laudo pericial de avaliaÇÃo imobiliÁria · eng.º thiago gonzaga emygdio [email protected] –...
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Eng.º Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762
LAUDO PERICIAL DE AVALIAÇÃO
IMOBILIÁRIA
Perito: Thiago Gonzaga Emygdio
CREA nº 5063080687
Requerente: MEIRE SANEFUGI
Requerido: NELSON MIYUKI KATO
Processo nº 1015941-76.2014.8.26.0003
4ª VARA CÍVEL DO FÓRUM REGIONAL III - JABAQUARA
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SUMÁRIO EXECUTIVO
O presente laudo tem por objetivo determinar os VALORES DE MERCADO dos imóveis
listados a seguir:
Apartamento nº 46, Bloco 01, localizado na Avenida Padre Arlindo Vieira, 1.053, bairro
Vila Vermelha, São Paulo;
Apartamento nº 62, Bloco 03, localizado na Avenida Padre Arlindo Vieira, 1.053, bairro
Vila Vermelha, São Paulo;
Imóvel situado na Rua José Gaspar, número 283, bairro Americanópolis, São Paulo.
VALORES DE MERCADO OBTIDOS
APARTAMENTO Nº 46, BLOCO 01
APARTAMENTO Nº 62, BLOCO 03
IMÓVEL DA RUA JOSÉ GASPAR, Nº 283
VV1 = R$ 183.761,58 (Cento e oitenta e três mil setecentos e sessenta e um reais e cinquenta e oito
centavos) em Junho de 2016.
VV2 = R$ 205.388,40 (Duzentos e cinco mil trezentos e oitenta e oito reais e quarenta centavos) em Junho
de 2016.
VV3 = R$ 778.670,39 (Setecentos e setenta e oito mil seiscentos e setenta reais e trinta e nove centavos)
em Junho de 2016.
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Sumário
1. HISTÓRICO ........................................................................................................................... 2
2. RESSALVAS ......................................................................................................................... 2
3. METODOLOGIA APLICADA ................................................................................................. 3
4. VISTORIA DOS IMÓVEIS AVALIANDOS ........................................................................... 30
5. PATOLOGIAS OBSERVADAS ........................................................................................... 37
6. AVALIAÇÃO ........................................................................................................................ 40
7. GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO DO LAUDO ............................................... 41
8. ENCERRAMENTO .............................................................................................................. 43
ANEXO A - PESQUISA DE MERCADO
ANEXO B - MEMORIAL DE CÁLCULO
ANEXO C- MEMORIAL FOTOGRÁFICO
ANEXO D – REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
ANEXO E- CARACTERÍSTICAS DO ZONEAMENTO
ANEXO F- QUADRAS FISCAIS MUNICIPAIS
ANEXO G – CUSTO UNITÁRIO BÁSICO (CUB)
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1. HISTÓRICO
Trata-se de ação referente a divisão e demarcação movida por Meire Sanefugi contra
Nelson Miyuki Kato.
O objetivo da presente perícia de Engenharia de Avaliações é determinar os valores de
mercado dos imóveis a seguir.
Apartamento nº 46, Bloco 01, localizado na Avenida Padre Arlindo Vieira, 1.053, bairro
Vila Vermelha, São Paulo (imóvel avaliando 01);
Apartamento nº 62, Bloco 03, localizado na Avenida Padre Arlindo Vieira, 1.053, bairro
Vila Vermelha, São Paulo (imóvel avaliando 02);
Imóvel situado na Rua José Gaspar, número 283, bairro Americanópolis, São Paulo
(imóvel avaliando 03).
2. RESSALVAS
O presente Laudo de Avaliação possui as seguintes ressalvas:
O laudo apresenta todas as condições limitativas impostas pela metodologia
empregada, que podem afetar as análises, opiniões e suas conclusões;
Para a propriedade em estudo foi empregado o método melhor recomendado, com
pesquisa de mercado e devida compatibilização e homogeneização dos fatores;
Considerou-se, para o imóvel avaliando, que este encontra-se livre de restrições ou
passivos que possam impactar negativamente em sua avaliação, tais como mutilações,
passivos ambientais, etc.
Os honorários profissionais do avaliador não estão, de qualquer forma, subordinados
às conclusões deste laudo; e
O avaliador não tem nenhuma inclinação pessoal em relação à matéria envolvida neste
presente laudo, nem contempla para o futuro qualquer interesse nos bens objeto desta
avaliação.
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3. METODOLOGIA APLICADA
De acordo com a norma vigente, na avaliação de imóveis urbanos podem ser utilizados os
métodos diretos e/ou indiretos.
Os métodos diretos classificam-se em:
a. Método comparativo (comparação de preço de venda);
b. Método de custo (custo de reprodução ou soma).
Os métodos indiretos classificam-se em:
a. Método de capitalização ou comparação de rendas;
b. Método residual, ou de máximo aproveitamento eficiente (involutivo).
Dentre as metodologias descritas foi escolhido o Método Comparativo Direto, a qual é a
metodologia mais recomendada pela norma ABNT 14653-2/2011, com a utilização de
homogeneização por fatores para obtenção do valor de mercado para o imóvel. Este método
consiste numa técnica em que a estimativa do valor de mercado é obtida com base em preços
pagos em transações imobiliárias, correlacionando-se, assim, os valores de propriedades
disponíveis para a negociação.
Para a correta aplicação da metodologia de avaliação, é necessária a realização de um
tratamento prévio dos diversos tipos de construções que podem integrar tanto o imóvel
avaliando quanto os imóveis de referência. Para tanto, será utilizado o cálculo das áreas
equivalentes dos imóveis, conforme explicitado no próximo item.
3.1 Determinação das áreas equivalentes dos Imóveis
A utilização de áreas equivalentes dos imóveis é necessária para que todas as áreas
existentes dentro de um imóvel, tais como área de mezanino, vagas de garagem, jardins, etc.,
possam ser convertidas em um denominador comum, sendo este a área útil com acabamento.
Para determinação das áreas equivalentes dos Imóveis, tanto o avaliando quanto os de
referência, utilizam-se os coeficientes estabelecidos pela norma ABNT NBR 12721/2006, que,
na situação específica desta avaliação, englobam os seguintes itens e seus respectivos
coeficientes.
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Área útil / construída: 1,00;
Área de garagem aberta: 0,10;
Área externa com acabamento: 0,10;
Área de Terraço: 0,50.
3.2 Fatores para Homogeneização
Para uma correta comparação entre o imóvel avaliando e os imóveis de referência os
dados destes últimos devem ser homogeneizados ao mesmo denominador, ajustando-se as
diferenças de tamanho, qualidade, localização, estado de conservação, etc. Para a realização
de tal homogeneização foram considerados os seguintes fatores:
3.2.1 Apartamentos (imóveis avaliandos 01 e 02)
a) Fator de Transposição (Ft):
O Fator de Transposição é tomado como igual a 1 (um) para imóveis situados em áreas
com a mesma força e nobreza daquela do imóvel avaliando, inferior à Unidade quando a
amostra estiver em áreas mais valorizadas e superior à Unidade quando ocorrer o inverso. É
calculado através da Equação 1:
(1)
Onde
Ft = Fator de Transposição;
VA = Índice fiscal do Imóvel Avaliando;
VR = Índice Fiscal do Imóvel de Referência.
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b) Fator de Área (Fa):
Adotado para homogeneizar as áreas dos imóveis de referência com os imóveis
avaliandos. Seu cálculo é obtido a partir das expressões:
(2)
quando a diferença entre as áreas for inferior a 30%
E
quando a diferença entre as áreas for superior a 30%
Onde
Fa = Fator de área;
Ar = Área equivalente do imóvel de referência;
Ai = Área equivalente do imóvel avaliando.
c) Fator de Oferta (Fo):
Tomado como 0,90 para imóveis em oferta, refletindo o anseio do proprietário em realizar a
venda do bem e também possíveis negociações para transação imobiliária.
d) Fator de Equivalência (Fq):
É empregado quando o padrão de conservação da amostra difere daquele do imóvel
avaliando, sendo maior que 1 (um) quando a amostra apresenta conservação inferior ao do
avaliando e menor que 1 (um) quando o contrário. Desta maneira, foi realizado o agrupamento
dos imóveis vistoriados segundo a conservação destes, de acordo com o a Norma IBAPE para
valores de edificação de imóveis urbanos, cujas características podem ser verificadas na
Tabela 01.
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Tabela 1. Padrões de conservação de imóveis e suas desvalorizações conforme Critério de Heidecke.
Estado da Edificação Depreciação (%) Características
1 Novo 0,00 Edificação nova ou com reforma geral e substancial, com
menos de dois anos, que apresente apenas sinais de desgaste natural da pintura externa
2 Entre Novo e Regular 0,32 Edificação nova ou com reforma geral e substancial, com
menos de dois anos, que apresente necessidade apenas de uma demão de pintura para recompor sua aparência.
3 Regular 2,52
Edificação seminova ou com reforma geral e substancial entre 2 e 5 anos, cujo estado geral possa ser recuperado
apenas com reparos de eventuais fissuras superficiais localizadas e/ou pintura externa e interna.
4 Entre Regular e Reparos Simples 8,09
Edificação seminova ou com reforma geral e substancial entre 2 e 5 anos, cujo estado geral possa ser recuperado
com reparo de fissuras e trincas localizadas e superficiais e pintura externa e interna.
5 Reparos Simples 18,10
Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, após reparos de fissuras e trincas
superficiais generalizadas, sem recuperação do sistema estrutural. Eventualmente revisão do sistema hidráulico e
elétrico.
6 Entre reparos simples e importantes 33,20
Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, após reparos de fissuras e trincas, com estabilização e/ou recuperação localizada do sistema
estrutural. As instalações hidráulicas e elétricas possam ser restauradas mediante a revisão e com substituição eventual
de algumas peças desgastadas naturalmente. Eventualmente possa ser necessária a substituição dos revestimentos de pisos e paredes, de um, ou de outro
cômodo. Revisão da impermeabilização ou substituição de telhas da cobertura.
7 Reparos Importantes 52,60
Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, com substituição de panos de regularização da alvenaria, reparos de fissuras e trincas, com estabilização e/ou recuperação de grande parte do sistema estrutural. As instalações elétricas e hidráulicas
possam ser restauradas mediante a susbtituição das peças aparentes. A substituição dos revestimentos de pisos e paredes, da maioria dos cômodos, se faz necessária.
Substituição ou reparos importantes na impermeabilização ou no telhado.
8 Entre reparos importantes e sem valor 75,20
Edificação cujo estado geral seja recuperado com estabilização e/ou recuperação do sistema estrutural, substituição da regularização da alvenaria, reparos de
fissuras e trincas. Substituição das instalações hidráulicas e elétricas. Substituição dos revestimentos de pisos e
paredes. Susbtituição da impermeabilização ou do telhado.
9 Sem valor 100,00 Edificação em estado de ruína.
Sendo que o referido fator é obtido através da Equação 3, exibida a seguir.
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Fq = 1 – [(Dav ÷ 100) – (Dref ÷ 100)] (3)
Onde
Dav = Depreciação do imóvel avaliando decorrente do estado de conservação;
Dref = Depreciação do imóvel de referência decorrente do estado de conservação.
e) Fator de Edificação (FC):
Utilizado para realizar a comparação entre os diferentes tipos e padrões de acabamento
entre os imóveis avaliando e de referência, bem como as benfeitorias existentes em cada um
destes.
Seu cálculo é obtido na relação entre os Custos Unitários Básicos (CUB) dos padrões de
acabamento do imóvel avaliando e o do imóvel de referência, conforme equação a seguir:
(4)
Onde:
Fc = Fator de Edificação;
CUBA = Custo Unitário Básico do padrão de edificação do Imóvel Avaliando;
R8NA = Intervalo de Variação, do padrão de edificação R8N, para o imóvel avaliando;
CUBR = Custo Unitário Básico do padrão de edificação do Imóvel de Referência;
R8NR = Intervalo de Variação, do padrão de edificação R8N, para o imóvel de referência.
A obtenção dos valores dos CUBs para cada padrão de acabamento segue o valor obtido
pelo SINDUSCON-SP (Sindicato das Empresas da Construção Civil), sendo que, de acordo
com a norma IBAPE para avaliação de edificações, adota-se como padrão de edificação o R8N
– Residencial multifamiliar, padrão médio, com elevador, sendo que os valores para as
outras categorias de edificações são obtidas a partir de intervalos do padrão adotado R8N.
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As descrições de cada tipo de padrão de acabamento referente ao imóvel avaliando,
bem como os seus respectivos valores de CUB podem ser conferidas a seguir. No entanto,
ressalta-se que os intervalos médios obtidos para o intervalo R8N são para edificações padrão
da referida categoria. Desta maneira, a ausência de benfeitorias ou ainda uma menor
qualidade de acabamento podem interferir negativamente neste intervalo, limitado pelo
intervalo mínimo da categoria. Bem como a constatação de benfeitorias extras, ou ainda
melhor qualidade de acabamento da edificação, podem contribuir para elevar o referido
intervalo, limitado pelo intervalo máximo da categoria. Tais diferenças serão observadas
durante a vistoria.
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CLASSE 1 - RESIDENCIAL
Tipo Grupo Descrição
Intervalo de Variação do Padrão R8N
Intervalo Médio
Mínimo Máximo
1.3 - Apartamento
1.3.1 - Padrão
Econômico
Edificações com dois ou mais pavimentos, sem elevador, executadas obedecendo à estrutura convencional e sem preocupação com projeto arquitetônico, seja de fachada ou de funcionalidade. Hall de entrada e corredores com dimensões reduzidas e acabamentos simples, sem portaria e normalmente sem espaço para estacionamento, podendo, o térreo, apresentar destinações diversas, tais como pequenos salões comerciais, oficinas ou lojas. Fachadas sem tratamentos especiais, normalmente pintadas a látex sobre emboço ou reboco. Unidades normalmente constituídas de sala, um ou mais dormitórios, banheiro, cozinha e área de serviço conjugada, normalmente sem dependências de empregada. Caracterizam-se pela utilização de materiais construtivos essenciais e pelo emprego de poucos acabamentos, tais como: Pisos - cerâmicas simples, caco de cerâmica, taco, forração ou até cimentado; Paredes - pintura látex sobre emboço ou reboco, barra impermeável (pintura ou azulejos comuns) nas áreas molhadas; Instalações hidráulicas - sumários com número mínimo de pontos de água, banheiros dotados de peças sanitárias básicas, de modelo simples; Instalações elétricas - sumárias, com poucos pontos de luz, interruptores e tomadas, utilizando componentes comuns; Esquadrias - ferro, venezianas de PVC ou de alumínio do tipo econômico.
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Tipo Grupo Descrição
Intervalo de Variação do Padrão
R8N Intervalo
Médio Mínimo Máximo
1.3 - Apartamento
1.3.2 - Padrão Simples
Edificações com três ou mais pavimentos, dotados ou não de elevador (marca comum) e satisfazendo projeto arquitetônico simples. Hall de entrada e corredores com dimensões reduzidas e acabamentos simples, geralmente sem portaria, podendo o térreo apresentar outras destinações, tais como pequenos salões comerciais ou lojas. Eventualmente pode haver espaço para estacionamento contendo vagas de uso coletivo. Fachadas sem tratamentos especiais, normalmente pintadas a látex sobre emboço ou reboco, podendo ter aplicações de pastilhas, cerâmica ou equivalente. Unidades normalmente constituídas de sala, um ou mais dormitórios, banheiro, cozinha e área de serviço conjugada ou separada por meia parede, geralmente sem dependências de empregada. Caracterizam-se pela utilização de acabamentos econômicos, porém de boa qualidade, tanto nas áreas privativas como nas de uso comum, tais como: Pisos - cerâmica simples, vinílico, taco ou forração; Paredes - pintura látex sobre emboço, reboco ou gesso, barra de azulejos (eventualmente até o teto) nas áreas molhadas; Instalações hidráulicas - sumárias, com número mínimo de pontos de água, instalação somente de água fria, peças sanitárias básicas, de modelo simples; Instalações elétricas - sumárias, com número mínimo de pontos de luz, interruptores ou tomadas, utilizando componentes comuns; Esquadrias - ferro, venezianas de PVC ou de alumínio tipo comum.
1,032 sem
elevador;
1,260 com
elevador.
1,500 sem
elevador;
1,680 com
elevador.
1,266 sem
elevador;
1,470 com
elevador.
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Processo nº 1015941-76.2014.8.26.0003 4ª Vara Cível – Fórum Regional III - Jabaquara
Engº. Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762 Página 11 de 43
Tipo Grupo Descrição
Intervalo de Variação do Padrão R8N Intervalo
Médio Mínimo Máximo
1.3 - Apartamento
1.3.3 - Padrão Médio
Edifícios com quatro ou mais pavimentos apresentando alguma preocupação com a forma e funcionalidade arquitetônica, principalmente no tocante à distribuição interna das unidades, em geral, quatro por andar. Dotados de elevadores de padrão médio (social e serviço), geralmente com acessos e circulação pelo mesmo corredor. As Áreas comuns apresentam acabamento de padrão médio e podem conter salão de festas e, eventualmente, quadra de esportes e piscinas, além de guarita e apartamento de zelador. Fachadas com pintura sobre massa corrida ou texturizada, ou com aplicação de pastilhas, cerâmicas, ou equivalentes. Unidades contendo salas para dois ambientes, cozinha, área de serviço conjugada, dois ou três dormitórios (podendo ter uma suíte) e uma vaga de garagem por unidade, podendo possuir, também, dependência de empregada. Caracterizam-se pela utilização de materiais construtivos e acabamentos de boa qualidade, porém padronizados e fabricados em escala comercial, tanto nas áreas privativas como nas de uso comum, tais como: Pisos - taco, carpete de madeira ou acrílico, cerâmica, placas de granito; Paredes - Pintura a látex sobre massa corrida ou gesso, azulejos de padrão comercial; Instalações hidráulicas - completas, atendendo disposição básica, com peças sanitárias e seus respectivos componentes de padrão comercial, servidos por água fria, podendo dispor de aquecimento individual; Instalações elétricas - completas e com alguns circuitos independentes satisfazendo distribuição básica de pontos de luz e tomadas, podendo estar incluídos pontos para telefone e televisão; Esquadrias - caixilhos de ferro ou de alumínio; venezianas de alumínio ou PVC com dimensões padronizadas.
1,512 sem
elevador;
1,692 com
elevador.
1,980 sem elevador;
2,160 com elevador.
1,746 sem
elevador;
1,926 com
elevador.
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Processo nº 1015941-76.2014.8.26.0003 4ª Vara Cível – Fórum Regional III - Jabaquara
Engº. Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762 Página 12 de 43
Tipo Grupo Descrição
Intervalo de Variação do Padrão
R8N Intervalo
Médio Mínimo Máximo
1.3 - Apartamento
1.3.3 - Padrão Superior
Edifícios atendendo a projeto arquitetônico com soluções planejadas tanto na estética das fachadas como na distribuição interna dos apartamentos, em geral dois por andar. Dotados de dois ou mais elevadores (social e serviço), geralmente com acessos e circulação independentes. Hall social não necessariamente amplo, porém com revestimentos e elementos de decoração de bom padrão. Áreas externas com grandes afastamentos e jardins, podendo ou não conter áreas de lazer (salão de festas, quadra de esportes, piscina, etc.). Fachadas com pintura sobre massa corrida, massa texturizada ou cerâmica, eventualmente combinados com detalhes de granito ou material equivalente. Unidades contendo salas para dois ou mais ambientes, três dormitórios, pelo menos uma suíte, cozinha, dois ou mais banheiros completos (pelo menos uma suíte), dependências para empregada e duas ou mais vagas de estacionamento. Caracterizam-se pela utilização de materiais construtivos e acabamentos de bom padrão e qualidade, tanto nas áreas privativas como nas de uso comum, tais como: Pisos - Assoalhos, cerâmica esmaltada, carpete, placas de mármore ou granito; Paredes - Pintura a látex sobre massa corrida ou gesso, cerâmica; Instalações hidráulicas - completas com peças sanitárias e metais de boa qualidade, aquecimento central; Instalações elétricas - completas e compreendendo diversos pontos de iluminação e tomadas com distribuição utilizando circuitos independentes e componentes de qualidade, inclusive pontos especiais para equipamentos eletrodomésticos e instalações para antena de TV e telefone nas principais acomodações; Esquadrias - caixilhos e venezianas de madeira ou de alumínio.
1,992 sem
elevador;
2,172 com
elevador.
2,460 sem
elevador;
2,640 com
elevador.
2,226 sem
elevador;
2,406 com
elevador.
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Engº. Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762 Página 13 de 43
Tipo Grupo Descrição
Intervalo de Variação do Padrão R8N Intervalo
Médio Mínimo Máximo
1.3 - Apartamento
1.3.3 - Padrão
Fino
Edificação exibindo linhas arquitetônicas esmeradas. Normalmente composto por um único apartamento por andar, podendo ser duplex. Elevadores de primeira linha com circulação independente para a parte social e de serviço, ambos com acesso direto aos subsolos. Hall social amplo com materiais de acabamento e de decoração esmerados e pé-direito elevado, dotados de guarita e sistema especial de segurança. Áreas externas com grandes afastamentos, planejadas e com tratamento paisagístico especial, geralmente complementadas com área de lazer completo. Fachadas dotadas de tratamentos especiais em concreto aparente, massa raspada, texturizada, granito ou material equivalente. Unidades com pelo menos quatro dormitórios (pelo menos duas suítes), sala para três ou mais ambientes, dependências de empregada, ampla área de serviço e pelo menos três vagas de estacionamento, eventualmente acrescidas de outras para visitantes. Caracterizam-se pela utilização de materiais construtivos e acabamentos especiais, tanto nas áreas privativas como nas de uso comum, tais como: Pisos - madeira, mármore, granito polido, cerâmica especial ou similar; Paredes - pintura látex sobre massa corrida, cerâmica, epóxi, fórmica ou similar; Instalações hidráulicas - completas e obedecendo a disposição especial, com peças sanitárias e metais de qualidade superior, podendo dispor de hidromassagem e aquecimento central; Instalações elétricas - sistema especial de iluminação, projetado em circuitos independentes, utilizando componentes de qualidade, com pontos de tomada para usos diversos, inclusive para equipamentos eletrodomésticos, eventualmente ar-condicionado; Esquadrias - madeira ou alumínio, executadas atendendo a projetos específicos e utilizando ferragens especiais.
2,652 3,480 3,066
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Processo nº 1015941-76.2014.8.26.0003 4ª Vara Cível – Fórum Regional III - Jabaquara
Engº. Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762 Página 14 de 43
Tipo Grupo Descrição
Intervalo de Variação do Padrão
R8N Intervalo
Médio Mínimo Máximo
1.3 - Apartamento
1.3.6 - Padrão Luxo
Edifício com linhas arquitetônicas exclusivas e estilo diferenciado, atendendo a projeto arquitetônico singular, com áreas privativas e sociais amplas e bem planejados, caracterizados pela natureza excepcionalmente nobre dos materiais e dos revestimentos utilizados. Elevadores de marca reputada, com acessos e circulação independentes para a parte social e de serviço. Saguão social amplo e pé direito elevado, dotado de materiais de acabamento e decoração esmerados e controlado com sistema de vigilância por TV. Áreas externas com grandes afastamentos, planejadas e atendendo projeto paisagístico, em geral contendo área de lazer completa. Fachadas com tratamento arquitetônico em concreto aparente ou revestimentos com massa raspada, massa texturizada, granito ou material equivalente. Unidades amplas, normalmente uma por andar, podendo ser duplex ou triplex, com preocupação especialmente voltada na disposição dos ambientes caracterizada pela circulação diferenciada nas áreas sociais, íntima e de serviço. Contendo salas para diversos ambientes (estar, jantar, íntima, lareira, almoço, biblioteca), pelo menos quatro suítes, com closet, sendo uma máster, cozinha, despensa e área de serviço com instalações completas para empregados, além de varandas nas quais podem estar incluídas churrasqueiras e piscinas privativas. Normalmente quatro ou mais vagas de estacionamento por unidade, além de outras para visitantes. Caracterizam-se pela natureza excepcionalmente nobre e diferenciada das instalações e dos materiais de acabamento empregados, geralmente personalizados e caracterizados por trabalhos especiais.
3,49 ou maior -
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Processo nº 1015941-76.2014.8.26.0003 4ª Vara Cível – Fórum Regional III - Jabaquara
Engº. Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762 Página 15 de 43
3.2.1 Sobrado (imóvel avaliando 03)
a) Fator de Transposição (Ft):
O Fator de Transposição é tomado como igual a 1 (um) para imóveis situados em áreas
com a mesma força e nobreza daquela do imóvel avaliando, inferior à Unidade quando a
amostra estiver em áreas mais valorizadas e superior à Unidade quando ocorrer o inverso. É
calculado através da Equação 1:
(1)
Onde
Ft = Fator de Transposição;
VA = Índice fiscal do Imóvel Avaliando;
VR = Índice Fiscal do Imóvel de Referência.
b) Fator de Área (Fa):
Adotado para homogeneizar as áreas dos imóveis de referência com os imóveis
avaliandos. Seu cálculo é obtido a partir das expressões:
(2)
quando a diferença entre as áreas for inferior a 30%
E
quando a diferença entre as áreas for superior a 30%
Onde
Fa = Fator de área;
Ar = Área equivalente do imóvel de referência;
Ai = Área equivalente do imóvel avaliando.
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Engº. Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762 Página 16 de 43
c) Fator de Oferta (Fo):
Tomado como 0,90 para imóveis em oferta, refletindo o anseio do proprietário em realizar a
venda do bem e também possíveis negociações para transação imobiliária.
d) Fator De Esquina (Fe):
Utilizado para imóveis com mais de uma testada tais como, por exemplo, os localizados em
esquinas.
Foram considerados os seguintes valores, de acordo com MEYER (2003):
Testada única: Fe = 1,15;
Duas testadas: Fe = 1,00;
Três testadas: Fe = 0,90;
Quatro Testadas: Fe = 0,85.
e) Fator de Equivalência (Fq):
É empregado quando o padrão de conservação da amostra difere daquele do imóvel
avaliando, sendo maior que 1 (um) quando a amostra apresenta conservação inferior ao do
avaliando e menor que 1 (um) quando o contrário. Desta maneira, foi realizado o agrupamento
dos imóveis vistoriados segundo a conservação destes, de acordo com o a Norma IBAPE para
valores de edificação de imóveis urbanos, cujas características podem ser verificadas na
Tabela 01. P
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Processo nº 1015941-76.2014.8.26.0003 4ª Vara Cível – Fórum Regional III - Jabaquara
Engº. Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762 Página 17 de 43
Tabela 2. Padrões de conservação de imóveis e suas desvalorizações conforme Critério de Heidecke.
Estado da Edificação Depreciação (%) Características
1 Novo 0,00 Edificação nova ou com reforma geral e substancial, com
menos de dois anos, que apresente apenas sinais de desgaste natural da pintura externa
2 Entre Novo e Regular 0,32 Edificação nova ou com reforma geral e substancial, com
menos de dois anos, que apresente necessidade apenas de uma demão de pintura para recompor sua aparência.
3 Regular 2,52
Edificação seminova ou com reforma geral e substancial entre 2 e 5 anos, cujo estado geral possa ser recuperado
apenas com reparos de eventuais fissuras superficiais localizadas e/ou pintura externa e interna.
4 Entre Regular e Reparos Simples 8,09
Edificação seminova ou com reforma geral e substancial entre 2 e 5 anos, cujo estado geral possa ser recuperado
com reparo de fissuras e trincas localizadas e superficiais e pintura externa e interna.
5 Reparos Simples 18,10
Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, após reparos de fissuras e trincas
superficiais generalizadas, sem recuperação do sistema estrutural. Eventualmente revisão do sistema hidráulico e
elétrico.
6 Entre reparos simples e importantes 33,20
Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, após reparos de fissuras e trincas, com estabilização e/ou recuperação localizada do sistema
estrutural. As instalações hidráulicas e elétricas possam ser restauradas mediante a revisão e com substituição eventual
de algumas peças desgastadas naturalmente. Eventualmente possa ser necessária a substituição dos revestimentos de pisos e paredes, de um, ou de outro
cômodo. Revisão da impermeabilização ou substituição de telhas da cobertura.
7 Reparos Importantes 52,60
Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, com substituição de panos de regularização da alvenaria, reparos de fissuras e trincas, com estabilização e/ou recuperação de grande parte do sistema estrutural. As instalações elétricas e hidráulicas
possam ser restauradas mediante a susbtituição das peças aparentes. A substituição dos revestimentos de pisos e paredes, da maioria dos cômodos, se faz necessária.
Substituição ou reparos importantes na impermeabilização ou no telhado.
8 Entre reparos importantes e sem valor 75,20
Edificação cujo estado geral seja recuperado com estabilização e/ou recuperação do sistema estrutural, substituição da regularização da alvenaria, reparos de
fissuras e trincas. Substituição das instalações hidráulicas e elétricas. Substituição dos revestimentos de pisos e
paredes. Susbtituição da impermeabilização ou do telhado.
9 Sem valor 100,00 Edificação em estado de ruína.
Sendo que o referido fator é obtido através da Equação 3, exibida a seguir.
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Processo nº 1015941-76.2014.8.26.0003 4ª Vara Cível – Fórum Regional III - Jabaquara
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Fq = 1 – [(Dav ÷ 100) – (Dref ÷ 100)] (3)
Onde
Dav = Depreciação do imóvel avaliando decorrente do estado de conservação;
Dref = Depreciação do imóvel de referência decorrente do estado de conservação.
f) Fator de Testada (Fte):
O Fator de Testada é obtido por meio da comparação entre a testada dos imóveis
avaliandos e os imóveis de referência, calculado de acordo com a Equação 5:
(5)
Onde
Fte = Fator de Testada;
Tr = Testada do imóvel de referência;
Ti = Testada do imóvel avaliando;
Caso a testada do imóvel de referência seja menor que a metade da testada do imóvel
avaliando, será adotado o valor desta metade para o imóvel de referência.
Caso a testada do imóvel de referência seja o dobro da testada do imóvel avaliando, será
adotado o valor deste dobro para o imóvel de referência.
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Processo nº 1015941-76.2014.8.26.0003 4ª Vara Cível – Fórum Regional III - Jabaquara
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g) Fator de Edificação (FC):
Utilizado para realizar a comparação entre os diferentes tipos e padrões de acabamento
entre os imóveis avaliando e de referência, bem como as benfeitorias existentes em cada um
destes.
Seu cálculo é obtido na relação entre os Custos Unitários Básicos (CUB) dos padrões de
acabamento do imóvel avaliando e o do imóvel de referência, conforme equação a seguir:
(4)
Onde:
Fc = Fator de Edificação;
CUBA = Custo Unitário Básico do padrão de edificação do Imóvel Avaliando;
R8NA = Intervalo de Variação, do padrão de edificação R8N, para o imóvel avaliando;
CUBR = Custo Unitário Básico do padrão de edificação do Imóvel de Referência;
R8NR = Intervalo de Variação, do padrão de edificação R8N, para o imóvel de referência.
A obtenção dos valores dos CUBs para cada padrão de acabamento segue o valor obtido
pelo SINDUSCON-SP (Sindicato das Empresas da Construção Civil), sendo que, de acordo
com a norma IBAPE para avaliação de edificações, adota-se como padrão de edificação o R8N
– Residencial multifamiliar, padrão médio, com elevador, sendo que os valores para as
outras categorias de edificações são obtidas a partir de intervalos do padrão adotado R8N.
As descrições de cada tipo de padrão de acabamento referente ao imóvel avaliando,
bem como os seus respectivos valores de CUB podem ser conferidas a seguir. No entanto,
ressalta-se que os intervalos médios obtidos para o intervalo R8N são para edificações padrão
da referida categoria. Desta maneira, a ausência de benfeitorias ou ainda uma menor
qualidade de acabamento podem interferir negativamente neste intervalo, limitado pelo
intervalo mínimo da categoria. Bem como a constatação de benfeitorias extras, ou ainda
melhor qualidade de acabamento da edificação, podem contribuir para elevar o referido
intervalo, limitado pelo intervalo máximo da categoria. Tais diferenças serão observadas
durante a vistoria.
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Processo nº 1015941-76.2014.8.26.0003 4ª Vara Cível – Fórum Regional III - Jabaquara
Engº. Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762 Página 20 de 43
Tipo Grupo Descrição
Intervalo de Variação do Padrão
R8N Intervalo
Médio Mínimo Máximo
1.1 - Barraco
1.1.1 - Padrão Rústico
Típico de favelas e compostos geralmente por
um cômodo, às vezes com banheiro.
Construídos de forma improvisada, com
sobras de materiais de construção e outros,
tais como papelão, compensado de madeira
ou similar; piso em terra batida; instalações
hidráulicas e elétricas precárias.
0,060 0,120 0,090
1.1.2 - Padrão Simples
Típico de favelas, podendo ter mais de um
cômodo e banheiro interno. Construídos com
reaproveitamento de diversos tipos de
materiais de construção ou, às vezes,
alvenaria sem revestimentos; piso
acimentado ou atijolado; instalações
hidráulicas e elétricas precárias.
0,132 0,180 0,156
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Engº. Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762 Página 21 de 43
Tipo Grupo Descrição
Intervalo de Variação do Padrão R8N Intervalo
Médio Mínimo Máximo
1.2 - Casa 1.2.1 - Padrão Rústico
Construídas sem preocupação com projeto, aparentemente sem utilização de mão-de-obra qualificada ou acompanhamento de profissional habilitado. Associadas à auto-construção, geralmente apresentam pé direito aquém dos usuais e deficiências construtivas evidentes, tais como desaprumos e desníveis. Na maioria das vezes são térreas, construídas em alvenaria e normalmente sem estrutura portante. Cobertura em laje pré-moldada ou telhas em fibrocimento ondulada sobre madeiramento não-estruturado e sem forro. Fachadas desprovidas de revestimentos e áreas externas com pisos de terra batida ou cimentado rústico. Caracterizam-se pelo uso de materiais construtivos, de instalações e de acabamentos indispensáveis, tais como: Pisos - Cimentado ou caco de cerâmica; Paredes - sem revestimentos internos ou externos; Instalações Hidráulicas - incompletas e com encanamentos aparentes; Instalações elétricas - incompletas e com fiação exposta; Esquadrias - madeira rústica e/ou ferro simples, sem pintura geralmente reaproveitada.
0,360 0,480 0,420
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Processo nº 1015941-76.2014.8.26.0003 4ª Vara Cível – Fórum Regional III - Jabaquara
Engº. Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762 Página 22 de 43
Tipo Grupo Descrição
Intervalo de Variação do Padrão R8N Intervalo
Médio Mínimo Máximo
1.2 - Casa 1.2.2 - Padrão
Proletário
Construídas aparentemente sem preocupação com projeto ou utilização de mão-de-obra qualificada. Na maioria das vezes são construídas em etapas, compondo uma série de cômodos sem funções definidas, podendo ocupar a totalidade do terreno e ter mais de um pavimento, utilizando alvenaria e estrutura de concreto improvisada. Cobertura em laje pré-moldada, podendo ter impermeabilização por processo simples ou telhas de fibrocimento sobre madeiramento não estruturado, sem forro. Geralmente associadas à autoconstrução, apresentam pé direito aquém dos legalmente especificados e deficiências construtivas evidentes, tais como desaprumos, desníveis e falta de arremates. Fachadas sem revestimento ou com chapisco, emboço ou reboco e áreas externas em terra batida, cimentado rústico ou sobras de materiais. Caracterizam-se pela utilização de materiais construtivos essenciais e aplicação de poucos acabamentos, tais como: Pisos - cimentados ou revestidos com caco de cerâmica ou cerâmica de qualidade inferior; Paredes - chapisco, podendo ter partes com pintura ou faixas com azulejos ou, ainda, sem revestimentos; Instalações hidráulicas - incompletas, com peças sanitárias simples e encanamentos eventualmente embutidos; Instalações elétricas - incompletas e geralmente com fiações aparentes.
0,492 0,660 0,576
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Processo nº 1015941-76.2014.8.26.0003 4ª Vara Cível – Fórum Regional III - Jabaquara
Engº. Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762 Página 23 de 43
Tipo Grupo Descrição
Intervalo de Variação do Padrão R8N Intervalo
Médio Mínimo Máximo
1.2 - Casa 1.2.3 - Padrão
Econômico
Construídas sem preocupação com projeto arquitetônico, satisfazendo distribuição interna básica, compostas geralmente de dois ou mais cômodos, cozinha e banheiro. Na maioria das vezes são térreas, erigidas em estrutura simples e alvenaria de tijolos de barro ou de blocos de concreto, total ou parcialmente revestida. Cobertura em laje pré-moldada impermeabilizada por processo simples ou telhas de fibrocimento ou barro sobre estrutura de madeira, podendo apresentar forros. Áreas externas em cimentado rústico ou revestida com caco de cerâmica ou similar. Fachadas normalmente com emboço ou reboco, podendo ter pintura comum. Caracterizam-se pela utilização de materiais construtivos básicos e emprego de acabamentos de qualidade inferior, restritos a alguns cômodos, tais como: Pisos - cimentado, cerâmica ou caco de cerâmica; Paredes - pintura simples sobre emboço ou reboco, barra impermeável ou azulejo comum nas áreas molhadas, eventualmente até o teto; Instalações Hidráulicas - Mínimas, geralmente embutidas, aparelhos sanitários de louça comum e metais de modelo simples; Instalações elétricas - sumárias, geralmente embutidas e com número mínimo de pontos de luz, interruptores e tomadas, utilizando componentes comuns; Esquadrias - madeira, alumínio com perfis econômicos e/ou ferro comum.
0,672 0,900 0,786
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Engº. Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762 Página 24 de 43
Tipo Grupo Descrição
Intervalo de Variação do Padrão R8N Intervalo
Médio Mínimo Máximo
1.2 - Casa 1.2.4 - Padrão Simples
Edificações térreas ou assobradadas, podendo ser geminadas, inclusive de ambos os lados, satisfazendo a projeto arquitetônico simples, geralmente compostas de sala, um ou mais dormitórios, banheiro, cozinha, podendo dispor de dependências externas para serviços, e cobertura simples para um veículo. Estrutura simples de concreto e alvenaria de tijolos de barro ou de blocos de concreto, revestidas interna e externamente. Cobertura em laje pré-moldada impermeabilizada ou telhas de fibrocimento ou barro sobre estrutura de madeira, com forro. Áreas externas sem tratamentos especiais, eventualmente pisos cimentados ou revestidos com caco de cerâmica ou cerâmica comum. Fachadas normalmente pintadas a látex sobre emboço ou reboco, podendo ter aplicação de pastilhas, cerâmicas ou equivalentes, na principal. Caracterizam-se pela utilização de materiais construtivos e acabamentos econômicos e simples, tais como: Pisos - cerâmica comum, taco, forração de carpete; Paredes - Pintura sobre emboço ou reboco, eventualmente azulejo até o teto nas áreas molhadas; Forros - Pintura sobre emboço ou reboco aplicados na própria laje, ou sobre madeira comum; Instalações hidráulicas - embutidas e restritas aos componentes essenciais, dotadas de peças sanitárias comuns e metais de modelos simples; Instalações elétricas - embutidas, com pontos de iluminação básicos, reduzido número de tomadas e utilizando componentes comuns; Esquadrias - madeira, ferro e/ou de alumínio de padrão popular.
0,912 1,200 1,056
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Processo nº 1015941-76.2014.8.26.0003 4ª Vara Cível – Fórum Regional III - Jabaquara
Engº. Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762 Página 25 de 43
Tipo Grupo Descrição
Intervalo de Variação do Padrão
R8N Intervalo
Médio Mínimo Máximo
1.2 - Casa 1.2.5 - Padrão Médio
Edificações térreas ou assobradadas, podendo ser isoladas ou geminadas de um dos lados, apresentando alguma preocupação com o projeto arquitetônico, principalmente no tocante aos revestimentos internos. Compostas geralmente de sala, dois ou três dormitórios (eventualmente uma suíte), banheiro, cozinha, dependências para empregada e abrigo ou garagem para um ou mais veículos. Estrutura mista de concreto e alvenaria, revestida externa e internamente. Cobertura em laje pré-moldada impermeabilizada em telhas de barro apoiadas em estrutura de madeira, com forro. Áreas externas com pisos cimentados ou revestidos com cerâmica comum, podendo apresentar jardins. Fachadas normalmente pintadas a látex sobre emboço ou reboco, usualmente com aplicaçãode pedras, pastilhas ou equivalentes, na principal. Caracterizam-se pela aplicação de materiais construtivos convencionais e pela aplicação de acabamentos de boa qualidade, porém padronizados e fabricados em série, tais como: Pisos - pedra comum, taco, assoalho, carpete, vilínico, cerâmica esmaltada; Paredes - pintura látex sobre massa corrida ou gesso, azulejo até o teto nas áreas molhadas; Forros - pintura sobre massa corrida na própria laje, gesso, madeira; Instalações hidráulicas - completas, atendendo disposição básica, com peças sanitárias e seus respectivos componentes de padrão comercial, podendo dispor de aquecimento individual; Instalações elétricas - completas, com alguns circuitos independentes, satisfazendo distribuição básica de pontos de luz e tomadas, podendo estar incluídos pontos para telefone e televisão; Esquadrias - portas lisas de madeira, caixilhos de ferro, madeira ou de alumínio e janelas com venezianas de madeira ou de alumínio de padrão comercial.
1,212 1,560 1,386
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Processo nº 1015941-76.2014.8.26.0003 4ª Vara Cível – Fórum Regional III - Jabaquara
Engº. Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762 Página 26 de 43
Tipo Grupo Descrição
Intervalo de Variação do Padrão R8N Intervalo
Médio Mínimo Máximo
1.2- Casa 1.2.6 - Padrão Superior
Edificações em geral isoladas, podendo ser térreas ou com mais pavimentos, construídas atendendo projeto arquitetônico planejado no tocante à disposição interna dos ambientes e a detalhes personalizados nas fachadas. Compostas geralmente de sala para dois ou mais ambientes, três ou mais dormitórios (pelo menos uma suíte), banheiros, lavabo social, copa, cozinha, além de dependências de serviço completas e garagem para dois ou mais veículos. Estrutura mista, cobertura de telhas de barro sobre estrutura de madeira ou lajes maciças impermeabilizadas com proteção térmica. Áreas externas ajardinadas e pavimentadas com pedras cerâmicas especiais, eventualmente dotada de piscina ou churrasqueira. Fachadas pintadas a látex sobre massa corrida, textura acrílica ou com aplicação de pedras ou equivalente. Caracterizam-se pela utilização de materiais construtivos e acabamentos de boa qualidade, alguns fabricados sob encomenda, tais como: Piso - assoalho, carpete de alta densidade, cerâmica esmaltada, placas de mármore, de granito ou similar com dimensões padronizadas; Paredes - pintura acrílica sobre massa corrida ou gesso, cerâmica, fórmica ou pintura especial nas áreas frias; Forros - pintura sobre massa corrida na própria laje, gesso, madeira; Instalações hidráulicas - completas e executadas atendendo a projetos específicos, banheiros com peças sanitárias, metais e seus respectivos componentes de qualidade, podendo ser dotados de sistema de aquecimento central; Instalações elétricas - completas e compreendendo diversos pontos de iluminação e tomadas com distribuição utilizando circuitos independentes e componentes de qualidade, inclusive pontos de telefone, Tv a cabo e, eventualmente, equipamentos de segurança; Esquadrias - madeira estruturada, ferro e/ou de alumínio, caracterizada por trabalhos ou projetos especiais.
1,572 1,980 1,776
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Processo nº 1015941-76.2014.8.26.0003 4ª Vara Cível – Fórum Regional III - Jabaquara
Engº. Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762 Página 27 de 43
Tipo Grupo Descrição
Intervalo de Variação do Padrão R8N
Intervalo Médio
Mínimo Máximo
1.2 - Casa
1.2.7 - Padrão
Fino
edificações em terrenos de grandes proporções, totalmente isoladas, obedecendo a projeto arquitetônico peculiar, demonstrando preocupação com funcionalidade e a harmonia entre os materiais construtivos, assim como, com os detalhes dos acabamentos aplicados. Compostas normalmente de salas para três ambientes ou mais (estar, jantar, escritórios, biblioteca, sala de inverno, etc.), lavabo, sala de almoço, copa, cozinha com despensa, quatro ou mais dormitórios (geralmente suítes), dependências para empregados e garagem para no mínimo três veículos. Áreas livres planejadas atendendo projeto de paisagismo, podendo ter piscina, quadra esportiva ou churrasqueira. Estrutura completa de concreto armado. Cobertura em laje impermeabilizada com produtos apropriados, obedecendo a projeto específico e com proteção térmica ou telhas de cerâmica ou ardósia, sobre estrutura de madeira. Fachadas pintadas a látex acrílico sobre massa corrida, textura ou com aplicação de pedras especiais ou materiais equivalentes, com detalhes definindo um estilo arquitetônico. Caracterizam-se pela utilização de materiais construtivos e acabamentos especiais, geralmente produzidos sob encomenda, tais como: Pisos - mármore ou de granito, assoalhos, carpete de alta densidade; Paredes - pintura acrílica sobre massa corrida, azulejos, fórmica, epóxi, tecidos, papel decorado, porcelanato ou equivalente; Forros - pintura acrílica sobre massa corrida aplicada na própria laje, gesso, ou madeira; Instalações hidráulicas - obedecendo a projeto específico, banheiros dotados de peças sanitárias e metais nobres, hidromassagem, aquecimento central Instalações elétricas - projetadas especialmente e utilizando circuitos independentes e componentes de qualidade, para pontos de usos diversos, inclusive tomadas para equipamentos domésticos, telefone, eventualmente ar-condicionado e equipamentos de segurança; Esquadrias - madeira ou de alumínio com detalhes de projeto específico e utilizando ferragens especiais.
1,992 2,880 2,436
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Processo nº 1015941-76.2014.8.26.0003 4ª Vara Cível – Fórum Regional III - Jabaquara
Engº. Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762 Página 28 de 43
Tipo Grupo Descrição
Intervalo de Variação do Padrão R8N Intervalo
Médio Mínimo Máximo
1.2 - Casa 1.2.7 - Padrão Luxo
Edificações em terrenos de amplas
dimensões, totalmente isoladas, satisfazendo
a projeto arquitetônico exclusivo, tanto na
disposição e integração dos ambientes,
amplos e bem planejados, como nos detalhes
personalizados dos materiais e dos
acabamentos utilizados. Geralmente
prevendo salas para quatro ambientes ou
mais (estar, jantar, escritórios, biblioteca,
lareira, música, etc.), lavabo, sala de almoço,
copa, cozinha, adega, despensa, quatro ou
mais suítes, sendo uma máster,
dependências completas para empregados
(mais de um dormitório), garagem para quatro
ou mais veículos. Áreas livres planejadas,
atendendo a projeto paisagístico especial,
usualmente contendo área de lazer completa,
tais como piscinas, vestiários, quadra de
esportes, churrasqueira. Cobertura em lajes
maciças com proteção térmica ou telhas de
cerâmica ou ardósia, sobre estrutura de
madeira. Fachadas com tratamentos
arquitetônicos especiais, definidos pelo estilo
do projeto de arquitetura. Caracterizam-se
pela natureza excepcionalmente nobre e
diferenciada dos materiais e dos
acabamentos empregados, personalizados
pare reforçar a intenção do projeto,
geralmente especialmente desenhados e
caracterizados por trabalhos especiais e com
acessórios fabricados sob encomenda.
2,89 ou maior -
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Engº. Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762 Página 29 de 43
3.3 Tratamento Estatístico
Após a homogeneização das informações dos imóveis de referência procedeu-se à
verificação da pertinência das amostras obtidas, sendo escolhido o método de CHAUVENET
para tal verificação. Este método utiliza os valores extremos, superior e inferior, obtidos e
considera como pertinente a amostra se o quociente entre o seu desvio, sendo este a diferença
absoluta entre o valor da amostra e a média, e o desvio padrão for inferior ao número crítico de
Chauvenet tabelado. Caso tanto a amostra superior quanto a inferior forem pertinentes, todas
as amostras contidas no intervalo também o serão. Do contrário, exclui-se a amostra
impertinente e refaz-se todo o processo de verificação da pertinência.
Após a constatação que todas as amostras restantes são pertinentes, realizou-se a
definição do limite de confiança dos valores, sendo utilizada para tal a Teoria Estatística das
Pequenas Amostras com distribuição “t” de Student, para “n” amostras e “n-1” graus de
liberdade, com confiança de 80%. Desta maneira, os limites de confiança foram calculados
através da Equação 6:
√ (6)
Onde
= Média Aritmética dos valores obtidos;
S = Desvio padrão obtido;
n = Quantidade de amostras verificadas;
tc = valores percentis para distribuição “t” de Student, com n amostras e n-1 graus de liberdade
e confiança de 80% (valor tabelado).
Após o cálculo dos valores dos limites de confiança, determinou-se a amplitude do intervalo de
confiança, através da Equação 7:
Ap = Amax – Amin (7)
O grau de precisão, segundo a NBR 14653-2/2011, é calculado através da Equação 8:
100 (8)
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Processo nº 1015941-76.2014.8.26.0003 4ª Vara Cível – Fórum Regional III - Jabaquara
Engº. Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762 Página 30 de 43
Onde
Amax = Limite Superior do intervalo de confiança;
= Média aritmética entre Amax e Amin (Estimativa de Tendência Central).
Sendo que, para se obter grau de precisão III deve-se obter P ≤ 30%, enquanto que grau
de precisão II é obtido com 30% ≤ P ≤ 50%, e grau de precisão I para P ≥ 50%, segundo a
Norma ABNT 14653-2/2011.
Por fim, após a definição dos valores dos limites de confiança e a amplitude do intervalo,
realizou-se a divisão em classes deste intervalo, com a obtenção do valor unitário através de
ponderação dos valores amostrais contidos dentro do intervalo de confiança.
4. VISTORIA DOS IMÓVEIS AVALIANDOS
4.1 Vistoria dos apartamentos (imóveis avaliandos 01 e 02)
No dia 08 de junho de 2016 o perito realizou a vistoria dos imóveis avaliandos 01 e 02,
sendo esta acompanhada também pelo nobre patrono da Requerente e pelo Requerido.
Tratam-se de imóveis residenciais, tipo apartamento, localizados na Avenida Padre Arlindo
Vieira, número 1035, apartamento 46, bloco 01 (imóvel avaliando 01) e apartamento 62,
bloco 03 (imóvel avaliando 02). Os detalhes construtivos do condomínio podem ser
conferidos na Tabela 03, enquanto que os detalhes de cada imóvel avaliando, 01 e 02, podem
ser conferidos na Tabela 04.
Ressalta-se que o imóvel avaliando 01 encontra-se locado, enquanto que o imóvel
avaliando 02 encontra-se atualmente ocupado pelo Requerido.
De acordo com a Planta Genérica de Valores do Município de São Paulo, os imóveis
avaliandos encontram-se no setor 119, quadra 343, lote 561 e possuem índice fiscal
R$ 215,00. A localização dos imóveis avaliandos podem ser conferidas na Figura 01.
Considerando-se o Plano de Zoneamento do Município de São Paulo, subprefeitura
Ipiranga, verifica-se que o imóvel avaliando encontra-se inserido na Zona Predominantemente
Industrial (IP-ZPI/03). A localização no mapa de zoneamento pode ser verificada na Figura 02.
Por fim, as características das edificações permitidas para esta zona pode ser verificada no
Anexo E.
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Processo nº 1015941-76.2014.8.26.0003 4ª Vara Cível – Fórum Regional III - Jabaquara
Engº. Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762 Página 31 de 43
Ressalta-se que o imóvel avaliando 03 encontra-se atualmente em utilização pelo
Requerido, que o utiliza para exercício de atividades profissionais.
O entorno do prédio apresenta todos os melhoramentos públicos convencionais, tais como
fornecimento de água, coleta de esgoto, iluminação pública e vias asfaltadas. A topografia do
local é plana, aparentemente com solo seco e firme.
Os arredores do imóvel avaliando apresenta ocupação mista,.contando com a presença
tanto de residências quanto de empreendimentos industriais. Há elevada oferta de imóveis
para transação, com a presença de diversas imobiliárias atuantes na região.
Figura 01 – Localização dos imóveis avaliandos 01 e 02.
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Engº. Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762 Página 32 de 43
Figura 02 – Localização dos imóveis avaliandos 01 e 02 no plano de zoneamento.
Tabela 3. Características do Prédio
Classe Residencial tipo Apartamento
Estrutura Concreto Armado
Revestimento Externo Pintura sobre argamassa
Pavimentos Térreo mais 12 (oze) pavimentos
Garagem Aberta e em subsolo
Blocos 04 blocos
Elevadores 02 (dois) elevadores por bloco
Apartamentos / Andar 08 (oito) apartamentos por andar
Estado da Edificação: Regular
Dispositivos de Segurança Guarita, interfone, sistema de vídeo, cerca
elétrica
Benfeitorias Salão de festas, playground, quadra poliesportiva, piscina, salãode jogos,
academia.
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Processo nº 1015941-76.2014.8.26.0003 4ª Vara Cível – Fórum Regional III - Jabaquara
Engº. Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762 Página 33 de 43
Tabela 4. Características dos Imóveis Avaliandos 01 e 02.
Compartimentos Descrição
Sala, 03 dormitórios, cozinha conjugada com área de serviço, 01 banheiro.
Sala – Piso: carpete de madeira; Revestimento: pintura sobre argamassa; Forro: Pintura sobre argamassa em laje;
Esquadrias – Caixilho de alumínio com janela de correr
Dormitórios – Piso: Carpete de madeira; Revestimento – pintura sobre argamassa; Forro: pintura sobre argamassa em laje; Esquadrias – caixilhos de alumínio com
janelas de correr, portas de madeira para acesso.
Banheiros – Piso: cerâmico;
Revestimento – azulejo até o teto; Forro – pintura sobre argamassa;
Esquadrias – Caixilhos de alumínio basculante.
Cozinha e área de serviço – Piso: Cerâmico;
Revestimento interno: azulejo até o teto; Esquadrias – Caixilhos de alumínio com
janelas de abrir.
Vagas de garagem 01 vaga de garagem aberta
Idade 20 anos
Estado da edificação Regular
Padrão da edificação: 1.3.3 – Apartamento Padrão Médio
Intervalo R8N considerado 1,800
CUB ajustado (R$ / m²) R$ 2.222,41 / m²
Setor / Quadra / Lote 119 / 343 / 561
Índice Fiscal (R$) 215,00
Área útil 01 (m²) 50,12 m²
Área útil 02 (m²) 62,13 m²
Vaga de Garagem 10,00 m²
Área equivalente 01 (m²) (50,12 m² x 1,00) + (10,00m² x 0,10) = 51,12
m²
Área equivalente 02 (m²) (62,13 m² x 1,00) + (10,00m² x 0,10) = 63,13
m²
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Engº. Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762 Página 34 de 43
4.2 Vistoria do sobrado (imóvel avaliando 03)
No dia 08 de junho de 2016 o perito realizou a vistoria do imóvel avaliando 03, sendo esta
acompanhada também pelo nobre patrono da Requerente e pelo Requerido.
Trata-se de imóveis residencial, tipo sobrado, localizado na Rua José Gaspar, número 283,
bairro Americanópolis, São Paulo – SP. Os detalhes construtivos do imóvel avaliando 03
podem ser conferidos na Tabela 05.
De acordo com a Planta Genérica de Valores do Município de São Paulo, o imóvel
avaliando 03 encontra-se no setor 091, quadra 116, lote 068 e possui índice fiscal
R$ 251,00. A localização do imóvel avaliando 03 pode ser conferida na Figura 03.
Considerando-se o Plano de Zoneamento do Município de São Paulo, subprefeitura
Jabaquara, verifica-se que o imóvel avaliando encontra-se inserido na Zona Mista de Baixa
Densidade (JA-ZM-1/03). A localização no mapa de zoneamento pode ser verificada na Figura
04. Por fim, as características das edificações permitidas para esta zona pode ser verificada no
Anexo E.
O entorno do imóvel apresenta todos os melhoramentos públicos convencionais, tais como
fornecimento de água, coleta de esgoto, iluminação pública e vias asfaltadas. A topografia do
local é plana, aparentemente com solo seco e firme.
A ocupação predomintante no local é residencial, contanto com edificações térreas e
assobradadas, com a ocorrência esparsa de atividades comerciais, para comércio local.
A região apresenta boa quantidade de imóveis para transação imobiliária, seja para venda,
seja para locação, contando com a presença de diversas imobiliárias atuantes na região.
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Engº. Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762 Página 35 de 43
Figura 03. Localização do imóvel avaliando 03.
Figura 04. Localização do imóvel avaliando 03 no plano de zoneamento municipal.
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Engº. Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762 Página 36 de 43
Tabela 5. Características do imóvel avaliando 03.
Compartimentos Descrição
Térreo: Depósito e 02 sanitários;
1º Pavimento: 03 escritórios, lavabo, banheiro, cozinha, área de serviço e sacada;
2º Pavimento: 03 escritórios, 02 banheiros,
cozinha, área de serviço, sacada;
Terraço: Depósito, 01 banheiro, churrasqueira.
Térreo – Piso cerâmico, revestimento interno de pintura sobre reboco e azulejos nos
banheiros, sem forro
1ºe 2º Pavimentos Superiores – Piso: cerâmico;
Revestimento – pintura sobre argamassa, azulejo até o teto na cozinha, banheiros e
área de serviço; Forro: pintura sobre gesso;
Esquadrias – caixilhos de alumínio com janelas de correr, porta de alumínio de barir
para acesso à área de serviço e sacada.
Terraço – Piso: cerâmico; Revestimento – pintura sobre argamassa,
azulejo até o teto no banheiro; Forro: ausente, com telhado em estrutura de
madeira e telhas de barro; Esquadrias – Portas de madeira e de
alumínio para acesso às áreas externas
Vagas de garagem 02 vaga2 de garagem
Idade 20 anos
Estado da edificação Entre reparos simples e reparos importantes
Padrão da edificação: 1.2.5 – Casa Padrão Médio
Intervalo R8N considerado 1,500
CUB ajustado (R$ / m²) R$ 1.852,01 / m²
Setor / Quadra / Lote 091 / 116 / 068
Índice Fiscal (R$) 251,00
Testadas 02, sendo a principal com 18 metros
Área de Terreno (m²) 180,00 m²
Área Construída (m²) 290,00 m²
Área externa com acabamento (m²) 91,35 m²
Área equivalente (m²) (290,00 m² x 1,00) + (91,35 m² x 0,10) =
299,14 m²
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Engº. Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762 Página 37 de 43
5. PATOLOGIAS OBSERVADAS
Durante a vistoria do imóvel avaliando 03, localizado na Rua José Gaspar, foram observadas
algumas patologias construtivas, as quais acabaram por interferir na precificação deste imóvel.
Tais observações encontram-se detalhadas a seguir, ilustradas por fotos retiradas quando da
vistoria.
Constatou-se a existência de entupimentos no sistema de drenagem do imóvel, sendo
que foi constatado o extravasamento de água pelos cômodos internos do imóvel;
Verificou-se o percolamento das águas de infiltração pela estrutura do imóvel,
comprometendo o forro de gesso do 1º e 2º pavimentos superiores;
O percolamento das águas de infiltração acabou por comprometer parte da laje do
terraço, sendo que foi constatado descolamento da cobertura de concreto e exposição
da armadura de aço da laje.
Com relação aos danos estruturais, recomenda-se a imediata recuperação da laje,
através do recobrimento da armadura de aço com nova camada de concreto, após o
procedimento de secagem desta. A exposição contínua da armadura à umidade e à
atmosfera pode compreometer a estabilidade e a segurança da estrutura.
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Foto 01. Descolamento do forro de gesso e do revestimento da laje devido à umidade, entre o primeiro e o segundo pavimentos superiores.
Foto 02. Presença de água de infiltração nos ambientes internos do imóvel.
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Engº. Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762 Página 39 de 43
Foto 03. Local de descolamento do forro, da argamassa da laje e do concreto desta, no 2º pavimento superior.
Foto 04. Detalhe do descolamento do forro de gesso, da argamassa e de partes do concreto da laje, no 2º pavimento superior.
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6. AVALIAÇÃO
As pesquisas de mercado e memoriais de cálculo podem ser conferidos, respectivamente,
nos ANEXOS A e B deste laudo.
6.1 Valor de Mercado do Imóvel Avaliando 01 (apartamento 46, Bloco 01)
Utilizando-se o valor unitário de venda de R$ 3.594,71, conforme demonstrado no ANEXO
B1, e a área equivalente do Imóvel de 51,12 m², já considerada a vaga de garagem, obtém-se
o valor de mercado atual do imóvel:
Vv1 = 51,12 m² x R$ 3.594,71 / m² = R$ 183.761,58
6.2 Valor de Mercado do Imóvel Avaliando 02 (apartamento 62, Bloco 03)
Utilizando-se o valor unitário de venda de R$ 3.253,42, conforme demonstrado no ANEXO
B2, e a área equivalente do Imóvel de 63,13 m², já considerada a vaga de garagem, obtém-se
o valor de mercado atual do imóvel:
Vv2 = 63,13 m² x R$ 3.253,42 / m² = R$ 205.388,40
VV1 = R$ 183.761,58 (Cento e oitenta e três mil setecentos e sessenta e um reais e cinquenta e oito
centavos) em Junho de 2016.
VV2 = R$ 205.388,40 (Duzentos e cinco mil trezentos e oitenta e oito reais e quarenta centavos) em Junho
de 2016.
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Engº. Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762 Página 41 de 43
6.2 Valor de Mercado do Imóvel Avaliando 03 (Rua José Gaspar, número 283)
Utilizando-se o valor unitário de venda de R$ 2.603,03, conforme demonstrado no ANEXO
B3, e a área equivalente do Imóvel de 299,14 m², obtém-se o valor de mercado atual do
imóvel:
Vv3 = 299,14 m² x R$ 2.603,03 / m² = R$ 778.670,39
7. GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO E PRECISÃO DO LAUDO
As Tabelas 6 e 7, exibidas a seguir, contém, respectivamente, as informações relativas ao
grau de precisão e de fundamentação do presente laudo de acordo com a Norma ABNT 14653-
2/2011:
Tabela 6. Grau de precisão no caso de utilização de tratamento por fatores
Descrição Grau
III II I
Amplitude do intervalo de
confiança de 80% em
torno da estimativa de
tendência central
< 30% < 40% < 50%
VV3 = R$ 778.670,39 (Setecentos e setenta e oito mil seiscentos e setenta reais e trinta e nove centavos)
em Junho de 2016.
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Engº. Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762 Página 42 de 43
Tabela 7. Grau de fundamentação no caso de utilização de tratamento por fatores
Item Descrição Grau
III II I
1 Caracterização do
imóvel avaliando
Completa quanto a todos
os fatores analisados
Completa quanto
aos fatores
utilizados no
tratamento
Adoção de situação
paradigma
2
Quantidade mínima
de dados de
mercado,
efetivamente
utilizados
12 5 3
3 Identificação dos
dados de mercado
Apresentação de
informações relativas a
todas as características
dos dados analisadas,
com foto e características
observadas pelo autor do
laudo
Apresentação das
informações
relativas a todas
as características
dos dados
analisadas
Apresentação de
informações relativas
a todas as
características dos
dados
correspondentes aos
fatores utilizados
4
Intervalo admissível
de ajuste para o
conjunto de fatores
0,80 a 1,25 0,50 a 2,00 0,40 a 2,50
O atendimento a cada exigência concederá o número de pontos equivalente ao seu grau
ao laudo, sendo que o nível de fundamentação deste é determinado de acordo com o
somatório de pontos obtidos, de acordo com a Tabela 8 a seguir
Tabela 8. Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação.
Desta maneira, o presente laudo possui Grau II de fundamentação e Grau III de precisão.
Graus III II I
Pontos Mínimos 10 6 4
Itens Obrigatórios
Itens 2 e 4 no Grau III, com
os demais no mínimo no
Grau II
Itens 2 e 4 no mínimo no
Grau II e os demais no
mínimo no Grau I
Todos no
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Grau I
Pontos Obtidos 8
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Engº. Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762 Página 43 de 43
8. ENCERRAMENTO
E, tendo concluído o presente laudo em 43 (quarenta e três) folhas de papel formato A4,
digitadas somente em um lado, com 4 (quatro) figuras de localização, 4 (quatro) fotografias e 7
(sete) anexos, tudo devidamente rubricado pelo Perito que subscreve este laudo,
Requer sua juntada aos Autos para que produzam um só fim e efeito de Direito.
Neste termos,
Pede deferimento.
São Paulo, 13 de Junho de 2016.
THIAGO GONZAGA EMYGDIO
Perito do Juízo
CREA nº 5063080687
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Eng.º Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762
ANEXO A – PESQUISA DE MERCADO
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Eng.º Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762
ANEXO A1 – PESQUISA DE MERCADO PARA OS IMÓVEIS AVALIANDOS 01 E 02
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Eng.º Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762
Imóvel de Referência 1 - A1
Logradouro: Rua Judite Anderson nº 285
Preço de Venda: R$ 330.000,00
Área Útil (m²) 63,00
Área Garagem Aberta (m²) 20,00
Área Equivalente (m²) (63,00m² x 1,00) + (20,00m²
x 0,10) 65,00
Estado de Conservação: Entre Novo e Regular
Padrão de Edificação: 1.3.4 - Apartamento Padrão Superior
Intervalo R8N Considerado 2,406
CUB ajustado da amostra (R$ / m²) R$ 2.970,62
Setor / Quadra / Lote 119 / 343 / 657
Idade (anos) 2 Anos
Índice Fiscal (R$/m²): 239,00
Preço por m² (R$/m²): 5076,92
Contato: Sales Imóveis - (11) 2899-7600
Características Gerais:
Apartamento com 03 dormitórios, 01 suíte, piso laminado de madeira e forro de gesso acartonado. Cozinha, área de
serviço. 02 vagas descobertas. Condomínio: Churrasqueira, salão de festas, academia e playground.
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Eng.º Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762
Imóvel de Referência 2 - A2
Logradouro: Rua Padre Jerônimo Vernin nº 204
Preço de Venda: R$ 270.000,00
Área Útil (m²) 55,00
Área Garagem Aberta (m²) 10,00
Área Equivalente (m²) (55,00m² x 1,00) + (10,00m² x 0,10) 56,00
Estado de Conservação: Regular
Padrão de Edificação: 1.3.3 - Apartamento Padrão Médio
Intervalo R8N Considerado 2,000
CUB ajustado da amostra (R$ / m²) R$ 2.469,34
Setor / Quadra / Lote 119 / 349 / 72
Idade (anos) 7 Anos
Índice Fiscal (R$/m²): 208
Preço por m² (R$/m²): 4821,43
Contato: Mega Brasil Imobiliária - (11) 4302-7675
Características Gerais:
Apartamento com 02 dormitórios, sala, cozinha e área de serviço. Piso cerâmico e forro com gesso acartonado e
iluminação por spots, varanda. 01 vaga descoberta. Condomínio: Pista de skate, churrasqueira, quadra de
futebol, salão de festas e piscina.
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Eng.º Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762
Imóvel de Referência 3 – A3
Logradouro: Avenida Padre Arlindo Vieira nº 2772
Preço de Venda: R$ 320.000,00
Área Útil (m²) 68,00
Área Garagem Aberta (m²) 10,00
Área Equivalente (m²) (68,00m² x 1,00) + (10,00m² x
0,10) 69,00
Estado de Conservação: Entre Novo e Regular
Padrão de Edificação: 1.3.3 - Apartamento Padrão Médio
Intervalo R8N Considerado 2,160
CUB ajustado da amostra (R$ / m²) R$ 2.666,89
Índice Fiscal (R$/m²): 202
Setor / Quadra / Lote 157 / 29 / 001
Idade (anos) 6 Anos
Preço por m² (R$/m²): 4637,68
Contato: Sra. Aline - (11) 97568-4746
Características Gerais:
Apartamento com 03 dormitórios, sala, escritório, closet, 01 banheiro e varanda. Piso de laminado de madeira e forro acartonado com iluminação por spot. 01 vaga de
garagem. Condomínio: churrasqueira, piscina, playground, salão de festas, quadra poliesportiva.
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Eng.º Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762
Imóvel de Referência 4 – A4
Logradouro: Avenida Padre Arlindo Vieira nº 3101
Preço de Venda: R$ 250.000,00
Área Útil (m²) 50,00
Área Garagem Aberta (m²) 10,00
Área Equivalente (m²) (50,00m² x 1,00) + (10,00m² x
0,10) 51,00
Estado de Conservação: Regular
Padrão de Edificação: 1.3.3 - Apartamento Padrão Médio
Intervalo R8N Considerado 1,850
CUB ajustado da amostra (R$ / m²) R$ 2.284,14
Índice Fiscal (R$/m²): 255
Setor / Quadra / Lote 157 / 59 / 127
Idade (anos) 16 Anos
Preço por m² (R$/m²): 4901,96
Contato: Agripino Imóveis - (11) 2062-8021
Características Gerais:
Apartamento com 02 dormitórios, sala, cozinha, 01 banheiro, varanda. Piso cerâmico, revestimento de azulejo até o teto na cozinha, banheiro e área de serviço. 01 vaga de garagem aberta. Condomínio: Churrasqueira, piscina,
playground, quadra poliesportiva, academia, salão de festas, salão de jogos, sauna.
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Processo nº 1015941-76.2014.8.26.0003 4ª Vara Cível – Fórum Regional III – Jabaquara
Eng.º Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762
Imóvel de Referência 5 – A5
Logradouro: Rua Leo de Morais nº 181
Preço de Venda: R$ 250.000,00
Área Útil (m²) 48,00
Área Garagem Aberta (m²) 10,00
Área Equivalente (m²) (48,00m² x 1,00) + (10,00m² x 0,10)
49,00
Estado de Conservação: Regular
Padrão de Edificação: 1.3.3 - Apartamento Padrão Médio
Intervalo R8N Considerado 1,700
CUB ajustado da amostra (R$ / m²) R$ 2.098,94
Índice Fiscal (R$/m²): 322
Setor / Quadra / Lote 049 / 196 / 001
Idade (anos) 3 Anos
Preço por m² (R$/m²): 5102,04
Contato: Casas Blancas - (11) 3582-8014
Características Gerais:
Apartamento com 02 dormitórios, sala, cozinha, 01 banheiro, área de serviço. Pisos cerâmicos, revestimento de azulejos até o teto na cozinha e banheiro. 01 vaga de garagem aberta. Condomínio: piscina, sala de ginástica,
salão defestas, salão de jogos.
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Eng.º Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762
ANEXO A2 – PESQUISA DE MERCADO PARA O IMÓVEL AVALIANDO 03
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Processo nº 1015941-76.2014.8.26.0003 4ª Vara Cível – Fórum Regional III – Jabaquara
Eng.º Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762
Imóvel de Referência 1 - A1
Logradouro: Rua Tupiritama nº 195
Preço de Venda: R$ 480.000,00
Área do Terreno (m²) 200,00
Área Útil (m²) 179,30
Área Externa com Acabamento (m²) 110,35
Terraços ou áreas sobre lajes (m²) 89,65
Área Equivalente (m²) (179,3m² x 1,00) + (110,35m² x 0,10) +
(89,65m² x 0,50) 235,16
Estado de Conservação: Regular
Padrão de Edificação: 1.2.5 - Casa Padrão Médio
Intervalo R8N Considerado 1,450
CUB ajustado da amostra (R$ / m²) R$ 1.790,27
Setor / Quadra / Lote 091 / 105 / 013
Idade (anos) 25 Anos
Índice Fiscal (R$/m²): 247,00
Preço por m² (R$/m²): 2041,16
Contato: Imobiliária Nova São Paulo - (11) 2198-4955
Características Gerais:
Imóvel tipo sobrado, com 03 dormitórios, 01 suíte, sala, cozinha, área de serviço, terraço. Quintal e entrada
lateral. Piso interno cerâmico. 02 vagas de garagem. Testada única de 10 metros.
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Processo nº 1015941-76.2014.8.26.0003 4ª Vara Cível – Fórum Regional III – Jabaquara
Eng.º Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762
Imóvel de Referência 2 - A2
Logradouro: Rua Sérgio Pereira da Silva Porto nº 30
Preço de Venda: R$ 348.000,00
Área do Terreno (m²) 120,00
Área Útil (m²) 100,00
Área Externa com Acabamento (m²) 20,00
Área Equivalente (m²) (100,00m² x 1,00) +
(20,00m² x 0,10) 102,00
Estado de Conservação: Entre Novo e Regular
Padrão de Edificação: 1.2.4 - Casa Padrão Simples
Intervalo R8N Considerado 1,180
CUB ajustado da amostra (R$ / m²) R$ 1.456,91
Setor / Quadra / Lote 091 / 587 / 006
Idade (anos) 6 Anos
Índice Fiscal (R$/m²): 227
Preço por m² (R$/m²): 3411,76
Contato: Monte Alegre Imóveis - (11) 5531-0308
Características Gerais:
Imóvel térreo, co m 02 dormitórios 01 suíte, sala em 02 ambientes, banheiro social, quintal e área de serviço aos fundos. 02 vagsa de garagem abertas. Piso cerâmico e
azulejo até o teto nas áreas molhadas. Testada única de 6 metros.
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Processo nº 1015941-76.2014.8.26.0003 4ª Vara Cível – Fórum Regional III – Jabaquara
Eng.º Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762
Imóvel de Referência 3 – A3
Logradouro: Rua Álvares Fagundes nº 224
Preço de Venda: R$ 331.000,00
Área do Terreno (m²) 132,00
Área Útil (m²) 84,00
Área Externa com Acabamento (m²) 90,00
Área Equivalente (m²) (84,00m² x 1,00) + (90,00m² x
0,10) 93,00
Estado de Conservação: Entre Novo e Regular
Padrão de Edificação: 1.2.5 - Casa Padrão Médio
Intervalo R8N Considerado 1,220
CUB ajustado da amostra (R$ / m²) R$ 1.506,30
Índice Fiscal (R$/m²): 203
Setor / Quadra / Lote 091 / 125 / 060
Idade (anos) 5 Anos
Preço por m² (R$/m²): 3559,14
Contato: Ita Imóveis - (11) 5562-1966
Características Gerais: Imóvel tipo sobrado, com 02 dormitórios, sala,cozinha, lavabo, banheiro, área de serviço e churrasqueira. 02
vagas de garagem. Testada única de 6 metros.
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Eng.º Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762
Imóvel de Referência 4 – A4
Logradouro: Rua Ômega nº 81
Preço de Venda: R$ 380.000,00
Área do Terreno (m²) 48,30
Área Útil (m²) 76,00
Área Externa com Acabamento (m²) 10,30
Área Equivalente (m²) (76,00m² x 1,00) + (10,30m² x
0,10) 77,03
Estado de Conservação: Regular
Padrão de Edificação: 1.2.4 - Casa Padrão Simples
Intervalo R8N Considerado 1,056
CUB ajustado da amostra (R$ / m²) R$ 1.303,81
Índice Fiscal (R$/m²): 230
Setor / Quadra / Lote 091 / 306 / 23
Idade (anos) 15 Anos
Preço por m² (R$/m²): 4933,16
Contato: Imobiliária Curcia - (11) 2613-0713
Características Gerais:
Imóvel tipo sobrado, 02 dormitórios, sala, cozinha, lavabo, 01 banheiro. Piso cerâmico, azulejo até o teto nas áreas molhadas. 01 vaga de garagem. Testada única de 3,80
metros.
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Processo nº 1015941-76.2014.8.26.0003 4ª Vara Cível – Fórum Regional III – Jabaquara
Eng.º Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762
Imóvel de Referência 5 – A5
Logradouro: Rua Amsterdam nº 30
Preço de Venda: R$ 680.000,00
Área do Terreno (m²) 200,00
Área Útil (m²) 150,00
Área Externa com Acabamento (m²) 50,00
Área Equivalente (m²) (150,00m² x 1,00) + (50,00m²
x 0,10) 155,00
Estado de Conservação: Reparos Simples
Padrão de Edificação: 1.2.5 - Casa Padrão Médio
Intervalo R8N Considerado 1,400
CUB ajustado da amostra (R$ / m²) R$ 1.728,54
Índice Fiscal (R$/m²): 251
Setor / Quadra / Lote 091 / 296 / 005
Idade (anos) 30 Anos
Preço por m² (R$/m²): 4387,10
Contato: Igral imóveis - (11) 5012-1200
Características Gerais:
Imóvel térreo, com 03 dormitórios, 01 suíte, sala para 02 ambientes, cozinha, lavabo, banheiro social, quintal nos
fundos. 03 vagas de garagem. Testada única de 10 metros.
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Eng.º Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762
ANEXO B – MEMORIAL DE CÁLCULO
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Processo nº 1015941-76.2014.8.26.0003 4ª Vara Cível – Fórum Regional III – Jabaquara
Eng.º Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762
ANEXO B1 – MEMORIAL DE CÁLCULO DO IMÓVEL AVALIANDO 01
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Processo nº 1015941-76.2014.8.26.0003 4ª Vara Cível – Fórum Regional III – Jabaquara
Eng.º Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762
CÁLCULOS AVALIATÓRIOS
HOMOGENEIZAÇÃO DOS DADOS
Quadro matriz de homogeneização dos dados.
Homogeneização dos Dados
Amostra (Ai)
Dados Iniciais (R$)
Matriz dos Fatores Dados Finais (R$)
Dados Finais ÷ Dados Iniciais Ft Fa Fo Fc Fq
A1 5076,92 0,90 1,06 0,90 0,75 0,98 3203,90 0,631
A2 4821,43 1,03 1,02 0,90 0,90 1,00 4102,97 0,851
A3 4637,68 1,06 1,08 0,90 0,83 0,98 3886,66 0,838
A4 4901,96 0,84 1,00 0,90 0,97 1,00 3594,71 0,733
A5 5102,04 0,67 0,99 0,90 1,06 1,00 3228,51 0,633
Onde
Dados Finais = Dados Iniciais x Ft x Fa x Fo x FC x Fq
Ft = Fator de Transposição Fa = Fator de área Fo = Fator de Oferta
FC = Fator de Edificação Fq = Fator de Equivalência
GRÁFICO DE DISPERSÃO
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Processo nº 1015941-76.2014.8.26.0003 4ª Vara Cível – Fórum Regional III – Jabaquara
Eng.º Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762
Memorial de Cálculo - Método Comparativo de Dados de Mercado
1 - INFORMAÇÕES DO PROCESSO
Processo: 1015941-76.2014.8.26.0003
Vara: 4ª Vara Cível
Fórum: Fórum Regional III - Jabaquara
2 - INFORMAÇÕES DO IMÓVEL AVALIANDO
Logradouro: Avenida Padre Arlindo Vieira nº 1035
Complemento: Apartamento 46 / Bloco 1
Bairro: Jardim Maria Estela Cidade: São Paulo Estado: São Paulo
3 - TRATAMENTO ESTATÍSTICO
Número de amostras de referência: 5
Média Aritmética dos valores homogeneizados (R$/m²): 3603,35
Desvio Padrão (R$/m²): 396,87
Variância (R$/m²) ^ 2 : 157506,17
Valor Máximo Homogeneizado (R$/m²): A2 4102,97
Valor Mínimo Homogeneizado (R$/m²): A1 3203,90
4 - SANEAMENTO DAS AMOSTRAS PELO CRITÉRIO DE "CHAUVENET"
D/S crítico para o número de amostras de referência (tabelado): 1,65
Teste para Valor Mínimo: (Média - Valor Mínimo) / Desvio Padrão 1,01 Amostra Pertinente
Teste para Valor Máximo: (Valor Máximo - Média) / Desvio Padrão 1,26 Amostra Pertinente
CONCLUSÃO: TODAS AS AMOSTRAS SÃO PERTINENTES
5 - DETERMINAÇÃO DE INTERVALO DE CONFIANÇA ATRAVÉS DO MÉTODO "t" de STUDENT
Nível de Confiança: 80%
Valor de "t" de STUDENT para o número de amostras de referência: 1,48
Limite Inferior do Intervalo de Confiança (Amin) (R$/m²): 3340,67
Limite Superior do Intervalo de Confiança (Amax) (R$/m²): 3866,03
Estimativa de Tendência Central: 3603,35
Amplitude do Intervalo de Confiança de 80% em relação à Estimativa de Tendência Central: 7,29%
Grau de Fundamentação do Laudo (ABNT NBR 14653-2/2011): Grau II
Grau de Precisão do Laudo (ABNT NBR 14653-2/2011): Grau III de Precisão
6 - DIVISÃO EM CLASSES E OBTENÇÃO DO VALOR UNITÁRIO
Amplitude do Intervalo de Confiança (Limite Superior - Limite Inferior) (R$/m²): 525,36
Número de Classes de Divisão: 3
Amplitude de cada Classe (R$/m²): 175,12
Primeira Classe: de 3340,67 até 3515,79 Amostras no Intervalo (Pesos): 0
Segunda Classe: de 3515,79 até 3690,91 Amostras no Intervalo (Pesos): 1
Terceira Classe: de 3690,91 até 3866,03 Amostras no Intervalo (Pesos): 0
Soma dos Pesos: 1
Soma dos Valores Ponderados (R$/m²): 3594,71
Valor Unitário (Soma dos Valores Ponderados / Soma dos Pesos) (R$/m²): 3594,71
7 - DETERMINAÇÃO DO VALOR JUSTO DE MERCADO
Área Equivalente do Imóvel Avaliando (m²): 51,12
VALOR DE MERCADO (Valor Unitário x Área Equivalente) (R$): R$ 183.761,58
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Processo nº 1015941-76.2014.8.26.0003 4ª Vara Cível – Fórum Regional III – Jabaquara
Eng.º Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762
ANEXO B2 – MEMORIAL DE CÁLCULO DO IMÓVEL AVALIANDO 02
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Processo nº 1015941-76.2014.8.26.0003 4ª Vara Cível – Fórum Regional III – Jabaquara
Eng.º Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762
CÁLCULOS AVALIATÓRIOS
HOMOGENEIZAÇÃO DOS DADOS
Quadro matriz de homogeneização dos dados.
Homogeneização dos Dados
Amostra (Ai)
Dados Iniciais (R$)
Matriz dos Fatores Dados Finais (R$)
Dados Finais ÷ Dados Iniciais Ft Fa Fo Fc Fq
A1 5076,92 0,90 1,01 0,90 0,73 0,92 2789,44 0,549
A2 4821,43 1,03 0,97 0,90 0,88 0,94 3586,23 0,744
A3 4637,68 1,06 1,02 0,90 0,81 0,92 3362,96 0,725
A4 4901,96 0,84 0,95 0,90 0,95 0,94 3143,88 0,641
A5 5102,04 0,67 0,94 0,90 1,03 0,94 2799,97 0,549
Onde
Dados Finais = Dados Iniciais x Ft x Fa x Fo x FC x Fq
Ft = Fator de Transposição Fa = Fator de área Fo = Fator de Oferta
FC = Fator de Edificação Fq = Fator de Equivalência
GRÁFICO DE DISPERSÃO
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Processo nº 1015941-76.2014.8.26.0003 4ª Vara Cível – Fórum Regional III – Jabaquara
Eng.º Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762
Memorial de Cálculo - Método Comparativo de Dados de Mercado
1 - INFORMAÇÕES DO PROCESSO
Processo: 1015941-76.2014.8.26.0003
Vara: 4ª Vara Cível
Fórum: Fórum Regional III - Jabaquara
2 - INFORMAÇÕES DO IMÓVEL AVALIANDO
Logradouro: Avenida Padre Arlindo Vieira nº 1035
Complemento: Apartamento 62 / Bloco 3
Bairro: Jardim Maria Estela Cidade: São Paulo Estado: São Paulo
3 - TRATAMENTO ESTATÍSTICO
Número de amostras de referência: 5
Média Aritmética dos valores homogeneizados (R$/m²): 3136,50
Desvio Padrão (R$/m²): 349,03
Variância (R$/m²) ^ 2 : 121824,69
Valor Máximo Homogeneizado (R$/m²): A2 3586,23
Valor Mínimo Homogeneizado (R$/m²): A1 2789,44
4 - SANEAMENTO DAS AMOSTRAS PELO CRITÉRIO DE "CHAUVENET"
D/S crítico para o número de amostras de referência (tabelado): 1,65
Teste para Valor Mínimo: (Média - Valor Mínimo) / Desvio Padrão 0,99 Amostra Pertinente
Teste para Valor Máximo: (Valor Máximo - Média) / Desvio Padrão 1,29 Amostra Pertinente
CONCLUSÃO: TODAS AS AMOSTRAS SÃO PERTINENTES
5 - DETERMINAÇÃO DE INTERVALO DE CONFIANÇA ATRAVÉS DO MÉTODO "t" de STUDENT
Nível de Confiança: 80%
Valor de "t" de STUDENT para o número de amostras de referência: 1,48
Limite Inferior do Intervalo de Confiança (Amin) (R$/m²): 2905,48
Limite Superior do Intervalo de Confiança (Amax) (R$/m²): 3367,51
Estimativa de Tendência Central: 3136,50
Amplitude do Intervalo de Confiança de 80% em relação à Estimativa de Tendência Central: 7,37%
Grau de Fundamentação do Laudo (ABNT NBR 14653-2/2011): Grau II
Grau de Precisão do Laudo (ABNT NBR 14653-2/2011): Grau III de Precisão
6 - DIVISÃO EM CLASSES E OBTENÇÃO DO VALOR UNITÁRIO
Amplitude do Intervalo de Confiança (Limite Superior - Limite Inferior) (R$/m²): 462,03
Número de Classes de Divisão: 3
Amplitude de cada Classe (R$/m²): 154,01
Primeira Classe: de 2905,48 até 3059,49 Amostras no Intervalo (Pesos): 0
Segunda Classe: de 3059,49 até 3213,50 Amostras no Intervalo (Pesos): 1
Terceira Classe: de 3213,50 até 3367,51 Amostras no Intervalo (Pesos): 1
Soma dos Pesos: 2
Soma dos Valores Ponderados (R$/m²): 6506,84
Valor Unitário (Soma dos Valores Ponderados / Soma dos Pesos) (R$/m²): 3253,42
7 - DETERMINAÇÃO DO VALOR JUSTO DE MERCADO
Área Equivalente do Imóvel Avaliando (m²): 63,13
VALOR DE MERCADO (Valor Unitário x Área Equivalente) (R$): R$ 205.388,40
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Processo nº 1015941-76.2014.8.26.0003 4ª Vara Cível – Fórum Regional III – Jabaquara
Eng.º Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762
ANEXO B3 – MEMORIAL DE CÁLCULO DO IMÓVEL AVALIANDO 03
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Eng.º Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762
CÁLCULOS AVALIATÓRIOS
HOMOGENEIZAÇÃO DOS DADOS
Quadro matriz de homogeneização dos dados.
Homogeneização dos Dados
Amostra (Ai)
Dados Iniciais
(R$)
Matriz dos Fatores Dados Finais (R$)
Dados Finais ÷ Dados Iniciais Ft Fa Fo Fte Feq Fc Fq
A1 2041,16 1,02 0,94 0,90 0,86 1,15 1,03 0,69 1238,03 0,607
A2 3411,76 1,11 0,87 0,90 0,84 1,15 1,27 0,67 2437,36 0,714
A3 3559,14 1,24 0,86 0,90 0,84 1,15 1,23 0,67 2719,35 0,764
A4 4933,16 1,09 0,84 0,90 0,84 1,15 1,42 0,69 3847,58 0,780
A5 4387,10 1,00 0,92 0,90 0,86 1,15 1,07 0,69 2652,39 0,605
Onde
Dados Finais = Dados Iniciais x Ft x Fa x Fo x Fte x Feq x FC x Fq
Ft = Fator de Transposição Fa = Fator de área Fo = Fator de Oferta
Fte = Fator de Testada Feq = Fator de Esquina
FC = Fator de Edificação Fq = Fator de Equivalência
GRÁFICO DE DISPERSÃO
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Processo nº 1015941-76.2014.8.26.0003 4ª Vara Cível – Fórum Regional III – Jabaquara
Eng.º Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762
Memorial de Cálculo - Método Comparativo de Dados de Mercado
1 - INFORMAÇÕES DO PROCESSO
Processo: 1015941-76.2014.8.26.0003
Vara: 4ª Vara Cível
Fórum: Fórum Regional III - Jabaquara
2 - INFORMAÇÕES DO IMÓVEL AVALIANDO
Logradouro: Rua José Gaspar nº 283
Complemento: -
Bairro: Americanópolis Cidade: São Paulo Estado: São Paulo
3 - TRATAMENTO ESTATÍSTICO
Número de amostras de referência: 5
Média Aritmética dos valores homogeneizados (R$/m²): 2578,94
Desvio Padrão (R$/m²): 929,06
Variância (R$/m²) ^ 2 : 863160,46
Valor Máximo Homogeneizado (R$/m²): A4 3847,58
Valor Mínimo Homogeneizado (R$/m²): A1 1238,03
4 - SANEAMENTO DAS AMOSTRAS PELO CRITÉRIO DE "CHAUVENET"
D/S crítico para o número de amostras de referência (tabelado): 1,65
Teste para Valor Mínimo: (Média - Valor Mínimo) / Desvio Padrão 1,44 Amostra Pertinente
Teste para Valor Máximo: (Valor Máximo - Média) / Desvio Padrão 1,37 Amostra Pertinente
CONCLUSÃO: TODAS AS AMOSTRAS SÃO PERTINENTES
5 - DETERMINAÇÃO DE INTERVALO DE CONFIANÇA ATRAVÉS DO MÉTODO "t" de STUDENT
Nível de Confiança: 80%
Valor de "t" de STUDENT para o número de amostras de referência: 1,48
Limite Inferior do Intervalo de Confiança (Amin) (R$/m²): 1964,02
Limite Superior do Intervalo de Confiança (Amax) (R$/m²): 3193,87
Estimativa de Tendência Central: 2578,94
Amplitude do Intervalo de Confiança de 80% em relação à Estimativa de Tendência Central: 23,84%
Grau de Fundamentação do Laudo (ABNT NBR 14653-2/2011): Grau II
Grau de Precisão do Laudo (ABNT NBR 14653-2/2011): Grau III de Precisão
6 - DIVISÃO EM CLASSES E OBTENÇÃO DO VALOR UNITÁRIO
Amplitude do Intervalo de Confiança (Limite Superior - Limite Inferior) (R$/m²): 1229,85
Número de Classes de Divisão: 3
Amplitude de cada Classe (R$/m²): 409,95
Primeira Classe: de 1964,02 até 2373,97 Amostras no Intervalo (Pesos): 0
Segunda Classe: de 2373,97 até 2783,92 Amostras no Intervalo (Pesos): 3
Terceira Classe: de 2783,92 até 3193,87 Amostras no Intervalo (Pesos): 0
Soma dos Pesos: 9
Soma dos Valores Ponderados (R$/m²): 23427,30
Valor Unitário (Soma dos Valores Ponderados / Soma dos Pesos) (R$/m²): 2603,03
7 - DETERMINAÇÃO DO VALOR JUSTO DE MERCADO
Área Equivalente do Imóvel Avaliando (m²): 299,14
VALOR DE MERCADO (Valor Unitário x Área Equivalente) (R$): R$ 778.670,39
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ANEXO C – MEMORIAL FOTOGRÁFICO
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Eng.º Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762
Foto 01. Fachada do condomínio dos imóveis avaliandos 01 e 02.
Foto 02. Porta de entrada do imóvel avaliando 01.
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Eng.º Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762
Foto 03. Porta de entrada do imóvel avaliando 02.
Foto 04. Detalhe da cozinha.
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Eng.º Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762
Foto 05. Detalhe da área de serviço.
Foto 06. Detalhe da sala.
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Eng.º Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762
Foto 07. Detalhe da sala.
Foto 08. Detalhe do dormitório 01.
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Eng.º Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762
Foto 09. Detalhe do dormitório 02.
Foto 10. Detalhe do dormitório 03.
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Eng.º Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762
Foto 11. Detalhe do sanitário.
Foto 12. Detalhe do playground do condomínio.
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Eng.º Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762
Foto 13. Detalhe da sala de ginástica do condomínio.
Foto 14. Detalhe do salão de festas do condomínio.
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Eng.º Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762
Foto 15. Detalhe do salão de jogos do condomínio.
Foto 16. Detalhe da churrasqueira do condomínio.
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Eng.º Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762
Foto 17. Detalhe da quadra do condomínio.
Foto 18. Detalhe da garagem aberta do condomínio.
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Foto 19. Fachada do imóvel avaliando 03.
Foto 20. Detalhe da fachada do imóvel avaliando 03.
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PAVIMENTO TÉRREO
Foto 21. Detalhe da área de garagem do imóvel.
Foto 22. Detalhe da área de depósito.
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Foto 23. Detalhe da área de depósito.
Foto 24. Detalhe da área de depósito.
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Eng.º Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762
Fotos 25 e 26. Detalhe dos sanitários do depósito.
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Eng.º Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762
1º PAVIMENTO SUPERIOR
Foto 27. Detalhe do escritório 01.
Foto 28. Detalhe do lavabo.
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Eng.º Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762
Foto 29. Corredor de acesso aos demais compartimentos do pavimento.
Foto 30. Detalhe do sanitário.
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Eng.º Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762
Foto 31. Detalhe da área da cozinha, conjugada com o escritório 02.
Foto 32. Detalhe do escritório 03.
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Eng.º Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762
Foto 33. Detalhe da área de serviço.
Foto 34. Detalhe da sacada do 1º pavimento.
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Eng.º Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762
2º PAVIMENTO SUPERIOR
Foto 35. Detalhe do escritório 01.
Foto 36. Detalhe do escritório 02.
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Eng.º Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762
Foto 37. Detalhe do sanitário 01.
Foto 38. Detalhe do escritório 03.
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Eng.º Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762
Foto 39. Detalhe do sanitário 02.
Foto 40. Detalhe da área de serviço.
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Eng.º Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762
Foto 41. Detalhe da cozinha e acesso à sacada.
Foto 42. Detalhe da sacada do segundo pavimento.
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Eng.º Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762
TERRAÇO
Foto 43. Detalhe da escada de acesso ao terraço.
Foto 44. Detalhe da área fechada do terraço.
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Eng.º Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762
Foto 45. Detalhe do sanitário.
Foto 46. Detalhe da área de depósito.
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Eng.º Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762
Foto 47. Detalhe da área de churrasqueira.
Foto 48. Detalhe da área do terraço.
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Eng.º Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762
Foto 49. Detalhe dos arredores do imóvel avaliando 03.
Foto 50. Detalhe dos arredores do imóvel avaliando 03.
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Eng.º Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762
ANEXO D – REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
ABUNAHMAN, Sérgio Antônio. Curso Básico de Engenharia Legal e de Avaliações. 4. Ed.
Ver. E ampl. – São Paulo: Pini, 2008.
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT). NBR 14653: Avaliação de
bens - parte 1: Procedimentos Gerais. Rio de Janeiro: 2011.
_____. NBR 14653-2: Avaliação de bens – parte 2: Imóveis Urbanos. Rio de Janeiro: 2011.
_____. NBR 12721:2006 Versão corrigida 2:2007. Avaliação de custos unitários de
construção para incorporação imobiliária e outras disposições para condomínios edilícios –
Procedimento. Rio de Janeiro, 2006.
INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA DE SÃO PAULO
(Ibape). Procedimento para aplicação de fatores. Disponível em: www.ibape-sp.org.br
_____. Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP: 2011. Disponível em:
www.ibape-sp.org.br
KUHN, Eugênia Aumond, PEREIRA, Luis Portela, NERBAS, Patrícia de Freitas. Avaliação de
imóveis e perícias. Curitiba, PR: IESDE Brasil, 2012.
MEYER, Rivadavia Maciel Corrêa. Avaliação de Imóveis: uma análise do campo da
engenharia legal. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2003.
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Eng.º Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762
ANEXO E – CARACTERÍSTICAS DE ZONEAMENTO
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Folha 1
ALTURA DA EDIFICAÇÃO MENOR OU IGUAL A 6, 00 m
ALTURA DA EDIFICAÇÃO
SUPERIOR A 6,00 m
ZER - BAIXA DENSIDADE ZER - 1 ZER - 1/01 0,05 1,00 1,00 0,50 0,30 250 m² 10,00 m 10,00 m 5,00 m NÃO EXIGIDO2,00 m em toda a
extensão
ZONA CENTRALIDADE LINEAR INTERNA OU LINDEIRA A ZER
ZCLz-I ou ZCLz-II
0,05 1,00 1,00 0,50 0,30 250 m² 10,00 m 10,00 m 5,00 m NÃO EXIGIDO (c)
ZONA CENTRALIDADE LINEAR DE PROTEÇÃO ZCLp 0,05 1,00 1,00 0,50 0,15 250 m² 10,00 m 15,00 m 5,00 m NÃO EXIGIDO (c)
ZONA PREDOMINANTEMENTE INDUSTRIAL ZPI ZPI/01 a ZPI/06 0,10 1,00 1,50 0,70 0,15 500 m² 15, 00 m 15,00 m 5,00 m NÃO EXIGIDO (c) (d)
ZM - MÉDIA DENSIDADE ZM - 2 0,20 1,00 2,00 0,5 (a) 0,15 125 m² 5,00 m 25,00 m 5,00 m (b) NÃO EXIGIDO (d) (c) (d)
ZM - 3aZM - 3a/01 a ZM - 3a/08 1,00 2,50
ZM - 3b 2,00 4,00 (f) (g)
ZCP - aZCP-a/01 a ZCP-a 04 1,00 2,50
ZCP - b 2,00 4,00 (h)
ZONA ESPECIAL DE PRESERVAÇÃO CULTURAL ZEPEC
ZONA ESPECIAL DE PRESERVAÇÃO ZEP
h) ver parágrafo único do artigo 28 deste livro para o CA da ZCPb/04
(c) (d)
0,20 0,70 0,15 125 m² 5,00 m SEM LIMITE 5,00 m (b) NÃO EXIGIDO (d)
f) ver parágrafo 1º do artigo 22 deste livro para os CA das zonas ZM-3b/09 a ZM-3b/12 e ZM-3b/14 a ZM-3b/21g) ver parágrafo 2º do artigo 22 deste livro para o CA e o gabarito da ZM-3b/13
0,5 (a) 0,15 125 m² 5,00 mSEM LIMITE
(g) 5,00 m (b) NÃO EXIGIDO (d)
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PLANO REGIONAL ESTRATÉGICO DA SUBPREFEITURA DE IPIRANGA - PRE-IPQUADRO Nº 04 do Livro XIII - Anexo à Lei nº 13.885, de 25 de agosto de 2004 CARACTERÍSTICAS DE APROVEITAMENTO, DIMENSIONAMENTO E OCUPAÇÃO DOS LOTES
CARACTERÍSTICAS DE DIMENSIONAMENTO E OCUPAÇÃO DOS LOTES
ZM - ALTA DENSIDADE
COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO
RECUOS MÍNIMOS (m)
CARACTERÍSTICAS DAS ZONAS DE USO
MÍNIMO BÁSICO MÁXIMOTAXA DE
OCUPAÇÃOMÁXIMA
ZONA DE USO GABARITO DE ALTURA
MÁXIMO (m)
Parâmetros da zona de uso em que se situa o bem imóvel representativo (BIR) ou a área de urbanização especial (AUE) ou a área de proteção paisagística (APP), enquadrado como ZEPEC, observadas as disposições específicas da Resolução de tombamento quando houver.
Características de aproveitamento, dimensionsmento e uso do solo devem obedecer a legislação (Decreto Estadual nº 201-A, de 1893) que criou esta unidade de conservação e ao respectivo plano de manejo.
FRENTE
FUNDOS E LATERAISFRENTE
MÍNIMA (m)
TAXA DE PERMEABILIDA
DE MÍNIMA
LOTE MÍNIMO (m²)
(c) (d)
e) não se aplica o instrumento do PDE da Utilização Compulsória nessas zonas
c) ver artigo 186 da Parte III desta lei quanto aos recuos mínimos laterais e de fundos para edificações com altura superior a 6,00 metrosd) ver §1º e §2º do artigo 186 da Parte III desta lei, quanto aos recuos para atividades industriais, serviços de armazenamento e guarda de bens móveis e oficinas
NOTAS:
b) ver artigo 185 da Parte III desta lei, quanto ao recuo mínimo de frente em ZM, ZCP, ZCL, ZPI e ZEISa) ver artigo 192 da Parte III desta lei, quanto à taxa de ocupação na ZM para edificações com até 12 metros de altura
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Plano Regional Estratégico da Subprefeitura Jabaquara - PRE - JA Quadro 04 do Livro XV - Anexo à Lei nº 13.885, de 25 de agosto de 2004CARACTERÍSTICAS DE APROVEITAMENTO, DIMENSIONAMENTO E OCUPAÇÃO DOS LOTES
ALTURA DA EDIFICAÇÃO MENOR OU IGUAL A 6, 00 m
ALTURA DA EDIFICAÇÃO SUPERIOR A 6,00 m
ZER - Média Densidade
ZER-2/01 0,05 1,00 1,00 0,50 0,30 250,00 10,00 9,00 5,00 m NÃO EXIGIDO 2,00 m em toda a extensão
ZM-1/01 e 04 9,00
ZM-1/02 e 03 15,00
ZM-2/01 e 02 2,00 25,00
ZM-2/03 1,50 15,00
ZM-3A/01, 02(g), 03, 04(g), 05(g), 06(g),07, 08 e 09
1,00
ZM-3B/01 e 02 2,00
ZCL-A/01 a 05 1,00 2,50
ZCL-B/01 e 02 2,00 4,00
ZCP-A/01(g) , 03 e 04(g)
2,50 SEM LIMITE
ZCP-A/02(g) 2,00 25,00
ZCP-B/01(g) (h) 02(g) e 03(g)
2,00 3,00 SEM LIMITE
ZEPEC - Zona Especial de Preservação
Cultural
ZEPEC/01 - Sítio da Ressaca
Zona Mista de Proteção Ambiental
ZMp/01 (e) 1,00 1,00 0,50 0,30 250,00 (f) 10,00 (f) 15,00 5,00 (f) NÃO EXIGIDO (b) (c) (d)
Zona Centralidade Linear de Proteção
AmbientalZCLp 01 a 05 (e) 1,00 1,00 0,50 0,15 250,00 (f) 10,00 (f) 15,00 5,00 (f) NÃO EXIGIDO (b) (c) (d)
Zona Especial de Preservação
ZEP/01 - Parque Estadual Fontes do Ipiranga
5,00 m (b) NÃO EXIGIDO (d) (c) (d)
5,00 m (b) NÃO EXIGIDO (d) (c) (d)
NÃO EXIGIDO (d) (c) (d)
5,00 m (b) NÃO EXIGIDO (d) (c) (d)
CARACTERÍSTICAS DAS ZONAS DE USO
ZONA DE USO
f) respeitadas as disposições da Legislação Ambiental vigente
Zona de Centralidade Linear ou Polar
Conforme as disposições da legislação estadual que estabeleceu as Unidades de Conservação e respectivo Plano de Manejo.
c) ver artigo 186 da Parte III desta lei quanto aos recuos mínimos laterais e de fundos para edificações com altura superior a 6,00 metrosd) ver §1º e §2º do artigo 186 da Parte III desta lei, quanto aos recuos para atividades industriais, serviços de armazenamento e guarda de bens móveis e oficinase) não se aplica o instrumento do PDE da Utilização Compulsória nessas zonas
a) ver artigo 192 da Parte III desta lei, quanto à taxa de ocupação na ZM para edificações com até 12 metros de altura
5,00 m (b)5,00
MÍNIMO BÁSICO
RECUOS MÍNIMOS (m)
FRENTE
FUNDOS E LATERAIS
CARACTERÍSTICAS DE DIMENSIONAMENTO E OCUPAÇÃO DOS LOTES
FRENTEMÍNIMA (m)
GABARITO DE ALTURA MÁXIMO
(m)MÁXIMO
1,00 0,50 (a) 0,15
b) ver artigo 185 da Parte III desta lei, quanto ao recuo mínimo de frente em ZM, ZCP, ZCL, ZPI e ZEIS
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125,00 5,00
0,20
COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO
125,001,00 1,00 0,50 (a) 0,15
TAXA DE OCUPAÇÃO
MÁXIMA
TAXA DE PERMEABILIDADE MÍNIMA
LOTEMÍNIMO (m²)
ZM - Baixa Densidade
ZM - Alta Densidade
ZM - Média Densidade
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125,00
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5,00
125,00
0,50 (a) 0,15
SEM LIMITE
2,50
125,00 5,000,70
NOTAS:
0,15
0,15
h) ver o parágrafo único do artigo 40 deste livro para os lotes lindeiros à Av. Hugo Beolchi.g) Nestas Zonas de Uso o gabarito das edificações deverá estar de acordo com a Legislação da Aeronáutica no que se refere ao Cone de Aproximação do Aeroporto.
0,700,20
Parâmetros da zona de uso em que se situa o bem enquadrado como ZEPEC, observadas as disposições específicas da Resolução de tombamento.
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Processo nº 1015941-76.2014.8.26.0003 4ª Vara Cível – Fórum Regional III – Jabaquara
Eng.º Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762
ANEXO F – QUADRAS FISCAIS MUNICIPAIS
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Processo nº 1015941-76.2014.8.26.0003 4ª Vara Cível – Fórum Regional III – Jabaquara
Eng.º Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762
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Processo nº 1015941-76.2014.8.26.0003 4ª Vara Cível – Fórum Regional III – Jabaquara
Eng.º Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762
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Processo nº 1015941-76.2014.8.26.0003 4ª Vara Cível – Fórum Regional III – Jabaquara
Eng.º Thiago Gonzaga Emygdio [email protected] – (11) 96323-0762
ANEXO G – CUSTO UNITÁRIO BÁSICO (CUB)
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