10 Conferncia Internacional da LARES

Setembro 15-17, 2010 So Paulo, Brasil

Habitao econmica e qualidade: o caso da Cia. Hndi

Eliana Rosa de Queiroz Barbosa, Nadia Somekh 1 Universidade Presbiteriana Mackenzie, Rua Doutor Albuquerque Lins, 528. So Paulo Brasil. queirozeliana@hotmail.com 2 Universidade Presbiteriana Mackenzie nadiasom@terra.com.br

RESUMO

Estamos num importante momento histrico da poltica habitacional brasileira, quando o programada Minha Casa Minha Vida proporciona subsdios para a demanda habitacional real deste pas (Dficit concentrado na faixa de at 3 salrios mnimos -89,2%- e na de trs a cinco salrios mnimos -7% - de acordo com levantamento da fundao Joo Pinheiro). Os erros e acertos da experincia do BNH devem servir de base para essa nova poltica habitacional . Dessa forma, entendemos que analisar a produo da construtora Hndi, como exemplo da produo de qualidade no perodo do BNH poder nos trazer elementos e indicadores para a produo habitacional em massa de qualidade para mercados populares.

Palavras-chave: Habitao, Financiamento, BNH, Hndi.

10 Conferncia Internacional da LARES

Setembro 15-17, 2010 So Paulo, Brasil

Social Housing and quality: The Case of Hindi Co

ABSTRACT

Brazil is in an important hystorical moment, with the new low income housing program called Minha Casa Minha Vida, that provides subsidy for Brazils main housing demand ( 0-3 minimum wage). It would be usefull to the New Housing Policy to understand the BNH experience, its errors and achievements . Analyzing the work of HINDI may bring us elements and indicators to become possible,presently, a high level and quality in housing production for the low income demand .

Key-words: Low income Housing, BNH.

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1. INTRODUO

Tivemos ao final de 2008 um importante fato histrico na poltica de habitao do pas, quando do lanamento do programa Minha Casa Minha Vida, proporcionando subsdios reais para a principal demanda habitacional do pas. Os erros e acertos da experincia do BNH servem de base para uma nova poltica habitacional em curso. Entendemos que analisar a produo de habitao de padro econmico da construtora Hindi poder nos trazer elementos e indicadores para a produo habitacional em massa de qualidade para mercados populares. A criao do SFH - parte de um amplo projeto de reforma financeiro-monetria - tinha como objetivos aparentes criar mecanismos para suprir o dficit habitacional no pas e o combate ao desemprego, assegurando a aquisio da casa prpria atravs da criao de linhas de financiamento estatal, processo semelhante ao do programa atual, alm de incrementar a produo da indstria da construo civil. O BNH - Banco Nacional da Habitao - foi criado para gerir os recursos, regulamentar e fiscalizar a atuao dos agentes financeiros. O advento do BNH provocou uma revoluo no mercado imobilirio brasileiro, causando inmeras mudanas no ritmo da produo, no desenho das cidades, na proviso de habitao pelo setor privado, no mercado na construo civil e na qualidade da produo da habitao coletiva vertical. A criao do SFH e do BNH, portanto, mudaram para sempre as regras do jogo imobilirio. A instituio de mecanismos de correo e indexao dos contratos de financiamento proporcionou a sistematizao desse mercado sob o ponto de vista financeiro, criando o sistema de produo a valor reajustvel, protegendo o promotor imobilirio - seja ele pblico ou privado - de eventuais desvalorizaes e perdas inflacionrias, garantias essenciais para a manuteno dos fundos de acumulao do BNH, garantindo a manuteno do ritmo da produo durante o perodo de inflao controlada. De acordo com Bolaffi (1974) os objetivos reais a serem alcanados pelo BNH iam alm dos expressos na Lei de sua criao. Eram eles:

A coordenao da poltica habitacional e do financiamento ara o saneamento; A difuso da propriedade residencial, especialmente entre as classes menos favorecidas; A melhoria do padro habitacional e ambiental, bem como a erradicao de favelas; A reduo do preo da habitao dada pelo aumento da oferta, da economia de escala na

produo, do aumento de produtividade na indstria da construo civil e reduo de intermedirios;

A melhoria sanitria da populao; A redistribuio regional dos investimentos; O estmulo a poupana privada; O aumento na eficincia da aplicao dos recursos estaduais e municipais; O aumento de investimento nas industria de construo civil, materiais de construo e

de bens de consumo durveis, inicialmente de forma acentuada - at o atendimento da demanda reprimida - e de forma atenuada, mas permanente, para o atendimento das demandas vegetativas e de reposio;

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O aumento da oferta de emprego permitindo absorver mo de obra ociosa no especializada;

A criao de plos de desenvolvimento com a conseqente melhoria de vida nas reas rurais.

de suma importncia o objetivo que trata da economia de escala na produo, o que faria com que a unidade habitacional se tornasse mais barata, dada a industrializao da construo civil, proporcionando uma mudana no carter dessa produo - de industria de materiais para uma industria de componentes. A escolha da HINDI Cia. Brasileira de Habitaes como estudo de caso deu-se pelo fato de a empresa propor-se a realizar algo ento inovador no mercado da construo: a adaptao do modo de produo da construo civil ao modo de produo industrial, atravs da racionalizao e replicao dos projetos, padronizao de acabamentos, solues projetuais e construtivas, sem abrir mo da qualidade, meta ainda hoje, 43 anos depois do incio de suas atividades, ainda longe de ser alcanada por esse mercado, mesmo sendo esse um momento semelhante: demanda represada e oferta abundante de recursos.

2. HINDI - COMPANHIA BRASILEIRA DE HABITAES.

A HINDI Cia. Brasileira de Habitaes foi criada pelo arquiteto Anuar Hindi em 1967, mesmo ano em que o BNH passa a utilizar recursos do FGTS e das cadernetas de poupana para o financiamento da aquisio de imveis via instituies do SFH. Anuar, em depoimento realizado em seu escritrio em 2009, conta que no incio de sua atuao o ritmo do mercado da construo civil era muito lento, principalmente por conta da ausncia de um regime eficiente de financiamento da produo. Insatisfeito com a construo civil, foi para o ramo industrial, o que abriu seus olhos para outras possibilidades de atuao, passando a ver seu mercado inicial de outra forma. Nascia a idia que embasaria a atuao de sua futura empresa: adaptar a construo ao processo industrial, propondo um novo Modo de Produo para a construo civil. Fundou a HINDI como uma empresa de capital aberto, num tipo de sociedade recm criada, a Sociedade Annima de Capital Autorizado, sendo seu acionista majoritrio, a fim de captar os recursos necessrios para o incio da operao. Precisava agilizar muito a obra, para remunerar os acionistas. Comeou a construir em 240 dias, algo extraordinrio dentro da realidade de Preo de Custo de ento, conseguindo chegar a 120 dias de obra na produo dos conjuntos, como veremos a seguir. Anuar, ento com 35 anos, explica em entrevista as razes da conquista: Nossa construtora se distingue das demais porque sua estrutura industrial. (...) Em primeiro lugar preciso ter um produto para vender. E ns fizemos isso: projetamos um apartamento de dois quartos, padronizado e que ao mesmo tem as dimenses requeridas pela maior parcela do mercado (Projeto 1, 110m).Em geral as construtoras diversificam suas obras de acordo com o terreno, a localizao do prdio ou o interesse dos incorporadores. Ns temos um nico tipo de apartamento que construdo em srie. E o terreno adaptado a ele1.

1 Revista Veja edio 140. 12 de maio de 1971.

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(...) Elaborei um cronograma de execuo de prazo de 240 dias, dentro de um conceito de projeto padro. Por que projeto padro? Veja bem, era essa a nica forma de se produzir com essa agilidade. Da surgiu o P1, com apartamentos de 2 dormitrios, passvel de ser implantado nos terrenos em oferta na cidade: lotes em sua maioria de com cerca de 20 x 40. claro, a rea dos terrenos variava um pouco, assim a gente ia encaixando, quando era maior colocava dois e assim por diante. S no podia ser menor do que essas medidas, seno no implantava. Na poca havia terrenos em abundncia nos bairros valorizados. O padro de altura era de 10 a 14 andares, dava facilmente para reproduzir os projetos nessas condies. 2 Sua forma de atuao no mercado imobilirio paulistano foi extremamente peculiar, pautada em algumas caractersticas:

Projetos padro elaborados pela equipe de arquitetura interna Arquiteto Responsvel Ezequiel Bertoldi3.

Freqentes inovaes tecnolgicas e programticas busca do aumento contnuo da qualidade a fim de agregar valor ao produto, alm de reduzir custos financeiros e de obra.

Utilizao de fornecedor nico a fim de evitar perda de tempo desnecessrias com concorrncias tanto para a fase de projetos quanto para a fase de obra.

Execuo rpida e pormenorizada prazo de cerca de 240 dias de obra. A prtica de projeto padro a chave para entender a lgica de atuao da Hindi. Com uma variao de cerca de 15 projetos, a empresa concentrava a busca por terrenos de certo porte, em que fosse possvel encaixar seus produtos. A escolha dos bairros, de acordo com Anuar, foi, num primeiro momento, dada pela sua familiaridade, os bairros consolidados e j verticais. Com o zoneamento de 72 e o incio da construo dos conjuntos isso muda. No final dos anos 1970, aps a experincia de construir edifcios de apartamentos com 4 dormitrios, Anuar Hindi, buscando ainda maior racionalizao e pr-fabricao dos edifcios, direcionou a produo de sua empresa para outro negcio imobilirio: a produo de grandes conjuntos para classe mdia baixa. O P15, uma planta Hde 2 dormitrios, surgiu dessa realidade, em um projeto audacioso: A partir da (fim da dc. de 1970) a empresa caminhou para um projeto de realizao de conjuntos. No apenas pelo zoneamento, mas por uma questo de evoluo do nosso produto. A proposta dos prdios mais econmicos era ainda mais industrial, como uma linha de montagem. A partir da dcada de 80 os prdios eram praticamente montados na obra.(Sobre o P15) A estrutura era tradicional, a fachada composta por painis de concreto pr moldados e as divises internas tambm. A eltrica e hidrulica era pr-montadas, tudo com um prazo de obra de 120 dias, com prdios de 11 a 14 andares. As metragens eram reduzidas e os terrenos maiores, com custo menor, por isso muitas vezes afastado , para implantao de at 15 torres. Foram 30 empreendimentos realizados, a maioria no Rio, aqui foi mais complicado, era difcil aprovar. Mas nada como hoje. (...) Investimos no P15 de 80 a 85. O prazo de construo era de 120 dias e a inteno era construir no Brasil inteiro. Claro, teramos que fazer adaptaes em relao a algumas legislaes

2 Anuar Hindi em entrevista para a autora. 11 de junho de 2009. 3 Dados coletados atravs de entrevista com a arqt Rosa Kliass, maio de 2009.

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especficas, variando em cada cidade. Mas o projeto era aquele, no mudaria muito. Ao todo foram 30 prdios. O primeiro foi no Rio, sob encomenda de uma indstria detentora de um terreno. A inteno era chegar num ponto de sofisticao e industrializao do edifcio onde praticamente o colocaramos no terreno. Para esse padro a margem muito reduzida. No d para ganhar dinheiro como se ganha no mdio, com desperdcio de material, demorando 3 anos para construir a obra. A empresa entrou, a partir dessa experincia, numa modalidade diferente de atuao. Participavam de licitaes, concorrncias privadas de construo, mas nunca com a inteno de ser apenas uma construtora: A HINDI no tinha nem construo no nome, HINDI Companhia Brasileira de Habitaes, foi assim que eu imaginei, uma empresa mesmo. Participvamos de obra de terceiros, mas com nosso produto, nosso jeito de fazer. Entravam apenas com o terreno, as vendas, a parte burocrtica, digamos assim. Tirando da Hindi os encargos do negcio da construo, era uma espcie de franquia.4 A idia era que a empresa fosse uma fbrica de apartamentos e que tivesse um produto para oferecer no mercado, no s para o cliente final mas principalmente para investidores e empresas interessadas. Para exemplificar essa fase de atuao da empresa foi escolhido o conjunto Itaparica como estudo de caso representativo da produo da construtora HINDI no setor de habitaes para mercado popular.

3. CONJUNTO ITAPARICA 1977

4 Anuar Hindi em depoimento a autora. 11 de junho de 2009.

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FIg.1 - Vista geral do conjunto. Foto do Autor

Apesar da data avanada de construo, a numerao do projeto (H12) indica que esse projeto foi formulado muito antes, em 1970. Conjunto composto por 8 edifcios, o Itaparica foi construdo em rea de expanso da verticalizao, no bairro do Jaguar. A tipologia de 2 dormitrios, a planta H com 4 apartamentos por andar. Exemplo de projeto P15, foram empregadas nos edifcios placas pr moldadas de concreto como revestimento das fachadas. Para aumentar a racionalizao, as esquadrias dos dormitrios e dos banheiros foram padronizadas, como podemos ver nas Figuras 1, 2 e 3. Utilizao de painis pr moldados de concreto para as fachadas e divises internas, que dispensavam revestimento, a caixilharia padronizada para todos os ambientes, a ausncia de sub solo, todos foram fatores que contribuam para a agilidade da obra, construda praticamente montada em 120 dias.

ITAPARICA (H16)

Endereo: Rua Tiagem, 251 N de torres 8

N de andares: 10 cada n de unidades x

andar 4 cada Tipologias: 2 dormitrios

Total de unidades: 320

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Fig.2 - Detalhe Fachada. Foto do Autor Fig.3 - Vista Implantao. Foto do Autor

Fig.4 Imagem area. Fonte: GoogleEarth Alm do mtodo construtivo, percebe-se atravs da foto area uma preocupao com correta insero dos edifcios do conjunto, garantindo que ventilao e iluminao ficassem adequadas para todas as unidades, alm de garantir para os condminos, apesar do trreo ser usado parcialmente como estacionamento, espaos de uso comum e de lazer no interior da quadra.

4. CONCLUSO:

Apesar do expressivo nmero de unidades de mdio padro financiadas, no se pode negar que houve produo de Habitao de Interesse Social no perodo (Mercado Popular e Mercado Econmico) do BNH, principalmente se comparada aos nmeros das polticas habitacionais anteriores, como podemos ver na tabela a seguir:

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Tabela 1 Unidades Financiadas pelo SFH 1964/1986 (em milhares)

Fonte: Azevedo, 1988 apud Pereira-Leite, 2005. As regras de financiamento do BNH aumentaram significativamente a demanda da para aquisio de imveis. Grande parcela dessa populao contemplada, antes sem possibilidades de aquisio do imvel prprio, sofrendo o drama da crise da habitao provocada pelo estrangulamento da produo rentista, via, pela primeira vez, uma oportunidade de se tornar proprietrio, sonho amplamente difundido pelo governo militar. O aumento da demanda e as oportunidades de financiamento da construo provocaram o milagre da multiplicao de edifcios verticais na cidade. Outro ponto importante que corroborou para a queda de qualidade, verificada no perodo, foi o aumento da velocidade de concluso da obra, sem um conseqente aumento do processo de racionalizao da construo. Como o esquema financeiro era prioritrio para levar a bom termo a empreitada, foi-se diminuindo casa vez mais os prazos de execuo e confeco de obras e projetos. A reutilizao de projetos tornou-se corriqueira, implantando-se aqui e ali prdios com o mesmo projeto para implantaes e situaes urbanas diversas. De maneira geral, a necessidade de diminuir o perodo de giro do empreendimento, sem os cuidados necessrios para aumentar a eficcia da obra gerou padronizaes apressadas e, via de regra, com pouco valor agregado(...) Desta maneira, apesar do alargamento dos nmeros, o mtodo construtivo e projetual no se alteram, desperdiando a possibilidade de reverter, em diminuio de custo e elevao da qualidade, s vantagens da escala de produo5

Sendo assim, num processo extremamente semelhante ao atual, o aumento do ritmo de produo da construo civil foi balizado pela existncia de crdito abundante, que aumentou a demanda e conseqentemente o ritmo da produo, havendo srias implicaes na qualidade da produo imobiliria vertical. Dessa forma, podemos considerar a produo da HINDI exceo regra do mercado de ento, que em linhas gerais buscava o aumento de velocidade sem se preocupar com a racionalizao do processo, nem com os pormenores da produo. Percebe-se, portanto o quanto uma poltica econmica e habitacional pode influenciar na qualidade do objeto arquitetnico construdo para mercado e, em ltima instncia, na forma urbana, quando no vem acompanhada de instrues e legislaes urbansticas especficas para a realidade das nossas cidades. A experincia do BNH nos mostra que a abertura de linhas de crdito para a aquisio da Habitao, sem o acompanhamento de medidas governamentais para o desenvolvimento da indstria da construo civil, pode provocar a acelerao desse mercado, num primeiro momento de estabilidade econmica, mas s custas da queda da qualidade do objeto arquitetnico.

5 FONSECA, 2004.

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Hoje vivemos situao semelhante. O programa habitacional j comemora o sucesso de reduo do dficit em cerca de 5 milhes de habitaes e medidas sucessivas de aumento do crdito para a aquisio da habitao para todas as classes sociais vem dinamizando o mercado da construo civil, sem que nenhum sinal de proposta de industrializao e transformao do modo de produo desse setor seja concretizada. Depois de mais de 20 anos de estagnao, o mercado da habitao vai bem, existe oferta e a demanda cresce exponencialmente a cada medida. Resta saber se, dessa vez, a experincia de transformao da construo civil de uma Industria de Materiais para uma Industria de Partes, de Componentes, tornar-se- realidade.

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