iii seminário governança de terra e desenvolvimento...

Ministério das Cidades

III Seminário Governança de Terra e Desenvolvimento Econômico

Mesa 5: Regularização Fundiária Urbana

(MP 759/2016)


A legislação que regulamenta a política urbana no Brasil, a partir da década de 70, está estreitamente vinculada a um processo de elaboração coletiva.

Desde a década de 70 vem sendo construído o sentido da função social da propriedade.

A regularização fundiária é oriunda desse processo e está ancorada em inumeras experiências pioneiras (Belo Horizonte, Recife, Porto Alegre, Diadema etc).

O capítulo da Reforma Urbana na CF88 teve origem na emenda popular de Reforma Urbana, subscrita por mais de 200 mil assinaturas.


Estrutura da MP 759/16 (PLV 12/2017)Ampliação da oferta de terras

Terras da União não destinadas e terras protegidas (Título I – Regularização Fundiária Rural)

Ampliação do tecido urbano das cidades

(Título II – da Regularização Fundiária Urbana)

Terras urbanas fora do mercado formal

(Título II – da Regularização Fundiária Urbana)

Terras da União “destinadas” mas sem titularidade plena

(Título III – dos Procedimentos de Avaliação e Alienação de Imóveis da União)


Ampliação do tecido urbano das cidades (Título II – da Regularização Fundiária Urbana)

Terras urbanas fora do mercado formal (Título II – da Regularização Fundiária Urbana)

Idéias-chave da Exposição de Motivos da MP 759/2016

Alguns dispositivos do PLV 12/2017


Exposição de motivos – algumas idéias-chave Ampliar o catálogo das ações do Governo Federal

Esforço de reurbanização do país

REURB em núcleos urbanos ainda que situados em áreas qualificadas como rurais

Conclusão da REURB núcleos tornam-se alvo de investimentos públicos

Dinamizar e simplificar

Imóveis regularizados base para investimento do capital produtivo brasileiro

Garantia de operações financeiras, redução de custos de crédito

Aumento do patrimônio imobiliário do País

Inserção de capital na economia – agregação de valor aos imóveis

Imóveis tornam-se alvo de tributação (IPTU, ITR, ITBI) ou cobrança de preços públicos (foros e laudêmios)

Criação de um procedimento menos burocratizado - repetição do mantra de que as irregularidades decorrem de um Estado lento, cheio de regras que dificulta os negócios do mercado. Portanto, eliminar a burocracia faz parte da anunciada dinamização econômica.


A terra urbana (ou rural) não registrada está fora da economia.

Esse é um dos paradoxos da RF! Pois é justamente, das impossibilidades de uso para o mercado formal é que decorre a admissão de "ocupação" de algumas terras por famílias de baixa renda. Fossem essas terras cambiáveis no mercado formal, a força repressora do Estado a serviço do capital privado já teria feito as remoções.

Dai a importância da RF combinada com ZEIS (não é garantia absoluta), pois a ZEIS funciona como zoneamento afirmativo e de reserva.

Quando a terra urbana não está registrada "restam mitigados direitos que garantem cidadania aos seus ocupantes."

Reconhecimento de que a cidadania e os direitos são garantidos somente aos que são proprietários?


Referida informalidade não diz respeito, exclusivamente, à conhecida situação das favelas – a qual cristaliza o ponto mais extremo –, mas pode ser também verificada em bairros de baixo, médio e até alto padrão, alcançando edifícios, loteamentos e conjuntos habitacionais erguidos, direta ou indiretamente, pelo próprio Estado. Não decorre, portanto, apenas, de situações de pobreza.

Argumentos da proposta: os núcleos urbanos informais que não podem receber investimentos públicos; a falta de cidadania; a dignidade da moradia da população de baixa renda.

Pela dinamização da economia justifica-se a regularização de quaisquer tipos de ocupação, ainda que decorrentes da má-fées, da burla consciente da legislação urbanística, edilícia, ambiental.

A tese apresentada ao longo da exposição de motivos: viabilizar a regularização fundiária, assim, mais do que assegurar a função social das cidades, a segurança e a dignidade de moradia, dinamiza a economia brasileira.

O preço: a função social da propriedade; função social da cidade; a ordem urbanística vigente.


REURB

• Conceito núcleo urbano não é necessariamente um conceito ligado à informalidade.

• Refere-se a usos e características urbanas (quaisquer usos).

• Unidade imobiliária com área inferior à fração mínima de parcelamento prevista na Lei n. 5.868/72 (2 a 4 ha)

• Independentemente da propriedade do solo, ainda que situado em área qualificada ou inscrita como rural


URBANO X RURAL – o que está em jogo

Alteração dos mercados de terra rural e urbano por alteração da política fundiária

Rural Urbano - sem atentar para as disposições do Estatuto da Cidade

Atropelamento da ordem urbanística –Estatuto da Cidade e Planos Diretores

Ampliação do tecido urbano das cidades

Custos da transformação “compulsória” de rural em urbano – quem ganha? quem perde? quem paga a conta?

Expansão indefinida das franjas urbanas – alteração de preços das terras rurais vizinhas e das terras urbanas. Conversão de hectares em metros quadrados.


Loteamentos fechados e condomínios pautando a expansão do perímetro urbano

Fragilização da capacidade municipal de gestão do uso do solo e edilícia

Estabelecimento de um processo amplo de anistia sob a égide da regularização fundiária (quaisquer faixas de renda e usos)

Desconstrução da função social da propriedade

Estabelecimento de urgência para alienação do patrimônio da União


Município de Caldazinha - GO é acionado por implementação de loteamento irregular

A 2ª Promotoria

de Justiça de

Senador Canedo,

propôs ação civil

pública em

desfavor do

município de

Caldazinha pela

implementação

de loteamento

irregular na

Fazenda Bom

Sucesso, zona

rural do

município.


Segunda-Feira, 17 de Abril de 2017

Notícias

MP apura irregularidades de condomínios em zona rural de Rancho Queimado

Seis ações civis públicas foram instauradas e a cada depoimento um novo

condomínio é denunciado em efeito cascata. A estimativa é de que o município tenha

40 condomínios, mas uma parcela está regular.

O sonho da casa no campo com lago para passear de Jet Ski, clube gourmet, cinema e

anfiteatro, entre outras promessas, virou um pesadelo para algumas famílias que

compraram chácaras e sítios nos ditos condomínios rurais, em Rancho Queimado. À

distância de 60 quilômetros de Florianópolis, a explosão imobiliária no município de

2.600 habitantes levou um morador a denunciar ao MP (Ministério Público), que

encontrou irregularidades no parcelamento do solo em pelos menos seis

empreendimentos, sendo que alguns também com o dano ambiental. A estimativa do

MP é de que o município tenha 40 condomínios.

https://ndonline.com.br/florianopolis

https://ndonline.com.br/florianopolis

https://ndonline.com.br/florianopolis/noticias


Matéria de 2013 no Canal Rural acerca da valorização das áreas rurais pelo avanço da área urbana

Segundo a matéria vários empresários estão comprando terras e arrendando.

Para quem precisa produzir é mais barato arrendar que comprar (em algumas regiões arrendar é 250 vezes mais barato que comprar)

Segundo a matéria quanto mais próximo das cidades mais alto o preço da terra.

Mas mesmo sendo terras caras, alguns empreendedores compram. A ideia é montar, em algum momento, um loteamento ou condomínio, pois a rentabilidade é alta. Enquanto esperam a terra valorizar, arrendam para a produção agrícola.


ESTATUTO DA CIDADE - CAPÍTULO III - DO PLANO DIRETOR

Art. 42-B. Os Municípios que pretendam ampliar o seu perímetro urbano após a data de publicação desta Lei deverão elaborar projeto específico que contenha, no mínimo: (Incluído pela Lei nº 12.608, de 2012)

I - demarcação do novo perímetro urbano;

II - delimitação dos trechos com restrições à urbanização e dos trechos sujeitos a controle especial em função de ameaça de desastres naturais;

III - definição de diretrizes específicas e de áreas que serão utilizadas para infraestrutura, sistema viário, equipamentos e instalações públicas, urbanas e sociais;

IV - definição de parâmetros de parcelamento, uso e ocupação do solo, de modo a promover a diversidade de usos e contribuir para a geração de emprego e renda;

V - a previsão de áreas para habitação de interesse social por meio da demarcação de zonas especiais de interesse social e de outros instrumentos de política urbana, quando o uso habitacional for permitido

VI - definição de diretrizes e instrumentos específicos para proteção ambiental e do patrimônio histórico e cultural;

VII - definição de mecanismos para garantir a justa distribuição dos ônus e benefícios decorrentes do processo de urbanização do território de expansão urbana e a recuperação para a coletividade da valorização imobiliária resultante da ação do poder público.

§ 1o O projeto específico de que trata o caput deste artigo deverá ser instituído por lei municipal e atender às diretrizes do plano diretor, quando houver

§ 2o Quando o plano diretor contemplar as exigências estabelecidas no caput, o Município ficará dispensado da elaboração do projeto específico de que trata o caput deste artigo.

§ 3o A aprovação de projetos de parcelamento do solo no novo perímetro urbano ficará condicionada à existência do projeto específico e deverá obedecer às suas disposições.


Transposição de um dispositivo da Norma de Serviço da Corregedoria de Geral de Justiça de São Paulo para a Lei Federal

NSCGJ-SP Tomo 2

273.1. O registro do projeto de regularização independe de averbação prévia do cancelamento do cadastro de imóvel rural junto ao INCRA e de inclusão no perímetro urbano.

273.2. Uma vez registrado o projeto de regularização de gleba cadastrada como rural, o Oficial de Registro de Imóveis comunicará ao INCRA, para que este órgão possa cancelar total ou parcialmente o certificado de cadastro de imóvel rural e à Receita Federal do Brasil, quanto ao Imposto Territorial Rural, enviando certidão da matrícula do parcelamento regularizado.

PLV 12/2017

Art. 44

§ 4º O registro da CRF aprovado independe de averbação prévia do cancelamento do cadastro de imóvel rural no Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (Incra).

§ 7º O oficial do cartório de registro de imóveis, após o registro da CRF, notificará o Incra, o Ministério do Meio Ambiente e a Secretaria da Receita Federal do Brasil para que esses órgãos cancelem, parcial ou totalmente, os respectivos registros existentes no Cadastro Ambiental Rural (CAR) e nos demais cadastros relacionados a imóvel rural, relativamente às unidades imobiliárias regularizadas.


Para além da Reurb...

novas modalidades de parcelamento do solo

O Art. 78 introduz novas modalidades de parcelamento do solo na Lei 6.766/79.

Desvirtuamento da construção histórica do instrumento da regularização fundiária.

A regularização fundiária não se presta a reconhecer e convalidar todas as formas de ocupação da cidade.

Não é regularização fundiária o reconhecimento de modalidades de parcelamento do solo que nunca existiram na legislação federal de parcelamento do solo

Os loteamentos fechados vêm sendo implantados em muitos municípios, de forma conscientemente ilegal, criando verdadeiras barreiras urbanas e se apropriando de áreas que deveriam ser de uso público (ruas, praças, áreas verdes, praias etc).

Não foram estabelecidas diretrizes, no âmbito da legislação federal alterada, para a implantação de condomínios de lotes ou loteamentos com controle de acesso: nem requisitos urbanísticos gerais, nem requisitos ambientais.


Novas modalidades de parcelamento do solo

Condomínio de LotesArt. 58. - Inclui o art. 1358-A no Código Civil, criando o Condomínio de Lotes.”

Loteamento com controle de acesso“Art. 78. A Lei nº 6.766, de 16 de dezembro de 1979, passa a vigorar com as seguintes alterações: “Art. 2º (...)

§ 8º Constitui loteamento de acesso controlado a modalidade de loteamento, definida nos termos do § 1º deste artigo, cujo controle de acesso será regulamentado por ato do poder público Municipal, sendo vedado o impedimento de acesso a pedestres ou a condutores de veículos, não residentes, devidamente identificados ou cadastrados.”

Loteamento com controle de acesso é eufemismo para loteamento fechado.

Estabelece uma clara restrição à fruição dos espaços públicos da cidade aos cidadãos em geral: identificação e cadastramento para circular por essas áreas.


Novas modalidades de parcelamento do solo

Condomínio Urbano Simples – Art. 61“Art. 61. Para fins de Reurb, quando um mesmo imóvel contiver construções de casas ou CÔMODOS, poderá ser instituído Condomínio Urbano Simples, respeitados os parâmetros urbanísticos locais, e serão discriminadas, na matrícula, a parte do terreno ocupada pelas edificações, as de utilização exclusiva e as áreas que constituem passagem para as vias públicas ou para as unidades entre si.” (...)

“Art. 63. No caso da Reurb-S, a averbação das edificações poderá ser efetivada a partir de mera notícia, a requerimento do interessado, da qual constem a área construída e o número da unidade imobiliária, dispensada a apresentação de habite-se e de certidões negativas de tributos e contribuições previdenciárias.”

• Qual é a conceituação de cômodos? Está vinculado à produção de moradia?

•Não há prazos, ou seja, é possível produzir corredor de embriões e regularizar? (“Cabeças-de-porco” do Rio fins do século XIX.)

• Gestão comum pode ser estabelecida por instrumento particular

• Na Reurb-S a averbação das edificações poderá ser efetivada a partir de mera notícia. Não necessita Habite-se.


Condomínio Urbano Simples – emendas de “redação” no Senado


ASPECTOS AMBIENTAIS - Alterações no Código Florestal, lei 12.651/12, art. 64 e 65

• A idéia de admitir a regularização fundiária nas APP’s somente em área urbana consolidada foi desenvolvida e amadurecida ao longo de anos , inclusive a partir de amplas discussões no CONAMA. A resolução CONAMA 369/2006, trouxe essa concepção que foi levada para o novo Código Florestal.

• Desapareceu o conceito de área urbana consolidada que estava previsto na Lei 11.977/09. Dessa forma, restou prejudicado o conceito de interesse social, definido na Lei 12.651/12.

• O Código Florestal admite intervenção em APP por interesse social se estiver em área urbana consolidada. A redação como proposta no PLV 12 contraria as disposições do Código Florestal.

• Na parte do núcleo informal sem incidência de APP, somente a aprovação urbanística. Desvinculação de aspectos ambientais. Isso pode relegar à não regularização, justamente das parcelas mais frágeis e, geralmente, ocupadas pelas famílias mais pobres. Mesmo que em etapas, a CRF deveria criar alguma obrigação de regularização das parcelas em APP.

• Art. 107. Os dispositivos desta Lei aplicar-se-ão à ilha de Fernando de Noronha e às demais ilhas oceânicas e costeiras, em conformidade com a legislação patrimonial em vigor.

(regularização rural, urbana, alienação fora das regras da 8.666, loteamento fechado, condomínios etc)


DISCRICIONARIEDADES DO PODER PÚBLICO

• Instauração da Reurb por decisão do Município, por meio de requerimento, por escrito, de um dos legitimados de que trata esta Lei.

• Classificação das modalidades

• Ao desvincular de ZEIS, por exemplo, amplia essa discricionariedade , falta de transparência, ambiguidade, clientelismo.

• Desviculação com Plano Diretor, LUOS etc


A MP não criou o Direito de Laje.

O Direito de Laje foi criado pelo povo, como solução para morar nas cidades caras e inacessíveis.

Não se nega o reconhecimento legal desse direito.

O que causa estranhamento é a desvinculação desse direito de procedimentos de RF e aplicação para quaisquer usos e faixas de renda.


A MP faculta aos Municípios e DF o estabelecimento de “posturas edilícias e urbanísticas associadas ao direito real de laje”. Não há vinculação expressa.

O direito real de laje pode ser operado “por fora” da regularização fundiária e desvinculado de regras de edificação no âmbito local, alcançando quaisquer usos e faixas de renda.

O que garantirá eventuais áreas comuns, por exemplo, áreas comuns de circulação? As áreas comuns serão garantidas pela boa vontade entre as partes? Não é condomínio.

Não é dispensável a prévia regularidade do chão e da unidade térrea (necessidade de averbação prévia na matrícula da construção- base e nas matrículas de lajes anteriores, com remissão recíproca)Portanto, esse direito não é imediatamente aplicável às milhares de situações de venda de laje em favelas e assentamentos informais – o comum é chão e construção base irregulares

O Estatuto da Cidade estabelece que os parâmetros edilícios especiais podem ser estabelecidos no âmbito da regularização fundiária.

Louvável preocupação estética: o titular da laje não pode prejudicar com obras novas ou falta de reparação a segurança, a linha arquitetônica ou o arranjo estético do edifício.

Se os municípios não estabelecerem regras vinculadas, qual será o limite”?


Terras da União não destinadas e terras protegidas (Título I – Regularização Fundiária Rural e Amazônia Legal)

Mapas e gráficos produzidos pelo IMAFLORA a partir do Atlas Agropecuário

Categorias Fundiárias

Terras Públicas e Privadas


Terras Públicas e Privadas


Categorias Fundiárias


Resumo da distribuição da terra estimada no Brasil

em milhões de hectares

232

27%

86

10%453

54%

40

5%

38

4%

Áreas protegidas

Terras Públicas NãoDestinadas

Terras Privadas

Assentamentos

Outros


Terras da União “destinadas” mas sem titularidade plena (Título III – dos Procedimentos de Avaliação e Alienação de Imóveis da União)

Aspectos da Exposição de Motivos da MP 759/2016

Alguns dispositivos do PLV 12/2017


Exposição de motivos


Aplicação do inciso II parágrafo 1º do artigo 8º - Lei 13.240/2015

§ 1o Os terrenos de marinha e acrescidos alienados na forma desta Lei:

I - não incluirão:

a) áreas de preservação permanente, na forma do inciso II do caput do art. 3o da Lei no 12.651, de 25 de

maio de 2012; ou

b) áreas em que seja vedado o parcelamento do solo, na forma do art. 3o e do inciso I do caput do art. 13

da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979;

II - deverão estar situados em área urbana consolidada de Município com mais de cem mil

habitantes, conforme o último Censo Demográfico disponibilizado pela Fundação Instituto Brasileiro de

Geografia e Estatística - IBGE,

Alterado pelo art. 92 do PLV 12

Dados de 2015

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2011-2014/2012/Lei/L12651.htm#art3

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L6766.htm#art3

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L6766.htm#art13i


Terrenos de marinha a partir da definição da LPM


Exemplo de urbanização incipiente, tendo em vista a insegurança jurídica

O modelo mais vigoroso da urbanização brasileira ocorreu em áreas com insegurança jurídica?


IMÓVEIS DA UNIÃO

•REURB-E - venda direta de Patrimônio da União, dispensados os requisitos da 8.666, sem vinculação com interresse social (art. 84)

• A venda direta somente poderá ser concedida para, no máximo, 02 (dois) imóveis, sendo 01 (um) residencial e 01 (um) não residencial

•Possibilidade de utilizar FGTS para aquisição do domínio pleno ou remição do foro

•Avaliação por trecho.

• Esse método é muito utilizado para fins tributários. Recebe críticas, por não captar peculiaridades de imóveis.

• Qual a razão de usar metodologia de avaliação com esse tipo de crítica para alienar patrimônio da União?

• Numa situação oposta, desapropriação pelo Poder Público, usando metodologia de avaliação por trecho para as indenizações. Os proprietários topariam tal avaliação "em massa"?

• No texto atual, trazem a terminologia "desde que comprovadamente homogêneos, com base em pesquisa mercadológica e critérios estabelecidos no zoneamento ou plano diretor do município", com a intenção de afastar possíveis questionamentos quanto ao trecho avaliado.


IMÓVEIS DA UNIÃO

•Alterou a Lei 13240/15 que restringia a alienação de imóveis situados em terrenos de marinha e acrescidos em áreas urbanas consolidadas em Municípios com mais de 100 mil habitantes.

•Revogação do art. 7º da Lei 13.240 – obrigava a SPU disponibilizar relação de imóveis da União

•Leva o conceito de faixa de segurança para a Lei 9.636/98 – permitindo remições de aforamento em qualquer situação fora da faixa de segurança

•Estruturas Náuticas instaladas ou em instalação – desconto de 50% para regularização do uso pretérito privativo de águas públicas federais. Prazo até 31/12/18. Quaisquer usos e tempo de ocupação.

•Incluiu a TAUS (termo de autorização de uso sustentável) em dispositivo legal. É outorgada às comunidades tradicionais e está vinculada à subsistência, iniciando o procedimento de regularização.

•Autoriza União, autarquias e fundações a transferir aos Estados, Municípios e DF áreas públicas ocupadas para fins de Reurb. Não se aplica a imóveis de titularidade de fundos (Fundo do Regime Geral da Previdência Social, por exemplo).


OBRIGADO

Patryck Carvalho

iii seminário governança de terra e desenvolvimento...

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