laudo de avaliaÇÃo - bfre.com.br · anexo 2: relatório fotográfico anexo 3: cálculos...
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CONSULENTE : BANCO OURINVEST S/A.
OBJETO : Prédio comercial - Avenida Rio Branco, nº 174 Centro
– Rio de Janeiro - RJ.
A DEXTER ENGENHARIA S/S LTDA, tendo sido consultada para a avaliação dos bens supra mencionados, vem apresentar seus cálculos e conclusões consubstanciados no presente
LAUDO DE AVALIAÇÃO
Nº 0001/10
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA BANCO OURINVEST S/A
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ÍNDICE
ÍNDICE .............................................................................................................................................................2
1. INFORMAÇÕES GERAIS - SÍNTESE.....................................................................................................3
2. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES.....................................................................................................4
2.1. INTRODUÇÃO .....................................................................................................................................4 2.2. LIMITAÇÕES E PREMISSAS FUNDAMENTAIS..............................................................................5 2.3. REFERÊNCIAS NORMATIVAS .........................................................................................................6 2.4. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO ..............................................................................................................6 2.5. INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES AO ANEXO I DA ICVM 472 ..................................................................7
3. ASPECTOS DE LOCALIZAÇÃO.............................................................................................................9
3.1. LOCALIZAÇÃO.........................................................................................................................................9 3.1.1. Croqui de Localização...................................................................................................................9
3.2. ANÁLISE DA REGIÃO.............................................................................................................................10 3.2.1. Diagnóstico da Região Central ...................................................................................................10
4. DESCRIÇÃO DOS IMÓVEIS..................................................................................................................13
4.1. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES...............................................................................................13 4.2. DESCRIÇÃO DO EMPREENDIMENTO...........................................................................................13
4.2.1. Terreno ........................................................................................................................................13 4.2.2. Benfeitorias..................................................................................................................................14 4.2.3. Instalações especiais ...................................................................................................................17
5. DIAGNÓSTICO DE MERCADO ............................................................................................................18
6. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL ....................................................................................................................21
6.1. PRELIMINARES.................................................................................................................................21 6.1.1. Metodologia.................................................................................................................................21 Método Comparativo Direto de Dados de Mercado .............................................................................22 CRITÉRIO DE DEPRECIAÇÃO ...........................................................................................................24 CRITÉRIO DE DEPRECIAÇÃO FÍSICA DE ROSS-HEIDECKE ........................................................24
6.2. CONCLUSÃO FINAL DE VALOR ...............................................................................................................25
7. ENCERRAMENTO...................................................................................................................................26
Acompanham este laudo os seguintes anexos: Anexo 1: Croquis de Localização Anexo 2: Relatório Fotográfico Anexo 3: Cálculos Avaliatórios Anexo 4: Documentação Compulsada Anexo 5: Declarações
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1. INFORMAÇÕES GERAIS - SÍNTESE
ESPÉCIE: Laudo de Avaliação.
SOLICITANTE: Banco OURINVEST S/A.
OBJETO: Prédio comercial.
LOCALIZAÇÃO: Avenida Rio Branco, nº 174 – Bairro Centro
Município do Rio de Janeiro - RJ.
FINALIDADE: Determinação do Valor de Mercado.
METODOLOGIA: Método Comparativo Direto de Dados de Mercado.
DATA-BASE DA PRESENTE AVALIAÇÃO: Dezembro de 2.009.
VALORES RESULTANTES DA AVALIAÇÃO:
VALOR DE AVALIAÇÃO = R$ 194.500.000,00
(cento e noventa e quatro milhões e quinhentos mil reais)
VALORES SEGREGADOS RESULTANTES DA AVALIAÇÃO:
VALOR DO TERRENO = R$ 68.660.000,00
VALOR DAS EDIFICAÇÕES = R$ 125.840.000,00
RESPONSABILIDADE TÉCNICA DO LAUDO:
São Paulo, 15 de janeiro de 2010.
_____________________________ DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
MÁRIO JOSÉ BRITO MOLARI Engenheiro Civil - CREA nº 600649320
_____________________________ DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
RENATA VELOSO CABRAL Arquiteta - CREA nº 5061554113
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2. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES
2.1. INTRODUÇÃO
O objeto desse estudo é um prédio comercial, formado pelos imóveis
descritos nas Matrículas nº 37.241, nº 37.242, nº 37.243, nº 37.244, nº 37.245, nº
37.246, nº 37.247, nº 37.248, nº 37.249, nº 37.250, nº 37.251, e nº 37.252 emitidas
pelo Sétimo Ofício de Registro de Imóveis da Cidade do Rio de Janeiro/RJ, situado
na Avenida Rio Branco, sob o nº 174, no bairro Centro, do Município do Rio de
Janeiro, Estado do Rio de Janeiro.
Esse trabalho tem por objetivo fornecer ao BANCO OURINVEST S/A,
subsídio para a conceituação desses imóveis sob a ótica do mercado imobiliário
através da indicação de seus valores de mercado.
Como esse laudo poderá instruir eventual transação de venda e compra do
imóvel em questão, seu resultado deverá expressar seu real valor de mercado.
“Esse valor pode ser definido como o preço que o imóvel poderia alcançar se
colocado à venda em prazo razoável, com o vendedor desejando, mas não estando obrigado a
vendê-lo e o comprador adquirindo-o com inteiro conhecimento de todos os usos e finalidades
para os quais está adaptado e poderá ser utilizado, sem, contudo, estar compelido à compra,
em outras palavras, seria o preço obtido através de uma compra e venda à vista de mercado”
(Stanley L. Mc. Michael-Mc. Michaels Appraising Manual 4ª Edição - Prentice
Hall - Englewood Cliffs, U.S.A.).
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Tendo em vista a atual utilização dos imóveis por um
único ocupante, serão fornecidos ainda parâmetros para análise das edificações
existentes no âmbito de cada uma das matrículas.
2.2. LIMITAÇÕES E PREMISSAS FUNDAMENTAIS
Esse trabalho está pautado nas seguintes limitações e pressuposições:
* Quanto ao título de propriedade, presume-se como sendo bom e admite-se que
esteja livre de quaisquer ônus que possam prejudicar a sua negociação junto ao
mercado imobiliário. Como a DEXTER ENGENHARIA S/S LTDA não é uma
empresa de consultoria jurídica, essa avaliação não tem por finalidade a
confirmação de aspectos relativos à regularidade formal ou legal dos documentos
considerados.
* As informações verbais utilizadas na elaboração desse trabalho são consideradas
de válidas e de “boa fé”, não sendo de nossa responsabilidade sua exatidão e
veracidade.
* Não foram efetuados estudos de engenharia com relação à qualidade do solo, o
qual foi considerado como adequado às condições do mercado imobiliário.
* Não foram elaborados estudos de caráter ambiental no solo visando a
averiguação de substâncias que possas ser prejudiciais à saúde, às estruturas ou ao
meio-ambiente. Sendo assim a DEXTER ENGENHARIA S/S LTDA reserva a
si o direito de rever as conclusões desse trabalho caso seja identificada qualquer
característica dessa natureza e que possa afetar o potencial de venda dos imóveis.
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2.3. REFERÊNCIAS NORMATIVAS
Para a elaboração desse trabalho foram consideradas as prescrições:
- da NBR 14653 – Normas para Avaliação de Bens da ABNT (Associação
Brasileira de Normas Técnicas) Partes 1 - Procedimentos Gerais e 2 – Imóveis
Urbanos.
- as recomendações do IBAPE-Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias
de Engenharia, sendo no Estado do Rio de Janeiro representado pelo IEL –
Instituto de Engenharia Legal.
- e as recomendações do IBAPE-SP - Instituto Brasileiro de Avaliações e
Perícias de Engenharia do Estado de São Paulo/SP, de maneira restritiva quando
cabíveis.
2.4. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO
Esse estudo possui as seguintes especificações, na utilização do MÉTODO
COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO para a determinação
do valor de mercado através da utilização de Tratamento de Dados por Fatores:
* Salas: Grau I de Fundamentação e Grau III de Precisão;
* Lojas: Grau II de Fundamentação e Grau III de Precisão;
* Vagas de garagem: Grau I de Fundamentação e Grau III de Precisão.
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2.5. INFORMAÇÕES COMPLEMENTARES AO ANEXO I DA ICVM 472
I. ELEMENTOS DE IDENTIFICAÇÃO:
Empresa Avaliadora: Dexter Engenharia S/S Ltda - CREA-SP: 413.586
Responsáveis Técnicos:
Engº Mário José Brito Molari – Engenheiro Civil - CREA-SP: 64.932/D
Arqª Renata Veloso Cabral – Arquiteta - CREA-SP: 5.061.554.113
Identificação do Imóvel: Prédio Comercial situado na Avenida Rio Branco, nº 174, Município do Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro.
FII: Fundo de Investimento Imobiliário Edifício Almirante Barroso
Administradora: Banco Ourinvest S/A
Data de referência da presente avaliação: Dezembro/2009
Data de referência da avaliação anterior: Agosto/2006
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II. ELEMENTOS DE AVALIAÇÃO:
Valor estimado dos rendimentos recebidos (vinte e um milhões, trezentos e cinqüenta e um mil, trezentos e oito reais e quarenta e nove centavos)
= R$ 21.351.308,49
III. ELEMENTOS DE RESPONSABILIDADE:
Cotas do Fundo de Investimento Imobiliário: 104.800 cotas
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3. ASPECTOS DE LOCALIZAÇÃO
3.1. LOCALIZAÇÃO
3.1.1. Croqui de Localização
O imóvel está situado na Avenida Rio Branco, nº 174, no bairro Centro,
Município do Rio de Janeiro - RJ, com frente secundária para a Avenida Almirante
Barroso, em situação de esquina com os dois logradouros, na quadra formado pelas
Avenidas Rio Branco, Avenida Almirante Barroso, e Rua Bitencourt da Silva.
Fonte: Google Maps
Situado no centro da cidade, a região apresenta acesso facilitado através das
Avenidas Presidente Vargas, Avenida Infante Dom Henrique e a Avenida
Presidente Kubitschek, entre outras, que a interliga aos diversos bairros do Rio de
Janeiro.
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Fonte: Google Earth
3.2. ANÁLISE DA REGIÃO
3.2.1. Diagnóstico da Região Central
A Região Centro cobre uma área de 3.285 hectares, na qual residem 268.280
habitantes, segundo o Censo 2000. Sua densidade bruta de 81,7 habitantes por
hectare é a sexta maior entre as 12 regiões do Plano Estratégico que compõem o
Município do Rio de Janeiro. É formada por 14 bairros: Benfica, Caju, Catumbi,
Centro, Cidade Nova, Estácio, Gamboa, Mangueira, Paquetá, Rio Comprido, Santa
Teresa, Santo Cristo, São Cristóvão e Saúde.
A Região apresenta rica variedade morfológica, apresentando basicamente
cinco áreas distintas. A primeira abrange os bairros do Caju, Gamboa, Santo Cristo,
Saúde e parte do Centro. É formada pelo depósito de sedimentos carreados pelas
correntes da Baía de Guanabara e por aterros artificiais, onde se estabeleceu a Zona
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Portuária. Suas áreas residenciais situam-se
predominantemente nos pequenos morros que a limitam: da Providência, do Pinto e
da Conceição.
A segunda inclui os bairros de São Cristóvão, Mangueira e Benfica, sendo
predominantemente plana, de baixa drenagem, com morros baixos e é limitada pelo
Rio Maracanã e pela Avenida Brasil.
A terceira área, composta pelos bairros do Catumbi, Rio Comprido e Santa
Teresa, caracteriza-se por alta declividade e alta densidade de drenagem, destacando-
se aí o Rio Comprido e Rio Papa-Couve, que nascem em Santa Teresa. É de suma
importância para preservação do meio ambiente controlar a ocupação de suas
encostas e promover o reflorestamento.
A quarta área abrange os bairros do Estácio, Cidade Nova e parte do
Centro. Era formada originalmente por terras cercadas por lagoas pantanosas e
insalubres, que foram drenadas e aterradas para o crescimento da cidade. Um
sistema eficiente de drenagem urbana, com a dragagem e manutenção constante do
Canal do Mangue é de grande importância para prevenir as enchentes.
A quinta área, a Ilha de Paquetá, é formada por praias e morros. Estes
últimos foram formados por antigas ilhas que serviram de obstáculo aos sedimentos
carreados para a Baía pelos rios que nela deságuam, principalmente os do Município
de Magé. Esses sedimentos formaram as praias e a pequena faixa de solo entre as
elevações.
A atividade econômica da Região é composta por cerca de 21.800
estabelecimentos, 87,8% dos quais são do segmento de comércio e serviços,
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empregando aproximadamente 327 mil pessoas. O volume de
negócios gera R$ 1,8 bilhão de ICMS (US$ 1,6 bilhão)(2), a maior arrecadação de
todo o Município.
A Região está classificada como de médio-alto desenvolvimento humano
segundo o Índice de Desenvolvimento Humano (IDH=0,829), e ocupa a 7ª posição
quando consideradas todas as 12 regiões do Plano Estratégico. Entre as dimensões
que compõem o IDH, é a 6ª colocada em longevidade (IDH-L=0,782), 9ª em
educação (IDH-E=0,918) e 7ª em renda (IDH-R=0,786).
Os dados demográficos indicam que a população da Região decresceu à
taxa de 13%, no período 1991/2000, o equivalente à perda de 35.415 moradores, a
maior entre todas as regiões da cidade. Em alguns bairros essa perda foi muito
elevada, como Mangueira (29%), Santo Cristo (28%) e Centro (25%). A Cidade
Nova foi o bairro que mais perdeu população em termos relativos (48%),
considerando-se tanto a Região como o Município.
Estudos do Plano Estratégico indicaram que o fluxo migratório, com uma
taxa estimada de 10% no período 1996/2000, foi o principal responsável pela perda
de população da Região. Os bairros que mais sofreram perda pelo fluxo migratório
foram Rio Comprido (21%), Saúde (20%), Santo Cristo (19%), Mangueira (13%) e
Cidade Nova (11%). A Ilha de Paquetá recebeu um fluxo migratório positivo de
cerca de 19%, no mesmo período (3).
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4. DESCRIÇÃO DOS IMÓVEIS
4.1. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES
Os imóveis em análise são descritos nas Matrículas nº 37.241, nº 37.242, nº
37.243, nº 37.244, nº 37.245, nº 37.246, nº 37.247, nº 37.248, nº 37.249, nº 37.250,
nº 37.251, e nº 37.252 emitidas pelo Sétimo Ofício de Registro de Imóveis da
Cidade do Rio de Janeiro/RJ.
4.2. DESCRIÇÃO DO EMPREENDIMENTO
4.2.1. Terreno
4.2.1.1. Dimensão do Terreno
O terreno referente ao imóvel é de configuração geométrica regular,
encerrando uma área de 5.580,00 m² (conforme laudo anterior de avaliação).
Obs.1: A área de terreno utilizada para fins do presente estudo foi obtida através de informações de laudo de avaliação apresentado pelo solicitante.
Obs.2: Em vista de não se integrar ao objeto desta avaliação, não foram efetuadas investigações no concernente a hipotecas, arrestos, usufrutos e penhores, considerando-se os bens livres de quaisquer ônus ou problemas que recaiam sobre os mesmos, obstem o seu uso e depreciem o seu valor de mercado.
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4.2.1.2. Topografia e Características do Solo
O terreno referente ao imóvel avaliando apresenta-se ao nível dos
logradouros para os quais entesta, exibindo uma topografia plana ao longo de toda a
sua extensão. A frente efetiva para a Avenida Rio Branco é de aproximadamente
70,00 metros.
4.2.2. Benfeitorias
Sobre o referido terreno encontra-se erigida um prédio de cunho comercial,
que encerram 83.611,00m² de área construída total, e compõe-se por 34 (trinta e
quatro) pavimentos, apresentando as seguintes e principais características: Item Pavimento Descrição
1 1º Sub-solo Auditório / Caixa forte / Garagem2 2º Sub-solo Subestação / Serviços / Garagem3 3º Sub-solo Serviços / Garagem4 1º Saguão / Loja5 2º Sobreloja6 3º / 4º / 5º REROP7 6º GISUT8 7º / 8º REDEA9 9º RESEC
10 10º REROP11 11º / 12º / 13º GIFUG12 14º GIFUS13 15º REDIS / RECOC14 16º GILIE / GIPRO15 17º GIREV16 18º GIREV / AUDITORIA17 19º TELEMARKETING18 20º GITER19 21º EM-CENTRO20 22º GIDUR21 23º / 24º JURÍDICO22 25º REPLE23 26º RERHU / GISUP24 27º GIINF / GISUP25 28º PRESIDÊNCIA26 29º SEGURANÇA27 30º TREINAMENTOS / EVENTOS28 31º UNEI
FONTE: Informações apresentadas pelo solicitante.
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O prédio avaliando possui 34 pavimentos, sendo 29
pavimentos tipo, pavimento térreo, sobreloja, e 3 subsolos, destinados à sede da
Caixa Econômica Federal – CEF. Apresenta, ainda, duas lojas de agência CEF-
Centro, no pavimento térreo.
O avaliando apresenta cunho comercial, com área total construída de
83.611,00 m², sendo 56.429,46 de área comercial (informado por documentos
apresentados pelo solicitante), idade estimada de 26 anos, regular estado de
conservação, estrutura mista de concreto e alvenaria convencional, esquadrias de
alumínio com vidros lisos, e habite-se total de 1979.
As salas internas apresentam revestimentos diversificados, com pisos de
taco de madeira, forração em carpete, cerâmicos, granito, e pisos elevados, em geral
com divisórias do tipo naval, iluminação embutida, e forro termo-acústico.
Os banheiros apresentam revestimentos do tipo cerâmicos nas paredes, e
granito e cerâmico nos pisos.
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As áreas são apresentadas a seguir, conforme documentos apresentados
pelo solicitante:
Item Pavimento Área Construída Área Comercial Vagas de Garagem1 3º Sub-solo 945,00 ** **2 2º Sub-solo 5.580,00 ** 1063 1º Sub-solo 5.580,00 2.040,28 184 Loja Rio Branco 1.907,66 **5 Loja Carioca 1.377,56 **6 Conj.Cultural 659,54 **7 Sobreloja 5.060,00 3.402,36 **8 3º 1.905,00 1.415,00 **9 4º ao 29º 2.100,00 1.671,32 **
10 19º 2.100,00 1.580,06 **11 30º 2.100,00 1.465,00 **12 31º 2.100,00 799,00 **
5.741,00
FONTE: Informações apresentadas pelo solicitante.
O quadro resumo é apresentado a seguir, conforme documentos
apresentados pelo solicitante:
Item Pavimento Área Construída Área Comercial Vagas de Garagem1 Andares corridos 60705,00 ** **2 Sobreloja 5.060,00 ** **3 Loja 5.741,00 2.040,28 **4 Subsolos 12.105,00 1.907,66 124
83.611,00 56.429,46 124TOTAL
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4.2.3. Instalações especiais
O avaliando apresenta, ainda, os seguintes equipamentos especiais:
sim nãoelevadores X Atlas Villarescatraca eletrônica X Cartão magnéticocircuito fechado X Vídeo monitoramentoar condicionado X Self containedsprinklers X Reservatório-Bombasgeradores X Grupo de geradoressistema exaustão X **combate incêndio X Extintores, hidrantessegurança X Equipe segurança físicacabine de força X Subestação, distribuiçãoprovedores X Embratel, Nextelheliponto X **
PresençaEquipamentos Tipo
FONTE: Informações apresentadas pelo solicitante.
Obs.1: Cumpre salientar que o IPTU de 2006, apresenta uma área construída de 83.147,00 m².
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5. DIAGNÓSTICO DE MERCADO
O local é dotado de diversos melhoramentos urbanos, tais como
pavimentação (em asfalto) com sistema de guias e sarjetas; redes de água, captação
de esgoto, gás, energia elétrica e telefonia; iluminação pública; arborização; e, serviço
de coleta de lixo.
A região central do Município do Rio de Janeiro, é constituída
predominantemente por prédios comerciais de padrão médio à médio-alto, galerias
de lojas e sobrelojas que abrigam um comércio de serviços diversificados e com
padrão construtivo médio.
A infra-estrutura do Centro é muito boa, no qual destacam-se os Terminais
Metroviários “Carioca”, “Uruguaiana”, e “Presidente Vargas”, integrantes da linha
do Metrô. Nas cercanias da Avenida Rio Branco encontramos intenso tráfego de
veículos, e comércio local intenso e diversificado ao longo das principais vias de
circulação, tais como a Avenida Almirante Barroso, Rua México, Avenida Treze de
Maio, e Avenida Nilo Peçanha.
Atualmente temos dois fatores muito importantes para o atual aquecimento
do mercado imobiliário local: as realizações da “Copa do Mundo de Futebol” em
2014, e a realização dos “Jogos Olímpicos” em 2016.
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A mídia noticia que os preparativos para a Copa do
Mundo em 2014 e para os Jogos Olímpicos em 2016, no Rio de Janeiro, já
começaram, e prevêem que sejam gastos cerca de R$ 25,9 bilhões no projeto
“Olimpíadas do Rio 2016”, e um valor ainda não divulgado pelo Governo Federal
para a Copa do Mundo. Conforme noticiado estes eventos incluiem melhorias no
transporte público, internet sem fio grátis de alta velocidade em toda a cidade,
aprimoramento e expansão de toda a rede turística, aperfeiçoamento dos estádios de
futebol, entre muitas outras medidas.
Estes eventos estão refletindo no mercado imobiliário local com uma queda
muito significativa da taxa de ocupação de imóveis comerciais.
Em sua maioria, os prédios no Centro são relativamente antigos, e não
apresentam vagas de garagem, fato que delimita o potencial de mercado. Desta
maneira, verificam-se áreas privativas de menores grandezas, e sem infra-estrutura
comercial constante nos empreendimentos modernos, atraindo, portanto, um
público-alvo comércial de pequeno a médio porte, voltados para prestação de
serviços.
São encontrados, ainda, alguns empreendimentos comerciais de alto padrão
dispersos na região central. Geralmente são imóveis novos, e comportam um
mercado comercial de porte médio a alto, voltados para médias e grandes empresas.
Em pesquisa realizada na região, podemos observar que o corredor
comercial da Avenida Rio Branco, apresenta as maiores valorações do mercado,
ainda mais presente nas proximidades do Largo da Carioca onde se encontra a
estação metroviária “Carioca”.
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Para as vias de circulação secundárias, e em
específico junto à Avenida Presidente Vargas, os valores de mercado encontram-se
mais estabilizados e em patamares inferiores aos praticados na Avenida Rio Branco.
Devemos observar a própria Avenida Rio Branco, por onde trafega farta e
variada gama de linhas de ônibus, permitindo a interligação da região com os
diversos bairros da Cidade do Rio de Janeiro.
Conforme pesquisa mercadológica na região geoeconômica foi identificada
uma carência de ofertas, visto que existe pouca quantidade de salas para venda e
locação, quanto ao mercado de vagas de garagem, lojas e sobrelojas, foi constatada
poucos imóveis para venda, sendo na sua maioria para locação. Os preços
praticados no mercado em 2009 sofreram grande distorção devido à especulações e
carência de empreendimentos comerciais.
De maneira geral, pode-se concluir que o imóvel avaliando possui ótima
liquidez no mercado imobiliário, devido principalmente à sua localização
privilegiada e infra-estrutura comercial, tais como vagas de garagem, boa quantidade
de elevadores sociais, padrão construtivo médio-superior, e idade real não muito
elevada.
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6. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL
6.1. PRELIMINARES
Em atendimento à solicitação do consulente serão apresentados no
presente estudo os valores de mercado para venda referente a cada um dos
pavimentos que compõem a área total em análise.
Tendo em vista a atual utilização dos imóveis por diversos departamentos
da Caixa Econômica Federal, serão fornecidos ainda parâmetros para análise das
edificações existentes no âmbito de cada uma das matrículas.
6.1.1. Metodologia
Como primeiro passo na investigação dos valores de mercado foi realizado
extensas pesquisas imobiliárias na região, visando à obtenção de elementos
comparativos, ou seja, de salas, lojas, e vagas de garagem similares, ofertados ou já
transacionados, à venda ou para locação, na mesma região geo-econômica em que se
localizam os imóveis objetos do presente estudo. Esses elementos se encontram
devidamente caracterizados no Anexo 3 do presente trabalho.
Devido à moderada quantidade de elementos comparativos ofertados
e fiéis no mercado imobiliário local, para as tipologias construtivas avaliadas,
realizarmos as referidas avaliações pelo "Método Comparativo Direto de Dados de
Mercado", utilizando-se para tal o “Tratamento de Dados Fatores” ou
“Homogeneização”, preconizados pelas Normas Técnicas vigentes em todo o
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território nacional. Os resultados serão comparados com o
imóvel avaliando, afim de parametrizarmos os dados obtidos.
Método Comparativo Direto de Dados de Mercado
A metodologia aplicável é função, basicamente, da natureza do bem
avaliando, da finalidade da avaliação e da disponibilidade, qualidade e quantidade de
informações colhidas no mercado.
O processo de avaliação é concluído através da análise dos resultados
provindos de cada método. Quando mais de um método é utilizado, cada
abordagem é julgada segunda sua aplicabilidade, confiabilidade, qualidade e
quantidade de informações. O valor final da propriedade tanto pode corresponder
ao valor de um dos métodos, quanto a uma correlação de alguns deles ou todos.
Para a avaliação dos imóveis avaliandos, utilizamos o MÉTODO
COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO, no qual diante do
campo amostral obtido na pesquisa de mercado, foi utilizado o Tratamento de
Dados de Mercado denominado “por Fatores” ou convencionalmente chamado de
“Homogeneização”, através da qual se obteve o valor unitário médio de mercado
para a situação paradigma considerado, neste caso semelhante ao imóvel avaliando.
Visando a consideração da elasticidade das ofertas, os preços unitários (por m2 de
área de terreno) pedidos nos elementos comparativos relativos a ofertas foram
abatidos de 10% (dez porcento) a 5% (cinco porcento), compensando assim a
superestimativa das mesmas, para só então serem considerados nos cálculos
avaliatórios.
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Para a homogeneização dos valores unitários dos
elementos comparativos (tanto de venda quanto de locação), utilizamos os seguintes fatores:
FATOR DE OFERTA:
Fator presumindo o desconto provindo da negociação do valor inicialmente ofertado.
FATOR PADRÃO:
Fator que leva em consideração a variação de preço unitário em função do padrão construtivo de cada elemento comparativo em função do avaliando, incluindo números de vagas de estacionamento.
FATOR ÁREA:
Fator que leva em consideração a variação de preço unitário em função da área, onde quanto menor a área, maior o preço unitário do terreno e vice-versa.
FATOR DE LOCALIZAÇÃO:
Fator usado para adequar as características físicas, como localização, nível econômico, fator comercial, acessibilidade, etc.
FATOR DEPRECIAÇÃO:
Para levar em consideração a obsolescência dos imóveis comparativos em função da propriedade avaliada foi aplicado um fator de depreciação seguindo os critérios de Ross-Heidecke. A explicação detalhada do critério de depreciação será apresentada a seguir.
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CRITÉRIO DE DEPRECIAÇÃO
Depreciação é a diferença entre o custo de construção novo e o seu valor
atual. A depreciação inclui perda de valores sob três categorias básicas: (1)
deterioração física; (2) obsolescência funcional e (3) obsolescência externa.
Deterioração física é o resultado da ação do uso e do meio ambiente sob a estrutura,
reduzindo seu valor.
Obsolescência funcional é o efeito da depreciação sobre o valor devido a
sua adequação arquitetônica que afeta sua utilização atual. Pode ser causado por
mudanças ao longo dos anos que tornam alguns aspectos da estrutura, material ou
arquitetônico obsoletos pelos padrões atuais.
Obsolescência externa é o efeito adverso no valor devido a influências que
não estão relacionadas na propriedade em si. Estas incluem mudanças de uso e
ocupação e cenários econômicos adversos.
CRITÉRIO DE DEPRECIAÇÃO FÍSICA DE ROSS-HEIDECKE
O critério de depreciação de Ross-Heidecke foi criado para levar em
consideração a depreciação física em função da idade e do estado de conservação da
construção. Na prática, a idade da construção é estimada em termos de porcentagem
dividindo a idade aparente pela vida econômica estimada para o tipo de construção.
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25
6.2. CONCLUSÃO FINAL DE VALOR
Observa-se o memorial de cálculo com a determinação de valores por local:
IMÓVEL
1.377,56
659,54
3.402,36
ÁREA COMERCIAL (m²)
1.415,00
1.671,32
1.580,06
1.465,00
799,00
**
1.907,66
SUBSOLOS
1.671,32
1 R$ 5.710.000,00 R$ 5.710.000,002.040,28
VALOR TOTAL DE MERCADO
R$ 194.500.000,00
R$ 194.500.000,00
VALOR DE MERCADO DO EMPREENDIMENTO
124
1
1
1
1
R$ 16.320.000,00
R$ 11.790.000,00
QUANT.
1
15
1
R$ 9.530.000,00
SALAS4º ANDAR AO 18º
ANDARSALA
19º ANDAR
SOBRELOJA
R$ 5.106.000,00
R$ 4.828.000,00
1
R$ 3.910.000,00
SALAS20º ANDAR AO 29º
ANDARSALA
30º ANDAR
SALA31º ANDAR
124 VAGAS DE GARAGEM
CONJUNTO CULTURAL
R$ 28.400,00
R$ 3.910.000,00
1
R$ 4.323.000,00
R$ 76.590.000,00
R$ 4.828.000,00
R$ 51.060.000,00
R$ 4.476.000,00 R$ 4.476.000,00
R$ 2.441.000,00
R$ 3.521.600,00
VALOR DE MERCADO(total)
SALA3º ANDAR
R$ 16.320.000,00
R$ 11.790.000,00
LOJA RIO BRANCO
LOJA CARIOCA
R$ 4.323.000,00
VALOR DE M ERCADO(unitário)
10 R$ 5.106.000,00
R$ 9.530.000,00
R$ 2.441.000,00
VIDA ÚTIL REMANESCENTE : 32 ANOS
OBSERVAÇÕES IMPORTANTES: 1. Não é permitida a reprodução integral ou parcial deste laudo, ou divulgação pública sem a expressa autorização dos autores.
2. A cópia xerox deste laudo, mesmo que autenticada, não tem validade alguma sem que haja as assinaturas dos signatários.
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ANEXO 1
CROQUIS DE LOCALIZAÇÃO
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDAObs.: Croqui sem escala.
CROQUI DE LOCALIZAÇÃO DO MUNICÍPIO - RODOVIÁRIO/MUNICÍPIOS
Rod. Presidente Dutra
Rod. Rio-Santos
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDAObs.: Croqui sem escala.
CROQUI DE LOCALIZAÇÃO DE ALGUNS DOS PONTOS NOTÁVEIS DA REGIÃO
PetrobrásBNH
Avaliando
AeroportoSantos Dumont
Linha Metroviária
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDAObs.: Croqui sem escala.
CROQUI DE LOCALIZAÇÃO DAS PRINCIPAIS VIAS DE CIRCULAÇÃO DA REGIÃO
Avaliando
Av Rio Branco
ElevadoEngº Freysinet
Av Pres KubitschekAv Mem de Sá
Rua do Catete
Av Infante Dom Henrique
Av Almirante Barroso
Av Pres Antonio Carlos
Av Nilo Peçanha
Av Beira Mar
Av Presidente Vargas
AeroportoSantos Dumont
Av 31 de Março
Av Rodrigo Alves
Estação MetroviáriaPraça Onze
Estação MetroviáriaCentral
Estação MetroviáriaPres Vargas
Estação MetroviáriaUruguaiana
Estação MetroviáriaCarioca
Estação MetroviáriaCinelândia
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDAObs.: Croqui sem escala.
CROQUI DE SITUAÇÃO DO AVALIANDO
Avaliando
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA BANCO OURINVEST S/A
A N E X O 2
RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
Vista da Fachada
RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
Acesso pela Almirante Barroso Vista pela Almirante Barroso
Vista da Fachada Rio Branco com Almirante Barroso
Vista do Edificio pela Rio Branco
RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
Acesso pela Bitencur Silva Vista da fachada do largo da Carioca
Acesso da Agencia da Rio Branco Vista da agencia do Largo da Carioca
RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
Acesso ao Centro Cultural Vista do 1º subsolo
Marquize da entrada pela Almirante Barroso Saguão (Terreo do Edificio)
RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
Execução da nova subestação Estação nova de Refrigeração e Exaustão
Acessos do terreo com escada rolante Novos geradores a serem instalados
RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
Estação de refrigeração das Agencias Vista do 2º subsolo
Bombas de Recalque dos reservatórios de agua Reservatórios inferiores com duas caixas.
RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
Casa de maquinas dos elevadores no 31º pav Casa de Maquinas necessitando de reformas
Subestação superior no 31º pav. Casa de maquinas dos elevadores no 31º pav
RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
Vista da cobertura necessitando de reformas Escada de acesso a cobertura
Piso elevado da cobertura necessitando de refrormas
Estação de Refrigeração do edificio
RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
Escada de acesso do 30º ao 31º pav Hall dos elevadores
Casa de maquinas da estação de refrigeração Vista do 30º pav
RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
Pavimentos 18,19,20,23 e 24 reformados Vista do 17º pav em reforma
Vista do 29º pav Vista dos banheiros
RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
Hall's de elevadores reformados
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A N E X O 3
CÁLCULOS AVALIATÓRIOS
R$ 9.530.000,00
R$ 2.441.000,00
10 R$ 5.106.000,00
R$ 3.521.600,00
Avaliação válida para o imóvel situado na Avenida Rio Branco, nº 174, no Centro, do Município do Rio de Janeiro, RJ.
VALOR DE MERCADO(total)
SALA3º ANDAR
R$ 16.320.000,00
R$ 11.790.000,00
LOJA RIO BRANCO
LOJA CARIOCA
R$ 4.323.000,00
VALOR DE MERCADO(unitário)
1
Divisão de Engenharia eEstudos de Viabilidade
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
R$ 4.323.000,00
R$ 76.590.000,00
R$ 4.828.000,00
R$ 51.060.000,00
R$ 4.476.000,00 R$ 4.476.000,00
R$ 2.441.000,00
124 VAGAS DE GARAGEM
CONJUNTO CULTURAL
R$ 28.400,00
R$ 3.910.000,00
R$ 9.530.000,00
SALAS4º ANDAR AO 18º
ANDARSALA
19º ANDAR
SOBRELOJA
R$ 5.106.000,00
R$ 4.828.000,00
1
R$ 3.910.000,00
SALAS20º ANDAR AO 29º
ANDARSALA
30º ANDAR
R$ 5.710.000,002.040,28
VALOR TOTAL DE MERCADO
R$ 194.500.000,00
R$ 194.500.000,00
VALOR DE MERCADO DO EMPREENDIMENTO
SUBSOLOS
1.671,32
1 R$ 5.710.000,00
124
1
1
1
1
R$ 16.320.000,00
3.402,36
ÁREA COMERCIAL (m²)
1.415,00
1.671,32
1.580,06
1.465,00
799,00
**
1.907,66
IMÓVEL
1.377,56
659,54
R$ 11.790.000,00
QUANT.
1
15
1
SALA31º ANDAR
QUADRO RESUMO COM OS VALORES DE AVALIAÇÃO
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA BANCO OURINVEST S/A
IMÓVEL TIPO “SALA”
*valor sem liquidez.
anos
1.415,00
VALOR DE AVALIAÇÃO DO IMÓVEL
m²
1,465Médio Comercial
0
R$ 4.323.000,00
Vida Útil:
Custo Unitário Básico de Edificações (CUB):
Padrão do Imóvel
Área Privativa:
Coeficiente de ajuste de padrão construtivo (IBAPE):
R$ 873,920
DADOS DA UNIDADE AVALIADASala comercial
28Regular
anos
60
Número de vagas de garagem:0
Avaliação válida para a sala do 3º andar do edifício comercial situado na Avenida Rio Branco, nº 174 , bairro Centro, Município do Rio de Janeiro, RJ.
Nível de Precisão Obtido no Cálculo Avaliatório: III
Nível de Fundamentação Obtido no Cálculo Avaliatório: I
Divisão de Engenharia eEstudos de Viabilidade
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
R$ 4.323.000,00VALOR CALCULADO*:
Valor Unitário Homogeneizado: R$ 3.055,29 /m²
Número de dormitórios:
Tipo do Imóvel:
Idade Aparente:Est. Conservação:
AVALIAÇÃO DA EDIFICAÇÃO
QUADRO RESUMO COM OS VALORES DE AVALIAÇÃO
1.415,00283
1 0,850 48,00% 14 2 3 370,000 60 0 02 0,850 48,00% 35 3 0 800,000 60 0 603 0,850 48,00% 26 3 0 231,000 60 04 0,850 48,00% 42 3 0 1800,000 60 05 0,850 48,00% 5 2 6 300,000 60 06 0,850 48,00% 14 3 5 600,000 60 07 0,850 48,00% 17 3 0 1100,000 60 0 Média = 8 0,850 48,00% 26 4 0 375,000 60 0 R$ 2.244,99 < Média < R$ 4.169,269 0,850 48,00% 26 4 0 375,000 60 0 919,0110 0,850 48,00% 35 4 0 293,000 60 0 28,6554111 0,850 48,00% 40 4 0 260,000 60 012 0,850 48,00% 40 4 0 300,000 60 0
Difer. Difer. Difer. Difer. Fator Fator Difer.(R$) (R$) (R$) (R$) Padrão Opcional (R$)
1 2.205,41 2.389,19 0,801 -476,53 0,963 -89,59 1,000 0,00 1,000 0,00 0,862 1,000 0,002 1.428,00 1.547,00 1,130 200,83 1,000 0,00 1,050 71,40 1,000 0,00 0,958 1,000 0,003 2.048,83 2.219,57 0,960 -89,66 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,862 1,000 0,004 1.246,67 1.350,56 1,363 489,97 1,000 0,00 1,050 62,33 1,000 0,00 0,958 1,000 0,005 2.176,00 2.357,33 0,730 -636,32 0,906 -221,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,769 1,000 0,006 1.224,00 1.326,00 0,814 -246,78 0,931 -92,08 1,000 0,00 1,000 0,00 0,958 1,000 0,007 1.817,45 1.968,91 0,837 -320,65 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,862 1,000 0,008 1.173,95 1.271,78 1,001 1,45 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,958 1,000 0,009 1.196,80 1.296,53 1,001 1,48 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,958 1,000 0,0010 1.183,62 1.282,25 1,175 224,57 1,000 0,00 1,050 59,18 1,000 0,00 0,958 1,000 0,0011 1.412,31 1.530,00 1,365 558,31 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,958 1,000 0,0012 1.360,00 1.473,33 1,365 537,63 1,000 0,00 1,050 68,00 1,000 0,00 0,958 1,000 0,00
21,90019 Ok 27,76576 Ok 28,06122 Ok 28,65541 Ok 24,92529 28,65541 Ok
< Média < R$3.971,88
Amostra nºOpcional
Fatordepreciação
VariávelVaga de Garagem
Fator Vaga
Variável Localização
Fator Localiz.
VariávelDepreciação Física
VariávelAndar
R$2.138,70
Coeficientes de variação ==>
Avaliação válida para a sala do 3º andar do edifício comercial situado na Avenida Rio Branco, nº 174 , bairro Centro, Município do Rio de Janeiro, RJ.
3.376,40-62,59Média = R$ 3055,29 /m²
fator consideradoOk
2.695,10-54,47-65,00 3.435,60
-57,38
-56,33
Fator idade e est.conserv.
Difer.(R$)
2.942,312.833,33
Variável PadrãoConstrutivo
Variável
Desvio padrão =
3.181,503.871,90
3.193,50
3.131,50
Valor Unitário Privativo Homogeneizado (R$/m²)
-272,17
-55,08
0,70320
2.393,202.439,70
3.092,10
R$ 3.207,12 /m²
3.698,20
2.154,80
Coef. de variação =
2.445,732.493,33
-54,03
900.000,001.000.000,00
Fator Andar
-330,27
-306,82
-544,48
-65,72
2.550,003.786,36
1.800.000,004.900.000,00
4.594,592.975,00
Número de Dormitórios
4.533,33
Para saneamento consideramos um intervalode 30% em torno da média :
idade aparente (anos)
2.000.000,002.800.000,00
IdadeAparente
(anos)
Estado deConservação
4.268,402.597,22
Vida Útil
(anos)
Preço do Imóvel
(R$)
5.500.000,00
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
Amostra nºElasticidade
da OfertaCota-Partede Terreno
vida útil (anos)
fator considerado
Pré-saneamento amostral
DADOS DO IMÓVEL AVALIANDONúmero deVagas de Garagem
Área Privativa
(m²)
2.465,87
área privativa (m²)
estado de conservaçãonº de vagas
Valor Unitário de Área Privativa
(R$/m²)
1.160.000,00
1.100.000,00
1.600.000,00
850.000,00
1.079.000,00
Valores das Cotas-Partes(R$/m²)
CotaTerreno
CotaBenfeitoria
Divisão de Engenharia eEstudos de Viabilidade
fator considerado fator considerado fator considerado fator considerado
PLANILHA DE CÁLCULO POR TRATAMENTO POR FATORES
1.671,32283
1 0,850 48,00% 14 2 3 370,000 60 0 02 0,850 48,00% 35 3 0 800,000 60 0 603 0,850 48,00% 26 3 0 231,000 60 04 0,850 48,00% 42 3 0 1800,000 60 05 0,850 48,00% 5 2 6 300,000 60 06 0,850 48,00% 14 3 5 600,000 60 07 0,850 48,00% 17 3 0 1100,000 60 0 Média = 8 0,850 48,00% 26 4 0 375,000 60 0 R$ 2.244,99 < Média < R$ 4.169,269 0,850 48,00% 26 4 0 375,000 60 0 919,0110 0,850 48,00% 35 4 0 293,000 60 0 28,6554111 0,850 48,00% 40 4 0 260,000 60 012 0,850 48,00% 40 4 0 300,000 60 0
Difer. Difer. Difer. Difer. Fator Fator Difer.(R$) (R$) (R$) (R$) Padrão Opcional (R$)
1 2.205,41 2.389,19 0,801 -476,53 0,963 -89,59 1,000 0,00 1,000 0,00 0,862 1,000 0,002 1.428,00 1.547,00 1,130 200,83 1,000 0,00 1,050 71,40 1,000 0,00 0,958 1,000 0,003 2.048,83 2.219,57 0,960 -89,66 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,862 1,000 0,004 1.246,67 1.350,56 1,363 489,97 1,000 0,00 1,050 62,33 1,000 0,00 0,958 1,000 0,005 2.176,00 2.357,33 0,730 -636,32 0,906 -221,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,769 1,000 0,006 1.224,00 1.326,00 0,814 -246,78 0,931 -92,08 1,000 0,00 1,000 0,00 0,958 1,000 0,007 1.817,45 1.968,91 0,837 -320,65 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,862 1,000 0,008 1.173,95 1.271,78 1,001 1,45 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,958 1,000 0,009 1.196,80 1.296,53 1,001 1,48 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,958 1,000 0,0010 1.183,62 1.282,25 1,175 224,57 1,000 0,00 1,050 59,18 1,000 0,00 0,958 1,000 0,0011 1.412,31 1.530,00 1,365 558,31 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,958 1,000 0,0012 1.360,00 1.473,33 1,365 537,63 1,000 0,00 1,050 68,00 1,000 0,00 0,958 1,000 0,00
21,90019 Ok 27,76576 Ok 28,06122 Ok 28,65541 Ok 24,92529 28,65541 Ok
< Média < R$3.971,88
Amostra nºOpcional
Fatordepreciação
VariávelVaga de Garagem
Fator Vaga
Variável Localização
Fator Localiz.
VariávelDepreciação Física
VariávelAndar
2.695,10-54,47-65,00 3.435,60
fator consideradoOk
Avaliação válida para salas do 4º ao 18º andar, e do 20º ao 29º andar do edifício comercial situado na Avenida Rio Branco, nº 174 , bairro Centro, Município do Rio de Janeiro, RJ.
3.376,40-62,59Média = R$ 3055,29 /m²
R$2.138,70
Coeficientes de variação ==>
-55,08
0,70320
2.393,202.439,70
3.092,10
R$ 3.207,12 /m²
3.698,20
2.154,80
Coef. de variação = Desvio padrão =
3.181,503.871,90
3.193,50
3.131,50
Valor Unitário Privativo Homogeneizado (R$/m²)
Fator idade e est.conserv.
Difer.(R$)
2.942,312.833,33
Variável PadrãoConstrutivo
Variável
-57,38
-56,33
4.533,332.550,003.786,36
1.800.000,004.900.000,001.079.000,00 2.445,73
2.493,33
-54,03
900.000,001.000.000,00
Fator Andar
-330,27
-306,82
-544,48
-65,72
-272,17
IdadeAparente
(anos)
Estado deConservação
4.268,402.597,22
Vida Útil
(anos)
Valor Unitário de Área Privativa
(R$/m²)
4.594,592.975,00
Número de Dormitórios
DADOS DO IMÓVEL AVALIANDONúmero deVagas de Garagem
Área Privativa
(m²)
2.465,87
área privativa (m²)
estado de conservação
Preço do Imóvel
(R$)
5.500.000,00
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
Amostra nºElasticidade
da OfertaCota-Partede Terreno
vida útil (anos)
fator considerado
Pré-saneamento amostral
nº de vagas
Para saneamento consideramos um intervalode 30% em torno da média :
idade aparente (anos)
2.000.000,002.800.000,00
Divisão de Engenharia eEstudos de Viabilidade
fator considerado fator considerado fator considerado fator considerado
Valores das Cotas-Partes(R$/m²)
CotaTerreno
CotaBenfeitoria
1.160.000,00
1.100.000,00
1.600.000,00
850.000,00
PLANILHA DE CÁLCULO POR TRATAMENTO POR FATORES
III II IÁrea Privativa Idade Custo
231,00 5 1.337,101.800,00 42 1.664,821.671,32 28 1.280,29115,50 2 668,55
2.700,00 63 2.497,23OK OK OK
Amostra nº Vaga Andar Localização Padrão Lazer Total1 0,96 1,00 1,00 0,86 1,00 0,802 1,00 1,00 1,05 0,96 1,00 1,073 1,00 1,00 1,00 0,86 1,00 0,914 1,00 1,00 1,05 0,96 1,00 1,195 0,91 1,00 1,00 0,77 1,00 0,696 0,93 1,00 1,00 0,96 1,00 0,857 1,00 1,00 1,00 0,86 1,00 0,848 1,00 1,00 1,00 0,96 1,00 0,989 1,00 1,00 1,00 0,96 1,00 0,9810 1,00 1,00 1,05 0,96 1,00 1,0911 1,00 1,00 1,00 0,96 1,00 1,1712 1,00 1,00 1,05 0,96 1,00 1,19
2.845,413.265,1813,74%
Descrição
X0
Extrapolação Variáveis Quantitativas ou proxy:0,50 < Variável Avaliando < 1,50
09
0
% Inferior% Superior
1
4
0Limite Inferior
Número de Vagas
Limite SuperiorAvaliando
X
X
X
Coleta de dados de mercado2
Grau de Fundamentação no Método Comparativo: IMétodo Comparativo - Item 5 : Nível obtido ==> III
GrauItem
Quant. mínima de dados de mercado utilizados
Identificação dos dados de mercado
3
Caracterização do imóvel avaliandoNúmero de Dormitórios
0
00
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
1,36
Intervalo admissível de ajuste para cada fator : 0,50 a 1,50
1,13
Grau de Fundamentação:
Intervalo admissível de ajuste para cada fator e para o conjunto de fatores
I
XExtrapolação
X
1,361,36
Intervalo de confiança (IC) de
1,00
0,80
Amplitude do IC (80%)
0,96
Depreciação Física
5
80%
OK0
6
Método Comparativo - Item 6 : Nível obtido ==> I
1,181,00
0,730,810,84
Status OK
Divisão de Engenharia eEstudos de Viabilidade
IIIGrau de Precisão:
6
Limite Inferior:Limite Superior:
PLANILHA PARA DETERMINAÇÃO DO GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO
PLANILHA PARA DETERMINAÇÃO DO GRAU DE PRECISÃO
Média Média x yDesvio Pad. Desvio Pad. 0 0 1 4.594,59 3951,69Coef. Var. Coef. Var. 4.800,00 4.800,00 2 2.975,00 2848,78
3 4.268,40 3451,774 2.597,22 2560,37
1 4.594,59R$ / M2 5 4.533,33 4457,092 2.975,00R$ / M2 6 2.550,00 3450,493 4.268,40R$ / M2 7 3.786,36 3648,124 2.597,22R$ / M2 8 2.445,73 3107,875 4.533,33R$ / M2 9 2.493,33 3108,906 2.550,00R$ / M2 10 2.465,87 2826,027 3.786,36R$ / M2 11 2.942,31 2561,988 2.445,73R$ / M2 12 2.833,33 2512,259 2.493,33R$ / M2
10 2.465,87R$ / M211 2.942,31R$ / M212 2.833,33R$ / M2
MEDIA 3.207,12R$ / M2
1 3.698,20R$ / M22 3.181,50R$ / M23 3.871,90R$ / M24 3.092,10R$ / M25 3.131,50R$ / M26 2.154,80R$ / M27 3.193,50R$ / M2
8 2.393,20R$ / M2
9 2.439,70R$ / M210 2.695,10R$ / M211 3.435,60R$ / M212 3.376,40R$ / M2
MEDIA 3.055,29 / M2
R$ 3.055,29
Antes da HomogeneizaçãoValores Calculados
533,26
Divisão de Engenharia eEstudos de Viabilidade
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
17,45844,8726,34
R$ 3.207,12Elemento
Preços Observados
Depois da Homogeneização Escala da Bissetriz
R$0,00
R$500,00
R$1.000,00
R$1.500,00
R$2.000,00
R$2.500,00
R$3.000,00
R$3.500,00
R$4.000,00
R$4.500,00
R$5.000,00
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 MEDIA
R$0,00
R$500,00
R$1.000,00
R$1.500,00
R$2.000,00
R$2.500,00
R$3.000,00
R$3.500,00
R$4.000,00
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 MEDIA
GRÁFICOS ILUSTRATIVOS
GRÁFICO DOS VALORES UNITÁRIOS
Antes
Depois
0,00
1.000,00
2.000,00
3.000,00
4.000,00
5.000,00
0,00 1.000,00 2.000,00 3.000,00 4.000,00 5.000,00
valo
res
calc
ulad
os (Y
)
preços observados (X)
GRÁFICO PARA VERIFICAÇÃO DO PODER DE PREDIÇÃO
Item Nome fator Item Nome fator Item Nome fatora Depreciação c Localização e Padrãob Vaga d Andar f Opcional
1 a 20,0558 21 e,f 22,8151 41 d,e,f 22,8151 61 a,c,d,e,f 17,36022 b 25,4753 22 a,b,c 19,5233 42 a,b,c,d 19,5233 62 b,c,d,e,f 21,46353 c 25,7695 23 a,b,d 19,7466 43 a,b,c,e 17,4538 63 a,b,c,d,e,f 17,45384 d 26,3436 24 a,b,e 17,5445 44 a,b,c,f 19,52335 e 22,8151 25 a,b,f 19,7466 45 a,b,d,e 17,5445 26,34366 f 26,3436 26 a,c,d 19,7970 46 a,b,d,f 19,74667 a,b 19,7466 27 a,c,e 17,3602 47 a,b,e,f 17,54458 a,c 19,7970 28 a,c,f 19,7970 48 a,c,d,e 17,36029 a,d 20,0558 29 a,d,e 17,4979 49 a,c,d,f 19,797010 a,e 17,4979 30 a,d,f 20,0558 50 a,c,e,f 17,360211 a,f 20,0558 31 a,e,f 17,4979 51 a,d,e,f 17,497912 b,c 24,9140 32 b,c,d 24,9140 52 b,c,d,e 21,463513 b,d 25,4753 33 b,c,e 21,4635 53 b,c,d,f 24,914014 b,e 22,0009 34 b,c,f 24,9140 54 b,c,e,f 21,463515 b,f 25,4753 35 b,d,e 22,0009 55 b,d,e,f 22,000916 c,d 25,7695 36 b,d,f 25,4753 56 c,d,e,f 22,257617 c,e 22,2576 37 b,e,f 22,0009 57 a,b,c,d,e 17,453818 c,f 25,7695 38 c,d,e 22,2576 58 a,b,c,d,f 19,523319 d,e 22,8151 39 c,d,f 25,7695 59 a,b,c,e,f 17,453820 d,f 26,3436 40 c,e,f 22,2576 60 a,b,d,e,f 17,5445
Legenda:
azul: menor combinação possível.
vermelho: maior combinação possível.
Nº de combinações possíveis = ( 2 ^ n ) - 1 = 63
Divisão de Engenharia eEstudos de Viabilidade
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
Nº da Combinação
FatoresCoef. de Variação
Nº da Combinação
FatoresNº da
CombinaçãoFatores
Coef. de Variação
Nº da Combinação
Coef. de VariaçãoFatoresCoef. de Variação
Coef. de variação inicial =
PLANILHA DE COMBINAÇÕES DE FATORES DE AVALIAÇÃO
*valor sem liquidez.
VALOR DE AVALIAÇÃO DO IMÓVEL
m²
1,465Médio Superior
0
R$ 5.106.000,00
DADOS DA UNIDADE AVALIADASala comercial
28Regular
anos
60
Número de vagas de garagem:0
Vida Útil:
Custo Unitário Básico de Edificações (CUB):
Padrão do Imóvel
Área Privativa:
Coeficiente de ajuste de padrão construtivo (IBAPE):
anos
1.671,32
Divisão de Engenharia eEstudos de Viabilidade
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
R$ 5.106.000,00VALOR CALCULADO*:
Valor Unitário Homogeneizado: R$ 3.055,29 /m²
Número de dormitórios:
Tipo do Imóvel:
Idade Aparente:Est. Conservação:
Avaliação válida para salas do 4º ao 18º andar, e do 20º ao 29º andar do edifício comercial situado na Avenida Rio Branco, nº 174 , bairro Centro, Município do Rio de Janeiro, RJ.
Nível de Precisão Obtido no Cálculo Avaliatório: III
Nível de Fundamentação Obtido no Cálculo Avaliatório: I
R$ 873,920
AVALIAÇÃO DA EDIFICAÇÃO
QUADRO RESUMO COM OS VALORES DE AVALIAÇÃO
1.671,32283
1 0,850 48,00% 14 2 3 370,000 60 0 02 0,850 48,00% 35 3 0 800,000 60 0 603 0,850 48,00% 26 3 0 231,000 60 04 0,850 48,00% 42 3 0 1800,000 60 05 0,850 48,00% 5 2 6 300,000 60 06 0,850 48,00% 14 3 5 600,000 60 07 0,850 48,00% 17 3 0 1100,000 60 0 Média = 8 0,850 48,00% 26 4 0 375,000 60 0 R$ 2.244,99 < Média < R$ 4.169,269 0,850 48,00% 26 4 0 375,000 60 0 919,0110 0,850 48,00% 35 4 0 293,000 60 0 28,6554111 0,850 48,00% 40 4 0 260,000 60 012 0,850 48,00% 40 4 0 300,000 60 0
Difer. Difer. Difer. Difer. Fator Fator Difer.(R$) (R$) (R$) (R$) Padrão Opcional (R$)
1 2.205,41 2.389,19 0,801 -476,53 0,963 -89,59 1,000 0,00 1,000 0,00 0,862 1,000 0,002 1.428,00 1.547,00 1,130 200,83 1,000 0,00 1,050 71,40 1,000 0,00 0,958 1,000 0,003 2.048,83 2.219,57 0,960 -89,66 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,862 1,000 0,004 1.246,67 1.350,56 1,363 489,97 1,000 0,00 1,050 62,33 1,000 0,00 0,958 1,000 0,005 2.176,00 2.357,33 0,730 -636,32 0,906 -221,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,769 1,000 0,006 1.224,00 1.326,00 0,814 -246,78 0,931 -92,08 1,000 0,00 1,000 0,00 0,958 1,000 0,007 1.817,45 1.968,91 0,837 -320,65 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,862 1,000 0,008 1.173,95 1.271,78 1,001 1,45 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,958 1,000 0,009 1.196,80 1.296,53 1,001 1,48 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,958 1,000 0,0010 1.183,62 1.282,25 1,175 224,57 1,000 0,00 1,050 59,18 1,000 0,00 0,958 1,000 0,0011 1.412,31 1.530,00 1,365 558,31 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,958 1,000 0,0012 1.360,00 1.473,33 1,365 537,63 1,000 0,00 1,050 68,00 1,000 0,00 0,958 1,000 0,00
21,90019 Ok 27,76576 Ok 28,06122 Ok 28,65541 Ok 24,92529 28,65541 Ok
< Média < R$3.971,88
Amostra nºOpcional
Fatordepreciação
VariávelVaga de Garagem
Fator Vaga
Variável Localização
Fator Localiz.
VariávelDepreciação Física
VariávelAndar
2.695,10-54,47-65,00 3.435,60
fator consideradoOk
Avaliação válida para salas do 4º ao 18º andar, e do 20º ao 29º andar do edifício comercial situado na Avenida Rio Branco, nº 174 , bairro Centro, Município do Rio de Janeiro, RJ.
3.376,40-62,59Média = R$ 3055,29 /m²
R$2.138,70
Coeficientes de variação ==>
-55,08
0,70320
2.393,202.439,70
3.092,10
R$ 3.207,12 /m²
3.698,20
2.154,80
Coef. de variação = Desvio padrão =
3.181,503.871,90
3.193,50
3.131,50
Valor Unitário Privativo Homogeneizado (R$/m²)
Fator idade e est.conserv.
Difer.(R$)
2.942,312.833,33
Variável PadrãoConstrutivo
Variável
-57,38
-56,33
4.533,332.550,003.786,36
1.800.000,004.900.000,001.079.000,00 2.445,73
2.493,33
-54,03
900.000,001.000.000,00
Fator Andar
-330,27
-306,82
-544,48
-65,72
-272,17
IdadeAparente
(anos)
Estado deConservação
4.268,402.597,22
Vida Útil
(anos)
Valor Unitário de Área Privativa
(R$/m²)
4.594,592.975,00
Número de Dormitórios
DADOS DO IMÓVEL AVALIANDONúmero deVagas de Garagem
Área Privativa
(m²)
2.465,87
área privativa (m²)
estado de conservação
Preço do Imóvel
(R$)
5.500.000,00
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
Amostra nºElasticidade
da OfertaCota-Partede Terreno
vida útil (anos)
fator considerado
Pré-saneamento amostral
nº de vagas
Para saneamento consideramos um intervalode 30% em torno da média :
idade aparente (anos)
2.000.000,002.800.000,00
Divisão de Engenharia eEstudos de Viabilidade
fator considerado fator considerado fator considerado fator considerado
Valores das Cotas-Partes(R$/m²)
CotaTerreno
CotaBenfeitoria
1.160.000,00
1.100.000,00
1.600.000,00
850.000,00
PLANILHA DE CÁLCULO POR TRATAMENTO POR FATORES
III II IÁrea Privativa Idade Custo
231,00 5 1.337,101.800,00 42 1.664,821.415,00 28 1.280,29115,50 2 668,55
2.700,00 63 2.497,23OK OK OK
Amostra nº Vaga Andar Localização Padrão Lazer Total1 0,96 1,00 1,00 0,86 1,00 0,802 1,00 1,00 1,05 0,96 1,00 1,073 1,00 1,00 1,00 0,86 1,00 0,914 1,00 1,00 1,05 0,96 1,00 1,195 0,91 1,00 1,00 0,77 1,00 0,696 0,93 1,00 1,00 0,96 1,00 0,857 1,00 1,00 1,00 0,86 1,00 0,848 1,00 1,00 1,00 0,96 1,00 0,989 1,00 1,00 1,00 0,96 1,00 0,9810 1,00 1,00 1,05 0,96 1,00 1,0911 1,00 1,00 1,00 0,96 1,00 1,1712 1,00 1,00 1,05 0,96 1,00 1,19
2.845,413.265,1813,74%
0
Extrapolação Variáveis Quantitativas ou proxy:0,50 < Variável Avaliando < 1,50 Descrição
X
Número de Vagas
Limite SuperiorAvaliando
X
X
X
Coleta de dados de mercado
09
01
4
0
ItemGrau
Grau de Fundamentação no Método Comparativo: IMétodo Comparativo - Item 5 : Nível obtido ==> III
Número de Dormitórios0
00
Quant. mínima de dados de mercado utilizados
Identificação dos dados de mercado
3
Caracterização do imóvel avaliando
2
Amplitude do IC (80%)
0,96
Depreciação Física
5
1,36
Intervalo de confiança (IC) de
1,00
0,80
XExtrapolação
XStatus
% Inferior% Superior
Limite Inferior
1,181,00
0,730,810,84
1,36
Intervalo admissível de ajuste para cada fator : 0,50 a 1,50
80%
OK0
6
Método Comparativo - Item 6 : Nível obtido ==> I
Divisão de Engenharia eEstudos de Viabilidade
IIIGrau de Precisão:
6
Limite Inferior:Limite Superior:
OK
1,13
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
Grau de Fundamentação:
Intervalo admissível de ajuste para cada fator e para o conjunto de fatores
I
1,36
PLANILHA PARA DETERMINAÇÃO DO GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO
PLANILHA PARA DETERMINAÇÃO DO GRAU DE PRECISÃO
Média Média x yDesvio Pad. Desvio Pad. 0 0 1 4.594,59 3951,69Coef. Var. Coef. Var. 4.800,00 4.800,00 2 2.975,00 2848,78
3 4.268,40 3451,774 2.597,22 2560,37
1 4.594,59R$ / M2 5 4.533,33 4457,092 2.975,00R$ / M2 6 2.550,00 3450,493 4.268,40R$ / M2 7 3.786,36 3648,124 2.597,22R$ / M2 8 2.445,73 3107,875 4.533,33R$ / M2 9 2.493,33 3108,906 2.550,00R$ / M2 10 2.465,87 2826,027 3.786,36R$ / M2 11 2.942,31 2561,988 2.445,73R$ / M2 12 2.833,33 2512,259 2.493,33R$ / M2
10 2.465,87R$ / M211 2.942,31R$ / M212 2.833,33R$ / M2
MEDIA 3.207,12R$ / M2
1 3.698,20R$ / M22 3.181,50R$ / M23 3.871,90R$ / M24 3.092,10R$ / M25 3.131,50R$ / M26 2.154,80R$ / M27 3.193,50R$ / M2
8 2.393,20R$ / M2
9 2.439,70R$ / M210 2.695,10R$ / M211 3.435,60R$ / M212 3.376,40R$ / M2
MEDIA 3.055,29 / M2
R$ 3.055,29
Antes da HomogeneizaçãoValores Calculados
533,26
Divisão de Engenharia eEstudos de Viabilidade
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
17,45844,8726,34
R$ 3.207,12Elemento
Preços Observados
Depois da Homogeneização Escala da Bissetriz
R$0,00
R$500,00
R$1.000,00
R$1.500,00
R$2.000,00
R$2.500,00
R$3.000,00
R$3.500,00
R$4.000,00
R$4.500,00
R$5.000,00
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 MEDIA
R$0,00
R$500,00
R$1.000,00
R$1.500,00
R$2.000,00
R$2.500,00
R$3.000,00
R$3.500,00
R$4.000,00
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 MEDIA
GRÁFICOS ILUSTRATIVOS
GRÁFICO DOS VALORES UNITÁRIOS
Antes
Depois
0,00
1.000,00
2.000,00
3.000,00
4.000,00
5.000,00
0,00 1.000,00 2.000,00 3.000,00 4.000,00 5.000,00
valo
res
calc
ulad
os (Y
)
preços observados (X)
GRÁFICO PARA VERIFICAÇÃO DO PODER DE PREDIÇÃO
Item Nome fator Item Nome fator Item Nome fatora Depreciação c Localização e Padrãob Vaga d Andar f Opcional
1 a 20,0558 21 e,f 22,8151 41 d,e,f 22,8151 61 a,c,d,e,f 17,36022 b 25,4753 22 a,b,c 19,5233 42 a,b,c,d 19,5233 62 b,c,d,e,f 21,46353 c 25,7695 23 a,b,d 19,7466 43 a,b,c,e 17,4538 63 a,b,c,d,e,f 17,45384 d 26,3436 24 a,b,e 17,5445 44 a,b,c,f 19,52335 e 22,8151 25 a,b,f 19,7466 45 a,b,d,e 17,5445 26,34366 f 26,3436 26 a,c,d 19,7970 46 a,b,d,f 19,74667 a,b 19,7466 27 a,c,e 17,3602 47 a,b,e,f 17,54458 a,c 19,7970 28 a,c,f 19,7970 48 a,c,d,e 17,36029 a,d 20,0558 29 a,d,e 17,4979 49 a,c,d,f 19,797010 a,e 17,4979 30 a,d,f 20,0558 50 a,c,e,f 17,360211 a,f 20,0558 31 a,e,f 17,4979 51 a,d,e,f 17,497912 b,c 24,9140 32 b,c,d 24,9140 52 b,c,d,e 21,463513 b,d 25,4753 33 b,c,e 21,4635 53 b,c,d,f 24,914014 b,e 22,0009 34 b,c,f 24,9140 54 b,c,e,f 21,463515 b,f 25,4753 35 b,d,e 22,0009 55 b,d,e,f 22,000916 c,d 25,7695 36 b,d,f 25,4753 56 c,d,e,f 22,257617 c,e 22,2576 37 b,e,f 22,0009 57 a,b,c,d,e 17,453818 c,f 25,7695 38 c,d,e 22,2576 58 a,b,c,d,f 19,523319 d,e 22,8151 39 c,d,f 25,7695 59 a,b,c,e,f 17,453820 d,f 26,3436 40 c,e,f 22,2576 60 a,b,d,e,f 17,5445
Legenda:
azul: menor combinação possível.
vermelho: maior combinação possível.
Nº de combinações possíveis = ( 2 ^ n ) - 1 = 63
Divisão de Engenharia eEstudos de Viabilidade
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
Nº da Combinação
FatoresCoef. de Variação
Nº da Combinação
FatoresNº da
CombinaçãoFatores
Coef. de Variação
Nº da Combinação
Coef. de VariaçãoFatoresCoef. de Variação
Coef. de variação inicial =
PLANILHA DE COMBINAÇÕES DE FATORES DE AVALIAÇÃO
*valor sem liquidez.
VALOR DE AVALIAÇÃO DO IMÓVEL
m²
1,465Médio Superior
0
R$ 4.828.000,00
DADOS DA UNIDADE AVALIADASala comercial
28Regular
anos
60
Número de vagas de garagem:0
Vida Útil:
Custo Unitário Básico de Edificações (CUB):
Padrão do Imóvel
Área Privativa:
Coeficiente de ajuste de padrão construtivo (IBAPE):
anos
1.580,06
Divisão de Engenharia eEstudos de Viabilidade
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
R$ 4.828.000,00VALOR CALCULADO*:
Valor Unitário Homogeneizado: R$ 3.055,29 /m²
Número de dormitórios:
Tipo do Imóvel:
Idade Aparente:Est. Conservação:
Avaliação válida para a sala do 19º andar do edifício comercial situado na Avenida Rio Branco, nº 174 , bairro Centro, Município do Rio de Janeiro, RJ.
Nível de Precisão Obtido no Cálculo Avaliatório: III
Nível de Fundamentação Obtido no Cálculo Avaliatório: I
R$ 873,920
AVALIAÇÃO DA EDIFICAÇÃO
QUADRO RESUMO COM OS VALORES DE AVALIAÇÃO
1.580,06283
1 0,850 48,00% 14 2 3 370,000 60 0 02 0,850 48,00% 35 3 0 800,000 60 0 603 0,850 48,00% 26 3 0 231,000 60 04 0,850 48,00% 42 3 0 1800,000 60 05 0,850 48,00% 5 2 6 300,000 60 06 0,850 48,00% 14 3 5 600,000 60 07 0,850 48,00% 17 3 0 1100,000 60 0 Média = 8 0,850 48,00% 26 4 0 375,000 60 0 R$ 2.244,99 < Média < R$ 4.169,269 0,850 48,00% 26 4 0 375,000 60 0 919,0110 0,850 48,00% 35 4 0 293,000 60 0 28,6554111 0,850 48,00% 40 4 0 260,000 60 012 0,850 48,00% 40 4 0 300,000 60 0
Difer. Difer. Difer. Difer. Fator Fator Difer.(R$) (R$) (R$) (R$) Padrão Opcional (R$)
1 2.205,41 2.389,19 0,801 -476,53 0,963 -89,59 1,000 0,00 1,000 0,00 0,862 1,000 0,002 1.428,00 1.547,00 1,130 200,83 1,000 0,00 1,050 71,40 1,000 0,00 0,958 1,000 0,003 2.048,83 2.219,57 0,960 -89,66 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,862 1,000 0,004 1.246,67 1.350,56 1,363 489,97 1,000 0,00 1,050 62,33 1,000 0,00 0,958 1,000 0,005 2.176,00 2.357,33 0,730 -636,32 0,906 -221,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,769 1,000 0,006 1.224,00 1.326,00 0,814 -246,78 0,931 -92,08 1,000 0,00 1,000 0,00 0,958 1,000 0,007 1.817,45 1.968,91 0,837 -320,65 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,862 1,000 0,008 1.173,95 1.271,78 1,001 1,45 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,958 1,000 0,009 1.196,80 1.296,53 1,001 1,48 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,958 1,000 0,0010 1.183,62 1.282,25 1,175 224,57 1,000 0,00 1,050 59,18 1,000 0,00 0,958 1,000 0,0011 1.412,31 1.530,00 1,365 558,31 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,958 1,000 0,0012 1.360,00 1.473,33 1,365 537,63 1,000 0,00 1,050 68,00 1,000 0,00 0,958 1,000 0,00
21,90019 Ok 27,76576 Ok 28,06122 Ok 28,65541 Ok 24,92529 28,65541 Ok
< Média < R$3.971,88
Amostra nºOpcional
Fatordepreciação
VariávelVaga de Garagem
Fator Vaga
Variável Localização
Fator Localiz.
VariávelDepreciação Física
VariávelAndar
2.695,10-54,47-65,00 3.435,60
fator consideradoOk
Avaliação válida para a sala do 19º andar do edifício comercial situado na Avenida Rio Branco, nº 174 , bairro Centro, Município do Rio de Janeiro, RJ.
3.376,40-62,59Média = R$ 3055,29 /m²
R$2.138,70
Coeficientes de variação ==>
-55,08
0,70320
2.393,202.439,70
3.092,10
R$ 3.207,12 /m²
3.698,20
2.154,80
Coef. de variação = Desvio padrão =
3.181,503.871,90
3.193,50
3.131,50
Valor Unitário Privativo Homogeneizado (R$/m²)
Fator idade e est.conserv.
Difer.(R$)
2.942,312.833,33
Variável PadrãoConstrutivo
Variável
-57,38
-56,33
4.533,332.550,003.786,36
1.800.000,004.900.000,001.079.000,00 2.445,73
2.493,33
-54,03
900.000,001.000.000,00
Fator Andar
-330,27
-306,82
-544,48
-65,72
-272,17
IdadeAparente
(anos)
Estado deConservação
4.268,402.597,22
Vida Útil
(anos)
Valor Unitário de Área Privativa
(R$/m²)
4.594,592.975,00
Número de Dormitórios
DADOS DO IMÓVEL AVALIANDONúmero deVagas de Garagem
Área Privativa
(m²)
2.465,87
área privativa (m²)
estado de conservação
Preço do Imóvel
(R$)
5.500.000,00
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
Amostra nºElasticidade
da OfertaCota-Partede Terreno
vida útil (anos)
fator considerado
Pré-saneamento amostral
nº de vagas
Para saneamento consideramos um intervalode 30% em torno da média :
idade aparente (anos)
2.000.000,002.800.000,00
Divisão de Engenharia eEstudos de Viabilidade
fator considerado fator considerado fator considerado fator considerado
Valores das Cotas-Partes(R$/m²)
CotaTerreno
CotaBenfeitoria
1.160.000,00
1.100.000,00
1.600.000,00
850.000,00
PLANILHA DE CÁLCULO POR TRATAMENTO POR FATORES
III II IÁrea Privativa Idade Custo
231,00 5 1.337,101.800,00 42 1.664,821.580,06 28 1.280,29115,50 2 668,55
2.700,00 63 2.497,23OK OK OK
Amostra nº Vaga Andar Localização Padrão Lazer Total1 0,96 1,00 1,00 0,86 1,00 0,802 1,00 1,00 1,05 0,96 1,00 1,073 1,00 1,00 1,00 0,86 1,00 0,914 1,00 1,00 1,05 0,96 1,00 1,195 0,91 1,00 1,00 0,77 1,00 0,696 0,93 1,00 1,00 0,96 1,00 0,857 1,00 1,00 1,00 0,86 1,00 0,848 1,00 1,00 1,00 0,96 1,00 0,989 1,00 1,00 1,00 0,96 1,00 0,9810 1,00 1,00 1,05 0,96 1,00 1,0911 1,00 1,00 1,00 0,96 1,00 1,1712 1,00 1,00 1,05 0,96 1,00 1,19
2.845,413.265,1813,74%
Descrição
X0
Extrapolação Variáveis Quantitativas ou proxy:0,50 < Variável Avaliando < 1,50
09
0
% Inferior% Superior
1
4
0Limite Inferior
Número de Vagas
Limite SuperiorAvaliando
X
X
X
Coleta de dados de mercado2
Grau de Fundamentação no Método Comparativo: IMétodo Comparativo - Item 5 : Nível obtido ==> III
GrauItem
Quant. mínima de dados de mercado utilizados
Identificação dos dados de mercado
3
Caracterização do imóvel avaliandoNúmero de Dormitórios
0
00
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
1,36
Intervalo admissível de ajuste para cada fator : 0,50 a 1,50
1,13
Grau de Fundamentação:
Intervalo admissível de ajuste para cada fator e para o conjunto de fatores
I
XExtrapolação
X
1,361,36
Intervalo de confiança (IC) de
1,00
0,80
Amplitude do IC (80%)
0,96
Depreciação Física
5
80%
OK0
6
Método Comparativo - Item 6 : Nível obtido ==> I
1,181,00
0,730,810,84
Status OK
Divisão de Engenharia eEstudos de Viabilidade
IIIGrau de Precisão:
6
Limite Inferior:Limite Superior:
PLANILHA PARA DETERMINAÇÃO DO GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO
PLANILHA PARA DETERMINAÇÃO DO GRAU DE PRECISÃO
Média Média x yDesvio Pad. Desvio Pad. 0 0 1 4.594,59 3951,69Coef. Var. Coef. Var. 4.800,00 4.800,00 2 2.975,00 2848,78
3 4.268,40 3451,774 2.597,22 2560,37
1 4.594,59R$ / M2 5 4.533,33 4457,092 2.975,00R$ / M2 6 2.550,00 3450,493 4.268,40R$ / M2 7 3.786,36 3648,124 2.597,22R$ / M2 8 2.445,73 3107,875 4.533,33R$ / M2 9 2.493,33 3108,906 2.550,00R$ / M2 10 2.465,87 2826,027 3.786,36R$ / M2 11 2.942,31 2561,988 2.445,73R$ / M2 12 2.833,33 2512,259 2.493,33R$ / M2
10 2.465,87R$ / M211 2.942,31R$ / M212 2.833,33R$ / M2
MEDIA 3.207,12R$ / M2
1 3.698,20R$ / M22 3.181,50R$ / M23 3.871,90R$ / M24 3.092,10R$ / M25 3.131,50R$ / M26 2.154,80R$ / M27 3.193,50R$ / M2
8 2.393,20R$ / M2
9 2.439,70R$ / M210 2.695,10R$ / M211 3.435,60R$ / M212 3.376,40R$ / M2
MEDIA 3.055,29 / M2
R$ 3.055,29
Antes da HomogeneizaçãoValores Calculados
533,26
Divisão de Engenharia eEstudos de Viabilidade
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
17,45844,8726,34
R$ 3.207,12Elemento
Preços Observados
Depois da Homogeneização Escala da Bissetriz
R$0,00
R$500,00
R$1.000,00
R$1.500,00
R$2.000,00
R$2.500,00
R$3.000,00
R$3.500,00
R$4.000,00
R$4.500,00
R$5.000,00
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 MEDIA
R$0,00
R$500,00
R$1.000,00
R$1.500,00
R$2.000,00
R$2.500,00
R$3.000,00
R$3.500,00
R$4.000,00
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 MEDIA
GRÁFICOS ILUSTRATIVOS
GRÁFICO DOS VALORES UNITÁRIOS
Antes
Depois
0,00
1.000,00
2.000,00
3.000,00
4.000,00
5.000,00
0,00 1.000,00 2.000,00 3.000,00 4.000,00 5.000,00
valo
res
calc
ulad
os (Y
)
preços observados (X)
GRÁFICO PARA VERIFICAÇÃO DO PODER DE PREDIÇÃO
Item Nome fator Item Nome fator Item Nome fatora Depreciação c Localização e Padrãob Vaga d Andar f Opcional
1 a 20,0558 21 e,f 22,8151 41 d,e,f 22,8151 61 a,c,d,e,f 17,36022 b 25,4753 22 a,b,c 19,5233 42 a,b,c,d 19,5233 62 b,c,d,e,f 21,46353 c 25,7695 23 a,b,d 19,7466 43 a,b,c,e 17,4538 63 a,b,c,d,e,f 17,45384 d 26,3436 24 a,b,e 17,5445 44 a,b,c,f 19,52335 e 22,8151 25 a,b,f 19,7466 45 a,b,d,e 17,5445 26,34366 f 26,3436 26 a,c,d 19,7970 46 a,b,d,f 19,74667 a,b 19,7466 27 a,c,e 17,3602 47 a,b,e,f 17,54458 a,c 19,7970 28 a,c,f 19,7970 48 a,c,d,e 17,36029 a,d 20,0558 29 a,d,e 17,4979 49 a,c,d,f 19,797010 a,e 17,4979 30 a,d,f 20,0558 50 a,c,e,f 17,360211 a,f 20,0558 31 a,e,f 17,4979 51 a,d,e,f 17,497912 b,c 24,9140 32 b,c,d 24,9140 52 b,c,d,e 21,463513 b,d 25,4753 33 b,c,e 21,4635 53 b,c,d,f 24,914014 b,e 22,0009 34 b,c,f 24,9140 54 b,c,e,f 21,463515 b,f 25,4753 35 b,d,e 22,0009 55 b,d,e,f 22,000916 c,d 25,7695 36 b,d,f 25,4753 56 c,d,e,f 22,257617 c,e 22,2576 37 b,e,f 22,0009 57 a,b,c,d,e 17,453818 c,f 25,7695 38 c,d,e 22,2576 58 a,b,c,d,f 19,523319 d,e 22,8151 39 c,d,f 25,7695 59 a,b,c,e,f 17,453820 d,f 26,3436 40 c,e,f 22,2576 60 a,b,d,e,f 17,5445
Legenda:
azul: menor combinação possível.
vermelho: maior combinação possível.
Nº de combinações possíveis = ( 2 ^ n ) - 1 = 63
Divisão de Engenharia eEstudos de Viabilidade
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
Nº da Combinação
FatoresCoef. de Variação
Nº da Combinação
FatoresNº da
CombinaçãoFatores
Coef. de Variação
Nº da Combinação
Coef. de VariaçãoFatoresCoef. de Variação
Coef. de variação inicial =
PLANILHA DE COMBINAÇÕES DE FATORES DE AVALIAÇÃO
*valor sem liquidez.
VALOR DE AVALIAÇÃO DO IMÓVEL
m²
1,465Médio Superior
0
R$ 4.476.000,00
DADOS DA UNIDADE AVALIADASala comercial
28Regular
anos
60
Número de vagas de garagem:0
Vida Útil:
Custo Unitário Básico de Edificações (CUB):
Padrão do Imóvel
Área Privativa:
Coeficiente de ajuste de padrão construtivo (IBAPE):
anos
1.465,00
Divisão de Engenharia eEstudos de Viabilidade
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
R$ 4.476.000,00VALOR CALCULADO*:
Valor Unitário Homogeneizado: R$ 3.055,29 /m²
Número de dormitórios:
Tipo do Imóvel:
Idade Aparente:Est. Conservação:
Avaliação válida para a sala do 30º andar do edifício comercial situado na Avenida Rio Branco, nº 174 , bairro Centro, Município do Rio de Janeiro, RJ.
Nível de Precisão Obtido no Cálculo Avaliatório: III
Nível de Fundamentação Obtido no Cálculo Avaliatório: I
R$ 873,920
AVALIAÇÃO DA EDIFICAÇÃO
QUADRO RESUMO COM OS VALORES DE AVALIAÇÃO
1.465,00283
1 0,850 48,00% 14 2 3 370,000 60 0 02 0,850 48,00% 35 3 0 800,000 60 0 603 0,850 48,00% 26 3 0 231,000 60 04 0,850 48,00% 42 3 0 1800,000 60 05 0,850 48,00% 5 2 6 300,000 60 06 0,850 48,00% 14 3 5 600,000 60 07 0,850 48,00% 17 3 0 1100,000 60 0 Média = 8 0,850 48,00% 26 4 0 375,000 60 0 R$ 2.244,99 < Média < R$ 4.169,269 0,850 48,00% 26 4 0 375,000 60 0 919,0110 0,850 48,00% 35 4 0 293,000 60 0 28,6554111 0,850 48,00% 40 4 0 260,000 60 012 0,850 48,00% 40 4 0 300,000 60 0
Difer. Difer. Difer. Difer. Fator Fator Difer.(R$) (R$) (R$) (R$) Padrão Opcional (R$)
1 2.205,41 2.389,19 0,801 -476,53 0,963 -89,59 1,000 0,00 1,000 0,00 0,862 1,000 0,002 1.428,00 1.547,00 1,130 200,83 1,000 0,00 1,050 71,40 1,000 0,00 0,958 1,000 0,003 2.048,83 2.219,57 0,960 -89,66 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,862 1,000 0,004 1.246,67 1.350,56 1,363 489,97 1,000 0,00 1,050 62,33 1,000 0,00 0,958 1,000 0,005 2.176,00 2.357,33 0,730 -636,32 0,906 -221,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,769 1,000 0,006 1.224,00 1.326,00 0,814 -246,78 0,931 -92,08 1,000 0,00 1,000 0,00 0,958 1,000 0,007 1.817,45 1.968,91 0,837 -320,65 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,862 1,000 0,008 1.173,95 1.271,78 1,001 1,45 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,958 1,000 0,009 1.196,80 1.296,53 1,001 1,48 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,958 1,000 0,0010 1.183,62 1.282,25 1,175 224,57 1,000 0,00 1,050 59,18 1,000 0,00 0,958 1,000 0,0011 1.412,31 1.530,00 1,365 558,31 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,958 1,000 0,0012 1.360,00 1.473,33 1,365 537,63 1,000 0,00 1,050 68,00 1,000 0,00 0,958 1,000 0,00
21,90019 Ok 27,76576 Ok 28,06122 Ok 28,65541 Ok 24,92529 28,65541 Ok
< Média < R$3.971,88
Amostra nºOpcional
Fatordepreciação
VariávelVaga de Garagem
Fator Vaga
Variável Localização
Fator Localiz.
VariávelDepreciação Física
VariávelAndar
2.695,10-54,47-65,00 3.435,60
fator consideradoOk
Avaliação válida para a sala do 30º andar do edifício comercial situado na Avenida Rio Branco, nº 174 , bairro Centro, Município do Rio de Janeiro, RJ.
3.376,40-62,59Média = R$ 3055,29 /m²
R$2.138,70
Coeficientes de variação ==>
-55,08
0,70320
2.393,202.439,70
3.092,10
R$ 3.207,12 /m²
3.698,20
2.154,80
Coef. de variação = Desvio padrão =
3.181,503.871,90
3.193,50
3.131,50
Valor Unitário Privativo Homogeneizado (R$/m²)
Fator idade e est.conserv.
Difer.(R$)
2.942,312.833,33
Variável PadrãoConstrutivo
Variável
-57,38
-56,33
4.533,332.550,003.786,36
1.800.000,004.900.000,001.079.000,00 2.445,73
2.493,33
-54,03
900.000,001.000.000,00
Fator Andar
-330,27
-306,82
-544,48
-65,72
-272,17
IdadeAparente
(anos)
Estado deConservação
4.268,402.597,22
Vida Útil
(anos)
Valor Unitário de Área Privativa
(R$/m²)
4.594,592.975,00
Número de Dormitórios
DADOS DO IMÓVEL AVALIANDONúmero deVagas de Garagem
Área Privativa
(m²)
2.465,87
área privativa (m²)
estado de conservação
Preço do Imóvel
(R$)
5.500.000,00
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
Amostra nºElasticidade
da OfertaCota-Partede Terreno
vida útil (anos)
fator considerado
Pré-saneamento amostral
nº de vagas
Para saneamento consideramos um intervalode 30% em torno da média :
idade aparente (anos)
2.000.000,002.800.000,00
Divisão de Engenharia eEstudos de Viabilidade
fator considerado fator considerado fator considerado fator considerado
Valores das Cotas-Partes(R$/m²)
CotaTerreno
CotaBenfeitoria
1.160.000,00
1.100.000,00
1.600.000,00
850.000,00
PLANILHA DE CÁLCULO POR TRATAMENTO POR FATORES
III II IÁrea Privativa Idade Custo
231,00 5 1.337,101.800,00 42 1.664,821.465,00 28 1.280,29115,50 2 668,55
2.700,00 63 2.497,23OK OK OK
Amostra nº Vaga Andar Localização Padrão Lazer Total1 0,96 1,00 1,00 0,86 1,00 0,802 1,00 1,00 1,05 0,96 1,00 1,073 1,00 1,00 1,00 0,86 1,00 0,914 1,00 1,00 1,05 0,96 1,00 1,195 0,91 1,00 1,00 0,77 1,00 0,696 0,93 1,00 1,00 0,96 1,00 0,857 1,00 1,00 1,00 0,86 1,00 0,848 1,00 1,00 1,00 0,96 1,00 0,989 1,00 1,00 1,00 0,96 1,00 0,9810 1,00 1,00 1,05 0,96 1,00 1,0911 1,00 1,00 1,00 0,96 1,00 1,1712 1,00 1,00 1,05 0,96 1,00 1,19
2.845,413.265,1813,74%
Descrição
X0
Extrapolação Variáveis Quantitativas ou proxy:0,50 < Variável Avaliando < 1,50
09
0
% Inferior% Superior
1
4
0Limite Inferior
Número de Vagas
Limite SuperiorAvaliando
X
X
X
Coleta de dados de mercado2
Grau de Fundamentação no Método Comparativo: IMétodo Comparativo - Item 5 : Nível obtido ==> III
GrauItem
Quant. mínima de dados de mercado utilizados
Identificação dos dados de mercado
3
Caracterização do imóvel avaliandoNúmero de Dormitórios
0
00
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
1,36
Intervalo admissível de ajuste para cada fator : 0,50 a 1,50
1,13
Grau de Fundamentação:
Intervalo admissível de ajuste para cada fator e para o conjunto de fatores
I
XExtrapolação
X
1,361,36
Intervalo de confiança (IC) de
1,00
0,80
Amplitude do IC (80%)
0,96
Depreciação Física
5
80%
OK0
6
Método Comparativo - Item 6 : Nível obtido ==> I
1,181,00
0,730,810,84
Status OK
Divisão de Engenharia eEstudos de Viabilidade
IIIGrau de Precisão:
6
Limite Inferior:Limite Superior:
PLANILHA PARA DETERMINAÇÃO DO GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO
PLANILHA PARA DETERMINAÇÃO DO GRAU DE PRECISÃO
Média Média x yDesvio Pad. Desvio Pad. 0 0 1 4.594,59 3951,69Coef. Var. Coef. Var. 4.800,00 4.800,00 2 2.975,00 2848,78
3 4.268,40 3451,774 2.597,22 2560,37
1 4.594,59R$ / M2 5 4.533,33 4457,092 2.975,00R$ / M2 6 2.550,00 3450,493 4.268,40R$ / M2 7 3.786,36 3648,124 2.597,22R$ / M2 8 2.445,73 3107,875 4.533,33R$ / M2 9 2.493,33 3108,906 2.550,00R$ / M2 10 2.465,87 2826,027 3.786,36R$ / M2 11 2.942,31 2561,988 2.445,73R$ / M2 12 2.833,33 2512,259 2.493,33R$ / M2
10 2.465,87R$ / M211 2.942,31R$ / M212 2.833,33R$ / M2
MEDIA 3.207,12R$ / M2
1 3.698,20R$ / M22 3.181,50R$ / M23 3.871,90R$ / M24 3.092,10R$ / M25 3.131,50R$ / M26 2.154,80R$ / M27 3.193,50R$ / M2
8 2.393,20R$ / M2
9 2.439,70R$ / M210 2.695,10R$ / M211 3.435,60R$ / M212 3.376,40R$ / M2
MEDIA 3.055,29 / M2
R$ 3.055,29
Antes da HomogeneizaçãoValores Calculados
533,26
Divisão de Engenharia eEstudos de Viabilidade
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
17,45844,8726,34
R$ 3.207,12Elemento
Preços Observados
Depois da Homogeneização Escala da Bissetriz
R$0,00
R$500,00
R$1.000,00
R$1.500,00
R$2.000,00
R$2.500,00
R$3.000,00
R$3.500,00
R$4.000,00
R$4.500,00
R$5.000,00
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 MEDIA
R$0,00
R$500,00
R$1.000,00
R$1.500,00
R$2.000,00
R$2.500,00
R$3.000,00
R$3.500,00
R$4.000,00
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 MEDIA
GRÁFICOS ILUSTRATIVOS
GRÁFICO DOS VALORES UNITÁRIOS
Antes
Depois
0,00
1.000,00
2.000,00
3.000,00
4.000,00
5.000,00
0,00 1.000,00 2.000,00 3.000,00 4.000,00 5.000,00
valo
res
calc
ulad
os (Y
)
preços observados (X)
GRÁFICO PARA VERIFICAÇÃO DO PODER DE PREDIÇÃO
Item Nome fator Item Nome fator Item Nome fatora Depreciação c Localização e Padrãob Vaga d Andar f Opcional
1 a 20,0558 21 e,f 22,8151 41 d,e,f 22,8151 61 a,c,d,e,f 17,36022 b 25,4753 22 a,b,c 19,5233 42 a,b,c,d 19,5233 62 b,c,d,e,f 21,46353 c 25,7695 23 a,b,d 19,7466 43 a,b,c,e 17,4538 63 a,b,c,d,e,f 17,45384 d 26,3436 24 a,b,e 17,5445 44 a,b,c,f 19,52335 e 22,8151 25 a,b,f 19,7466 45 a,b,d,e 17,5445 26,34366 f 26,3436 26 a,c,d 19,7970 46 a,b,d,f 19,74667 a,b 19,7466 27 a,c,e 17,3602 47 a,b,e,f 17,54458 a,c 19,7970 28 a,c,f 19,7970 48 a,c,d,e 17,36029 a,d 20,0558 29 a,d,e 17,4979 49 a,c,d,f 19,797010 a,e 17,4979 30 a,d,f 20,0558 50 a,c,e,f 17,360211 a,f 20,0558 31 a,e,f 17,4979 51 a,d,e,f 17,497912 b,c 24,9140 32 b,c,d 24,9140 52 b,c,d,e 21,463513 b,d 25,4753 33 b,c,e 21,4635 53 b,c,d,f 24,914014 b,e 22,0009 34 b,c,f 24,9140 54 b,c,e,f 21,463515 b,f 25,4753 35 b,d,e 22,0009 55 b,d,e,f 22,000916 c,d 25,7695 36 b,d,f 25,4753 56 c,d,e,f 22,257617 c,e 22,2576 37 b,e,f 22,0009 57 a,b,c,d,e 17,453818 c,f 25,7695 38 c,d,e 22,2576 58 a,b,c,d,f 19,523319 d,e 22,8151 39 c,d,f 25,7695 59 a,b,c,e,f 17,453820 d,f 26,3436 40 c,e,f 22,2576 60 a,b,d,e,f 17,5445
Legenda:
azul: menor combinação possível.
vermelho: maior combinação possível.
Nº de combinações possíveis = ( 2 ^ n ) - 1 = 63
Divisão de Engenharia eEstudos de Viabilidade
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
Nº da Combinação
FatoresCoef. de Variação
Nº da Combinação
FatoresNº da
CombinaçãoFatores
Coef. de Variação
Nº da Combinação
Coef. de VariaçãoFatoresCoef. de Variação
Coef. de variação inicial =
PLANILHA DE COMBINAÇÕES DE FATORES DE AVALIAÇÃO
*valor sem liquidez.
Divisão de Engenharia eEstudos de Viabilidade
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
R$ 2.441.000,00VALOR CALCULADO*:
Valor Unitário Homogeneizado: R$ 3.055,29 /m²
Número de dormitórios:
Tipo do Imóvel:
Idade Aparente:Est. Conservação:
Avaliação válida para a sala do 31º andar do edifício comercial situado na Avenida Rio Branco, nº 174 , bairro Centro, Município do Rio de Janeiro, RJ.
Nível de Precisão Obtido no Cálculo Avaliatório: III
Nível de Fundamentação Obtido no Cálculo Avaliatório: I
R$ 873,920
DADOS DA UNIDADE AVALIADASala comercial
28Regular
anos
60
Número de vagas de garagem:0
Vida Útil:
Custo Unitário Básico de Edificações (CUB):
Padrão do Imóvel
Área Privativa:
Coeficiente de ajuste de padrão construtivo (IBAPE):
anos
799,00
VALOR DE AVALIAÇÃO DO IMÓVEL
m²
1,465Médio Superior
0
R$ 2.441.000,00
AVALIAÇÃO DA EDIFICAÇÃO
QUADRO RESUMO COM OS VALORES DE AVALIAÇÃO
799,00283
1 0,850 48,00% 14 2 3 370,000 60 0 02 0,850 48,00% 35 3 0 800,000 60 0 603 0,850 48,00% 26 3 0 231,000 60 04 0,850 48,00% 42 3 0 1800,000 60 05 0,850 48,00% 5 2 6 300,000 60 06 0,850 48,00% 14 3 5 600,000 60 07 0,850 48,00% 17 3 0 1100,000 60 0 Média = 8 0,850 48,00% 26 4 0 375,000 60 0 R$ 2.244,99 < Média < R$ 4.169,269 0,850 48,00% 26 4 0 375,000 60 0 919,0110 0,850 48,00% 35 4 0 293,000 60 0 28,6554111 0,850 48,00% 40 4 0 260,000 60 012 0,850 48,00% 40 4 0 300,000 60 0
Difer. Difer. Difer. Difer. Fator Fator Difer.(R$) (R$) (R$) (R$) Padrão Opcional (R$)
1 2.205,41 2.389,19 0,801 -476,53 0,963 -89,59 1,000 0,00 1,000 0,00 0,862 1,000 0,002 1.428,00 1.547,00 1,130 200,83 1,000 0,00 1,050 71,40 1,000 0,00 0,958 1,000 0,003 2.048,83 2.219,57 0,960 -89,66 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,862 1,000 0,004 1.246,67 1.350,56 1,363 489,97 1,000 0,00 1,050 62,33 1,000 0,00 0,958 1,000 0,005 2.176,00 2.357,33 0,730 -636,32 0,906 -221,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,769 1,000 0,006 1.224,00 1.326,00 0,814 -246,78 0,931 -92,08 1,000 0,00 1,000 0,00 0,958 1,000 0,007 1.817,45 1.968,91 0,837 -320,65 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,862 1,000 0,008 1.173,95 1.271,78 1,001 1,45 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,958 1,000 0,009 1.196,80 1.296,53 1,001 1,48 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,958 1,000 0,0010 1.183,62 1.282,25 1,175 224,57 1,000 0,00 1,050 59,18 1,000 0,00 0,958 1,000 0,0011 1.412,31 1.530,00 1,365 558,31 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 0,958 1,000 0,0012 1.360,00 1.473,33 1,365 537,63 1,000 0,00 1,050 68,00 1,000 0,00 0,958 1,000 0,00
21,90019 Ok 27,76576 Ok 28,06122 Ok 28,65541 Ok 24,92529 28,65541 Ok
< Média < R$3.971,88
Divisão de Engenharia eEstudos de Viabilidade
fator considerado fator considerado fator considerado fator considerado
Valores das Cotas-Partes(R$/m²)
CotaTerreno
CotaBenfeitoria
1.160.000,00
1.100.000,00
1.600.000,00
850.000,00
DADOS DO IMÓVEL AVALIANDONúmero deVagas de Garagem
Área Privativa
(m²)
2.465,87
área privativa (m²)
estado de conservação
Preço do Imóvel
(R$)
5.500.000,00
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
Amostra nºElasticidade
da OfertaCota-Partede Terreno
vida útil (anos)
fator considerado
Pré-saneamento amostral
nº de vagas
Para saneamento consideramos um intervalode 30% em torno da média :
idade aparente (anos)
2.000.000,002.800.000,00
IdadeAparente
(anos)
Estado deConservação
4.268,402.597,22
Vida Útil
(anos)
Valor Unitário de Área Privativa
(R$/m²)
4.594,592.975,00
Número de Dormitórios
4.533,332.550,003.786,36
1.800.000,004.900.000,001.079.000,00 2.445,73
2.493,33
-54,03
900.000,001.000.000,00
Fator Andar
-330,27
-306,82
-544,48
-65,72
-272,17
-55,08
0,70320
2.393,202.439,70
3.092,10
R$ 3.207,12 /m²
3.698,20
2.154,80
Coef. de variação = Desvio padrão =
3.181,503.871,90
3.193,50
3.131,50
Valor Unitário Privativo Homogeneizado (R$/m²)
Fator idade e est.conserv.
Difer.(R$)
2.942,312.833,33
Variável PadrãoConstrutivo
Variável
-57,38
-56,33
2.695,10-54,47-65,00 3.435,60
fator consideradoOk
Avaliação válida para a sala do 31º andar do edifício comercial situado na Avenida Rio Branco, nº 174 , bairro Centro, Município do Rio de Janeiro, RJ.
3.376,40-62,59Média = R$ 3055,29 /m²
R$2.138,70
Coeficientes de variação ==>
Amostra nºOpcional
Fatordepreciação
VariávelVaga de Garagem
Fator Vaga
Variável Localização
Fator Localiz.
VariávelDepreciação Física
VariávelAndar
PLANILHA DE CÁLCULO POR TRATAMENTO POR FATORES
III II IÁrea Privativa Idade Custo
231,00 5 1.337,101.800,00 42 1.664,82799,00 28 1.280,29115,50 2 668,55
2.700,00 63 2.497,23OK OK OK
Amostra nº Vaga Andar Localização Padrão Lazer Total1 0,96 1,00 1,00 0,86 1,00 0,802 1,00 1,00 1,05 0,96 1,00 1,073 1,00 1,00 1,00 0,86 1,00 0,914 1,00 1,00 1,05 0,96 1,00 1,195 0,91 1,00 1,00 0,77 1,00 0,696 0,93 1,00 1,00 0,96 1,00 0,857 1,00 1,00 1,00 0,86 1,00 0,848 1,00 1,00 1,00 0,96 1,00 0,989 1,00 1,00 1,00 0,96 1,00 0,9810 1,00 1,00 1,05 0,96 1,00 1,0911 1,00 1,00 1,00 0,96 1,00 1,1712 1,00 1,00 1,05 0,96 1,00 1,19
2.845,413.265,1813,74%
Divisão de Engenharia eEstudos de Viabilidade
IIIGrau de Precisão:
6
Limite Inferior:Limite Superior:
80%
OK0
6
Método Comparativo - Item 6 : Nível obtido ==> I
1,181,00
0,730,810,84
Status OK
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
1,36
Intervalo admissível de ajuste para cada fator : 0,50 a 1,50
1,13
Grau de Fundamentação:
Intervalo admissível de ajuste para cada fator e para o conjunto de fatores
I
XExtrapolação
X
1,361,36
Intervalo de confiança (IC) de
1,00
0,80
Amplitude do IC (80%)
0,96
Depreciação Física
5
Quant. mínima de dados de mercado utilizados
Identificação dos dados de mercado
3
Caracterização do imóvel avaliandoNúmero de Dormitórios
0
00
Grau de Fundamentação no Método Comparativo: IMétodo Comparativo - Item 5 : Nível obtido ==> III
GrauItem
09
0
% Inferior% Superior
1
4
0Limite Inferior
Número de Vagas
Limite SuperiorAvaliando
X
X
X
Coleta de dados de mercado2
Descrição
X0
Extrapolação Variáveis Quantitativas ou proxy:0,50 < Variável Avaliando < 1,50
PLANILHA PARA DETERMINAÇÃO DO GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO
PLANILHA PARA DETERMINAÇÃO DO GRAU DE PRECISÃO
Média Média x yDesvio Pad. Desvio Pad. 0 0 1 4.594,59 3951,69Coef. Var. Coef. Var. 4.800,00 4.800,00 2 2.975,00 2848,78
3 4.268,40 3451,774 2.597,22 2560,37
1 4.594,59R$ / M2 5 4.533,33 4457,092 2.975,00R$ / M2 6 2.550,00 3450,493 4.268,40R$ / M2 7 3.786,36 3648,124 2.597,22R$ / M2 8 2.445,73 3107,875 4.533,33R$ / M2 9 2.493,33 3108,906 2.550,00R$ / M2 10 2.465,87 2826,027 3.786,36R$ / M2 11 2.942,31 2561,988 2.445,73R$ / M2 12 2.833,33 2512,259 2.493,33R$ / M2
10 2.465,87R$ / M211 2.942,31R$ / M212 2.833,33R$ / M2
MEDIA 3.207,12R$ / M2
1 3.698,20R$ / M22 3.181,50R$ / M23 3.871,90R$ / M24 3.092,10R$ / M25 3.131,50R$ / M26 2.154,80R$ / M27 3.193,50R$ / M2
8 2.393,20R$ / M2
9 2.439,70R$ / M210 2.695,10R$ / M211 3.435,60R$ / M212 3.376,40R$ / M2
MEDIA 3.055,29 / M2
R$ 3.055,29
Antes da HomogeneizaçãoValores Calculados
533,26
Divisão de Engenharia eEstudos de Viabilidade
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
17,45844,8726,34
R$ 3.207,12Elemento
Preços Observados
Depois da Homogeneização Escala da Bissetriz
R$0,00
R$500,00
R$1.000,00
R$1.500,00
R$2.000,00
R$2.500,00
R$3.000,00
R$3.500,00
R$4.000,00
R$4.500,00
R$5.000,00
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 MEDIA
R$0,00
R$500,00
R$1.000,00
R$1.500,00
R$2.000,00
R$2.500,00
R$3.000,00
R$3.500,00
R$4.000,00
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 MEDIA
GRÁFICOS ILUSTRATIVOS
GRÁFICO DOS VALORES UNITÁRIOS
Antes
Depois
0,00
1.000,00
2.000,00
3.000,00
4.000,00
5.000,00
0,00 1.000,00 2.000,00 3.000,00 4.000,00 5.000,00
valo
res
calc
ulad
os (Y
)
preços observados (X)
GRÁFICO PARA VERIFICAÇÃO DO PODER DE PREDIÇÃO
Item Nome fator Item Nome fator Item Nome fatora Depreciação c Localização e Padrãob Vaga d Andar f Opcional
1 a 20,0558 21 e,f 22,8151 41 d,e,f 22,8151 61 a,c,d,e,f 17,36022 b 25,4753 22 a,b,c 19,5233 42 a,b,c,d 19,5233 62 b,c,d,e,f 21,46353 c 25,7695 23 a,b,d 19,7466 43 a,b,c,e 17,4538 63 a,b,c,d,e,f 17,45384 d 26,3436 24 a,b,e 17,5445 44 a,b,c,f 19,52335 e 22,8151 25 a,b,f 19,7466 45 a,b,d,e 17,5445 26,34366 f 26,3436 26 a,c,d 19,7970 46 a,b,d,f 19,74667 a,b 19,7466 27 a,c,e 17,3602 47 a,b,e,f 17,54458 a,c 19,7970 28 a,c,f 19,7970 48 a,c,d,e 17,36029 a,d 20,0558 29 a,d,e 17,4979 49 a,c,d,f 19,797010 a,e 17,4979 30 a,d,f 20,0558 50 a,c,e,f 17,360211 a,f 20,0558 31 a,e,f 17,4979 51 a,d,e,f 17,497912 b,c 24,9140 32 b,c,d 24,9140 52 b,c,d,e 21,463513 b,d 25,4753 33 b,c,e 21,4635 53 b,c,d,f 24,914014 b,e 22,0009 34 b,c,f 24,9140 54 b,c,e,f 21,463515 b,f 25,4753 35 b,d,e 22,0009 55 b,d,e,f 22,000916 c,d 25,7695 36 b,d,f 25,4753 56 c,d,e,f 22,257617 c,e 22,2576 37 b,e,f 22,0009 57 a,b,c,d,e 17,453818 c,f 25,7695 38 c,d,e 22,2576 58 a,b,c,d,f 19,523319 d,e 22,8151 39 c,d,f 25,7695 59 a,b,c,e,f 17,453820 d,f 26,3436 40 c,e,f 22,2576 60 a,b,d,e,f 17,5445
Legenda:
azul: menor combinação possível.
vermelho: maior combinação possível.
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
Nº da Combinação
FatoresCoef. de Variação
Nº da Combinação
FatoresNº da
CombinaçãoFatores
Coef. de Variação
Nº da Combinação
Coef. de VariaçãoFatoresCoef. de Variação
Coef. de variação inicial =
Nº de combinações possíveis = ( 2 ^ n ) - 1 = 63
Divisão de Engenharia eEstudos de Viabilidade
PLANILHA DE COMBINAÇÕES DE FATORES DE AVALIAÇÃO
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA BANCO OURINVEST S/A
IMÓVEL TIPO “LOJA”
*valor sem liquidez.
Avaliação válida para a agência "Rio Branco" situada na Avenida Rio Branco nº 174, no bairro Centro, do município do Rio de Janeiro, RJ.
Divisão de Engenharia eEstudos de Viabilidade
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
R$ 16.320.000,00
1,00 Coef. (Adm., B.D.I, Pavimentação):
VALOR DO IMÓVEL*:
1.530,35
Fator Comercialização: 1,00
Fator de Depreciação:
QUADRO RESUMO COM OS VALORES DE AVALIAÇÃO
VALOR DE MERCADO
VALOR DE MERCADO
R$ 16.320.000,00
Idade Aparente:Est. Conservação:
ano(s)
1.514,18
**
R$ 873,920
m²
**
**Vida Útil:
Área informada no Projeto:0,7616
m²
Custo Unitário Básico de Edificações (CUB):
Padrão do Imóvel
Área Construída equivalente utilizada no cálculo:
Coeficiente de ajuste de padrão construtivo (IBAPE):
R$ 16.320.000,00
VALOR DE AVALIAÇÃO DO IMÓVEL
AVALIAÇÃO DA EDIFICAÇÃO
DADOS DA EDIFICAÇÃOLOJA
28**
ano(s)
Tipo do Imóvel:
1.907,66283
1 30 3 70 260,000 40,00% 0 02 15 2 70 125,000 40,00% 0 703 20 3 70 695,000 40,00% 0 40,00%4 35 4 70 300,000 40,00% 05 30 3 70 350,000 40,00% 06 20 3 70 695,000 40,00% 07 30 3 70 482,000 40,00% 08 35 4 70 1056,000 40,00% 09 30 4 70 260,000 40,00% 0
10 20 2 70 125,000 40,00% 0 R$ 8.604,5211 +30% R$ 11.185,8712 -30% R$ 6.023,16
Difer. Difer. Difer. Fator Fator Difer.(R$) (R$) (R$) Acesso Opcional2 (R$)
1 2633,70 3.950,55 1,039 155,26 1,150 395,06 0,979 -84,65 1,000 1,000 0,002 5313,76 7.970,64 0,855 -1.152,99 1,020 106,28 0,830 -1.352,59 1,000 1,000 0,003 3625,90 5.438,85 0,920 -436,16 1,050 181,29 1,054 292,86 1,000 1,000 0,004 2340,00 3.510,00 1,155 545,24 1,050 117,00 0,979 -75,21 1,000 1,000 0,005 2571,43 3.857,14 1,039 151,59 1,150 385,71 1,054 207,69 1,000 1,000 0,006 3625,90 5.438,85 0,920 -436,16 1,150 543,88 1,054 292,86 1,000 1,000 0,007 3962,24 5.943,36 1,039 233,58 1,050 198,11 1,054 320,03 1,000 1,000 0,008 2386,36 3.579,55 1,155 556,05 1,050 119,32 1,054 192,74 1,000 1,000 0,009 2630,77 3.946,15 1,084 332,59 1,050 131,54 0,979 -84,56 1,000 1,000 0,00
10 5328,00 7.992,00 0,905 -759,70 1,000 0,00 0,806 -1.551,39 1,000 1,000 0,001112
Coeficientes de variação = 33,264 ** ** 27,666 ok 31,854 ok 28,34288 ok 33,264 33,264 ok
Valor do Imóvel = área equivalente x valor unitário homogeneizadoValor do Imóvel = 1907,66 m² x R$ 8557,04 / m² = R$ 16323929,98
R$5.989,93 R$11.124,16
nº de dormitório(s)vida útil (anos)
limites
valor unitário não-homog.
cota parte de terreno
Divisão de Engenharia eEstudos de Viabilidade
1.845.054,78
Idade(anos)
Estado deConservação
Elasticidadeda Oferta
área privativa (m²)
estado de conservação
Valor Unitário de Área Construídanão homog.
(R$/m²)idade aparente (anos)
DADOS DO IMÓVEL AVALIANDO
9.064,755.850,00
6.584,2613.284,39
5.965,916.576,92
0,00
fator considerado fator considerado fator considerado
Elemento nºPreço do Imóvel
(R$)
1.950.000,007.000.000,00
Número de Dormitórios
1.900.000,00
1.902.118,33
Vida Útil(anos)
Quota Parte de Terreno
Área Privativa(m²)
1.850.000,00
2.500.000,007.000.000,005.305.000,007.000.000,00
0,9000,900
0,900
0,900
0,900
Amostra nº
pré-saneamento da amostra
Valor Unitário Privativo Homogeneizado (R$/m²)
Opcional2
< Média <
7.049,92
9.465,34
9.102,75
7.173,576.437,03
Variável
11.008,92
Média Homogeneizadaokfator considerado R$ 8.557,04
Para saneamento consideramos um intervalode 30% em torno da média :
10.657,32
VariávelDepreciação Física Acesso
13.284,39
0,00
0,000,00
Variável Localização
0,000,00
VariávelPadrão
0,00
Fator PadrãoFator Localiz.Difer.
fator considerado
0,900
6.584,26
0,9000,900
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
R$ 16.320.000,00
Fator idade e est.conserv. 0,76160
6.834,026.956,49
0,0010.885,09
Variável
0,00
Valores Parcias das Quotas Partes para Cálculo (R$)
QuotaTerreno
QuotaBenfeitoria
Valor Unitário de Área Construída
não homogeneizado (R$/m²)
9.905,60 0,00
13.320,00
5.965,916.576,92
0,9000,900
13.320,00
6.428,57
Fatordepreciação (R$)
5.850,00 0,00
9.064,75
9.064,75 0,00
6.428,57
9.064,759.905,60
Valor de Mercado do Imóvel
HOMOGENEIZAÇÃO POR TRATAMENTO POR FATORES
III II IÁrea Privativa Idade Vida Útil
125,00 15,00 70,001.056,00 35,00 70,001.907,66 28,00 70,00
62,50 7,00 35,001.584,00 53,00 105,00
Acima OK OK
Elemento nº Localização Padrão Acesso Opcional21 1,15 0,98 1,00 1,002 1,02 0,83 1,00 1,003 1,05 1,05 1,00 1,004 1,05 0,98 1,00 1,005 1,15 1,05 1,00 1,006 1,15 1,05 1,00 1,007 1,05 1,05 1,00 1,008 1,05 1,05 1,00 1,009 1,05 0,98 1,00 1,0010 1,00 0,81 1,00 1,001112
80%7.743,059.371,03
Extrapolação Variáveis Quantitativas ou Proxy:0,50 < Variável Avaliando < 1,50
Número de Dormitórios
X
Método Comparativo - Item 5 : Nível obtido ==> II
2
Quant. mínima de dados de mercado utilizados
Identificação dos dados de mercado
0,00
% Inferior% Superior
3
X
Grau
X
X
X
X
Grau de Fundamentação no Método Comparativo: II
1
Intervalo admissível de ajuste para cada fator e para o
conjunto de fatores
Extrapolação
Grau de Fundamentação:
5
6
Total1,07
1,08
0,821,001,101,12
1,08
Limite InferiorLimite Superior
Avaliando
1,040,921,04
1,15
4,00
Intervalo admissível de ajuste para cada fator : 0,80 a 1,20
Depreciação Física
4
Caracterização do imóvel avaliando
0,000,00
3,00Coleta de dados de mercado
Item
1,04
0,920,86
1,16
0,90
1,16
Status
Divisão de Engenharia eEstudos de Viabilidade
Descrição
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
0,1902505
Grau de Precisão: III
2,00Estado de Conservação
Método Comparativo - Item 6 : Nível obtido ==> II
1,006,00OK OK
0,00
0,00
1,060,83
1,04
II
Limite Inferior:
Intervalo de confiança (IC) de
Limite Superior:
Amplitude do IC (80%)
PLANILHA PARA DETERMINAÇÃO DO GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO
PLANILHA PARA DETERMINAÇÃO DO GRAU DE PRECISÃO
1 6.584,26 8.091,382 13.284,39 10.956,35 x y
AMOSTRA VALOR HOMOG.R$/M2 3 9.064,75 8.519,05 0 01 6.584,26R$ / M2 4 5.850,00 7.970,02 16.000,00 16.000,002 ######### / M2 5 6.428,57 7.812,053 9.064,75R$ / M2 6 9.064,75 8.156,464 5.850,00R$ / M2 7 9.905,60 7.805,325 6.428,57R$ / M2 8 5.965,91 7.688,936 9.064,75R$ / M2 9 6.576,92 8.177,477 9.905,60R$ / M2 10 13.320,00 10.868,138 5.965,91R$ / M2 119 6.576,92R$ / M2 12
10 ######### / M211 / M212 / M2
MEDIA 8.604,52R$ / M2
AMOSTRA VALOR HOMOG.R$/M21 7.049,92R$ / M22 ######### / M23 9.102,75R$ / M24 6.437,03R$ / M25 7.173,57R$ / M26 9.465,34R$ / M27 ######### / M28 6.834,02R$ / M29 6.956,49R$ / M2
10 ######### / M211 / M212 / M2
MEDIA 8.557,04 / M2
depois de homogeneizar
MédiaR$ 8.604,52
Desvio Pad.
Desvio Pad.1.861,18R$ 8.557,04
2.862,21Coef. Var.
33,26
antes de homogeneizar
Divisão de Engenharia eEstudos de Viabilidade
Coef. Var.21,75
ElementoPreços
ObservadosValores
Calculados
Escala da Bissetriz
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
Média
0,00
4.000,00
8.000,00
12.000,00
16.000,00
0,00 4.000,00 8.000,00 12.000,00 16.000,00
valo
res
calc
ulad
os (Y
)
preços observados (X)
R$0,00
R$2.000,00
R$4.000,00
R$6.000,00
R$8.000,00
R$10.000,00
R$12.000,00
R$14.000,00
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 MEDIA
R$0,00
R$2.000,00
R$4.000,00
R$6.000,00
R$8.000,00
R$10.000,00
R$12.000,00
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 MEDIA
GRÁFICOS
Valores Unitários Privativos Antes da Homogeneização
Valores Unitários Privativos Depois da Homogeneização
GRÁFICO PARA VERIFICAÇÃO DO PODER DE PREDIÇÃO
Item Nome fator Item Nome fator Item Nome fatora Depreciação c Padrão e Opcional2b Localização d Acesso
1 a 27,6659 11 b,d 31,8545 21 a,d,e 27,66592 b 31,8545 12 b,e 31,8545 22 b,c,d 27,22543 c 28,3429 13 c,d 28,3429 23 b,c,e 27,22544 d 33,2641 14 c,e 28,3429 24 b,d,e 31,85455 e 33,2641 15 d,e 33,2641 25 c,d,e 28,34296 a,b 26,2956 16 a,b,c 21,7503 26 a,b,c,d 21,75037 a,c 22,7889 17 a,b,d 26,2956 27 a,b,c,e 21,75038 a,d 27,6659 18 a,b,e 26,2956 28 a,b,d,e 26,29569 a,e 27,6659 19 a,c,d 22,7889 29 a,c,d,e 22,788910 b,c 27,2254 20 a,c,e 22,7889 30 b,c,d,e 27,2254
31 a,b,c,d,e 21,7503
Legenda:
azul: menor combinação possível.
vermelho: maior combinação possível.
Nº de combinações possíveis = ( 2 ^ n ) - 1 = 31
Nº da Combinação
CombinaçãoCoeficiente de
VariaçãoNº da
CombinaçãoCombinação
Coeficiente de Variação
Nº da Combinação
CombinaçãoCoeficiente de
Variação
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
Divisão de Engenharia eEstudos de Viabilidade
PLANILHA DE COMBINAÇÕES DE FATORES DE AVALIAÇÃO
Data : 30.06.09 Cidade:
Endereço:
Bairro:
Zona :
Testada:
30 anos Est.Cons:
Preço: Área constr.: 7315,84 Área terreno: 1.902.118,33
Fatores Localiz.:: 1,15
R$ Homog.: 1.700.617,45
Data : 30.06.09 Cidade:
Endereço:
Bairro:
Zona :
Testada:
15 anos Est.Cons:
Preço: Área constr.: 14760,44 Área terreno: 1.845.054,78
Fatores Localiz.:: 1,02
R$ Homog.: 1.530.059,43
Data : 30.06.09 Cidade:
Endereço:
Bairro:
Zona :
Testada:
20 anos Est.Cons:
Preço: Área constr.: 10071,94 Área terreno: 7.000.000,00
Fatores Localiz.:: 1,05
R$ Homog.: 5.928.533,31
Data : 30.09.09 Cidade:
Endereço:
Bairro:
Zona :
Testada:
35 anos Est.Cons:
Preço: Área constr.: 6500,00 Área terreno: 1.950.000,00
Fatores Localiz.:: 1,05
R$ Homog.: #DIV/0!
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
Rio de Janeiro
Centro
RUA SÃO JOSÉ - nº 20 - **
Comercialização: 1
Coef.ajuste padrão: 1,4 Construção: 300
, , Status: Ofertado
Área: 1 Topog.: 1
Área de Terreno: 1 m²
Fonte / Telefone: SERGIO CASTRO - 21-2272-4422
Padrão construtivo: Casa Médio
Formato: Regular 0 metros
**
R$ 1.950.000,00 (R$/m²)->
Custo Unitário: R$ 873,92 Idade aparente:
Área equivalente: 300 m²
Rio de JaneiroElemento Amostral : nº 01
Elementos Amostrais:
RUA PRIMEIRO DE MARÇO - nº 11 - **
FOTO NÃODISPONÍVEL
Fonte / Telefone: ALEX - 21-2508-8304 Centro
5 metros
**
Construção: 305
Acesso: 1Topog.: 1Área: 1
Padrão construtivo: Casa Médio
Formato: Regular Área de Terreno: 1 m²
Coef.ajuste padrão: 1,4Área equivalente: 260 m²
Custo Unitário: R$ 873,92 Idade aparente: regular
, , Status: Ofertado
Oferta: 0,9 Comercialização: 1
Construção: 125
Centro
**
Formato: Regular
Elemento Amostral : nº 03 Rio de Janeiro
RUA SETE DE SETEMBRO - nº 71 - **
Fonte / Telefone: CONSTRUTORA VALENTE - 2227-2393
B.D.I.: 1 Oferta: 0,9
Área de Terreno: 1 m²
Padrão construtivo: Casa Médio
17 metros
B.D.I.: 1
Elemento Amostral : nº 04
Área equivalente: 695 m² Coef.ajuste padrão: 1,3
R$ 1.902.118,33 (R$/m²)->
R$ 1.845.054,78 (R$/m²)->
R$ 7.000.000,00 (R$/m²)->
B.D.I.: 1
Área: 1
Oferta: 0,9
Fonte / Telefone: LUCIA - 21-2106-0350
Elemento Amostral : nº 02
, , Status: Ofertado
Custo Unitário: R$ 873,92 Idade aparente: regular
Área equivalente: 125 m²
Centro
Idade aparente: novo / regular
Coef.ajuste padrão: 1,65FOTO NÃODISPONÍVEL
FOTO NÃODISPONÍVEL
FOTO NÃODISPONÍVEL
B.D.I.: 1
Custo Unitário: R$ 873,92
, , Status: Ofertado
Comercialização: 1
Área: 1 Topog.: 1 Acesso: 1
Oferta: 0,9
Acesso: 1
Topog.: 1 Acesso: 1
regular c/ reparos simples
Comercialização: 1
Rio de Janeiro
Construção: 990
RUA DA QUITANDA - nº 87 - **
Padrão construtivo: Casa Médio
Área de Terreno: 1 m² 5,5 metros
**
Formato: Regular
Data : 30.09.09 Cidade:
Endereço:
Bairro:
Zona :
Testada:
30 anos Est.Cons:
Preço: Área constr.: 7142,86 Área terreno: 2.500.000,00
Fatores Localiz.:: 1,15
R$ Homog.: #DIV/0!
Data : 30.09.09 Cidade:
Endereço:
Bairro:
Zona :
Testada:
20 anos Est.Cons:
Preço: Área constr.: 10071,94 Área terreno: 7.000.000,00
Fatores Localiz.:: 1,15
R$ Homog.: #DIV/0!
Data : 30.09.09 Cidade:
Endereço:
Bairro:
Zona :
Testada:
30 anos Est.Cons:
Preço: Área constr.: 11006,22 Área terreno: 5.305.000,00
Fatores Localiz.:: 1,05
R$ Homog.: #DIV/0!
Data : 30.09.09 Cidade:
Endereço:
Bairro:
Zona :
Testada:
35 anos Est.Cons:
Preço: Área constr.: 6628,79 Área terreno: 7000000,00
Fatores Localiz.:: 1,05
R$ Homog.: #DIV/0!
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
Área equivalente: 1056 m²
B.D.I.: 1 Oferta: 0,9
Área: 1 Topog.: 1 Acesso: 1
Comercialização: 1
Construção: 1056
, , Status: Ofertado
R$ 7.000.000,00
Custo Unitário: R$ 873,92
Coef.ajuste padrão: 1,3
Idade aparente: regular c/ reparos simples
Elementos Amostrais:
**
RUA DA ALFANDEGA - nº ** - **
Fonte / Telefone: TARGET- 21-2438-1000 Centro
RUA SETE DE SETEMBRO - nº 71 - **
Padrão construtivo: Casa Médio
Área equivalente: 695 m²
Formato: Regular
Acesso: 1Topog.: 1Área: 1
Construção: 695
Rio de JaneiroElemento Amostral : nº 06
Coef.ajuste padrão: 1,3
Comercialização: 1
**
Fonte / Telefone: CONSTRUTORA VALENTE
Área de Terreno: 1 m² 0 metros
Padrão construtivo: Casa Médio
FOTO NÃODISPONÍVEL
Formato: Regular 0 metros
, , Status: Ofertado
B.D.I.: 1 Oferta: 0,9
Área de Terreno: 1 m²
regular
R$ 2.500.000,00
Custo Unitário: R$ Idade aparente:
(R$/m²)->
Rio de JaneiroElemento Amostral : nº 05
Área equivalente: 350 m² Construção: 350Coef.ajuste padrão: 1,3
FOTO NÃODISPONÍVEL
Rio de Janeiro
Centro
RUA DA ASSEMBLÉIA - nº ** - **
Área de Terreno: 1 m²
Fonte / Telefone: 21-9255-7721
Padrão construtivo: Casa Médio
Custo Unitário: R$ 873,92
0 metros
Coef.ajuste padrão: 1,3
Elemento Amostral : nº 08
0 metros
**
Idade aparente: regular
Formato: Regular
Oferta: 0,9
(R$/m²)->
Acesso: 1
Rio de Janeiro
Área: 1 Topog.: 1
Padrão construtivo: Casa Médio
Elemento Amostral : nº 07
Comercialização: 1
Acesso: 1
B.D.I.: 1
Construção: 482
B.D.I.: 1
**
Formato: Regular
FOTO NÃODISPONÍVEL
FOTO NÃODISPONÍVEL
Centro
Comercialização: 1
Área de Terreno: 1 m²
Área: 1 Topog.: 1
Centro
RUA DA ASSEMBLÉIA - nº 77 - **
regular
(R$/m²)->
Oferta: 0,9
Fonte / Telefone: CENTRUS - 21-2192-1435
Área equivalente: 482 m²
, , Status: Ofertado
Custo Unitário: R$ 873,92 Idade aparente:
R$ 5.305.000,00
, , Status: Ofertado
R$ 7.000.000,00 (R$/m²)->
Data : 30.09.09 Cidade:
Endereço:
Bairro:
Zona :
Testada:
30 anos Est.Cons:
Preço: Área constr.: 7307,69 Área terreno: 1900000,00
Fatores Localiz.:: 1,05
R$ Homog.: #DIV/0!
Data : 30.09.09 Cidade:
Endereço:
Bairro:
Zona :
Testada:
20 anos Est.Cons:
Preço: Área constr.: 14800,00 Área terreno: 1850000,00
Fatores Localiz.:: 1
R$ Homog.: #DIV/0!
Data : Cidade:
Endereço:
Bairro:
Zona :
Testada:
anos Est.Cons:
Preço: Área constr.: 0,00 Área terreno: 0,00
Fatores Localiz.::
R$ Homog.:
Data : Cidade:
Endereço:
Bairro:
Zona :
Testada:
anos Est.Cons:
Preço: Área constr.: 0,00 Área terreno: 0,00
Fatores Localiz.::
R$ Homog.:
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
Padrão construtivo:
Oferta:
Coef.ajuste padrão:
Elemento Amostral : nº 12
R$ 0,00 (R$/m²)->
B.D.I.:
(R$/m²)->
B.D.I.:
, , Status: Ofertado
regular c/ reparos simplesCusto Unitário: R$ 873,92
Elementos Amostrais:
RUA PRIMEIRO DE MARÇO - nº 11 - **
FOTO NÃODISPONÍVEL
B.D.I.: 1 Oferta: 0,9
Construção: 260Coef.ajuste padrão: 1,4
Acesso: 1
Formato: Regular Área de Terreno: 1 m²
Rio de JaneiroElemento Amostral : nº 09
Padrão construtivo: Casa Médio **
Fonte / Telefone: ALEX - 21-2508-8304 Centro
0 metros
Idade aparente:
Área equivalente: 260 m²
0 metros
Construção: 125
Comercialização: 1
R$ 1.900.000,00
Área de Terreno: 1 m²
Coef.ajuste padrão: 1,7
Formato: Regular
(R$/m²)->
Área equivalente: 125 m²
RUA DA QUITANDA - nº 87 - **
Padrão construtivo: Casa Médio
Rio de JaneiroElemento Amostral : nº 10
Fonte / Telefone: LUCIA - 21-2106-0350 Centro
**
Topog.: 1Área: 1
Comercialização: 1
Acesso: 1Área: 1 Topog.: 1
Rio de Janeiro
R$ 1.850.000,00 (R$/m²)->
Idade aparente:
, , Status: Ofertado
Fonte / Telefone:
FOTO NÃODISPONÍVEL
FOTO NÃODISPONÍVEL
FOTO NÃODISPONÍVEL
Área equivalente: 0 m²
Fonte / Telefone:
Formato: Irregular
Custo Unitário: R$ 873,92
- nº -
Área: Topog.:
- nº -
Rio de Janeiro
Elemento Amostral : nº 11
Construção:
Idade aparente:
metrosFormato: Irregular
Comercialização: 1
novo / regular
B.D.I.: 1 Oferta: 0,9
Padrão construtivo:
rep.importantes e sem valor
Oferta:
Área:
Área de Terreno: m²
Idade aparente: rep.importantes e sem valor
Acesso:
metros
Custo Unitário: R$
Área equivalente: 0 m²
Área de Terreno: m²
Comercialização: 1
Coef.ajuste padrão: Construção:
Topog.: Acesso:
Custo Unitário: R$
R$ 0,00
*valor sem liquidez.
Avaliação válida para a agência "Carioca" situada na Avenida Rio Branco nº 174, no bairro Centro, do município do Rio de Janeiro, RJ.
Divisão de Engenharia eEstudos de Viabilidade
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
R$ 11.790.000,00
1,00 Coef. (Adm., B.D.I, Pavimentação):
VALOR DO IMÓVEL*:
1.530,35
Fator Comercialização: 1,00
Fator de Depreciação:
QUADRO RESUMO COM OS VALORES DE AVALIAÇÃO
VALOR DE MERCADO
VALOR DE MERCADO
R$ 11.790.000,00
Idade Aparente:Est. Conservação:
ano(s)
1.514,18
**
R$ 873,920
m²
**
**Vida Útil:
Área informada no Projeto:0,7616
m²
Custo Unitário Básico de Edificações (CUB):
Padrão do Imóvel
Área Construída equivalente utilizada no cálculo:
Coeficiente de ajuste de padrão construtivo (IBAPE):
R$ 11.790.000,00
VALOR DE AVALIAÇÃO DO IMÓVEL
AVALIAÇÃO DA EDIFICAÇÃO
DADOS DA EDIFICAÇÃOLOJA
28**
ano(s)
Tipo do Imóvel:
1.377,56283
1 30 3 70 260,000 40,00% 0 02 15 2 70 125,000 40,00% 0 703 20 3 70 695,000 40,00% 0 40,00%4 35 4 70 300,000 40,00% 05 30 3 70 350,000 40,00% 06 20 3 70 695,000 40,00% 07 30 3 70 482,000 40,00% 08 35 4 70 1056,000 40,00% 09 30 4 70 260,000 40,00% 0
10 20 2 70 125,000 40,00% 0 R$ 8.604,5211 +30% R$ 11.185,8712 -30% R$ 6.023,16
Difer. Difer. Difer. Fator Fator Difer.(R$) (R$) (R$) Acesso Opcional2 (R$)
1 2633,70 3.950,55 1,039 155,26 1,150 395,06 0,979 -84,65 1,000 1,000 0,002 5313,76 7.970,64 0,855 -1.152,99 1,020 106,28 0,830 -1.352,59 1,000 1,000 0,003 3625,90 5.438,85 0,920 -436,16 1,050 181,29 1,054 292,86 1,000 1,000 0,004 2340,00 3.510,00 1,155 545,24 1,050 117,00 0,979 -75,21 1,000 1,000 0,005 2571,43 3.857,14 1,039 151,59 1,150 385,71 1,054 207,69 1,000 1,000 0,006 3625,90 5.438,85 0,920 -436,16 1,150 543,88 1,054 292,86 1,000 1,000 0,007 3962,24 5.943,36 1,039 233,58 1,050 198,11 1,054 320,03 1,000 1,000 0,008 2386,36 3.579,55 1,155 556,05 1,050 119,32 1,054 192,74 1,000 1,000 0,009 2630,77 3.946,15 1,084 332,59 1,050 131,54 0,979 -84,56 1,000 1,000 0,00
10 5328,00 7.992,00 0,905 -759,70 1,000 0,00 0,806 -1.551,39 1,000 1,000 0,001112
Coeficientes de variação = 33,264 ** ** 27,666 ok 31,854 ok 28,34288 ok 33,264 33,264 ok
Valor do Imóvel = área equivalente x valor unitário homogeneizadoValor do Imóvel = 1377,56 m² x R$ 8557,04 / m² = R$ 11787841,11
R$5.989,93 R$11.124,16
nº de dormitório(s)vida útil (anos)
limites
valor unitário não-homog.
cota parte de terreno
Divisão de Engenharia eEstudos de Viabilidade
1.845.054,78
Idade(anos)
Estado deConservação
Elasticidadeda Oferta
área privativa (m²)
estado de conservação
Valor Unitário de Área Construídanão homog.
(R$/m²)idade aparente (anos)
DADOS DO IMÓVEL AVALIANDO
9.064,755.850,00
6.584,2613.284,39
5.965,916.576,92
0,00
fator considerado fator considerado fator considerado
Elemento nºPreço do Imóvel
(R$)
1.950.000,007.000.000,00
Número de Dormitórios
1.900.000,00
1.902.118,33
Vida Útil(anos)
Quota Parte de Terreno
Área Privativa(m²)
1.850.000,00
2.500.000,007.000.000,005.305.000,007.000.000,00
0,9000,900
0,900
0,900
0,900
Amostra nº
pré-saneamento da amostra
Valor Unitário Privativo Homogeneizado (R$/m²)
Opcional2
< Média <
7.049,92
9.465,34
9.102,75
7.173,576.437,03
Variável
11.008,92
Média Homogeneizadaokfator considerado R$ 8.557,04
Para saneamento consideramos um intervalode 30% em torno da média :
10.657,32
VariávelDepreciação Física Acesso
13.284,39
0,00
0,000,00
Variável Localização
0,000,00
VariávelPadrão
0,00
Fator PadrãoFator Localiz.Difer.
fator considerado
0,900
6.584,26
0,9000,900
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
R$ 11.790.000,00
Fator idade e est.conserv. 0,76160
6.834,026.956,49
0,0010.885,09
Variável
0,00
Valores Parcias das Quotas Partes para Cálculo (R$)
QuotaTerreno
QuotaBenfeitoria
Valor Unitário de Área Construída
não homogeneizado (R$/m²)
9.905,60 0,00
13.320,00
5.965,916.576,92
0,9000,900
13.320,00
6.428,57
Fatordepreciação (R$)
5.850,00 0,00
9.064,75
9.064,75 0,00
6.428,57
9.064,759.905,60
Valor de Mercado do Imóvel
HOMOGENEIZAÇÃO POR TRATAMENTO POR FATORES
III II IÁrea Privativa Idade Vida Útil
125,00 15,00 70,001.056,00 35,00 70,001.377,56 28,00 70,00
62,50 7,00 35,001.584,00 53,00 105,00
OK OK OK
Elemento nº Localização Padrão Acesso Opcional21 1,15 0,98 1,00 1,002 1,02 0,83 1,00 1,003 1,05 1,05 1,00 1,004 1,05 0,98 1,00 1,005 1,15 1,05 1,00 1,006 1,15 1,05 1,00 1,007 1,05 1,05 1,00 1,008 1,05 1,05 1,00 1,009 1,05 0,98 1,00 1,0010 1,00 0,81 1,00 1,001112
80%7.743,059.371,03
Extrapolação Variáveis Quantitativas ou Proxy:0,50 < Variável Avaliando < 1,50
Número de Dormitórios
X
Método Comparativo - Item 5 : Nível obtido ==> III
2
Quant. mínima de dados de mercado utilizados
Identificação dos dados de mercado
0,00
% Inferior% Superior
3
X
Grau
X
X
X
X
Grau de Fundamentação no Método Comparativo: II
1
Intervalo admissível de ajuste para cada fator e para o
conjunto de fatores
Extrapolação
Grau de Fundamentação:
5
6
Total1,07
1,08
0,821,001,101,12
1,08
Limite InferiorLimite Superior
Avaliando
1,040,921,04
1,15
4,00
Intervalo admissível de ajuste para cada fator : 0,80 a 1,20
Depreciação Física
4
Caracterização do imóvel avaliando
0,000,00
3,00Coleta de dados de mercado
Item
1,04
0,920,86
1,16
0,90
1,16
Status
Divisão de Engenharia eEstudos de Viabilidade
Descrição
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
0,1902505
Grau de Precisão: III
2,00Estado de Conservação
Método Comparativo - Item 6 : Nível obtido ==> II
1,006,00OK OK
0,00
0,00
1,060,83
1,04
II
Limite Inferior:
Intervalo de confiança (IC) de
Limite Superior:
Amplitude do IC (80%)
PLANILHA PARA DETERMINAÇÃO DO GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO
PLANILHA PARA DETERMINAÇÃO DO GRAU DE PRECISÃO
1 6.584,26 8.091,382 13.284,39 10.956,35 x y
AMOSTRA VALOR HOMOG.R$/M2 3 9.064,75 8.519,05 0 01 6.584,26R$ / M2 4 5.850,00 7.970,02 16.000,00 16.000,002 ######### / M2 5 6.428,57 7.812,053 9.064,75R$ / M2 6 9.064,75 8.156,464 5.850,00R$ / M2 7 9.905,60 7.805,325 6.428,57R$ / M2 8 5.965,91 7.688,936 9.064,75R$ / M2 9 6.576,92 8.177,477 9.905,60R$ / M2 10 13.320,00 10.868,138 5.965,91R$ / M2 119 6.576,92R$ / M2 12
10 ######### / M211 / M212 / M2
MEDIA 8.604,52R$ / M2
AMOSTRA VALOR HOMOG.R$/M21 7.049,92R$ / M22 ######### / M23 9.102,75R$ / M24 6.437,03R$ / M25 7.173,57R$ / M26 9.465,34R$ / M27 ######### / M28 6.834,02R$ / M29 6.956,49R$ / M2
10 ######### / M211 / M212 / M2
MEDIA 8.557,04 / M2
depois de homogeneizar
MédiaR$ 8.604,52
Desvio Pad.
Desvio Pad.1.861,18R$ 8.557,04
2.862,21Coef. Var.
33,26
antes de homogeneizar
Divisão de Engenharia eEstudos de Viabilidade
Coef. Var.21,75
ElementoPreços
ObservadosValores
Calculados
Escala da Bissetriz
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
Média
0,00
2.000,00
4.000,00
6.000,00
8.000,00
10.000,00
12.000,00
14.000,00
16.000,00
0,00 4.000,00 8.000,00 12.000,00 16.000,00
valo
res
calc
ulad
os (Y
)
preços observados (X)
R$0,00
R$2.000,00
R$4.000,00
R$6.000,00
R$8.000,00
R$10.000,00
R$12.000,00
R$14.000,00
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 MEDIA
R$0,00
R$2.000,00
R$4.000,00
R$6.000,00
R$8.000,00
R$10.000,00
R$12.000,00
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 MEDIA
GRÁFICOS
Valores Unitários Privativos Antes da Homogeneização
Valores Unitários Privativos Depois da Homogeneização
GRÁFICO PARA VERIFICAÇÃO DO PODER DE PREDIÇÃO
Item Nome fator Item Nome fator Item Nome fatora Depreciação c Padrão e Opcional2b Localização d Acesso
1 a 27,6659 11 b,d 31,8545 21 a,d,e 27,66592 b 31,8545 12 b,e 31,8545 22 b,c,d 27,22543 c 28,3429 13 c,d 28,3429 23 b,c,e 27,22544 d 33,2641 14 c,e 28,3429 24 b,d,e 31,85455 e 33,2641 15 d,e 33,2641 25 c,d,e 28,34296 a,b 26,2956 16 a,b,c 21,7503 26 a,b,c,d 21,75037 a,c 22,7889 17 a,b,d 26,2956 27 a,b,c,e 21,75038 a,d 27,6659 18 a,b,e 26,2956 28 a,b,d,e 26,29569 a,e 27,6659 19 a,c,d 22,7889 29 a,c,d,e 22,788910 b,c 27,2254 20 a,c,e 22,7889 30 b,c,d,e 27,2254
31 a,b,c,d,e 21,7503
Legenda:
azul: menor combinação possível.
vermelho: maior combinação possível.
Nº de combinações possíveis = ( 2 ^ n ) - 1 = 31
Nº da Combinação
CombinaçãoCoeficiente de
VariaçãoNº da
CombinaçãoCombinação
Coeficiente de Variação
Nº da Combinação
CombinaçãoCoeficiente de
Variação
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
Divisão de Engenharia eEstudos de Viabilidade
PLANILHA DE COMBINAÇÕES DE FATORES DE AVALIAÇÃO
Data : 30.06.09 Cidade:
Endereço:
Bairro:
Zona :
Testada:
30 anos Est.Cons:
Preço: Área constr.: 7315,84 Área terreno: 1.902.118,33
Fatores Localiz.:: 1,15
R$ Homog.: 1.700.617,45
Data : 30.06.09 Cidade:
Endereço:
Bairro:
Zona :
Testada:
15 anos Est.Cons:
Preço: Área constr.: 14760,44 Área terreno: 1.845.054,78
Fatores Localiz.:: 1,02
R$ Homog.: 1.530.059,43
Data : 30.06.09 Cidade:
Endereço:
Bairro:
Zona :
Testada:
20 anos Est.Cons:
Preço: Área constr.: 10071,94 Área terreno: 7.000.000,00
Fatores Localiz.:: 1,05
R$ Homog.: 5.928.533,31
Data : 30.09.09 Cidade:
Endereço:
Bairro:
Zona :
Testada:
35 anos Est.Cons:
Preço: Área constr.: 6500,00 Área terreno: 1.950.000,00
Fatores Localiz.:: 1,05
R$ Homog.: #DIV/0!
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
Rio de Janeiro
Centro
RUA SÃO JOSÉ - nº 20 - **
Comercialização: 1
Coef.ajuste padrão: 1,4 Construção: 300
, , Status: Ofertado
Área: 1 Topog.: 1
Área de Terreno: 1 m²
Fonte / Telefone: SERGIO CASTRO - 21-2272-4422
Padrão construtivo: Casa Médio
Formato: Regular 0 metros
**
R$ 1.950.000,00 (R$/m²)->
Custo Unitário: R$ 873,92 Idade aparente:
Área equivalente: 300 m²
Rio de JaneiroElemento Amostral : nº 01
Elementos Amostrais:
RUA PRIMEIRO DE MARÇO - nº 11 - **
FOTO NÃODISPONÍVEL
Fonte / Telefone: ALEX - 21-2508-8304 Centro
5 metros
**
Construção: 305
Acesso: 1Topog.: 1Área: 1
Padrão construtivo: Casa Médio
Formato: Regular Área de Terreno: 1 m²
Coef.ajuste padrão: 1,4Área equivalente: 260 m²
Custo Unitário: R$ 873,92 Idade aparente: regular
, , Status: Ofertado
Oferta: 0,9 Comercialização: 1
Construção: 125
Centro
**
Formato: Regular
Elemento Amostral : nº 03 Rio de Janeiro
RUA SETE DE SETEMBRO - nº 71 - **
Fonte / Telefone: CONSTRUTORA VALENTE - 2227-2393
B.D.I.: 1 Oferta: 0,9
Área de Terreno: 1 m²
Padrão construtivo: Casa Médio
17 metros
B.D.I.: 1
Elemento Amostral : nº 04
Área equivalente: 695 m² Coef.ajuste padrão: 1,3
R$ 1.902.118,33 (R$/m²)->
R$ 1.845.054,78 (R$/m²)->
R$ 7.000.000,00 (R$/m²)->
B.D.I.: 1
Área: 1
Oferta: 0,9
Fonte / Telefone: LUCIA - 21-2106-0350
Elemento Amostral : nº 02
, , Status: Ofertado
Custo Unitário: R$ 873,92 Idade aparente: regular
Área equivalente: 125 m²
Centro
Idade aparente: novo / regular
Coef.ajuste padrão: 1,65FOTO NÃODISPONÍVEL
FOTO NÃODISPONÍVEL
FOTO NÃODISPONÍVEL
B.D.I.: 1
Custo Unitário: R$ 873,92
, , Status: Ofertado
Comercialização: 1
Área: 1 Topog.: 1 Acesso: 1
Oferta: 0,9
Acesso: 1
Topog.: 1 Acesso: 1
regular c/ reparos simples
Comercialização: 1
Rio de Janeiro
Construção: 990
RUA DA QUITANDA - nº 87 - **
Padrão construtivo: Casa Médio
Área de Terreno: 1 m² 5,5 metros
**
Formato: Regular
Data : 30.09.09 Cidade:
Endereço:
Bairro:
Zona :
Testada:
30 anos Est.Cons:
Preço: Área constr.: 7142,86 Área terreno: 2.500.000,00
Fatores Localiz.:: 1,15
R$ Homog.: #DIV/0!
Data : 30.09.09 Cidade:
Endereço:
Bairro:
Zona :
Testada:
20 anos Est.Cons:
Preço: Área constr.: 10071,94 Área terreno: 7.000.000,00
Fatores Localiz.:: 1,15
R$ Homog.: #DIV/0!
Data : 30.09.09 Cidade:
Endereço:
Bairro:
Zona :
Testada:
30 anos Est.Cons:
Preço: Área constr.: 11006,22 Área terreno: 5.305.000,00
Fatores Localiz.:: 1,05
R$ Homog.: #DIV/0!
Data : 30.09.09 Cidade:
Endereço:
Bairro:
Zona :
Testada:
35 anos Est.Cons:
Preço: Área constr.: 6628,79 Área terreno: 7000000,00
Fatores Localiz.:: 1,05
R$ Homog.: #DIV/0!
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
Área equivalente: 1056 m²
B.D.I.: 1 Oferta: 0,9
Área: 1 Topog.: 1 Acesso: 1
Comercialização: 1
Construção: 1056
, , Status: Ofertado
R$ 7.000.000,00
Custo Unitário: R$ 873,92
Coef.ajuste padrão: 1,3
Idade aparente: regular c/ reparos simples
Elementos Amostrais:
**
RUA DA ALFANDEGA - nº ** - **
Fonte / Telefone: TARGET- 21-2438-1000 Centro
RUA SETE DE SETEMBRO - nº 71 - **
Padrão construtivo: Casa Médio
Área equivalente: 695 m²
Formato: Regular
Acesso: 1Topog.: 1Área: 1
Construção: 695
Rio de JaneiroElemento Amostral : nº 06
Coef.ajuste padrão: 1,3
Comercialização: 1
**
Fonte / Telefone: CONSTRUTORA VALENTE
Área de Terreno: 1 m² 0 metros
Padrão construtivo: Casa Médio
FOTO NÃODISPONÍVEL
Formato: Regular 0 metros
, , Status: Ofertado
B.D.I.: 1 Oferta: 0,9
Área de Terreno: 1 m²
regular
R$ 2.500.000,00
Custo Unitário: R$ Idade aparente:
(R$/m²)->
Rio de JaneiroElemento Amostral : nº 05
Área equivalente: 350 m² Construção: 350Coef.ajuste padrão: 1,3
FOTO NÃODISPONÍVEL
Rio de Janeiro
Centro
RUA DA ASSEMBLÉIA - nº ** - **
Área de Terreno: 1 m²
Fonte / Telefone: 21-9255-7721
Padrão construtivo: Casa Médio
Custo Unitário: R$ 873,92
0 metros
Coef.ajuste padrão: 1,3
Elemento Amostral : nº 08
0 metros
**
Idade aparente: regular
Formato: Regular
Oferta: 0,9
(R$/m²)->
Acesso: 1
Rio de Janeiro
Área: 1 Topog.: 1
Padrão construtivo: Casa Médio
Elemento Amostral : nº 07
Comercialização: 1
Acesso: 1
B.D.I.: 1
Construção: 482
B.D.I.: 1
**
Formato: Regular
FOTO NÃODISPONÍVEL
FOTO NÃODISPONÍVEL
Centro
Comercialização: 1
Área de Terreno: 1 m²
Área: 1 Topog.: 1
Centro
RUA DA ASSEMBLÉIA - nº 77 - **
regular
(R$/m²)->
Oferta: 0,9
Fonte / Telefone: CENTRUS - 21-2192-1435
Área equivalente: 482 m²
, , Status: Ofertado
Custo Unitário: R$ 873,92 Idade aparente:
R$ 5.305.000,00
, , Status: Ofertado
R$ 7.000.000,00 (R$/m²)->
Data : 30.09.09 Cidade:
Endereço:
Bairro:
Zona :
Testada:
30 anos Est.Cons:
Preço: Área constr.: 7307,69 Área terreno: 1900000,00
Fatores Localiz.:: 1,05
R$ Homog.: #DIV/0!
Data : 30.09.09 Cidade:
Endereço:
Bairro:
Zona :
Testada:
20 anos Est.Cons:
Preço: Área constr.: 14800,00 Área terreno: 1850000,00
Fatores Localiz.:: 1
R$ Homog.: #DIV/0!
Data : Cidade:
Endereço:
Bairro:
Zona :
Testada:
anos Est.Cons:
Preço: Área constr.: 0,00 Área terreno: 0,00
Fatores Localiz.::
R$ Homog.:
Data : Cidade:
Endereço:
Bairro:
Zona :
Testada:
anos Est.Cons:
Preço: Área constr.: 0,00 Área terreno: 0,00
Fatores Localiz.::
R$ Homog.:
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
Padrão construtivo:
Oferta:
Coef.ajuste padrão:
Elemento Amostral : nº 12
R$ 0,00 (R$/m²)->
B.D.I.:
(R$/m²)->
B.D.I.:
, , Status: Ofertado
regular c/ reparos simplesCusto Unitário: R$ 873,92
Elementos Amostrais:
RUA PRIMEIRO DE MARÇO - nº 11 - **
FOTO NÃODISPONÍVEL
B.D.I.: 1 Oferta: 0,9
Construção: 260Coef.ajuste padrão: 1,4
Acesso: 1
Formato: Regular Área de Terreno: 1 m²
Rio de JaneiroElemento Amostral : nº 09
Padrão construtivo: Casa Médio **
Fonte / Telefone: ALEX - 21-2508-8304 Centro
0 metros
Idade aparente:
Área equivalente: 260 m²
0 metros
Construção: 125
Comercialização: 1
R$ 1.900.000,00
Área de Terreno: 1 m²
Coef.ajuste padrão: 1,7
Formato: Regular
(R$/m²)->
Área equivalente: 125 m²
RUA DA QUITANDA - nº 87 - **
Padrão construtivo: Casa Médio
Rio de JaneiroElemento Amostral : nº 10
Fonte / Telefone: LUCIA - 21-2106-0350 Centro
**
Topog.: 1Área: 1
Comercialização: 1
Acesso: 1Área: 1 Topog.: 1
Rio de Janeiro
R$ 1.850.000,00 (R$/m²)->
Idade aparente:
, , Status: Ofertado
Fonte / Telefone:
FOTO NÃODISPONÍVEL
FOTO NÃODISPONÍVEL
FOTO NÃODISPONÍVEL
Área equivalente: 0 m²
Fonte / Telefone:
Formato: Irregular
Custo Unitário: R$ 873,92
- nº -
Área: Topog.:
- nº -
Rio de Janeiro
Elemento Amostral : nº 11
Construção:
Idade aparente:
metrosFormato: Irregular
Comercialização: 1
novo / regular
B.D.I.: 1 Oferta: 0,9
Padrão construtivo:
rep.importantes e sem valor
Oferta:
Área:
Área de Terreno: m²
Idade aparente: rep.importantes e sem valor
Acesso:
metros
Custo Unitário: R$
Área equivalente: 0 m²
Área de Terreno: m²
Comercialização: 1
Coef.ajuste padrão: Construção:
Topog.: Acesso:
Custo Unitário: R$
R$ 0,00
*valor sem liquidez.
Avaliação válida para o Conjunto Cultural situada na Avenida Rio Branco nº 174, no bairro Centro, do município do Rio de Janeiro, RJ.
Divisão de Engenharia eEstudos de Viabilidade
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
R$ 3.910.000,00
1,00 Coef. (Adm., B.D.I, Pavimentação):
VALOR DO IMÓVEL*:
1.530,35
Fator Comercialização: 1,00
Fator de Depreciação:
QUADRO RESUMO COM OS VALORES DE AVALIAÇÃO
VALOR DE MERCADO
VALOR DE MERCADO
R$ 3.910.000,00
Idade Aparente:Est. Conservação:
ano(s)
1.514,18
**
R$ 873,920
m²
**
**Vida Útil:
Área informada no Projeto:0,7616
m²
Custo Unitário Básico de Edificações (CUB):
Padrão do Imóvel
Área Construída equivalente utilizada no cálculo:
Coeficiente de ajuste de padrão construtivo (IBAPE):
R$ 3.910.000,00
VALOR DE AVALIAÇÃO DO IMÓVEL
AVALIAÇÃO DA EDIFICAÇÃO
DADOS DA EDIFICAÇÃOLOJA
28**
ano(s)
Tipo do Imóvel:
527,63283
1 30 3 70 260,000 40,00% 0 02 15 2 70 125,000 40,00% 0 703 20 3 70 695,000 40,00% 0 40,00%4 35 4 70 300,000 40,00% 05 30 3 70 350,000 40,00% 06 20 3 70 695,000 40,00% 07 30 3 70 482,000 40,00% 08 35 4 70 1056,000 40,00% 09 30 4 70 260,000 40,00% 0
10 20 2 70 125,000 40,00% 0 R$ 8.604,5211 +30% R$ 11.185,8712 -30% R$ 6.023,16
Difer. Difer. Difer. Fator Fator Difer.(R$) (R$) (R$) Acesso Opcional2 (R$)
1 2633,70 3.950,55 1,039 155,26 1,150 395,06 0,821 -705,46 0,900 1,000 0,002 5313,76 7.970,64 0,855 -1.152,99 1,020 106,28 0,697 -2.415,34 0,900 1,000 0,003 3625,90 5.438,85 0,920 -436,16 1,050 181,29 0,885 -627,56 0,900 1,000 0,004 2340,00 3.510,00 1,155 545,24 1,050 117,00 0,821 -626,79 0,900 1,000 0,005 2571,43 3.857,14 1,039 151,59 1,150 385,71 0,885 -445,05 0,900 1,000 0,006 3625,90 5.438,85 0,920 -436,16 1,150 543,88 0,885 -627,56 0,900 1,000 0,007 3962,24 5.943,36 1,039 233,58 1,050 198,11 0,885 -685,77 0,900 1,000 0,008 2386,36 3.579,55 1,155 556,05 1,050 119,32 0,885 -413,02 0,900 1,000 0,009 2630,77 3.946,15 1,084 332,59 1,050 131,54 0,821 -704,67 0,900 1,000 0,00
10 5328,00 7.992,00 0,905 -759,70 1,000 0,00 0,676 -2.585,65 0,900 1,000 0,001112
Coeficientes de variação = 33,264 ** ** 27,666 ok 31,854 ok 28,65960 ok 33,264 33,264 ok
Valor do Imóvel = área equivalente x valor unitário homogeneizadoValor do Imóvel = 527,63 m² x R$ 7413,4 / m² = R$ 3911546,05
R$5.189,38 R$9.637,42
nº de dormitório(s)vida útil (anos)
limites
valor unitário não-homog.
cota parte de terreno
Divisão de Engenharia eEstudos de Viabilidade
1.845.054,78
Idade(anos)
Estado deConservação
Elasticidadeda Oferta
área privativa (m²)
estado de conservação
Valor Unitário de Área Construídanão homog.
(R$/m²)idade aparente (anos)
DADOS DO IMÓVEL AVALIANDO
9.064,755.850,00
6.584,2613.284,39
5.965,916.576,92
0,00
fator considerado fator considerado fator considerado
Elemento nºPreço do Imóvel
(R$)
1.950.000,007.000.000,00
Número de Dormitórios
1.900.000,00
1.902.118,33
Vida Útil(anos)
Quota Parte de Terreno
Área Privativa(m²)
1.850.000,00
2.500.000,007.000.000,005.305.000,007.000.000,00
0,9000,900
0,900
0,900
0,900
Amostra nº
pré-saneamento da amostra
Valor Unitário Privativo Homogeneizado (R$/m²)
Opcional2
< Média <
6.165,75
8.182,32
7.819,73
6.263,685.651,46
Variável
9.441,86
Média Homogeneizadamaiorfator considerado R$ 7.413,40
Para saneamento consideramos um intervalode 30% em torno da média :
9.255,30
VariávelDepreciação Física Acesso
13.284,39
-532,80
-238,64-263,08
Variável Localização
-362,59-257,14
VariávelPadrão
-531,38
Fator PadrãoFator Localiz.Difer.
fator considerado
0,900
6.584,26
0,9000,900
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
R$ 3.910.000,00
Fator idade e est.conserv. 0,76160
5.989,616.073,31
-263,379.290,96
Variável
0,00
Valores Parcias das Quotas Partes para Cálculo (R$)
QuotaTerreno
QuotaBenfeitoria
Valor Unitário de Área Construída
não homogeneizado (R$/m²)
9.905,60 -396,22
13.320,00
5.965,916.576,92
0,9000,900
13.320,00
6.428,57
Fatordepreciação (R$)
5.850,00 -234,00
9.064,75
9.064,75 -362,59
6.428,57
9.064,759.905,60
Valor de Mercado do Imóvel
HOMOGENEIZAÇÃO POR TRATAMENTO POR FATORES
III II IÁrea Privativa Idade Vida Útil
125,00 15,00 70,001.056,00 35,00 70,00527,63 28,00 70,0062,50 7,00 35,00
1.584,00 53,00 105,00OK OK OK
Elemento nº Localização Padrão Acesso Opcional21 1,15 0,82 0,90 1,002 1,02 0,70 0,90 1,003 1,05 0,88 0,90 1,004 1,05 0,82 0,90 1,005 1,15 0,88 0,90 1,006 1,15 0,88 0,90 1,007 1,05 0,88 0,90 1,008 1,05 0,88 0,90 1,009 1,05 0,82 0,90 1,0010 1,00 0,68 0,90 1,001112
80%6.735,948.090,86
Extrapolação Variáveis Quantitativas ou Proxy:0,50 < Variável Avaliando < 1,50
Número de Dormitórios
X
Método Comparativo - Item 5 : Nível obtido ==> III
2
Quant. mínima de dados de mercado utilizados
Identificação dos dados de mercado
0,00
% Inferior% Superior
3
X
X
Grau
X
X
X
Grau de Fundamentação no Método Comparativo: I
1
Intervalo admissível de ajuste para cada fator e para o
conjunto de fatores
Extrapolação
Grau de Fundamentação:
5
6
Total0,94
0,93
0,700,860,970,97
1,08
Limite InferiorLimite Superior
Avaliando
1,040,921,04
1,00
4,00
Intervalo admissível de ajuste para cada fator : 0,50 a 1,50
Depreciação Física
4
Caracterização do imóvel avaliando
0,000,00
3,00Coleta de dados de mercado
Item
1,04
0,920,86
1,16
0,90
1,16
Status
Divisão de Engenharia eEstudos de Viabilidade
Descrição
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
0,182766743
Grau de Precisão: III
2,00Estado de Conservação
Método Comparativo - Item 6 : Nível obtido ==> I
1,006,00OK OK
0,00
0,00
0,920,71
0,90
I
Limite Inferior:
Intervalo de confiança (IC) de
Limite Superior:
Amplitude do IC (80%)
PLANILHA PARA DETERMINAÇÃO DO GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO
PLANILHA PARA DETERMINAÇÃO DO GRAU DE PRECISÃO
1 6.584,26 7.831,912 13.284,39 11.406,83 x y
AMOSTRA VALOR HOMOG.R$/M2 3 9.064,75 8.658,41 0 01 6.584,26R$ / M2 4 5.850,00 7.611,94 16.000,00 16.000,002 ######### / M2 5 6.428,57 7.578,293 9.064,75R$ / M2 6 9.064,75 8.295,824 5.850,00R$ / M2 7 9.905,60 8.063,705 6.428,57R$ / M2 8 5.965,91 7.389,696 9.064,75R$ / M2 9 6.576,92 7.917,027 9.905,60R$ / M2 10 13.320,00 11.291,548 5.965,91R$ / M2 119 6.576,92R$ / M2 12
10 ######### / M211 / M212 / M2
MEDIA 8.604,52R$ / M2
AMOSTRA VALOR HOMOG.R$/M21 6.165,75R$ / M22 9.290,96R$ / M23 7.819,73R$ / M24 5.651,46R$ / M25 6.263,68R$ / M26 8.182,32R$ / M27 9.255,30R$ / M28 5.989,61R$ / M29 6.073,31R$ / M2
10 9.441,86R$ / M211 / M212 / M2
MEDIA 7.413,40 / M2
depois de homogeneizar
MédiaR$ 8.604,52
Desvio Pad.
Desvio Pad.1.549,01R$ 7.413,40
2.862,21Coef. Var.
33,26
antes de homogeneizar
Divisão de Engenharia eEstudos de Viabilidade
Coef. Var.20,89
ElementoPreços
ObservadosValores
Calculados
Escala da Bissetriz
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
Média
0,00
4.000,00
8.000,00
12.000,00
16.000,00
0,00 4.000,00 8.000,00 12.000,00 16.000,00
valo
res
calc
ulad
os (Y
)
preços observados (X)
R$0,00
R$2.000,00
R$4.000,00
R$6.000,00
R$8.000,00
R$10.000,00
R$12.000,00
R$14.000,00
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 MEDIA
R$0,00
R$1.000,00
R$2.000,00
R$3.000,00
R$4.000,00
R$5.000,00
R$6.000,00
R$7.000,00
R$8.000,00
R$9.000,00
R$10.000,00
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 MEDIA
GRÁFICOS
Valores Unitários Privativos Antes da Homogeneização
Valores Unitários Privativos Depois da Homogeneização
GRÁFICO PARA VERIFICAÇÃO DO PODER DE PREDIÇÃO
Item Nome fator Item Nome fator Item Nome fatora Depreciação c Padrão e Opcional2b Localização d Acesso
1 a 27,6659 11 b,d 31,7995 21 a,d,e 27,43942 b 31,8545 12 b,e 31,8545 22 b,c,d 27,17973 c 28,6596 13 c,d 28,4672 23 b,c,e 27,40814 d 33,2641 14 c,e 28,6596 24 b,d,e 31,79955 e 33,2641 15 d,e 33,2641 25 c,d,e 28,46726 a,b 26,2956 16 a,b,c 21,3654 26 a,b,c,d 20,89477 a,c 22,5253 17 a,b,d 26,0171 27 a,b,c,e 21,36548 a,d 27,4394 18 a,b,e 26,2956 28 a,b,d,e 26,01719 a,e 27,6659 19 a,c,d 22,0782 29 a,c,d,e 22,078210 b,c 27,4081 20 a,c,e 22,5253 30 b,c,d,e 27,1797
31 a,b,c,d,e 20,8947
Legenda:
azul: menor combinação possível.
vermelho: maior combinação possível.
Nº de combinações possíveis = ( 2 ^ n ) - 1 = 31
Nº da Combinação
CombinaçãoCoeficiente de
VariaçãoNº da
CombinaçãoCombinação
Coeficiente de Variação
Nº da Combinação
CombinaçãoCoeficiente de
Variação
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
Divisão de Engenharia eEstudos de Viabilidade
PLANILHA DE COMBINAÇÕES DE FATORES DE AVALIAÇÃO
*valor sem liquidez.
AVALIAÇÃO DA EDIFICAÇÃO
DADOS DA EDIFICAÇÃOSOBRELOJA
28**
ano(s)
Tipo do Imóvel:
R$ 9.530.000,00
Idade Aparente:Est. Conservação:
ano(s)
1.514,18
**
R$ 873,920
m²
**
**Vida Útil:
Área informada no Projeto:0,7616
m²
Custo Unitário Básico de Edificações (CUB):
Padrão do Imóvel
Área Construída equivalente utilizada no cálculo:
Coeficiente de ajuste de padrão construtivo (IBAPE):
R$ 9.530.000,00
VALOR DE AVALIAÇÃO DO IMÓVEL
Divisão de Engenharia eEstudos de Viabilidade
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
R$ 9.530.000,00
1,00 Coef. (Adm., B.D.I, Pavimentação):
VALOR DO IMÓVEL*:
1.530,35
Fator Comercialização: 1,00
Fator de Depreciação:
VALOR DE MERCADO
QUADRO RESUMO COM OS VALORES DE AVALIAÇÃO
VALOR DE MERCADO
Avaliação válida para a área de sobreloja do prédio comercial situado na Avenida Rio Branco nº 174, no bairro Centro, do município do Rio de Janeiro, RJ.
1.360,94283
1 30 3 70 260,000 40,00% 0 02 15 2 70 125,000 40,00% 0 703 20 3 70 695,000 40,00% 0 40,00%4 35 4 70 300,000 40,00% 05 30 3 70 350,000 40,00% 06 20 3 70 695,000 40,00% 07 30 3 70 482,000 40,00% 08 35 4 70 1056,000 40,00% 09 30 4 70 260,000 40,00% 0
10 20 2 70 125,000 40,00% 0 R$ 8.126,4911 +30% R$ 10.564,4312 -30% R$ 5.688,54
Difer. Difer. Difer. Fator Fator Difer.(R$) (R$) (R$) Acesso Opcional2 (R$)
1 2487,39 3.731,08 1,039 146,64 1,150 373,11 0,821 -666,26 0,900 1,000 0,002 5018,55 7.527,82 0,855 -1.088,93 1,020 100,37 0,697 -2.281,16 0,900 1,000 0,003 3424,46 5.136,69 0,920 -411,93 1,050 171,22 0,885 -592,70 0,900 1,000 0,004 2210,00 3.315,00 1,155 514,95 1,050 110,50 0,821 -591,96 0,900 1,000 0,005 2428,57 3.642,86 1,039 143,17 1,150 364,29 0,885 -420,33 0,900 1,000 0,006 3424,46 5.136,69 0,920 -411,93 1,150 513,67 0,885 -592,70 0,900 1,000 0,007 3742,12 5.613,17 1,039 220,61 1,050 187,11 0,885 -647,67 0,900 1,000 0,008 2253,79 3.380,68 1,155 525,15 1,050 112,69 0,885 -390,08 0,900 1,000 0,009 2484,62 3.726,92 1,084 314,11 1,050 124,23 0,821 -665,52 0,900 1,000 0,00
10 5032,00 7.548,00 0,905 -717,49 1,000 0,00 0,676 -2.442,00 0,900 1,000 0,001112
Coeficientes de variação = 33,264 ** ** 27,666 ok 31,854 ok 28,65960 ok 33,264 33,264 ok
Valor do Imóvel = área equivalente x valor unitário homogeneizadoValor do Imóvel = 1360,94 m² x R$ 7001,54 / m² = R$ 9528707,42
R$4.901,08 R$9.102,01
0,8500,850
12.580,00
6.071,43
Fatordepreciação (R$)
5.525,00 -221,00
8.561,15
8.561,15 -342,45
6.071,43
8.561,159.355,29
Valor de Mercado do Imóvel
0,00
Valores Parcias das Quotas Partes para Cálculo (R$)
QuotaTerreno
QuotaBenfeitoria
Valor Unitário de Área Construída
não homogeneizado (R$/m²)
9.355,29 -374,21
12.580,00
5.634,476.211,54
Fator idade e est.conserv. 0,76160
5.656,865.735,90
-248,748.774,80
Variável
0,850
6.218,46
0,8500,850
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
R$ 9.530.000,00
VariávelDepreciação Física Acesso
12.546,37
-503,20
-225,38-248,46
Variável Localização
-342,45-242,86
VariávelPadrão
-501,85
Fator PadrãoFator Localiz.Difer.
fator consideradook
fator considerado R$ 7.001,54
Para saneamento consideramos um intervalode 30% em torno da média :
8.741,12
pré-saneamento da amostra
Valor Unitário Privativo Homogeneizado (R$/m²)
Opcional2
< Média <
5.823,21
7.727,75
7.385,31
5.915,705.337,49
Variável
8.917,31
Média Homogeneizada
fator considerado fator considerado fator considerado
Elemento nºPreço do Imóvel
(R$)
1.950.000,007.000.000,00
Número de Dormitórios
1.900.000,00
1.902.118,33
Vida Útil(anos)
Quota Parte de Terreno
Área Privativa(m²)
1.850.000,00
2.500.000,007.000.000,005.305.000,007.000.000,00
0,8500,850
0,850
0,850
0,850
Amostra nº
nº de dormitório(s)vida útil (anos)
limites
valor unitário não-homog.
cota parte de terreno
Divisão de Engenharia eEstudos de Viabilidade
1.845.054,78
Idade(anos)
Estado deConservação
Elasticidadeda Oferta
área privativa (m²)
estado de conservação
Valor Unitário de Área Construídanão homog.
(R$/m²)idade aparente (anos)
DADOS DO IMÓVEL AVALIANDO
8.561,155.525,00
6.218,4612.546,37
5.634,476.211,54
0,00
HOMOGENEIZAÇÃO POR TRATAMENTO POR FATORES
III II IÁrea Privativa Idade Vida Útil
125,00 15,00 70,001.056,00 35,00 70,001.360,94 28,00 70,00
62,50 7,00 35,001.584,00 53,00 105,00
OK OK OK
Elemento nº Localização Padrão Acesso Opcional21 1,15 0,82 0,90 1,002 1,02 0,70 0,90 1,003 1,05 0,88 0,90 1,004 1,05 0,82 0,90 1,005 1,15 0,88 0,90 1,006 1,15 0,88 0,90 1,007 1,05 0,88 0,90 1,008 1,05 0,88 0,90 1,009 1,05 0,82 0,90 1,0010 1,00 0,68 0,90 1,001112
80%6.361,727.641,37
OK0,00
0,00
0,920,71
0,90
I
Limite Inferior:
Intervalo de confiança (IC) de
Limite Superior:
Amplitude do IC (80%)
2,00Estado de Conservação
Método Comparativo - Item 6 : Nível obtido ==> I
1,006,00OK
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
0,182766743
Grau de Precisão: III
1,04
0,920,86
1,16
0,90
1,16
Status
Divisão de Engenharia eEstudos de Viabilidade
Descrição
4
Caracterização do imóvel avaliando
0,000,00
3,00Coleta de dados de mercado
Item
1,08
Limite InferiorLimite Superior
Avaliando
1,040,921,04
1,00
4,00
Intervalo admissível de ajuste para cada fator : 0,50 a 1,50
Depreciação Física
Grau de Fundamentação:
5
6
Total0,94
0,93
0,700,860,970,97
X
Grau
X
X
X
Grau de Fundamentação no Método Comparativo: I
1
Intervalo admissível de ajuste para cada fator e para o
conjunto de fatores
Extrapolação
X
Extrapolação Variáveis Quantitativas ou Proxy:0,50 < Variável Avaliando < 1,50
Número de Dormitórios
X
Método Comparativo - Item 5 : Nível obtido ==> III
2
Quant. mínima de dados de mercado utilizados
Identificação dos dados de mercado
0,00
% Inferior% Superior
3
PLANILHA PARA DETERMINAÇÃO DO GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO
PLANILHA PARA DETERMINAÇÃO DO GRAU DE PRECISÃO
1 6.218,46 7.396,802 12.546,37 10.773,12 x y
AMOSTRA VALOR HOMOG.R$/M2 3 8.561,15 8.177,39 0 01 6.218,46R$ / M2 4 5.525,00 7.189,06 16.000,00 16.000,002 ######### / M2 5 6.071,43 7.157,273 8.561,15R$ / M2 6 8.561,15 7.834,944 5.525,00R$ / M2 7 9.355,29 7.615,725 6.071,43R$ / M2 8 5.634,47 6.979,166 8.561,15R$ / M2 9 6.211,54 7.477,187 9.355,29R$ / M2 10 12.580,00 10.664,238 5.634,47R$ / M2 119 6.211,54R$ / M2 12
10 ######### / M211 / M212 / M2
MEDIA 8.126,49R$ / M2
AMOSTRA VALOR HOMOG.R$/M21 5.823,21R$ / M22 8.774,80R$ / M23 7.385,31R$ / M24 5.337,49R$ / M25 5.915,70R$ / M26 7.727,75R$ / M27 8.741,12R$ / M28 5.656,86R$ / M29 5.735,90R$ / M2
10 8.917,31R$ / M211 / M212 / M2
MEDIA 7.001,54 / M2
Coef. Var.20,89
ElementoPreços
ObservadosValores
Calculados
Escala da Bissetriz
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
MédiaR$ 7.001,54
2.703,20Coef. Var.
33,26
antes de homogeneizar
Divisão de Engenharia eEstudos de Viabilidade
depois de homogeneizar
MédiaR$ 8.126,49
Desvio Pad.
Desvio Pad.1.462,95
0,00
4.000,00
8.000,00
12.000,00
16.000,00
0,00 4.000,00 8.000,00 12.000,00 16.000,00
valo
res
calc
ulad
os (Y
)
preços observados (X)
R$0,00
R$2.000,00
R$4.000,00
R$6.000,00
R$8.000,00
R$10.000,00
R$12.000,00
R$14.000,00
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 MEDIA
R$0,00
R$1.000,00
R$2.000,00
R$3.000,00
R$4.000,00
R$5.000,00
R$6.000,00
R$7.000,00
R$8.000,00
R$9.000,00
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 MEDIA
GRÁFICOS
Valores Unitários Privativos Antes da Homogeneização
Valores Unitários Privativos Depois da Homogeneização
GRÁFICO PARA VERIFICAÇÃO DO PODER DE PREDIÇÃO
Item Nome fator Item Nome fator Item Nome fatora Depreciação c Padrão e Opcional2b Localização d Acesso
1 a 27,6659 11 b,d 31,7995 21 a,d,e 27,43942 b 31,8545 12 b,e 31,8545 22 b,c,d 27,17973 c 28,6596 13 c,d 28,4672 23 b,c,e 27,40814 d 33,2641 14 c,e 28,6596 24 b,d,e 31,79955 e 33,2641 15 d,e 33,2641 25 c,d,e 28,46726 a,b 26,2956 16 a,b,c 21,3654 26 a,b,c,d 20,89477 a,c 22,5253 17 a,b,d 26,0171 27 a,b,c,e 21,36548 a,d 27,4394 18 a,b,e 26,2956 28 a,b,d,e 26,01719 a,e 27,6659 19 a,c,d 22,0782 29 a,c,d,e 22,078210 b,c 27,4081 20 a,c,e 22,5253 30 b,c,d,e 27,1797
31 a,b,c,d,e 20,8947
Legenda:
azul: menor combinação possível.
vermelho: maior combinação possível.
Coeficiente de Variação
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
Divisão de Engenharia eEstudos de Viabilidade
Nº de combinações possíveis = ( 2 ^ n ) - 1 = 31
Nº da Combinação
CombinaçãoCoeficiente de
VariaçãoNº da
CombinaçãoCombinação
Coeficiente de Variação
Nº da Combinação
Combinação
PLANILHA DE COMBINAÇÕES DE FATORES DE AVALIAÇÃO
Data : 30.06.09 Cidade:
Endereço:
Bairro:
Zona :
Testada:
30 anos Est.Cons:
Preço: Área constr.: 7315,84 Área terreno: 1.902.118,33
Fatores Localiz.:: 1,15
R$ Homog.: 1.452.876,46
Data : 30.06.09 Cidade:
Endereço:
Bairro:
Zona :
Testada:
15 anos Est.Cons:
Preço: Área constr.: 14760,44 Área terreno: 1.845.054,78
Fatores Localiz.:: 1,02
R$ Homog.: 1.295.181,09
Data : 30.06.09 Cidade:
Endereço:
Bairro:
Zona :
Testada:
20 anos Est.Cons:
Preço: Área constr.: 10071,94 Área terreno: 7.000.000,00
Fatores Localiz.:: 1,05
R$ Homog.: 5.031.411,09
Data : 30.09.09 Cidade:
Endereço:
Bairro:
Zona :
Testada:
35 anos Est.Cons:
Preço: Área constr.: 6500,00 Área terreno: 1.950.000,00
Fatores Localiz.:: 1,05
R$ Homog.: #DIV/0!
FOTO NÃODISPONÍVEL
FOTO NÃODISPONÍVEL
FOTO NÃODISPONÍVEL
B.D.I.: 1
Custo Unitário: R$ 873,92
, , Status: Ofertado
Comercialização: 1
Área: 1 Topog.: 1 Acesso: 0,9
Oferta: 0,85
Acesso: 0,9
Topog.: 1 Acesso: 0,9
regular c/ reparos simples
Comercialização: 1
Rio de Janeiro
Construção: 990
RUA DA QUITANDA - nº 87 - **
Padrão construtivo: Casa Médio
Área de Terreno: 1 m² 5,5 metros
**
Formato: Regular
B.D.I.: 1
Elemento Amostral : nº 04
Área equivalente: 695 m² Coef.ajuste padrão: 1,3
R$ 1.902.118,33 (R$/m²)->
R$ 1.845.054,78 (R$/m²)->
R$ 7.000.000,00 (R$/m²)->
B.D.I.: 1
Área: 1
Oferta: 0,85
Fonte / Telefone: LUCIA - 21-2106-0350
Elemento Amostral : nº 02
, , Status: Ofertado
Custo Unitário: R$ 873,92 Idade aparente: regular
Área equivalente: 125 m²
Centro
Idade aparente: novo / regular
Coef.ajuste padrão: 1,65 Construção: 125
Centro
**
Formato: Regular
Elemento Amostral : nº 03 Rio de Janeiro
RUA SETE DE SETEMBRO - nº 71 - **
Fonte / Telefone: CONSTRUTORA VALENTE - 2227-2393
B.D.I.: 1 Oferta: 0,85
Área de Terreno: 1 m²
Padrão construtivo: Casa Médio
17 metros
Rio de JaneiroElemento Amostral : nº 01
Elementos Amostrais:
RUA PRIMEIRO DE MARÇO - nº 11 - **
FOTO NÃODISPONÍVEL
Fonte / Telefone: ALEX - 21-2508-8304 Centro
5 metros
**
Construção: 305
Acesso: 0,9Topog.: 1Área: 1
Padrão construtivo: Casa Médio
Formato: Regular Área de Terreno: 1 m²
Coef.ajuste padrão: 1,4Área equivalente: 260 m²
Custo Unitário: R$ 873,92 Idade aparente: regular
, , Status: Ofertado
Oferta: 0,85 Comercialização: 1
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
Rio de Janeiro
Centro
RUA SÃO JOSÉ - nº 20 - **
Comercialização: 1
Coef.ajuste padrão: 1,4 Construção: 300
, , Status: Ofertado
Área: 1 Topog.: 1
Área de Terreno: 1 m²
Fonte / Telefone: SERGIO CASTRO - 21-2272-4422
Padrão construtivo: Casa Médio
Formato: Regular 0 metros
**
R$ 1.950.000,00 (R$/m²)->
Custo Unitário: R$ 873,92 Idade aparente:
Área equivalente: 300 m²
Data : 30.09.09 Cidade:
Endereço:
Bairro:
Zona :
Testada:
30 anos Est.Cons:
Preço: Área constr.: 7142,86 Área terreno: 2.500.000,00
Fatores Localiz.:: 1,15
R$ Homog.: #DIV/0!
Data : 30.09.09 Cidade:
Endereço:
Bairro:
Zona :
Testada:
20 anos Est.Cons:
Preço: Área constr.: 10071,94 Área terreno: 7.000.000,00
Fatores Localiz.:: 1,15
R$ Homog.: #DIV/0!
Data : 30.09.09 Cidade:
Endereço:
Bairro:
Zona :
Testada:
30 anos Est.Cons:
Preço: Área constr.: 11006,22 Área terreno: 5.305.000,00
Fatores Localiz.:: 1,05
R$ Homog.: #DIV/0!
Data : 30.09.09 Cidade:
Endereço:
Bairro:
Zona :
Testada:
35 anos Est.Cons:
Preço: Área constr.: 6628,79 Área terreno: 7000000,00
Fatores Localiz.:: 1,05
R$ Homog.: #DIV/0!
B.D.I.: 1
**
Formato: Regular
FOTO NÃODISPONÍVEL
FOTO NÃODISPONÍVEL
Centro
Comercialização: 1
Área de Terreno: 1 m²
Área: 1 Topog.: 1
Centro
RUA DA ASSEMBLÉIA - nº 77 - **
regular
(R$/m²)->
Oferta: 0,85
Fonte / Telefone: CENTRUS - 21-2192-1435
Área equivalente: 482 m²
, , Status: Ofertado
Custo Unitário: R$ 873,92 Idade aparente:
R$ 5.305.000,00
, , Status: Ofertado
R$ 7.000.000,00 (R$/m²)->
Rio de Janeiro
Área: 1 Topog.: 1
Padrão construtivo: Casa Médio
Elemento Amostral : nº 07
Comercialização: 1
Acesso: 0,9
B.D.I.: 1
Construção: 482
Rio de JaneiroElemento Amostral : nº 05
Área equivalente: 350 m² Construção: 350Coef.ajuste padrão: 1,3
FOTO NÃODISPONÍVEL
Rio de Janeiro
Centro
RUA DA ASSEMBLÉIA - nº ** - **
Área de Terreno: 1 m²
Fonte / Telefone: 21-9255-7721
Padrão construtivo: Casa Médio
Custo Unitário: R$ 873,92
0 metros
Coef.ajuste padrão: 1,3
Elemento Amostral : nº 08
0 metros
**
Idade aparente: regular
Formato: Regular
Oferta: 0,85
(R$/m²)->
Acesso: 0,9
0 metros
, , Status: Ofertado
B.D.I.: 1 Oferta: 0,85
Área de Terreno: 1 m²
regular
R$ 2.500.000,00
Custo Unitário: R$ Idade aparente:
(R$/m²)->
Elementos Amostrais:
**
RUA DA ALFANDEGA - nº ** - **
Fonte / Telefone: TARGET- 21-2438-1000 Centro
RUA SETE DE SETEMBRO - nº 71 - **
Padrão construtivo: Casa Médio
Área equivalente: 695 m²
Formato: Regular
Acesso: 0,9Topog.: 1Área: 1
Construção: 695
Rio de JaneiroElemento Amostral : nº 06
Coef.ajuste padrão: 1,3
Comercialização: 1
**
Fonte / Telefone: CONSTRUTORA VALENTE
Área de Terreno: 1 m² 0 metros
Padrão construtivo: Casa Médio
FOTO NÃODISPONÍVEL
Formato: Regular
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
Área equivalente: 1056 m²
B.D.I.: 1 Oferta: 0,85
Área: 1 Topog.: 1 Acesso: 0,9
Comercialização: 1
Construção: 1056
, , Status: Ofertado
R$ 7.000.000,00
Custo Unitário: R$ 873,92
Coef.ajuste padrão: 1,3
Idade aparente: regular c/ reparos simples
Data : 30.09.09 Cidade:
Endereço:
Bairro:
Zona :
Testada:
30 anos Est.Cons:
Preço: Área constr.: 7307,69 Área terreno: 1900000,00
Fatores Localiz.:: 1,05
R$ Homog.: #DIV/0!
Data : 30.09.09 Cidade:
Endereço:
Bairro:
Zona :
Testada:
20 anos Est.Cons:
Preço: Área constr.: 14800,00 Área terreno: 1850000,00
Fatores Localiz.:: 1
R$ Homog.: #DIV/0!
Data : Cidade:
Endereço:
Bairro:
Zona :
Testada:
anos Est.Cons:
Preço: Área constr.: 0,00 Área terreno: 0,00
Fatores Localiz.::
R$ Homog.:
Data : Cidade:
Endereço:
Bairro:
Zona :
Testada:
anos Est.Cons:
Preço: Área constr.: 0,00 Área terreno: 0,00
Fatores Localiz.::
R$ Homog.:
Padrão construtivo:
rep.importantes e sem valor
Oferta:
Área:
Área de Terreno: m²
Idade aparente: rep.importantes e sem valor
Acesso:
metros
Custo Unitário: R$
Área equivalente: 0 m²
Área de Terreno: m²
Comercialização: 1
Coef.ajuste padrão: Construção:
Topog.: Acesso:
Custo Unitário: R$
R$ 0,00
FOTO NÃODISPONÍVEL
FOTO NÃODISPONÍVEL
FOTO NÃODISPONÍVEL
Área equivalente: 0 m²
Fonte / Telefone:
Formato: Irregular
Custo Unitário: R$ 873,92
- nº -
Área: Topog.:
- nº -
Rio de Janeiro
Elemento Amostral : nº 11
Construção:
Idade aparente:
metrosFormato: Irregular
Comercialização: 1
novo / regular
B.D.I.: 1 Oferta: 0,85 Comercialização: 1
Acesso: 0,9Área: 1 Topog.: 1
Rio de Janeiro
R$ 1.850.000,00 (R$/m²)->
Idade aparente:
, , Status: Ofertado
Fonte / Telefone:
0 metros
Construção: 125
Comercialização: 1
R$ 1.900.000,00
Área de Terreno: 1 m²
Coef.ajuste padrão: 1,7
Formato: Regular
(R$/m²)->
Área equivalente: 125 m²
RUA DA QUITANDA - nº 87 - **
Padrão construtivo: Casa Médio
Rio de JaneiroElemento Amostral : nº 10
Fonte / Telefone: LUCIA - 21-2106-0350 Centro
**
Topog.: 1Área: 1
, , Status: Ofertado
regular c/ reparos simplesCusto Unitário: R$ 873,92
Elementos Amostrais:
RUA PRIMEIRO DE MARÇO - nº 11 - **
FOTO NÃODISPONÍVEL
B.D.I.: 1 Oferta: 0,85
Construção: 260Coef.ajuste padrão: 1,4
Acesso: 0,9
Formato: Regular Área de Terreno: 1 m²
Rio de JaneiroElemento Amostral : nº 09
Padrão construtivo: Casa Médio **
Fonte / Telefone: ALEX - 21-2508-8304 Centro
0 metros
Idade aparente:
Área equivalente: 260 m²
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
Padrão construtivo:
Oferta:
Coef.ajuste padrão:
Elemento Amostral : nº 12
R$ 0,00 (R$/m²)->
B.D.I.:
(R$/m²)->
B.D.I.:
*valor sem liquidez.
Avaliação válida para a área de subsolo do prédio comercial situado na Avenida Rio Branco nº 174, no bairro Centro, do município do Rio de Janeiro, RJ.
Divisão de Engenharia eEstudos de Viabilidade
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
R$ 5.710.000,00
1,00 Coef. (Adm., B.D.I, Pavimentação):
VALOR DO IMÓVEL*:
1.530,35
Fator Comercialização: 1,00
Fator de Depreciação:
VALOR DE MERCADO
R$ 5.710.000,00
Idade Aparente:Est. Conservação:
ano(s)
1.514,18
Área informada no Projeto:0,7616
m²
Custo Unitário Básico de Edificações (CUB):
Padrão do Imóvel
Área Construída equivalente utilizada no cálculo:
Coeficiente de ajuste de padrão construtivo (IBAPE):
R$ 5.710.000,00
VALOR DE AVALIAÇÃO DO IMÓVEL
QUADRO RESUMO COM OS VALORES DE AVALIAÇÃO
VALOR DE MERCADO
**
R$ 873,920
m²
AVALIAÇÃO DA EDIFICAÇÃO
DADOS DA EDIFICAÇÃOLOJA
28**
ano(s)
Tipo do Imóvel:
**
**Vida Útil:
816,11283
1 30 3 70 260,000 40,00% 0 02 15 2 70 125,000 40,00% 0 703 20 3 70 695,000 40,00% 0 40,00%4 35 4 70 300,000 40,00% 05 30 3 70 350,000 40,00% 06 20 3 70 695,000 40,00% 07 30 3 70 482,000 40,00% 08 35 4 70 1056,000 40,00% 09 30 4 70 260,000 40,00% 0
10 20 2 70 125,000 40,00% 0 R$ 8.126,4911 +30% R$ 10.564,4312 -30% R$ 5.688,54
Difer. Difer. Difer. Fator Fator Difer.(R$) (R$) (R$) Acesso Opcional2 (R$)
1 2487,39 3.731,08 1,039 146,64 1,150 373,11 0,821 -666,26 0,900 1,000 0,002 5018,55 7.527,82 0,855 -1.088,93 1,020 100,37 0,697 -2.281,16 0,900 1,000 0,003 3424,46 5.136,69 0,920 -411,93 1,050 171,22 0,885 -592,70 0,900 1,000 0,004 2210,00 3.315,00 1,155 514,95 1,050 110,50 0,821 -591,96 0,900 1,000 0,005 2428,57 3.642,86 1,039 143,17 1,150 364,29 0,885 -420,33 0,900 1,000 0,006 3424,46 5.136,69 0,920 -411,93 1,150 513,67 0,885 -592,70 0,900 1,000 0,007 3742,12 5.613,17 1,039 220,61 1,050 187,11 0,885 -647,67 0,900 1,000 0,008 2253,79 3.380,68 1,155 525,15 1,050 112,69 0,885 -390,08 0,900 1,000 0,009 2484,62 3.726,92 1,084 314,11 1,050 124,23 0,821 -665,52 0,900 1,000 0,00
10 5032,00 7.548,00 0,905 -717,49 1,000 0,00 0,676 -2.442,00 0,900 1,000 0,001112
Coeficientes de variação = 33,264 ** ** 27,666 ok 31,854 ok 28,65960 ok 33,264 33,264 ok
Valor do Imóvel = área equivalente x valor unitário homogeneizadoValor do Imóvel = 816,11 m² x R$ 7001,54 / m² = R$ 5714042,95
R$4.901,08 R$9.102,01
nº de dormitório(s)vida útil (anos)
limites
valor unitário não-homog.
cota parte de terreno
Divisão de Engenharia eEstudos de Viabilidade
1.845.054,78
Idade(anos)
Estado deConservação
Elasticidadeda Oferta
área privativa (m²)
estado de conservação
Valor Unitário de Área Construídanão homog.
(R$/m²)idade aparente (anos)
DADOS DO IMÓVEL AVALIANDO
8.561,155.525,00
6.218,4612.546,37
5.634,476.211,54
0,00
fator considerado fator considerado fator considerado
Elemento nºPreço do Imóvel
(R$)
1.950.000,007.000.000,00
Número de Dormitórios
1.900.000,00
1.902.118,33
Vida Útil(anos)
Quota Parte de Terreno
Área Privativa(m²)
1.850.000,00
2.500.000,007.000.000,005.305.000,007.000.000,00
0,8500,850
0,850
0,850
0,850
Amostra nº
pré-saneamento da amostra
Valor Unitário Privativo Homogeneizado (R$/m²)
Opcional2
< Média <
5.823,21
7.727,75
7.385,31
5.915,705.337,49
Variável
8.917,31
Média Homogeneizadaokfator considerado R$ 7.001,54
Para saneamento consideramos um intervalode 30% em torno da média :
8.741,12
VariávelDepreciação Física Acesso
12.546,37
-503,20
-225,38-248,46
Variável Localização
-342,45-242,86
VariávelPadrão
-501,85
Fator PadrãoFator Localiz.Difer.
fator considerado
0,850
6.218,46
0,8500,850
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
R$ 5.710.000,00
Fator idade e est.conserv. 0,76160
5.656,865.735,90
-248,748.774,80
Variável
0,00
Valores Parcias das Quotas Partes para Cálculo (R$)
QuotaTerreno
QuotaBenfeitoria
Valor Unitário de Área Construída
não homogeneizado (R$/m²)
9.355,29 -374,21
12.580,00
5.634,476.211,54
0,8500,850
12.580,00
6.071,43
Fatordepreciação (R$)
5.525,00 -221,00
8.561,15
8.561,15 -342,45
6.071,43
8.561,159.355,29
Valor de Mercado do Imóvel
HOMOGENEIZAÇÃO POR TRATAMENTO POR FATORES
III II IÁrea Privativa Idade Vida Útil
125,00 15,00 70,001.056,00 35,00 70,00816,11 28,00 70,0062,50 7,00 35,00
1.584,00 53,00 105,00OK OK OK
Elemento nº Localização Padrão Acesso Opcional21 1,15 0,82 0,90 1,002 1,02 0,70 0,90 1,003 1,05 0,88 0,90 1,004 1,05 0,82 0,90 1,005 1,15 0,88 0,90 1,006 1,15 0,88 0,90 1,007 1,05 0,88 0,90 1,008 1,05 0,88 0,90 1,009 1,05 0,82 0,90 1,0010 1,00 0,68 0,90 1,001112
80%6.361,727.641,37
Extrapolação Variáveis Quantitativas ou Proxy:0,50 < Variável Avaliando < 1,50
Número de Dormitórios
X
Método Comparativo - Item 5 : Nível obtido ==> III
2
Quant. mínima de dados de mercado utilizados
Identificação dos dados de mercado
0,00
% Inferior% Superior
3
X
X
Grau
X
X
X
Grau de Fundamentação no Método Comparativo: I
1
Intervalo admissível de ajuste para cada fator e para o
conjunto de fatores
Extrapolação
Grau de Fundamentação:
5
6
Total0,94
0,93
0,700,860,970,97
1,08
Limite InferiorLimite Superior
Avaliando
1,040,921,04
1,00
4,00
Intervalo admissível de ajuste para cada fator : 0,50 a 1,50
Depreciação Física
4
Caracterização do imóvel avaliando
0,000,00
3,00Coleta de dados de mercado
Item
1,04
0,920,86
1,16
0,90
1,16
Status
Divisão de Engenharia eEstudos de Viabilidade
Descrição
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
0,182766743
Grau de Precisão: III
2,00Estado de Conservação
Método Comparativo - Item 6 : Nível obtido ==> I
1,006,00OK OK
0,00
0,00
0,920,71
0,90
I
Limite Inferior:
Intervalo de confiança (IC) de
Limite Superior:
Amplitude do IC (80%)
PLANILHA PARA DETERMINAÇÃO DO GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO
PLANILHA PARA DETERMINAÇÃO DO GRAU DE PRECISÃO
1 6.218,46 7.396,802 12.546,37 10.773,12 x y
AMOSTRA VALOR HOMOG.R$/M2 3 8.561,15 8.177,39 0 01 6.218,46R$ / M2 4 5.525,00 7.189,06 16.000,00 16.000,002 ######### / M2 5 6.071,43 7.157,273 8.561,15R$ / M2 6 8.561,15 7.834,944 5.525,00R$ / M2 7 9.355,29 7.615,725 6.071,43R$ / M2 8 5.634,47 6.979,166 8.561,15R$ / M2 9 6.211,54 7.477,187 9.355,29R$ / M2 10 12.580,00 10.664,238 5.634,47R$ / M2 119 6.211,54R$ / M2 12
10 ######### / M211 / M212 / M2
MEDIA 8.126,49R$ / M2
AMOSTRA VALOR HOMOG.R$/M21 5.823,21R$ / M22 8.774,80R$ / M23 7.385,31R$ / M24 5.337,49R$ / M25 5.915,70R$ / M26 7.727,75R$ / M27 8.741,12R$ / M28 5.656,86R$ / M29 5.735,90R$ / M2
10 8.917,31R$ / M211 / M212 / M2
MEDIA 7.001,54 / M2
depois de homogeneizar
MédiaR$ 8.126,49
Desvio Pad.
Desvio Pad.1.462,95R$ 7.001,54
2.703,20Coef. Var.
33,26
antes de homogeneizar
Divisão de Engenharia eEstudos de Viabilidade
Coef. Var.20,89
ElementoPreços
ObservadosValores
Calculados
Escala da Bissetriz
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
Média
0,00
4.000,00
8.000,00
12.000,00
16.000,00
0,00 4.000,00 8.000,00 12.000,00 16.000,00
valo
res
calc
ulad
os (Y
)
preços observados (X)
R$0,00
R$2.000,00
R$4.000,00
R$6.000,00
R$8.000,00
R$10.000,00
R$12.000,00
R$14.000,00
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 MEDIA
R$0,00
R$1.000,00
R$2.000,00
R$3.000,00
R$4.000,00
R$5.000,00
R$6.000,00
R$7.000,00
R$8.000,00
R$9.000,00
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 MEDIA
GRÁFICOS
Valores Unitários Privativos Antes da Homogeneização
Valores Unitários Privativos Depois da Homogeneização
GRÁFICO PARA VERIFICAÇÃO DO PODER DE PREDIÇÃO
Item Nome fator Item Nome fator Item Nome fatora Depreciação c Padrão e Opcional2b Localização d Acesso
1 a 27,6659 11 b,d 31,7995 21 a,d,e 27,43942 b 31,8545 12 b,e 31,8545 22 b,c,d 27,17973 c 28,6596 13 c,d 28,4672 23 b,c,e 27,40814 d 33,2641 14 c,e 28,6596 24 b,d,e 31,79955 e 33,2641 15 d,e 33,2641 25 c,d,e 28,46726 a,b 26,2956 16 a,b,c 21,3654 26 a,b,c,d 20,89477 a,c 22,5253 17 a,b,d 26,0171 27 a,b,c,e 21,36548 a,d 27,4394 18 a,b,e 26,2956 28 a,b,d,e 26,01719 a,e 27,6659 19 a,c,d 22,0782 29 a,c,d,e 22,078210 b,c 27,4081 20 a,c,e 22,5253 30 b,c,d,e 27,1797
31 a,b,c,d,e 20,8947
Legenda:
azul: menor combinação possível.
vermelho: maior combinação possível.
Nº de combinações possíveis = ( 2 ^ n ) - 1 = 31
Nº da Combinação
CombinaçãoCoeficiente de
VariaçãoNº da
CombinaçãoCombinação
Coeficiente de Variação
Nº da Combinação
CombinaçãoCoeficiente de
Variação
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
Divisão de Engenharia eEstudos de Viabilidade
PLANILHA DE COMBINAÇÕES DE FATORES DE AVALIAÇÃO
Data : 30.06.09 Cidade:
Endereço:
Bairro:
Zona :
Testada:
30 anos Est.Cons:
Preço: Área constr.: 7315,84 Área terreno: 1.902.118,33
Fatores Localiz.:: 1,15
R$ Homog.: 1.452.876,46
Data : 30.06.09 Cidade:
Endereço:
Bairro:
Zona :
Testada:
15 anos Est.Cons:
Preço: Área constr.: 14760,44 Área terreno: 1.845.054,78
Fatores Localiz.:: 1,02
R$ Homog.: 1.295.181,09
Data : 30.06.09 Cidade:
Endereço:
Bairro:
Zona :
Testada:
20 anos Est.Cons:
Preço: Área constr.: 10071,94 Área terreno: 7.000.000,00
Fatores Localiz.:: 1,05
R$ Homog.: 5.031.411,09
Data : 30.09.09 Cidade:
Endereço:
Bairro:
Zona :
Testada:
35 anos Est.Cons:
Preço: Área constr.: 6500,00 Área terreno: 1.950.000,00
Fatores Localiz.:: 1,05
R$ Homog.: #DIV/0!
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
Rio de Janeiro
Centro
RUA SÃO JOSÉ - nº 20 - **
Comercialização: 1
Coef.ajuste padrão: 1,4 Construção: 300
, , Status: Ofertado
Área: 1 Topog.: 1
Área de Terreno: 1 m²
Fonte / Telefone: SERGIO CASTRO - 21-2272-4422
Padrão construtivo: Casa Médio
Formato: Regular 0 metros
**
R$ 1.950.000,00 (R$/m²)->
Custo Unitário: R$ 873,92 Idade aparente:
Área equivalente: 300 m²
Rio de JaneiroElemento Amostral : nº 01
Elementos Amostrais:
RUA PRIMEIRO DE MARÇO - nº 11 - **
FOTO NÃODISPONÍVEL
Fonte / Telefone: ALEX - 21-2508-8304 Centro
5 metros
**
Construção: 305
Acesso: 0,9Topog.: 1Área: 1
Padrão construtivo: Casa Médio
Formato: Regular Área de Terreno: 1 m²
Coef.ajuste padrão: 1,4Área equivalente: 260 m²
Custo Unitário: R$ 873,92 Idade aparente: regular
, , Status: Ofertado
Oferta: 0,85 Comercialização: 1
Construção: 125
Centro
**
Formato: Regular
Elemento Amostral : nº 03 Rio de Janeiro
RUA SETE DE SETEMBRO - nº 71 - **
Fonte / Telefone: CONSTRUTORA VALENTE - 2227-2393
B.D.I.: 1 Oferta: 0,85
Área de Terreno: 1 m²
Padrão construtivo: Casa Médio
17 metros
B.D.I.: 1
Elemento Amostral : nº 04
Área equivalente: 695 m² Coef.ajuste padrão: 1,3
R$ 1.902.118,33 (R$/m²)->
R$ 1.845.054,78 (R$/m²)->
R$ 7.000.000,00 (R$/m²)->
B.D.I.: 1
Área: 1
Oferta: 0,85
Fonte / Telefone: LUCIA - 21-2106-0350
Elemento Amostral : nº 02
, , Status: Ofertado
Custo Unitário: R$ 873,92 Idade aparente: regular
Área equivalente: 125 m²
Centro
Idade aparente: novo / regular
Coef.ajuste padrão: 1,65FOTO NÃODISPONÍVEL
FOTO NÃODISPONÍVEL
FOTO NÃODISPONÍVEL
B.D.I.: 1
Custo Unitário: R$ 873,92
, , Status: Ofertado
Comercialização: 1
Área: 1 Topog.: 1 Acesso: 0,9
Oferta: 0,85
Acesso: 0,9
Topog.: 1 Acesso: 0,9
regular c/ reparos simples
Comercialização: 1
Rio de Janeiro
Construção: 990
RUA DA QUITANDA - nº 87 - **
Padrão construtivo: Casa Médio
Área de Terreno: 1 m² 5,5 metros
**
Formato: Regular
Data : 30.09.09 Cidade:
Endereço:
Bairro:
Zona :
Testada:
30 anos Est.Cons:
Preço: Área constr.: 7142,86 Área terreno: 2.500.000,00
Fatores Localiz.:: 1,15
R$ Homog.: #DIV/0!
Data : 30.09.09 Cidade:
Endereço:
Bairro:
Zona :
Testada:
20 anos Est.Cons:
Preço: Área constr.: 10071,94 Área terreno: 7.000.000,00
Fatores Localiz.:: 1,15
R$ Homog.: #DIV/0!
Data : 30.09.09 Cidade:
Endereço:
Bairro:
Zona :
Testada:
30 anos Est.Cons:
Preço: Área constr.: 11006,22 Área terreno: 5.305.000,00
Fatores Localiz.:: 1,05
R$ Homog.: #DIV/0!
Data : 30.09.09 Cidade:
Endereço:
Bairro:
Zona :
Testada:
35 anos Est.Cons:
Preço: Área constr.: 6628,79 Área terreno: 7000000,00
Fatores Localiz.:: 1,05
R$ Homog.: #DIV/0!
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
Área equivalente: 1056 m²
B.D.I.: 1 Oferta: 0,85
Área: 1 Topog.: 1 Acesso: 0,9
Comercialização: 1
Construção: 1056
, , Status: Ofertado
R$ 7.000.000,00
Custo Unitário: R$ 873,92
Coef.ajuste padrão: 1,3
Idade aparente: regular c/ reparos simples
Elementos Amostrais:
**
RUA DA ALFANDEGA - nº ** - **
Fonte / Telefone: TARGET- 21-2438-1000 Centro
RUA SETE DE SETEMBRO - nº 71 - **
Padrão construtivo: Casa Médio
Área equivalente: 695 m²
Formato: Regular
Acesso: 0,9Topog.: 1Área: 1
Construção: 695
Rio de JaneiroElemento Amostral : nº 06
Coef.ajuste padrão: 1,3
Comercialização: 1
**
Fonte / Telefone: CONSTRUTORA VALENTE
Área de Terreno: 1 m² 0 metros
Padrão construtivo: Casa Médio
FOTO NÃODISPONÍVEL
Formato: Regular 0 metros
, , Status: Ofertado
B.D.I.: 1 Oferta: 0,85
Área de Terreno: 1 m²
regular
R$ 2.500.000,00
Custo Unitário: R$ Idade aparente:
(R$/m²)->
Rio de JaneiroElemento Amostral : nº 05
Área equivalente: 350 m² Construção: 350Coef.ajuste padrão: 1,3
FOTO NÃODISPONÍVEL
Rio de Janeiro
Centro
RUA DA ASSEMBLÉIA - nº ** - **
Área de Terreno: 1 m²
Fonte / Telefone: 21-9255-7721
Padrão construtivo: Casa Médio
Custo Unitário: R$ 873,92
0 metros
Coef.ajuste padrão: 1,3
Elemento Amostral : nº 08
0 metros
**
Idade aparente: regular
Formato: Regular
Oferta: 0,85
(R$/m²)->
Acesso: 0,9
Rio de Janeiro
Área: 1 Topog.: 1
Padrão construtivo: Casa Médio
Elemento Amostral : nº 07
Comercialização: 1
Acesso: 0,9
B.D.I.: 1
Construção: 482
B.D.I.: 1
**
Formato: Regular
FOTO NÃODISPONÍVEL
FOTO NÃODISPONÍVEL
Centro
Comercialização: 1
Área de Terreno: 1 m²
Área: 1 Topog.: 1
Centro
RUA DA ASSEMBLÉIA - nº 77 - **
regular
(R$/m²)->
Oferta: 0,85
Fonte / Telefone: CENTRUS - 21-2192-1435
Área equivalente: 482 m²
, , Status: Ofertado
Custo Unitário: R$ 873,92 Idade aparente:
R$ 5.305.000,00
, , Status: Ofertado
R$ 7.000.000,00 (R$/m²)->
Data : 30.09.09 Cidade:
Endereço:
Bairro:
Zona :
Testada:
30 anos Est.Cons:
Preço: Área constr.: 7307,69 Área terreno: 1900000,00
Fatores Localiz.:: 1,05
R$ Homog.: #DIV/0!
Data : 30.09.09 Cidade:
Endereço:
Bairro:
Zona :
Testada:
20 anos Est.Cons:
Preço: Área constr.: 14800,00 Área terreno: 1850000,00
Fatores Localiz.:: 1
R$ Homog.: #DIV/0!
Data : Cidade:
Endereço:
Bairro:
Zona :
Testada:
anos Est.Cons:
Preço: Área constr.: 0,00 Área terreno: 0,00
Fatores Localiz.::
R$ Homog.:
Data : Cidade:
Endereço:
Bairro:
Zona :
Testada:
anos Est.Cons:
Preço: Área constr.: 0,00 Área terreno: 0,00
Fatores Localiz.::
R$ Homog.:
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
Padrão construtivo:
Oferta:
Coef.ajuste padrão:
Elemento Amostral : nº 12
R$ 0,00 (R$/m²)->
B.D.I.:
(R$/m²)->
B.D.I.:
, , Status: Ofertado
regular c/ reparos simplesCusto Unitário: R$ 873,92
Elementos Amostrais:
RUA PRIMEIRO DE MARÇO - nº 11 - **
FOTO NÃODISPONÍVEL
B.D.I.: 1 Oferta: 0,85
Construção: 260Coef.ajuste padrão: 1,4
Acesso: 0,9
Formato: Regular Área de Terreno: 1 m²
Rio de JaneiroElemento Amostral : nº 09
Padrão construtivo: Casa Médio **
Fonte / Telefone: ALEX - 21-2508-8304 Centro
0 metros
Idade aparente:
Área equivalente: 260 m²
0 metros
Construção: 125
Comercialização: 1
R$ 1.900.000,00
Área de Terreno: 1 m²
Coef.ajuste padrão: 1,7
Formato: Regular
(R$/m²)->
Área equivalente: 125 m²
RUA DA QUITANDA - nº 87 - **
Padrão construtivo: Casa Médio
Rio de JaneiroElemento Amostral : nº 10
Fonte / Telefone: LUCIA - 21-2106-0350 Centro
**
Topog.: 1Área: 1
Comercialização: 1
Acesso: 0,9Área: 1 Topog.: 1
Rio de Janeiro
R$ 1.850.000,00 (R$/m²)->
Idade aparente:
, , Status: Ofertado
Fonte / Telefone:
FOTO NÃODISPONÍVEL
FOTO NÃODISPONÍVEL
FOTO NÃODISPONÍVEL
Área equivalente: 0 m²
Fonte / Telefone:
Formato: Irregular
Custo Unitário: R$ 873,92
- nº -
Área: Topog.:
- nº -
Rio de Janeiro
Elemento Amostral : nº 11
Construção:
Idade aparente:
metrosFormato: Irregular
Comercialização: 1
novo / regular
B.D.I.: 1 Oferta: 0,85
Padrão construtivo:
rep.importantes e sem valor
Oferta:
Área:
Área de Terreno: m²
Idade aparente: rep.importantes e sem valor
Acesso:
metros
Custo Unitário: R$
Área equivalente: 0 m²
Área de Terreno: m²
Comercialização: 1
Coef.ajuste padrão: Construção:
Topog.: Acesso:
Custo Unitário: R$
R$ 0,00
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA BANCO OURINVEST S/A
IMÓVEL TIPO “VAGA DE GARAGEM”
1,0001
1 0 1 70 1,000 100,00% 0 02 0 1 70 1,000 100,00% 0 703 0 1 70 1,000 100,00% 0 100,00%4 0 1 70 1,000 100,00% 056789
10 R$ 252,5011 +30% R$ 328,2512 -30% R$ 176,75
Difer. Difer. Difer. Fator Fator Difer.(R$) (R$) (R$) Acesso Opcional2 (R$)
1 200,00 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 1,000 0,002 260,00 0,00 1,000 0,00 1,050 13,00 1,000 0,00 1,000 1,000 0,003 300,00 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 0,00 1,000 1,000 0,004 250,00 0,00 1,000 0,00 1,050 12,50 1,000 0,00 1,000 1,000 0,0056789
101112
Coeficientes de variação = 16,289 ** ** 16,289 ok 16,343 maior 16,28906 ok 16,289 16,289 ok
Valor do Imóvel = área equivalente x valor unitário homogeneizadoValor do Imóvel = 1 m² x R$ 258,88 / m² = R$ 258,88
R$181,21 R$336,54
1,000
Fatordepreciação (R$)
250,00 0,00300,00 0,00
Valor Unitário de Locação
0,00
Valores Parcias das Quotas Partes para Cálculo (R$)
QuotaTerreno
QuotaBenfeitoria
Valor Unitário de Área Construída
não homogeneizado (R$/m²)
Fator idade e est.conserv. 1,00000
0,00273,00
Variável
200,00
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
R$ 258,88
VariávelDepreciação Física Acesso
260,00
Variável LocalizaçãoVariávelPadrão
0,00
Fator PadrãoFator Localiz.Difer.
fator consideradook
fator considerado R$ 258,88
Para saneamento consideramos um intervalode 30% em torno da média :
pré-saneamento da amostra
Valor Unitário Privativo Homogeneizado (R$/m²)
Opcional2
< Média <
200,00
300,00262,50
Variável
Média Homogeneizada
fator considerado fator considerado fator considerado
Elemento nºPreço do Imóvel
(R$)
250,00300,00
Número de Dormitórios
0,00
200,00
Vida Útil(anos)
Quota Parte de Terreno
Área Privativa(m²)
0,00
0,000,000,000,00
1,0001,0001,000
Amostra nº
nº de dormitório(s)vida útil (anos)
limites
valor unitário não-homog.
cota parte de terreno
Divisão de Engenharia eEstudos de Viabilidade
260,00
Idade(anos)
Estado deConservação
Elasticidadeda Oferta
área privativa (m²)
estado de conservação
Valor Unitário de Área Construídanão homog.
(R$/m²)idade aparente (anos)
DADOS DO IMÓVEL AVALIANDO
300,00250,00
200,00260,00
0,00
HOMOGENEIZAÇÃO POR TRATAMENTO POR FATORES
III II IÁrea Privativa Idade Vida Útil
1,00 0,00 70,001,00 0,00 70,001,00 0,00 70,000,50 0,00 35,001,50 0,00 105,00OK OK OK
Elemento nº Localização Padrão Acesso Opcional21 1,00 1,00 1,00 1,002 1,05 1,00 1,00 1,003 1,00 1,00 1,00 1,004 1,05 1,00 1,00 1,0056789101112
80%224,23293,52
OK0,00
0,00
I
Limite Inferior:
Intervalo de confiança (IC) de
Limite Superior:
Amplitude do IC (80%)
1,00Estado de Conservação
Método Comparativo - Item 6 : Nível obtido ==> III
0,002,00OK
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
0,267664081
Grau de Precisão: III
1,00
1,001,00
1,00
Status
Divisão de Engenharia eEstudos de Viabilidade
Descrição
4
Caracterização do imóvel avaliando
0,000,00
1,00Coleta de dados de mercado
Item
Limite InferiorLimite Superior
Avaliando1,00
Intervalo admissível de ajuste para cada fator : 0,90 a 1,10
Depreciação Física
Grau de Fundamentação:
5
6
Total1,001,051,001,05
Grau
X
X
X
X
Grau de Fundamentação no Método Comparativo: I
1
X
Intervalo admissível de ajuste para cada fator e para o
conjunto de fatores
Extrapolação
X
Extrapolação Variáveis Quantitativas ou Proxy:0,50 < Variável Avaliando < 1,50
Número de Dormitórios
Método Comparativo - Item 5 : Nível obtido ==> III
2
Quant. mínima de dados de mercado utilizados
Identificação dos dados de mercado
0,00
% Inferior% Superior
3
V l d li ã álid idê i l li d R
PLANILHA PARA DETERMINAÇÃO DO GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO
PLANILHA PARA DETERMINAÇÃO DO GRAU DE PRECISÃO
1 200,00 258,882 260,00 245,88 x y
AMOSTRA VALOR HOMOG.R$/M2 3 300,00 258,88 0 01 200,00R$ / M2 4 250,00 246,38 400,00 400,002 260,00R$ / M2 53 300,00R$ / M2 64 250,00R$ / M2 75 / M2 86 / M2 97 / M2 108 / M2 119 / M2 12
10 / M211 / M212 / M2
MEDIA 252,50R$ / M2
AMOSTRA VALOR HOMOG.R$/M21 200,00R$ / M22 273,00R$ / M23 300,00R$ / M24 262,50R$ / M25 / M26 / M27 / M28 / M29 / M2
10 / M211 / M212 / M2
MEDIA 258,88 / M2
Coef. Var.16,34
ElementoPreços
ObservadosValores
Calculados
Escala da Bissetriz
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
MédiaR$ 258,88
41,13Coef. Var.
16,29
antes de homogeneizar
Divisão de Engenharia eEstudos de Viabilidade
depois de homogeneizar
MédiaR$ 252,50
Desvio Pad.
Desvio Pad.42,31
0,00
100,00
200,00
300,00
400,00
500,00
0,00 100,00 200,00 300,00 400,00 500,00
valo
res
calc
ulad
os (Y
)
preços observados (X)
R$0,00
R$50,00
R$100,00
R$150,00
R$200,00
R$250,00
R$300,00
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 MEDIA
R$0,00
R$50,00
R$100,00
R$150,00
R$200,00
R$250,00
R$300,00
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 MEDIA
GRÁFICOS
Valores Unitários Privativos Antes da Homogeneização
Valores Unitários Privativos Depois da Homogeneização
GRÁFICO PARA VERIFICAÇÃO DO PODER DE PREDIÇÃO
Item Nome fator Item Nome fator Item Nome fatora Depreciação c Padrão e Opcional2b Localização d Acesso
1 a 16,2891 11 b,d 16,3435 21 a,d,e 16,28912 b 16,3435 12 b,e 16,3435 22 b,c,d 16,34353 c 16,2891 13 c,d 16,2891 23 b,c,e 16,34354 d 16,2891 14 c,e 16,2891 24 b,d,e 16,34355 e 16,2891 15 d,e 16,2891 25 c,d,e 16,28916 a,b 16,3435 16 a,b,c 16,3435 26 a,b,c,d 16,34357 a,c 16,2891 17 a,b,d 16,3435 27 a,b,c,e 16,34358 a,d 16,2891 18 a,b,e 16,3435 28 a,b,d,e 16,34359 a,e 16,2891 19 a,c,d 16,2891 29 a,c,d,e 16,289110 b,c 16,3435 20 a,c,e 16,2891 30 b,c,d,e 16,3435
31 a,b,c,d,e 16,3435
Legenda:
azul: menor combinação possível.
vermelho: maior combinação possível.
Coeficiente de Variação
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
Divisão de Engenharia eEstudos de Viabilidade
Nº de combinações possíveis = ( 2 ^ n ) - 1 = 31
Nº da Combinação
CombinaçãoCoeficiente de
VariaçãoNº da
CombinaçãoCombinação
Coeficiente de Variação
Nº da Combinação
Combinação
PLANILHA DE COMBINAÇÕES DE FATORES DE AVALIAÇÃO
Cenários
Divisão de Engenharia eEstudos de Viabilidade
Taxa de Retorno Mensal
10,00% 10,50% 11,00%
Taxa de Retorno Anual
0 80% 0 84% 0 87% 0 91% 0 95% 0 99%
11,50% 12,00% 12,50%
CAPITALIZAÇÃO DA RENDA
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
0,91% R$ 28.408,88
0,80% 0,84% 0,87% 0,91% 0,95% 0,99%
Valor Unitário para Venda R$ 28.400,00
R$ 32.464,31 R$ 30.983,86 R$ 29.637,90 R$ 28.408,88 R$ 27.282,18 R$ 26.245,54
Cálculo do Valor de VendaValor Unitário Homogeneizado
para LocaçãoRetorno (a.m.) Valor Unitário Homogeneizado
para Venda
R$ 258,88
CAPITALIZAÇÃO DA RENDA
Data : 30.06.09 Cidade:
Endereço:
Bairro:
Zona :
Testada:
0 ano Est.Cons:
Preço: Área constr.: 200,00 Área terreno: 200,00
Fatores Localiz.:: 1
R$ Homog.: -673,92
Data : 30.06.09 Cidade:
Endereço:
Bairro:
Zona :
Testada:
0 ano Est.Cons:
Preço: Área constr.: 260,00 Área terreno: 260,00
Fatores Localiz.:: 1,05
R$ Homog.: -644,62
Data : 30.06.09 Cidade:
Endereço:
Bairro:
Zona :
Testada:
0 ano Est.Cons:
Preço: Área constr.: 300,00 Área terreno: 300,00
Fatores Localiz.:: 1
R$ Homog.: -573,92
Data : 30.06.09 Cidade:
Endereço:
Bairro:
Zona :
Testada:
0 ano Est.Cons:
Preço: Área constr.: 250,00 Área terreno: 250,00
Fatores Localiz.:: 1,05
R$ Homog.: -655,12
FOTO NÃODISPONÍVEL
FOTO NÃODISPONÍVEL
FOTO NÃODISPONÍVEL
B.D.I.: 1
Custo Unitário: R$ 873,92
, , Status: Vendido.
Comercialização: 1
Área: 1 Topog.: 1 Acesso: 1
Oferta: 1
Acesso: 1
Topog.: 1 Acesso: 1
novo
Comercialização: 1
Rio de Janeiro
Construção: 1
Avenida Presidente Vargas - nº ** - **
Padrão construtivo: Casa Médio
Área de Terreno: 1 m² 1 metros
**
Formato: Regular
B.D.I.: 1
Elemento Amostral : nº 04
Área equivalente: 1 m² Coef.ajuste padrão: 1
R$ 200,00 (R$/m²)->
R$ 260,00 (R$/m²)->
R$ 300,00 (R$/m²)->
B.D.I.: 1
Área: 1
Oferta: 1
Fonte / Telefone: (21) 9427-4036
Elemento Amostral : nº 02
, , Status: Vendido.
Custo Unitário: R$ 873,92 Idade aparente: novo
Área equivalente: 1 m²
Centro
Idade aparente: novo
Coef.ajuste padrão: 1 Construção: 1
Centro
**
Formato: Regular
Elemento Amostral : nº 03 Rio de Janeiro
Centro - RJ - nº ** - **
Fonte / Telefone: (21) 8241-0130
B.D.I.: 1 Oferta: 1
Área de Terreno: 1 m²
Padrão construtivo: Casa Médio
1 metros
Rio de JaneiroElemento Amostral : nº 01
Elementos Amostrais:
Avenida Rio Branco - nº 245 - **
FOTO NÃODISPONÍVEL
Fonte / Telefone: Nara (21) 2172-1700 Centro
1 metros
**
Construção: 1
Acesso: 1Topog.: 1Área: 1
Padrão construtivo: Casa Médio
Formato: Regular Área de Terreno: 1 m²
Coef.ajuste padrão: 1Área equivalente: 1 m²
Custo Unitário: R$ 873,92 Idade aparente: novo
, , Status: Vendido.
Oferta: 1 Comercialização: 1
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
Rio de Janeiro
Centro
Centro - RJ - nº ** - **
Comercialização: 1
Coef.ajuste padrão: 1 Construção: 1
, , Status: Vendido.
Área: 1 Topog.: 1
Área de Terreno: 1 m²
Fonte / Telefone: (21) 2208-0181
Padrão construtivo: Casa Médio
Formato: Regular 1 metros
**
R$ 250,00 (R$/m²)->
Custo Unitário: R$ 873,92 Idade aparente:
Área equivalente: 1 m²
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA BANCO OURINVEST S/A
SEGREGAÇÃO DE VALORES DE TERRENO E EDIFICAÇÕES
INFORMAÇÕES DO EMPREENDIMENTOÁREA DE TERRENO m2ZONEAMENTO URBANOPROJEÇÃO HORIZONTAL MÁXIMA (100%) m2COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO MÁXIMO (COM AQUISIÇÃO OUTORGA)ÁREA COMPUTÁVEL m2ÁREA PRIVATIVA ESTIMADA m2ÁREA PRIVATIVA MÉDIA POR ANDAR m2Nº TOTAL DE UNIDADES unidTOTAL DE VAGAS DE GARAGEM POR UNIDADE: 4 unidNº DE TORRES unidÁREAS NÃO COMPUTÁVEIS (BARRILETES, PILOTIS, ETC) m2OUTRAS ÁREAS CONSTRUÍDAS (20% DAS ÁREAS DE LAJE) m2Á
16.722,20
11.672,22
Divisão de Engenharia eEstudos de Viabilidade
EMPREENDIMENTO COMERCIAL
**5.580,00
15,0083.611,00
5.580,00
56.429,461.659,69
34136
CÁLCULO DO TERRENO - MÉTODO INVOLUTIVO
ÁREA DE GARAGENS NO SUBSOLO m2ÁREA TOTAL CONSTRUÍDA (A.COMP.+ A.NÃO COMPUTÁVEL + A.G.) m2ÁREA EQUIV. DE CONSTRUÇÃO {A.COMP + OUTRAS ÁREAS( AG + A.NÃO COMPUTÁVEL) X 0,5 } m2
RECEITA ESTIMADA - VGVPIS/COFINS (7% da receita bruta)DESPESAS DE COMERCIALIZAÇÃO (P&P + CORRETAGEM) (7% da receita)
RECEITA LÍQUIDA ESTIMADA 167.270.000
194.500.000
3.400,0078.223,8876.707,77
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
13.615.000 13.615.000
CÁLCULO DO TERRENO - MÉTODO INVOLUTIVO
CUSTOS DE IMPLANTAÇÃOCUSTO RASO DE CONSTRUÇÃO (CUSTO RASO/M²X A.EQUIVALENTE) (R$941/m²)OUTORGA CA DE 1,0 PARA 4.0 (R$0/m² adicional)PROJETOS, TAXAS E EMOLUENTES (5%)HONORÁRIOS DE GERENCIAMENTO (5%)ENCARGOS FINANCEIROS (14% ao ano)URBANIZAÇÃO E PAISAGISMO (R$0 por m² de área externa)CONTINGÊNCIAS (5% do custo da obra)TOTAL DE CUSTOS
VALOR RESIDUAL
CUSTOS DE AQUISIÇÃO (4% do valor da compra)
3.609.297 3.970.226
12.489.537 -
3.609.297
Divisão de Engenharia eEstudos de Viabilidade
EMPREENDIMENTO COMERCIAL
71.405.713
72.185.930 -
95.864.287
CÁLCULO DO TERRENO - MÉTODO INVOLUTIVO (continução)
CUSTOS DE AQUISIÇÃO (4% do valor da compra)LUCRO ESPERADO (0% sobre o custo do terreno)FINANCIAMENTO TERRENO 0VALOR MAXIMO DO IMÓVEL HOJE :
LUCRO =
REFAZENDO O LUCRO = 0 % sobre a receita liquida0 % sobre o custo total0 % sobre o custo do terreno
12.305 R$ / m2
VALOR DA EDIFICAÇÃO = 125.840.000
68.660.000
unitário de terreno =
DEXTER ENGENHARIA S/C LTDA
-
68.659.339
VALOR DO TERRENO =
CÁLCULO DO TERRENO - MÉTODO INVOLUTIVO (continução)