guia economico valor imoveis parte 1

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de

o QUE O MERCADOOFERECE

VARIEDADE DE INVESTIMENTO PARAPATRIMÔNIO OU RENDA

"0 apartamento de dois quartos é ocarro popular do mercado imobiliário. 11

Fábio Nogueira, diretor da Brazilian Mortgages

Q o grandeatrativo do mercado

__ ----1i..J....Jm....L.:o~bl.LiáLi~oL..l.? _

A variedade

o que há no mercado:o Casastradicionaiso Apartamentostradicionaiso Imóveis emcondomínioso Imóveis inteligenteso Imóveis pré-fabricadoso Imóveis tombadoso Imóveis foreiroso Imóveis de lazero Time sharingo Estúdioso Loftso F1atso Condotéiso Resortso Escritórioso Lojas tradiCionaiso Lojas de shoppingo Títulos imobiliárioso Fundos de InvestimentoImobiliárioo Galpões industriaiso Terrenos

10 G"iaValor EconÔmjco de ImÓveis

Da tradicional casa de rua aos recentesfundos imobiliários, o mercado ofereceopções de acumulação de patrimônio einvestimentos que atendem a todos os perfis- do conservador, em busca de segurança etranqüilidade, ao agressivo, sempre à procurade negócios que proporcionem bons ganhos.E o mercado mudou muito nos últimos anos.De um lado, a falta de segurança nas grandescidades e a busca cada vez maior porconforto e infra-estrutura de lazer, pelosegmento mais rico da população; de outro,o aumento da demanda por imóveis efinanciamentos mais baratos, pela populaçãode baixa renda.As casasde rua e os prédios isolados estãocedendo lugar aos condomínios fechados decasase apartamentos.O mercado procura atender a todos os gostos:constrói imóveis inteligentes eautomatizados, mansões e sofisticados lofts,mas também pequenos. estúdios econdomínios populares, Nas grandes cidades,cresce a demanda por apartamentos de um edois dormitórios, com boa infra-estrutura delazer e serviços, para pessoasque moramsozinhas. E os casarões do inlcio do séculopassado vão sendo reformados emodernizados, para se transformar em sedesde empresas ou receber famílias de altopoder aquisitivo. 'A chegada ao Brasil de grandes empresasestrangeiras e de alta tecnologia tambémmexeu substancialmente com o mercado deimóveis comerciais. Edifícios de escritóriosluxuosos, de infra-estrutura sofisticada e lajesextensas apareceram nos últimos anos, nosgrandes centros financeiros e comerciais dopaís. Muitos prédios antigos passaram porcompleta reforma e modernização. E novosprodutos surgiram, como os fundosimobiliários, para permitir ainda maisdiversificação nos investimentos e fontesalternativas de recursos aos construtores.

2 quartos3 quartos4 ou +até 1 quarto

Percentualde vendas

50,2%

31,9%13,4%

4,5%

Que tipo de ,imóvel____ ~eloo.......Llm'-Ua.u.l_s procu ra d->o<o? _o apartamento tradicional de dois quartos

Esse tipo de imóvel, procurado tantopara morar quanto para gerar renda, lideraos rankings de lançamentos e de vendas,entre os imóveis residenciais, nas grandesádades.Os prédios de apartamento são construçõeserticais que surgiram para solucionar a

falta de espaço para moradia nasmetrópoles, por causa do aumento dapopulação, Os apartamentos de umômodo ou quarto-e-sala têm como

objetivo atender aos solteiros ou àopulação de baixa renda - e são também

os mais indicados para gerar renda; os deois dormitórios atendem às famílias-padrãode quatro pessoas) e aos casais jovens, com

até dois filhos; os de três quartos, às famíliasmaiores: e os de quatro ou mais quartos, àpopulação de mais alta renda.

IMÓVEIS RESIDENClAIS

Quantidade de quartos

TIPO 1997 1998 1999 2000 2001

Até 1 quarto 5.636 5.407 5.103 4.931 3.492

2 quartos 14.706 6.224 12.257 13.596 9.766

3 quartos 18.081 7.445 7.183 8.131 7.264

4 ou + quartos 1.003 2.591 1.815 3008 2.767

Total 39.426 21.667 26.358 29.666 23.289

~: Secovi I Embraesp

Guia \/alor EconÔmico de ImÓveis 11

=mte: Secovi

IMÓVEIS RESIDENCIAISlançamentos em São Paulo

Qual a diferençaentre o apartamento

___ c--.o njugado e o estúdl...l....3oio"-l.?__A infra-estmtura e a modemidade

ÁGICO

o conjugado, por serquase sempre um imóvelancigo, requer muitamenção ao estadode conservação,principalmente dasinstalações elétricas ehidrãulicas.

É isso o que diferencia os atuaisestúdios dos antigos conjugados. Oconjugado (também chamado de kitchenette,palavra inglesa que quer dizer "cozinhapequena ") é um apartamento de até 50metros quadrados, com pequena áreadestinada à cozinha, quarto conjugado à salae parede divisória para separar o banheiro.Localizado nas regiões centrais das grandescidades, era muito comum na década de 60,para atender aos universitários e aos jovensde classemédia em início de carreira ouvindos do interior. Fica em prédios simples,com pouca ou nenhuma infra-estrutura deserviços e de lazer.O estúdio tem a mesma metragem doconjugado, mas é moderno e charmoso. Semparedes para separar cômodos, tem cozinhaamericana (interligada à área social),banheiro e área de serviço. O pé-direito(altura entre o piso e o teto) é um poucoacima do padrão. Os prédios de estúdios

costumam dispor de boa infra-estruturade serviços e de lazer - piscina,

sauna e sala de ginástica e, emalguns, salão de jogos,

salão de festas, bar,escritório (home-

office) e sala decinema (home-

theater).O estúdio foiidealizadopara atenderaos solteirosdas classesmédia emédia alta.

o que se destaca e,m?

A independência das áreas íntima, social, de serviço e de lazer

Tradicionalmente. nos apartamentosdúplex, as áreas social e de serviço ficam noprimeiro pavimento, com ante-sala, sala,lavabo, cozinha e lavanderia; e a íntima, nosegundo pavimento, com banheiros equartos. A área de lazer, na maioria dos casos,localiza-se no térreo do edifício, é comum atodos os moradores e tem piscina, sala deginástica, salão de festas e sala de cinema.Nos tríplex, o terceiro pavimento énormalmente destinado às áreas de serviço ede lazer, com salão de jogos, piscina, sauna echurrasqueira.Os apartamentos com mais de um pavimentosão destinados às famílias de alta renda e têmmenos liquidez no mercado.Dúplex ou tríplex costumam pagarcondomínio e IPTU mais altos do que osdemais apartamentos do prédio, por termaior área útil privada.

Qual o maior problema••1'.""!'V'I 1"\. r'\T ,"\

Háprédios de luxo emque todos osapartamentos são dúplexou tríplex, mas asconstrutoras não têmdemonstrado interessepor apartamentos commais de um pavimento.limitando-os àscoberturas de algunsedifícios de luxo.O principal motivo é oaumento do custo. porcausa de novas leismunicipais queregulamentam o uso daárea sobre o últimoandar - que antes tinhauso livre e eradesconsiderada no totalda área construída.

?

A impermeabilização, por causa de infiltrações

o apartamento de cobertura podeser linear, dúplex ou tríplex; ocupa o últimoandar do edifício e tem, normalmente, umaárea de piso descoberta, que recebe águade chuva diretamente.Além dos cômodos tradicionais, ascoberturas costumam dispor de área delazer, onde é possível instalar piscina, saunae churrasqueira.Cuidado para você não comprar um imóvelconstruído acima do gabarito da região ouque não atenda ao recuo mínimo exigidolegalmente. A obra pode ser embargada ouo prédio não receber a autorização deocupação (habite-se), até que a áreaconstruída êm excesso seja posta abaixo -e nesse caso, a cobertura sempre é afetada.

TRANQUE A PORTA L-Para prédio habitado hámuito tempo, mas comIPTU ainda emitido emnome da construtora.É provável que hajaproblema para a obtençãodo habite-se. Confira nocartório de registro deimóveis quantos andareseram previstos na plantaaprovada.

Guia Valor Econômico de Imóveis 13

?Qual a diferençao Ilat é wna ersão modernizada do apart-hotel

não se enquadram na Lei doInqui/inato - são disciplinados

pelo Código Civil.

Infra-estruturascomercial, residencial e de lazer

já se unem emempreendimentos mistos de

flats e escritórios

OLHO MÁGICO

Xos grandes centrosurbanos. o flat tem maiorvaloT de locação do que osapartamentos tradicionaisde mesmo porte - entre50% e 100% a mais emempree1ulimenws com boainfra-esUllIUra de serviçose lazer. A mula bmtamensal está enrre 0,6% e1,2% do valor de meTcadodo imóvel em São Paulo.O prazo de rentabilidademáxima do flat é de cercade sete anos.

14 Gllia Valor EconÔmico de Imóveis

Flats

o apart-hotel surgiu na décadade 80, para viabilizar financeiramente aconstrução de empreendimentos hoteleirose atender à rande procura.O rédio de (eminglês," apartamentoscomserviços")costumaterpiscina,sauna esalõesdejogos,festas eginástica;possui umou doisquartos, com áreaentre 30 e 150 metrosquadrados; e a • de serviços ésemelhante à de um apartamento de hotel.A arrumação e limpeza do flat e a recepçãonoite e dia estão incluídas na taxa decondomínio, mas os serviços de entrega,lavanderia e de restaurante são pagos deacordo com o consumo. Também oseletrodomésticos, os móveis e a decoraçãocostumam ser pagos pelo proprietário.

O flat pode ser ocupadopelo proprietário ou

alugado diretamentepor ele. Podetambém fazer partede um pool delocação, por

intermédio de umaempresa administradora.

Em alguns municípios, porexigência legal, a locação de flat só pode serfeita por temporada, e as unidades hoteleirasou condotéis, por diárias.

Qual a melhor localização___ ------1para.um flat gerar rend"",,-a?..L...-1__Nas regiões de maior con"centração de executivos e turistas

A orla marítima de cid'ades praia nas eas regiões de aeroportos, centros deconvenções, escritórios comerciais ou bairrospreferidos pelos executivos são bons locais.Os flats competem com a rede hoteleira e éimportante fazer uma boa pesquisa do nívelde procura, oferta e concorrência, fatores quedeterminam a taxa de ocupação do imóvel ea conseqüente rentabilidade.Entre o Natal e o Carnaval, a taxa deocupação dos flats cai cerca de 50% emcidades em que os executivos são os principaisclientes, como São Paulo, mas sobem muito,no período de férias escolares e no Carnaval,em cidades turísticas.

Como é calculada a renda____ de um flat a.o em pool?Faça a divisão de toda a renda líquida do mês pela quantidadede flats que compõem o pool.

São descontadas, antes do rateio,as despesas operacionais, de manutençãoe de administração. A eficiência daadministradora e as taxas cobradas sãodeterminantes para rentabilidade doimóvel. Pesquise o perfil dos moradores,pois a rentabilidade diminui quando amaioria é de residentes fixos ou de longotempo - eles não consomem produtosde frigobar nem usam o restaurante,como fazem os hóspedes temporários(perfil curto).

TAXAS COBRADAS POR ADMINISTRAÇÃO EM POOL

• de participação no pool, no valor de um aluguel;

~ de administração, de cerca de 2,5% sobre a arrecadação bruta;

• de performance, de cerca de 10% sobre o rendimento bruto;

• de manutenção, entre 1% e 5% sobre o rendimento bruto;

• você ainda terá de pagar, mensalmente, 15% de IR, através do Carnê Leão, e depoisfazer o ajúste anual,

Guia Valor EconÔmico de ImÓveis 15

Posso comprar um?

Sim, mas não pode morar no apartamento

tenção aosempreendimentos queoferecem rentabilidadetixe e imediata. Em geral,a rentabilidade só épaga, desde o início, aosinvestidores quecompraram a unidade àvista, e o percentual derentabilidade, de cercade 1% ao mês, só égarantido até o fim daobra. Depois, é precisocerca de seis meses parahaver equilíbrio entrereceita e despesa - sóentão você começa areceber o retorno doinvestimento.

ABRA A PORTA

Para os empreendimentoscom prazo de conclusãocurto. Um dos maioresriscos nesse segmento éo de a obra não terntinar.A consmlção de umcondorel costumademorar de 2 anos a2 anos e meio

Nos condomínios de hotéis(condotéis), muito comuns atualmente, vocêtem de deixar disponível para locaçãotemporária o imóvel adquirido. O sistemamais comum é o de arrendamentoimobiliário. O comprador arrenda o quarto,por um prazo determinado, a uma empresaresponsável pela administração hoteleira, quese responsabiliza por custos operacionais edistribuição de lucros. O lucro é calculadopela média de ocupação de todo oempreendimento - locação dos quartos e usode serviços pelos hóspedes, como frigobar,restaurante, lavanderia, chamadas telefônicasetc. São descontados os impostos e as taxasde reserva, de reposição e de administração.Se o empreendimento estiver em construção,é preciso paciência. Os rendimentos só vãocomeçar a ser pagos quando o hotel estiver -funcionando.A taxa de ocupação nos primeiros três mesesde funcionamento dificilmente supera 25%.Mas costuma subir mais rapidamente do quea dos flats. Quando estiver em plenofuncionamento, o hotel pode render entre8% e 12% brutos ao ano, mais a valorizaçãopatrimonial. Com o passar do tempo, arentabilidade do condotel pode cair, devidoao aumento da concorrência. A bandeira dohotel, o projeto hoteleiro e as reservasfinanceiras do grupo devemser avaliados.

o que éLoft? _

É uma nova concepção de moradia

Os apartamentos ou casas em estilolott têm pé-direito (espaço entre o piso eo teto) duplo (cerca de 6 metros de altura)e ambientes integrados, sem paredes

dividindo-os.O lott surgiu na

transformação develhos galpões

e armazéns emresidências.Na Europa,grandesfábricasabandonadas

foram opção deresidência na fase

de reconstrução daAlemanha pós-guerra .

. Os lofts são muito comuns especialmente naFrança e na Inglaterra. Nos Estados Unidos,a areceram nos anos 60, em Nova York, no

• • como es a o alternativo à moradia ecomo ateliê de artista.Observe as caracteristicas de umempreendimento lançado em São Paulo:• tipo: edifício de apartamentos;• local: Moema, em São Paulo - SP;• lançamento: 2001;• entrega: 2003;• unidade padrão: um dormitório;• tamanho: 44m2

;

• preço: R$ 123 mil, à vista;• financiamento: da incorporadora,em 66 meses;• serviços: administração para locação empool, entrega em domicílio, governança ecamareira, posto de coleta e lavanderia,central de fax na recepção, central decongelados, "pague para usar" (pay per use);• lazer: jardins; solarium, bar e piscina noterraço; salas de estar, leitura e descanso;salas de ginástica, massagem e ofurô; duchas,sauna seca e úmida e piscina semi-olímpica(25 metros de comprimento), coberta eaquecida; e espaços gourmet interno eexterno (com forno de pizza).

Um autêntico loft temaspecto rústico, comtijolos e instalaçõesaparentes. Mas o estilovem se sofisticandopara atender às c/assesmédia-alta e alta. Noslançamentos, oscondomínios deapartamentos ou casastêm grande infra-estrutura de serviçose de lazer.

Soho (South of HoustonE uma antiga área industrialde Nova York, ao sul da RuaHouston, que esteve para serdemolida na década de 60.A região foi salva por ummovimento de preservação daarquiterura dos prédios -grandes armazéns de estruturaem ferro fundido.

OLHO MÁGICO

Como as característicasde um lolt fogem aopadrão tradicional elomercaelo, o imóvel podepereler liquidez. Mas, emcidades onde a legislaçãoé mais rígida em relação

"ãs construções, como noRio de Janeiro, apreçodesse tipo de imóvel éalto, pela escassez.

As casas de rua?

Nas grandes cidades, sim, porque oferecem pouca segurança

As casas de rua são construçõesparticulares e individuais, e hoje tornam-seresidência de quem as constrói, pontocomercial ou sede de empresa.As cada vez mais raras casas de vila estãovalorizadas, justamente por ofereceremsegurança e privacidade.E é em função da segurança que as casas emcondomínio estão se popularizando, em todasas faixas de renda. Por serem imóveis fáceisde vender, são adquiridos também comoinvestimento.No Rio de Janeiro, as casas em condomínio seconcentravam, até alguns anos atrás, nosbairros de expansão da cidade, como Barrada Tijuca, Recreio dos Bandeirantes eJacarepaguá. Mas já há muitosempreendimentos em bairros da zona norteda cidade, para população de menor poderaquisitivo.Em São Paulo, a Lei Municipal 34.479/96, queliberou a construção de condomíniosfechados de casas (com área útil mínima de62,5m2), em áreas estritamente residenciais,incentivou o surgimento desse tipo deempreendimento para as classes média-alta ealta e, a partir de 2000, também para asclasses média e-média-baixa.

CASAS DE RUA

Ano Preço médio (m')

1996 R$ 1.275,06

1997 R$ 1.333,53

1998 R$ 1.310,68

1999 R$ 1.285,67

2000 R$ 1.397,95

~",,- 2001 R$ 1.379,00

Fonte: Embraesp

Casas de esquina, emalguns municípios,pagam IPTU maior doque as outras. Mas, sevocê vai construir umacasa de esquina, saibaque, em muitas cidades,os terrenos nessa posiçãotêm autorização parareceber a construção deaté três casas, enquantonos lotes de meio dequarteirão o limite éde duas.

OLHO MÁGICO

Nos condomfnioshorizontais, as casas maispróximas à portaria sãoas menos valorizadas, porficarem mais expostas aobarulho e à curiosidade dequem passa.

G"ia Valor EconÔmico de ImÓveis 19

As casas de rua?

Nas grandes cidades, sim, porque oferecem pouca segurança

As casas de rua são construçõesparticulares e individuais, e hoje tornam-seresidência de quem as constrói, pontocomercial ou sede de empresa.As cada vez mais raras casas de vila estãovalorizadas, justamente por ofereceremsegurança e privacidade.E é em função da segurança que as casas emcondomínio estão se popularizando, em todasas faixas de renda. Por serem imóveis fáceisde vender, são adquiridos também comoinvestimento.No Rio de Janeiro, as casas em condomínio seconcentravam, até alguns anos atrás, nosbairros de expansão da cidade, como Barrada Tijuca, Recreio dos Bandeirantes eJacarepaguá. Mas já há muitosempreendimentos em bairros da zona norteda cidade, para população de menor poderaquisitivo.Em São Paulo, a Lei Municipal 34.479/96, queliberou a construção de condomíniosfechados de casas (com área útil mínima de~2.sm'), em áreas estritamente residenciais,. centivou o surgimento desse tipo deempreendimento para as classes média-alta ealta e, a partir de 2000, também para asdasses média e-média-baixa.

CASAS DE RUA

Ano Preço médio (m')

1996 R$ 1.275,06

1997 R$ 1.333,53

1998 R$ 1.310,68

1999 R$ 1.285,67

2000 R$ 1.397,95

2001 R$ 1.379,00

-=r:e: Embraesp

Casas de esquina, emalguns municípios,pagam IPTUmaior doque as outras. Mas, sevocê vai construir umacasa de esquina, saibaque, em muitas cidades,os terrenos nessa posiçãotêm autorização parareceber a construção deaté três casas, enquantonos lotes de meio dequarteirão o limite éde duas.

OLHO MÁGICO

Nos condomínioshorizontais, as casas maispróximas à portaria sãoas menos valorizadas, porficarem mais expostas aobarulho e à curiosidade dequem passa.

Gllia Valor EconÔmico de ImÓveis 19

Os casarões___ ----"""'-a indaJa ze OLS.U c esso ?

A demanda por casarões de altopadrão é grande e a oferta, pequena.O estado de conservação determina o valore a rapidez do negócio. O prazo médio devenda é de um ano para imóveis em perfeitoestado - demora essaporque o comprador deuma mansão, por fazer um investimentoalto, é exigente.O casarão precisa estar em harmonia com osdemais imóveis da região. Uma casa dearquitetura moderna, em área de mansõesclássicas,perde valor.Os casarões muito antigos precisam sermodernizados por fora e por dentro paraentrar no mercado. Mas as características têmde ser preservadas, principalmente as defachada. Uma boa reforma num antigocasarão leva tempo e os gastos são altos, masa valorização do imóvel pode ser de até 40%.

Fazem mais sucesso no mercado de compra e venda do queno de aluguel

A maioria dos quecompram uma mansãode preço elevado, embairro nobre da cidade,pensa em morar noimóvel; mas grande partedos que compram embairro de perfilascendente pretendefazer investimento:compra para revender.

Por quealguns imóveis antigos

_-----....sã......."o""--tomhad~o.-....s ].1....-. _

Para preservar a história e a cultura da nação

Tombamentoé uma ação realizada pelo poder

público para preservação de1000is específicas, a fim de que a

utilização se faça dentro dedeterminadas regras. O registro

dos dados refefen es ao imóvel éfeito em um livro chamado

tombo. Os imóveis tombadoscostumam ter redução ou

isenção de impostos.

20 Guia Valor EconÔmico de Imóveis

o .é feito pelo PatrimônioHistórico da União, dos estados ou dosmunicípios, quando o imóvel pertence a umconjunto arquitetônico ou tem elementosarquitetônicos que caracterizam épocas deimportância cultural e histórica, ou são deinteresse artístico e paisagístico. Os imóveistombados não podem ser demolidos nempassar por reformas que alterem ascaracterísticas originais. Qualquer obra sópode ser feita com a autorização dos órgãosresponsáveis.

Possoexplorarcomercialmente um imóvel...IDrnharln]

Sim. Mas tudo de acordo com as regras de preservação

É de interesse da União que os imóveistombados sejam ativos, porque essa é umaforma de preservá-Ias.O governo federal recebe financiamento deorganismos internacionais e, por meio deum acordo com a Caixa Econômica Federal(CEF), o Ministério daEducação eCultura (MEC)oferece aosproprietárioslinhas decrédito paraa recuperaçãoe incentivo aouso comercialou residencialdesses imóveis.Através do programaDocumenta, até 2004 o MEC deve investir200 milhões de dólares na recuperação deáreas históricas urbanas do país.

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UJO

S«11'I

OLHO MÁGICO

A Justiça tem dado ganhode causa a alguns pedidosde indenização, porimpedimento de usoecol1ômico, de imóveistombados comopatrimônio cuitural,histórico e arquitetõnico.

o Castelo Valentim, construído em 1879, no bairro

de Santa Teresa, no Rio de Janeiro, e tombado em

1990 pelo Departamento de Patrimônio Cultural da

cidade, premiou o espírito empreendedor de seus

donos. Depois do tombamento, os três filhos do

comerciante português Antônio Valentim, que

mandou construir o castelo, resolveram restaurá-Io,

mantendo as características originais. Eles moram em

três apartamentos do imóvel e alugam os outros

cinco - sempre muito disputados quando vagam.

Algumas reformas antes do tombamento deram ao

imóvel um elevador, em 1925, e mais dois andares,

além dos três originais, em 1941. E o castelo se

transformou num belo prédio, em estilo medieval, de

oito apartamentos.


Que taxas são'pagas por imóveis

__ ~ern1erreno da União?

As taxas são pagas ao proprietáriodireto do imóvel, aqueles que mantêm odireito de propriedade real: o município, aIgreja, a União (terrenos de marinha, na orlamarítima; ou em área de segurança, próximasàs fortificações militares), a família imperial(principalmente nas cidades de Petrópolis eTeresópolis, no Rio de Janeiro) e as naçõesindígenas (terrenos de Alphaville, em SãoPaulo, por exemplo).Ao comprar um imóvel nessasterras, vocêcompra o direito de usá-lo, que é o direito dedomínio útil, chamado de enfiteuse, e não odireito de propriedade plena, que é o direitode domínio real. Para tanto, você, nacondição de senhorio útil (aquele que temdireito de domínio útil), vai precisar pagar aosenhorio direto (aquele que tem direito dedomínio real) um prêmio, que é uma taxaanual chamada foro.Quando você faz a remissão (aquisição plenado imóvel) ou vende o direito de domíniopara outra pessoa, você vai ter de pagar aoproprietário direto um outro prêmio, que éuma taxa única chamada laudêmio.

Anualmente, o foro e, em caso de venda ou remissão, o laudêmio

Em 11 de janeiro de2000, o decretopresidencial 3.725regulamentou a Lei9.636/98, que tratade domicílios eempreendimentos naorla marítima brasileira.O decreto prevêcobrança retroativa detributos das pessoas queocupam imóveis emterrenos da União: taxade ocupação entre 2% e5% ao ano e foro de0,6% ao ano, sobre ovalor do terreno. Nessecaso estão as praias dolitoral norte de SãoPaulo, em áreas queainda serão demarcadas.

ENTENDA OS TERMOS

Termo

Terrenos de marinha

Remissão

Enfiteuse

Senhorio

Foreiro

Laudêmio

Característica

São os que estão dentro de uma faixa de 33 metrosda linha média de preamar, terra a dentro,tomando-se como base um mapa de 1831.

Preamar é a maré alta.

É a aquisição da propriedade plena do imóvel.

É o direito alienável e transmissível aos herdeirosde gozo e de domínio útil de um imóvel, com aobrigação de não o deteriorar, e de pagamento,como senhorio útil, ao senhorio direto, de taxaanual de foro e também de laudêmio, quandohouver venda ou remissão do prédio.

As leis federais 9.760/47 e 9636/98 regemas enfiteuses da União (incluídas as terrasindígenas) e o Código Civil rege as dosmunicípios, da Igreja e da família imperial.

É o proprietário de um imóvel arrendadoou alugado.

Senhorio direto é aquele que tem apropriedade direta (domínio real) de prédioenfitêutico e recebe o foro da enfiteuse pagapelo senhorio útil.Senhorio útil é aquele que tem a posse(domínio útil) de prédio enfitêutico e pagao respectivo foro ao senhorio direto.

É aquele que tem o domínio útil do prédio(senhorio útil), mediante pagamento de foro àqueleque tem a propriedade direta (senhorio direto).

Foro é a quantia que o enfiteuta ou o foreiropaga anualmente ao senhorio direto do prédio.

É aquele que tem o domínio útil do prédio(senhorio útil), mediante pagamento de foro àqueleque tem a propriedade direta (senhorio direto).

Gllia Valor EconÔmico de ImÓveis 23

Devo transformar um regime______ de ocupação em enfLteuse?Deve, porque você vai pagar uma taxa menor

OLHO MÁGICO

o laudêmio é calculadopor peritos do governofederal. Trata-se de umprocesso demorado eresponsável por muita dorde cabeça de compradoressem experiência em lidarcom órgãos públicos. Mas,ainda que se contrate umdespachante sério e ágil, ademora pode levar anos,num exaustivo einexplicável vaivém dedocumentos e exigênciasburocráticas.

Um imóvel construído em terrenoda União, que está sob regime deocupação, paga taxa anual de 2% a 5%sobre o valor da área ocupada no terreno,enquanto na enfiteuse da União a taxa deforo é de 0,6% ao ano.O Programa Nacional de Desestatizaçãotem um projeto de avaliação de imóveis emterrenos que estavam sob regime deocupação antes de 15 de fevereiro de 1997,em São Paulo e no Rio de Janeiro, paratransformá-Ios em enfiteuses: pagariam0,6% de foro, anualmente, e 5%, no casode venda ou remissão. Em alguns casos,será possível a remissão de foro (compra dapropriedade plena), mediante opagamento de uma taxa de 17% sobre ovalor do imóvel.

OS CUSTOS DAS ENFITEUSES

Nas enfiteuses da União, paga-se anualmente, a titulo de foro,

0,6% sobre o valor da área do terreno em que foi construido o

imóvel, desconsiderando o prédio construido; nas do município ou

da Igreja, paga-se R$ 1,00.

A título de laudêmio, paga-se, nas enfiteuses da União, 5% sobre o

valor da área do terreno em que foi construído o imóvel,

desconsiderando o prédio construido. Nas enfiteuses do município

(tomando como exemplo o Rio de Janeiro), paga-se 2,5% sobre o

valor do imóvel construido; e nas enfiteuses da Igreja (Arquidiocese

do Rio de janeiro), paga-se 5% também sobre o valor do imóvel

construido.

24 Guia Valor Econômico de Imóveis

Posso ter a propriedade plena__ de um imóvel em terreno da União?Sim, se o terreno for de marinha e não estiver em faixade segurança

Para aceitar a remissão, que é acompra da propriedade plena do imóvel,a União cobra taxa de 5% sobre o valor daárea ocupada, mais dez foros; a Igrejacobra 5% sobre o valor do imóvel, maisR$ 1,00 para cada ano de ocupaçãoanterior; e o município (como base o Rio deJaneiro) cobra 2,5% também sobre o valorde mercado do imóvel.

PARA SOLICITAR REMISSÃO DE ENFITEUSE

Da União Delegaciade Patrimônioda União

Dos municípios Divisãode Enfiteuseda SecretariaMunicipal de Fazenda

Da Igreja Departamentode Enfiteuseda Mitra

Posso regularizar aposse de um imóvel em área

__ de..,oroteção de manancial....L..? _É preciso consultar a legislação de sua cidade

A lei federal 9.866/97 estabelecenormas para a preservação ambiental, masexige leis municipais complementares.Em São Paulo, podem ser regularizados osimóveis construídos indevidamente emáreas de proteção de mananciais da regiãometropolitana, definidos na Lei 1.192/76.Em contra partida, exige-se a compra epreservação, pelo proprietário, de áreasverdes próximas e do mesmo tamanho dasque serão regularizadas - desde que nãoestejam a menos de 50 metros da margem

. de reservatórios.


VARIEDADE DE INVESTIMENTO PARA PATRIMÔNIO OU RENDA

Com o que devome preocupar, ao adquirir

um imóvelparaJazer....L....? _Você deve se preocupar em freqüentá-Ia com assiduidade

Vocêpode alugar o seuimóvel de praia, portemporada, em épocasem que sua família nãovai usá-Io. Mas lembre-sede que o risco de danos égrande e há poucosinteressados em alugarum imóvel fora de altatemporada.

OLHO MÁGICO

Se você vai comprar umterreno para a construçãoda casa de praia, redobrea atenção com a situaçãolegal do lote. Durante aobra, visite o local comfreqüência, para evitardespesas e aborrecimentocom trabalhos mal feitos edesperdí ci o de material.

26 Guia Valor EconÔmica de ImÓveis

Um dos motivos de problemas comimóveis de lazer, no campo ou na praia, é odesestímulo do proprietário em se deslocarconstantemente até o imóvel.A falta de visitação pode gerar relaxamentona manutenção e na segurança,desvalorizando o bem. É sempre aconselhávelter um caseiro para zelar pela casa.Dê preferência a um imóvel que você conheçae que agrade a toda a família. Seseus filhosainda são crianças,uma casa emcondomíniopode sermelhor, petaliberdade esegurançaqueoferece,ou empraias deáguas mansas.Se há jovens nafamília, escolhauma região que tenhaopção de lazer também à noite.Uma opção muito freqüente das famíliasproprietárias de imóveis de lazer é a dedividir o uso com outras famílias. Orevezamento combinado para o uso doimóvel pode diminuir as despesas e os riscosde abandono. Os imóveis ficam mais emconta, porque as despesascomuns sãorateadas entre vários moradores, além dehaver constante manutenção e fiscalização.Avalie sua reserva financeira para sustentaressaque será sua segunda casa. Além dosgastos com água, luz, IPTU (que no litoralcostumam ser mais caros do que nos centrosurbanos), há outros, com empregados e taxasde concessão do governo, se o terreno estiverem área da União.

É um título que garante a você desfrutar de empreendimentosde lazer

É possível- conciliar lazer e negócio., ?

o que étime sharing?

No sistema time sharing, vocêadquire cotas de participação em umempreendimento turístico e de lazer parafreqüentâ-Io em data e prazo definidos.O sistema é indicado para a família quenão dispõe de folgas regulares ao longo doano ou não quer gastar dinheiro comcompra ou aluguel de um imóvel.Normalmente, a empresa turística possuivários empreendimentos, em cidades oupaíses diferentes, o que permite variar opasseio. Mas, antes de comprar um título,verifique as informações - algunsempreendimentos ficam em região afastadado centro turístico e não têm o confortoexaltado nos panfletos - e avalie custo,alimentação, prazos e datas disponíveis.

OLHO MÁGICO

No sistema time sharing,-as reservas para altatemporada têm de serfeitas com muitaantecedência - as vezes,de até um ano_

Se você entende do negócio, provavelmente sim

Mas, se você for leigo, cuidado. Muitagente procura encontrar nos imóveis rurais,além de lazer, uma fonte de renda. A grandemaioria fracassa, por falta de conhecimento eafinidade com o negócio.Dificilmente os imóveis rurais geram rendacom aluguel temporário, mas podem serrentâveis com criação de animais, agriculturae produtos naturais. Mas sempre exigem apresença constante do proprietário. paraorganização e fiscalização.Os imóveis rurais costumam ter preço elevadoe as despesastambém são grandes para amanutenção e os serviços - caseiro, jardineiro,axineira etc.

A diferença entrechácara, sítio e fazendaestá no tamanho doterreno. A chácara tementre 1.000m>e 24.200m>(um alqueire); o sítio,entre um alqueire e 50alqueires (1 milhão 210mil tn'); e a fazenda, 50alqueires em diante.

Guia Valor EconÔmico de ImÓyeis 27

o lugar em que você vai comprar ouconstruir a pousada deve ser escolhido commuito cuidado, e a Empresa Brasileira deTurismo (Ernbratur), que regulamenta efiscaliza o setor, pode ajudá-Ia.O custo para construir uma pousada écalculado pela quantidade de quartos. Umapousada simples, com dez quartos e milmetros quadrados, chega a custar R$ 550 mil- cerca de R$ 550,00 o metro quadrado deárea construída, com acabamento (tendocomo base o início de 2002). A taxa deocupação é de cerca de 65% e o retorno dovalor investido demora, em média, cinco anos.

Quero montaruma pousada.

__ ---'Poronde começo?Escolha a região e proCLlre a agência da Embratur

TRANQUE A PORTA L-Para os empréstimosfinanceiros. Você pode seafundar nas taxas dejuros. Faça umplanejamento doempreendimento e junte odinheiro necessário.

UMA POUSADA PRECISA TER:

Recepção,com mesa de telefonia, balcão de atendimento e cadeiraspara espera.

Sala de estar, com sofás, mesinhas, revisteiro, TV

Área de lazer, com brinquedos infantis, quadra de esporte e.salão de jogos.

Depósitos de materiais e galpão de serviços.

Lavanderia, com máquinas de grande porte para lavar e secare equipamento de passar roupa.

Roupas de cama e banho em estoque.

Vestiário e área de descanso de funcionários, com armários, mesa, sofáe banheiro.

Enfermaria, com cama de descanso e aparelhos e medicamentosde primeiros-socorros.

Cozinha, com mesas, armários, utensílios gerais, freezer, geladeirae fogão industrial.

Despensa,com armários para estocagem de alimentos e bebidas.

Bar e restaurante, com balcão, mesas, cadeiras e bufês e utensílios para servir(pratos, talheres, bandejas, copos ete)

Garagem, com pelo menos um veículo próprio, para transporte de produtos oumesmo de hóspedes, em emergência.

Quartos, com banheiro, cama, armário, mesa com cadeiras, poltrona,mesas de cabeceira, abajur, ar-condicionado ou ventilador, frigobar, TV, telefone einterfone.

28 Gllia Valor EconÔmico de ImÓveis

TIJOLO POR TIJOLO

Desconfie de lugares em que não haja outrosempreendimentos.

Pesquise a demanda, as práticas e preços do concorrente.Mas, lembre-se: os negócios podem e devem progredirsolidariamente.

Informe-se sobre salários, impostos e despesas comuns: luz, gás,telefone etc.

Trace o perfil do consumidor e defina os serviços e os produtosque vai oferecer: alimentação, lazer e hospedagem; e o

tamanho e a estrutura da pousada.

Procure oferecer um serviço diferenciado, para um públiconormalmente esquecido por empreendimentos tradicionais,como idosos, obesos, deficientes etc.

Informe-se sobre preços e prazos de pagamento oferecidospelos fornecedores.

Defina os preços que serão cobrados.

Profissionalize a equipe e os serviços. Estude bem o perfil,a quantidade de funcionários e a forma de contratá-Ios - em

geral, são necessários gerente (que pode ser você mesmo),recepcionista, cozinheiro, copeiro, camareira, faxineiro efuncionários de manutenção (jardim, piscina etc.).

Faça cursos sobre a administração do negócio e treine seusfuncionários - ofereça a eles cursos de aperfeiçoamento.

Esteja sempre atento às novidades do setor.

Divulgue o estabelecimento. É grande fonte de publicidadea comunidade em que está localizado o empreendimento.

Esteja à frente da administração de sua pousada. Você terácontrole sobre o seu negócio e o hóspede gosta de ver o dono.

Guia Valor EcooÔmico de ImÓveis 2C

Em que áreas os. ?

Os terrenos são caros em regiõesnobres das cidades, mas são excelenteinvestimento de médio e longo prazos emregiões para onde a cidade está seexpandindo. As grandes incorporadorascompram terrenos com antecedência, deacordo com os lançamentos que planejamfazer anos depois.Quando você estiver avaliando um terreno,leve sempre em conta o perfil imobiliário daregião. Comprar um lote para construir umacasa em área de perfil industrial é um negóciotão ruim quanto comprar um terreno paraconstruir um galpão de armazenagem emárea residencial.

Nas áreas de expansão dos grandes centros urbanos

Qual a diferença entre loteamentor • ?

o loteamento é público e o condomínio é privado.

O loteamento transformadeterminada área em bairro e as pessoastêm a escritura definitiva individualizadado lote adquirido. A prefeitura fica com aposse das ruas e, em acordo com asassociações de moradores, autorizarestrições à livre circulação de pessoasestranhas - os moradores cercam as ruas.Os serviços públicos de infra-estrutura sãolevados até as casas. No condomíniofechado, os serviços públicos chegam até aentrada do empreendimento, mas adistribuição às casas é feita pelospróprios proprietários, que são donos deuma fração ideal do terreno, comdomínio sobre as áreas comuns.As leis federais que regem os doisempreendimentos são distintas: 4.591 paracondomínios e 6.766/79 para osloteamentos.

30 G"ia Valor EconÔmico de ImÓveis

A loja d.e rua. ,?

Depende da localização

Uma loja de rua deve ficar em regiãocom intenso movimento, normalmente asprincipais avenidas dos bairros e o centro dasgrandes cidades.Algumas ruas chiques, como a Garcia D'Ávila,em Ipanema, no Rio de Janeiro, e a OscarFreire, nos Jardins, em São Paulo, reúnemlojas de grifes famosas e têm preço de metroquadrado alto. Outras, em regiões popularese de grande movimento, como a Saara(adjacências da Rua da Alfândega), no centrodo Rio, e a 25 de Março, no centro de SãoPaulo, têm baixa taxa de desocupação(vacância).A pesquisa do •• • comercial deve sercuidadosa. Visite o local e converse com osvizinhos para saber se o movimento é bom ea área, promissora.

Pontoé a localização do imóvel.

OLHO MÁGICO

É costume ser cobradopelo proprietário, 110

primeiro contrato delocação, ou pelo inquilinoque deixa o imóvel, umprêmio pelo ponto -quanto mais bemlocalizado o imóvel, maisalto o prêmio.

Qual a vantagem__ de uma loJa em shopping?o conforto e a segurança atraem os clientes

As facilidades tornaram maisprocuradas, caras e rentáveis as lojas emshoppíng center. Variedade de produtos eserviços, escadas rolantes,ar-condicionado central,estacionamento, horárioextenso de funcionamento eoutras facilidades atraemos clientes aos shoppíngs.Os imóveis têm tamanhovariado, para atendermicroempresas egrandes lojas dedepartamentos. E oscustos de manutençãoe infra-estrutura sãorateados com osdemais proprietários.

Que opçõestenho no mercado

__ de esc r it...llo.óL..Lr....L.!i OIo.LS..••...7 _Muitas: uma saleta ou até um edifício inteiro de alto padrão

o mercado é farto:de edifícios ou andaresinteiros, em imóveisclasseA, que visamatender às grandese modernasempresas, a salas demenor porte, para ainstalação deconsultório e escritóriode profissionais liberais ede pequenos e médiosempresários. Apesar de ainda serem bemprocurados, os escritórios menores, de 30m2 a70m2, tiveram os lançamentos reduzidos nosúltimos dois anos na cidade de São Paulo, queé o maior pólo desse tipo de imóvel.Nos últimos anos, tem aumentado muito nasgrandes capitais a construção de prédios deescritórios de. • ••••• com infra-estruturasupermoderna.

Alto adrâoOs imóveis de alto padrão têm

três níveis (A, AA e AAA, outriple A), segundo a sofisticação,

tecnologia e quantidade deserviços oferecidos.

Gerador de emergência.

COMO É UM IMÓVEl DE ALTO PADRÃO

Controle automatizado dos sistemasde iluminação, hidráulico, elétrico e detelefonia.

Ar-condicionado central, com volumede ar variável (mais ar frio, onde hámais gente), e termoacumulação(acúmulo de gelo em horários debaixo custo, para utilização em horáriode alto custo).

Elevadores inteligentes (a chamadapara determinado andar é atendidapelo elevador que estiver maispróximo).

Comunicação por fibra ótica.

Piso elevado.

Forro rebaixado, acústico,modulado e removível.

Acabamento requintado.

Lajes acima de 800m'.

Heliponto.

Sistema de segurança patrimonial,com controle de acesso efreqüência, por cartões e catracasou impressão digital.

32 G"ia Valor EconÔmico de ImÓveis

Qual o risco de investir em____ e!o.o...sn.,cllritóriosde...alto..,oadLUrã.u.oL...?__o desaquecimento da economia pode saturar o mercado

Até o início de 2001, houve grandeprocura e, conseqüentemente, aumento depreços, de rentabilidade e de lançamentosde escritórios de alto padrão. As grandesempresas estrangeiras, atraídas ao Brasilpelo programa de privatização do governofederal, foram responsáveis peloaquecimento do mercado. Mas a retraçãoeconômica mundial fez com que outrascompanhias deixassem de vir para o Brasil,e as já instaladas encolhessem ou adiassema expansão - e muitos dos imóveis novosque chegavam ao mercado nãoencontraram clientes. A • • •• •• • deescritórios AA, em São Paulo, em 2001, foia maior dos últimos anos: 15% (em 2000= 6%, em 1999 = 16% e em 1998 = 8%).Mas, com o aquecimento da economia, aretomada do crescimento é possível. Vejapor quê:• Em São Paulo, o metro quadrado, queem 1998 custava R$ 35, em média, subiua R$ 55 em 2001.• Nos últimos 15 anos, apenas cinco prédiosde alto padrão foram construídos no Rio deJaneiro - só 3% do total de escritóriosda cidade .• O valor médio dos aluguéis no Rio cresceucerca de 13% em cinco anos, e chegou aR$ 55 por metro quadrado em 2001.

ESCRITÓRIO DE ALTO PADRÃO

AnoAluguel em São Paulo

preço/m'

20012000199919981997

R$ 55R$ 55R$ 50R$ 45R$ 39

fonte: Jones Lang LaSalle

ESCRITÓRIOS COMERCIAIS

RentabilidadeTipo

Alto padrão

Simples/pequeno

0,8% a 1,4% ao mês

0.7% a 1,1% ao mês

G"ia "a'o' Eco"ômi,o d. ":pó".i, 33

Edifícios de alto padrão,com lajes de pelo menos800m', são procuradospor empresas de grandeporte, porque têmmanutenção mais baratae permitem que ascompanhias se instalemde forma horizontal. Jáas empresas da novaeconomia - de internet,informática etelecomunicação - têminteresse por edifícios eregiões em que existainfra-estrutura modernae facilidade de serviços.

Taxa de vacânciaé o percentuaf de imóveisoferecidos no mercado queestão desocupados.

Retorno

6 e 8 anos

7 a 15 anos

Qual o risco de investir em_~ __ lo.o..aesu.cLlritórios d.e...al.to..,oa.L.lorã.u.oL....?__o desaquecimento da economia pode saturar o mercado

Até o início de 2001, houve grandeprocura e, conseqüentemente, aumento depreços, de rentabilidade e de lançamentosde escritórios de alto padrão. As grandesempresas estrangeiras, atraídas ao Brasilpelo programa de privatízação do governofederal, foram responsáveis peloaquecimento do mercado. Mas a retraçãoeconômica mundial fez com que outrascompanhias deixassem de vir para o Brasil,e as já instaladas encolhessem ou adiassema expansão - e muitos dos imóveis novosque chegavam ao mercado nãoencontraram clientes. A • • •• •• • deescritórios AA, em São Paulo, em 2001, foia maior dos últimos anos: 15% (em 2000= 6%, em 1999 = 16% e em 1998 = 8%).Mas, com o aquecimento da economia, aretomada do crescimento é possível. Vejapor quê:• Em São Paulo, o metro quadrado, queem 1998 custava R$ 35, em média, subiua R$ 55 em 2001.• Nos últimos 15 anos, apenas cinco prédiosde alto padrão foram construídos no Rio deJaneiro - só 3% do total de escritóriosda cidade.• O valor médio dos aluguéis no Rio cresceucerca de 13% em cinco anos, e chegou aR$ 55 por metro quadrado em 2001.

ESCRITÓRIO DE ALTO PADRÃO

AnoAluguel em São Paulo

preço/m'

20012000199919981997

R$ 55R$ 55R$ 50R$ 45R$ 39

Fonte: Jones lang laSalle

ESCRITÓRIOS COMERCIAIS

Tipo Rentabilidade

Alto padrão

Simples/pequeno

0,8% a 1,4% ao mês

0,7% a 1,1% ao mês

G"ia "alar E(Qr.:1cmico de Imóveis 33

Edifícios de alto padrão,com lajes de pelo menos800m', são procuradospor empresas de grandeporte, porque têmmanutenção mais baratae permitem que ascompanhias se instalemde forma horizontal. Jáas empresas da novaeconomia - de internet,informática etelecomunicação - têminteresse por edifícios eregiões em que existainfra-estrutura modernae facilidade de serviços.

Taxa de vacânciaé o percentuaf de imóveisoferecidos no mercado queestão desocupados.

Retorno

6 e 8 anos

7 a 15 anos


Por que o centro das cidades está?

Por ter infra-estrutura ultrapassada

Os pólos comercial e financeirodos grandes municípios transferem-se ouexpandem-se em direção aos bairros daperiferia. Os edifícios do centro das cidades,a maioria construída há décadas, precisamde modernização para atender àsexigências tecnológicas das empresas. Naregião faltam segurança, infra-estrutura eespaço para novas construções. Como asgrandes companhias precisam de áreasextensas, o caminho natural de novosempreendimentos é a periferia.

AS GRANDES EMPRESAS PREFEREM EDIFíCIOSEM PÓLOS COMERCIAIS PORQUE ...

Aí também estarão as empresase os serviços de apoio, o que reduzcustos e aumenta o intercâmbio.

Com a instalação de todos os setores daempresa em um só lugar, não háduplicidade de serviços.

Em áreas de concentraçâo profissional,é mais fácil encontrar talentos e idéias.

Os problemas técnicos em equipamentossão resolvidos mais facilmente.

É melhor agrupar seus funcionários doque dispersá-Ios.

«a::::>!::w~wC

~«I/l

A Avenida Paulista foi inaugurada em 8 de dezembro de 1981e abrigou as mansões de grandes fazendeiros e comerciantes do finaldo século XIX e início do século XX. A partir de meadosdo século XX, as belas casas foram demolidas para dar lugar aosnovos edifícios comerciais e atender à expansão do centro da cidade,que se consolidava cada vez mais como capital financeira do país.Símbolo de modernidade e desenvolvimento, a região viveu décadasde glória. O preço do metro quadrado de seus terrenos chegaram aatingir US$ 10 mil, no início da década de 1990. Dez anos depois, opreço já caía para cerca de US$ 3.500, em média, por metroquadrado, devido à concorrência de outras regiões da cidade, que semodernizaram. Com à chegada das grandes companhias estrangeirase de alta tecnologia, muitos prédios da avenida, obsoletos, nãoconseguiram atender à exigência de sofisticada infra-estrutura - ealguns têm passado por uma completa reforma. A boa quantidade equalidade de serviços e transportes e o variado comércio na periferiaainda são vantagens da mais famosa avenida paulista.


ar que agaragem é mais valorizada

em imóveis comerciais?Um dos motivos é porque não existem limitações à locação ou aosinquilinos da vaga

Nos empreendimentos residenciais,as vagas de garagem estão ligadas aocondomínio ou às unidades autônomas dosimóveis. As limitações de locação dasgaragens de condomínios residenciaisaumentam a segurança dos moradores, masdesvalorizam o bem.Já existem prédios exclusivamente degaragens, que ajudam a diminuir a falta deestacionamento nos grandes centros urbanos.Nos imóveis comerciais ou prédiosexclusivamente de estacionamento, o aluguelde uma vaga fica entre 1% e 2% do valor demercado da garagem.É possível adquirir, em algunsempreendimentos residenciais, diretamenteda construtora ou da incorporadora, outrasvagas de garagem, além das que sãooriginalmente destinadas a cadaapartamento. O problema é que essasvagasextras podem ter a locação limitada apenasaos moradores do prédio em que estãolocalizadas, por decisão dos demaiscondôminos. O valor docondomínio, nesse caso,costuma ser a referênciapara o aluguel da vagade garagem.

OLHO MÁGICO

Ao comprar UI11

apartamento com direito avaga de garagem,verifique se a garagel11 e oimóvel têm matrículasseparadas 110 Cartório deRegistro de Imóveis. Setiverem, a despesa com asescri.turas será dobrada.

Por que aarag<-em.é ma!.~_v?l~Jj~~~$

- -g

••• ••••VARIEDADE DE INVESTIMENTO PARA PATRIMÔNIO OU RENDA

De quanto precisopara investir em

______~ões in~~ri~a~is~?~_De cerca de meio milhão de dólares

Osgalpões modularesoferecem mais.alternativas aoproprietário do que osgalpões limitados asetores industriaisespecíficos. Osmodularespodem ser ocupados porvárias empresas desegmentos diferentes epermitem disponibilizaráreas de tamanho exatoàs necessidades dearmazenamento de cadaempresa - têm, portanto,um mercado mais amplopara atuar.

Os galpões industriais são paragrandes investidores. É necessário adquirir edar infra-estrutura a terrenos extensos e bemlocalizados. Mas o custo de manutenção épequeno e não se exige decoração nemacabamento sofisticados. O mais importante éa qualidade do piso, da estrutura desustentação e da cobertura. Os galpõesindustriais são construídos rapidamente, entre8 e 12 meses,o que diminui o risco de a obranão ser concluída.A localização deve ser próxima às grandesvias de escoamento e de acessoa grandescentros consumidores. Muitas indústriastrabalham com prazos de entrega deprodutos bem curtos e dão preferência aarmazéns que fiquem perto dos principaisclientes. Mas o imóvel deve estar integrado àregião, para não haver perda no seu valor demercado. As ruas de acessodevem permitir asmanobras e suportar o peso de veículos degrande porte; e a área interna do galpãoprecisa ter pátio de manobras.

As grandes companhias preferemalugar a comprar espaços para armazenaros produtos, porque evitam imobilizarrecursos e podem dividir as despesascomuns com outras empresas usuáriasdo galpão. A locação é de prazo longo etem cláusulas de correção flexíveis.A rentabilidade mensal é 1% a 2% do valordo imóvel, e o investimento dá retornodurante 25 a 30 anos.

É fácil alugar umn':lln- . ,.J",. .•.•.: ..•I?_____ ~ao IO!..U.QJ.ll.Q.lu., _

Sim, quando o imóvel é bem localizado

OLHO MÁGICO

o valor gasto com aluguelde galpões industriaispode ser lançado nobalanço da empresalocadora como despesa.


Tr-----------------------------------------------

o que é. ~7

É um sistema que associa ativos imobiliários a títulosde investimento

o objetivo da securitizaçãoimobiliária é juntar investidores para dividirriscos e obter lucros com ativos imobiliários- os ativos podem ser imóveis ou apenasexpectativas de receitas ou direitosconstituídos (recebíveis) no mercadoimobiliário - como as prestações a vencerdos mutuários dos sistemas financeiroshabitacionais.Os principais veículos para a securitizaçãoimobiliária são:• Companhias Securitizadoras, criadas pelalei 9.514, que emitem e negociamCertificados de Recebíveis Imobiliários(CRls),que são emitidos sobre os créditosadquiridos de originadores de empréstimos;• Fundos de Investimento Imobiliários (Flls),que compram, vendem, alugam, arrendame administram imóveis. O investidor compracotas do fundo;• Sociedades de Propósito Exclusivo (SPEs),que têm o objetivo restrito de implantar eoperar empreendimentos imobiliários.O investidor compra debêntures das SPEs,que são chamadas de Títulos deInvestimento com lastro em Ativos (Tilas).

Os Tilas podem ter.qualquer valor; sãoregistrados na Central deCustódia e de LiquidaçãoFinanceira de Títulos(Cetip) e vendidosatravés das instituiçõesdo mercado financeiro.A compra é feitamediante pagamento àvista e não há custos comregistros em cartórios eimpostos imobiliários.Um imóvel pode serrepresentado porinúmeros Tilas e umacarteira de investimentopode ser formadapor Tilas deempreendimentosvariados.

Para que servem____ os titulos imo blJ.....,ia.•...' r io s'-L..? _Para que uma empresa consiga dinheiro para financiar seus projetos

As prestações a serem pagas porcompradores de imóveis, por exemplo, sãoa garantia dos CRls,títulos emitidos porincorporadoras e agentes financeiros. Asempresas antecipam, assim, o recebimentodas parcelas devidas por seus mutuários oucompradores de seus imóveis e partem paranovos empreendimentos. Os podemser renegociados no mercado peloinvestidor que os comprou.

(RisEm algumas séries de (Ris,80% dos títulos têm prioridadeno resgate. Os 20% restantesrecebem uma remuneraçãomaior, pois correm um riscotambém maior

Guia Valor EconÔmico de ImÓyeis 3i

VARIEDADEDE INVESTIMENTOPARAPATRIMÔNIOOU RENDA• • •• •

Como faço para___ ~co.u.m.lllpra r Le:trasJ::lipatecá r ias?Alguns bancos vendem o título em suas agências.

A Letra de CréditoImobiliário (LCI)é umtítulo com lastro emfinanciamentoshabitacionais, que podeser corrigido porqualquer indexador; tem,obrigatoriamente, prazode resgate de 36 meses,quando a correção forpor índice de mercado(lGM-p, INPC e IGP-Ol),mas está livre desseprazo se a correção forpela TR.A LCIénegociada atravésde leilões eletrônicosda Cetip.

CDIé um título que não existe

fisicamente: representa a taxaque um banco paga para fazer

empréstimo em outro banco.

A Companhia Brasileirade Securitização foicriada em 1997, paracontrolar a emissão dostítulos originados decontratos de compra evenda de imóveis.

A Letra Hipotecária é uma alternativadas instituições financeiras com grandescarteiras de crédito imobiliário para captardinheiro no mercado fora das cadernetasde poupança. As LHs são vendidas emleilões às instituições financeiras ou mesmoàs pessoas físicas, nas agências de bancos.As LHs são indexadas a um índice demercado, normalmente TR ou IGP-M, e sãovendidas em porcentagem sobre a taxa deCertificado de Depósito Interfinanceiro

• com prazo de resgate variado. ALetra Hipotecária de perfil longo (LH-Longa), por exemplo, tem prazo de resgatede cinco anos.As LHs estão relacionadas ao equilíbrioentre a captação da poupança e aconcessão de crédito imobiliário: quando apoupança no banco é insuficiente, ainstituição lança LHs em busca dos recursosnecessários para atender à demanda. Equando não há procura por créditoimobiliário suficiente para que sejamrepassados os recursos da poupança, obanco usa esses recursos para comprar LHsde outra instituição financeira e as revendecom lucro, aos clientes. .'Os bancos costumam exigir carência de 180dias, no mínimo, para o resgate das LHs.Em compensação, não há cobrança deImposto de Renda sobre os rendimentos.

que é um Fundo____ deJ nvesti mento..lrrll2blJ iário?É um condomínio de investidores que compra cotas de imóveis

Criados em junho de 1993 pela Lei8.668 e regulamentados em 1994 pelaComissão de Valores Mobiliários (CVM), os~undos de Investimento Imobiliários (Flls) sãoadministrados por instituições financeiras etêm de aplicar em imóveis - prontos ou emconstrução - e em direitos imobiliários pelos

enos 75% do dinheiro captado. Os Flls sãocomo uma empresa - com acionistas,assembléias e distribuição de lucros.

propriedade do imóvel é dividida em cotas,que são oferecidas no mercado. Você podeadquirir cotas de shopping center, hospital,loteamento, galpão industrial e outros tiposde imóveis. Ó imóvel não pode serhipotecado ou penhorado e os cotistas têmliberdade para mudar de administradorquando quiserem.A maioria dos fundos exige a compra de umlote mínimo de cotas e garante, por umperíodo determinado - normalmente,enquanto o empreendimento está emconstrução ou em implantação =, umarentabilidade próxima da que é paga pelosfundos de renda fixa. Depois, a rentabilidadepassaa variar de acordo com a receita geradapelo empreendimento, descontadas asdespesas- pelo menos 95% do saldo tem deser distribuído, mensalmente, aos cotistas.

á fundos que permitem o pagamentoparcelado das cotas; nessecaso, o investidorsó começa a receber os rendimentos depoisda quitação.

PERFIL DOS FUNDOS

De produção - Viabilizam a construção de grandes empreendimentos - têm risco eretorno maiores.

De incorporação - São para grandes investidores - têm aplicações altas e lucrosmaiores e mais rápidos. Os administradores compram o terreno, constroem e vendemimediatamente o empreendimento para distribuir o lucro entre os cotistas.

De participação - Com a administração dos empreendimentos - shoppings e hotéis,por exemplo - oferecem rentabilidade constante.

Fundos de renda - Garantem rentabilidade assim que as cotas são integralizadas.

G!lia Valor EconÔmico de ImÓveis 39


PRÓS

1 - Os Flls não pagam Imposto deOperações Financeiras (I0F),

Contribuição Provisória deMovimentação Financeira (CPMF) nem

Imposto de Transmissão de Bens Imóveis(ITBI). O Imposto de Renda (IR) só incide

sobre as receitas da aplicação do saldode caixa ou sobre os rendimentos pagos

aos cotistas - a retenção de 20% é feita

na fonte.

2 - Você não precisa se preocupar com

escrituras, documentação, despesas com. cartórios de registros e a administração

do imóvel.

3 - Você pode se desfazer apenas departe de suas cotas.4 - A rentabilidade é paga mensalmente,

com depósito na sua conta corrente.S - No caso de falência da

administradora, o patrimõnio do fundo

não é arrolado na massa falida.

CONTRAS

1 - Falta de liquidez. Você só poderávender as cotas que comprou, se

aparecer um outro investidorinteressado, no mercado secundário.2 - Não há ainda um mercado formal

organizado para a negociação das cotas,como existe para fundos de ação e detítulos de rendas fixa e variável. Portanto,

não invista em Flls dinheiro que você

possa vir a precisar a curto prazo.

3 - A rentabilidade é variável, porque

depende das receitas geradas peloimóvel.

4 - Há o risco de depreciação do imóvele, conseqüentemente, de queda da

rentabilidade com o passar do tempo.

S - A maioria dos Flls no Brasil está

lastreada em apenas umempreendimento - quanto menor a

diversificação, maior o risco.

ili.EJ s sã O re guJ a m e ntad~o""",,-s? _Há uma regulamentação geral e regras especificas para cada fundo.

No regulamento de cadaF/I deve constar:• definição doempreendimento;• forma de investimentoe comercialização;• prazo de duração dofundo; ,• quantidade de cotas eos critérios de subscrição;• determinação de taxas,encargos e remuneraçãodos administradores;• forma de difusão deinformações;• convocação deassembléias;• definição deresponsabilidades;• forma de dissolução;• distribuição de lucros.


Os FlIsforam regulamentados pelainstrução 205 da CVM.Depois que a CVM dáautorização para ofuncionamento,o FFItem atéseis meses paracaptar odinheiro nomercado, pormeio da vendade cotas. Se nãoconseguir osuficiente para darinício ao empreendimento, ofundo tem de devolver aos cotistas o dinheiroinvestido, acrescentados ao valor principal osrendimentos obtidos com a aplicação nomercado financeiro, durante o período decaptação. Os Flls têm também regrasespecíficas, de acordo com oempreendimento em que está lastreado.

OLHO MÁGICO

Que cuidados devo ter_____ ---"a.....•o~adquirir um EUI....a...? __

J.valie o fundo, compare com os outros e com as demais opções deinvestimento do mercado.

05 FlIs são in~estimento de risco, por isso épreciso cuidado. A compra de cotas de Flis de

empreendimentos jáprontos são um

negócio maisseguro: não existe

o perigo de aobra ficar pelocaminho e vocêpode avaliarimediatamente

a rentabilidadedo investimento.

Antes de aplicarseu dinheiro, tome

algumas rovidências.

I

TIJOLO POR TIJOLO

As instituições financeirasautorizadas a lançar eadministrar fundosimobiliários são: bancos deinvestimentos ou comcarteira de créditoimobiliário; companhiashipotecárias; caixaseconômicas, distribuidorase corretoras de valores;sociedades de créditoimobiliário e associaçõesde poupança e empréstimo.

Exijao prospecto do FII, no qual devem constar o histórico das empresasresponsáveispelo empreendimento, o regulamento e o registro do fundo emcartório, as características do imóvel que dá lastro ao fundo, as informações sobre oinvestimento, tais como fatores de risco e perspectivas de rentabilidade.

Consulte a CVM sobre o cumprimento das normas legais pelo fundo.

Informe-se sobre as taxas cobradas pela empresa administradora, que devem ser umpercentual sobre o valor do patrimõnio, de cerca de 0,3% ao ano, ou de 2% a 3%sobre a rentabilidade líquida do fundo.

Se o imóvel já está em operação, converse com outros investidores que compraramcotas há mais tempo.

Compare o preço do metro quadrado do empreendimento em que você pretendeinvestir com o de outros imóveis similares na região.

Compare a rentabilidade mensal com a de outras aplicações existente no mercado.

Não invista todo o dinheiro disponível de uma vez. Aplique uma parte e, se depoisvocê considerar o resultado bom, invista o resto.

Avalie as perspectivas futuras do empreendimento. Nos primeiros anos, os FIIcostumam garantir rentabilidade mínima, porém, depois de o imóvel pronto, seulucro vai depender apenas da capacidade de o empreendimento gerar renda. Os Fllssão fundos fechados e a empresa administradora não é obrigada a garantirrentabilidade.

Prefira um fundo no qual a empresa administradora possua cotas.

Verifique se a construção do empreendimento exigiu da empreendedora a'contratação de empréstimo no mercado financeiro. A rentabilidade pode ficarprejudicada pelo pagamento de juros.


De quanto preciso para_____ iL.L..nv-"'e....•..st i r num ElJ'-L?__De pouco. Alguns fundos têm cotas ele baixo valor.

o bancos HSBCeSudameris têm utilizadofundos imobiliários paravender algumas agências,que depois são alugadasao próprio banco - masessesprodutos não foramoferecidos no mercadode varejo. Os fundos doSudameris têm prazo delocação de dez anos, taxamensal de 1% do valorinvestido e correçãoanual pelo IGP-M.

logo que foram lançados, os Flls eramacessíveis apenas aosgrandes investidores.Hoje, já existemfundos quefixam valoresbaixos comoinvestimentomínimo; e achegada aomercado debancos devarejo tambémvai ajudar apopularizar o produto.

PRINCIPAIS FUNDOS* DE VAREJO

Nome do fundo Lançamento Renda'

JK Financial 08/1999 *0,96 % ao mêsCenter

Shop. Pátio 10/1999 *1,25% ao mêsHigienópolis

Hospital da 10/2000 1,31% ao mêsCriança

Continental OS/2001 * 1% mêsSquare F. L.

Centro Empr. 06/2001 1,25% ao mêsAgua Branca

Torre Norte 10/2001 12% ao anoC.E.N.U.

Shopping 05/1996 12% ao anoABC Plaza

Prazo'

2 anos

3 anos

20 anos

2 anos

3 anos

2 anos

42 GuiaValor EconÔmico de ImÓveis

<a:~!:::::w....•wC

~<VI

Fundos de pensão e instituições financeiras desembolsaram cercade 25 milhões de dólares para bancar o primeiro fundoimobiliário aprovado pela CVM, o Memorial Office Building,lançado em 1994 pela RMC Sociedade Corretora para aconstrução de um edifício comercial em São Paulo.O primeiro fundo ao alcance do médio investidor foi o Reit Brazil,lançado em 1999 pela Brazil Realty e é proprietário do JKFinancial Center, um prédio de escritórios de luxo em São Paulo.A cota mínima era de R$ 70 mil e a rentabilidade garantida, de1% ao mês, durante dois anos.O segundo fundo voltado para o varejo, o do Shopping PátioHigienópolis, também foi lançado em São Paulo em 1999 pelaBrazilian Mortgages. O investimento mínimo era de R$ 10 mil e arentabilidade garantida por três anos, de 1,25% ao mês. Em2002, as cotas do fundo já eram negociadas no mercadosecundário com ágio.Em 2000, foi lançado em São Paulo o Fll do Hospital da Criança,com cota mínima de R$ 5 mil. O rendimento garantido é de1,25% ao mês, com correção pelo IGP-M, ou de 8% dofaturamento bruto do hospital - o que for maior. A renda éproveniente do aluguel do imóvel, por 20 anos, para o grupoque administra o hospital.

Aplicação mínima Taxa de Empresaadministração

R$ 70 mil (só balcão) 9% sobre receita Brazil Realtyltaú

R$ 1° mil (só balcão) 2 % sobre receita ou Plaza0,3% sobre patrimônio B. Mortgages

R$ 5 mil (só balcão) 2 % sobre receita Hosp. N. S. de LourdesB. Mortgages

R$ 29,8 mil 4% sobre receita lnparUnitas

R$ 8 mil 5% sobre receita RicciB. Mortgages

R$ 50 mil 2,6% sobre Tishman / Métodorentabilidade B. Mortgages

R$ 12 mil 0,275% sobre ltaúpatrimônio líquido Brazil Realty

'Existem cerca de 60 Flls no mercado brasileiro, que foi criado há pouco mais de uma década.Essesfundos movimentam menos de R$ 1,5 bilhão e poucos são acessíveis às pessoas físicas.O mercado americano de fundos imobiliários, o Real Estate Investiment Trusts (Reits), existe hámais de 30 anos e os fundos (70% cotados em bolsas de valores) movimentam cerca deUS$ 130 bilhões - shoppings e edifícios de escritórios são responsáveis por quase metade dosnegócios nos Estados Unidos.

Renda garantida e 'prazo em que a renda está,garantida.Fonte: Brazilian Mortgages.

Guia Valor EconÔmica de ImÓyeis 43

... •••

?

TODO CUIDADO É POUCO

Quero vendermeu imóvel.

Você deve fazer a avaliação do imóvel

As pessoas dão muitaimportância à incidênciade 501 no imóvel. Emcidades de clima frio,como as do Sul, apreferência é por imóveisensaIarados (de facenorte), e em cidades declima quente, como as doNorte e Nordeste, aexigência é inversa (facesul). A posição doscômodos em relaçãoao 501 também éimportante. Nas cidadesde clima quente, apreferência é pelasombra na sala, na horado almoço. Nos quartos,o 501 deve bater demanhã (face leste), emqualquer região.

46 Guia ValoJ E~on_ômico de Imóveis

Sem a avaliação, você vai ficarinseguro: se aparecer logo um comprador,você vai pensar que o preço está baixo; sedemorar a aparecer um interessado, vaipensar que é falta de sorte ou culpa daimobiliária. Deixe de lado também a relaçãoafetiva com o imóvel. Façavocê mesmo umaavaliação preliminar (veja tabela abaixo) e, senecessário, contrate um engenheiro ou umaempresa especializada.

Coloque-se sempre no lugar do comprador.

Procure imobiliárias fortes na região, que anunciem

imóveis semelhantes ao seu, e peça uma avaliação -

o preço médio é uma boa referência.

Pergunte ao corretor os critérios da avaliação que ele

fez. Há corretores que jogam o preço para baixo, a

fim de embolsar logo a comissão, e há os que jogampara cima, para agradar ao cliente e conseguir

exclusividade de venda, depois tentam convencer oproprietário a baixar o preço.

Leve em consideração quantidade de cômodos,garagem, áreas livres, insolação, padrão de

construção, conservação do imóvel e dos

equipamentos, desgaste de materiais e deinstalações hidráulica, elétrica e sanitária.

Verifique se o imóvel está cercado por outros de

padrão diferente - se inferior, há desvalorização; sesuperior, valorização.

Avalie a região: vizinhança, tráfego, barulho,

comércio, facilidade de acesso, urbanização da área,

serviços públicos disponíveis, arborização, lazer,

serviços de saúde, escolas, bancos, comércio etransporte - em bairro popular, estar na rota deônibus valoriza o imóvel.

Imóvel de esquina é valorizado se for comercial.

Compare com imóveis similares anunciados nobairro. Desconsidere entre 10% e 20% do preço

pedido, que é a margem de negociação.

Posso confiar na___ -""aLLva I iação da imobiJ iá r ia ? _Se o avaliador for um engenheiro especializado, sim

Normalmente, é o próprio vendedorquem avalia o imóvel. Nessecaso, serviriacomo um trabalho preliminar. Para umaavaliação mais detalhada e precisa, contrateum engenheiro ou uma empresa especializada.Essasavaliações costumam levar de uma horaa dois dias, dependendo do tamanho e doestado de conservação do imóvel. O resultadosai, em média, em dois dias.

-Para imóveis de até mil metros quadrados,em geral os custos não são altos. Tabela doInstituto Brasileiro de Avaliações e PeríciasdeEngenharia (Ibape) sugere remuneração porhora de trabalho, com média de 12 horas detrabalho por avaliação. O preço também podeser um percentual sobre o valor do imóvel de,no máximo, 0,5%.O trabalho feito por empresas especializadasvai além das observações de uma avaliaçãopreliminar:• descreve o imóvel, com planta baixa e fotosdo local;• detecta possíveis problemas com imóveisvizinhos, rachaduras na estrutura, risco dealagamento;• faz orçamento para os reparos;• verifica na prefeitura novos projetos parad região;• identifica a categoria de zoneamento emque está o imóvel, restrições de uso,possibilidade de desapropriação outombamento;• analisa o terreno, as dimensõese as condições do solo.Para empreendimentos degrande porte, as empresasespecializadas preparam umlaudo, depois de avaliardetalhadamente a região, emque sugerem o melhoraproveitamento para o terreno:residencial, comercial, industrial ouinstitucional.Por meio de pesquisas, essasempresascomparam a expectativa do empreendedorcom a realidade conjuntural do mercado epreparam uma lista dos setores mais propíciospara a construção de novos projetos. _

A engenharia deavaliação se expandiugradualmente no Brasil.O primeiro a escreverpublicamente sobre oassunto no país foi oengenheiro Vítor da SilvaFreire, em 1918-0artigo se intitulava"Avaliação Racional deTerrenos", Em 1941, oengenheiro Luís CertosBerrini lançou o livroAvaliação de Terrenos e,cerca de dez anos depois,o engenheiro AugustoLuís Duprat apresentou àAssociação Brasileira deNormas Técnicas umanteprojeto das NormasTécnicaspara Avaliaçãode Imóveis.


o contrato ou a promessa de comprae venda deve ser feito mesmo que o negócioesteja sendo fechado com um amigo ouparente. Evite precipitações quando encontraraquele que parece ser o imóvel dos seussonhos. Não pule etapas nem aceite pressãopara fechar o negócio. Leia atentamente apromessa de compra e venda e verifiquetodos os documentos - mesmo grandesconstrutoras podem dar o imóvel comogarantia de empréstimos a bancos efornecedores, o que pode provocar aanulação do negócio.Na venda do único imóvel próprio, você nãoprecisa pagar o imposto de renda sobre oganho de capital (15% sobre a diferençaentre o valor de compra e de venda), desdeque não tenha feito nenhuma outra venda

nos últimos cinco anos e que o preçodo imóvel não exceda a um

valor que é determinadopela Receita

Federal.

Que cuidadosdevo ter ao comprar

um imóvel?Verifique a situação legal tanto do imóvel quanto do vendedore faça um contrato

a)

ar

:0

A promessa de compra______~e~v~e~ndiLtemva~~ic~o~?----Sim, é um contrato particular legítimo

Uma promessa de compra e vendaintermediada por agente do SistemaFinanceiro da Habitação (SFH)tem força deescritura pública - os agentes têm podercartorial. Registre o contrato ou a escritura noCartório de Registro Geral, porque o direitosobre o imóvel só existe com o registro. Em até30 dias, transfira o IPTUpara o seu nome, naSecretaria Municipal de Finanças, senão vocêpode ser multado. .

TIJOLO POR TIJOLO

Façaas contas na ponta do lápis, para ver se você tem condições de arcar com asdespesasde compra do imõvel e com as taxas e impostos.

Caso haja condomínio onde você vai morar, verifique se há atraso no pagamento,pendências judiciais cíveis ou ações trabalhistas.

Vá ao imõvel e passeie pela redondeza, em horários diferentes, para conversar comos vizinhos; verificar o funcionamento de comércio e transportes; observar barulho,temperatura, insolação e ventilação; recolhimento e acondicionamento de lixo;situação de córregos e canais próximos; áreas de insegurança, alagamento oufeira-livre.

Informe-se na prefeitura sobre o Plano Diretor da cidade e os futuros projetos para aárea; se há risco de desapropriação ou de obras que possam desvalorizar o imóvel.

Desconfie de imóveis junto a terrenos vazios, porque podem desvalorizar com apossível construção de um prédio que tire a vista ou a sua privacidade.

Procure saber se o imóvel está localizado em terras indígenas, da União, da Igreja ouda família imperial, porque, nesse caso, você estará comprando o direito de uso,mas não a posse do terreno, e terá de pagar uma taxa anual de prêmio ao realproprietário.

Verifique você mesmo toda a documentação do imóvel e do vendedor, mesmo queo assunto esteja sendo tratado por advogado ou despachante - não aceite que faltenenhum documento, porque provavelmente estará nessedocumento esquecido asua futura dor de cabeça.

Dê apenas um sinal simbólico (não mais do que 3% do valor do imóvel) antes defechar o negócio - e exija o recibo.

Façaconstar o nome do banco, da conta corrente e do cheque que você vier a darcomo pagamento integral ou parte de pagamento - normalmente é exigido ocheque administrativo, endossado pelo banco.

Façaconstar no contrato tudo o que foi combinado verbalmente e exija a assinaturade duas testemunhas maiores de 21 anos (que não sejam parentes dos envolvidosno negócio).

Façauma vistoria no imóvel. _

Quem devefazer a vistoria____ ~~ó~ve~I~? _

Você mesmo deve fazer a vistoria preliminar

Se depois da vistoria preliminar vocêachar necessário analisar mais profundamenteas condições do imóvel, contrate umengenheiro ou uma firma especializada eminspeção predial. A vistoria é importante aocomprar, alugar ou para manter o seu imóvelem bom estado. Ao fazer a vistoria, éaconselhável ter em mão a planta baixa e omemorial descritivo do imóvel. Verifique tudo.

Pressão da água e refluxo nos ralos de escoamento: abra todas as torneiras aomesmo tempo e dê descarga nos vasos sanitários.

Instalações hidráulica - água marrom no primeiro jato é indício de cano enferrujado;elétrica - principalmente o estado de conservação do quadro de luz,se há disjuntores, se a rede tem capacidade de suportar o uso de ar-condicionadoe outros aparelhos simultaneamente; e de telefonia - veja se há ou se é possível apassagem de cabos de telefone, TV e internet.

Se louças e bancadas estão bem fixas e em bom estado; cubas e sifões semvazamento.

TIJOLO POR TIJOLO

Localização e posição do aquecedor a gás - o local precisa ser ventilado.Nivelamento e rejuntamento de azulejos e pisos e caimento da água para os ralos -jogue um balde de água no chão e veja se, em vez de ir para o ralo, a água empoçaou corre para os cantos.

Se há ondulações e imperfeições no acabamento, inclinações, rachaduras oumanchas nas paredes, que são indícios de infiltrações; uso de material de máqualidade ou problemas estruturais (olhe contra a luz, a partir dos cantos da parede;passe a mão aberta, para sentir umidade; e dê pancadas leves com os dedos, paraver se está oca).

Corrimãos, portas, janelas, armários e madeiramento em geral, para detectarpossíveis infiltrações e focos de cupins

Areas externas do imóvel: veja o estado da fachada; se for uma casa, dê atenção atelhado, quintal, varanda e demais áreas e veja o estado das calhas de escoamentode água de chuva; se for um edifício, visite a casa de máquinas, depósito demateriais, sala de administração e alojamento de funcionários.

Garagem, para comparar a quantidade e o tamanho das vagas com o que estáestipulado na escritura ou no memorial de incorporação.

As áreas comuns e de lazer.

_5.D--Gui"-Valoúconômic,,-deJmÓ~ei,,--

o que éa inspeção p.redlaJL.a..? _

É a avaliação do estado de conservação e da segurança do imóvel

A inspeção predial. uma vistoria técnicaque deve ser feita por engenheirosespecializados. é indicada para quando vocêfor alugar ou comprar um imóvel; começar aser feita alguma obra de grande portepróxima ao seu imóvel; um síndico iniciar outerminar a gestão; um condomínio se instalar;uma reforma ampla entrar em fase deconclusão; estiver próximo o prazo devencimento de cinco anos de garantia dadopelas construtoras a imóveis novos; e a cadacinco anos, para manutenção preventiva doimóvel ou condomínio.Na inspeção, são detectados algunsproblemas difíceis de serem observados emuma vistoria simples, como os deestrutura, fundações, deredes hidráulica eelétrica, de materialutilizado naconstrução e deequipamentos,bombas eelevadores.Além detodos ositensverificadosem umavistoriapreliminar, ainspeção predialaponta:• sobrecarga na redeelétrica;• vazamentos de água em tubulaçõesexternas;• estado geral do madeiramento, dostelhados e forros;• falta de impermeabilização em áreasexpostas à água;• qualidade da água e estado de conservaçãoda caixa-d'água e da rede de esgoto;• corrosão das ferragens e rachaduras empilares, lajes e vigas;• má conservação dos aparelhos de combate a

Jncêndio e de pára-raios.

o preço de uma inspeçãopredial é estabelecido deacordo com o número decômodos. para unidadesisoladas, com custo deaté R$ 1 mil, no início de2002 - para condomínios,R$ 2.500, em média.Algumas empresasemitem laudos nos quaisconstam indicaçõestécnicas para a soluçãodos problemas e custosde material e demão-de-obra.

OLHO MÁGICO

Carpetes, tapetes,coruuas e aparelho dear-col1diciol1ado malcollservados podem causa rsérios danos ao aparelhorespiratólio. Faça limaanálise bacteriológicado il11óvel.

Gu· alor Eco ômico de Imóveis 5

· .....TODO CUIDADO É POUCO

FAÇA CONSTAR NO CONTRATO DE COMPRA E VENDA:

A identificação do imóvel e a qualificação do comprador e do vendedor.

Valor do sinal, das prestações mensais e das parcelas intermediárias.

Multa por atraso no pagamento de prestações ou parcelas (não pode sersuperior a 2% ao mês)

Periodicidade de reajuste das prestações.

Data de entrega do imóvel.

Pena para a desistência desmotivada do comprador ou do vendedor.

Em negócio que prevê parte do pagamento por meio de financiamentobancário, deve estar prevista a devolução do valor dado como sinal ou entrada,caso o agente financeiro não libere o financiamento dentro do prazoestabelecido no contrato, por não aprovar o perfil do comprador ou porproblema na documentação do imóvel.

NO CONTRATO DE IMÓVEL NA PLANTA OUEM CONSTRUÇÃO, ACRESCENTE:

Modalidade de construção (empreitada ou preço de custo).

Multas em caso de atraso na conclusão da obra e na entrega das chaves.A multa deve ser equivalente, no mínimo, ao valor dos aluguéis que você teráde pagar enquanto aguarda o término da obra.

o mês e o índice de correção das parcelas na fase de construção e depois daentrega das chaves.

Destinatário do dinheiro das parcelas: a empresa vendedora ou a um agentefinanceiro.

Valor da parcela que terá de ser paga, na entrega das chaves, para a comprade mobílias e equipamentos das áreas comuns do condomínio (sauna, piscina,sala de ginástica, sala de espera etc.)

As marcas de materiais a serem usados na obra e as opções a eles, que devemestar relacionados no memorial descritivo.

Direito a visitas periódicas à obra.

Matrícula do imóvel e registro da incorporação em cartório.

Para o caso de desistência, a multa deve estar atrelada aos valores já pagos porvocê e não ao valor total do imóvel.


Que riscoscorro ao comprar

um imóveLna plant"""-a-L-? _A obra inacabada é uma das queixas mais freqüentes

Ponha no contrato uma cláusula quegaranta a visita ao imóvel durante a obra.Pela Lei de Edificações e Incorporações, asempresas estão obrigadas a dar informaçõesaos compradores de seis em seis meses. Masnem todas permitem visitas à obra, com aalegação de que atrasam os trabalhos e hárisco de acidentes. Algumas têm sites nainternet, que mostram imagens e dãoinformações, periodicamente, sobre oandamento da obra. Devido às fundações, oinício da obra é a etapa mais demorada, masdesconfie caso a construtora não permitavisitas e o esqueleto do edifício demoremuito a subir.Na assinatura da promessa de compra evenda, exija a planta do imóvel, na qualestarão todas as medidas. Você evita cairnuma armadilha preparada por construtoraspouco idôneas que, na apresentação de umaunidade modelo, pronta e mobiliada, usammóveis de dimensões reduzidas. Atençãoespecial para os armários, que podem sermenos fundos do que o padrão (55cm) - hácasos em que as portas são apenas coladasà parede.

RECLAMAÇÕES/PROCON-SP

OLHO MÁGICO

É considerada abusiva(parágrafo 14 da POI·taria3, de 15 de março de2001, da Secretaria deDireito Econômico doMinistério da Justiça)cláusula de con trato decompra e venda de imóvelque determine cobrançade juro em qualquerparcela de pagamento,antes da el1trega daschaves - o chamado jurono pé.

1999 2000 2001 Total Média(454) (225) (326) (1.005) (335)

D.escumprimento de contrato 122 40 85 247 82,3

Imóvel não entregue 90 61 85 236 78,7

Inadimplência do comprador 115 38 38 191 63,7

Discordância de cobranças 75 35 60 170 56,7

Má qualidade da obra 40 41 35 116 38,7

Taxas indevidas 12 10 23 45 15

Fonte: Procon-SP

_Guia_Va!or--Econômieo_de-lmóveis--5.3_J

Consulte o Distribuidor Civil e a Justiça Federal para saber se há ação sendomovida contra a construtora; o Procon do seu estado, para saber se existemreclamações anteriores contra ela; e o Conselho Regional de Engenharia e

Arquitetura (Crea), para confirmar a habilitação dos responsáveis pela obra.

TIJOLO POR TIJOLO

Verifique na Prefeitura se a planta do imóvel está aprovada e se a incorporaçãoestá registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Guarde todos os panfletos de publicidade, orçamentos e qualquer documentoque possa servir de comprovação de promessa ou proposta feita a você pelaconstrutora, pela incorporadora ou pelo corretor.

Leia atentamente o contrato de compra e venda e o memorial descritivo.

Visite outras obras da construtora em andamento e concluídas, para checar otipo de material utilizado e possíveis problemas têcnicos e de relacionamentoentre a construtora e os proprietários.

Informe-se sobre a forma de construção contratada: por administração, queterá custo de obra e taxa de administração pagas pelos compradores, ou porempreitada, que pode ter o custo reajustado.

Visite sempre a obra e verifique se as etapas estão dentro do cronograma.

Faça um seguro ou dê preferência a imóveis que têm seguro de conclusão daobra feito pela construtora.

Exija da construtora, até a entrega das chaves, cópias da Certidão Negativa deDébito do INSSe do Auto de Conclusão - o habite-se, da Prefeitura; o Manualdo Proprietário, que contém a planta dos sistemas elétrico, hidráulico e deesgoto do imóvel; e Manual de Operações, Uso e Manutenção (norma NBR14.037/98 da ABNT); e peça um Memorial do Condomínio, que contém a

planta dos sistemas elétrico, hidráulico e de esgotos do prédio e os fabricantesdos materiais utilizados na obra.

Antes de assinar o Termo de Aceitação, vistorie o imóvel. Faça constar doTermo de Aceitação as suas ressalvas.

o desconto determinado pelaJustiça, entre 10% e 20% sobreo valor já pago, é umaindenização àconstrutora ou àincorporadora pordespesascomadministração,publicidade ecorretagem.

esmo que ocontrato nadaestipule ouestipule multasuperior a essepercentual, acláusula éconsiderada abusiva.Caso a desistência sejamotivada por problemas

o prazo de entrega, naconstrução ou na qualidade do materialempregado, havendo, portanto, quebra decontrato, o comprador pode exigir aindamulta por perdas e danos.Pelo Código de Defesa do Consumidor, oproprietário tem três meses para reclamar deproblemas na construção que estavamocultos. Seos problemas são visíveis, o prazocomeça a ser contado a partir da entregadas chaves.Quando a desistência é por falta de condiçõesde o comprador para continuar pagando adívida, algumas empresas oferecem umapermuta por imóveis mais baratos, em outrosempreendimentos.embre-se: um acordo sempre é melhor do

que uma briga na Justiça. As custas de umprocesso para reembolso de quantias pagas auma construtora são de cerca de 1% do valorda causa, e os honorários do advogado sãode, no mínimo, 10%. Um processo desse tipopode levar mais de três anos.

I:'4

ue direitos tenho,se desisto da compra de um

imóvel em construção?J. Justiça tem garantido a devolução de pelo menos 80%]a quantia paga

Com representantes deempresas de construção,imobiliárias, órgão dedefesa do consumidor e doMinistério Público, já fOicriada a primeira CãmaraSetorial do MercadoImobiliário, no MatoGrosso do Sul. A Cliaçãoda câmara visa resolverlitígios entre as partes quenegociam no set,»; paraevitar ações judiciais.

OLHO MÁGICO

Guia Vaio, Econômico de Imóveis 55

o que é. A •

~n rooo 10 da.a.fe.t .•.•.aç~ã.u.o•...•..? _É um instrumento legal que visa dar garantia de conclusão daobra a quem compra um imóvel na planta ou em construção

o Código Civil estipulaprazo de garantia decinco anos para imóveisnovos, prazo deprescrição de 20 anospara que sejam movidasações de indenização porproprietário que seconsiderar lesado e de 90dias para aparecimentode vicios aparentes ouocultos no imóvel.

o regime de patrimônio de afetação,instituído pela Medida Provisória 2.221/01,determina que o dinheiro da venda dosimóveis de um empreendimento teráadministração individualizada, não semisturando com o dinheiro de outrosempreendimentos ou do caixa geral daincorporadora, durante a obra.Uma comissão de fiscalização formada porcompradores, agente financeiro erepresentantes da incorporadora terá dereceber da construtora um relatório trimestralsobre o andamento da obra. Ainda assim, se aempresa quebrar, o patrimônio doscompradores dos imóveis não entrará namassafalida, e eles poderão contratar outraempresa para terminar a obra.Casoa empresa venha a falir e houver dívidastrabalhistas, previdenciárias ou tributosatrasados, os valores serão debitados das

contas de todos os empreendimentos daempresa, proporcionalmente à

participação de cada conta nomontante da dívida.

.. , .'•TODO CUIDADO É POUCO

Como verifico?

Procure a Prefeitura e o Cartório de Registro de Imóveis

Antes de comprar umterreno, verifique a áreareal que pode seredificada e se oempreendimento atendeàs exigências legais derecuo, ocupação egabarito.

VERIFIQUE

Com o nome do proprietário e alocalização do imóvel é possível obter naPrefeitura a planta e o número doprocedimento de aprovação, que deverá serconfirmado no Cartório de Registro deImóveis da região, onde você poderá sabertambém, por meio da certidão de ônus reais,se o imóvel pertence mesmo aos vendedores,se existe hipoteca, arresto, penhora ouqualquer outro impedimento à negociação.Não deixe de visitar o imóvel antes de fecharnegócio.

Se fica em morro ou ladeira.

Se° imóvel está vazio ou ocupado de forma legal (com contratode locação vigente).

Se tem condições de construção.

Se está localizado em área de utilidade pública, de preservação ambiental,mangue ou manancial - terrenos nessasáreas têm restrições de uso, construçãoe comercialização (Consulte o Departamento Nacional de Proteção de RecursosNaturais da região).

Sefica próximo ao mar, porque pode pertencer à União e você terá de pagartaxas pela posse.

O tamanho do terreno: medir, delimitar e cercar o terreno são providênciasimportantes para impedir invasões.

FAÇA CONSTAR NO CONTRATO DE COMPRA E VENDA

Data, endereço e identificação do comprador, do vendedor e do terreno.

Características do lote - tamanho, descrição e confrontações

Valor total, do sinal e do parcelamento.

Prazo de financiamento, forma, periodicidade e índice de reajuste das prestações.

Multas e encargos por atraso ou desistências.

Foro competente para julgar eventuais conflitos.

Depois de assinar o contrato de compra e venda, registre-o Imediatamente no Cartório do RegistroGeral de Imóveis. mesmo que ainda restem parcelas para quitar. t a garantia de posse do bem.

amo confiro___ as"-dimensõesdo meu terreno?Primeiro, peça a certidão de ônus reais no Cartório de Registrode Imóveis

Depois, contrate um engenheiroagrimensor ou um cartógrafo para fazer amedição do terreno e expedir um laudo - oserviço é tabelado pelo Instituto de Engenharialegal. Um muro erguido pelo vizinho, dentrodo seu terreno, há mais de cinco anos, podedar a ele direito à área invadida, por usucapião.Casose constate o avanço sobre o seu terreno,entre na Justiça com um pedido de açãodemarcatória. Sea invasão estiver consumada,por construção de residência, peça areintegração de posse.Sehouver tentativa deocupação forçada (esbulho), requeira amanutenção de posse.Seo que há é apenasuma ameaça de invasão, peça um interditoproibitório.

o que éusucap~iã~o~? _É o direito de posse plena e legal de uma área ocupada

A ocupação pacífica e de boa-fé,direta e pessoal de um imóvel, sem que hajareclamação do proprietário, por um períodode pelo menos 15 anos, garante o direito deusucapião ao ocupante, segundo o novoCódigo Civil - antes, essetempo era de 20anos. O período de ocupação se reduz para 10anos, se o ocupante morar ou tiver feito obraprodutiva no imóvel. No usucapião, acontecea prescrição do direito do antigo proprietárioe a aquisição dessedireito pelo ocupante doimóvel, o usucapiente, ou pela família dele.

I

Imóveis comerciais não podem ser usucapiados - a não ser que o ocupante more napropriedade -, nem os imóveis públicos.

A extensão máxima de área usucapiada em imóveis rurais é de 25 hectares, e emimóveis urbanos, de 250 metros quadrados.

Não podem usufruir do direito de usucapião os que têm posse em comodato, osempregados e os que mantêm alguma relação de dependência com o proprietário.

Guia Valor Econômico de ImÓyeis 59

• •• 4 •.••


A demarcação de ruas e lotes esistemas de água, esgoto, luz elétrica etc. ..são obrigatórios nos loteamentos. Alegislação estabelece ue pelo menos 35% daárea bruta de uma • - •• a ser urbanizadatem de ser destinada à construção de ruas eespaços comuns. Grandes empreendimentosoferecem infra-estrutura de lazer e social,além da urbana, com os custos incluídos nopreço dos terrenos.A legislação obriga que terrenos em áreasrurais tenham mais de 20 mil metrosquadrados. Portanto, é ilegal odesdobramento dessasáreas, mesmo quandoadquiridos em sociedade com outras pessoas,para subdivisão posterior. Quando um lote foroferecido a você com a identificação 1A, 2B,3D e assim por diante, confira na Prefeitura alegalidade do desdobramento - no caso deimóvel rural, é o Instituto Nacional deColonização e Reforma Agrária (lnera)que dá a autorização dedesmembramento.

Que cuidados devo terao adquirir terrenos em I.Q.teamentos?

Primeiro, verifique se existe infra-estrutura completa

Glebaé uma grande área de terra,

localizada em região urbana oude extensão urbana, que se

destina a desmembramento eformação de loteamento.

TRANQUE A PORTA L-Para terrenos semautorização dedesmembramento, porque,legalmente, não podemser comercializados.Vendedores que prometemregularizar o imóvelposterionnente estãoagindo de fonna in-egular

-_60_

Que tipo~erreno é o mais caro?o de tipo plano

Os terrenos planos não exigem aterro,escavaçõesou terraplenagem e permitem aexecução de projetos simples de arquitetura.Osterrenos são classificados pela topografia(planos, com aclive ou declive) e pelo solo(resistente ou não). O terreno plano é o quetem pouca ou nenhuma inclinação em relaçãoao nível da rua; com aclive é o que teminclinação acima do nível da rua; e comdeclive; o que tem a inclinação abaixo donível da rua. Construção em terrenos comdeclive de 30% ou mais sofrem restriçõesdeterminadas pela lei de Parcelamentodo Solo.A análise topográfica é recomendada paraque você saiba as condições de construção noterreno. Na • •••. a resistência do solo édeterminada para que, na construção e umimóvel, seja calculada a profundidade dasfundações. Quanto mais resistente for o solo,menos profundas serão as fundações e,conseqüentemente, as despesasdiminuirão.Terreno que exige escavações,

terraplenagem, aterros ouestruturas de contenção

custa menos, mas aobra que você vier

a fazer podeficar até

40% maiscara.

Se você não tem águapotável em seu terreno,peça licença naPrefeitura para perfurarum poço artesiano. Ospoços podem ser feitosem rochas sedimentares,revestidos em açoinoxidável ou PVCgeomecânico, oucristalinas, revestidos emaço galvanizado (excetoquando o lençolsubterrâneo é de águamineral, em que podehaver contaminação peloaço). A profundidade dopoço varia entre 10 e 20metros de profundidade.A água é bombeada parauma caixa e distribuídaatravés de canos.

uia Valor Econômico de Imóveis 61

Quais osdocumentos necessários para. , ?

São muitos. Mas todos importantes à realização de umnegócio seguro

OLHO MÁGICO

Muitas coisas você podefazer sozinho, outras não.Sai mais caro contrataradvogados, engenheiros,arquitetos,administradoras,construtoras ete. .., mas aqualidade dos serviços, asgarantias e as chances deressarcimento, em caso detrabalho mal feito, sãomaiores. Verifique aidoneidade dosprofissionais e empresaspor meio dos Procons edos conselhosprofissionais regionais.

Guia Valor Econômko~_

PARA IMÓVEL EDIFICADOOU TERRENO

Na Prefeitura: certidão negativa do IPTU ede taxas de limpeza e conservação. Nacomprá de terreno, peça também naPrefeitura cópia autenticada do alvará e, se oloteamentojá estiver concluído, cópia doTermo de Verificação de Obras, certidõesnegativas ou declaração de restriçõesurbanísticas da área e de projetos de recuo,tombamento ou desapropriação.

No Cartórios: matrícula e certidão depropriedade, com negativa de õnus reais ealienações, do Registro de Imóveis; certidõesdos 1", 2", 3", 4", 7" e 9" Distribuidores* (paraverificação de existência de ação ou protestocontra os proprietários ou executivo fiscalcontra o proprietário ou o imóvel); ecertidões dos 1" e 2" Ofícios de Interdição eTutelas* (para verifiçação de existência deimpedimento em relação à capacidade civildos vendedores),

Na Justiça Federal: certidão negativa de açõesreais.

No Incra (se o imóvel for rural): certidãonegativa do Imposto de Transmissão Rural.

No condomínio (se houver): declaração deinexistência de dívida fornecida pelo síndicoou pela administradora.

É recomendável fazer também uma pesquisana Justiça Trabalhista.

"referência: município do Rio de Janeiro

Qual a atribuição____ dos ca rt..w.ó.L..lri~o.oLJs?L..-- _

Dar apoio ao Judiciário e à ordem judiciária

OS CARTÓRIOS

Administrador

Contador

Distribuidor

Partidor

Registro Civil dePessoas Jurídicas

Registro Civil dePessoas Naturais

Registro de Imóveis

Tabelionato de Notas

Tabelionatode Protestos

Registro de Títulos eDocumentos

guarda, conserva e administra bens penhorados,arrestados, seqüestrados e arrecadados.

faz cálculos atendendo às decisões judiciais.

recebe, registra e distribui petições às varas outabelionatos, efetua averbações e expedecertidões.

faz a partilha de bens, atendendo às decisõesjudiciais.

inscreve os contratos, atos constitutivos, estatutodas sociedades civis, religiosas, científicas,literárias, fundações, associações de utilidadepública e empresas de comunicação.

inscreve nascimentos, casamentos, óbitos,interdições e tutelas.

registra, averba e cadastra a propriedadeimobiliária e as respectivas alterações.

reconhece firmas, autentica cópias e fazescrituras, procurações e testamentos públicos.

protocola documentos de dívidas, intimadevedores, recebe pagamento de títulos, lavra ecancela protestos, expede certidões de atos edocumentos que conste de se registro de papéis.

trans~reve títulos e documentos de qualquernatureza, que não seja atribuição expressa deoutro ofícib, e averba as respectivas alterações.

---.Guia.llalor..E.oon.ô.mk.o..d.e.Jmóvej, 63

o imóvel tem de estar livre para serdado em garantia à administradora, porhipoteca ou alienação fiduciária, até aquitação do plano. Você pode usar o dinheiropara reformar, construir e comprar imóvelcomercial ou residencial, novo ou na planta,e terreno. É permitida a troca de produtodentro da mesma classee também fazer umconsórcio em um Estado e comprar o imóvelem outro.

Posso comprarqualquer imóvel por

__ rnelo....de consórcio?Sim, desde que ele não esteja hipotecado, alienado ou penhorado

OLHO MÁGICO

o FGTS pode ser usado,desde maio de 2002, paradar um lance oucomplementar o valor dacarta de crédito obtida emconsórcio imobiliálio,desde que o consorciado seencaixe nas regras desaque do FGTS.

Como faço para , .__ -----looeu...Lntrarem um consorcIo?Procure uma administradora autorizada pelo Banco Central

OS ENCARGOS.QUE VOCÊ VAI PAGAR

A administradora temtrês meses para vender70% das cotas do grupo,que pode ter até 360consorciados; casocontrário, as quantias jápagas devem serdevolvidas, corrigidas,aos inscritos.

Escolha um grupo que distribua bensno valor de seu interesse. Não há limite deprazo, mas o prazo deve constar no contrato.O crédito é liberado, mensalmente, para oconsorciado sorteado e para o que der o maiorlance no grupo. A mensalidade e o valor docrédito são corrigidos, anualmente, por umdos índices de preço do mercado. Os maisusados são o INCCe o CUB-Sinduscon.

Taxa de administração de 15%, em média, diluída nas por estações.

Taxa de adesão, entre 20/0 e 4%. Deve ser abatida da taxa de administração.

Seguro, de acordo com o valor do crédito.

Fundo de reserva, entre 1% e 5%. Ao terminar o grupo, a sobra deve ser rateadaentre os integrantes, corrigida pelo mesmo índice de correção das prestações.

Você só paga juro se atrasar o pagamento da mensalidade: mora de no máximo 1%ao mês e multa de até 2 % do valor da prestação.

64 Guia Valor econÔmico de ImÓveis

Que cuidados devo ter____ a o--"es""'-co>o<...Jlber um consó rei o ?Verifique a idoneidade da administradora no Procon e noBanco Central

Desde 1991, o Banco Central (BC)fiscaliza as administradoras de consórcios nopaís - cerca de cem - e dá informações portelefone e internet.

TIJOLO POR TIJOLO

Em 1997 existiam 42.600consorciados; em 2001,esse número passoupara 95.300.

No contrato, verifique se o índice que corrige as mensalidades é o mesmo que corrigea carta de crédito e se o imóvel está especificado corretamente.

Compareça às assembléias mensais, principalmente à primeira, na qual são tomadasdecisões importantes e escolhidos pelo menos três representantes do grupo paraacompanhar a administração.

Caso você entre com o grupo já iniciado, informe-se sobre a taxa de inadimplência.

Pague com cheque nominal à administradora .•

Exijaextratos periódicos.

Devo dar um lance_~_---,e_ti ra r lo.go o imóve I? "Quanto mais cedo você tirar o bem, melhor

o dinheiro que você paga todo mêsnão tem nenhuma rentabilidade, é apenascorrigido por um índice de preço do mercado.Portanto, é preciso sorte ou um lance alto parafazer um bom negócio. No mercadofinanceiro, aplicando por mês valor igual ao daprestação do consórcio, em um investimentoconservador, você consegue a mesma quantiaantes do prazo final do consórcio - mas tem deesperar o capital acumular.

CONSÓRCIO X POUPANÇA *

Para desistir, asalternativas dependemdo contrato: pode serexigido o pagamento deuma taxa de saída oupermitido passar o planopara outra pessoa.

Para obterR$ 80 mil Mensalidade Prazo Mensalidade Prazo

Consórcio R$ 1630,60 60 meses R$ 847,27 120 meses

Poupança R$ 1630,60 44 meses R$ 847,27 78 meses

*6% ao ano mais TR

_Guia_Valol'--EconômicO-de-lmóveis--65-

. .....TODO CUIDADO É POUCO

Posso fundaruma cooperativa com

__ meus....arnjgf-.300o~s:....L? _Pode, se o grupo tiver pelo menos 20 pessoas

OLHO MÁGICO

Os projetos ligados à Cartade Crédito Associativo daCaixa são financiados ematé 25 anos e permitem ouso do FGTS pelocooperativado. Há umseguro para garantir aconclusão da obra em doisanos e a liberação derecursos é gradual.

As cooperativas são formadas,normalmente, em sindicatos, associaçõesdeclassee grupos profissionais, que contratamuma empresa para administrar oempreendimento. Verifique sempre aidoneidade do grupo que está à frente dacooperativa, da administradora e daconstrutora. Se o projeto for de confiança, asvantagens podem ser muitas:• As cooperativas não pagam impostos, masnão podem ter fins lucrativos.• Os preços de serviços e materiais deconstrução, por atacado, são mais baixos.• O prazo médio para a finalização doempreendimento é de quatro anos - osimóveis costumam ser entregues à medida queficam prontos, em geral através de sorteio.

A quem recorro, se houver_____ prribJema com a cooperativa?Se o problema é com o empreendimento, convoque uma assembléia


Na cooperativa, você é dono doempreendimento, portanto, não pode utilizaro Código de Defesa do Consumidor - osistema de cooperativas é regido pela Lei5.764/1971. Sea sua queixa é por máadministração ou problemas na construção, naassembléia geral você vai exigir providênciasou tentar destituir a diretoria. Mas se areclamação for relativa a cobrança indevida,por exemplo, e estiver dentro do limite de 40salários mínimos, recorra ao Juizado Especialde Pequenas Causase, acima de 40 saláriosmínimos, à Justiça Comum. Sea cooperativaagir como empresa comercial, denuncie-a àPromotoria de Justiça do Consumidor.

QUE DEVE CONSTAR NO ESTATUTO DA COOPERATIVA

::>enominaçãoe endereço da sede. Valor e forma de contribuição e deresgate.

1aZOS e localização doanpreendimento. Rateio de sobras ou despesasextras.

::lireitos e deveres dos cooperativados. Forma de administração efiscalização; Mandato, poderes esubstituições de administradores.Condições de admissão, desligamento

e representação nas assembléias.Formas de convocação efuncionamento das assembléias.

A

E VOCÊ VAI FUNDAR UMA COOPERATIVA

==çao projeto e defina o valor das mensalidades, érnassembléia - é obrigatório=eve; pelo menos, uma assembléia geral por ano.

-orove o projeto na prefeitura e registre em cartório.

:ompre o terreno.

~a um grupo diretor, se vocês mesmos forem administrar o empreendimento, ou::JIltrate uma empresa construtora com experiência no setor, que pode dar uma3Sessoria completa.

rofique a balanço da empresa, para ver endividamentos, riscos e provisões.

:::contrato pode ser por preço de custo, estimado no início e corrigido de acordo:::Jfll o aumento no preço de serviços e materiais de construção, ou por preço"=chado, fixado no contrato antes do início da obra (a construtora arca com oss.rnentos ao longo da obra). No contrato devem estar previstos percentuais, valores~ orazos de pagamentos e correção.

= ãa um seguro, para garantir a devolução do que foi pago, se houver problemaszara concluir a obra.

VOCÊ VAI ENTRAR NUMA COOPERATIVA JÁONSTITUíDA

e;a·sea cooperativa está registrada na Junta Comercial ou em alguma associação.

ffifique se o projeto está aprovado na prefeitura e o terreno, desimpedido no=;:yistro Geral de Imóveis.

-valie o preço, dividindo o valor pela área do imóvel e compare com o preço do+etro quadrado de outros imóveis do mesmo porte, na região.

-=ia com atenção o estatuto.

:::JfIheça a sede da administradora e da construtora.

" a outras obras da construtora e converse com os cooperativados.

-.:ompanhe o cumprimento do cronograma da obra.

Guia Valor EconÔmico de lmóyek 67


É mais baratocomprar imóvel

__ ~ernleilJodã--,""o:......L.? _Nem sempre

Leilões judiciais são os deimóveis penhorados pelaJustiça e em processo deexecução. Verifique:• Sea execução édefinitiva, senão oproprietário podeconseguir um recurso naJustiça. Nessecaso, vocêpaga, mas não recebe acarta de arrematação.• Sea penhora estáregistrada na matrículado imóvel.• Se imóvel já não foiarrematado em outroleilão.• Se não é o único bemde família, que não podeser penhorado.

68 Guia Valor Econô ico de Imóveis

Muitos leilões têm preços mínimosbem próximos ou iguais aos de mercado - evocê deve acrescentar 5% de comissão doleiloeiro. Deverão ser pagos ainda o Impostode Transmissão de Bens Intervivos e a taxa deregistro no RGI.Grande parte dos imóveis leiloados sãoretomados de mutuários inadimplentes, e opreço mínimo é fixado de forma a evitar oprejuízo da instituição responsável pelofinanciamento. Desconfie quando o preçomínimo for muito abaixo do preço demercado: imóvel pode ter pendência judicial,estar irregular, inacabado ou ocupado, e oproprietário que ainda ocupa o imóvelleiloado pode pedir a anulação do leilão naJustiça. Em qualquer circunstância, é vocêquem vai arcar com os custos para adesocupação, que pode ser demorada.Alguns bancos fazem leilão de imóveisretomados, via internet ou de forma direta,através de suas agências. Exigem junto com aentrega do envelope fechado com o lance doproponente, uma caução de 5% do valor deavaliação do imóvel, que é devolvido se aproposta não for a vencedora. Essetipo deleilão pode ser por concorrência pública(arremata o imóvel aquele que fizer a maioroferta) ou venda direta (arremata aquele queapresentar primeiro uma proposta igualousuperior ao valor de avaliação). Normalmente,é um leilão extrajudicial (sem necessidade deum processo na Justiça), mais comum afinanciamentos habitacionais, com cláusulade alienação fiduciária.É importante verificar a situação legal doimóvel, o estado de conservação - o editaltraz essasinformações - e se o mutuário nãoentrou com uma ação na Justiça para sustar oleilão. É também importante registrar a cartade arrematação no cartório de Registro Geral,porque só assim você se tornará oproprietário legal do imóvel.

~.. seguro partkipar _?

Só em sues de empresas conceituadas

São freqüentes os leilões pela internetque não passamde ofertas de venda feitas poroessoasfísicas, o que descaracteríza a relação.e consumo e impede o amparo do Código de

::>efesado Consumídor. As divergências terãoe ser resolvidas na Justiça, com base no

Códiqo Civil. O Código do Consumidor vai serestringir à prestação de serviços do site, comoobrança de taxas indevidas e informações

. corretas. Sempre imprima as páginas do site- quanto mais documentos, melhor. Os sites::êm de fornecer número do CNPJ,razão socialE endereço físico do leilão.:>araque um leilão virtual seja de fato umeilão, os procedimentos devem ser os mesmose um leilão tradicional. Precisahaver umaferta pública, através do Diário Oficial, um

mês antes, e o encerramento tem de ser feitoem um local real, com a presença do leiloeiroe de testemunhas - e os participantes aindapoderão fazer lances. Alguns • de leilõesoela internet exigem o número do cartão decrédito dos participantes, para evitar que oeilão seja invalidado devido a informações

ialsas. Casoo pagamento não seja feito peloarrematador até 48 horas depois doencerramento do leilão, o leiloeiro cobra amulta que consta no contrato de adesão.Os imóveis a serem leiloados pela internetdevem ter descrição detalhada, de preferênciacom fotos e laudo do estado de conservaçãoalguns têm até a previsão de gastos com

consertos). Ainda assim, nunca deixe de visitarimóvel.

sitesprocuram facilitar os leilões, comícones de busca do imóvelpretendido, por tipo, nome devendedor, preço, região ou datade encerramento do leilão.

lance é a proposta que você faz para arrematar o imóvel.

Valor mínimo é o menor valor pelo qual o imóvel pode ser arrematado e que podeficar em segredo durante o leilão. Se o último lance for inferior ao valor mínimo, oleiloeiro consulta o proprietário, para ver ser ele aceita ou se faz uma contrapostaao interessado.

Incremento é o valor mínimo que pode ser acrescentado ao lance anterior, paraum novo lance.

lance máximo automático é um valor limite fixado por você, mas só revelado aoleiloeiro, para cobrir qualquer outro lance abaixo dele. O leiloeiro, a cada lance deoutra pessoa, vai automaticamente acrescentando o incremento ao seu lance, atéo limite que você fixou. Quando o seu lance máximo automático é superado, vocêdeve d~cidir se faz um novo lance.

_GuiaJlal.or.E.moômicn.deJmÓlL . ,!L

• ... • •TODO CUIDADO É POUCO

COMPORTAMENTO DO MERCADOVendas - São Paulo (imóveis residenciais novos)

1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001

Janeiro 536 1.299 533 659 1.042 402 736 1.298

Fevereiro 682 1.359 564 799 611 863 905 1.364

Março 1.541 1.176 921 1.267 1.328 787 1.073 1.305

Abril 748 1.131 898 914 764 878 1.121 1.344

Maio 883 1.451 985 1.264 481 824 1.330 1.494

Junho 1.033 638 649 1.242 542 1.130 1.062 1.328

Julho 669 193 605 1.071 501 886 1.845 1.200

Agosto 1.377 311 671 1.089 624 924 1.826 927

Setembro 1.393 449 732 937 811 1.061 1.183 748

Outubro 1.306 572 774 1.107 999 1.359 1.253 1.054

Novembro 1.344 546 1.364 628 567 1.407 1.569 1.088

Dezembro 1.086 526 1.544 729 663 663 1.123 973

Vendidos no ano 12.598 9.651 10.240 11.706 8.933 11.184 15.026 14.123

Lançados no ano 24.868 26.567 30.990 39.426 21.667 26.358 29.666 23.289

Vel. venda no ano 11,7% 8,8% 8,0% 9,2% 7,4% 7,5% 8,6% 7,6%

Preço por m' 641,57 756,13 657,65 663,06 478,67 478,67 510,31 408,42

Fonte: Secovi-SP

OFERTA X VELOCIDADE LANÇAMENTOSDE E DAS/SP - SÃO PAULO(imóveis residenciais novos) (imóveis comerciais verticais)

velocidade quantidade velocidade2001 oferta de vendas 2001 lançamentos de vendas

Janeiro 15.939 8,1% 2001 1.661 2.544

Fevereiro 15.841 8,6% 2000 1.269 1.976

Março 15.625 8,4% 1999 2.237 1.452

Abril 15.492 8,7% 1998 3.624 2.411

Maio 15.687 9,5% 1997 6.169 1.011

Junho 15.132 8,8% 1996 4.472 2.559

Julho 14.905 8,1% 1995 2.571 2.345

Agosto 14.786 6,3% 1994 1.609 2.775

Setembro 14.843 8,0% 1993 1.417 1.854

Outubro 15.595 6,8% 1992 890 2.983

Novembro 15.807 6,9% 1991 1.100 2.405

Dezembro 16.398 5,9%

Fonte: Secovi-SP/FGV Fonte: Banco Central

__ 70 -.liuja.llaloLE.cQO.QmicluieJm.ó.l1el~

a permuta deum imóvel usado por um

novo, que riscos corro?De início, com a avaliação

As construtoras avaliam o imóvel.zsado entre 10% e 20% abaixo do preço de-ercado. Fique atento também se a empresaendedora está aumentando o valor do imóvel

~()vo ao negociar a troca.'as o que vale mesmo é a negociação. Se o

seu imóvel é bem localizado e bem- nservado, a construtora ou a incorporadoraJ.O imóvel novo que você está de olho vai se

eressar em fazer a permuta e você ganhará- rça na negociação. Caso você pretenda:."erecer em permuta um";'\óvel financiado,5EIá necessário_ itar o- anciamento,zara depois~ero=eqócic::::1m a

nstrutora: novo

óvel.

contrato,ará

zstabelecido: preço de cadaIÓvel e a forma:e pagamento da- erença. Haverá um

zo para que você desocupe o- imóvel antigo - de praxe, até a entrega:as chaves do novo -, com fixação de multa e

os pa ra o caso:e atraso.

rmalmente, é fixado um prazo de 90 dias:2 a a desistência da troca, mas não,=cessariamente, de todo o negócio. No

trato, é determinado um percentual, em- o de 40% do valor do imóvel novo, que

ê deve desembolsar em caso de desistência-~ troca, e a forma de pagamento dos 60%

antes, para que você possa adquirir o'vel novo.

e

É prática comum nomercado o dono de umterreno trocá-Ia com umaconstrutora pordeterminada quantidadede apartamentos, nonovo empreendimento.

OLHO MÁGICO

Na penlluta, você estádispensado da taxa deconetagem, de cerca de8%, e dos trabalhososprocedimentos para avenda do imóvel. Mas teráde pagar impostos e taxas,tendo como base o valorde mercado, aLI venal, doimóvel.

guia economico valor imoveis parte 1

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