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12 Conferncia Internacional da LARES Centro Brasileiro Britnico, So Paulo - Brasil 19, 20 e 21 de Setembro de 2012

MANUTENO PREDIAL EM HOTIS RESORTS: AVALIAO DE CUSTOS

Anderson Sopena Martins1, Daniela Matschulat Ely

2, Estcio Siemann Santos Pereira

3,

Antonio Edsio Jungles4

1 Universidade Federal de Santa Catarina, Brasil [email protected]

2 Universidade Federal de Santa Catarina [email protected]



RESUMO

A concorrncia existente entre os meios de hospedagem elevada, com a busca constante da qualidade

plena, com o intuito de oferecer um servio diferenciado e de qualidade superior, para conquistar o

hspede em termos de qualidade, aspecto visual, marketing, servios, conservao e manuteno, sempre

com um menor preo. Com base neste fato, este artigo tem como objetivo determinar o custo mdio dos

principais servios de manuteno predial em hotis resorts. Desta forma, foram realizadas a anlise

qualitativa dos principais servios, de manuteno predial e a quantitativa do nmero de incidncias e

seus respectivos custos financeiros. Um estudo de caso foi realizado em um hotel com 14 edifcios e

35.227,00 m. Foram selecionados os principais servios de manuteno para uma investigao mais

profunda. Os servios foram escolhidos de acordo com sua incidncia e grau de importncia no

atendimento dos hspedes. A anlise dos servios de manuteno predial foi feita atravs da determinao

dos seus custos mdios, o custo por m de construo, o custo percentual da manuteno em relao ao

custo de construo da edificao e o custo total de cada servio. Foi realizada tambm a anlise do ciclo

da manuteno em relao incidncia de servios versus tempo e custo versus tempo. O estudo foi

realizado durante um perodo de 5 anos, sendo que a maior incidncia de manuteno ocorreu nos

servios de manuteno de elementos e componentes, como persianas e fechaduras, servios de reparo

nas instalaes eltrica, hidrulica e telefonia, renovao de pintura, servios de marcenaria e de pedreiro.

Atravs deste estudo foi possvel estabelecer um custo mdio para cada servio de manuteno e a

estimativa do seu ano provvel de ocorrncia. O servio de manuteno hidrulica foi o de maior

ocorrncia em todos os anos do estudo, correspondendo a 32,66% das manutenes. Estima-se que ao

longo de 16 anos de criao do empreendimento, os servios gerais e pedreiro foi o mais oneroso, com um custo mdio por manuteno de aproximadamente R$ 368,32.

Palavras-chave: manuteno hoteleira, custos de manuteno e sistemas de gesto.

11 Conferncia Internacional da LARES Centro Brasileiro Britnico, So Paulo - Brasil 14, 15 e 16 de Setembro de 2011

BUILDING MAINTENANCE IN HOTELS RESORTS: EVALUATION OF COSTS

ABSTRACT

The competition between the means of accommodation is high, with full constant search for quality in

order to offer a differentiated service and superior quality to win the guest in terms of quality visual

appearance, marketing, service, repair and maintenance, always with a lower price. Based on this fact,

this article aims to determine the average cost of major building maintenance services in resort hotels.

Thus, we carried out a qualitative analysis of key services, building maintenance and the number of

quantitative effects and their financial costs. A case study was conducted in a hotel with 14 buildings and

35,227.00 square meters. We selected the main service for further investigation. Services were chosen

according to their incidence and degree of importance in the care of the guests. The analysis of the

maintenance building was performed by determining its average costs, the cost per square feet of

construction, the percentage cost of maintenance in relation to the cost of construction of the building and

the total cost of each service. We also performed the analysis of the maintenance cycle in relation to the

incidence of time and cost versus services versus time. The study was conducted over a period of five

years, with the highest incidence occurred in the maintenance servicing of elements and components such

as shutters and locks, repair services on-site electric, water and telephone, renewal of painting services

carpentry and mason. Through this study it was possible to establish an average cost for each maintenance

service and the estimated probable year of occurrence. The hydraulic maintenance service was most

frequent in all years of the study, accounting for 32.66% of maintenance. It is estimated that over 16 years

of establishment of the enterprise, the "general services and Mason" was the most expensive, with an

average cost for maintenance of approximately R $ 368.32.

Key-words: hotel maintenance, maintenance costs and management.

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1 INTRODUO

O aumento da competitividade e a concorrncia estabelecida nos diversos segmentos da

economia mundial motivam o mercado em busca de novas solues e alternativas para a

superao dos seus concorrentes. Em nvel nacional e internacional, um segmento do mercado

emergente o setor de turismo. O seu crescimento e desenvolvimento vm assumindo um

importante papel no setor tercirio, apontando que esta atividade se tornar uma das lderes da

economia mundial, junto ao setor de tecnologia e telecomunicaes (BELLI; HEINECK;

CASAROTTO FILHO; 1996).

Neste contexto, observa-se que dentro desta indstria, o subsetor de hotelaria cresce

progressivamente. A concorrncia existente entre os meios de hospedagem a motivao para o

desenvolvimento do subsetor, em busca da qualidade plena, com o intuito de oferecer um servio

diferenciado e de qualidade superior, para conquistar o hspede em termos de qualidade, aspecto

visual, marketing, servios, conservao e manuteno.

O interesse por esta pesquisa fundamentado na escassez de estudos referentes aos sistemas de

gesto de manuteno de edificaes hoteleiras, bem como de seu custo de operao.

importante avaliar as variveis de custo destes sistemas, para propor diretrizes que possam gerar

um menor custo de operao. Com este foco a pesquisa sustentada pelo seguinte trip: sistemas

de gesto, hotelaria e manuteno. Para isso foram analisados os servios mais importantes

inseridos no contexto dirio da manuteno predial de um hotel, bem como os seus custos e as

variveis ligadas a eles. No prximo tpico ser exposta a justificativa para o desenvolvimento

do trabalho, que foi baseada na literatura pesquisada sobre o tema.

2 REFERNCIAL TERICO

2.1 Hotelaria

Segundo Wanderley (2004), um hotel tem como principal funo acomodar as pessoas que esto

longe de casa e atender suas necessidades. O atendimento destas necessidades depende das

instalaes particulares de cada estabelecimento, destacando-se a localizao, instalaes,

servios fornecidos atravs de suas instalaes, imagem e o preo da diria.

A implantao de um empreendimento hoteleiro longa e o ciclo completo dura de trs a quatro

anos, estando inclusas as fases de planejamento, projetos e aprovaes (ASMUSSEN, 2004).

Nunes (2004) descreve que os hotis so empreendimentos imobilirios de longo perodo de

maturao e grande rigidez. Com isto eles se tornam diferentes dos outros tipos de investimentos

da construo civil, pois possuem elevada participao de servios e equipamentos na

composio de seus custos operacionais e pela formao de receitas provenientes de contratos

dirios (pernoites de hotel), alm da sua sazonalidade.

Wanderley (2004) relata que aspectos simples do projeto podem auxiliar na manuteno diria

do hotel. Ao analisar a arquitetura e a distribuio fsica das instalaes, pode-se projetar de

modo que este arranjo facilite os servios de manuteno, limpeza e fluxo de materiais pelo

hotel. Alguns itens, como o isolamento acstico e a adoo de novas tecnologias para a

racionalizao de custos, podem ser previstos na etapa de projetos para propiciarem maior

conforto ao usurio e facilidades no uso e manuteno. Por exemplo, instalao de redutores de

consumo de energia com chaves magnticas, programadas para desligarem a energia do

apartamento quando o usurio no estiver na unidade (SAAB; GIMENEZ; 2001).

Em uma pesquisa realizada na cidade de So Paulo, com hspedes das categorias luxo e

superluxo, constatou-se que para 67% dos 400 entrevistados o conforto e o estado de

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conservao do apartamento eram condio para a escolha da acomodao (PETROCCHI,

2002).

2.2 Sistema de Gesto

No decorrer dos ltimos anos, se observa um elevado desenvolvimento no setor da Construo

Civil, acompanhado de inmeras mudanas. Baa e Melhado (1999) relatam que as empresas

construtoras esto investindo na melhoria da qualidade, atravs do uso de tecnologias inovadoras

e da implantao de Sistemas de Gesto (SG). Para Soares e Cosenza (1998), um Sistema de

Gesto (SG) um conjunto de tcnicas e procedimentos para auxiliar na execuo de tarefas.

Para isto, agrupa os instrumentos de gesto de acordo com os propsitos da empresa,

estabelecendo uma rede de subsistemas que norteiam as atividades a serem realizadas. Isto

possibilita a determinao do caminho a ser seguido, evitando atividades improdutivas.

A utilizao do sistema de gesto e o seu aprimoramento auxiliam no crescimento e melhoria do

desempenho de uma empresa. Em curto prazo, possibilitam a retomada da competitividade e, em

longo prazo, propiciam um aperfeioamento contnuo, controlado pelas necessidades de mercado

e pelas correes advindas do prprio sistema de gesto (SOARES E COSENZA, 1998).

Nascimento et al. (2004) relatam que uma instituio que adota um sistema integrado de gesto

empresarial pode obter melhoras no processo de negcios, na aplicao de suas prticas, maior

integrao na corporao e, externamente, nas inter-corporaes. Como conseqncia, tem-se o

controle de todos os processos e do fluxo de trabalho, com a integrao de todos os

departamentos. Alm desses benefcios, tem-se o aumento da produtividade, da qualidade,

gerenciamento do mtodo de produo e maior deteco das falhas.

2.3 Manuteno predial

Meira e Padaratz (2002) relatam que durante muito tempo existiu a preocupao com a

durabilidade das construes, no entanto, isso no era uma prioridade. As patologias que

ocorrem nos edifcios, em sua maioria, poderiam ter sido evitadas caso tivessem sido tomados os

devidos cuidados com projetos, execuo, materiais, uso e manuteno nestas obras. Contudo,

aps a ocorrncia do problema, necessria a utilizao de conhecimentos e tcnicas adequadas

para resolv-lo. No adianta recuperar um componente ou uma obra que apresente uma

patologia, sem eliminar a sua causa, pois de suma importncia a sua identificao e o

tratamento adequado de suas origens para garantir o sucesso da recuperao (SANTOS; 2003).

A manuteno tem o objetivo de preservar e/ou recuperar as condies adequadas da edificao

para o uso e desempenho previstos em seus projetos. Para tal, devem constar como parte

integrante do processo aes de inspeo, preveno, conservao e reabilitao (VEROSA;

ALMEIDA; SOUZA; 2004).

Os autores Resende; Barros; Medeiros (2002) relatam que as atividades de manuteno podem

ter duas origens principais. A primeira referente durabilidade dos materiais, que pode ser

associada manuteno preventiva. E a segunda referente s patologias que esto ligadas

manuteno corretiva, nos casos em que ocorre o desempenho insatisfatrio do edifcio ou de

algum componente.

Ducap e Qualharini (2001) chamam a ateno para dois aspectos que facilitam a ao da

manuteno. O primeiro referente ao fato de a edificao possuir uma cpia de todos os

projetos para possibilitar a consulta e o outro referente facilidade de acesso s instalaes,

como o uso de shafts para a manuteno das instalaes hidrulicas verticais.

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3 METODOLOGIA

Este trabalho um estudo de caso, que visa obter maior familiaridade com um tema complexo,

de forma a torn-lo mais explcito. Com ele coletou-se dados qualitativos e quantitativos (GIL,

1991). Para tal, um hotel resort com Sistema de Gesto da Manuteno Hoteleira (SGMH)

completo, localizado em Florianpolis Santa Catarina, foi selecionado para o estudo de

manuteno hoteleira.

Inicialmente foi realizada a seleo dos principais servios de manuteno. Ela foi realizada

atravs da reviso da literatura (servios que apresentavam maiores ndices de manuteno) e

atravs do estudo piloto. Os servios contemplados so: persiana, hidrulico, servios gerais de

pedreiro, pintura, telefone, eltrico e marcenaria/fechadura.

A pesquisa identificou o custo unitrio das manutenes para a formao do custo mdio de cada

grupo de servios. Juntamente com os custos foram identificadas as varveis ligadas aos custos

das manutenes. Desta forma, as variveis a serem investigadas so: custo de manuteno

corretiva, custo de manuteno preventiva, custo de materiais, custo de recursos humanos

contratados, tempo em relao ao nmero de incidncias de manuteno. Alm disso, foi

realizada uma anlise do relatrio de custos e servios do hotel. As anlises foram realizadas de

maneira individual, comparativa entre os 14 hotis, e global de todo o empreendimento.

Para a linearizao das incidncias de manuteno ao longo do tempo foi utilizada a metodologia

de Teo e Harikrishna (2006), que relaciona a idade de cada empreendimento com o respectivo

nmero de manutenes realizadas no ano. Essa linearizao permite o clculo do ndice de

manuteno de cada servio, permitindo avaliar se elas ocorrem de maneira excessiva ou no.

Para completar a anlise os custos tambm foram linearizados por essa metodologia.

Na anlise global do empreendimento completo, foi levado em considerao o comportamento

dos 14 hotis como sendo um nico hotel. A metodologia utilizada nesta anlise tambm

baseada no trabalho de Teo e Harikrishna (2006). Este recurso permite a anlise dos hotis em

ordem cronolgica desde o seu primeiro ano de funcionamento at a data mais recente (16 anos).

Esta anlise completa de todo o empreendimento permite a avaliao das incidncias de

manuteno e de seus custos. Ressalta-se que os dados coletados so referentes apenas

manuteno dos apartamentos e circulao.

3.1 Descrio do empreendimento

O empreendimento estudado foi fundado no ano de 1991, possui 1 milho de m, com 750 mil

m de Mata Atlntica e dunas preservadas e 250 mil m de construo. O empreendimento

composto por centro de convenes, 14 hotis (Quadro 1), cinco restaurantes, rea de esportes e

lazer, complexo aqutico, espao Zen e SPA e centro comercial. Os 14 hotis foram construdos

pela mesma empresa, utilizando a mesma tecnologia e os mesmos materiais de acabamento.

Quadro 1: Caracterizao do hotel

Unidade

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14

Idade (anos) 16 16 14 17 13 4 12 12 11 9 11 7 6 5

rea Total (m) 2620 2620 2035 2060 2230 3240 2048 3450 1394 2694 2380 2696 189

0 3870

N de aptos

Standard 2 2 8 14 23 37 20 10 6 24 20 23 13 40

N de aptos 1

dormitrio 0 0 8 8 20 19 17 0 1 16 15 15 16 19

N de aptos 2

dormitrios 7 7 7 12 3 9 4 17 7 9 5 10 5 16

N de aptos 3

dormitrios 15 15 5 0 0 1 0 7 4 1 3 1 0 0

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A estrutura de concreto armado e as paredes de vedao e diviso so de alvenaria de tijolo

cermico. O hotel conta com sistema hidrulico de abastecimento de gua quente (atravs de

caldeiras) e gua fria. O sistema eltrico e telefnico homogneo em todo o hotel. J os

acabamentos so em estilo rstico, compondo um padro Mediterrneo. Quanto aos pisos, so

cermicos e existem detalhes em pedras e madeira. A cobertura composta por um telhado com

estrutura em madeira e telhas de concreto. Ele composto por apartamentos standart (quarto e

banheiro) e apartamentos superiores (1, 2 e 3 dormitrios, sala de estar, sala de jantar, sacada,

cozinha completa, churrasqueira e garagem).

4 RESULTADOS

A anlise foi divida em trs etapas. Inicialmente foi realizada a anlise individual dos 14 hotis

demonstrando a situao de cada um em relao ao nmero de incidncias identificadas. A

segunda etapa foi uma comparao entre os resultados encontrados em cada um deles. E, por

fim, foi feita uma anlise do empreendimento completo, levando em considerao o

comportamento dos 14 hotis como sendo um nico hotel.

4.1 Anlise individual

As incidncias de manuteno foram analisadas de 2002 at 2006, com um total de 150.000

incidncias, sendo que os servios escolhidos para o estudo possuam 25.681 incidncias. Neles

foi identificado o local da realizao da manuteno (hotel e quarto), grupo de servios a que

pertencia, tipo de problema, soluo aplicada e o custo dessas manutenes.

Para o Hotel 1 os servios de persianas foram os que tiveram a maior incidncia (Quadro 2),

chegando a um total de 539 manutenes. O seu comportamento foi crescente at o 14 ano,

chegando a um total de 135 incidncias, neste ano ocorreu a manuteno geral e a substituio de

algumas persianas. Em reflexo a esta ao, nos anos seguintes houve uma reduo significativa

no nmero de manutenes.

Quadro 2 Nmero de incidncias de manuteno do Hotel 1

SERVIO 2002 2003 2004 2005 2006 TOTAL

PERSIANA 79 110 135 103 112 539

HIDRULICO 88 92 103 78 124 485

S. GERAL/PEDREIRO 14 10 11 17 8 60

PINTURA 17 153 21 37 21 249

TELEFONE 8 11 7 14 7 47

ELTRICO 26 18 27 23 34 128

MARC./FECHADURA 28 87 59 53 49 276

TOTAL 260 481 363 325 355 1784

Com relao ao Hotel 2, os servios de persianas foram os que tiveram a maior incidncia,

chegando a um total de 527 manutenes (Quadro 3). No seu 16 ano houve um grande nmero

de manutenes, sendo que devido a isso foi feita a observao para a substituio das peas que

apresentam maiores ndices de manuteno. As manutenes hidrulicas atingiram o segundo

lugar em incidncias para este hotel.

Os servios com as persianas tambm ficaram em primeiro lugar no Hotel 3, tendo a maior

incidncia entre a sua idade de 10 a 12 anos, atingindo 130 manutenes em seu 12 ano (Quadro

4). Nesta data ocorreu uma manuteno geral das persianas, ocasionando uma reduo dos

servios para os anos seguintes de 2005 e 2006.

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Quadro 3 Nmero de incidncias de manuteno do Hotel 2

SERVIO 2002 2003 2004 2005 2006 TOTAL PERSIANA 76 66 120 129 136 527 HIDRULICO 79 81 53 73 130 416 S. GERAL/PEDREIRO 11 9 4 9 8 41 PINTURA 15 173 22 58 21 289 TELEFONE 9 5 14 6 6 40 ELTRICO 25 19 22 8 31 105 MARC./FECHADURA 54 78 34 46 49 261 TOTAL 269 431 269 329 381 1679

Quadro 4- Nmero de incidncias de manuteno do Hotel 3

SERVIO 2002 2003 2004 2005 2006 TOTAL

PERSIANA 102 94 130 82 68 476

HIDRULICO 60 61 95 82 112 410


PINTURA 13 20 32 50 3 118

TELEFONE 5 11 9 2 4 31

ELTRICO 10 14 15 7 26 72

MARC./FECHADURA 18 22 34 28 37 139

TOTAL 216 231 333 260 257 1297

No Quadro 5 observa-se que no Hotel 4 os servios de hidrulica foram os que tiveram a maior

incidncia, chegando a um total de 830 manutenes, enquanto que as persianas totalizaram 586.

Os servios de persianas tiveram suas manutenes crescentes de 2002 a 2003, partindo de 62

manutenes no seu 9 ano para a incidncia mxima de 152 no seu 11 ano.

Quadro 5 - Nmero de incidncias de manuteno do Hotel 4

SERVIO 2002 2003 2004 2005 2006 TOTAL

PERSIANA 62 96 152 143 133 586

HIDRULICO 141 139 229 138 183 830


PINTURA 39 75 127 33 21 295

TELEFONE 5 7 12 3 11 38

ELTRICO 22 26 32 14 15 109

MARC./FECHADURA 47 55 91 61 57 311

TOTAL 324 409 669 412 433 2247

Assim como no Hotel 4, o Hotel 5 apresentou maior incidncia de manuteno nos servios de

hidrulica, chegando a um total de 949 manutenes (Quadro 6), enquanto que as persianas

totalizaram 892 servios no mesmo perodo. Em relao s persianas as manutenes foram

crescentes de 2002 a 2006, partindo de 143 manutenes no seu 9 ano para a incidncia mxima

no 13 ano com 213 manutenes.


SERVIO 2002 2003 2004 2005 2006 TOTAL

PERSIANA 143 179 184 173 213 892

HIDRULICO 206 219 173 120 231 949


PINTURA 12 18 55 31 23 139

TELEFONE 10 11 10 7 4 42

ELTRICO 28 33 38 25 48 172

MARC./FECHADURA 66 93 68 48 76 351

TOTAL 475 568 543 418 621 2625

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Em relao manuteno, o Hotel 6 tem a maior incidncia nos servios hidrulicos, chegando a

um total de 514 incidncias em apenas trs anos de uso (Quadro 7). O segundo servio mais

realizado foi a manuteno da rede de telefonia, chegando a 379 incidncias, sendo que para os

hotis analisados (hotis 01 a 05) tem-se, em mdia, a realizao de 08 manutenes/ano.


SERVIO 2002 2003 2004 2005 2006 TOTAL

PERSIANA 0 0 27 34 65 126

HIDRULICO 0 0 149 156 209 514


PINTURA 0 0 43 78 57 178

TELEFONE 0 0 58 182 139 379

ELTRICO 0 0 47 41 36 124

MARC./FECHADURA 0 0 104 78 71 253

TOTAL 0 0 452 590 589 1631

Em relao s incidncias de manuteno analisadas, a maioria dos servios o Hotel 7 apresentou

um comportamento aproximadamente constante, exceto pelos servios de pintura e marcenaria e

fechadura. Estes valores podem ser analisados no Quadro 8. Em relao aos hotis que j foram

analisados, percebe-se que o nmero total de incidncias desse hotel no muito elevado em

funo da sua grande quantidade de quartos (41 unidades).


SERVIO 2002 2003 2004 2005 2006 TOTAL

PERSIANA 77 83 62 66 66 354

HIDRULICO 90 104 101 100 115 510


PINTURA 33 72 78 56 23 262

TELEFONE 10 6 4 10 8 38

ELTRICO 25 23 21 9 21 99

MARC./FECHADURA 46 64 102 42 43 297

TOTAL 289 362 382 306 285 1624

No Hotel 8 os servios hidrulicos foram os que tiveram a maior incidncia, com um total de 848

manutenes (Quadro 9). As persianas esto em seguida, com um total de 583 servios no

mesmo perodo, os seus valores so crescentes, iniciando no seu 8 ano com 77 manutenes e

chegando ao seu 12 ano com 171 manutenes. Em terceiro lugar esto os servios de

marcenaria e fechadura, com um total de 410 servios no mesmo perodo, com o seu pice no

10 ano, com 116 incidncias e a menor taxa de manuteno para o seu 11 ano, com 54

manutenes.


SERVIO 2002 2003 2004 2005 2006 TOTAL

PERSIANA 77 104 99 132 171 583

HIDRULICO 120 154 147 195 232 848

S. GERAL/PEDREIRO 16 26 41 28 29 140

PINTURA 27 70 139 79 59 374

TELEFONE 2 2 3 6 4 17

ELTRICO 30 29 26 31 35 151

MARC./FECHADURA 83 100 116 54 57 410

TOTAL 355 485 571 525 587 2523

Proporcionalmente ao seu tamanho, ao Hotel 9 esto relacionadas suas incidncias de

manuteno, pois dentre os 14 hotis selecionados, ele o que apresentou o menor nmero de

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incidncias. Com o mesmo comportamento dos hotis anteriores, os servios de hidrulica foram

os que tiveram maior incidncia, chegando a um total de 359 manutenes (Quadro 10).


SERVIO 2002 2003 2004 2005 2006 TOTAL

PERSIANA 29 27 43 41 51 191

HIDRULICO 52 73 58 80 96 359


PINTURA 10 24 41 16 16 107

TELEFONE 0 1 3 4 0 8

ELTRICO 12 10 13 11 17 63

MARC./FECHADURA 27 35 37 23 32 154

TOTAL 136 182 208 186 218 930

Em relao quantidade de manutenes realizadas no Hotel 10, pode-se concluir que seu

comportamento foi atpico em relao aos outros hotis. Apenas os servios de manuteno

hidrulica seguiram o padro dos hotis anteriores. Os outros servios apresentaram uma

classificao diferente em relao quantidade de incidncias.


SERVIO 2002 2003 2004 2005 2006 TOTAL

PERSIANA 22 37 24 28 34 145

HIDRULICO 113 114 107 118 182 634


PINTURA 17 47 87 141 77 369

TELEFONE 6 1 2 0 1 10

ELTRICO 31 23 16 31 44 145

MARC./FECHADURA 64 77 113 80 63 397

TOTAL 264 312 364 421 408 1769

No Hotel 11 os servios hidrulicos foram os de maior incidncia, com um total de 757

manutenes e as persianas ocupam o segundo lugar com um montante de 507 servios no

mesmo perodo. Ao analisar o comportamento geral de todo o hotel, percebe-se que o ano de

2003 apresentou a maior soma de incidncias, com 475 eventos. De maneira geral os valores

totais apresentaram uma pequena variao ao longo dos anos, com resultados oscilando ente 386

e 475 incidncias.


SERVIO 2002 2003 2004 2005 2006 TOTAL

PERSIANA 79 98 105 104 121 507

HIDRULICO 141 174 157 106 179 757


PINTURA 37 69 58 85 25 274

TELEFONE 5 1 5 6 0 17

ELTRICO 45 51 30 29 35 190

MARC./FECHADURA 73 73 71 59 60 336

TOTAL 386 475 430 400 423 2114

Da mesma maneira que ocorreu na maior parte dos hotis, os servios hidrulicos foram os que

atingiram o maior nmero de incidncias no Hotel 12. Em 2 lugar esto os servios de

marcenaria e fechadura, com o valor total de 297 incidncias. Com as menores incidncias, tm-

se os servios de telefone, sendo o valor mximo de 06 manutenes para o ano de 2004 e

apenas 02 em 2002. De maneira geral, o comportamento total do hotel no oscila muito, tendo a

menor incidncia em 2002, com 235 casos e a maior em 2006 com 317 servios.

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SERVIO 2002 2003 2004 2005 2006 TOTAL

PERSIANA 20 25 18 14 27 104

HIDRULICO 76 94 74 78 128 450


PINTURA 15 54 59 57 37 222

TELEFONE 2 3 6 4 4 19

ELTRICO 68 61 42 38 59 268

MARC./FECHADURA 47 58 60 76 56 297

TOTAL 235 302 281 285 317 1420

Assim como ocorreu na maioria dos hotis estudados, no Hotel 13, os servios hidrulicos esto

em primeiro lugar em quantidade de servios de manuteno. As manutenes de marcenarias e

fechaduras esto em segundo lugar (em nmero de incidncias), mas possuem uma incidncia

mais distribuda, tendo o seu pice de servios no seu 4 ano, com 60 incidncias.


SERVIO 2002 2003 2004 2005 2006 TOTAL

PERSIANA 22 11 31 10 18 92

HIDRULICO 116 95 82 74 90 457


PINTURA 16 31 25 76 33 181

TELEFONE 5 1 2 2 13 23

ELTRICO 25 14 14 26 25 104

MARC./FECHADURA 38 38 60 40 33 209

TOTAL 230 197 223 241 221 1112

As manutenes hidrulicas tambm ocupam o 1 lugar, com um total de 768 incidncias no

Hotel 14 (Quadro 15). As manutenes em geral foram altas, tendo a mdia de 192 ao ano e o

valor mximo de 284 incidncias em seu 5 ano.


SERVIO 2002 2003 2004 2005 2006 TOTAL

PERSIANA 0 101 100 87 78 366

HIDRULICO 0 178 160 146 284 768


PINTURA 0 56 119 125 51 351

TELEFONE 0 7 72 196 193 468

ELTRICO 0 58 54 79 129 320

MARC./FECHADURA 0 91 162 127 91 471

TOTAL 0 523 729 821 853 2926

4.2 Comparao entre os hotis

O primeiro item a ser abordado nesta anlise global est relacionado data de construo e

idade dos hotis. A construo (inaugurao) de cada hotel foi feita entre os anos de 1991 e

2003; desta maneira, ao analisar os hotis no ano de 2007, as idades dos hotis variaram entre 04

e 16 anos.

Com os dados de manuteno coletados foram calculadas as taxas de incidncia por hotel

(Quadro 16), resultando numa mdia de 0,729 incidncia de manuteno por m. Com essa

mdia foi possvel calcular se os hotis estavam acima ou abaixo da manuteno esperada.

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Quadro 16 - Incidncia de manuteno e avaliao do comportamento dos hotis em funo da mdia de

manutenes

Hotel Taxa de

incidncia por

hotel

Total de incidncias

Incidncias estimadas em

funo da mdia

Comportamento do hotel 1 0,681 1784 1910,02 Abaixo da mdia

2 0,641 1679 1910,02 Abaixo da mdia 3 0,637 1297 1483,54 Abaixo da mdia 4 1,091 2247 1501,77 Acima da mdia 5 1,177 2625 1625,7 Acima da mdia 6 0,503 1631 2362,01 Abaixo da mdia 7 0,793 1624 1493,02 Acima da mdia 8 0,731 2523 2515,1 Na mdia 9 0,667 930 1016,25 Abaixo da mdia 10 0,657 1769 1963,97 Abaixo da mdia 11 0,888 2114 1735,05 Acima da mdia 12 0,527 1420 1965,42 Abaixo da mdia 13 0,588 1112 1377,84 Abaixo da mdia 14 0,756 2926 2821,29 Acima da mdia

Os hotis 1, 2 e 3 apresentaram um nmero de manutenes abaixo da mdia, fato que pode ser

explicado, pois ao completar 10 anos cada hotel reformado para recuperar seu desempenho e

seu aspecto esttico. J os hotis 04, 05, 07 e 11 foram analisados exatamente neste perodo de

10 anos e, devido manuteno de recuperao de desempenho, ocorreu um aumento

significativo dos seus valores, estando, assim, acima da mdia prevista. Os hotis 06 e 13 esto

abaixo da mdia, mas ao considerar a sua idade percebe-se que esto acima dos valores que eram

previstos.

4.3 Anlise global

Inicialmente foi realizada uma anlise dos servios realizados e seu nmero de manutenes

(Quadro 17), onde foram contabilizadas 25.681 incidncias de manuteno num perodo de cinco

anos.

Quadro 17 Incidncia de manuteno dos 14 Hotis

SERVIO 2002 2003 2004 2005 2006 TOTAL

PERSIANA 788 1031 1230 1146 1293 5488

HIDRULICO 1282 1578 1688 1544 2295 8387

S. GERAL/PEDREIRO 113 170 278 278 170 1009

PINTURA 251 862 906 922 467 3408

TELEFONE 67 67 207 442 394 1177

ELTRICO 347 379 397 372 555 2050

MARC./FECHADURA 591 871 1111 815 774 4162

TOTAL 3439 4958 5817 5519 5948 25681

Dentre os servios analisados (Com base nos relatrios gerados pelo SGMH do empreendimento,

foi possvel rastrear os servios de manuteno e seus respectivos custos. Estes custos so

referentes ao mesmo perodo de anlise das incidncias de manutenes, iniciando em janeiro de

2002 at o fim de dezembro de 2006 e so referentes s 25.681 incidncias de manutenes

quantificadas.

Figura 1), a manuteno hidrulica a maior responsvel pelas incidncias de manuteno nos

cinco anos do estudo, sendo responsvel por 8.387 incidncias correspondentes a 32,66% das

manutenes. Em segundo lugar esto os servios referentes s persianas, que em todos os anos

ocuparam o segundo lugar, com um total de 5.488 incidncias equivalentes a 21,37%.

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Com base nos relatrios gerados pelo SGMH do empreendimento, foi possvel rastrear os

servios de manuteno e seus respectivos custos. Estes custos so referentes ao mesmo perodo

de anlise das incidncias de manutenes, iniciando em janeiro de 2002 at o fim de dezembro

de 2006 e so referentes s 25.681 incidncias de manutenes quantificadas.

Figura 1 Somatrio em percentual da incidncia de manuteno de todos os servios de janeiro/2002 at

dezembro/2006

Os custos de manuteno so referentes aos gastos com funcionrios (recursos humanos

contratados) e gastos com materiais (materiais e equipamentos) consumidos na atividade de

manuteno. Neste perodo de cinco anos foram gastos R$ 3.153.302,18 divididos entre os

servios de manuteno em persianas, hidrulica, servios gerais e de pedreiro, pintura, telefone,

eltrico e marcenaria e fechaduras. A distribuio dos gastos por servio anualmente

demonstrada no Quadro 18.

Quadro 18 Custos totais de manuteno de 2002 a 2006

SERVIO 2002 2003 2004 2005 2006 TOTAL

PERSIANA 37690,66 37922,08 49589,02 53214,27 66591,92 R$ 245.007,95

HIDRULICO 49769,94 83198,71 114405,02 117302,88 142935,64 R$ 507.612,19

S. GERAL/PEDREIRO 106792,84 119279,59 176952,40 185472,60 184618,28 R$ 773.115,71

PINTURA 75998,90 74738,90 81233,80 102741,41 84136,65 R$ 418.849,66

TELEFONE 40223,59 37781,69 53180,50 66318,52 71808,27 R$ 269.312,57

ELTRICO 72417,35 91466,40 130841,00 121962,57 175364,51 R$ 592.051,83

MARC./FECHADURA 47250,33 67109,84 77184,86 80666,36 75140,86 R$ 347.352,25

TOTAL 430143,61 511497,21 683386,60 727678,61 800596,13 R$ 3.153.302,16

A anlise se torna mais interessante com a determinao do custo mdio por servio realizado.

Este custo foi feito anualmente para a avaliao da sua projeo em funo do tempo. A

demonstrao dos custos por servio a cada ano feita detalhadamente no Quadro 19, que

tambm apresenta o custo mdio para o perodo de cinco anos. O custo mdio geral por servio

de manuteno foi de R$122,79. E, com os dados do empreendimento apresentado o custo de

manuteno de cada servio por m (Quadro 19).

Quadro 19 Custo mdio por manuteno de 2002 a 2006

SERVIO 2002

(R$)

2003

(R$)

2004

(R$)

2005

(R$)

2006

(R$)

MDIA

(R$)

CUSTO MDIO

MANUTENO POR m

PERSIANA 47,83 36,78 40,32 46,43 51,50 44,64 R$6,96

HIDRULICO 38,82 52,72 67,78 75,97 62,28 60,52 R$14,4

S. GERAL/PEDREIRO 954,07 701,64 636,52 667,17 1085,99 766,22 R$21,9

PINTURA 302,78 86,70 89,66 111,43 180,16 122,9 R$11,89

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TELEFONE 600,35 563,91 256,91 150,04 182,25 228,81 R$7,65

ELTRICO 208,70 241,34 329,57 327,86 315,97 288,81 R$16,81

MARC./FECHADURA 79,95 77,05 69,47 98,98 97,08 83,46 R$9,86

TOTAL 4234,50 3763,14 3494,23 3482,88 3981,23 3791,20 R$89,53

Outra informao importante o custo de manuteno em relao ao custo da construo. Em

contato com a empresa que realizou a construo do hotel, o engenheiro responsvel informou

que o custo do hotel atualizado para a data de maro de 2007 (data do contato) seria de 1,2 CUBs

por m. Este custo na data de 23 de maro de 2007 era equivalente a R$1.021,50 por m.

Com estas informaes foi possvel determinar o percentual de custo de cada servio de

manuteno em relao ao custo de construo para a data de maro de 2007. O custo de

construo nesta data foi de R$35.984.380,50 (custo apenas da construo, sem considerar o

valor gasto em mobilirio, decorao, eletrodomsticos, jardins e vias de acesso). Com o

levantamento destas informaes e com os dados do Quadro 19, foi possvel calcular o

percentual do custo de manuteno de cada servio em relao ao custo de construo. Foi

calculado o percentual para cada ano da anlise, para o valor acumulado dos cinco anos e o

percentual mdio para os cinco anos de anlise (Quadro 20).

Quadro 20 Percentual do custo de manuteno em relao ao custo de construo do empreendimento

SERVIO 2002 2003 2004 2005 2006 TOTAL MDIA/ANO

PERSIANA 0,10% 0,11% 0,14% 0,15% 0,19% 0,69% 0,14%

HIDRULICO 0,14% 0,23% 0,32% 0,33% 0,40% 1,42% 0,28%

S. GERAL/PEDREIRO 0,30% 0,33% 0,49% 0,52% 0,51% 2,15% 0,43%

PINTURA 0,21% 0,21% 0,23% 0,29% 0,23% 1,17% 0,23%

TELEFONE 0,11% 0,10% 0,15% 0,18% 0,20% 0,74% 0,15%

ELTRICO 0,20% 0,25% 0,36% 0,34% 0,49% 1,64% 0,33%

MARC./FECHADURA 0,13% 0,19% 0,21% 0,22% 0,21% 0,96% 0,19%

TOTAL 1,19% 1,42% 1,90% 2,03% 2,23% 8,77% 1,75%

Em relao a estes percentuais, o gasto total em manuteno representa um custo mdio de

1,75% ao ano. Se este empreendimento tivesse ao longo de toda a sua vida til esta mesma taxa,

seriam necessrios 57,14 anos para que o capital investido na construo (R$35.984.380,50)

fosse consumido na manuteno.

Os servios de persianas, que representam o 2 lugar em nmero de incidncias, apresentam os

menores custos de manuteno, estando em 7 lugar em relao ao custo total, custo mdio, custo

por m de construo e em relao ao custo percentual de construo do hotel.

Os servios hidrulicos representam o 3 lugar em relao aos custos de manuteno, estando em

3 lugar em relao ao custo total, custo por m de construo e em relao ao custo percentual

de construo do hotel. Em relao ao custo mdio de manuteno este servio est em 6 lugar,

pois o seu nmero de incidncias de manuteno elevado (1 lugar com 8.387 incidncias)

assim, o seu custo mdio por servio foi baixo.

Os servios gerais e de pedreiro so os que possuem o maior custo e o menor nmero de

incidncias (7 lugar com 1.009 incidncias), devido a isto est em 1 lugar em relao ao custo

total, custo mdio, custo por m de construo e em relao ao custo percentual de construo do

hotel.

Com esses dados foi possvel fazer a linearizao dos custos de manuteno do 1 ao 16 ano,

pelo mtodo de Teo e Harikrishna (2006), chegando-se ao um custo total de manuteno do

empreendimento (Quadro 21). O servio que apresentou maior custo na linearizao foi o de

servio geral/pedreiro com um gasto total estimado em aproximadamente trezentos e oitenta mil

reais.

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Na ltima coluna do Quadro 21, observa-se os percentuais dos custos de mo de obra

correspondentes a cada servio e pode-se perceber, que os recursos humanos geralmente no so

as principiais fontes de custos dos servios e sim os materiais, equipamentos e ferramentas.

Quadro 21 Linearizao dos custos do 1 ao 16 ano

SERVIO 2002 2003 2004 2005 2006 Total Mo de

obra

(%)

PERSIANA 26.841,95 23.925,05 29.436,48 33.032,03 47.635,74 160.871,25 34,34

HIDRULICO 26.257,36 23.925,05 70.728,11 73.561,61 101.851,62 325.261,44 35,92

S. GERAL/PEDREIRO 56.137,39 23.925,05 82.854,93 91.236,48 96.106,93 380.259,56 50,81

PINTURA 52.359,66 23.925,05 37.321,59 58.764,49 42.831,30 235.516,54 43,77

TELEFONE 33.891,62 23.925,05 41.418,24 54.538,93 60.744,28 220.205,24 18,23

ELTRICO 40.757,73 23.925,05 72.030,16 63.065,07 120.044,99 346.517,05 41,47

MARC./FECHADURA 23.737,76 23.925,05 33.507,96 36.925,10 34.056,84 165.001,54 52,50

TOTAL 259.983,47 23.925,05 367.297,47 411.123,71 503.271,70 1.833.632,62 41,85

5 CONCLUSES

O presente trabalho teve a preocupao de analisar os principais servios de manuteno

realizados nos hotis e as suas variveis relacionadas formao de seus custos. Os custos de

manuteno esto ligados diretamente a dois grupos. O primeiro relativo mo de obra

(funcionrios) e o segundo aos custos de materiais e equipamentos utilizados. Os custos

administrativos de operao do hotel no entraram nesta anlise, pois o objetivo deste trabalho

era o custo direto da manuteno. De maneira geral, o custo de manuteno engloba os servios

corretivos e preventivos, mas neste trabalho foram observados apenas os custos corretivos.

Os custos de manuteno para os hotis devem ser encarados como investimentos e no como

despesas, j que esto relacionados recuperao do desempenho do sistema, sendo um custo

necessrio para a prolongao da vida-til do empreendimento e para a reduo de despesas.

Como os gastos com manuteno so repassados aos hspedes, para que os hotis sejam mais

competitivos necessrio que esses custos sejam os menores possveis.

O estudo detectou que a manuteno realizada antes da perda do desempenho do sistema possui

um nmero menor de incidncias a um custo reduzido. Est analise demonstra que uma

alternativa vivel para a realizao de manuteno com a reduo de custos a manuteno

preventiva.

Com esse trabalho tambm foi possvel relacionar os principais servios de manuteno,

definidos com base nos relatrios de servio. Alm disso, foram determinados os custos mdios

de manuteno para os principais servios, o custo total, o custo por m de construo e, tambm,

o custo percentual da manuteno em relao ao custo de construo do hotel.

Em relao ao aspecto dos ciclos de custo manuteno (custo x tempo), foi estabelecido um

custo limite para cada servio de manuteno e o seu provvel ano de ocorrncia. Ao atingir este

custo limite, necessrio que seja realizada uma manuteno corretiva para recuperar o

desempenho do sistema, com a reduo de custos e de incidncias, pois se ocorrer o aumento

destes custos, a manuteno passa a ser invivel.

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