josÉ carlos bonan
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JOSÉ CARLOS BONAN Perito Avaliador Judicial
Cel.:(22) 9.9989.8269 e Cel.: (21) 9. 9989.8269
TJRJ 3.893
EXMO SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 3ª VARA CÍVEL DA COMARCA DA CAPITAL - RJ. Processo nº 0077476-19.2017.8.19.0001 Ação Extinção de Condomínio Autores: Regina Coeli Rayes da Silva e outro Réu : Lina Maria Cecília Rayes da Silva
JOSÉ CARLOS BONAN, Perito do Juízo, no
processo à epígrafe, tendo concluído seu trabalho, consubstanciado em seu
LAUDO PERICIAL
vem, respeitosamente, apresentá-lo e submetê-lo a apreciação de Vossa
Excelência, requerendo a sua juntada aos autos, para vir a produzir os
efeitos de Direito, colocando-se à disposição do Juízo para quaisquer
esclarecimentos que se façam necessários.
Excelência, com a apresentação do Laudo, se requer
seja expedido mandado de pagamento para levantamento dos honorários
depositados no índice 283.
Nestes Termos, Pede e Espera Deferimento. Rio de Janeiro/RJ, 25 de agosto de 2019.
José Carlos Bonan Perito do Juízo
TJRJ 3.893
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SUMÁRIO
Folhas Conteúdo
01 Apresentação
02 Sumário
02 Anexos
03 Informações Iniciais – Objeto da Perícia
03 Primeiro Grupo – Apartamento 103 – rua Prudente de Morais, 1256
05 Do Bairro em que se Encontra o Objeto da Perícia
05 Vistoria no Objeto da Perícia
06 Objetivo
06 Localização do Imóvel Google Earth
06 Da Região
07 Do Mercado de Imóveis – Da Análise Mercadológica
07 Avaliação do Valor de Mercado
07 Do Método Comparativo
10 Da pesquisa de Mercado na Rua Prudente de Morais
12 Da Simulação de Valor Para Efeito de ITBI
12 Segundo Grupo – Imóveis na Rua Mariz e Barros
13 Da Situação dos Imóveis Quanto a Desapropriação
14 Da Divisão interna dos Imóveis
14 Dos Imóveis da Rua Mariz e Barros
15 Do Bairro da Praça da Bandeira – Rua Mariz e Barros
16 Vistoria nos Objetos da Perícia
17 Objetivo
17 Localização dos Imóveis – Google Earth
17 Da Região
18 Do Mercado de Imóveis – Da Análise Mercadológica
18 Da Pesquisa de Mercado na Rua Mariz e Barros
22 Especificidades do Imóvel Junto à Prefeitura Municipal e CBMERJ
23 Dos Quesitos Apresentados
25 Conclusão
25 Encerramento – Considerações Finais
ANEXOS
01 a 60 Material Fotográfico
61 a 88 Espelho IPTU, Certidão de Situação Fiscal e Enfitêutica dos Imóveis, Certidão Positiva de Débito e Simulação de Valor Para ITBI de todos os imóveis.
89 a 90 Certidão de Informações Urbanísticas
91 a 100 Plantas dos Imóveis da Mariz e Barros
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Este Laudo Pericial atende as diretrizes da Norma
Brasileira para Avaliações de Imóveis Urbanos-NBR 14.653-2/2004 e NBR
12.721/2006 e aos requisitos da lei 6.530, de 12 de maio de 1978, que
regulamenta a profissão de Corretor de Imóveis, e a Resolução 1.066/2007
do COFECI-Conselho Federal dos Corretores de Imóveis que regulamenta a
de Perito Avaliador de Imóveis.
01 - INFORMAÇÕES INICIAIS – OBJETOS DA PERÍCIA
Excelência, considerando a peculiaridade do presente
Laudo, este Auxiliar do Juízo vem dizer que divide o mesmo em dois grupos,
sendo:
02 - PRIMEIRO GRUPO
Apartamento 103 da rua Prudente de Morais, nº 1256 – Ipanema - RJ
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Imóvel localizado na Av. Prudente de Morais, 1.256, apto 103 – Ipanema – RJ. Com área edificada de 97m². Possuindo duas entradas, uma social e uma de serviço, com 3 (três) quartos, cozinha, banheiro social, quarto e banheiro de empregada, lavabo, sala, varanda, corredor com armários, possuindo ainda uma área interna anexa ao apartamento e uma vaga de garagem. Com inscrição junto a Prefeitura Municipal nº 1.232.615-3, Código de Logradouro nº 07992-1. Devidamente registrado no 5º Registro de Imóveis, na matrícula nº 5.757, livro 2A/7, fls. 276. Não consta débito junto à Prefeitura Municipal, estando em aberto algumas cotas do IPTU de 2019. Conforme certidão positiva de débito junto ao CBMERJ, consta o exercício de 2018, sem o devido pagamento. Conforme material fotográfico o imóvel encontra-se em regular estado de conservação. Verificamos que existiu um vazamento no banheiro de empregada, precisando refazer o teto de gesso, o que ainda não foi realizado. O Material Fotográfico revela, sem retoques, o estado em que se encontra o imóvel objeto da Perícia. O PRÉDIO- CONDOMÍNIO SOLAR PRÍNCIPE CHARLES. Possui 36 (trinta e seis) apartamentos, sendo 4 (quatro) apartamentos por andar. 3 (três) elevadores, sendo 2 (dois) sociais e 1 (um) de serviço. Play e salão de festas equipado. Porteiro 24 horas. Verificamos que em frente ao prédio existe um ponto de ônibus e que a rua Prudente de Morais possui intensa movimentação de veículos.
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03 - DO BAIRRO EM QUE SE ENCONTRA O OBJETO DA PERÍCIA
IPANEMA – ZONA SUL. O bairro de Ipanema é
famoso pela praia de mesmo nome que atrai uma multidão diversificada. A
rochosa península da Pedra do Arpoador é um ponto muito procurado por
surfistas que também oferece trilhas e vistas do pôr do sol. Em direção ao
centro, as ruas arborizadas da região contam com requintadas butiques,
restaurantes sofisticados e bares descontraídos onde se ouve bossa nova e
outros gêneros musicais. Tem seus limites com Copacabana, Leblon e
Lagoa Rodrigo de Freitas.
TURISMO – O bairro de Ipanema figura entre os
principais pontos turísticos da Cidade do Rio de Janeiro, tanto para o público
brasileiro, quanto internacional. Todo ano, turistas lotam o tradicional Bairro
de Ipanema e sua praia, tendo o Parque Garota de Ipanema e a Pedra do
Arpoador como pontos turísticos interessantes. Assim como a vista para o
Morro Dois Irmãos, considerado um cartão postal do Rio de Janeiro.
Encontramos também a Paróquia Nossa Senhora da Paz,
O COMÉRCIO - O comércio na área é considerado
de luxo e possui lojas e boutiques diversas, muitas lojas de grifes
internacionais estão em Ipanema.
Encontramos também o tradicional Bar Garota de
Ipanema, onde Vinícius de Morais compôs a famosa canção.
Logo, Ipanema, é um dos melhores bairros da
zona sul do Rio de Janeiro.
04 - VISTORIA NO OBJETO DA PERÍCIA
A vistoria no imóvel foi realizada no dia 05 de agosto
de 2019, iniciada às 11:00h com término às 11:30h, no endereço do imóvel
objeto da lide, e foi acompanhada pela Sr.ª Lina Maria Cecília Rayes da
Silva, ré, pelo seu assistente técnico, Sr. Randolpho Santos de Abreu, e Srª
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Regina Coeli Rayes da Silva, autora e pelo Dr. Mancio Luiz da Silva Novaes
e Drª Janaina Novaes, patronos da autora.
05 - OBJETIVO
O objetivo do Laudo é a determinação técnica do valor
de mercado para venda do objeto da lide.
06 - LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL NO GOOGLE EARTH
07 - DA REGIÃO
Encontra-se servida por todos os melhoramentos
públicos do município, como distribuição de energia elétrica, rede telefônica,
iluminação pública, asfaltamento, rede de água e esgotos, transporte público
para vários locais do município, possuindo ainda diversos hotéis nas
proximidades.
Apartamento objeto da lide Praia de Ipanema
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08 - DO MERCADO DE IMÓVEIS – DA ANÁLISE MERCADOLÓGICA
O mercado imobiliário continua desaquecido e com
baixa liquidez e, para a área do imóvel Avaliando, apesar de ser bem
procurada, para venda encontramos no mesmo prédio do apartamento objeto
da lide, os seguintes imóveis:
Apto Vendedor Telefone Posição Valor R$ Metragem M²
604 Fátima 21 9.9163.9419 Fundos 2.150.000,00 110
402 Dionia 21 2287.6859 Frente 2.000.000,00 100
T O T A L 4.150.000,00 220
Encontramos como média: R$ 4.150.000,00 / 220 = R$ 18.863,63 o m².
Para estas duas amostras, existentes no mesmo
prédio do apartamento objeto da lide, não descartamos nenhuma opção,
mesmo estando em posições diferentes, frente e fundos, exatamente por ter
na frente do prédio um ponto de ônibus que, pelo movimento de pessoas,
pode desvalorizar o imóvel situado nesta posição.
09 - AVALIAÇÃO DO VALOR DE MERCADO
O Perito do Juízo deve avaliar o imóvel sempre pelo “SEU
MELHOR APROVEITAMENTO EFICIENTE E A SUA LOCALIZAÇÃO” , ou
seja, aquele recomendável e tecnicamente possível para o local, numa data
de referência, observada a tendência mercadológica nas
circunvizinhanças, entre os diversos usos permitidos pela legislação
pertinente”. ITEM 3.1 – NBR 14.653 - AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS.
10 - DO MÉTODO COMPARATIVO
MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE
MERCADO da Norma Avaliatória da ABNT - Associação Brasileira de
Normas Técnicas – NBR – 14.653-2 – Avaliação de Bens. Determina-se o
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valor de mercado do imóvel avaliando a partir de comparações com imóveis
similares, semelhantes ao imóvel avaliando.
A pesquisa de imóveis na redondeza concentrou-se em
imóveis com características similares ao objeto avaliando quanto ao bairro,
dimensões e infraestrutura urbana, e considerou principalmente os imóveis
efetivamente comercializados. As fontes de pesquisa foram Imobiliárias e
Corretores de Imóveis que atuam na região, e ainda ZAP e OLX, e também
proprietários.
Do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado,
NBR 14.653.
O Método Comparativo é aquele onde o valor do
imóvel em análise é determinado por comparação com outros semelhantes,
onde são conhecidos seus preços no mercado imobiliário, dando-se aos
mesmos um tratamento estatístico homogeneizado aos valores encontrados.
Na comparação direta, mediante pesquisa de
mercado de imóveis de características similares, chamados de elementos de
amostra, trabalhadas por coeficientes de homogeneização de valores de
mercado, na área em torno do imóvel avaliado.
O Método Comparativo Direto de Dados de Mercado
define o valor através da comparação com dados de mercados
assemelhados quanto às características intrínsecas e extrínsecas ao imóvel
avaliando, segundo a NBR 14.653-2.
A NBR 14.653-2 recomenda ainda a utilização do
Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, sempre que possível.
Mesmo assim, há casos em que o mercado não apresenta as condições
necessárias para a utilização desse método, especialmente quando não há
elementos comparativos em quantidade suficiente.
Assim nos diz a NBR 14.653-2:
8.2.1.1 Planejamento da pesquisa.
No planejamento de uma pesquisa, o que se pretende
é a composição de uma amostra representativa de dados de mercado de
imóveis com características, tanto quanto possível, semelhantes às do
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avaliando, usando-se toda a evidência disponível. Esta etapa – que envolve
estrutura e estratégia da pesquisa – deve iniciar-se pela caracterização e
delimitação do mercado em análise, com o auxílio de teorias e conceitos
existentes ou hipóteses advindas de experiências adquiridas pelo avaliador
sobre a formação do valor.
Na estrutura da pesquisa são eleitas as variáveis que,
em princípio, são relevantes para explicar a formação de valor e
estabelecidas as supostas relações entre si e com a variável dependente.
A estratégia de pesquisa refere-se à abrangência da
amostragem e às técnicas a serem utilizadas na coleta e análise dos dados,
como a seleção e abordagem de fontes de informação, bem como a escolha
do tipo de análise (quantitativa ou qualitativa) e a elaboração dos respectivos
instrumentos para a coleta de dados (fichas, planilhas, roteiros de
entrevistas, entre outros).
...
8.2.1.3 Levantamento de dados de mercado 8.2.1.3.1 Observar o disposto
em 7.4.2 da ABNT NBR 14653-1:2001. 8.2.1.3.2 O levantamento de dados
tem como objetivo a obtenção de uma amostra representativa para
explicar o comportamento do mercado no qual o imóvel avaliando
esteja inserido e constitui a base do processo avaliatório. Nesta etapa o
Perito de avaliações investiga o mercado, coleta dados e informações
confiáveis preferentemente a respeito de negociações realizadas e ofertas,
contemporâneas à data de referência da avaliação, com suas principais
características econômicas, físicas e de localização.
...
8.2.1.3.3 As fontes devem ser diversificadas tanto quanto possível. A
necessidade de identificação das fontes deve ser objeto de acordo entre os
interessados. No caso de avaliações judiciais, é obrigatória a identificação
das fontes.
8.2.1.3.4 Os dados de oferta são indicações importantes do valor de
mercado. Entretanto, devem-se considerar superestimativas que em geral
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acompanham esses preços e, sempre que possível, quantificá-las pelo
confronto com dados de transações.
Basta a leitura da NBR 14.653 a partir dos itens 8.2.2,
para saber que não há como usar outro método, que não seja o Método
Comparativo.
Assim, não há o que se falar em qualquer outro
método: O MÉTODO COMPARATIVO É O MAIS INDICADO.
11 - DA PESQUISA DE MERCADO NA RUA PRUDENTE DE MORAIS
IMÓVEIS NEGOCIADOS EM IPANEMA EM 2019
R$ / Escritura Área Bairro Endereco Tipo
450.000 167 IPANEMA RUA PRUDENTE DE MORAIS, 00478 Apto
800.000 54 IPANEMA RUA PRUDENTE DE MORAIS, 00972 Apto
2.000.000 110 IPANEMA RUA PRUDENTE DE MORAIS, 01244 Apto
2.230.000 109 IPANEMA RUA PRUDENTE DE MORAIS, 01440 Apto
2.000.000 168 IPANEMA RUA PRUDENTE DE MORAIS, 00147 Apto
2.100.000 175 IPANEMA RUA PRUDENTE DE MORAIS, 00065 Apto
3.050.000 85 IPANEMA RUA PRUDENTE DE MORAIS, 01375 Apto
2.900.000 210 IPANEMA RUA PRUDENTE DE MORAIS, 00481 Apto
945.000 64 IPANEMA RUA PRUDENTE DE MORAIS, 00730 Apto
250.000 54 IPANEMA RUA PRUDENTE DE MORAIS, 00730 Apto
950.000 39 IPANEMA RUA PRUDENTE DE MORAIS, 01441 Apto
1.200.000 59 IPANEMA RUA PRUDENTE DE MORAIS, 01441 Apto
1.730.000 96 IPANEMA RUA PRUDENTE DE MORAIS, 00291 Apto
4.150.000 210 IPANEMA RUA PRUDENTE DE MORAIS, 01253 Apto
2.400.000 83 IPANEMA RUA PRUDENTE DE MORAIS, 01375 Apto
2.640.000 83 IPANEMA RUA PRUDENTE DE MORAIS, 01375 Apto
2.200.000 88 IPANEMA RUA PRUDENTE DE MORAIS, 00750 Apto
900.000 98 IPANEMA RUA PRUDENTE DE MORAIS, 00167 Apto
1.500.000 115 IPANEMA RUA PRUDENTE DE MORAIS, 00564 Apto
1.700.000 141 IPANEMA RUA PRUDENTE DE MORAIS, 00237 Apto
1.945.000 156 IPANEMA RUA PRUDENTE DE MORAIS, 00494 Apto
3.000.000 164 IPANEMA RUA PRUDENTE DE MORAIS, 01565 Apto
2.000.000 280 IPANEMA RUA PRUDENTE DE MORAIS, 01214 Apto
3.500.000 169 IPANEMA RUA PRUDENTE DE MORAIS, 1565 Apto
2.100.000 139 IPANEMA RUA PRUDENTE DE MORAIS, 742 Apto
800.000 180 IPANEMA RUA PRUDENTE DE MORAIS, 00539 Apto
2.060.000 170 IPANEMA RUA PRUDENTE DE MORAIS, 00065 Apto
2.720.000 118 IPANEMA RUA PRUDENTE DE MORAIS, 00699 Apto
4.500.000 166 IPANEMA RUA PRUDENTE DE MORAIS, 01375 Apto
530.000 23 IPANEMA RUA PRUDENTE DE MORAIS, 00269 Apto
1.100.000 76 IPANEMA RUA PRUDENTE DE MORAIS, 00497 Apto
1.935.000 83 IPANEMA RUA PRUDENTE DE MORAIS, 00937 Apto
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2.200.000 110 IPANEMA RUA PRUDENTE DE MORAIS, 01003 Apto
2.820.000 130 IPANEMA RUA PRUDENTE DE MORAIS, 00922 Apto
3.570.000 149 IPANEMA RUA PRUDENTE DE MORAIS, 01199 Apto
M É D I A R$ 70.875.000,00 / 4.321 m² = R$ 16.402.45 Logo a média do metro quadrado para a rua Prudente
de Morais está em torno de R$ 16.402,45 (dezesseis mil e quatrocentos e
dois reais e quarenta e cinco centavos).
Os imóveis acima foram negociados em 2019, o que
melhor nos apresenta o valor do metro quadrado para a rua Prudente de
Morais, em Ipanema.
Considerando que encontramos como média dos dois
apartamentos que estão sendo negociados no mesmo prédio do objeto
avaliando, com média de 18.863,63 m² e que os Indicadores do Mercado
Imobiliário nos apresenta como média o valor de R$ 18.499,00 m², com uma
variação nos últimos 12 (doze) meses em 3,8% podemos ter como média
geral do metro quadrado em:
R$ 16.402,45
R$ 18.863,63
R$ 18.499,00
Total R$ 57.765,08 / 3 = R$ 17.921,69
Que arredondamos para R$ 18.000,00 m²
Excelência, podemos afirmar que a média do metro
quadrado para a rua Prudente de Morais é de R$ 18.000,00 (dezoito mil
reais) logo, encontramos para o imóvel objeto da perícia que possui
97m², o valor de venda e negociação em:
R$ 18.000,00 x 97 = R$ 1.746.000,00 Que arredondamos para R$ 1.800.000,00
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MA + 10% = R$ 1.980.000,00
▪ MÉDIA FINAL = R$ 1.800.000,00
MA – 10% = R$ 1.620.000,00
Assim, para o imóvel objeto da Perícia podemos dizer
que tem o seu valor médio de venda em R$ 1.800.000,00 (um milhão e
oitocentos mil reais), com valor máximo em R$ 1.980.000,00 (um milhão e
novecentos e oitenta mil reais) e valor mínimo em R$ 1.620.000,00 (um
milhão e seiscentos e vinte mil reais).
12 - DA SIMULAÇÃO DE VALOR PARA EFEITO DE ITBI
Conforme anexo para a Prefeitura do Município, junto à
Secretaria Municipal de Fazenda, o imóvel tem como valor para pagamento
do ITBI – Imposto de Transações de Bens Imóveis como Base de Cálculos:
R$ 1.540.949,76
( um milhão e quinhentos e quarenta mil e novecentos e quarenta e nove reais e setenta e seis centavos)
13 - SEGUNDO GRUPO – IMÓVEIS NA RUA MARIZ E BARROS
01 - Casa 1 da rua Mariz e Barros, nº 100 – Praça da Bandeira – RJ 02 - Casa 2 da rua Mariz e Barros, nº 100 – Praça da Bandeira – RJ 03 - Loja 08 da rua Mariz e Barros, nº 102 – Praça da Bandeira – RJ 04 - Sobrado da rua Mariz e Barros, nº 102 – Praça da Bandeira – RJ 05 - Loja 08 da rua Mariz e Barros, nº 108 – Praça da Bandeira – RJ 06 - Sobrado da rua Mariz e Barros, nº 108 – Praça da Bandeira – RJ
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14 - DA SITUAÇÃO DOS IMÓVEIS QUANTO A DESAPROPRIAÇÃO
Excelência, este Auxiliar do Juízo, compareceu à
Região Administrativa da Tijuca onde, na Secretaria Municipal de Urbanismo,
obteve a Certidão de Informação – CI -, devidamente assinada pelo Sr. Luiz
Paulo Bruno de Souza, Assistente II, que forneceu todas as informações
pertinentes quanto ao processo de desapropriação, que consta no PAA
10.351, certidão esta que segue anexa.
Nessa ocasião foi informado pelo Sr. Luiz Paulo que
os projetos de desapropriação e alinhamento aprovados continuam
vigorando e que não há qualquer expectativa de ser revogado, sendo assim
Servidão
Acesso nº 100
Casa 01 e 02
Fundos
Acesso nº
102 sobrado
Loja 102 Loja nº 108 Acesso nº 108
Sobrado
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continua valendo o projeto de alinhamento com a desapropriação dos
imóveis objetos da Perícia.
E disse ainda que, caso haja uma demolição dos
imóveis, nada poderá ser erguido no local.
E também que qualquer melhoria que seja solicitada à
Prefeitura a mesma só será liberada desde que não afete o estado atual e,
caso seja solicitado, o responsável assinará o TERMO DE DESONERAÇÃO
para o caso de não haver qualquer indenização por parte da Prefeitura na
melhoria que for feita.
15 - DA DIVISÃO INTERNA DOS IMÓVEIS
Excelência, conforme fotos internas dos imóveis,
deixa este Auxiliar do Juízo de identificar os cômodos internos, uma vez que
não há como nominá-los e as fotos podem representar melhor essas
identificações. O Material Fotográfico revela, sem retoques, o estado em
que se encontram os imóveis objeto da Perícia na rua Mariz e Barros.
16 - DOS IMÓVEIS DA RUA MARIZ E BARROS
Conforme fotos e plantas que seguirão nos anexos, os
imóveis são:
Rua Mariz e Barros, nº 100, casa 01 - fundos, inscrito
na Prefeitura Municipal nº 0.300.247-4, C.L. 06155-6, e registrado no 11º RI
matrícula nº 22.729.
Rua Mariz e Barros, nº 100, casa 02 - fundos, inscrito
na Prefeitura Municipal nº 0.300.248-2, C.L. 06155-6, e registrado no 11º RI
matrícula nº 22.739.
Rua Mariz e Barros, nº 102, Loja RA 08, inscrito na
Prefeitura Municipal nº 0.300.246-6, C.L. 06155-6, e registrado no 11º RI
matrícula nº 46.219.
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Rua Mariz e Barros, nº 102, sobrado, inscrito na
Prefeitura Municipal nº 1.275.000-6, C.L. 06155-6, e registrado no 11º RI
matrícula nº 46.209.
Rua Mariz e Barros, nº RA 108, loja 8, inscrito na
Prefeitura Municipal nº 3.071.887-8, C.L. 06155-6, e registrado no 11º RI
matrícula nº 94.068.
Rua Mariz e Barros, nº 108, sobrado, inscrito na
Prefeitura Municipal nº 0.300.845-5, C.L. 06155-6, e registrado no 11º RI
matrícula nº 94.068.
17 - DO BAIRRO DA PRAÇA DA BANDEIRA – RUA MARIZ E BARROS
Praça da Bandeira é um bairro da Zona
Norte do município do Rio de Janeiro. Administrado pela subprefeitura
da Grande Tijuca, localizado no entroncamento das zonas norte, sul e central
da Cidade. O nome do bairro é proveniente da Praça da Bandeira, uma
praça localizada no encontro da Radial Oeste com a Rua Teixeira Soares.
A área é mista, com diversos tipos de comércio e
residência multifamiliar.
A área possui sistema de transporte coletivo, com
ônibus para praticamente todas as regiões da cidade. Está próxima da
estação de trem da Supervia em pleno funcionamento.
A área da Praça da Bandeira sempre sofreu com
enchentes o que desvaloriza em muito o bairro, contudo, com a criação do
Piscinão na própria Praça da Bandeira, segundo informes de comerciantes
na área, a situação ¨parece¨ que melhorou. Projeto esse que foi nominado
de ¨Programa de Controle de Enchentes da Grande Tijuca¨.
É importante notar que na servidão para acesso às
casas 01 e 02 nos fundos, existe nesse corredor degraus que tem por
finalidade dificultar a entrada de água, em caso de enchente.
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Corredor da Servidão para acesso às casas 01 e 02 nos fundos,
com os degraus para impedir a entrada da enchente.
18 - VISTORIAS NOS OBJETOS DA PERÍCIA
A vistoria nos imóveis foi realizada no dia 05 de
agosto de 2019, iniciada às 13:00h com término às 13:30h, no endereço do
imóvel objeto da lide, e foi acompanhada, no início pela Srª Regina Coeli
Rayes da Silva, autora e pelo Dr. Mancio Luiz da Silva Novaes e a Drª
Janaina Novaes, patronos da autora. Considerando que a Sr.ª Lina Maria
Cecília Rayes da Silva, ré, e sua advogada Dr.ª Vera Sona, chegaram às
14:00h e que, somente às 14:30 chegou o chaveiro conhecido da ré, Sr.
Antônio que se encarregou de abrir a loja 102, nessa ocasião refizemos a
visita a todos os imóveis.
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19 - OBJETIVO
O objetivo do Laudo é a determinação técnica do valor
de mercado para venda dos imóveis objetos da lide, localizados na rua Mariz
e Barros.
20 - LOCALIZAÇÃO DOS IMÓVEIS NO GOOGLE EARTH
21 - DA REGIÃO
A região dos imóveis objeto da lide, situados à rua
Mariz e Barros, possui distribuição de energia elétrica, rede telefônica,
iluminação pública, asfaltamento, rede de água e esgotos, transporte público
para vários locais do município.
Área objeto da Perícia
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22 - DO MERCADO DE IMÓVEIS – DA ANÁLISE MERCADOLÓGICA
O mercado imobiliário continua desaquecido e com
baixa liquidez e, para a área dos imóveis avaliando, não encontramos
imóveis semelhantes para que pudéssemos usar o Quadro de Amostragem,
e em especial pelo gravame existente sobre os imóveis objetos da Perícia,
que são atingidos pelo Projeto de Desapropriação.
Para a área da Grande Tijuca, houve uma
desvalorização em 3,7%, tendo o valor do metro quadrado sendo negociado
em média por R$ 6.690,00, mais especificamente para a Tijuca.
Considerando que a NBR recomenda a amostragem
para imóveis negociados, abaixo temos a pesquisa de mercado nesse
sentido.
23 - DA PESQUISA DE MERCADO NA RUA MARIZ E BARROS
IMÓVEIS NEGOCIADOS NA RUA MARIZ E BARROS EM 2019
R$ / Escritura Área Bairro Endereco Tipo
80.000 31 TIJUCA RUA MARIZ E BARROS, 01001 SALA
120.000 31 TIJUCA RUA MARIZ E BARROS, 01001 SALA
231.000 83 MARACANA RUA MARIZ E BARROS, 00950 APARTAMENTO
365.000 48 TIJUCA RUA MARIZ E BARROS, 01025 APARTAMENTO
360.000 83 TIJUCA RUA MARIZ E BARROS, 00933 APARTAMENTO
560.000 98 MARACANA RUA MARIZ E BARROS, 00840 APARTAMENTO
530.000 178 TIJUCA RUA MARIZ E BARROS, 01107 APARTAMENTO
340.000 85 TIJUCA RUA MARIZ E BARROS, 00553 APARTAMENTO
125.000 24 TIJUCA RUA MARIZ E BARROS, 01083 APARTAMENTO
275.000 83 MARACANA RUA MARIZ E BARROS, 00950 APARTAMENTO
235.000 24 TIJUCA RUA MARIZ E BARROS, 01083 SALA
97.000 90 TIJUCA RUA MARIZ E BARROS, 00553 LOJA
300.000 44 TIJUCA RUA MARIZ E BARROS, 01025 APARTAMENTO
300.000 59 MARACANA RUA MARIZ E BARROS, 00556 APARTAMENTO
430.000 143 MARACANA RUA MARIZ E BARROS, 00470 APARTAMENTO
90.000 12 MARACANA RUA MARIZ E BARROS, 01058 LOJA
475.000 86 TIJUCA RUA MARIZ E BARROS, 00000 APARTAMENTO
730.000 84 TIJUCA RUA MARIZ E BARROS, 00821 APARTAMENTO
320.000 68 PRACA DA BANDEIRA RUA MARIZ E BARROS, 00076 APARTAMENTO
410.000 50 MARACANA RUA MARIZ E BARROS, 00554 APARTAMENTO
470.486 98 TIJUCA RUA MARIZ E BARROS, 00821 APARTAMENTO
6.843.486 1.502
M É D I A R$ 6.843.486,00 / 1.502 m² = R$ 4.556,24
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Excelência, conforme acima somente um imóvel foi
negociado neste ano de 2019, na rua Mariz e Barros, 76, próximo aos
imóveis objetos da Perícia. Esse imóvel, apartamento, foi negociado por R$
4.705,88 o metro quadrado. Aquele imóvel estava livre e desimpedido de
gravames.
Logo, a média do metro quadrado para a rua Mariz e
Barros, oscila em torno de R$ 4.556,24 (quatro mil e quinhentos e cinquenta
e seis reais e vinte e quatro centavos), valor esse que arredondamos para
R$ 4.600,00 (quatro mil e seiscentos reais).
Os imóveis acima foram negociados em 2019, o que
melhor nos apresenta o valor do metro quadrado para a rua Mariz e Barros,
quer seja apartamento, loja ou sala.
Excelência, podemos afirmar que a média do
metro quadrado para a rua Mariz e Barros é de R$ 4.600,00 (quatro mil e
seiscentos reais), logo encontramos que para os imóveis objetos da
Perícia e considerando a desvalorização pela desapropriação em -25%
(vinte e cinco por cento), o valor de venda e negociação será de:
1) Para o imóvel da rua Mariz e Barros, nº 100, casa 01,
com 76m², cuja idade remonta ao ano de 1938, em:
R$ 4.600,00 x 76 – 25% = R$ 262.200,00 Que arredondamos para R$ 262.000,00
MA + 10% = R$ 288.420,00
▪ MÉDIA FINAL = R$ 262.000,00
MA – 10% = R$ 235.800,00
Pela simulação de valor para efeito de ITBI, esse
imóvel está avaliado em R$ 230.777,84 (duzentos e trinta mil e
setecentos e setenta e sete reais e oitenta e quatro centavos).
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Apenas lembrando que, em caso de
desapropriação, esse será o valor a ser indenizado.
2) Para o imóvel da rua Mariz e Barros, nº 100, casa 02,
com 57m², cuja idade remonta ao ano de 1938, em:
R$ 4.600,00 x 57 – 25% = R$ 196.650,00 Que arredondamos para R$ 197.000,00
MA + 10% = R$ 216.700,00
▪ MÉDIA FINAL = R$ 197.000,00
MA – 10% = R$ 177.300,00
Pela simulação de valor para efeito de ITBI, esse
imóvel está avaliado em R$ 173.083,00 ( cento e setenta e três mil e
oitenta e três reais).
Apenas lembrando, que em caso de
desapropriação, esse será o valor a ser indenizado.
3) Para o imóvel da rua Mariz e Barros, nº 102, loja, com
81m², cuja idade remonta ao ano de 1938, em:
R$ 4.600,00 x 81 – 25% = R$ 279.450,00 Que arredondamos para R$ 280.000,00
MA + 10% = R$ 308.000,00
▪ MÉDIA FINAL = R$ 280.000,00
MA – 10% = R$ 252.000,00
Pela simulação de valor para efeito de ITBI, esse
imóvel está avaliado em R$ 402.131,30 ( quatrocentos e dois mil e cento
e trinta e um reais e trinta centavos).
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Apenas lembrando que, em caso de
desapropriação, esse será o valor a ser indenizado.
4) Para o imóvel da rua Mariz e Barros, nº 102, sobrado,
com 122m², cuja idade remonta ao ano de 1938, em:
R$ 4.600,00 x 122 – 25% = R$ 420.900,00 Que arredondamos para R$ 420.000,00
MA + 10% = R$ 462.000,00
▪ MÉDIA FINAL = R$ 420.000,00
MA – 10% = R$ 378.800,00
Pela simulação de valor para efeito de ITBI, esse
imóvel está avaliado em R$ 411.621,39 ( quatrocentos e onze mil e
seiscentos e vinte e um reais e trinta e nove centavos).
Apenas lembrando que, em caso de
desapropriação, esse será o valor a ser indenizado.
5) Para o imóvel da rua Mariz e Barros, nº 108, loja RA 08,
com 151m², cuja idade remonta ao ano de 1938, em:
R$ 4.600,00 x 151 – 25% = R$ 520.950,00 Que arredondamos para R$ 521.000,00
MA + 10% = R$ 573.100,00
▪ MÉDIA FINAL = R$ 521.000,00
MA – 10% = R$ 468.900,00
Pela simulação de valor para efeito de ITBI, esse
imóvel está avaliado em R$ 433,706,06 (quatrocentos e trinta e três mil e
setecentos e seis reais e seis centavos).
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Apenas lembrando que, em caso de
desapropriação, esse será o valor a ser indenizado.
6) Para o imóvel da rua Mariz e Barros, nº 108, sobrado,
com 81m², cuja idade remonta ao ano de 1938, em:
R$ 4.600,00 x 81 – 25% = R$ 279.450,00 Que arredondamos para R$ 280.000,00
MA + 10% = R$ 308.000,00
▪ MÉDIA FINAL = R$ 280.000,00
MA – 10% = R$ 252.000,00
Pela simulação de valor para efeito de ITBI, esse
imóvel está avaliado em R$ 273.289,55 ( duzentos e setenta e três mil e
duzentos e oitenta e nove centavos e cinquenta e cinco centavos).
Apenas lembrando que, em caso de
desapropriação, esse será o valor a ser indenizado.
24 - ESPECIFICIDADES DO IMÓVEL JUNTO À PREFEITURA MUNICIPAL
E CBMERJ
Os imóveis objetos da Perícia estão em dia com o
pagamento do IPTU até o exercício de 2018, estando em aberto apenas o
exercício de 2019, conforme certidões de Situação Fiscal e Enfitêutica dos
imóveis.
Os imóveis estão com o pagamento da Taxa de
Incêndio do CBMERJ em aberto do exercício de 2018, conforme certidão
positiva de débito.
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25 - DOS QUESITOS APRESENTADOS
Somente a ré apresentou quesitos, índices 230/231. Queira o sr. Perito esclarecer: I) Se são dois, os endereços a serem avaliados; R.: Conforme corpo do Laudo, foram avaliados os imóveis da rua Prudente de Morais, rua Mariz e Barros, 100 casa 1, rua Mariz e Barros, 100 casa 2, rua Mariz e Barros, 102 loja, rua Mariz e Barros, 102, sobrado, rua Mariz e Barros, 108, loja e rua Mariz e Barros, 108, sobrado. Logo, foram 7 (sete) os imóveis avaliados. Esses imóveis foram avaliados em 2 (dois) grupos. a) um na rua Prudente de Moraes, 1256 apto 103. b) outro na rua Mariz e Barros, imóveis contíguos sendo o nº 100, uma espécie de ¨vila¨ aproveitamento do fundo do terreno – com três casas, nº 102- loja 102- loja e sobrado e nº 108- loja e sobrado, esses dois últimos (102 e 108) geminados. R.: Respondido no corpo do Laudo. II) Quanto ao apartamento 103 da rua Prudente de Moraes, 1.256; 1) valor do metro quadrado praticado na região. R.: Respondido no corpo do Laudo 2) O estado do imóvel. R.: Conforme Material Fotográfico, o imóvel só precisa de alguns reparos, nada que o desvalorize. Dependendo apenas de um conserto do teto do banheiro. 3) Se o estado do imóvel deprecia a venda. R.: Conforme respondido acima, o que necessita ser feito não deprecia o imóvel para uma negociação. 4) Se há no prédio outros a venda e por qual valor. R.: Sim, existem outros dois apartamentos à venda no prédio, conforme mencionado no corpo do Laudo. III) Quanto aos imóveis localizados na rua Mariz e Barros: 1 - O valor do metro quadrado praticado na região. R.: Respondido no corpo do Laudo.
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2- O estado dos imóveis; R.: Conforme Material Fotográfico, os imóveis necessitam de reparos com urgência. 3- Se o estado do imóvel deprecia a venda; R.: Sim, como estão deprecia a venda. 4) Se a localização do imóvel está prejudicada pela CEMASI-RAUL SEIXAS (abrigo para população de rua) localizado na rua Teixeira Soares, 31-43 – Praça da Bandeira-Rio de Janeiro-RJ, cujos moradores invadem sistematicamente, pelo telhado e muro, as casa no fundo da vila; R.: Este Auxiliar do Juízo não vislumbra a possibilidade de invasão às casa 01 e 02, fundos, uma vez que sobre o muro existe cerca concertina, as fotos mostram bem essa situação. Assim não se vê como prejudicada a existência do CEMASI. 5) Se há possibilidade de remover esse CEMASI. R.: Quesito foge ao objetivo da Perícia. 6) Se o Projeto de Alinhamento Aprovado – nº 6.971 e 9.611 da rua impede construção nova, caso de demolição de toda a construção no terreno; R.: Respondido no corpo do Laudo. 7) Se há possibilidade de cancelar esses dois PAA´s. R.: A situação deverá ser bem estudada no âmbito do Direito Administrativo. A desapropriação começa com a declaração de utilidade pública, seguida do decreto de desapropriação, com depósito prévio. Em alguns casos pelo não exercício do direito vem a ocorrer a ¨desafetação¨. Desafetação em termos jurídicos é o ato pelo qual se desfaz um vínculo jurídico, inerente à natureza de alguma coisa, à propriedade ou à posse, fazendo desaparecer a ¨affectatio¨, isto é, o poder ou o direito sobre ela. 8) Se há na região lençol d´água que comprometa a estrutura desses imóveis, entenda água que sobe do terreno para as paredes; R.: Nada foi encontrado nesse sentido. No mais já consta no corpo do Laudo. 9) Se é mais fácil a venda desses imóveis na forma individuada; R.: Considerando a impossibilidade de edificação de unidades multifamiliar a forma individualizada se apresenta melhor. 10) Ou, se é melhor a venda em bloco, entenda, tudo junto a um só adquirente;
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R.: É do entender desse Auxiliar do Juízo que face a impossibilidade de edificação multifamiliar a venda de tudo junto será pouco provável. 11) Se por todo o estudo para a venda é melhor manter a locação individualizada pelo atuais proprietários, do que vender esses imóveis contíguos, situados na Maria e Barros. R.: Quanto a esse questionamento esse Auxiliar do Juízo não tem como se manifestar. 12) Queira o douto ¨expert¨ esclarecer tudo quanto mais julgue necessário e pertinente ao caso. R.: Nada mais a acrescentar.
26 - CONCLUSÃO
O resultado das avaliações dos imóveis objetos da Perícia é
de que os situados na rua Mariz e Barros se encontram necessitando de
reforma, diferente do apartamento situado na rua Prudente de Morais que
necessita apenas de uma certa manutenção, conforme Material Fotográfico
e, quanto as suas localizações, os valores apresentados para a época atual
é o que melhor representa o seu VALOR MERCADOLÓGICO.
27 - ENCERRAMENTO – CONSIDERAÇÕES FINAIS
Encerra-se desta forma o presente Laudo Pericial,
colocando-se este Perito ao inteiro dispor do Juízo para prestar quaisquer
esclarecimentos julgados necessários.
José Carlos Bonan
Perito do Juízo TJRJ 3893