da Avenida das Amoreiras.

12. Nova vista da frente do terreno com a identificação da numeração (5.800).

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________________________________________________________________________________________________________ .18.


13. Vista no sentido dos fundos, onde se vê as antigas casas existentes na propriedade e descritas na matrícula.

14. Nova vista da situação mostrada na foto anterior, identificando as antigas casas

da propriedade.

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________________________________________________________________________________________________________ .19.


15. Vista do barraco onde são comercializadas hortaliças produzidas na área por terceiros.

16. Detalhe da placa identificando a produção de hortaliças na área em questão.

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________________________________________________________________________________________________________ .20.


17. Vista interna da área, na parte onde existe o plantio de hortaliças.

3 - AVALIAÇÃO DO IMÓVEL

3.1 - MÉTODO DE AVALIAÇÃO ADOTADO:

No desenvolvimento da avaliação é recomendado o emprego de métodos de

cálculo calçados em raciocínios confiáveis e em processos condizentes com os

objetivos do trabalho, e que haja meios técnicos suficientes para se atingir o fim

visado.

No caso em estudo, foram observadas as exigências técnicas da NBR 14.653 –

Partes 1 e 2 da ABNT - Associação Brasileira de Normas Técnicas.

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________________________________________________________________________________________________________ .21.


As avaliações dos 3 (três) imóveis serão feitas com a aplicação do Método

Comparativo de Dados de Mercado.

O Método Comparativo é aquele que define o valor através da comparação com dados de mercado assemelhados quanto às características intrínsecas e extrínsecas. As características e os atributos dos dados pesquisados que exerçam influência na formação de preços e, consequentemente, no valor, devem ser ponderados por homogeneização ou por inferência estatística. É condição fundamental para aplicação deste método a existência de um conjunto de dados que possa ser tomado, estatisticamente, como amostra do mercado imobiliário.

O Tratamento dos dados das amostras coletadas para cada um dos imóveis,

bem como a definição do valor de mercado mais provável de cada um dos

imóveis em estudo, foi feito por método científico com tratamento técnico com a

utilização da Regressão Linear/Inferência Estatística, observando-se os

procedimentos básicos constantes do ANEXO A (Procedimentos para utilização de

modelos de regressão linear) da NBR 14.653 - 2ª PARTE.

Foi empregado o software “SISDEA Windows – Regressão Linear e Redes Neurais”, de autoria da Pelli Sistemas Engenharia.

3.2 - AVALIAÇÃO DO IMÓVEL DA RUA JAMBEIRO, Nº 37:

O Tratamento dos dados da amostra (com 12 elementos), bem como a

definição do valor de mercado mais provável do imóvel em estudo, foi feito por

método científico com tratamento técnico com a utilização da Regressão

Linear/Inferência Estatística, observando-se os procedimentos básicos constantes

do ANEXO A (Procedimentos para utilização de modelos de regressão linear) da

NBR 14.653 - 2ª PARTE.

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________________________________________________________________________________________________________ .22.


O valor do imóvel, por meio de Inferência Estatística/Regressão Linear,

apresentou os seguintes resultados:

Tendo-se em conta que a pesquisa é composta por ofertas imobiliárias,

recomendam as normas técnicas (NBR 14.653-2), a aplicação de um deságio de 10%

(fator fonte) sobre o valor médio apurado, resultando em:

VIMÓVEL 1 – MAIO/2019 = R$ 566.857,45 x 0,90

(APROXIMAÇÃO EM ATÉ ±1% CONFORME PREVISTO NA NBR 14.653-2)

Os precedentes de cálculo exigidos pela NBR 14.653-2.

VIMÓVEL 1 – MAIO/2019 = R$ 510.000,00

Dados para a projeção de valores:

Área total = 140,30 Valores da Moda para Nível de Confiança de 80%

Valor Total

Mínimo (7,27%) = 525.621,45

Médio = 566.857,45

Máximo (7,85%) = 611.328,49

Intervalo Predição

Mínimo (17,47%) = 467.853,43

Máximo (21,16%) = 686.812,04

Campo de Arbítrio

RL Mínimo = 481.828,83

RL Máximo = 651.886,07

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________________________________________________________________________________________________________ .23.


Relatório Estatístico - Regressão Linear

1. Modelo:

Imóveis comerciais na V. Joaquim Inácio, Campinas 2. Data de referência:

segunda-feira, 20 de maio de 2019 3. Informações Complementares: Variáveis e dados do modelo Quant.

Total de variáveis: 2

Variáveis utilizadas no modelo: 2

Total de dados: 12

Dados utilizados no modelo: 12

4. Estatísticas: Estatísticas do modelo Valor

Coeficiente de correlação: 0,9374401 / 0,9657145

Coeficiente de determinação: 0,8787939

Fisher - Snedecor: 72,50

Significância do modelo (%): 0,01

Nº

CÓDIGO

DO

IMÓVEL

LOCAL BAIRRO OFERTANTE

FONE

(19)

ÁREA

EDIFICADA

(M²)

PREÇO DA

OFERTA (R$)

1 CA208 R. ABOLIÇÃO, 3000 VILA JOAQUIM INÁCIO NEY ALVARENGA 98966.1666 125,00 490.000,00

2 53625 R. ABOLIÇÃO PRÓXIMO DA AV. JORGE TIBIRIÇA VILA JOAQUIM INÁCIO BAUER E BAUER IMÓVEIS 3751.2000 282,00 730.000,00

3 CA009233 R. SERAFIM PIAZON, 180 VILA JOAQUIM INÁCIO PLENO IMÓVEIS 387.8533 180,00 690.000,00

4 50185 R. ABOLIÇÃO PRÓXIMO DA AV. JORGE TIBIRIÇA VILA JOAQUIM INÁCIO BAUER E BAUER IMÓVEIS 3751.2000 192,47 600.000,00

5 SL0001 RUA JAMBEIRO COM RUA ABOLIÇÃO (3 SALÕES) VILA JOAQUIM INÁCIO IMÓVEIS MALONI 97408.3729 495,00 1.950.000,00

6 CA0286 AV. ARLINDO JOAQUIM DE LEMOS, 624 VILA LEMOS SIMBRASIL NEGÓC. IMOB. 3217.833 352,00 1.100.000,00

7 53282 AV. ARLINDO JOAQUIM DE LEMOS, 757 VILA LEMOS BAUER E BAUER IMÓVEIS 3751.2000 157,00 750.000,00

8 CA11806 AV. WASHINGTON LUIZ, PRÓX. DA AV. ANGELO SIMÕES PONTE PRETA D'LANGE IMÓVEIS 3322.3800 204,00 679.000,00

9 CA0060 R. ABOLIÇÃO, 563 PONTE PRETA ANDRÉ FILIPE 3291.0008 255,00 850.000,00

10 CA0282 AV. ARLINDO JOAQUIM DE LEMOS, 1325 VILA LEMOS SIMBRASIL NEGÓC. IMOB. 3217.833 260,00 1.000.000,00

11 CA011268 AV. ARLINDO JOAQUIM DE LEMOS, 1457 VILA LEMOS HOMEHUNTER 3755.5555 280,00 900.000,00

12 CA003673 AV. ARLINDO JOAQUIM DE LEMOS, 672 VILA LEMOS RUMO EMP. IMOBILIÁRIOS 3794.1900 174,00 690.000,00

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________________________________________________________________________________________________________ .24.


5. Normalidade dos resíduos: Distribuição dos resíduos Curva Normal Modelo

Resíduos situados entre -1 e + 1 68% 66%

Resíduos situados entre -1,64 e + 1,64 90% 91%


6. Outliers do modelo de regressão: Quantidade de outliers: 0

% de outliers: 0,00%

7. Análise da variância: Fonte de variação Soma dos

Quadrados Graus de Liberdade

Quadrado Médio

F

Explicada 1,199 1 1,199 72,504

Não Explicada 0,165 10 0,017

Total 1,365 11

8. Equação de regressão:

ln (Valor total) = +12,80668512 +0,003262450002 * Area total

9. Função estimativa (moda): Valor total = +358664,0407 * e^( +0,003262450002 * Area total)

10. Função estimativa (mediana): Valor total = +364647,0276 * e^( +0,003262450002 * Area total)

11. Função estimativa (média): Valor total = +367675,8441 * e^( +0,003262450002 * Area total)

12. Testes de Hipóteses: Variáveis Transf. t Obs. Sig.(%)

Area total x 8,51 0,01

Valor total ln(y) 126,25 0,01

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________________________________________________________________________________________________________ .25.


13. Correlações Parciais: Correlações parciais para Area total Isoladas Influência

Valor total 0,94 0,94

Tabela de Fundamentação - NBR 14653-2

Item Descrição Grau Grau Grau Pontos obtidos

III II I

1 Caracterização do imóvel avaliando

Completa quanto a todas as variáveis

analisadas

Completa quanto às variáveis utilizadas

no modelo

Adoção de situação paradigma

III

2 Quantidade mínima de dados de mercado,

efetivamente utilizados

6 (k+1), onde k é o número de variáveis

independentes


independentes


independentes

III

3 Identificação dos dados de mercado

Apresentação de informações relativas a

todos os dados e variáveis analisados na modelagem, com foto e

características conferidas pelo autor do

laudo

Apresentação de informações

relativas a todos os dados e variáveis

analisados na modelagem

Apresentação de informações relativas aos dados e variáveis

efetivamente utilizados no modelo

I

4 Extrapolação Não admitida Admitida para apenas uma variável,

desde que: a) as medidas das

características do imóvel avaliando não

sejam superiores a 100% do limite

amostral superior, nem inferiores à metade do limite

amostral inferior, b) o valor estimado não

ultrapasse 15% do valor calculado no limite da fronteira amostral, para a referida variável

Admitida, desde que: a) as medidas das características do

imóvel avaliando não sejam superiores a 100

% do limite amostral superior, nem

inferiores à metade do limite amostral

inferior; b) o valor estimado não

ultrapasse 20 % do valor calculado no limite da fronteira amostral, para as

referidas variáveis, de per si e

simultaneamente, e em módulo

III

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ste

docu

men

to é

cóp

ia d

o or

igin

al, a

ssin

ado

digi

talm

ente

por

LU

IZ G

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ZAG

A D

IAS

DA

MO

TTA

e T

ribun

al d

e Ju

stic

a do

Est

ado

de S

ao P

aulo

, pro

toco

lado

em

20/

05/2

019

às 1

4:34

, so

b o

núm

ero

WC

AS

1970

2260

558

.

fls. 499


________________________________________________________________________________________________________ .26.


5 Nível de significância (somatório do valor

das duas caudas) máximo para a

rejeição da hipótese nula de cada regressor

(teste bicaudal)

10% 20% 30% III

6 Nível de significância máximo admitido para a rejeição da hipótese

nula do modelo através do teste F de

Snedecor

1% 2% 5% III

Gráfico de Aderência - Regressão Linear

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

002

5354

-20.

2016

.8.2

6.01

14 e

cód

igo

6426

93D

.E

ste

docu

men

to é

cóp

ia d

o or

igin

al, a

ssin

ado

digi

talm

ente

por

LU

IZ G

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ZAG

A D

IAS

DA

MO

TTA

e T

ribun

al d

e Ju

stic

a do

Est

ado

de S

ao P

aulo

, pro

toco

lado

em

20/

05/2

019

às 1

4:34

, so

b o

núm

ero

WC

AS

1970

2260

558

.

fls. 500


________________________________________________________________________________________________________ .27.


Gráfico de resíduos - Regressão Linear

3.3 - AVALIAÇÃO DO IMÓVEL DE COSMÓPOLIS (LOTE 01 DA

QUADRA B DO LOTEAMENTO RECANTO DAS ÁGUAS):









Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

002

5354

-20.

2016

.8.2

6.01

14 e

cód

igo

6426

93D

.E

ste

docu

men

to é

cóp

ia d

o or

igin

al, a

ssin

ado

digi

talm

ente

por

LU

IZ G

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ZAG

A D

IAS

DA

MO

TTA

e T

ribun

al d

e Ju

stic

a do

Est

ado

de S

ao P

aulo

, pro

toco

lado

em

20/

05/2

019

às 1

4:34

, so

b o

núm

ero

WC

AS

1970

2260

558

.

fls. 501


________________________________________________________________________________________________________ .28.





VIMÓVEL 2 – MAIO/2019 = R$ 249.866,30 x 0,90



VIMÓVEL 2 – MAIO/2019 = R$ 225.000,00


Área total = 2.081,20 Valores da Moda para Nível de Confiança de 80%

Valor Total

Mínimo (10,47%) = 223.700,60

Médio = 249.866,30

Máximo (10,47%) = 276.031,99


Mínimo (22,12%) = 194.590,84

Máximo (22,12%) = 305.141,75

Campo de Arbítrio

RL Mínimo = 212.386,35

RL Máximo = 287.346,24

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

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ncia

Doc

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o, in

form

e o

proc

esso

002

5354

-20.

2016

.8.2

6.01

14 e

cód

igo

6426

93D

.E

ste

docu

men

to é

cóp

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igin

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ssin

ado

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por

LU

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ZAG

A D

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DA

MO

TTA

e T

ribun

al d

e Ju

stic

a do

Est

ado

de S

ao P

aulo

, pro

toco

lado

em

20/

05/2

019

às 1

4:34

, so

b o

núm

ero

WC

AS

1970

2260

558

.

fls. 502


________________________________________________________________________________________________________ .29.



1. Modelo:

Terrenos a venda no Recanto das Águas 2. Data de referência:

segunda-feira, 20 de maio de 2019 3. Informações Complementares: Variáveis e dados do modelo Quant.



Total de dados: 7



Coeficiente de correlação: 0,9528039 / 0,9528039




NºCÓDIGO DO

IMÓVELLOCAL IMOBILIÁRIA FONE (19)

ÁREA

(M²)PREÇO (R$)

1 TE0459 RECANTO DAS ÁGUAS, COSMÓPOLIS/SP INFINITO IMÓVEIS 3833.2545 1.200,00 90.000,00

2 TE0105 RECANTO DAS ÁGUAS, COSMÓPOLIS/SP IMOBILIÁRIA HIRATA 3705.9010 1.045,00 85.000,00

3 TE0362RECANTO DAS ÁGUAS, COSMÓPOLIS/SP

(2 LOTES DE 1350,00 M²)GREAL NEG. IMOB. 3844.2900 2.700,00 280.000,00

4 TE0044-BOERECANTO DAS ÁGUAS,

COSMÓPOLIS/SP(2 LOTES DE 1200,00 M²)BONFIM IMÓVEIS 3874.1076 2.400,00 320.000,00

5 CH0046 RECANTO DAS ÁGUAS, COSMÓPOLIS/SP IMOBILIÁRIA AVENIDA 3874.1475 1.200,00 100.000,00

6 LOCAL RECANTO DAS ÁGUAS, COSMÓPOLIS/SP IMOBILIÁRIA AVENIDA 3874.1475 1.045,50 90.000,00

7 LOCAL RECANTO DAS ÁGUAS, COSMÓPOLIS/SP PISA-PIGATTO IMÓVEIS 3844.2569 1.212,00 165.000,00

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

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gita

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Con

fere

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Doc

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o, in

form

e o

proc

esso

002

5354

-20.

2016

.8.2

6.01

14 e

cód

igo

6426

93D

.E

ste

docu

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por

LU

IZ G

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ZAG

A D

IAS

DA

MO

TTA

e T

ribun

al d

e Ju

stic

a do

Est

ado

de S

ao P

aulo

, pro

toco

lado

em

20/

05/2

019

às 1

4:34

, so

b o

núm

ero

WC

AS

1970

2260

558

.

fls. 503


________________________________________________________________________________________________________ .30.










Quadrado Médio

F

Explicada 53594701706,643

1 53594701706,643

49,251

Não Explicada 5441012579,071

5 1088202515,814

Total 59035714285,714

6

8. Equação de regressão / Função estimativa (moda, mediana e média):

Valor total = -1557948,044 +236603,2375 * ln (Área total)


Área total ln(x) 7,02 0,09

Valor total y -6,35 0,14

10. Correlações Parciais: Correlações parciais para Área total Isoladas Influência

Valor total 0,95 0,95

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

002

5354

-20.

2016

.8.2

6.01

14 e

cód

igo

6426

93D

.E

ste

docu

men

to é

cóp

ia d

o or

igin

al, a

ssin

ado

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talm

ente

por

LU

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MO

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ribun

al d

e Ju

stic

a do

Est

ado

de S

ao P

aulo

, pro

toco

lado

em

20/

05/2

019

às 1

4:34

, so

b o

núm

ero

WC

AS

1970

2260

558

.

fls. 504


________________________________________________________________________________________________________ .31.




III II I



analisadas

Completa quanto às variáveis utilizadas no

modelo


III

2 Quantidade mínima de dados de mercado,

efetivamente utilizados


independentes


independentes


independentes

I


Apresentação de informações relativas a

todos os dados e variáveis analisados na modelagem, com foto e

características conferidas pelo autor do

laudo

Apresentação de informações relativas

a todos os dados e variáveis analisados na

modelagem

Apresentação de informações

relativas aos dados e variáveis


II

4 Extrapolação Não admitida Admitida para apenas uma variável, desde

que: a) as medidas das características do

imóvel avaliando não sejam superiores a

100% do limite amostral superior, nem inferiores à metade do limite

amostral inferior, b) o valor estimado não ultrapasse 15% do valor calculado no limite da fronteira amostral, para a referida variável



100 % do limite amostral superior, nem inferiores à metade do limite

amostral inferior; b) o valor estimado não ultrapasse 20 % do valor calculado no limite da fronteira amostral, para as



III



rejeição da hipótese nula de cada regressor

(teste bicaudal)

10% 20% 30% III

Par

a co

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Doc

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o, in

form

e o

proc

esso

002

5354

-20.

2016

.8.2

6.01

14 e

cód

igo

6426

93D

.E

ste

docu

men

to é

cóp

ia d

o or

igin

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ssin

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talm

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por

LU

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ribun

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e Ju

stic

a do

Est

ado

de S

ao P

aulo

, pro

toco

lado

em

20/

05/2

019

às 1

4:34

, so

b o

núm

ero

WC

AS

1970

2260

558

.

fls. 505


________________________________________________________________________________________________________ .32.


6 Nível de significância máximo admitido para a rejeição da hipótese

nula do modelo através do teste F de

Snedecor

1% 2% 5% III



Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

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ttps:

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s.br

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gita

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Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

002

5354

-20.

2016

.8.2

6.01

14 e

cód

igo

6426

93D

.E

ste

docu

men

to é

cóp

ia d

o or

igin

al, a

ssin

ado

digi

talm

ente

por

LU

IZ G

ON

ZAG

A D

IAS

DA

MO

TTA

e T

ribun

al d

e Ju

stic

a do

Est

ado

de S

ao P

aulo

, pro

toco

lado

em

20/

05/2

019

às 1

4:34

, so

b o

núm

ero

WC

AS

1970

2260

558

.

fls. 506


________________________________________________________________________________________________________ .33.


3.4 - AVALIAÇÃO DO IMÓVEL DO BAIRRO DO FILIPÃO,

CAMPINAS/SP (AVENIDA DAS AMOREIRAS, Nº 5.800):










Área total = 14.605,00 Valores da Moda para Nível de Confiança de 80%

Valor Total

Mínimo (14,23%) = 2.316.039,28

Médio = 2.700.155,13

Máximo (19,88%) = 3.237.015,12


Mínimo (27,05%) = 1.969.807,77

Máximo (58,92%) = 4.291.211,35

Campo de Arbítrio

RL Mínimo = 2.295.131,86

RL Máximo = 3.105.178,40

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

002

5354

-20.

2016

.8.2

6.01

14 e

cód

igo

6426

93D

.E

ste

docu

men

to é

cóp

ia d

o or

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ssin

ado

digi

talm

ente

por

LU

IZ G

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ZAG

A D

IAS

DA

MO

TTA

e T

ribun

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e Ju

stic

a do

Est

ado

de S

ao P

aulo

, pro

toco

lado

em

20/

05/2

019

às 1

4:34

, so

b o

núm

ero

WC

AS

1970

2260

558

.

fls. 507


________________________________________________________________________________________________________ .34.





VIMÓVEL 3 – MAIO/2019 = R$ 2.700.155,13 x 0,90




1. Modelo:

Terrenos na Região do Jardim Paraíso de Viracopos 2. Data de referência:

segunda-feira, 20 de maio de 2019

VIMÓVEL 3 – MAIO/2019 = R$ 2.430.000,00

NºCÓDIGO DO

IMÓVELLOCAL INFORMANTE

FONE

(19) ÁREA (M²) PREÇO (R$)

1 TE032752 R. MARIA GIANOTTI LOVATO, VILA LOVATO VENCI IMÓVEIS 3383.6507 6.000,00 1.750.000,00

2 AR01810 FINAL DA AV. DAS AMOREIRAS, JD PARAÍSO DE VIRACOPOS DE LUCCA IMÓVEIS 3755.1600 127.000,00 31.750.000,00

3 AR018100 AV. DAS AMOREIRAS, 1780, JD. MARIA ROSA DE LUCCA IMÓVEIS 3755.1600 46.000,00 7.000.000,00

4 AR002331 AV. DAS AMOREIRAS, JD. INDIANÓPOLIS DE LUCCA IMÓVEIS 3755.1600 46.000,00 9.000.000,00

5 AR240500 JARDIM DAS AMOREIRAS PROVECTUM IMÓVEIS 3112.1511 20.458,30 2.250.000,00

6 AR0019 AV. TANCREDO NEVES, JD. INDIANÓPOLIS ESPAÇO IMÓVEIS 3242.9099 14.000,00 6.300.000,00

7 TE1222 R. DR. JOSÉ ALMEIDA CARVALHO, JD. INDIANÓPOLIS D'LANGE IMÓVEIS 3322.3800 11.400,00 5.130.000,00

8 AR089059 ROD. SANTOS DUMONT, JARDIM DO LAGO ZELO IMÓVEIS 3736.3377 26.000,00 5.200.000,00

9 AR0099 R. JAIR FERREIRA, JD. SAN DIEGO TONZAR IMÓVEIS 3251.6020 120.994,00 17.500.000,00

10 AR0036 ROD. SANTOS DUMONT, JARDIM DAS BANDEIRAS IZALTINO XAVIER 3306.1980 200.000,00 40.000.000,00

11 AR0249 AV. AYMANA E COACIARA, JD. SÃO CRISTOVÃO IZALTINO XAVIER 3306.1980 40.000,00 10.000.000,00

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

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form

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esso

002

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2016

.8.2

6.01

14 e

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igo

6426

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docu

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to é

cóp

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igin

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ssin

ado

digi

talm

ente

por

LU

IZ G

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ZAG

A D

IAS

DA

MO

TTA

e T

ribun

al d

e Ju

stic

a do

Est

ado

de S

ao P

aulo

, pro

toco

lado

em

20/

05/2

019

às 1

4:34

, so

b o

núm

ero

WC

AS

1970

2260

558

.

fls. 508


________________________________________________________________________________________________________ .35.


3. Informações Complementares: Variáveis e dados do modelo Quant.



Total de dados: 11



Coeficiente de correlação: 0,9067785 / -1,3696904












Quadrado Médio

F

Explicada 0,000 1 0,000 32,381

Não Explicada 0,000 7 0,000

Total 0,000 8

8. Equação de regressão / Função estimativa (moda, mediana e média):

1/Valor total = +1,925337199E-006 -1,621617244E-007 * ln (Área total)

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

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gita

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abrir

Con

fere

ncia

Doc

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to.d

o, in

form

e o

proc

esso

002

5354

-20.

2016

.8.2

6.01

14 e

cód

igo

6426

93D

.E

ste

docu

men

to é

cóp

ia d

o or

igin

al, a

ssin

ado

digi

talm

ente

por

LU

IZ G

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ZAG

A D

IAS

DA

MO

TTA

e T

ribun

al d

e Ju

stic

a do

Est

ado

de S

ao P

aulo

, pro

toco

lado

em

20/

05/2

019

às 1

4:34

, so

b o

núm

ero

WC

AS

1970

2260

558

.

fls. 509


________________________________________________________________________________________________________ .36.



Área total ln(x) -5,69 0,07

Valor total 1/y 6,27 0,01

10. Correlações Parciais: Correlações parciais para Área total Isoladas Influência

Valor total -0,91 0,91



III II I



analisadas

Completa quanto às variáveis utilizadas no

modelo


III

2 Quantidade mínima de dados de

mercado, efetivamente

utilizados


independentes


independentes


independentes

II



a todos os dados e variáveis analisados na modelagem, com foto

e características conferidas pelo autor

do laudo


a todos os dados e variáveis analisados na

modelagem

Apresentação de informações relativas aos dados e variáveis


I

Par

a co

nfer

ir o

orig

inal

, ace

sse

o si

te h

ttps:

//esa

j.tjs

p.ju

s.br

/pas

tadi

gita

l/pg/

abrir

Con

fere

ncia

Doc

umen

to.d

o, in

form

e o

proc

esso

002

5354

-20.

2016

.8.2

6.01

14 e

cód

igo

6426

93D

.E

ste

docu

men

to é

cóp

ia d

o or

igin

al, a

ssin

ado

digi

talm

ente

por

LU

IZ G

ON

ZAG

A D

IAS

DA

MO

TTA

e T

ribun

al d

e Ju

stic

a do

Est

ado

de S

ao P

aulo

, pro

toco

lado

em

20/

05/2

019

às 1

4:34

, so

b o

núm

ero

WC

AS

1970

2260

558

.

fls. 510


________________________________________________________________________________________________________ .37.


4 Extrapolação Não admitida Admitida para apenas uma variável, desde

que: a) as medidas das características do


100% do limite amostral superior, nem inferiores à metade do limite

amostral inferior, b) o valor estimado não ultrapasse 15% do valor calculado no limite da fronteira amostral, para a referida variável


imóvel avaliando não sejam superiores a 100

% do limite amostral superior, nem

inferiores à metade do limite amostral

inferior; b) o valor estimado não

ultrapasse 20 % do valor calculado no limite da fronteira amostral, para as



III



rejeição da hipótese nula de cada

regressor (teste bicaudal)

10% 20% 30% III

6 Nível de significância máximo admitido para a rejeição da hipótese nula do

modelo através do teste F de Snedecor

1% 2% 5% III

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fls. 512


________________________________________________________________________________________________________ .39.


4 - CONSIDERAÇÕES FINAIS

Conforme consta do demonstrativo de cálculo do Capítulo 3, o

valor de mercado dos imóveis, na data base do laudo (20 de maio de 2019), em

números inteiros, resultou em R$ 3.165.000,00 (três milhões, cento e

sessenta e cinco mil reais), conforme tabela a seguir:

IMÓVEL VALOR (R$)

1. IMÓVEL DA RUA JAMBEIRO, Nº 37, CAMPINAS/SP

510.000,00

2. IMÓVEL DE COSMÓPOLIS (LOTE 01 DA QUADRA B DO LOTEAMENTO RECANTO DAS ÁGUAS)

225.000,00

3. IMÓVEL DO BAIRRO DO FILIPÃO, CAMPINAS/SP 2.430.000,00

VALOR TOTAL DOS IMÓVEIS – MAIO/2019 3.165.000,00

5 – QUESITOS DAS PARTES

As partes não apresentaram quesitos.

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fls. 513


________________________________________________________________________________________________________ .40.


6 - TERMO DE ENCERRAMENTO

O presente trabalho compõe-se de 40 (quarenta) páginas,

devidamente conferidas, assinadas digitalmente pelo signatário.

Campinas, 20 de maio de 2019.

______________________________ LUIZ GONZAGA DIAS DA MOTTA Engenheiro Civil - CREA/SP n° 060087686.1 - PERITO JUDICIAL -

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