ing. edoardo a. triay espinosa fecha de avalÚo: esp. en

INMUEBLE QUE SE VALÚA

TERRENO SOLAR

VALUADOR

CEDULA PROFESIONAL: 6888698

LIC. EN INGENIERIA INDUSTRIAL


ESPECIALIDAD EN VALUACION DE INMUEBLES


MAESTRO EN VALUACION

REGISTRO EN S.H.F.: 10508917

DIPLOMADO UAZ: NEGOCIOS EN MARCHA

DIPLOMADO UAZ: TERRENOS AGROPECUARIOS

DIPLOMADO UAZ : INMUEBLES CATALOGADOS

NUMERO DE CONTACTO: (999) 1211236

DATOS DEL INMUEBLE

Número: 287 Clave catastral:

Calle: 12 X 25 Y 27 Propietario: SRA. ANA RUTH OYARZABAL CABALLERO

Localidad o colónia SANTA MARIA CHI Datos de escritura: NUM 2124

Código Postal: 97306 Fecha de Escritura: 06 DE NOVIEMBRE DE 2012

Manzana: Notario: ABOG. CARLOS TOMAS GOFF RODRIGUEZ

Municipio: MERIDA Régimen del Propiedad:

Entidad Federativa: Uso de suelo: HABITACIONAL

GEOREFERENCIA Longitud Latitud 44. Altitud (m)

MEDIDAS Y COLINDANCIAS: CARACTERISTICAS DE UBICACIÓN

Norte m con Con la Fracción II Ubicación en manzana:

Sur m con Con la calle 27 Tipo de calle:

Este m con Con la Fracción I Lote tipo en colonia: m2

Oeste m con Con la calle 12

DATOS GENERALES DEL AVALÚO

Proposito del Avalúo: HERRAMIENTA PARA UNA COMPRAVENTA Objeto del Avalúo: DETERMINAR EL VALOR COMERCIAL

Solicitante del Avalúo: SRA. ANA RUTH OYARZABAL CABALLERO Número de contacto del solicitante: NO SE PROPORCIONO

Métodos a utilizar: MÉTODO FISICO DIRECTO X MÉTODO DE MERCADO MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS

SUPERFICIES VALORES

Terreno m2 Valor físico del terreno:

Valor fisico de las contrucciones:

Construida o Habitable: m2 Valor de elementos accesorios y equipos

Area accesoria m2 Valor de método físico

Area contruida vendible: m2

Valor Paramétrico por m2

Valor de Mercado

Valor Unitario de Renta

Valor de Capitalización de Rentas

Valor Concluido

$1,329.90

$598,000.00

31 DE OCTUBRE DE 2019

29.84

29.85

15.12

15


YUCATAN

PRIVADA

EDOARDO ANTONIO TRIAY ESPINOSA

$598,056.03

$0.00

$0.00

$598,056.03

10-89.55586

ESQUINA

CALLE SECUNDARIA

449.70

21.00226

400

0.00

0.00

0.00



Ing. Edoardo A. Triay EspinosaEsp. En Valuacion inmobiliaria CedulaProf: 7515946Cel. (999) 121-12-36

FECHA DE AVALÚO:

VIGENCIA: 6 MESES

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FECHA DE AVALÚO:

VIGENCIA: 6 MESES

VALOR CONCLUIDO: $598,000.00

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FECHA DE AVALÚO:

VIGENCIA: 6 MESES

CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUO

DESCRIPCIÓN DE METODOLOGÍA

CARACTERÍSTICAS URBANAS

Nivel de infraestructura Agua potable Drenaje

Alumbrado Público Señalización EXISTE 2.9. Transporte

Vigilancia 2.11 Nivel de equipamiento NIVEL 1 Clasificación de la zona Ref. de prox. Urb.

Construcciones predominantes Vías de accesos POR LA CALLE 25 COMO VIA DE ACCESO A LA PROPIEDAD

Y CASAS HABITACION

Macrolocalización. Microlocalizacion

3.3. Uso de suelo 3.4. Servidumbres o restricciones LAS ESTABLECIDAS EN EL MUNICIPIO DE MERIDA

PLANO CATASTRAL CEDULA CATASTRAL

EXISTE

AEREA

MIXTO

TERRENOS SOLARES

Electrificación

EXPANSION

NO EXISTEASFALTO

SIN SUMINISTRO AL INMUEBLE SIN CONECCIÓN AL INMUEBLE

AEREA Vialidades Teléfono

HABITACIONAL

NIVEL 1

NO EXISTE

Método Físico, Directo o enfoque de COSTOS, es el proceso técnico necesario para estimar el costo de reproducción o de reemplazo de un bien similar al que se valúa, afectado por la Depreciación

atribuible a los factores de Edad, Estado de Conservación y Obsolescencia observados.

Método Comparativo o de MERCADO, es el desarrollo analítico a través del cual se obtiene un valor que resulta de comparar el bien que se valúa (sujeto) con el precio ofertado ó de venta de cuando

menos tres bienes similares (comparables), ajustados por sus principales factores diferenciales (homologación).

Método de Capitalización de Rentas o enfoque de INGRESOS, es el procedimiento mediante el cual se estima el valor presente o capitalizado de los ingresos netos por rentas que produce o es

susceptible de producir un inmueble a la fecha del avalúo durante un largo plazo (mayor a 50 años) de modo constante (a perpetuidad), descontados por una determinada tasa de capitalización (real)

aplicable al caso en estudio.

• Se identifico fisicamente el inmueble.• Se conto con la información necesaria para cumplir con el objeto del avaúo.

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FECHA DE AVALÚO:

VIGENCIA: 6 MESES

4. ENFOQUE FÍSICO

Obtención del valor unitario de terreno. Comparables de terrenos en venta semejantes en uso al que se valúa (sujeto).

N°

0 1

1 2

1 3

0 42

Tabla de homologación de comparables de terreno y/o cálculo del enfoque residual estático.

b% = al porcentaje de beneficio en el metodo residual

N° b % Dem Disp Zona Topog. Ubica. Frente Forma Sup. Otro Com. Result. Disp

0 1 0% - 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.95 0.95

0 2 0% - 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.95 0.95

0 3 0% - 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.95 0.95

0 4 0% - 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.95 0.95

0 Valor Unitario Promedio ($/m²)

Valor aplicado por m²

Terreno en estudio

Zona Ubica. Frente Forma Sup.

1.00 1.10 1.00 1.00 1.00

# Valor A ( Terreno)

Construcciones

Clase general del inmueble

Edad de las construcciones

Grado de terminación de la obra 0% 100%

Construcciones en estudio.

0

0

Valor B ( Contrucc.)

* Fuente de donde se obtuvo el valor de reposición nuevo

Áreas y elemetos adicionalesÁreas y elementos adicionales y Áreas y elementos adicionales comunes (solo en condominios)

Unid. Edad Total Reman. Edad Conser Result.

5 40 35 0.88 0.90 0.79

Unid. Edad Total Reman. Edad Conser Result.

lote 0 60 60 0.90 0.90 0.81

Valor C (Elem. Adic.)

VALOR FÍSICO A+B+C+D

Indiviso Valor parcial

Factores de homologación

$1,100.00

$1,558.96$550,000.00

100% $598,056.03

$598,056.03

1.10 $1,329.90

V.U Neto ($/m2)

VU/$m2

$1,143.58

$1,100.71

$1,208.91

$1,209.00

Propiedades.com31/10/2019

31/10/2019

31/10/2019

VUR ($/m2)

Fuente/Antecedente/Tel.

$1,045.00

$1,481.01

inmuebles24.com

Oscar Martinez31/10/2019

$1,203.77

$1,158.65

Fecha Ubicación de la oferta (comparables)

1,683.00

1,800.00

352.80

Chichi Suárez

530.00

Precio de oferta Sup. Terr. m2

0.00

0.00

0.00

V.U.R Neto ($/m²) V. Par. de las Const.

449.70

$1,255.34

Valor Unitario

$1,203.77

$1,158.65

$1,100.00

0.00

Factores de homologación

Pagos $/m2

$0.00

$0.00

Sup. Const

Propiedades.com

Chichi Suárez

$638,000.00

$1,950,000.00

$1,980,000.00

1 449.70 $1,209.00

INTERES SOCIAL

Fact. Edad

TOTAL

$1,558.96

Chichi Suárez

Chichi Suárez

$0.00

$0.00

Fact. Result.Edad (Años) Fact. Conserv.

Edad ponderada

Edo. de conservación Calidad del proyecto

$0.00 $0.00

Tipos de construcción Superficie VURN

No aplica 0.00 $0.00 100% $0.00 $0.00

Unitario Neto

$598,000.00

Parcial del Elemento

$0.00

Equipos Cantidad VURN Indiviso

Vida útil remanente Número de niveles Nivel en edif. (Condominio)

Grado de avance de las áreas comunes

Fraccion Sup. Terr. m2 VUR ($/m2) RESUL.

MANUALES PROPIOS UV

#¡DIV/0! $0.000.00

Vida Util Factor Valor

Obras Adicionales.

100%

Cantidad VURN Indiviso Unitario Neto Parcial del Elemento

Comparable 1 Comparable 2 Comparable 3 Comparable 4

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FECHA DE AVALÚO:

VIGENCIA: 6 MESES

CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIÓN

RESUMEN DE VALORES

Valor comparativo de mercado:

Valor Físico:

Valor de cap. de rentas:

CONCLUSIÓN:

IMPORTE DEL VALOR CONCLUIDO:

SON: QUINIENTOS NOVENTA Y OCHO MIL PESOS 00/100 MON. NAL.

DECLARACIONES Y ADVERTENCIAS

FIRMA

7.3 Reporte Fotográfico

$598,000.00

$598,000.00

ENTORNO ENTORNO ENTORNO

La probable existencia de gravámenes, reservas de dominio, adeudos fiscales o de cualquier otro tipo que pudieran afectar el bien que se valúa, que no hayan sido declarados por el solicitante y/o propietario del mismo, no serán de

nuestra responsabilidad por información omitida en la solicitud del avalúo.

No se realizaron investigaciones, excepto cuando así se indique en el avalúo, con respecto a la existencia de tuberías o almacenamientos de materiales peligrosos que puedan ser nocivos para la salud de las personas que habitan el

inmueble o el estado del mismo, en el bien o en sus cercanías.

PERITO VALUADOR




Advertencias: el presente avalúo no tendrá validez para ningún propósito distinto al especificado en el mismo, así mismo si carece de los sellos y firmas de los funcionarios autorizados por la institución. El presente avaluó tendrá un

vigencia de seis meses contados a partir de la fecha de firma del mismo, siempre que no cambien las características físicas del inmueble o las condiciones generales del mercado inmobiliario. La institución que certifica el presente

dictamen señala lo siguiente: No fue objeto de este avaluó, determinar cualquier tipo de gravamen "para cumplir con los estándares internacionales en materia de valuación, se analizaron los tres enfoques de valuación como son:

$598,000.00

Conclusiones

Valor comparativo demercado:

Valor Físico:

Valor de cap. de rentas:

A) El presente avalúo se realiza a petición del solicitante, a efecto de determinar el valor del predio expresado en este documento. B) La identificación física del inmueble coincide con lo señalado en la documentación C) Las superficies son tomadas de acuerdo con la documentación

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