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COMISSÃO DE CORRETAGEM E SATI (Sistema de Assistência Técnico-Imobiliária)

Pós-Graduação em Direito do Consumidor –Módulo I – Introdução ao Código de Defesa do

Consumidor

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PROF. JOSEVAL MARTINS VIANA

AULA 14

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1. Ler o contrato (na leitura do contrato, você descobriu que seu cliente

pagou R$ 20.000,00 a título de corretagem e de SATI.

2. Formular pedido de tutela provisória da evidência, segundo dispõe o

artigo 311, inciso II, do Código de Processo Civil

3. Ação Declaratória de Nulidade de Cláusula Abusiva Cumulada com

Restituição de Valores Pagos a título do SATI e com Pedido de

Tutela Provisória da Evidência

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Artigo 311, inciso II, do Código de Processo Civil

“A tutela da evidência será concedida, independentemente da

demonstração de perigo de dano ou de risco ao resultado útil do

processo, quando: II - as alegações de fato puderem ser

comprovadas apenas documentalmente e houver tese firmada em

julgamento de casos repetitivos ou em súmula vinculante.”

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RESCISÃO CONTRATUAL – COMPRA E VENDA DE

APARTAMENTO POR CULPA DO ADQUIRENTE

(CONSUMIDOR)

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1. Fundamentação Legal da Rescisão Contratual

a) Artigo 475 do Código Civil

“A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do

contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em

qualquer dos casos, indenização por perdas e danos.”

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•COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Aquisição de unidadeimobiliária - RESCISÃO CONTRATUAL – Devolução parcial dos valorespagos – Retenção de 20% do valor efetivamente pago que se mostramais adequada para o caso concreto e em conformidade com osparâmetros estabelecidos pelo C. Superior Tribunal de Justiça – JUROSDE MORA – Restituição da diferença que deverá ser acrescida de jurosde mora de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado – RECURSOPARCIALMENTE PROVIDO. (TJSP; Apelação Cível 1000087-96.2016.8.26.0609; Relator (a): Maria Salete Corrêa Dias; ÓrgãoJulgador: 3ª Câmara de Direito Privado; Foro de Taboão da Serra - 1ªVara Cível; Data do Julgamento: 19/03/2019; Data de Registro:19/03/2019)

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COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR CULPA DA VENDEDORA

ANTE O ATRASO NA ENTREGA. Ação ajuizada pelos adquirentes em face da

vendedora visando a rescisão do compromisso de compra e venda e a

restituição de valores pagos. Sentença de procedência. Apelo da ré. 1. Prazo

para entrega do imóvel cujo termo final deve considerar o prazo de tolerância

previsto em contrato. Termo inicial da mora que é a data em que se expirou tal

prazo. Termo final da mora. Entrega das chaves, e não a expedição do "habite-

se". Resultado útil do contrato que só se observa com a imissão do promitente

comprador na posse. Súmula nº 160 do TJSP. Não comprovada a alegação de

que o atraso após o habite-se foi causado pelos adquirentes. 2. Culpa pela

rescisão e restituição das parcelas pagas. Adquirentes que estavam em dia com

o pagamento das parcelas. Pedido de rescisão se deu em razão do atraso na

entrega. Rescisão por culpa da vendedora reconhecida. Retenção de parte das

parcelas pagas. Descabimento. Súmula 543 do E. STJ. Devolução integral

devida. 3. Litigância de má-fé. Inocorrência das condutas elencadas no art. 80

do CPC. 4. Recurso desprovido. TJSP; Apelação 1014400-27.2017.8.26.0577;

Relator (a): Mary Grün; Órgão Julgador: 7ª Câmara de Direito Privado; Foro de

São José dos Campos - 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 14/03/2018; Data de

Registro: 14/03/2018)

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Súmula 543 do STJ

Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra

e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do

Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas

pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de

culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou

parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao

desfazimento.

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Rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel por desistência

do negócio por parte do comprador. Adquirente ressaltou expressamente

o desinteresse pela manutenção do contrato, haja vista a desvalorização

do bem. Equilíbrio na relação negocial deve estar presente, inclusive por

ocasião do desfazimento, quando as partes retornam ao 'statu quo'

primitivo. Retenção de 25% dos valores pagos se apresenta adequada,

proporcionando à apelante o ressarcimento pelas despesas

administrativas, de publicidade e tributárias. Restituição de 75%, com

incidência de correção monetária a contar dos respectivos desembolsos.

Juros de mora a partir do trânsito em julgado. Precedente do C. STJ.

Apelo provido em parte. (TJSP; Apelação 1043540-82.2017.8.26.0100;

Relator (a): Natan Zelinschi de Arruda; Órgão Julgador: 4ª Câmara de

Direito Privado; Foro Central Cível - 32ª Vara Cível; Data do Julgamento:

20/03/2018; Data de Registro: 20/03/2018)

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Tese Jurídica do Dano Moral

No caso em análise, o significativo atraso por vários

meses gerou expectativa indevida à parte compradora, que

teve seus planos postergados, além da prorrogação

estipulada em contrato, gerando-lhe insegurança e

sofrimento que, por superarem o mero aborrecimento,

produzindo dissabores, abalo psicológico e desequilíbrio

emocional que geram indenização.

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“Dano moral, exatamente porque moral, não se demonstra

nem se comprova, mas se afere,segundo o senso comum

do homem médio. Resulta por si mesmo da ação ou

omissão culposa, “in re ipsa”, porque se traduz em dor, física

ou psicológica, em constrangimento, em sentimento de

reprovação, em lesão e ofensa ao conceito social, à honra, à

dignidade. Dano moral, enquanto tale porque não

patrimonial, não se traduz em número.” (TJSP, Des. Silvia

Rocha Gouvêa, Apelação nº 884.387-0/8)

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Danos morais - O Superior Tribunal de Justiça tem entendimento

pacificado no sentido de que o simples atraso na entrega de unidade

imobiliária, por si só, não gera dano moral, devendo haver, para tanto,

consequências fáticas que repercutam na esfera de dignidade do

promitente comprador. 4.1.2) No caso concreto, na visão deste Relator,

os transtornos causados aos Autores em decorrência do atraso de

aproximadamente 24 (vinte e quatro meses) para a conclusão da obra,

ultrapassaram os limites do mero aborrecimento, restando, pois,

devidamente configurado o dano moral. Verba compensatória arbitrada

em R$ 8.000,00 (oito mil reais), para cada demandante, em atenção aos

princípios da razoabilidade e da proporcionalidade. Incidência do verbete

sumular 343, deste Tribunal de Justiça. 5) Recurso a que a que se nega

provimento, na forma do artigo 932, inciso IV, alínea "a", do Código de

Processo Civil. (Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro - Des(a).

WERSON FRANCO PEREIRA RÊGO - Julgamento: 19/03/2018 -

VIGÉSIMA QUINTA CÂMARA CÍVEL CONSUMIDOR)

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1. Fundamentação Legal da Rescisão Contratual

a) Artigo 475 do Código Civil

“A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a

resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o

cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos,

indenização por perdas e danos.”

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COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA – Atraso na

entrega do imóvel que perdura do vencimento do prazo de

tolerância de 180 dias até a efetiva entrega das chaves, e

não até da obtenção do "habite-se" – Lucros cessantes de

0,5% do valor do imóvel por mês de atraso – Irrelevância da

finalidade do negócio – Entrega das chaves que não estava

condicionada à obtenção do financiamento – Dano moral

afastado – Sentença mantida, na íntegra – Recurso principal

e adesivo desprovidos. (TJSP; Apelação 0013493-

14.2012.8.26.0361; Relator (a): Marcus Vinicius Rios

Gonçalves; Órgão Julgador: 2ª Câmara de Direito Privado;

Foro de Mogi das Cruzes - 3ª. Vara Cível; Data do

Julgamento: 20/03/2018; Data de Registro: 20/03/2018)

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Artigo 39, inciso I, do Código de Defesa do Consumidor:

“É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre

outras práticas abusivas: I - condicionar o fornecimento de

produto ou de serviço ao fornecimento de outro produto ou

serviço, bem como, sem justa causa, a limites quantitativos”.

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Cláusulas abusivas

Artigo 51, incisos I e II, do Código de Defesa do Consumidor

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Corretagem e SATI (Serviço de Assistência Técnico-

Imobiliária)

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Recurso Repetitivo Resp n. 1.551.956/SP: “Incidência da

prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores

pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de

assistência técnico-imobiliária (SATI),ou atividade congênere

(art. 206, § 3º, IV, CC)

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Artigo 206, § 3º, inciso IV, do Código Civil

“Prescreve:

§ 3º: Em três anos:

IV - a pretensão contra os peritos pela avaliação dos bens

que entraram para a formação do capital de sociedade

anônima, contado da publicação da ata da assembleia que

aprovar o laudo.

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"Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-

comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem

nos contratos de promessa de compra e venda de unidade

autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que

previamente informado o preço total da aquisição da unidade

autônoma, com o destaque do valor da comissão de

corretagem" (tese firmada no julgamento do REsp

1.599.511/SP).

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"Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do

serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade

congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e

venda de imóvel" (tese firmada no julgamento do REsp

1.599.511/SP).

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AGRAVO DE INSTRUMENTO –– TUTELA DE EVIDÊNCIA – CONCESSÃO

LIMINAR – TAXA SATI - TESE FIRMADA EM RECURSO REPETITIVO PELO

STJ – DECISÃO QUE DETERMINA A RESTITUIÇÃO DO VALOR –

NCONFORMISMO DA RÉ – ALEGAÇÃO DE VIOLAÇÃO DA AMPLA DEFESA E

DO CONRADITÓRIO - REJEIÇÃO – DECISÃO MANTIDA – O CPC/2015

autoriza decisão liminar, sem prévio contraditório, na hipótese de pedido de tutela

de evidência bom base em suficiente prova documental das alegações de fato e

existência de tese firmada em julgamento de casos repetitivos, conforme art. 311,

II, combinado com seu parágrafo único – Caso em que houve pagamento da

denominada taxa SATI, em compromisso de venda e compra, cuja abusividade da

cobrança foi declarada pelo STJ, em recurso repetitivo, sob tema 938 – Ausência

de violação do devido processo legal, na medida em que o modelo procedimental

expressamente traçado em lei autoriza a decisão liminar para a hipótese versada

e difere o contraditório para o momento subsequente à decisão - NEGARAM

PROVIMENTO AO RECURSO. (TJSP; Agravo de Instrumento 2221487-

81.2018.8.26.0000; Relator (a): Alexandre Coelho; Órgão Julgador: 8ª Câmara de

Direito Privado; Foro de Marília - 5ª. Vara Cível; Data do Julgamento: 14/02/2019;

Data de Registro: 14/02/2019)

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Inversão do ônus da prova

Artigo 6º, inciso VIII, do Código de Defesa do Consumidor

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Formulação dos pedidos

1. Tutela da Provisória da Evidência (“inaudita altera pars”) -

Construtora e a Empresa de Vendas) - Restituição

imediata dos valores pagos a título de corretagem e SATI

2. Dano Moral R$ 20.000,00

3. Restituição integral dos valores pagos com juros,

correção monetária, despesas processuais e honorários

advocatícios.

introduÇÃo ao cÓdigo de defesa do consumidor - lei …entrega do imóvel que perdura do...

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