laudo pericial · o terreno onde está construído o edifício rodin é de formato retangular,...

Rosângela Sipressi Petra de Mello

Engenheira Civil - CREA-SP 5069489410 – Instituto de Engenharia - associada n° 32292

ROPETRA CONSULTORIA EMPRESARIAL LTDA – AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA CIVIL

[email protected] - (11) 2384-1491

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 9ª VARA

CÍVEL DO FORO DE SANTO ANDRÉ

PROCESSO N° 0005964-68.2017.8.26.0554

ROSANGELA SIPRESSI PETRA DE MELLO ,

engenheira civil inscrita no CREA-SP sob n° 5069489410, nomeada perita

judicial nos autos do CUMPRIMENTO DE SENTENÇA – CONDOMÍNIO EM

EDIFÍCIO que CONDOMÍNIO EDIFÍCIO RODIN move em face de NELCI

BATISTA , em atenção à decisão de fls. 174, vem respeitosamente à presença

de Vossa Excelência apresentar o resultado de seu trabalho consubstanciado

neste:

LAUDO PERICIAL

DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO

DE VENDA DO IMÓVEL

APARTAMENTO

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2 ROPETRA CONSULTORIA EMPRESARIAL LTDA – AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA CIVIL


SUMÁRIO

1. RESUMO DO LAUDO DE AVALIAÇÃO ............................................................................................... 3

2. PRELIMINARES................................................................................................................................. 4

3. VISTORIA ......................................................................................................................................... 5

3.1. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO .................................................................................................... 5

3.2. ENTORNO .................................................................................................................................... 7

3.3. CARACTERIZAÇÃO DO IMÓVEL .................................................................................................... 9

3.3.1. TERRENO ................................................................................................................................. 9

3.3.2. CONDOMÍNIO ......................................................................................................................... 9

3.3.3. APARTAMENTO..................................................................................................................... 12

4. AVALIAÇÃO ................................................................................................................................... 17

4.1. DIAGNÓSTICO DO MERCADO .................................................................................................... 17

4.2. METODOLOGIA ADOTADA ........................................................................................................ 17

4.3. PESQUISA DE VALORES E TRATAMENTO DE DADOS ................................................................. 18

4.4. NÚMERO DE DADOS DE MERCADO ........................................................................................... 18

4.5. ATRIBUTOS ESTUDADOS ........................................................................................................... 18

4.6. MODELO MATEMÁTICO ............................................................................................................ 18

4.7. FUNDAMENTAÇÃO DA ANÁLISE ................................................................................................ 19

4.8. DETERMINAÇÃO DO VALOR VENAL .......................................................................................... 20

4.9. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO: ............................................................................................... 21

5. CONCLUSÃO .................................................................................................................................. 21

6. ENCERRAMENTO ........................................................................................................................... 22

APÊNDICE A: TABELA DE DADOS AMOSTRAIS ....................................................................................... 23

APÊNDICE B: MEMÓRIA DE CÁLCULO .................................................................................................... 24

APÊNDICE C: TABELA DEMONSTRATIVA DA PONTUAÇÃO ATINGIDA PARA GRAU DE

FUNDAMENTAÇÃO E GRAU DE PRECISÃO ............................................................................................. 29

APÊNDICE D: ART N. 28027230191626283 ............................................................................................. 31

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1. RESUMO DO LAUDO DE AVALIAÇÃO

IMÓVEL:

APARTAMENTO 134 – localizado no 13° andar, do Edifício Rodin , situado à Rua da Fonte, n°

77, no Jardim Bela Vista, na cidade de Santo André, estado de São Paulo, possuindo área

privativa de 75,1133m², área comum de divisão não proporcional igual a 21,60m²,

correspondente às vagas de garagem 134/134, localizadas no 2. subsolo; área comum de

divisão proporcional igual a 43,534m², perfazendo uma área total construída de 140,2473m²,

correspondendo-lhe uma fração ideal no todo do terreno e nas demais coisas de uso comum

do condomínio igual a 0,84664%, ou ainda 21,2507m², com matrícula de n° 85.373, do 1°

Oficial de Registro de Imóveis de Santo André, classificação fiscal n° 15.153.400.

Figura 1 - Fachada – Edifício Rodin (Foto tirada em 14/11/2019)

VALOR DO IMÓVEL PARA DEZEMBRO/2019 R$ 395.000,00

(trezentos e noventa e cinco mil reais)

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2. PRELIMINARES

O objetivo do presente Laudo Pericial é a determinação do valor de mercado de venda do

imóvel:

• Apartamento residencial, denominada apartamento 134, situado no 13° andar do

empreendimento denominado Edifício Rodin, situado na Rua da Fonte, n° 77, Jardim Bela

Vista, cidade de Santo André, estado de São Paulo.

Através do despacho de fls. 174 dos Autos, a signatária é nomeada para a realização da perícia

avaliatória.

A vistoria foi devidamente realizada no dia 14 de novembro de 2019, conforme agendamento

realizado nos autos.

Este Laudo fundamenta-se no que estabelece a norma técnica da ABNT, Avaliação de Bens,

registrada no INMETRO como NBR 14653 – Parte 1 (Procedimentos Gerais) e Parte 2 (Imóveis

Urbanos), e baseia-se:

• Na documentação fornecida: Matrícula n.º 85.373, do 1º Oficial de Registro de Imóveis

de Santo André, referente ao imóvel acima descrito, juntada às fls. 164/168 dos autos;

• Em informações constatadas "in loco" quando da vistoria do imóvel;

• Em informações obtidas junto a agentes do mercado imobiliário local (vendedores,

compradores, intermediários etc.).

Para a presente avaliação considerou-se que toda a documentação apresentada se encontra

devidamente regularizada e que o imóvel estaria livre e desembaraçado de quaisquer ônus,

encargos e gravames de qualquer natureza, incluindo dívidas fiscais, em condições de ser

imediatamente alienado.

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3. VISTORIA

3.1. Caracterização da Região

O imóvel está situado no Bairro Bela Vista, na Cidade de Santo André, a 900 metros do centro

da cidade.

Figura 2 - Localização do imóvel (Fonte Google Maps – 07/12/2019)

O imóvel está situado em Zona de Qualificação Urbana, que se caracteriza por ter uso

predominantemente residencial, atividades econômicas dispersas e infraestrutura

consolidada.

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Figura 3 - Quadra fiscal (Fonte e-geo Santo André – 07/12/2019)

A região possui uso predominantemente residencial unifamiliar, com aparente expansão de

edificações de uso comercial, dotada das principais condições de urbanização, infraestrutura,

serviços públicos e comunitários, tais como: redes de água; luz; esgoto; telefonia; iluminação

pública; pavimentação; arborização; transporte público; equipamentos comunitários de

segurança, educação e saúde.

O Jardim Bela Vista está situado em uma área que permite acesso rápido às cidades vizinhas,

como São Caetano do Sul, São Bernardo do Campo e Mauá. O acesso à região se dá por vias

pavimentadas de médio a alto fluxo de veículos, tais como Av. Prestes Maia, Av. Bom Pastor,

Rua Catequese, Av. Portugal, entre outras.

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3.2. Entorno

A quadra onde se situa o imóvel é formada pelas seguintes vias públicas: Rua Dr Eduardo

Monteiro, Avenida Portugal, Rua Pedro Calmom, Rua Souza Caldas, Rua São José Operário e

Rua da Fonte.

Figura 4 - Mapa de Localização Rua da Fonte 77 (Fonte: Google Maps – 07/12/2019)

Figura 5 - Mapa de Localização da Fonte, 77 – Satélite (Fonte: Google Maps 07/12/2019)

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Figura 6 – Rua da Fonte - Vista do entorno (Foto tirada em 14/11/2019)

Figura 7 – Rua da Fonte - Vista do entorno (Foto tirada em 14/11/2019)

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3.3. Caracterização do imóvel

3.3.1. Terreno

O terreno onde está construído o Edifício Rodin é de formato retangular, situado em meio de

quadra, acima do nível da via pública para a qual faz frente, plano, com solo seco e firme,

medindo aproximadamente 40m de frente para a Rua da Fonte, e totalizando área de

2.510,00m².

3.3.2. Condomínio

O imóvel está situado no empreendimento denominado Edifício Rodin, de uso exclusivamente

residencial, com padrão de acabamento de normal a alto, com bom estado de conservação,

constituído por 02 torres, com 02 elevadores por torre, 20 pavimentos tipo, pavimento térreo

e 03 subsolos, com 03 unidades por andar, totalizando 120 unidades habitacionais. Possui

piscina, quadra poliesportiva, academia, sala de jogos, salão de festas e portaria 24 horas.

Figura 8 - Identificação do edifício - (Foto tirada em 14/11/2019)

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Figura 9 - Fachada lateral - (Foto tirada em 14/11/2019)

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Figura 10 - Área comum - hall - (Foto tirada em 14/11/2019)

Figura 11 - Área comum - salão de festas (Foto tirada em 14/11/2019)

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3.3.3. Apartamento

O imóvel avaliando, denominado apartamento 134, do Edifício Rodin, com matrícula de n°

85.373, do 1° Oficial de Registro de Imóveis de Santo André, possui área privativa de

75,1133m², área comum de divisão não proporcional de 21,60m², correspondente a 02 vagas

de garagem, área comum de divisão proporcional de 43,5340 m², perfazendo uma área total

de construída de 140,2473m²; correspondendo-lhe uma fração ideal no todo do terreno e nas

demais coisas de uso comum do condomínio igual a 0,84664%.

O apartamento possui 01 pavimento com a seguinte divisão interna: sala de jantar, sala de

estar, 02 dormitórios, 01 banheiro social, lavabo, cozinha e área de serviço, com os seguintes

acabamentos: cozinha e banheiros revestidos com cerâmica nos pisos e nas paredes, tetos

com gesso e pintura; área de serviços com piso cerâmico e paredes com revestimento

cerâmico e pintura, com manchas de umidade em alguns pontos; sala de estar, área de

circulação e dormitórios com piso de madeira danificados em alguns pontos e paredes com

pintura látex e textura; sala de jantar com piso cerâmico e parede com pintura e textura.

Portas de madeira e janelas de alumínio.

O imóvel está atualmente ocupado pela Requerida, idade aparente aproximada de 20 anos,

com estado de conservação regular, necessitando de alguns reparos em pisos de madeira e

pintura.

Figura 12 - Aspecto interno - cozinha (Foto tirada em 14/11/2019)

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Figura 13 - Aspecto interno – área de serviço (Foto tirada em 14/11/2019)

Figura 14 - Aspecto interno - sala (Foto tirada em 14/11/2019)

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WS

NE

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.

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Figura 15 – Aspecto interno - detalhe piso danificado - hall (Foto tirada em 14/11/2019)

Figura 16 - Aspecto interno - dormitório (Foto tirada em 14/11/2019)

Par

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Figura 17 - Aspecto interno – detalhe piso (Foto tirada em 14/11/2019)

Figura 18 - Aspecto interno - banheiro (Foto tirada em 14/11/2019)

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Figura 19 - Aspecto interno – dormitório (Foto tirada em 14/11/2019)

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4. AVALIAÇÃO

4.1. Diagnóstico do mercado

O mercado imobiliário, no segmento em que se insere o imóvel em questão, apresenta-se com

características de liquidez baixa, sendo de média a alta a oferta e de média a baixa a procura

de imóveis.

4.2. Metodologia adotada

De acordo com a Norma ABNT NBR 14653- , Avaliaç o de Be s. Pa te : Procedimentos

Ge ais , item 8.1.1, conceito ratificado pela "Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos

IBAPE/SP – :

A etodologia apli ável é fu ção, basicamente, da natureza do bem

avaliando, da finalidade da avaliação e da disponibilidade, qualidade

e quantidade de informações colhidas no mercado. A sua escolha

deve ser justificada e ater-se ao estabelecido nesta parte da NBR

14653, bem como nas demais partes que compõe a NBR 14653, com

o objetivo de retratar o comportamento do mercado por meio de

odelos ue supo te a io al e te o o ve i e to do valo .

De acordo com item 8.5 da Norma 2011 do IBAPE/SP, o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado é:

P efe e ial e te utilizado a us a do valo de e ado de terrenos, casas padronizadas, lojas, apartamentos, escritórios,

armazéns, entre outros, sempre que houver dados semelhantes ao

avalia do.

Também de acordo com a citada Norma, item 9.2, este método:

... a alisa ele e tos se elha tes ou asse elhados ao avalia do, com objetivo de encontrar a tendência de formação de seus preços. A

homogeneização das características dos dados deve ser efetuada com

o uso de procedimentos, dentre os quais se destacam o tratamento

por fatores e a inferência estatística.

Foi dada ênfase à procura de imóveis assemelhados, objetivando a avaliação pelo

Método Comparativo de Dados de Mercado, através da análise estatística por

regressão múltipla e método dos mínimos quadrados, conforme subitem 8.2.1 da

NBR 14653-2:2011.

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4.3. Pesquisa de valores e tratamento de dados

Período da pesquisa: 2.sem/ 2019 Apêndice A

Tratamento de dados: Inferência Estatística Apêndice B

Para a investigação do comportamento do mercado como ferramenta de cálculo, foi

utilizado o programa estatístico inferencial REGRE 6-Beta - Regressões para

Modelagem.

4.4. Número de dados de mercado

A coleta de dados foi realizada no entorno do imóvel avaliando, percorrendo-se a

circunvizinhança, obtendo-se junto às imobiliárias por pesquisa, visitas efetivas, e

contatos telefônicos, resultando numa amostra com 26 (vinte e seis) elementos, todos

usados para cotejo e provenientes de oferta.

4.5. Atributos estudados

Foram examinados, preliminarmente, os seguintes atributos que poderiam refletir o

comportamento intuitivo do mercado e compor o modelo matemático:

a) Valor total de venda dos imóveis em reais (R$); VALOR

b) Valor unitário de venda dos imóveis em reais (R$); VUNIT

c) Área útil privativa dos imóveis (m²); AUTIL

d) Número de dormitórios dos imóveis; DORM

e) Número de suítes dos imóveis; SUITE

f) Número de vagas de garagem dos imóveis; VAGA

g) Padrão de acabamento dos imóveis; 0 – normal; 1 – normal/alto; PD

h) Estado de conservação dos imóveis: 2 – regular; 3 – bom; ESC

i) Idade aparente dos imóveis; IDAP

j) Localização dos imóveis: 0 – inferior; 1 – superior; LOCAL

4.6. Modelo Matemático

Após os tratamentos, homogeneizações e testes através de estatística inferencial, foi

desenvolvido um modelo de regressão, onde as seguintes variáveis mostraram-se

consistentes e significativas:

ÁREA ÚTIL PRIVATIVA: variável independente, quantitativa, que informa a área útil

privativa dos imóveis pesquisados. Amplitude da amostra: 54,00m² a 130,00m².

VAGA: variável independente, quantitativa, que informa a quantidade de vagas dos

imóveis pesquisados. Amplitude da amostra: de 1 a 2 vagas.

IDADE APARENTE: variável independente, quantitativa, que informa a idade aparente

dos imóveis pesquisados. Amplitude da amostra: de 0 a 25 anos.

LOCALIZAÇÃO: variável independente, qualitativa, que caracteriza a localização dos

imóveis pesquisados. Amplitude da amostra: inferior = 0; superior = 1.

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O modelo inferencial que mostrou melhor ajuste aos pontos da amostra,

detalhadamente apresentado no Apêndice B, é a função abaixo indicada:

VALOR = exp{ 8,9905 + 0,890996 * ln(AUTIL) + 0,082705 * VAGA - 0,011828 * ID AP + 0,165921 * LOCAL }

4.7. Fundamentação da análise

a) Análise da Coerência do modelo

A análise individualizada da coerência das variáveis consideradas no modelo inferido

indica:

ÁREA ÚTIL PRIVATIVA: quanto maior for a área útil privativa, maior será o valor total

do imóvel;

VAGA: quanto maior for a quantidade de vagas, maior será o valor total do imóvel.

IDADE APARENTE: quando menor for a idade aparente, maior será o valor total do

imóvel.

LOCALIZAÇÃO: quanto melhor for a localização, maior será o valor total do imóvel.

b) Análise da correlação e determinação da equação

O modelo encontrado apresentou um coeficiente de correlação de 0,986599 (98,65%),

representando o grau de ajustamento da equação de regressão com respeito aos

dados de mercado levantados. O coeficiente de determinação mede o grau de

explicação do modelo para com o comportamento de um fenômeno observado

através das variáveis integrantes da equação de regressão. No caso presente, o

coeficiente de determinação é de 0,968306, significando que o modelo responde por

96,83% da regularidade do mercado na formação dos preços de imóveis, restando

3,17% atribuíveis a outras variáveis não tão significativas e contraditórias e a erros

acidentais de medidas.

c) Análise quanto ao Teste t de Student – sendo que o somatório do valor das duas

caudas máximo para a rejeição da hipótese nula de cada regressor (teste bicaudal)

aceitável igual a 20% para a fundamentação II.

Valor de prob.

1,001E-020

2,691E-012

0,027158

0,000011

0,000011

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d) Análise quanto ao Teste de Significância do modelo – Análise da Variância:

aceitação da hipótese de regressão ao nível de significância máxima de 1% da

distribuição F de Snedecor para fundamentação III.

Significância do F observado: 3,331E-016

e) Análise da relação entre as variáveis: detectar a existência de colinearidade entre

as variáveis independentes.

Variáveis Correlação

ln(VALOR) x ln(AUTIL) 0,893493

ln(VALOR) x VAGA 0,778111

ln(VALOR) x ID AP -0,358522

ln(VALOR) x LOCAL 0,586198

ln(AUTIL) x VAGA 0,558299

ln(AUTIL) x ID AP -0,035489 ln(AUTIL) x LOCAL 0,472547

VAGA x ID AP -0,560285

VAGA x LOCAL 0,364651 ID AP x LOCAL 0,136885

Não existe colinearidade entre as variáveis independentes.

f) Análise dos resíduos (detectar resíduos com outliers múltiplos de 2,0 desvios

padrão):

Não existe outliers múltiplos de 2,0 desvios padrões na amostra estudada.

4.8. Determinação do valor venal

a) Atributos de entrada:

b) Resultados para a mediana, com intervalo de confiança ao nível de 80%:

Foi adotado o limite inferior do intervalo de confiança calculado, arredondado, pois os

elementos pesquisados são de oferta.

Variável Valor apresentado

AUTIL 75,1133

VAGA 2

ID AP 20,01

LOCAL 1

Valor de Y inferido Limite inferior Limite superior

VALOR = 412.434,25 394.921,60 430.723,50

Amplitude percentual -4,25% 4,43%

*Valor T-Student (80%)=1,3232

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b) Campo de Arbítrio:

4.9. Especificação da avaliação:

a) Grau de fundamentação (ver Apêndice C)

Obtivemos na soma de pontos obtidos para o conjunto de itens atendidos a somatória

de 16 pontos, conforme critério definido na norma. Enquadramento do laudo segundo

seu grau de fundamentação - Grau II.

b) Grau de precisão (ver Apêndice C)

Intervalo de confiança de 8,68%, assim enquadramento do laudo segundo seu grau de

precisão é Grau III.

5. CONCLUSÃO

Fundamentado nos elementos e condições consignados no presente Laudo de Avaliação, e

respaldado pela NBR 14653-2:2011 – AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS (ABNT – INMETRO),

o ue o e e a a po de a ít io, ite 8. . .5 Ca po de a ít io , foi adotado o limite

inferior do intervalo de confiança calculado, arredondado, pois os elementos pesquisados são

de oferta, isto posto, atribuímos ao imóvel o seguinte valor de mercado de venda, para o mês

de dezembro de 2019:

Valor de avaliação arredondado: R$ 395.000,00 (trezentos e noventa e cinco mil

reais)

Ca e desta a ue de a o do o a No a pa a Avaliaç o de I óveis U a os IBAPE/SP , valo de e ado é:

Qua tia ais p ov vel pela ual u e se ia ego iado e u a data de

referência, entre vendedor e comprador prudentes e interessados no negócio, com conhecimento de mercado, mas sem compulsão, dentro das condições mercadológicas.


VALOR = 412.434,25 350.569,11 474.299,39

Campo de Arbítrio -15,00% 15,00%

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6. ENCERRAMENTO

A signatária dá por encerrado o presente Laudo, que possui 22 (vinte e duas) folhas, e os seguintes Apêndices que totalizam o trabalho em 32 (trinta e duas) folhas:

Apêndice A: Tabela de dados amostrais, com 01 (uma folha);

Apêndice B: Memória de cálculo, com 05 (cinco folhas);

Apêndice C: Tabela demonstrativa da pontuação atingida para grau de fundamentação e grau

de precisão, com 02 (duas folhas).

Apêndice D: ART n° 28027230191626283, com 02 (duas folhas)

Santo André, 10 de dezembro de 2019.

(assinado eletronicamente)

Rosângela Sipressi Petra de Mello Engenheira Civil – CREA-SP n° 5069489410 Instituto de Engenharia - Associada n°32292

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.

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Apêndice A: Tabela de dados amostrais

ELEM

BAIR

RO

END

EREC

OV

ALO

RV

UN

ITA

UT

ILD

OR

MS

UIT

EV

AG

AP

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AP

LOC

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RM

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1V

ILA

BA

STO

SR

UA

AD

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430

APT

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4168

0.00

0,00

5.

230,

77

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00

31,

012,

00

1

315

,01

1M

AR

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138-

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ILA

BA

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SR

UA

HA

DD

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K L

OB

O 1

9553

2.00

0,00

5.

782,

61

92,0

0

31,

012,

00

0

315

,01

1C

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2,00

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00

5.52

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,00

3

0,01

1,00

03

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11

PRO

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VA

4435

-555

5

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AD

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TOS

206

620.

000,

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6.32

6,53

98

,00

3

1,01

2,00

12

5,01

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RTA

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4438

-603

0

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Apêndice B: Memória de cálculo

REGRE 6 Beta 7/12/2019 20:59:35

Projeto proc 000596468 apto

Arquivo "C:\Documents and Settings\Rosângela\Meus documentos\proc 000596468 apto.rg5"

Data de criação 7/12/2019 20:51:04

Ultima Atualização 7/12/2019 20:51:04

Análise de Modelo / Tabela 1 - Regressão 2

▪ Modelo pesquisado

VALOR = exp{ 8,9905 + 0,890996 * ln(AUTIL) + 0,082705 * VAGA - 0,011828 * ID A P + 0,165921 * LOCAL }

Tabela usada: Tabela 1 (26 registros selecionados)

Erro padrão da regressão: 0,059612

R2: 0,973377

R2 Ajustado: 0,968306

C.V.: 0,004607

Coeficiente de correlação : 0,986599

▪ Teste de Hipótese [Sobre estrutura linear em ln(VALOR) ]

Variável Regressor Erro Padrão T Observado Valor de prob. X0 B0 = 8,9905 0,23977 37,4965 1,001E-020

ln(AUTIL) B1 = 0,890996 0,062303 14,3009 2,691E-012

VAGA B2 = 0,082705 0,034835 2,3742 0,027158

ID AP B3 = -0,011828 0,002059 -5,7459 0,000011

LOCAL B4 = 0,165921 0,028963 5,7288 0,000011

▪ Análise de variância no modelo

Natureza da variação

Soma dos quadrados

Graus de liberdade

Média dos quadrados

Valor Observado

Regressão 2,7284 4 0,682111

Resíduos 0,074625 21 0,003554 191,95

TOTAL 2,8031 25

Significância do F observado: 3,331E- 016

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▪ Sumário estatístico das variáveis no modelo

Variável Média Desvio Padrão (amostral) Mínimo Máximo Amplitude

ln(VALOR) 12,9386 0,334847 12,4875 13,4298 0,942363

ln(AUTIL) 4,3459 0,25766 3,989 4,8675 0,87855

VAGA 1,5769 0,577794 1 3 2

ID AP 10,5485 8,1645 0,01 25,01 25

LOCAL 0,423077 0,503831 0 1 1

▪ "Matriz" de Correlações

Variáveis Correlação T Observado Valor-Prob.

ln(VALOR) x ln(AUTIL) 0,893493 9,1176 9,521E-009

ln(VALOR) x VAGA 0,778111 5,6768 0,000012

ln(VALOR) x ID AP -0,358522 -1,76 0,092341

ln(VALOR) x LOCAL 0,586198 3,3157 0,003286

ln(AUTIL) x VAGA 0,558299 3,0838 0,005627

ln(AUTIL) x ID AP -0,035489 -0,162735 0,872283

ln(AUTIL) x LOCAL 0,472547 2,4571 0,02276

VAGA x ID AP -0,560285 -3,0998 0,005424

VAGA x LOCAL 0,364651 1,7946 0,086583

ID AP x LOCAL 0,136885 0,633245 0,533413

▪ Resíduos da regressão

Registro Original(Y) Y Estimado Resíduo Resíduo % Normalizado Coef. de

alavancagem Distância de Cook

1 13,4298 13,4813 -0,051423 0,38% -0,862632 0,219002 0,053435

2 13,1844 13,1732 0,011186 0,08% 0,187643 0,125135 0,001151

3 13,2879 13,311 -0,023153 0,17% -0,3884 0,207633 0,009978

4 12,948 12,8611 0,086873 0,68% 1,4573 0,183478 0,116891

5 13,3375 13,3478 -0,010313 0,08% -0,173008 0,136634 0,001097

6 13,3847 13,3838 0,000894 0,01% 0,015001 0,371121 0,000042

7 13,3847 13,4675 -0,082729 0,61% -1,3878 0,2092 0,128858

8 12,5707 12,6243 -0,053557 0,42% -0,898435 0,232504 0,063721

9 12,5707 12,5414 0,029311 0,23% 0,49169 0,114479 0,007059

10 13,3985 13,4215 -0,022978 0,17% -0,385459 0,362219 0,026462

11 12,5425 12,5288 0,013784 0,11% 0,231227 0,102053 0,001353

12 13,017 13,009 0,007968 0,06% 0,133671 0,137845 0,000663

13 13,3692 13,2873 0,081954 0,62% 1,3748 0,228836 0,145457

14 12,5773 12,6273 -0,049993 0,4% -0,838647 0,2912 0,081533

15 12,7657 12,7306 0,035124 0,28% 0,589206 0,230041 0,026942

16 12,6443 12,7306 -0,086237 0,68% -1,4466 0,230041 0,162414

17 12,5425 12,573 -0,030407 0,24% -0,510079 0,093829 0,005946

18 12,5282 12,573 -0,044796 0,36% -0,751453 0,093829 0,012905

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Registro Original(Y) Y Estimado Resíduo Resíduo % Normalizado Coef. de

alavancagem Distância de Cook

19 12,4875 12,573 -0,085467 0,68% -1,4337 0,093829 0,046976

20 13,1224 13,0145 0,107877 0,83% 1,8096 0,130783 0,113374

21 12,6761 12,6553 0,02082 0,16% 0,349265 0,092837 0,002752

22 12,7939 12,7173 0,076598 0,6% 1,2849 0,185863 0,092596

23 12,9715 12,932 0,0395 0,31% 0,662616 0,303588 0,054968

24 12,7367 12,762 -0,025335 0,2% -0,424994 0,195204 0,010887

25 13,16 13,1686 -0,008562 0,07% -0,14363 0,216669 0,001457

26 12,9715 12,9085 0,063063 0,49% 1,0579 0,212147 0,076501

▪ Coeficiente de alavancagem crítico: 1,6923 Distância de Cook crítica: 0,33676 Os resíduos percentuais estão calculados em relação ao Y Estimado.

Par

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12/2

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3705

804

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REGRE 6 Beta 7/12/2019 21:00:06

Projeto proc 000596468 apto

Arquivo "C:\Documents and Settings\Rosângela\Meus documentos\proc 000596468 apto.rg5"

Data de criação 7/12/2019 20:51:04

Ultima Atualização 7/12/2019 20:51:04

Cálculo de Y estimado

▪ Parâmetros de cálculo

Esperança: MODA

Intervalo de confiança do Modelo

▪ Modelo pesquisado

VALOR = exp{ 8,987 + 0,890996 * ln(AUTIL) + 0,082705 * VAGA - 0,011828 * ID AP + 0,165921 * LOCAL }

Tabela usada: Tabela 1 (26 registros selecionados)

▪ Cálculo de Y Registro 27

Variável Valor apresentado AUTIL 75,1133

VAGA 2

ID AP 20,01

LOCAL 1


VALOR = 412.434,25 394.921,60 430.723,50

Amplitude percentual -4,25% 4,43%

▪ *Valor T-Student (80%)=1,3232

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Apêndice C: Tabela demonstrativa da pontuação atingida para grau de fundamentação e grau de precisão a) Fundamentação

Em obediência ao que prescreve a NBR 14653-2:2011 da Associação Brasileira de Normas Técnicas -

ABNT – TABELA 1 – Graus de Fundamentação no caso de utilização de modelos de regressão linear:

ITEM DESCRIÇÃO GRAU III GRAU II GRAU I NOTA

1 Caracterização do

imóvel avaliando

Completa quanto a todas

as variáveis analisadas

Completa quanto às

variáveis utilizadas no

modelo

Adoção de situação

paradigma 3

2 Quantidade mínima de

dados de mercado,

efetivamente utilizados

6(k+1), onde k é o

número de variáveis

independentes

4(k+1), onde k é o


independentes

3(k+1), onde k é o


independentes

2

3 Identificação dos dados

de mercado

Apresentação de

informações relativas a

todos os dados e variáveis

analisados na

modelagem, com foto e

características

observadas no local pelo

autor do laudo.

Apresentação de

informações relativas a

todos os dados e

variáveis analisados na

modelagem.

Apresentação de

informações relativas

aos dados e variáveis

efetivamente utilizados

no modelo

2

4 Extrapolação Não admitida Admitida para apenas

uma variável (obs 1) Admitida (obs 2) 3

5 Nível de Sig ifi ia α (obs 3)

10% 20% 30% 3

6 Nível de significância

máximo 1% 2% 5% 3

Obs 1: Desde que: a) as medidas das características do imóvel avaliando não sejam superiores a 100%

do limite amostral superior, nem inferiores à metade do limite amostral inferior. b) o valor estimado não

ultrapasse 15% do valor calculado no limite da fronteira amostral, para a referida variável, em módulo.

Obs 2: Desde que: a) as medidas das características do imóvel avaliando não sejam superiores a 100%

do limite amostral superior, nem inferiores à metade do limite amostral inferior. b) o valor estimado não

ultrapasse 20% do valor calculado no limite da fronteira amostral, para as referidas variáveis, de per si e

simultaneamente, e em módulo.

Obs 3: Significância (Somatório do valor das duas caudas) máximo para a rejeição da hipótese nula de

cada regressor (teste bicaudal)

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TABELA 2 – Enquadramento do laudo segundo o grau de fundamentação no caso de utilização de

modelos de regressão linear:

DESCRIÇÃO GRAU III GRAU II GRAU I

Pontos mínimos

16

10

6

Itens obrigatórios 2, 4, 5 e 6 no Grau III e os demais no mínimo

no Grau II

2, 4, 5 e 6 no mínimo no Grau II e os demais no

mínimo no Grau I

Todos, no mínimo no Grau I

Atingimos no presente laudo a somatória de 16 pontos conforme notas na tabela 1, assim iremos

enquadrá-lo de acordo com a tabela 2, em GRAU II de fundamentação.

b) Precisão

Em obediência ao que prescreve a NBR 14653-2:2011 da Associação Brasileira de Normas Técnicas -

ABNT – TABELA 5 – Graus de Precisão no caso de utilização de modelos de regressão linear:

DESCRIÇÃO GRAU III GRAU II GRAU I

Amplitude do intervalo de

confiança de 80% em torno da

estimativa de tendência central

30% 40% 50%

Atingimos no presente laudo a amplitude máxima do intervalo de confiança, menor que 30%, portanto,

de acordo com a tabela 5, assim iremos enquadrá-lo em GRAU III de precisão.

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Apêndice D: ART n. 28027230191626283

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