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Error! Unknown switch argument.UNIVERSIDADE CÂNDIDO MENDES

DIRETORIA DE PROJETOS ESPECIAIS

INSTITUTO DE PESQUISA SÓCIO-PEDAGÓGICAS

PÓS-GRADUAÇÃO LATU SENSO EM GESTÃO ESTRATÉGICA E QUALIDADE

HABITAÇÃO EM CONDOMÍNIO

ESPERIDIÃO FERNANDES CAMPOS

Rio de Janeiro, agosto de 2001.

3

Error! Unknown switch argument.UNIVERSIDADE CÂNDIDO MENDES

DIRETORIA DE PROJETOS ESPECIAIS

INSTITUTO DE PESQUISA SÓCIO-PEDAGÓGICAS

PÓS-GRADUAÇÃO LATU SENSO EM GESTÃO ESTRATÉGICA E QUALIDADE

HABITAÇÃO EM CONDOMÍNIO

ESPERIDIÃO FERNANDES CAMPOS

Monografia apresentada como

requisito para obtenção do

certificado de pós graduação em

Gestão Estratégica e Qualidade,

à Diretoria de Projetos Especiais

da Universidade Cândido

Mendes, sob orientação da

Profª. Yasmin Maria Rodrigues

Madeira da Costa.

Rio de Janeiro, agosto de 2001.

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4

AGRADEÇO a Antônio

Bulange, Antônio Carlos

Meireles, Elaine Pinto, Elaine

Vieira, Marcus V.F. Campos,

Marcelo Borges, Monica Vieira,

Renata Lúcia e Tatiana pela

efetiva participação na

elaboração do presente trabalho,

sem o que, tudo teria sido mais

difícil.

Muito Obrigado!

ii

5

DEDICO este trabalho a Josete

Gomes Martins - Jô, que me

incentivou desde o primeiro

momento na decisão de fazer

pós-graduação.

Sem o seu incentivo, elevando-

me o moral nos momentos mais

difíceis, a empreitada teria

ficado pelo meio.

iii

6

Condomínio é injustiça

George de Moraes Masset

iv

7

RESUMO

Destacamos como pontos importantes do presente trabalho a informação sobre a

capacidade de ser conselheiro consultivo, as funções legais do síndico, o ordenamento

instrumental (lei - convenção - regimento interno - decisões das assembléias), os casos

concretos expostos e as decisões dos Tribunais.

O objetivo do trabalho é levar os condôminos e/ou pessoas envolvidas com o

assunto a uma reflexão. Utilizamos para coleta de informações, pesquisa bibliográfica,

estudo de caso e trabalho de campo, de tal forma que as questões apresentadas tivessem

natureza eclética: teoria e prática.

v

8

SUMÁRIO

Resumo............................................................................................................. v

1 - INTRODUÇÃO.......................................................................................... 1

2 - CONCEITO - ADMINISTRAÇÃO .......................................................... 3

3 - CONFLITOS INTERNOS......................................................................... 8

3.1. - Primeiro C.......................................................................................... 10

3.2. - Segundo C.......................................................................................... 11

3.3. - Terceiro C.......................................................................................... 12

3.4. - Quarto C............................................................................................ 13

4 - CONFLITOS EXTERNOS........................................................................ 16

4.1. - Condomínio e Animal......................................................................... 16

4.2. - Animal e Vizinhança........................................................................... 17

4.3. - Condomínio - Animal - Multa............................................................. 17

4.4. - Condomínio e Veículo........................................................................ 18

CONCLUSÃO................................................................................................ 20

ANEXOS.......................................................................................................... 23

BIBLIOGRAFIA............................................................................................. 32

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vi

9

1 - INTRODUÇÃO

Este trabalho tem por finalidade o estudo das relações interpessoais em

condomínio, com destaque para os de natureza residencial, propor soluções para os

conflitos existentes e oferecer prevenções para que não voltem a acontecer os elencados e

não criarem novos.

Além da pesquisa bibliográfica, são apresentados casos concretos, omitindo-se os

nomes das partes, em respeito à privacidade, constitucionalmente protegida.

O trabalho foi desenvolvido em 04 (quatro) Capítulos.

Nesse sentido, a partir do Capítulo dois adentraremos na problematização do tema,

aprofundando as questões em estudo.

No Capítulo dois, tratamos do conceito de condomínio, priorizando o condomínio

horizontal. Tratamos, ainda, da estrutura da administração, com foco nos instrumentos

mandamentais (Lei, convenção, regimento interno), bem como nas pessoas dos dirigentes

(síndico, subsíndico e conselheiros) destacando suas funções.

No Capítulo três são tratados os conflitos internos de formas abstratas e concretas,

apresentando casos e informando suas soluções, sem se configurar, contudo, como estudo

de casos, pela sua superficialidade. Para quem habita em condomínio torna-se clara a

compreensão. Para quem, entretanto, não o habita as questões postas poderão ser vista

como inimagináveis.

No Capítulo quatro os conflitos internos são projetados para o exterior, gerando os

conflitos externos, que têm fato gerador, internamente. Poder-se-ia denominar tais

acontecimentos como híbridos. Preferiu-se conceituá-los como conflitos externos

tomando-se por base a solução e não a origem, que foram tratados no Capítulo três. Nesse

Capítulo são apresentadas algumas decisões sobre as questões envolvendo animais e

automóveis.

10

A conclusão a que se chegou em razão do estudo, é a necessidade de ações

concretas e pontuais que tenham como objetivo a HUMANIZAÇÃO das relações entre os

habitantes em condomínio.

Finalmente, são apresentados em anexo uma entrevista sobre o assunto, retratando

o ambiente em condomínio, bem como atividades extra-classe, tais como:

- visitas a instituições culturais;

- estágio;

- comparceimento a eventos culturais.

11

2 - CONCEITO - ADMINISTRAÇÃO

CONDOMÍNIO. “Palavra formada da preposição com e do substantivo domínio,

do latim dominium (direito de propriedade), assinala a circunstância de ser a

propriedade pertencente a mais de uma pessoa.

Desse modo, tecnicamente, condomínio, na linguagem do Direito Civil, significa o

direito simultaneamente tido por várias pessoas sobre o mesmo objeto, incidindo tal

direito não em uma parte determinada, mas num quinhão ideal, atribuído segundo a força

do direito próprio de cada pessoa.

O condomínio, pois, indica a propriedade em comum, ainda em estado de

indivisão, ou seja pro indiviso.

O condomínio se extingue pela divisão, em virtude da qual cada proprietário passa

a exercer o domínio sobre a parte da coisa que lhe é partilhada.

Quando, no entanto, não é a coisa divisível, por não poder ser cômodamente

dividida, somente mediante venda dela, pedida pelas partes interessadas e autorizada pelo

juiz, quando amigavelmente não se acordarem nela, pode também extinguir-se, não pela

divisão da coisa, mas pela repartição entre os seus proprietários do preço conseguido.”

O conceito supra, refere-se ao condomínio clássico, ou ordinário de que trata o

Código Civil Brasileiro, artigos 623 a 646.

Mister se faz tratar-se neste trabalho, do CONDOMÍNIO HORIZONTAL, que é

objeto da lei 4.591/64.

Condomínio Horizontal é a edificação ou edificações construída sobre o mesmo

solo. Essas edificações podem ser lojas ou apartamentos, residenciais ou não residenciais.

12

O Condomínio Horizontal não tem natureza jurídica e sujeita-se a dois regimes de

propriedade; a propriedade EXCLUSIVA e a propriedade COMUM. Há uma duplicidade

de regime dominial.

O regime dominial exclusivo, recai sobre as unidades autônomas (casas,

apartamentos, lojas...); enquanto que o regime dominial comum recai sobre as partes

comuns da edificação (corredores, elevadores, caixas d’água...)

Enquanto o uso das unidades autônomas se dá de forma plena pelos seus titulares, o

uso das partes comuns se subordina ao todo, e é regulamentado pela lei, pela convenção,

pelo regimento interno e pelas decisões assembleares.

A lei 4.591/64 - Lei do Condomínio - regula a construção e a utilização de todos os

condomínios.

A convenção condominial é o conjunto de regras, adotadas pelos condôminos,

obrigatórias e todos ocupantes e subordinado à lei, e que rege as relações condominiais.

O regimento interno é o instrumento normativo que regula a conduta interna dos

condôminos, locatários, ocupantes e funcionários, objetivando uma convivência pacífica e

harmoniosa.

As decisões assembleares suprem as lacunas dos instrumentos anteriores : lei

convenção, regimento interno.

A inexistência dos instrumentos que regulam a vida do condomínio, não o

desnatura como tal. Respondem pela administração do condômino, o síndico, o subsíndico

e os conselheiros.

A representação legal do condomínio se dá através do síndico, regularmente eleito

pela assembléia de condôminos na forma estabelecida pela lei e/ou pela convenção. O

13

síndico pode ser condômino ou não, pessoa natural ou jurídica, habitante ou não da

edificação.

A competência do síndico é atribuída pelo artigo 22, parágrafo 1º, da Lei 4.591/64

segundo o qual, compete ao síndico:

A) representar, ativa e passivamente, o condomínio, em juízo ou fora dele, e

praticar os atos de defesa dos interesses comuns, nos limites das atribuições conferidas por

esta Lei ou pela Convenção;

B) exercer a administração interna da edificação ou do conjunto de edificações, no

que respeita à sua vigilância, moralidade e segurança, bem como aos serviços que

interessam a todos os moradores;

C) praticar os atos que lhe atribuírem as Leis, a Convenção e o Regimento Interno;

D) impor as multas estabelecidas na Lei, na Convenção ou no Regimento Interno;

E) cumprir e fazer cumprir a Convenção e o Regulamento Interno, bem como

executar e fazer executar as deliberações da assembléia;

F) prestar contas à assembléia dos condôminos;

G) manter guardada durante o prazo de 5 (cinco) anos, para eventuais necessidades

de verificação contábil, toda a documentação relativa ao condomínio.

Uma questão enfrentada pelos condomínio é quanto ao seu gerenciamento, o que é

levado a efeito pela figura do síndico.

Há quem goste. “Alguns descobrem que nasceram para o negócio” (O GLOBO

22.04.01 - Caderno Morar Bem, pg 1)

14

O síndico é alvo principal das críticas da comunidade condominada. Ouvir

reclamações de moradores, que sequer participam das assembléias e disponibilizar-se a

qualquer hora, cansa.

Em função das exigências da função, cresce, a cada dia, o número de condomínios

que abandonam a figura do síndico tradicional e optam pelo síndico profissional.

Como visto, o síndico, diferente do conselheiro, pode ser pessoa não condômina, o

que viabiliza a contratação do síndico profissional, que é atribuição dos condôminos, que

decidirão, em assembléia, a contratação, fixação de salário, direitos e obrigações.

O síndico, pelas próprias atribuições, deverá ser uma pessoa ponderada, disposta a

ouvir, perceptiva e com traços de liderança.

Para viabilização bem sucedida de suas tarefas, o síndico pode se recorrer de uma

administradora de condomínios, que lhe dará suporte administrativo, financeiro e jurídico.

A contratação dessa empresa deve ser autorizada pela assembléia dos condôminos.

Sua função é delegada. Não é uma substituta do síndico, mas deve estar presente

efetivamente, na vida do condomínio, operando os mecanismos técnicos disponíveis, como

facilitadora e implementadora das ações do síndico, vivendo com este, em simbiose. A

função é de parceria.

A administradora age não só em relação ao síndico, mas, e sobretudo, dos

condôminos, que são seus clientes.

O subsíndico é o substituto do síndico, respondendo pelas funções deste em caso de

ausência ou impedimento. O cargo do subsíndico e respectivas funções têm origem na

convenção condominial.

O conselho consultivo é o órgão obrigatório da administração do condomínio, que

tem como atribuição assessorar o síndico, fiscalizando e examinando suas contas,

15

recomendando ou não sua aprovação. É formado por três membros, obrigatoriamente

condôminos.

Note-se que enquanto o síndico pode ser qualquer pessoa, conselheiro consultivo

somente poderá sê-lo, condômino; refletindo uma importância que na prética não ocorre.

No dia a dia o conselheiro, muitas vezes, é aquele condômino que não quis ser síndico.

Como se a função fosse uma coisa menor. Entretanto o conselho consultivo é de

fundamental importância. Há quem o compare ao conselho de administração de uma S/A,

a um Tribunal de Contas, a um conselho deliberativo dos clubes e associações, pelo poder

que incorpora.

As assembléias são soberanas para decidir nos limites da lei, da convenção e do

regimento interno; podendo alterar os últimos instrumentos, na forma que ela, em

consonância com a lei, estabelecer.

16

3 - CONFLITOS INTERNOS

Na conceituação de condomínio verificou-se que uma edificação ou conjunto delas.

Falou-se de administração e de quem administra.

Merece especial destaque o fato de serem essas edificações utilizadas por pessoas.

Seres humanos, dotados de vontade, perspectiva, necessidades, desejos, vitórias, derrotas.

Umas que chegaram ao pódio, outras que sequer partiram.

Essa gama de emoções, umas minúsculas aos olhos de terceiros, mas que são tão

grandes quanto as maiores, diante de quem as detêm. Essas emoções são geradoras de

conflitos e frustrações, refletindo na comunidade condominiada.

Um aparelho de som em tonalidade em desacordo com o vizinho, a criança que

chora, o carro que sai cedo, o cachorro que late, os adolescentes que brincam, os jovens

que cantam, a água que infiltra e mais dezenas de peqenos acontecimentos, podem quebrar

a harmonia.

Como elemento catalizador tem-se as diferenças individuais, sobretudo quanto ao

nível educacional.

Em determinadas comunidades, é comum a solicitação da presença do síndico para

resolver questões que, em absoluto, não são da sua competência.

Há casos surrealistas, que merecem registro, ocupando não só o síndico, atritando

pessoas, desunindo famílias e atarefando o Judiciário. Desses , selecionei três.

Um condomínio na Ilha do Governador, cuja convenção proíbe a permanência de

animais na unidade, multou uma condômina por manter um cão - “poodle” - em seu

apartamento. A condômina além de não pagar a multa, recorreu ao Judiciário para anular e

para manter o animal em seu habitat. À audiência compareceram síndica e advogado,

condômina e advogado, e filha; envolvendo-se o Juiz, o oficial de justiça e a secretária do

17

Juíz. Eram oito pessoas de razoável nível educacional, econômico e financeiro, discutindo

a sorte do pequeno, amado e odiado cão. O cachorro saiu vitorioso.

Na Penha, um condômino passou a alimentar pombos em área comum do prédio.

Foi advertido, multado, notificado, e continuou alimentando os bichinhos. O assunto foi

parar no Judiciário. Após acirradas discussões, o advogado da administradora, com sua

experiência profissional, conseguiu encaminhar um acordo. Saiu da sala de audiências

exultante, até que o síndico, dele se aproximou e disse: “Dr gostei da sua competência em

conciliar, mas eu não queria acordo. Prepare a documentação do MEU condomínio que eu

não quero mais sua administradora. Vou procurar uma que não faça acordo”.

Em Copacabana, um condômino estacionou três motos na vaga reservada a seu

carro. O síndico resolveu cobrar três cotas de garagem. O condômino não concordou e o

Judiciário foi acionado.

Após meses de litígio, foi a ação julgada, perdendo-a, o condomínio.

As questões levadas ao Judiciário não ficam sem resposta. Há sempre uma solução

e uma frustração. A ação termina, os autos são arquivados, mas os problemas, o mal estar,

continuam, com vizinhos amuados, que sequer se cumprimentarem.

Os problemas elencados são só curiosos, mas longe estão de serem os mais sérios.

Há casos fúteis que terminam em morte.

Há quem fale na “síndrome” do C - de condomínio. Carro, Cano, Cachorro e

Criança, como geradora de todos os problemas.

A concepção da referida sídrome não é de geração espontânea, tem procedência em

observação continuada das ocorrências em prédios, vivência profissional e questões

suscitadas no Judiciário.

18

3.1. - PRIMEIRO C

Houve, evidentemente, uma profunda mutação social na última metade do século

findo, com reflexo na moradia.

O Código Civil, de 1916, quando tratou da propriedade condominiada tinha outro

destinatário, que não eram os condôminos de hoje, que interessam a esse trabalho.

Na década de sessenta, criou-se a INDÚSTRIA AUTOMOBILÍSTICA, passando o

país a fabricar ou montar automóveis, tornando-os mais acessíveis aos consumidores.

Com a concepção do CDC - Crédito Direto ao Consumidor, o automóvel passou a

ser um bem comum na vida do homem de classe média. O que era tido como luxo,

acessível a poucos, passou a ser uma utilidade, uma necessidade, um desejo, um sonho,

uma realidade. O automóvel “invadiu as cidades, que não estavam preparadas para recebê-

los e seus proprietários não tinham onde guardá-los. Não houve preocupação com

garagem, uma vez que carro era coisa de rico.

Com o país fabricando e o sistema financeiro financiando, o carro vulgarizou-se, e

o local para guarda passou a ter importância.

Outro fator que contribuiu para a importância da garagem foi a insegurança

pública. Se antes, deixar o carro na rua era a possibilidade de desgaste, pela exposição à

poeira, chuva, sol, sereno; hoje o risco é de perda do patrimônio, por furto ou roubo.

Assim, nesse ambiente, a garagem passou a ser o indicador prévio para aquisição

de um imóvel, e a disputa por uma vaga, fator de desagregação.

Conseguida a vaga, busca-se a melhor vaga. Aquela que independa de manobreiro

para retirar o carro.

19

Outra razão para conflito é a demarcação das vagas. Há casos em que a vaga

demarcada - por sorteio ou rodízio, não comporta o carro do sorteado, enquanto a um

morador com carro pequeno lhe é atribuída uma vaga que caberia um carro grande, se o

tivesse.

Uma discussão interminável é a que se refere a furto em garagem. Cabe ou não

indenização? Onde a certeza de que o objeto dado como furtado, rádio, toca-fitas, toca-

CDs, pneus, macaco, estava no carro quando da entrada na garagem? O carro foi avariado

na garagem? E se foi furtado, cabe indenização?

Há nas convenções condominiais tratamento sobre o dever de indenizar. Quando

as convenções não tratam do assunto, é comum tratá-lo através de assembléias, definindo

se cabe ou não a indenização pretendida.

As decisões assembleares, definindo responsabilidade, longe estão de esgotar a

questão que terminam por desaguar no Judiciário, que decide dos temas mais variados,

gerando uma ampla jurisprudência, sem, contudo, pacificar o entendimento.

3.2. - SEGUNDO C

Para infernizar a vida em condomínio, tem-se o CANO, causando, estaticamente,

toda sorte de problema.

Nunca se sabe como terminará uma manchinha na parede, uma infiltração no teto,

um pinga-pinga na lâmpada, inundando o globo.

O primeiro a ser procurado, raramente assume o problema. Se o contatado é o

vizinho, dirá que o problema é do barbará. Portanto, do condomínio. Se o procurado é o

síndico, a tendência é dizer que o problema é do apartamento de cima ou do lado.

20

Até constatar o real responsável leva-se, por vezes, meses. E a água, ao contrário

do cano, não é estática. Segue seu curso normal, sem aguardar a solução do problema que

criou.

Há casos de pessoa que mal terminou uma reforma no banheiro e vê que o gesso

rebaixado despencou pela umidade do imóvel de cima.

Constatado e assumido o problema, têm-se duas questões a resolver: sanar o fato

gerador do problema e restaurar o imóvel atingido. O saneamento da questão envolve tão

somente o condômino proprietário do imóvel onde gerou-se o problema. Quanto à

restauração, o assunto reveste-se de maior complexidade, pois envolve o imóvel atingido,

com todas consequências de uma obra hidráulica em casa. Quem escolherá os

profissionais? O material a empregar? Dias e horários para execução?

3.3. - TERCEIRO C

Outro ponto de discórdia é a presença de animais, aqui simbolizados pelo cachorro.

É muito difícil para quem não tem cachorro admitir ser companheiro de um no

elevador. Quem o cria não compreende o porquê da inaceitação.

Constatam-se coisas inusitadas em relação a animais. Se alguém vai reclamar do

barulho que o inocente “dog” faz, certamente ouvirá a resposta: “ele não late”. Se o

vizinho, ao chegar ao apartamento do lado é saudado pelo fila do amigo, que sobre ele salta

e lhe causa pânico, ouvirá do dono: “ele não morde”. Se, por acaso, o canino rasga a roupa

do visitante, a dona dirá com toda amabilidade: “Você o assustou”.

Os escrementos nos corredores, jardins, play e outros lugares de propriedade

comum, e o odor natural, os latidos, os pêlos, sujando e enfeiando o ambiente, são fatores

de aborrecimento, de mal estar, de conflitos.

21

Ás vezes, dois Cs se encontram, envolvendo sérios e graves problemas. É quando

um cachorro morde uma criança. Para o pai da vítima é muito difícil administrar problema

desta natureza. O proprietário do agressor também não fica em posição cômoda. Quando

não há o extranhamento entre os vizinhos, o desconforto, o transtorno, o vexame, o

desapontamento, o constrangimento, são inevitáveis.

3.4. - QUARTO C

Com o incremento das habitações em condomínio, aflorou uma questão, até então

desimportante: o bem estar das crianças.

Os pequenos seres, que viviam em suas casas, brincavam nos quintais e colhiam

flores nos jardins, tornaram-se reféns de regulamentos, quando não estão em idade e

desenvolvimento mental para entendê-los. Até porque tais regulamentos ou regimentos

internos foram feitos para a satisfação dos adultos.

Às crianças foram impostos limites, necessários do ponto de vista dos adultos, mas

incompreensíveis para as destinatárias.

Falta à criança, de forma mais acentuada, compreensão das limitações impostas.

Como compreender que não possa ter o seu bichinho de estimação? Isto gera

problema doméstico, refletindo na comunidade condominiada.

O confinamento na unidade é, para a criança, inaceitável. Não tem como brincar.

Qualquer barulho a mais poderá gerar problema com vizinhos, provocando mal estar.

Fere-lhe o direito de ir e vir.

Para suprir essa dificuldade, a engenharia criou os “PLAY-GRAUNDS”, que não

solucionam, mas minimizam a ausência de espaço.

22

Sua utilização é limitada, não atendendo à perspectiva da criança. Há prédios em

que criança de outros prédios não podem utilizar os plays, o que significa não poder

receber os amiguinhos da escola e/ou do vizinho.

Os condomínios de maior porte, além dos plays, dispõem de áreas de lazer, com

piscina, quadras, parquinhos, mas tudo com limitação própria do que é de uso comum.

Correndo pelos corredores, brincando nos elevadores, gritando pelas escadas,

rompendo convenções e a própria do prédio, a petizada gera desassossego, cria problemas

entre pais, tumultua qualquer administração condominial. Crianças! Difícil entendê-las

para quem não as tem ou as teve. Muito difícil a quem falta sensibilidade.

Não faz muito tempo. Há menos de 60 (sessenta) dias - em 15.06.01, a cidade do

Rio de Janeiro assistiu - estupefada - o assassinato de uma adolescente - Daniele Gouveia

Lins, vítima do aposentado Ahil , que sem motivo aparente tirou a vida da menor, que se

preparava para comemorar seus quinze anos.

Fato dessa gravidade não é comum, mas não é o único.

A propósito, naquela oportunidade, o Jornal do Brasil divulgou fatos semelhantes:

VALENTÕES” de condomínio fazem escola.

“Não foi a primeira vez que o morador de

condomínio decidiu se valer da valentia para resolver

algo que o incomodava. Em novembro do ano passado,

14 crianças foram recebidas a bala num condomínio de

luxo da Barra da Tijuca, na Zona Oeste, quando pediam

doces durante uma festa de Halloween. Ao tocarem a

campainha da casa número 185-A, da Rua Augusto

Presgrave 125, no Condomínio das Mansões, o morador

atirou. A administração do condomínio não soube

informar o nome do proprietário da casa. Na época, o

Jornal do Brasil apurou que o terreno 185-A foi

comprado há três anos em nome de Anselmo e Maria da

C. Mancela.

23

Uma das crianças, a menina P., de 4 anos,

moradora da mesma rua, contou que o homem abriu a

porta, e ao ver as crianças fantasiadas, puxou um

revólver.”Uma das meninas disse que o sujeito chegou a

apontar a arma para elas, mas não sei se ele atirou

para o alto. De qualquer forma, é um absurdo, as

meninas estavam todas fantasiadas, brincando, sem

perturbar ninguém. Eram só 20h30 e nem é provável

que o homem estivesse dormindo. As crianças saíram

correndo, apavoradas, caindo umas sobre as outras. Foi

horrível”, disse a mãe de P., Monica Swoboda Soares,

39, comerciante, moradora do Condomínio das

Mansões há 20 anos.

A dona da casa onde se realizava a festa, Keiko

Flora, não conhecia o vizinho agressor. Sabia apenas

que se chamava Anselmo, era português, tinha cinco

endereços residenciais no Rio e um de mepresa de

ônibus.

Em julho de 1995, a cidade também ficou

estarrecida com o caso dos meninos Francisco Alves

dos Santos, de 12 anos, e Gustavo Pimentel Maciel, de

14. Os dois foram feridos por flechas quando assistiam

a uma briga de rua entre duas galeras na Praça Cacilda

Becker, na Urca. Francisco teve cinco órgãos

perfurados e quase morreu no Hospital Miguel Couto.

Depois da reconstituição do crime, a polícia descobriu

que o autor das flechadas foi o holandês Hein Bart

Kaorpeshoek, de 35 anos. Ele foi indiciado por tentativa

de homicídio e preso.

Em 1987, a estudante Joana Carvalho, na época

com 12 anos, foi atingida por um vidro de maionese

cheio de água jogado de um apartamento em

Laranjeiras. O condomínio teve que pagar uma

indenização para cobrir despesas médicas e foi

obrigado ainda a pagar mensalmente 20% do salário

mínimo até que Joana complete 21 anos.”

“Jornal do Brasil, 16 de junho de 2001, pg.18”.

24

4 - CONFLITOS EXTERNOS

Os conflitos externos decorrem dos internos não solucionados. Eles se entrelaçam.

As questões do cão, dos pombos e das motos são exemplos.

Tudo começa com um contato bilateral: síndico - interessado direto ou vice-

versa, de terceiro - síndico, onde o terceiro se sente prejudicado e “Chama o Síndico”

(Tim Maia) ou condômino - condômino.

Não solucionado o conflito de forma consensual, ele poderá ir para a assembléia e

para o Judiciário, na falta de solução, ou diretamente para o judiciário.

As questões judiciais envolvendo condomínio, têm acentuado peso na totalidade

das discussões forenses.

Em alguns casos os conflitos não se resolve na primeira instância - Juizados

Especiais Cíveis e Varas Cíveis, indo, por vezes aos Tribunais Supeirores, sendo os

Ministros chamados a dirimí-los, pondo-lhes fim.

4.1. - CONDOMÍNIO E ANIMAL

Um condômino de Niterói discute com o seu condomínio a permanência de seu cão

obtendo a seguinte solução:

“Cão em apartamento. “Poodle” de pequeno porte,

sadio, não prejudicando a ninguém, cuja presença é

admitida por abaixo-assinado de 61 moradores, de 44

unidades do Edifício. A norma convencional, que veta

“animais, exceto aves de pequeno porte”, deve ser

interpretada em consonância com as garantias dos arts.

524, 554 C.Civil c/c 19 da Lei n.º 4591/64, como

revelam os precedentes das Cortes Locais, permitindo

animais de pequeno porte inofensivos, nos

apartamentos. Trata-se de costume social civilizado,

25

com foros de norma cosuetudinária da civilização

(VICENTE RAO)” (Tribunal de Alçada Cível/RJ -

apelação 55426/88) - os numerais são só para alertar.

4.2. - ANIMAL E VIZINHANÇA

Em julgamento de caso semelhante ao anterior, o Judiciário define:

“Ação Ordinária. Direito de vizinhança. Animal de

pequeno porte em apartamento. Interpretação de

cláusula de convenção condominial restritiva do direito

do condômino ter animal doméstico em sua unidade.

Norma da espécie possui caráter resguardativo, que não

tem sentido impositivo absoluto e precisa ser entendida

de acordo com a relatividade que caracteriza o seu

significado. Inexistindo prova inconteste de que o cão,

de pequeno porte, da raça Poodle, que há certo tempo

vem sendo criado, com cuidado e zelo por sua

proprietária, em apartamento do edifício, causa

transtornos ao sossego e à saúde dos demais moradores

do prédio, não deve ser considerada eficaz deliberação

determinativa da sua expulsão da casa do condômino,

onde encontra-se bem guardado e tratado. Os

princípios de direito dobre relações de vizinhança,

propriedade individual, e propriedade coletiva,

precisam ser harmonizados, para a conveniente

disciplina da coexistência das pessoas que habitam em

condomínios”. (Tribunal de Justiça/RJ - processo

2000.001.01188).

4.3. - CONDOMÍNIO - ANIMAL - MULTA

Descumprindo convenção, o condômino é multado e remete o conflito para o

Judiciário, que define:

“Ação de cobrança de multa por permanência de

animal de pequeno porte em edifício, contra os termos

da convenção e da deliberação assemblear do

26

condomínio, cumulada com exigência dos encargos

condominiais, os quais são objeto de consignação em

pagamento proposta pelo proprietário do animal.

Ausência de evidências de que o pequeno cão traga

qualquer incomodo, perturbação ou risco aos demais

condôminos. Permanência do animal que se assegura,

ante as regras do art. 5º , XXII, da CF/88, e 554 e

seguintes do Código Civil, interpretadas consoante a

regra de hermeneutica do art. 5º da LICC. Ilicitude da

cobrança da multa.” - (Tribunal de Justiça - processo

1999.001.14726).

O Superior Tribunal de Justiça, instado a decidir sobre permanência de animal em

condomínio, assim se manifesta:

“Condomínio. Regimento Interno. Cão. - Não se

conhece de recurso especial de decisão que, fundada no

regimento interno do condomínio, manteve a proibição

de conservação de animal dentro de apartamento.

Inexistência de violação a lei. Matéria de fato que deve

ficar a prudente apreciação do juiz da prova, tantas as

peculiaridade de cada caso”. (Superior Tribunal de

Justiça. Recurso Especial 122791/RS).

Este julgamento não vai ao âmago da questão. A matéria em si. Limita-se ao

aspecto processual.

4.4. - CONDOMÍNIO E VEÍCULO

Frequentemente, são levantadas questões de conflitos externos, envolvendo

indenização por dano em veículo.

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Ao apreciar essas questões relacionadas com o dever do condômino de indenizar,

os Srs. Ministros do superior Tribunal de Justiça têm prestigiado a convenção, adotando o

que elas prescrevem.

“O condomínio só terá o dever de indenizar caso

resulte demonstrado que, explícita ou implicitamente,

obrigou-se a propiciar segurança, responsabilizando-se

por falhas quanto a isso. O simples fato de manter um

garagista não conduz necessariamente a conclusão de

que deva ser civilmente responsável por danos

ocasionados nos veículos”. - (Recurso Especial -

39424/SP).

“O dever de indenzar imposto ao condomínio por

dano sofrido pelo condômino há que decorrer da

inequívoca demonstração de culpa daquele por ato de

seu preposto. A mera alegação de insuficiência de

despositivos de segurança não enseja a

responsabilidade do condomínio, que, aliás, poderá ser

afastada em cláusula de não indenizar aposta na

convenção.” - (Recurso Especial 45902/SP).

“Estabelecendo a convenção cláusula de não

indenizar, não há como impor a responsabilidade do

condomínio, ainda que exista esquema de segurança e

vigilância, que não desqualifica a força da regra

livremente pactuada pelos condôminos”. - (Recurso

Especial 168346/SP).

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CONLUSÃO

Quem terminar de ler o presente trabalho, analisando-o, superficialmente, concluirá

que morar em condomínio é algo dantesco.

Não pensamos assim. Nosso entendimento é de que o problema está onde estiver o

ser humano. Aí também estará a solução. “A vida não é só isso que vê”(Paulino da

Viola). É um pouquinho mais. Importante é “ viver e não ter a vergonha de ser

feliz”(Gonzaguinha), porque “ o mundo não é mau nem ruim não, a gente é quem faz o

mundo assim” (Júlio Rozemberg e Sidney Morais).

Se nos detivermos na análise de outras situação, iremos observar conflitos no

trânsito, na praia, na família, nas Igrejas, que se decompõem, surgindo novas

denominações.

A questão central, não é o condomínio.

O problema somos nós!

É evidente que as questões suscitadas são catalizadoras de conflitos. Quem mora

em uma casa em centro de terreno não terá, por óbvio, os problemas focados neste

trabalho, mas não estará isento de outros.

A moradia em condomínio oferece também situações confortáveis.

A segurança é uma das vantagens de quem mora em condomínio. Não se pretende

com isso dizer que não há riscos. Risco zero é utopia.

Há condomínios com estrutura de serviço e lazer de tal monta, que os condôminos,

isoladamente não a teria. E se a tivesse, o custo seria bem maior.

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Viver bem em condomínio exige o mesmo para viver bem em qualquer outro lugar:

EDUCAÇÃO, RESPEITO AO PRÓXIMO, ÉTICA.

Nossa proposta é HUMANIZAR A VIDA, também nos condomínios.

Quem quiser viver melhor, em qualquer lugar, terá que fazer revisão de atitudes,

todos precisamos nos reciclar.

A arrogância, o mandonismo, a ânsia de poder são componentes de deteriorização

da vida saudável.

Para a desejada Humanização da vida em condomínio, que é a nossa proposta,

sugerimos:

a) desapegar-se das certezas, quase sempre incertas;

b) pôr-se no lugar do outro;

c) só falar algo sobre alguém com outrem se estiver certo de que é verdade, de que

se trata de uma bondade e que tem UTILIDADE.

As questões elencadas não são intransponíveis. É uma questão de EDUCAÇÃO

MÍNIMA. Flexibilizar e conciliar são palavras mágicas para o bem estar.

Se lembrássemos o barulho que fazíamos quando crianças, certamente

compreenderíamos melhor as de hoje.

Quando entendermos que nosso animal provoca mal estar a terceiros, não usaremos

elevador com ele e não permitiremos que o animal degrade o ambiente.

No momento em que nosso pequeno automóvel não necessita da ampla vaga que

temos, cedê-la para quem necessite, é o mínimo que se espera de alguém, razoavelmente

civilizado.

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Como ações efetivas para viabilização do que propusemos - HUMANIZAÇÃO,

sugerimos:

- promover palestras com psicólogos, advogados, sanitaristas, autoridades da área

de segurança, consultor de qualidade....;

- fazer reuniões informais com os moradores, a fim de discutir suas necessidades e

desejos.

Entendemos que, se possível, essas reuniões sejam feitas nas residências, e em cada

uma delas seja marcada a próxima, com data e local definidos;

- Fazer programa de humanização com profissionais. Quando se tratar de

condomínios pequenos, fazer em grupo de condomínios.

- Por fim, sugerimos que todas aquelas coisas boas que fazíamos e que deixamos de

fazer, voltem a ser feitas. Cumprimentar, abraçar, beijar, conversar, intercambiar livros e

tudo mais que gente civilizada faz.

Temos a esperança de que a vida em condomínio tende a melhorar se as pessoas

envolvidas assim o desejarem. Não é impossível nem difícil. E será ótimo.

INFORMALIZAR AS RELAÇÕES

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ENTREVISTA

Entrevistado: Dr. Antônio Carlos Meirelles (Advogado)

- Há quanto tempo você está envolvido com CONDOMÍNIO? R.: Há, aproximadamente, vinte e seis anos. - Que função ou funções desenvolve ou desenvolveu em condomínio? R.: Conselheiro, já tendo sido síndico, subsíndico e conselheiro em ocasiões anteriores. - Quais os principais problemas enfrentados? R.: Como conselheiro, inobservância, por parte do síndico, dos parâmetros legais pertinentes ao desempenho do seu cargo e à gestão da coisa comum. Como síndico e subsíndico, inobservância dos regulamentos internos por parte dos condôminos. Como condômino, autoritarismo por parte dos síndicos. - Que sugere para humanização das relações interpessoais em condomínios? R.: Sugiro. Modestamente, que todos os condôminos esquecessem de que são condôminos e que tratassem de se relacionar entre si como se fossem amigos e conhecidos fora daquele ambiente. Contudo, como tal despreendimentos é impossível de ser encontrado, continuo procurando a chave do Paraíso e aceito sugestões para saber do seu paradeiro. - Que mais tem a dizer sobre o assunto? R.: Muito, daria para escrever um livro! Há muitos fatos que, se não fossem fatos, poderia dizer que são irreais. Por exemplo: um determinado síndico, demitiu um empregado e, imediatamente, mandou proteger a cisterna, transformando-a numa verdadeira casa mata, para impedir que o ex-empregado colocasse chumbinho - aquele veneno para ratos - na água. O louco, d.v., deveria ter preocupação apenas com a água existente no filtro de sua casa, pois aí é que existe o perigo de ele ser envenenado, porquanto o convívio com um neorótico manso deve ser insuportável! Outro síndico, na atual crise de energia elétrica, disse que somente permitiria a utilização do elevador para aqueles que desejassem subir. Para aqueles que cometessem o atrevimento de fazer sua utilização para descida, aplicaria multa. Indagado como ele iria saber quem descumpriu sua ordem, foi taxativo: colocarei um empregado no hall, portando uma prancheta e anotando o nome do atrevido infrator. Outro síndico pediu à administradora o envio de carta a condôminos inadimplentes, exigindo que saldassem o seu débito ou justificassem, sob pena de corte do fornecimento de água, a posse de carro novo, de roupas sempre na moda, de filhos e mulher sempre bem vestidos etc., status que, na opinião dele, estava afrontando sua autoridade e corroendo sua paciência. Já disseram que o homem nasce, cresce, vive e morre nos braços da sociedade, mas se esqueceram de dizer como é difícil este exercício!

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ENTREVISTA

Entrevistado: Sr. Marcelo Borges (Administrador de Imóveis) - Há quanto tempo você está envolvido com CONDOMÍNIO? R.: Há 10 (dez) anos ingressei na empresa ML sendo contratado para trabalhar no setor de condomínios, estando exercendo a gerência do departamento há aproximadamente 9 (nove) anos e meio. - Que função ou funções desenvolve ou desenvolveu em condomínio? R.: Como ressaltei, comecei como atendente de condomínios para após 06 (seis) meses de função assumir o cargo de gerente do setor. No decorrer desse labor, participei de 04 (quatro) Congressos Nacionais do Mercado Imobiliário; dois cursos de treinamento e especialização na ABADI; um encontro de administradoras de condomínios em São Paulo; dois cursos de departamento pessoal na ABADI, além de vários outros encontros, seminários e palestras ligados ao tema condomínio e setor imobiliário como um todo. Há dois anos leciono num um curso de legislação condominial na ABADI. - Quais os principais problemas enfrentados? R.: Poderia tornar essa resposta um verdadeiro memorial, mas acredito ser o momento inoportuno. Por atavismo, sempre tive o prazer de me aprofundar nas atividades que são conferidas, razão pela qual as questões ligadas a problemática de condomínios (legislações, convenções, regulamentos, direito do trabalho, entre outras) sempre foram por mim resolvidas, modéstia à parte, com certa desenvoltura. Contudo, sempre lidamos com percalços inerentes a uma especificidade da profissão, que é o lidar com pessoas. O rico universo de emoções gerado pelo homem, acarreta um constante alerta e autocontrole por parte do profissional que pretende ser bem visto pelos clientes Síndicos, condôminos, empregados de edifícios, fornecedores em geral, bem como todas os entes que interagem na vida condominial. Não posso deixar de dizer que a segurança de conhecimento nos assuntos ligados a condomínios, adquirido com a literatura específica, auxilia nesse relacionamento pessoal, posto que o cliente necessita de amparo e requer solidez por parte do prestador de serviço. É preciso transmitir e ter segurança, só assim os problemas do cotidiano são resolvidos com maior tranqüilidade, tornando o nosso labor, por incrível que pareça, um prazer em muitos momentos. - Que sugere para humanização das relações interpessoais em condomínios? R.: É preciso que o Síndico, e nisso a administradora pode exercer um importante papel, atue não de livre arbítrio, mas sim como um legítimo representante da comunidade, sendo um profundo conhecedor dos anseios e necessidades da maioria, estabelecendo democracia e diálogo com os moradores. Comunicados internos ou qualquer outro canal de comunicação, podem ser úteis para um estreitamento na relação administração e comunidade.

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- Que mais tem a dizer sobre o assunto? R.: Não se constitui um fardo trabalhar em condomínios. Podemos tornar o nosso trabalho um constante prazer quando canalizamos nossa atividade na ajuda de pessoas. Somos pseudo psicólogos dos nossos clientes, sendo gratificante quando conseguimos atendê-los erradicando suas aflições. Bato na tecla do mister do profissional estar sempre se aprimorando, buscando aumentar seu leque de conhecimento.

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BIBLIOGRAFIA

BOAS, Darnley Villas. Condomínio Urbano: Doutrina, Jurisprudência,

Questões imobiliárias, Normas sobre silêncio, Legislação imobiliária, Modelos de petições, Convenção e regimento, índice sistemático. Rio de Janeiro: Destaque, 1993.

CONSTITUIÇÃO FEDERAL, CÓDIGO CIVIL, CÓDIGO DE

PROCESSO CIVIL, organizador: Yussef Said Cahali. São Paulo: Revista dos Tribunais, 1999.

FIGUEIREDO, Anna Maria. Condomínio: Arte da Convivência. São Paulo:

Literarte, 1997. GERSTENBERGER, Fátima Cristina Santoro. Condomínio Urbano em

Perguntas e Respostas: Questões imobiliárias, Jurisprudência, Legislação. Rio de Janeiro: Destaque, 1999.

LEANDRO, Waldemar. Condomínio Imobiliário - Teoria e Prática. São

Paulo: Edição Universitária de Direito, 1972. SILVA, De Plácido e. Vocabulário Jurídico. 1ª ed. Rio de Janeiro: Forense,

1963.