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Servicio Municipal de Secretaria T. 918943030 – F. 918943198 E: [email protected]

INFORME PREELIMINAR DE LA SECRETARÍA MUNICIPAL PARA LA ENAJENACIÓN DE APARTAMENTOS MUNICIPALES.

I) FUNDAMENTOS JURÍDICOS

A) TRLCSP El expediente de enajenación, de conformidad con lo establecido en el artículo 4.1, letra p), está excluido del ámbito de aplicación del Texto Refundido de la Ley de Contratos del Sector Pública, aprobado por Real Decreto Legislativo 3/2011, de 14 de noviembre; no obstante, en el apartado 2 del mismo se dice que los contratos, negocios y relaciones jurídicas enumerados en el apartado anterior se regularán por sus normas especiales, aplicándose los principios de esta Ley para resolver la dudas y lagunas que pudieran presentarse.

B) LPAP Las normas especiales que regulan la enajenación de bienes de las Entidades Locales son en primer lugar, la Ley de Patrimonio de las Administraciones Públicas aprobada Ley 33/2003, de 3 de noviembre, en adelante LPAP. En la LPAP, la enajenación está regulada en los artículos 131 al 141, y en lo que se refiere a bienes inmuebles, el artículo 137 establece que la forma de enajenación deberá realizarse por subasta, concurso o adjudicación directa. La modalidad de subasta se determinará atendiendo a las circunstancias de la enajenación, y la adjudicación se efectuará a favor de quien presente la oferta económica más ventajosa. En el caso de que la adjudicación resultase fallida por no poder formalizarse el contrato por causa imputable al adjudicatario, podrá realizarse la enajenación a favor del licitador que hubiese presentado la siguiente oferta más ventajosa o procederse a la enajenación directa del bien. Se seguirá el procedimiento de concurso respecto de aquellos bienes que hayan sido expresamente calificados como adecuados para ser enajenados tomando en consideración criterios que, por su conexión con las directrices de políticas públicas específicas, pueden determinar que la venta coadyuve sustantivamente a su implementación. Se podrá acordar la adjudicación directa en los siguientes supuestos:

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a) Cuando el adquirente sea otra Administración pública o, en general, cualquier persona jurídica de derecho público o privado perteneciente al sector público.

A estos efectos, se entenderá por persona jurídica de derecho privado perteneciente al sector público la sociedad mercantil en cuyo capital sea mayoritaria la participación directa o indirecta de una o varias Administraciones públicas o personas jurídicas de Derecho público.

b) Cuando el adquirente sea una entidad sin ánimo de lucro, declarada de utilidad pública, o una iglesia, confesión o comunidad religiosa legalmente reconocida.

c) Cuando el inmueble resulte necesario para dar cumplimiento a una función de servicio público o a la realización de un fin de interés general por persona distinta de las previstas en los párrafos a) y b).

d) Cuando fuera declarada desierta la subasta o concurso promovidos para la enajenación o éstos resultasen fallidos como consecuencia del incumplimiento de sus obligaciones por parte del adjudicatario, siempre que no hubiese transcurrido más de un año desde la celebración de los mismos. En este caso, las condiciones de la enajenación no podrán ser inferiores de las anunciadas previamente o de aquellas en que se hubiese producido la adjudicación.

e) Cuando se trate de solares que por su forma o pequeña extensión resulten inedificables y la venta se realice a un propietario colindante.

f) Cuando se trate de fincas rústicas que no lleguen a constituir una superficie económicamente explotable o no sean susceptibles de prestar una utilidad acorde con su naturaleza, y la venta se efectúe a un propietario colindante.

g) Cuando la titularidad del bien o derecho corresponda a dos o más propietarios y la venta se efectúe a favor de uno o más copropietarios.

h) Cuando la venta se efectúe a favor de quien ostente un derecho de adquisición preferente reconocido por disposición legal.

i) Cuando por razones excepcionales se considere conveniente efectuar la venta a favor del ocupante del inmueble.

5. Cuando varios interesados se encontraran en un mismo supuesto de adjudicación directa, se resolverá la misma atendiendo al interés general concurrente en el caso concreto.

6. La participación en procedimientos de adjudicación de inmuebles requerirá la constitución de una garantía de un 5 por 100 del valor de tasación de los

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bienes. En casos especiales, atendidas las características del inmueble y la forma o circunstancias de la enajenación, el órgano competente para la tramitación del expediente podrá elevar el importe de la garantía hasta un 10 por 100 del valor de tasación.

La garantía podrá constituirse en cualquier modalidad prevista en la legislación de contratos del sector público, depositándola en la Caja General de Depósitos o en sus sucursales de las Delegaciones de Economía y Hacienda. En caso de que así se prevea en los pliegos, la garantía también podrá constituirse mediante cheque conformado o cheque bancario, en la forma y lugar que se señalen por el órgano competente para tramitar el expediente.

Cuando así se prevea en el pliego, la acreditación de la constitución de la garantía podrá hacerse mediante medios electrónicos, informáticos o telemáticos.

La garantía constituida en efectivo o en cheque conformado o bancario por el adjudicatario se aplicará al pago del precio de venta.

Por último, dentro del apartado de la LPAP, la Disposición Final Segunda, apartado 5, establece que tienen el carácter de legislación básica de conformidad con el artículo 149.1.18 de la Constitución Española entre los artículos….. entre los que no se encuentra el artículo 137 de la LPAP.

Por lo tanto, para determinar cuál es la forma de adjudicación del apartamento solicitado tendremos que acudir a la Legislación patrimonial de las Entidades Locales, en primer lugar, al Reglamento de Bienes de las Entidades Locales aprobado por Real Decreto 1372/86, de 13 de junio, en adelante RBEL.

C) RBEL

El artículo 2 del RBEL establece que:

1. Los bienes de las Entidades locales se clasificarán en bienes de dominio público y bienes patrimoniales.

2. Los bienes de dominio público serán de uso o servicio público.

3. Tienen la consideración de comunales aquellos bienes que siendo de dominio público, su aprovechamiento corresponde al común de los vecinos.

4. Los bienes comunales solo podrán pertenecer a los Municipios y a las Entidades locales menores.

El artículo 6 del RBEL establece :

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1. Son bienes patrimoniales o de propios los que siendo propiedad de la Entidad Local no estén destinados a uso público ni afectados a algún servicio público y puedan constituir fuentes de ingresos para el erario de la Entidad.

2. Los bienes patrimoniales se rigen por su legislación específica y, en su defecto, por las normas de Derecho privado.

El artículo 16 del RBEL establece:

Los patrimonios municipales de suelo se regularan por su legislación específica.

Los bienes patrimoniales que resultaren calificados como suelo urbano o urbanizable programado en el planeamiento urbanístico quedarán afectos al Patrimonio Municipal del Suelo.

Pues bien, analizados estos artículos del RBEL, resulta claro que el apartamento que se solicita es de naturaleza patrimonial y por tanto puede enajenarse.

El artículo 109 del RBEL, establece :

Los bienes inmuebles patrimoniales no podrán enajenarse, gravarse ni permutarse sin autorización del órgano competente de la Comunidad Autónoma, cuando su valor exceda del 25 por 100 de los recursos ordinarios del presupuesto anual de la Corporación. No obstante, se dará cuenta al órgano competente de la Comunidad Autónoma de toda enajenación de bienes inmuebles que se produzca.

Consultado el Presupuesto de los recursos ordinarios del Presupuesto Municipal de 2015, prorrogado, resulta que este expediente de enajenación no necesita de autorización de la Comunidad Autónoma de Madrid, por lo que una vez tramitado tan solo se dará cuenta del acuerdo de adjudicación.

Los artículos 112, 113 , 114 y 118 del RBEL, establecen:

Las enajenaciones de bienes patrimoniales se regirán en cuanto su preparación y adjudicación por la normativa reguladora de la contratación de las Corporaciones locales.

No será necesaria la subasta en los casos de enajenación mediante permuta con otros bienes de carácter inmobiliario, previo expediente que acredite la necesidad de efectuarla y que la diferencia del valor entre los bienes que se trate de permutar no sea superior al 40 por 100 del que lo tenga mayor.

Antes de iniciarse los trámites conducentes a la enajenación del inmueble se procederá a depurar la situación física y jurídica del mismo, practicándose su

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deslinde si fuese necesario, e inscribiéndose en el Registro de la Propiedad si no lo estuviese.

En cualquier supuesto, las enajenaciones de bienes cuyo valor exceda del 10 por 100 de los recursos ordinarios del presupuesto deberán ser acordadas con el voto favorable de la mayoría absoluta del número legal de miembros de la Corporación.

Será requisito previo a toda venta o permuta de bienes patrimoniales la valoración técnica de los mismos que acredite de modo fehaciente su justiprecio.

Analizado este nuevo bloque del RBEL, resulta lo siguiente:

a) Una remisión al TRLCSP, de difícil solución, ya que el propio artículo 4 del TRLCSP a su vez excluye estos contratos de su ámbito, salvo los principios establecidos en la misma.

b) Se desprende que la forma de adjudicación es la subasta.

c) Que si el valor del apartamento supera el 10% del presupuesto ordinario de ingresos el órgano competente para autorizarlo es el Pleno y por mayoría absoluta; consultado el vigente Presupuesto General Municipal de 2015 en prórroga, resulta que el órgano competente es la Alcaldía y por delegación la Junta de Gobierno Local.

d) En cuanto a la valoración del apartamento, el mismo ha sido realizado por el Área de Urbanismo y reza en el anexo del expediente que se está formando.

D) Real Decreto Legislativo 781/1986, de 18 de abril, por el que se aprueba el texto refundido de las disposiciones legales vigentes en materia de Régimen Local, en adelante TRRL.

El artículo 79 del TRRL, en su apartado 2 establece:

Las enajenaciones de bienes patrimoniales habrán de realizarse por subasta pública. Se exceptúa el caso de enajenación mediante permuta con otros bienes de carácter inmobiliario.

E) Por último, analizaremos el bloque de la Legislación Autonómica en lo relativo a las enajenaciones de las Entidades Locales y las remisiones que procedan.

PRIMERA.-Ley 2/2003, de 11 de marzo, de Administración Local de la Comunidad de Madrid.

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El artículo 91 de ésta legislación autonómica regula la Enajenación o gravamen de bienes patrimoniales

La enajenación, gravamen o permuta de bienes patrimoniales cuyo valor exceda del 25 por 100 de los recursos ordinarios del presupuesto anual de la Corporación requerirán la autorización de la Comunidad de Madrid. En los demás casos, deberá realizarse la correspondiente comunicación a la Comunidad de la operación realizada. El procedimiento de autorización no tendrá una duración superior a seis meses y los efectos del silencio administrativo serán desestimatorios.

Los bienes de los patrimonios públicos de suelo, así como los restantes bienes patrimoniales de las Entidades Locales que resultan clasificados por el planeamiento urbanístico como suelo urbano o urbanizable, se enajenarán por alguna de las formas previstas en la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid.

La enajenación de los restantes bienes patrimoniales sólo podrá realizarse por subasta, salvo en el caso de permuta entre bienes de carácter inmobiliario, cuando la diferencia de valor entre los mismos no exceda del 40 por 100 del que lo tenga mayor. “nos estamos refiriendo a los bienes de naturaleza rústica”

Analizada la legislación de régimen local de la Comunidad Autónoma de Madrid se concluye que la forma de adjudicación es la Subasta para los bienes de naturaleza rústica, dejando a salvo los bienes de los patrimonios públicos de suelo y los restantes bienes patrimoniales de las entidades Locales, remitiéndose en estos supuestos a la legislación urbanística de Madrid, Ley 9/2001, de 17 de Julio.

SEGUNDA.-Legislación Urbanística de Madrid.- Ley 9/2001, de 17 de Julio de Urbanismo.

Los artículos 173, 174, 176, 177 y 178 regulan la constitución y naturaleza del patrimonio municipal del suelo, los bienes que lo integran, el destino, la gestión y la disposición de la siguiente manera:

1. Constitución del Patrimonio Municipal del Suelo, los municipios deberán constituir, mantener y gestionar sus respectivos patrimonios públicos de suelo con la finalidad de crear reservas de suelo para actuaciones públicas y facilitar el cumplimiento de los fines de la ordenación urbanística.

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El patrimonio público de suelo tendrá carácter de patrimonio separado del restante patrimonio de la Administración titular, quedando vinculado a sus fines específicos. A los efectos del régimen aplicable a los actos de disposición, los bienes integrantes del patrimonio público de suelo se considerarán como bienes patrimoniales.

2.- Integran el patrimonio público del suelo:

a) Los bienes patrimoniales de la Administración correspondiente, a los que el planeamiento urbanístico, o por acto expreso de la Administración, le asigne tal destino. b) Los terrenos, construcciones y edificaciones no afectos a un uso o servicio público adquiridos al ejecutar el planeamiento, incluidos los adquiridos mediante convenios urbanísticos. c) Los terrenos, construcciones y edificaciones adquiridos en virtud de las cesiones correspondientes a la participación de los municipios en el aprovechamiento urbanístico de los sectores o unidades de ejecución. d) Los derechos correspondientes sobre los terrenos a obtener por cesión en la equidistribución reparcelatoria de beneficios y cargas con destino a dotaciones para redes locales y supramunicipales en cualquier clase de suelo, en virtud del valor económico de la diferencia entre las edificabilidades objetivas y las normales establecidas por el planeamiento urbanístico. e) Los terrenos, construcciones y edificaciones adquiridos por la Administración titular, en virtud de cualquier título y, en especial, mediante expropiación, con el fin de su incorporación al correspondiente patrimonio de suelo.” Este es nuestro supuesto” f) Los terrenos, las construcciones y las edificaciones que los municipios y la Comunidad de Madrid se cedan entre sí con carácter gratuito, para su incorporación al patrimonio de suelo de la Administración cesionaria y su aplicación, en su caso, a una finalidad específica. g) Las cesiones que se obtengan en especie o en metálico para infraestructuras, equipamientos y servicios públicos, distintas de las derivadas del cumplimiento de deberes u obligaciones, legales o

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voluntarios, asumidas en convenios o concursos públicos celebrados en aplicación de la ordenación urbanística. h) Los terrenos que reciban los Ayuntamientos como consecuencia del pago del canon que prevé esta Ley respecto de los proyectos de actuación especial. i) Los demás bienes inmuebles que legalmente deban incorporarse al patrimonio público de suelo. j) Los demás ingresos que legalmente deban incorporarse al patrimonio público de suelo.

2. Son fondos adscritos al patrimonio público de suelo:

a) Los ingresos obtenidos en la gestión y disposición del patrimonio público de suelo. “afectación presupuestaria “ b) Los créditos que tengan como garantía hipotecaria los bienes incluidos en el patrimonio público de suelo. c) Los beneficios de sociedades públicas o mixtas, cuando la aportación de capital público consista en bienes integrantes del patrimonio público de suelo. d) Las transferencias presupuestarias que tengan como finalidad específica la adquisición de bienes para el patrimonio público de suelo. e) Los ingresos que perciban los Ayuntamientos como consecuencia del pago del canon que prevé esta Ley respecto de los proyectos de actuación especial.

3.- Destino de los bienes integrantes de los patrimonios públicos de

suelo.

Los bienes integrantes de los patrimonios públicos de suelo, una vez incorporados al proceso urbanizador o edificatorio, se destinarán, de conformidad con las técnicas y los procedimientos establecidos en la presente Ley, a cualquiera de los siguientes fines:

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a) Construcción, rehabilitación o mejora de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública o de integración social, en el marco de las políticas o programas establecidos por las Administraciones públicas.

b) Conservación o mejora del medio ambiente, o la protección del patrimonio histórico-artístico.

c) Actuaciones públicas para la obtención de terrenos y ejecución, en su caso, de las redes de infraestructuras, equipamientos y servicios públicos.

d) Actuaciones declaradas de interés social “este es nuestro supuesto “

e) Conservación y ampliación de los patrimonios públicos de suelo.

f) A la propia gestión urbanística, con cualquiera de las siguientes finalidades:

1.º Incidir en el mercado inmobiliario, preparando y enajenando suelo edificable. 2.º Pagar en especie, mediante permuta, suelo destinado a redes públicas. 3.º Compensar, cuando proceda, a quienes resulten con defecto de aprovechamiento, como consecuencia de operaciones de equidistribución, o de la imposición de limitaciones singulares.

4.-Gestión de los patrimonios públicos de suelo.

1. Las Administraciones públicas titulares de patrimonios públicos de suelo llevarán un Registro de Explotación de éstos.

2. En el Registro de Explotación deberá hacerse constar en todo caso:

a) Los bienes integrantes del correspondiente patrimonio público de suelo. b) Los depósitos e ingresos en metálico. c) Las enajenaciones, permutas y adquisiciones de bienes. d) El destino final de los bienes.

3. A la liquidación de las cuentas de los presupuestos anuales se deberá acompañar un

informe de gestión de la explotación del patrimonio público de suelo, que será objeto de control en los mismos términos que aquélla. Lo incumplimos de manera reiterada”

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5.-Disposición de los bienes de los patrimonios públicos de suelo.“lo incumplimos de manera reiterada”

1. Los bienes de los patrimonios públicos de suelo, así como los restantes bienes de la Comunidad de Madrid y de los municipios clasificados como suelo urbano y urbanizable pueden ser:

a) Enajenados mediante concurso por el procedimiento abierto o restringido, en la forma prevista en la legislación reguladora de los contratos de las Administraciones públicas. El precio a satisfacer por el adjudicatario no podrá ser el único criterio determinante de la adjudicación, ni éste podrá ser inferior al valor que corresponda al bien conforme a la legislación general aplicable. b) Cedidos, por precio fijado en convenio interadministrativo suscrito al efecto, a cualquier Administración pública o entidades de ellas dependientes o a ellas adscritas para el fomento de viviendas sujetas a cualquier régimen de protección pública o la realización de programas de conservación o mejora medioambiental. c) Adjudicados, por el precio fijado al efecto, o, en su caso, cedidos gratuitamente, en uno y otro caso por concurso, a entidades cooperativas o de carácter benéfico o social sin ánimo de lucro para la construcción de viviendas sujetas a cualquier régimen de protección pública o la realización de fines de interés social. d) Cedidos gratuitamente, mediante convenio suscrito a tal fin, a cualquier Administración Pública o entidad de ella dependiente o adscrita, para la ejecución de dotaciones públicas o promoción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública o de integración social. e) Permutados por terrenos destinados a infraestructuras, equipamientos y servicios públicos.

2. Cuando los procedimientos a que se refiere la letra a) del número anterior, o los

concursos previstos en la letra c) queden desiertos, la Administración actuante podrá enajenar directamente los bienes, dentro del año siguiente, con sujeción a los pliegos o bases de unos y otros.

CONCLUSIONES DE ESTE INFORME PREELIMINAR.-

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Primero.- Los apartamentos municipales son el producto de transformación en suelo urbano de terrenos no urbanizables que fueron obtenidos por el Ayuntamiento por compraventa y que por tanto tienen la categoría de bienes patrimonial, y dentro de éstos, forman parte del patrimonio municipal del suelo.

Segundo.- El Ayuntamiento en la actualidad incumple el deber de tener un inventario separado de su patrimonio.

Tercero.- El destino de estos bienes entre otros es el de actuaciones de interés social, entre las que se encuentra la promoción municipal para dar cumplimiento al mandato constitucional establecido en el artículo 47 que dice así:

2Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos”

Cuarto.- Al hilo del dispositivo anterior, la Legislación Urbanística de Madrid establece un parangón con la LPAP, y se establece el sistema de concurso como única modalidad de enajenación del patrimonio municipal del suelo, en el que establece que se deberá utilizar varios criterios de adjudicación distintos del precio y en atención en nuestro caso a la actuación municipal de interés social.

Quinto.- Solo podrá mantenerse la adjudicación directa durante un año a constar desde la finalización de la tramitación y resultado del concurso público de enajenación, sin que los pliegos puedan modificar esta condición jurídica.

Sexto.- El destino del producto de la enajenación de patrimonio municipal de suelo se destinarán a la la gestión y disposición del patrimonio público de suelo, lo que se denomina por la doctrina y jurisprudencia como sistema de retroalimentación, por lo que su anotación contable determinará que solo podrá destinarse a esos fines, quedando fuera el gasto corriente y las inversiones municipales.

Por último, y a título informativo esta Secretaría trae a colación de este expediente el análisis de las actuaciones municipales en materia de vivienda y apartamentos y concluye que se vulnero de manera frontal toda la legislación citada en este informe, se establecieron criterios arbitrarios para entrar en un sorteo, se realizaron contratos de adjudicación innovando criterios no establecidos en el pleno, se utilizó la fórmula de la subasta en actuaciones posteriores, cuando la forma a utilizar tenía que haber sido el concurso, y por lo tanto, esta Secretaría entiende que esas actuaciones se encuentran incardinadas

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en los supuestos de actos anulables y o / nulos de pleno derecho al amparo de la legislación citada y de los artículos 62 y 63 de la LRJPAC.

Es todo cuanto tengo a bien informar a la Alcaldía para que antes de la formulación de las bases que han de regir el concurso de enajenación de apartamentos municipales, me indique cuales han de ser los criterios que he de incluir en las bases que sean distintos al precio de salida.1

En Colmenar de Oreja, a 28 de mayo de dos mil dieciséis.

EL SECRETARIO DE LA CORPORACIÓN MUNICIPAL

Fdo.- José Damián Sanz Llavallol

1 Este informe forma parte de un expediente concreto que por su relevancia esta Secretaría entiende que ha de dejarse constancia en el Registro General mientras no se disponga en este Ayuntamiento de un Gestor de Expedientes.

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