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2267-5225 6885-4393 fax 2523-6955 [email protected] CNPJ 04.686.526/0001-28
LAUDO DE AVALIAÇÃO – FOLHA RESUMO Nº da solicitação:
Endereço do Imóvel: Método(s) utilizado(s): MÉTODO EVOLUTIVO Resultados da avaliação:
Valor de mercado para venda do imóvel:
R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais)
Valor de mercado para aluguel do imóvel:
R$ 5.200,00 (cinco mil e duzentos reais) Classificação quanto à liquidez: Normal Grau de Fundamentação do Laudo: I Grau de Precisão do Laudo: II
Gilberto Adib Couri Engenheiro Civil - CREA – 19.754 - D – RJ
PhD em Engenharia Civi l Membro do Inst ituto Brasi leiro de Avaliações e Perícias de Engenharia – IBAPE
Rio de Janeiro, 07 de julho de 2014.
Solicitante: RIO PREVIDÊNCIA Objetivo da avaliação: Definição do valor de mercado para venda e locação do imóvel
Logradouro: Rua Geremário Dantas, n° 330/336 Bairro: Tanque - Jacarepaguá Cidade: Rio de Janeiro UF: RJ
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LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO
Rua Geremário Dantas n° 330/336 Terreno - Tanque
Jacarepaguá – Rio de Janeiro
Julho de 2014
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SUMÁRIO
1. OBJETIVO
2. PRINCÍPIOS E RESSALVAS
3. CARACTERÍSTICAS GERAIS E PARTICULARES
4. LEGISLAÇÃO EDILÍCIA
5. DA VISTORIA
6. DIAGNÓSTICO DE MERCADO
7. METODOLOGIA
8. DOS CÁLCULOS AVALIATÓRIOS
9. RESULTADOS
10. ESPECIFICAÇÕES DAS AVALIAÇÕES
11. ENCERRAMENTO
1.0 OBJETIVO
O presente laudo tem como objetivo a determinação do valor
de compra e venda e do valor de locação do imóvel situado na Rua
Geremário Dantas n° 330/336, Tanque – Jacarepaguá – Rio de
Janeiro.
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2.0. PRINCÍPIOS E RESSALVAS
O presente laudo técnico obedeceu aos seguintes princípios:
• Nossos honorários profissionais não estão sujeitos às
conclusões deste laudo;
• Nossa empresa e nossos profissionais não têm, nem
contemplam interesse algum no bem objeto deste laudo;
• Nossa empresa e nossos profissionais não auferem
qualquer vantagem em relação à matéria envolvida neste
laudo;
• As análises e opiniões expressas no presente trabalho são
baseadas em dados, diligências, pesquisas e
levantamentos verdadeiros e corretos;
• O presente laudo foi elaborado com estreita observância
aos postulados dos Códigos de Ética Profissional do
Conselho Federal de Engenharia e Agronomia (CONFEA) e
do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de
Engenharia (IBAPE).
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3.0 - CARACTERÍSTICAS GERAIS E PARTICULARES 3.1 – CARACTERÍSTICAS GERAIS 3.1.1 - LOCALIZAÇÃO O Imóvel em análise está localizado na Avenida Geremário
Dantas n° 330, Pechincha, Jacarepaguá – XVI Região Administrativa
Zona de Comércio e Serviços 2 (ZCS2), limite com a Zona
Residencial 2, conforme Projeto de Estruturação Urbana (PEU) da
Taquara, Lei Complementar nº. 70 de 06 de junho de 2004.
Planta aerofotogramétrica
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Certidão de Informações
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Continuação Certidão de Informações
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PAA 12253
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Vistas aéreas da edificação.
3.1.2 – LOGRADOURO/ VIZINHANÇA
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A Avenida Geremário Dantas é uma via de mão dupla, com
pavimentação em asfalto, galerias de águas pluviais e iluminação
pública. O local apresenta ocupação de imóveis residenciais e
comerciais com boa infraestrutura de serviços básicos.
O local dispõe de todos os serviços públicos existentes na
cidade, tais como: redes distribuidoras de água; energia elétrica (luz
e força); telefone (sinal regular para telefonia celular); redes coletoras
de esgoto; distribuição de gás e coleta de lixo.
Foto n°1: Av. Geremário Dantas direção Praça Seca
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Foto n°2: Av. Geremário Dantas direção Pechincha
Foto n°3: Vizinhança lado direito - SESI Jacarepaguá - Tanque
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Foto n°4: Vizinhança lado esquerdo
Foto n°5: Vizinhança frontal
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Foto n°6: Center Shopping vizinho ao avaliando
3.13 – DO TERRENO
O terreno, conforme Registro de Imóveis n° 165.402, está situado na
Av. Geremário Dantas, possuindo as seguintes medidas:
“20,08 m pela Av. Geremário Dantas, 2,18m nos fundos; 43,80m de
extensão pelo lado direito e 45,65m pelo lado esquerdo...”
O terreno totaliza uma área de 487,50 m².
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Planta de Situação do Terreno
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Registro Geral Matricula nº165402
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4.0 – LEGISLAÇÃO
O imóvel encontra-se submetido à Lei Complementar n° 70 de
06/07/2004, essa legislação institui o PEU Taquara – Projeto de
Estruturação Urbana (PEU) dos Bairros de Freguesia, Pechincha,
Taquara e Tanque, integrantes das Unidades Espaciais de
Planejamento 42 e 43 (UEP 42 e 43).
A ocupação do solo deverá seguir os parâmetros edilícios
estabelecidos na legislação, tal como redigido no artigo 10, a seguir
transcrito.
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“Da Ocupação do Solo Art. 10. A implantação da edificação no lote será regulada por índices urbanísticos que variem segundo a zona em que ocorra, correspondendo aos seguintes parâmetros, além de outros estabelecidos nesta Lei Complementar: I – Gabarito; II – Afastamentos frontais, laterais e de fundos; III – Área Total da Edificação (ATE); IV – Índice de Aproveitamento do Terreno (IAT); V – Taxa de ocupação máxima (TO); VI – Coeficiente de adensamento(Q); VII – Índice de Comércio e Serviços (ICS); VIII – Taxa de Permeabilidade; IX – Área útil mínima das unidades; X – Número mínimo de vagas para estacionamento.” O terreno está inserido em Zona de Comércio e Serviços 2 na faixa de influência de ZR2 PARÂMETROS PARA ZCS2
“Seção V Da Zona Comercial e de Serviços 2 (ZCS 2) Art. 48. Ficam aprovados os seguintes parâmetros e índices urbanísticos específicos: I – Para parcelamento: a) área mínima do lote: 360m²; b) testada mínima: 12m; II – Para edificação: a) Índice de Aproveitamento do Terreno (IAT): 1. na faixa de influência sobre a ZR 1: 1,5; 2. na faixa de influência sobre a ZR 2: 3; 3. na faixa de influência sobre a ZUPI 1 e a ZUPI 2: 2;”
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Dessa forma, no caso em análise pode-se construir até 3 vezes
a área do terreno.
4.2 - PARÂMETROS EDILÍCIOS
4.2.1 - GABARITO
“2. na faixa de influência sobre a ZR 2:
– Edificações afastadas das divisas:
• cota de soleira igual ou inferior a +40m: oito, de qualquer natureza;
• cota de soleira superior a +40m e até +50m: seis, de qualquer
natureza;
• cota de soleira superior a +50m: quatro, de qualquer natureza;
– Edificações não afastadas das divisas:
• quatro, de qualquer natureza;”
Número Máximo de Pavimentos Art. 19. O número máximo de pavimentos das edificações é estabelecido por zona e obedecerá ao disposto nesta Lei Complementar. I – os pavimentos situados em subsolo não serão computados para efeito do número máximo de pavimentos; II – o primeiro pavimento em subsolo poderá ser semienterrado, desde que o piso do pavimento imediatamente superior não fique acima da cota de +1,50m (um metro e cinquenta centímetros) em relação ao ponto mais baixo do meio-fio do logradouro, correspondente à testada do lote. ...
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Art. 21. Acima do último pavimento permitido nas edificações residenciais multifamiliares e das partes destinadas a unidades residenciais das edificações mistas são admitidos pavimentos de cobertura constituindo dependência das unidades situadas no pavimento imediatamente inferior ou terraço de uso comum, desde que: I – a ocupação máxima seja de cinquenta por cento da área do pavimento imediatamente inferior; II – seja mantido afastamento mínimo de três metros do plano de fachada voltado para o logradouro e para as edificações não afastadas das divisas do lote e de cinco metros para as edificações afastadas das divisas do lote; III – seja considerado como último pavimento das edificações aquele correspondente às unidades permitidas; IV – a parte coberta seja computada na ATE. PERÍMETRO E TAXA DE OCUPAÇÃO
“Art. 32. Exceto nas Zonas de Conservação Ambiental, não há Taxa de Ocupação (TO) definida para os lotes das UEP 42 e 43, devendo ser mantida a taxa de permeabilidade definida para as zonas, livre de pavimentação ou qualquer construção, mesmo em subsolo. Parágrafo único. A área mantida permeável acompanhará a linha de drenagem natural do terreno, em caso de lote em encosta, e Incorporará a faixa marginal de proteção, em caso de lote atravessado por curso d’água.”
O perímetro da edificação deve estar contido em um polígono
de perímetro máximo igual a 160,00 m, e a maior dimensão não deve
ultrapassar 40,00 m, tal como estabelece o artigo 31, a seguir
transcrito:
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“Art. 31. As dimensões máximas da projeção horizontal das edificações devem permitir a sua inserção em um polígono de perímetro máximo igual a cento e sessenta metros e cuja maior dimensão não ultrapasse quarenta metros.”
ÍNDICE DE APROVEITAMENTO DO TERRENO
O índice de aproveitamento do terreno é 3,0, como já
apresentado, e a área total edificável permitida é de:
ATE = 3,0 x 487,50m² = 1462,50 m²
TAXA DE PERMEABILIDADE
Deverá ser deixada uma área livre de 20% do terreno relativa à
permeabilidade.
USOS
Na presente legislação, para implantação de uma edificação de
qualquer tipo de uso deverá ser analisado o seu impacto no sistema
viário. Para tal, os usos foram definidos em alguns níveis.
De acordo com o Quadro 2 da Lei n° 70, demonstrado no
anexo 2 ao presente parecer e a seguir transcrito, as atividades
comerciais, de uma forma geral, são ADEQUADAS em ZCS2.
O terreno poderá ter utilização residencial, comercial, de
serviços e até mesmo industrial, tal como quadro a seguir:
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A atividade a ser implantada poderá estar sujeita à
apresentação de um Relatório de Impacto de Vizinhança, tal como
estabelece o artigo 12, §3º, a seguir transcrito:
“§ 3º - Poderá ser exigido Relatório de Impacto de Vizinhança-RIV
nas situações de impacto A, B e C de acordo com o art. 445 da Lei
Orgânica do Município do Rio de Janeiro, e com os arts. 120 e 121
do Plano Diretor Decenal da Cidade do Rio de Janeiro.”
A edificação a ser construída poderá utilizar um índice de
aproveitamento de terreno de 3,0, com até 4 pavimentos colada nas
divisas, sendo a cota de soleira inferior a 40 m e com 8 pavimentos se construída afastada das divisas.
O afastamento frontal é de 3,00 m e taxa de permeabilidade
que deve ser deixada livre no terreno é de 20%.
ESTACIONAMENTO
“Art. 33. Os locais cobertos para estacionamento ou guarda de veículos, quando em subsolo, constituindo um ou mais pavimentos enterrados, poderão ocupar toda a área do terreno com exclusão do afastamento frontal exigido para o local e do percentual correspondente à taxa de permeabilidade, que poderá estar total
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ou parcialmente localizada neste afastamento, atendidas as condições do parágrafo único do art. 32 desta Lei Complementar.”
DIMENSÃO DA UNIDADE RESIDENCIAL “Art. 34. A área útil mínima das unidades residenciais é de trinta metros quadrados. Parágrafo único. O disposto neste artigo não tem aplicação para o caso das edificações situadas nas Áreas de Especial Interesse Social (AEIS) das UEP 42 e 43, cujos parâmetros serão definidos através de legislação específica.”
Quadro de Resumo
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5.0 – DA VISTORIA Na vistoria realizada no terreno foi constatada a existência de
uma edificação em ruínas, que deverá ser demolida para o pleno
aproveitamento do terreno. O imóvel encontra-se fechado.
Fotos nos 7 e 8: Vista externa do terreno
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Foto n°9: Vista da calçada
Foto n°10: Vista da entrada do terreno - portão de madeira fechado com cadeado
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Fotos nos 11 e 12: Vistas internas do terreno na parte frontal – edificação com vãos vedados
em tijolos.
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Fotos n°13: Vista da parte dos fundos da edificação em ruínas - janelas fechadas com
tijolos.
6.0 - DIAGNÓSTICO DE MERCADO
O mercado imobiliário, nos últimos dois anos, passou por um
período de euforia e recuperação de valores como há muitos anos
não ocorre no mercado do Rio de Janeiro. Na Zona Oeste,
principalmente no bairro de Jacarepaguá, percebe-se uma boa
liquidez e a implantação de diversos empreendimentos residenciais.
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7.0 – METODOLOGIA
Dos diversos métodos de avaliação existentes, aquele que mais se
coaduna com a situação do imóvel em análise e que indica o real
valor potencial do imóvel, inserindo-o no mercado imobiliário de
construção local, é o Método Evolutivo. Este método está previsto na
Norma Brasileira que disciplina o assunto.
O Método Evolutivo conforme a NBR 14.653-1 consiste de:
“A composição do valor total do imóvel avaliando pode ser obtida através da conjugação de métodos a partir do valor do terreno, considerado o custo de reprodução das benfeitorias devidamente depreciado e o fator de comercialização, ou seja: VI = (VT + VB). FC”.
O Método Evolutivo consiste no somatório do valor do terreno
calculado pelo Método Involutivo somado ao valor das benfeitorias
existentes, com a aplicação de um Fator de Comercialização.
Assim, tem-se:
VI = (VT + VB). FC sendo : VI = valor do imóvel novo. VT = valor do terreno. VB = valor das benfeitorias, no estado. FC = coeficiente de mercado, em função do bairro onde se situa o imóvel, suas características construtivas e situação do mercado imobiliário na época da avaliação. No presente caso, adotou-se: FC = 1,00
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7.1 – CÁLCULO DO VALOR DO TERRENO
Para o cálculo do valor do terreno será utilizado o método
Involutivo, visto não existirem elementos amostrais em número e
semelhança, suficientes para aplicação do método comparativo de
mercado.
De acordo com a NBR 14.653-2, tem-se:
“8.2.2 Método Involutivo
Identifica o valor de mercado do bem, alicerçado no seu
aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de
viabilidade técnico-econômica, mediante hipotético empreendimento
compatível com as características do bem e com as condições do
mercado no qual está inserido, considerando-se cenários viáveis
para execução e comercialização do produto.”
Na parte 2 da Norma há a prescrição de que o Método
Involutivo deve seguir os seguintes preceitos:
“8.2.2.2 Projeto hipotético
Na concepção do projeto hipotético, o engenheiro de avaliações
deve verificar o aproveitamento eficiente para o imóvel avaliando,
como definido em 3.1.
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7.2.2.3 Pesquisa de valores
A pesquisa de valores deve ser realizada segundo os preceitos do
método comparativo direto de dados de mercado, conforme 8.2.1, e
tem como objetivo estimar o valor de mercado do produto imobiliário
projetado para a situação hipotética adotada e sua variação ao longo
do tempo.
7.2.2.4 Previsão de receitas
As receitas de venda das unidades do projeto hipotético são
calculadas a partir dos resultados obtidos em 8.2.2.3, considerados a
eventual valorização imobiliária, preferencialmente inferida, a forma
de comercialização identificada na conduta do mercado e o tempo de
absorção em face da evolução conjuntural no mercado e evidências
de seu desempenho.
7.2.2.5 Levantamento do custo de produção do projeto hipotético
Este levantamento corresponde à apuração dos custos diretos e
indiretos, inclusive de elaboração e aprovação de projetos,
necessários à transformação do imóvel para as condições do projeto
hipotético.
7.2.2.6 Previsão de despesas adicionais
Podem ser incluídas, quando pertinentes, entre outras, as seguintes
despesas:
a) de compra do imóvel;
b) de administração do empreendimento, inclusive vigilância;
c) com impostos, taxas e seguros;
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d) com publicidade;
e) com a comercialização das unidades.
7.2.2.7 Margem de lucro do incorporador
Quando for usada margem de lucro em modelos que não utilizem
fluxo de caixa, esta margem deve ser considerada proporcional ao
risco do empreendimento, que está diretamente ligado à quantidade
de unidades resultantes do projeto, ao montante investido e ao prazo
total previsto para retorno do capital. A margem de lucro adotada em
modelos estáticos deve ter relação com o que é praticado no
mercado.
7.2.2.8 Prazos
No caso de adoção de modelos dinâmicos, recomenda-se que:
a) o prazo para a execução do projeto hipotético seja compatível
com as suas características físicas, disponibilidade de recursos,
tecnologia e condições mercadológicas;
b) o prazo para a venda das unidades seja compatível com a
estrutura, conduta e desempenho do mercado.”
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8.0 – CÁLCULOS AVALIATÓRIOS
8.1 – CÁLCULO DO VALOR DO TERRENO.
Tal como já descrito anteriormente ao citar o trecho da Norma
Brasileira que disciplina o assunto, com a utilização desse método
busca-se determinar o valor do terreno por meio de um estudo de
massa baseado nas condições máximas permissíveis de
aproveitamento eficiente do terreno.
Para tal é necessário que se elabore um estudo de massa do
projeto da melhor edificação permitida para o local, tanto em termos
de área, como em termos de vocação.
Uma vez isto estabelecido, calcula-se o montante previsto de
receitas oriundas de sua comercialização, descontando-se deste
valor o somatório das despesas decorrentes de sua implementação e
venda.
8.2 – ESTUDO DE MASSA – PROJETO DA EDIFICAÇÃO Área do terreno: 487,50 m²
IAT: 3,0
Área Total Edificável – ATE = área do terreno x índice de
aproveitamento, logo a ATE = 3,0 x 487,50m² = 1462,50 m²
Taxa de permeabilidade 80%
Afastamento frontal exigido de ambos os lados = 3,00m
Gabarito: 8 pavimentos para edificações afastadas das divisas
Para a ATE de 1462,50 m²/ 8 pavimentos = 182,00 m² por pavto
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O local possui vocação residencial para apartamentos de sala
e dois quartos, com área de cerca de 60,00 m², tal como
empreendimentos existentes em lançamento no local.
Área de ocupação do terreno no subsolo: 390,00 m², em função
dos 80% da taxa de permeabilidade e dos afastamentos exigidos.
ATE = 1462,50 m²/ 8 pavimentos = 182,00 m²
Conforme apresentado no croqui a seguir, para uma edificação com
8 pavimentos e uma ATE de 1462,50 m², só se permite uma lâmina
com essa área e portanto com afastamentos de 4,00m. Esse
afastamento, conforme legislação deve ser proporcional ao gabarito
da edificação.
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Croqui de implantação da nova edificação
Av Geremário Dantas
Edificação afastada das divisas
12,00
4,00 4,00
3,00
26,00
2,00
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Descrição da edificação projetada:
• Subsolo com estacionamento com 390,00 m² e 15 vagas
• Pavimento térreo com área de 182,00 m² e área descoberta de
305,50 m², onde ocorrerá a área de lazer da edificação e 6 vagas de
garagem.
• 7 pavimentos tipo com 182,00 m², retirando-se o percentual de
área comum, restam 165,00 m² por pavimentos, contemplando 3
unidades por andar com uma vaga de garagem, totalizando 21
unidades residenciais com 55,00 m² e uma vaga de garagem.
8.3 – MÉTODO COMPARATIVO POR TRATAMENTO DE FATORES PARA OBTENÇÃO DO VALOR DO APARTAMENTO
O Método Comparativo de Dados de Mercado, estabelecido
pela NBR 14.653-2 da ABNT, permite calcular estimativas não
tendenciosas de valor, estabelecendo intervalos de confiança para
elas, além de submetê-las a testes de hipóteses.
Este Método, preconizado pela NBR-14653-2, é do tipo
DIRETO e tem condições de consubstanciar um melhor juízo acerca
dos valores do BEM AVALIANDO.
Para isso, realizou-se a pesquisa e o levantamento de dados
na área em estudo, buscaram-se os elementos e informações locais,
e procedeu-se à consequente compatibilização e a sintetização dos
resultados.
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No estudo comparativo serão utilizados fatores de
homogeneização.
FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO
Para a correta utilização dos Elementos Amostrais listados é
necessário que os mesmos passem por um tratamento de
uniformização, que os fará corresponder efetivamente à situação e
similaridade ao imóvel avaliando. Para tal, utilizar-se-ão fatores de
homogeneização.
⇒ FATOR DE TRANSPOSIÇÃO (FT)
Este fator serve para transpor os valores pesquisados ao local
do imóvel avaliando em função da importância do ponto comercial
das localidades em que se situam os imóveis paradigmas.
No presente caso adotou-se a relação de VRs, valores
comerciais tabelados na Planta de Valores do Municipio.
VR imóvel avaliando/ VR imóvel pesquisado.
⇒ FATOR FONTE (FF)
Este fator serve para transpor os valores pesquisados ao local
do imóvel avaliando em função da credibilidade das fontes de
informação e da liquidez de mercado imobiliário. Este fator deve
variar entre 0,80 e 1,00
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⇒ FATOR ÁREA (FA)
Este fator corrige os valores dos imóveis pesquisados, tendo
por base as respectivas áreas com relação à área em análise e
consequentemente o valor do imóvel avaliando. 4/1
=
a
pA S
SF Para diferenças menores que 30%
81
=
a
pA S
SF Para diferenças maiores que 30%
Onde:
Sp = área do imóvel pesquisado
8.3.1 – AVALIAÇÃO DO VALOR DOS APARTAMENTOS Dados do imóvel avaliando Av. Geremário Dantas, nº 330/336
Área: 55,00 m² VR: R$ 967,50
AMOSTRAGEM
A pesquisa de mercado foi realizada em junho de 2014,
tomando-se como base elementos da região geo-econômica, obtidos
em anúncios de jornais de grande circulação, por meio de contatos
com corretores que atuam nesta área e ainda, por pesquisa local
para verificação das amostras.
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AMOSTRAGEM DE APARTAMENTOS ELEMENTO nº 1: Rua Mapendi, nº 550 - Taquara "Via Alto Mapendi" Área: 60,00 m² Valor de oferta: R$ 334.600,00 Fonte: Beth Oliva - (21) 4107-0440 / 98776-9638 VR: R$ 1180,83
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ELEMENTO nº 2: Estrada do Tindiba, nº 1965 - Taquara Área: 71,00 m² Valor de oferta: R$ 370.000,00 Fonte: FJF - (21) 7856-8394 VR: R$ 1179,17
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38
ELEMENTO nº 3: Estrada do Rio Grande, nº 1320 - Taquara Attivita Residencial Área: 53,00 m² Valor de oferta: R$ 259.800,00 Fonte: Franklin Topasio - 21) 4109-2734 VR: R$ 1194,60
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39
ELEMENTO nº 4: Estrada do Guerenguê, nº 370 - Taquara Evidence Quality Life Área: 77,00 m² Valor de oferta: R$ 378.700,00 Fonte: Corretor - (21) 99508 - 2255
VR: R$ 1034,03
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40
ELEMENTO nº 5: Rua Retiro dos Artistas, nº 855 - Pechincha "Vernissage Residencial Club" Área: 60,00 m² Valor de oferta: R$ 399.458,00 Fonte: Corretor - (21) 99508 - 2255 VR: R$ 1179,17
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41
ELEMENTO nº 6: Av. dos Mananciais, nº 1501 - Taquara "MIO Residencial Parque" Área: 86,00 m² Valor de oferta: R$ 343.100,00 Fonte: Corretor - (21) 99508 - 2255 VR: R$ 1179,17
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42
ELEMENTO nº 7: Estrada do Boiúna, nº 1.600 - Taquara "Bela Vista" Área: 39,00 m² Valor de oferta: R$ 202.438,00 Fonte: Golden Imóveis - (21) 2145-5454 VR: R$ 1034,03
ELEMENTO nº 8: Estrada Rodrigues Caldas, nº 2.055 - Taquara "Vert Vita" Área: 54,00 m² Valor de oferta: R$ 245.000,00 Fonte: Golden Imóveis - (21) 2145-5454 VR: R$ 1034,03 , 150 A Mananciais, 15011
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ELEMENTO nº 9: Estrada dos Bandeirantes , nº 867 - Taquara "Condomínio Facile" Área: 64,00 m² Valor de oferta: R$ 316.100,00 Fonte: Golden Imóveis - (21) 2145-5454 VR: R$ 1034,03 ELEMENTO nº 10: Rua Retiro dos Artistas , nº 909 - Taquara "Espaço Vip Residencial" Área: 71,00 m² Valor de oferta: R$ 472.000,00 Fonte: Rossi Residencial - (21) 2730-6401 VR: R$ 1179,17
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ELEMENTO nº 11: Estrada dos Bandeirantes , nº 7.700 - Taquara "Wind Residencial" Área: 73,00 m² Valor de oferta: R$ 433.300,00 Fonte: Valinoti - (21) 99508-2255 VR: R$ 913,07
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ELEMENTO nº 12: Rua Alexandre Ramos, nº 29 - Taquara "Brise Club Condomínio" Área: 61,00 m² Valor de oferta: R$ 380.000,00 Fonte: Marlene - (21) 99992-9324 VR: R$ 1106,59
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ELEMENTO nº 13: Rua Imutá, nº 332 - Taquara "Condomínio Parque Residencial" Área: 86,00 m² Valor de oferta: R$ 469.600,00 Fonte: Beth Oliva - (21) 4107-0440 / 98776-9638 VR: R$ 1180,83
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ELEMENTO nº 14: Rua Mapendi, nº 730 - Taquara "Eco Way Mapendi" Área: 74,00 m² Valor de oferta: R$ 251.000,00 Fonte: Golden Imóveis - (21) 2145-5454 VR: R$ 1180,83
QUADRO DE ENTRADA DOS DADOS N° Valor (R$) Área Oferta Localização
(m2)
VR (R$) 1 334.600,00 60,00 0,90 1180,83 2 370.000,00 71,00 0,90 1179,17 3 259.800,00 53,00 0,90 1194,60 4 378.700,00 77,00 0,90 1034,03 5 399.458,00 60,00 0,90 1179,17 6 343.100,00 86,00 0,90 1179,17 7 202.438,00 39,00 0,90 1034,03 8 245.000,00 54,00 0,90 1034,03 9 316.100,00 64,00 0,90 1034,03 10 472.000,00 71,00 0,90 1179,17 11 433.300,00 73,00 0,90 913,07 12 380.000,00 61,00 0,90 1106,59
13 469.600,00 86,00 0,90 1180,83 14 251.000,00 74,00 0,90 1180,83 Avaliando 55,00
967,50
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QUADRO DE HOMOGENEIZAÇÃO VALOR VALOR UNITÁRIO
AMOSTRA UNITÁRIO FA FF FL HOMOGENEIZADO (R$/m2) (R$/m2)
1 5.576,67 1,02 0,90 0,82 4.197,89 2 5.211,27 1,07 0,90 0,82 4.115,13 3 4.901,89 0,99 0,90 0,81 3.537,74 4 4.918,18 1,04 0,90 0,94 4.327,21 5 6.657,63 1,02 0,90 0,82 5.011,60 6 3.989,53 1,06 0,90 0,82 3.120,93 7 5.190,72 0,92 0,90 0,94 4.040,04 8 4.537,04 1,00 0,90 0,94 3.838,34 9 4.939,06 1,04 0,90 0,94 4.345,58 10 6.647,89 1,07 0,90 0,82 5.249,57 11 5.935,62 1,04 0,90 1,06 5.889,08 12 6.229,51 1,03 0,90 0,87 5.024,04 13 5.460,47 1,06 0,90 0,82 4.271,62 14 3.391,89 1,04 0,90 0,82 2.603,34
DETERMINAÇÃO DA MÉDIA SANEADA
Média Xm: 4255,15
Desvio (S): 859,70
Estatísticas Gerais Número de elementos .............. : 14 Graus de liberdade ................... : 13 Valor médio ............................. : 4255,1507 Mediana .................................. : 4246,2100 Moda ...................................... : 4246,2100 Variância ............................... : 7,3908x105 Desvio padrão ........................... : 859,7022 Coef. de variação ..................... : 20,20% Valor mínimo ........................... : 2603,3400 Valor máximo .......................... : 5889,0800 Amplitude ............................... : 3285,7400 Número de classes .................. : 4 Intervalo de classes ................. : 821,4350 Sob o aspecto do coeficiente de variação, a amostra é considerada boa- classe 3
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1ª . Eliminação de Dados Suspeitos Para n = 14, valor crítico d/s = 2,10
Testando os elementos extremos, tem-se:
A11 = |5889,08 – 4255,15| /859,70= 1,90 < 2,10 (elemento mantido)
A14 = |2603,34 – 4255,15| /859,70= 1,92 < 2,10 (elemento mantido)
2º Determinação do Campo de Arbítrio Adotando-se a tabela de distribuição de Student, para o intervalo de
confiança máximo de 80%.
V = n – 1 = 13 Tp = 1,35 (tabelado) Os limites de confiança são assim definidos pelo intervalo
X = X ± tp x S/(n-1)1/2
X = 4.255,15 ± 1,35 x 859,70/(13)1/2
X mínimo = 3.933,66
X máximo = 4.576,64
Recomenda-se a divisão do intervalo (amplitude) em 3 classes e a
adoção da média ponderada das amostras aí contidas:
A = (4.576,64 – 3.933,66)/3 = 214,33
1ª classe: 3.933,66 a 4.147,99 ⇒ 4.115,13; 4.040,04 (peso 2)
2ª classe: 4.147,99 a 4.362,32 ⇒ 4.197,89; 4.327,21; 4.345,58;
4.271,62 (peso 4)
3ª classe: 4.362,32 a 4.576,64 ⇒ sem elementos
Valor médio saneado: R$ 4.243,98/m² Valor médio adotado: R$ 4.244,00/m²
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3ª . Estatística Dispersão em Torno da Média
Desvios Deletados Normalizados
As amostragens cujos desvios mais se deslocam da reta de referência influem
significativamente no valor médio.
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Histograma
Reta de Normalidade
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4ª . Grau de Precisão do Estudo
(4.576,64 – 3.933,66)/ 4.255,15= 15,10% - Grau III
5ª. Tomada de decisão Utilizando o Valor médio de mercado calculado tem-se,
como valor final de venda do apartamento
Valor de mercado de venda: R$ 4.244,00/m² x 55,00m²
Valor de mercado de venda do apartamento: R$ 233.420,00
VALOR DO IMÓVEL - R$ 233.500,00 duzentos e trinta e três mil e quinhentos reais
em nos atrativos de mercado
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8.4 – VALOR DO TERRENO 8.4.1 – QUADRO DE ÁREAS
Para se estabelecer o valor dos imóveis e do empreendimento
e consequentemente verificar o valor do terreno, se faz necessária a
elaboração de um quadro de áreas da edificação fictícia considerada
para o local. As áreas equivalentes serão calculadas pautadas na
NBR 12.721, que em seu item 5.7 prescreve a conceituação de área
equivalente com suas devidas ponderações: “5.7 Área equivalente 5.7.1 Conceituação Área virtual cujo custo de construção é equivalente ao custo da respectiva
área real, utilizada quando este custo é diferente do custo unitário básico da construção, adotado como referência. Pode ser, conforme o caso, maior ou menor que área real correspondente.”
“5.7.3 Coeficientes Médios a)garagem (subsolo): 0,50 a 0,75; b)área privativa (unidade autônoma padrão): 1,00; c)área privativa (salas com acabamento): 1,00; d) área privativa (salas sem acabamento): 0,75 a 0,90 e)área de loja sem acabamento: 0,40 a 0,60 f) varandas:0,75 a 1,00 g) terraços ou áreas descobertas sobre lajes: 0,30 a 0,60; h) estacionamento sobre terreno: 0,05 a 0,10; i) área de projeção do terreno sem benfeitoria: 0,00; j) área de serviço: 0,50; k) barrilete: 0,50 a 0,75; l) caixa d’água: 0,50 a 0,75; m) casa de máquinas: 0,50 a 0,75; n) piscinas: 0,50 a 0,75 o) quintais, calçadas, jardins: 0,10 a 0,30”
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Pavimentos quantidade fator de equivalência área real área equivalenteSubsolo 1 0,6 390,00 234,00Térreo 1 1 182,00 182,00
Pavimentos tipo 7 1 182,00 1274,00TOTAL 1690,00
8.4.2 – RECEITA BRUTA DE VENDAS
Unidades Quantidadesárea unidade (m²) valor unidade Apurado (R$)apartamentos 21 55,00 233500,00 4.903.500,00 Volume Global de Vendas 4.903.500,00 VGV = R$ 4.903.500,00 8.4.3 – CUSTO DE CONSTRUÇÃO
Para o cálculo do Custo de Construção será adotada a tabela
publicada pela Sinduscon-RJ para junho de 2014, considerando-se o
padrão equivalente – R8N = R$ 1.206,45
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VOLUME GERAL DE VENDAS 4.903.500,00CUSTO DA CONSTRUÇÃO
VALOR UNITÁRIO SINDUSCON 1206,45BDI 35% 1,35
ÁREA CONSTURÍDA EQUIVALENTE (m²) 1690,00VALOR TOTAL DA CONSTRUÇÃO (R$) 2.752.515,68 8.4.4 – OUTRAS DESPESAS Tributos sobre o VGV (COFINS 3%; PIS 0,65%; I.R. 1,2%; Cont.Social 1,08%) (R$) 290.777,55Despesas de Venda (7% sobre o VGV) - R$ 343.245,00Despesas Administrativas (1% sobre o VGV) - R$ 49.035,00Valor total das despesas R$ 683.057,55Valor total das despesas com custo de construção R$ 3.435.573,23
8.4.5 – VALOR DO TERRENO Somando-se as despesas consideradas nos itens 8.4.3 e 8.4.4, tem-
se o seguinte total: VALOR DO TERRENO
RETORNO BRUTO - VGV - R$ 1.467.926,78REMUNERAÇÃO DO INCORPORADOR (20% do Retorno Bruto - R$) 293.585,36Saldo = Retorno Bruto - Remuneração do Incorporador - R$ 1.174.341,42Margem - 15% do saldo 176.151,21Valor do terreno - R$ - (saldo - margem de risco) 998.190,21
8.4.6 – ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO
De acordo com a metodologia utilizada e consoante o
preconizado na NBR-14653-2, obteve-se grau de fundamentação I e
de precisão II, conforme a tabela a seguir.
Da Norma tem-se:
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O terreno em análise possui um formato trapezoidal, com
limitação da faixa do afastamento frontal em ambos os lados, o que
restringe de forma demasiada sua ocupação.
A liquidez imobiliária e os empreendimentos no local são todos
de imóveis residenciais. O cenário para o projeto de “melhor
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aproveitamento econômico” é do cenário de uma edificação de uso
multifamiliar, que limita uma estratégia de vendas que corresponda a
um cenário dinâmico onde se lançariam unidades em momentos
distintos. Assim, foi adotado o cenário único no fluxo estático de
venda, consequentemente passa a ter grau de fundamentação I.
GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO DO MÉTODO INVOLUTIVO
ITEM DESCRIÇÃO GRAU III II I
1 Nível de detalhamento do projeto hipotético x
2 Preço de venda das unidades do projeto hipotético x
3 Estimativa dos custos de produção x 4 Prazos x 5 Taxas x 6 Modelo x 7 Análise setorial e diagnóstico de mercado x 8 Cenários x 9 Análises de sensibilidade do modelo x
TOTAL = 15 pontos
Tabela – Grau de fundamentação no caso de utilização do método involutivo
Grau de Fundamentação I
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8.5 – VALOR DAS BENFEITORIAS As benfeitorias existentes no terreno são de baixo padrão
construtivo e estão em péssimas condições, como foi apresentado
no corpo do laudo, dessa forma não possuem valor, pois necessitam
ser demolidas.
8.6 – FATOR DE COMERCIALIZAÇÃO
De acordo com a norma técnica NBR 14.653-2, item 8.2.4.2, o
fator de comercialização deve ser levado em conta, admitindo-se que
pode ser maior ou menor do que a unidade.
No presente caso será adotado um fator de comercialização no
valor de 1,0
8.7 – VALOR DE VENDA DO IMÓVEL Utilizando-se a fórmula pautada nas normas técnicas tem-se
VI = (VT + VB) . FC
VI = (998.190,21,00) . 1,00 VI = R$ 1.000,000,00 em nos atrativos de mercado
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9.0 - RESULTADOS
Com base no estudo de massa realizado no presente laudo,
devidamente pautado na metodologia utilizada e consoante o
preconizado pela NBR-14653-2, obtendo grau I de fundamentação e
grau II de precisão, determina-se, com base no mercado imobiliário
da região, o valor de mercado do terreno em questão, em julho de
2014, já arredondado, conforme permitido pela norma técnica, em
até ±1%.
VALOR DE VENDA
R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais)
Para o valor de locação, o procedimento a ser utilizado é o
chamado Método da Rentabilidade, previsto na Norma Brasileira e
detalhado no livro do Professor Sergio Abunahman, “Curso Básico
de Engenharia Legal e de Avaliações”, publicação da PINI, 2008.
Neste método deve-se adotar um percentual de rentabilidade que o
imóvel deve proporcionar quando locado.
A rentabilidade de um imóvel varia em função do tempo e da
sua localização. Para a determinação deste percentual é necessário
que se proceda a uma pesquisa comparativa dos valores unitários de
venda de imóveis na região macroeconômica em que se insere o
imóvel em epígrafe no mês em que se faz a avaliação.
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O SECOVI Rio – Sindicato da Construção no Rio de Janeiro,
apresentou uma pesquisa por eles realizada para o mês de maio de
2014, tal como apresentado a seguir.
Tabela detalhada
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Tabela detalhada
A partir desta pesquisa pode-se verificar que o percentual de
rentabilidade a ser adotado para o imóvel avaliando é de 0,52% ao
ano. Assim o valor de locação mensal, já arredondado, para o imóvel
é de R$ 5.200,00
VALOR DE LOCAÇÃO MENSAL
R$ 5.200,00 (cinco mil e duzentos reais)
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10.0 - ESPECIFICAÇÃO DAS AVALIAÇÕES De acordo com a metodologia utilizada e consoante o
preconizado na NBR-14653-2, obteve-se grau de fundamentação e
de precisão II, conforme a tabela a seguir.
Da Norma tem-se:
O terreno em análise localiza-se na esquina. Em termos de
potencial edilício suas limitações são enormes, sendo impossível a
obtenção de grau II no estudo involutivo para obtenção do terreno,
como já explicado no presente laudo, dessa forma o método
evolutivo final também passa a ter grau I de fundamentação.
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GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO DO MÉTODO INVOLUTIVO
ITEM DESCRIÇÃO GRAU III II I
1 Estimativa do valor do terreno x 2 Estimativa dos custos de reedição x 3 Fator de comercialização x
TOTAL = 4 pontos
Tabela – Grau de fundamentação no caso de utilização do método Evolutivo
Grau de Fundamentação I
11.0 – ENCERRAMENTO
Nada mais tendo a acrescentar, encerra-se o presente trabalho
com 63 (sessenta e três) páginas impressas, sendo a última
assinada e as demais rubricadas.
Rio de Janeiro, 07 de julho de 2014
Gilberto Adib Couri Engenheiro Civil - CREA – 19.754 - D – RJ
PhD em Engenharia Civi l Membro do Inst ituto Brasi leiro de Avaliações e Perícias de Engenharia – IBAPE