gestão territorial urbana no brasil e os instrumentos … · 2017. 9. 29. · incrementos de valor...

Programa para América Latina y el Caribe

CURSO GESTÃO DA VALORIZAÇÃO IMOBILIÁRIA:

Contribuição de Melhoria, Reajuste de Terrenos e Redesenvolvimento Belo Horizonte, 24 a 26 de outubro de 2012

Gestão Territorial Urbana no Brasil e os Instrumentos Urbanísticos para a captura

da mais-valia da terra

Daniel Todtmann Montandon


Lincoln Institute of Land Policy

http://www.lincolninst.edu/index.asp


Processo de produção e transformação do espaço urbano



Porto Velho/RO

Parcelamento e urbanização consolidados nas áreas centrais. Tendência ao adensamento.

Parcelamento, urbanização e edificação em processo de consolidação, porém não necessariamente de modo coordenado.

Parcelamento, urbanização e edificação inexistentes. Atividades rurais e ocupação espontânea, isolada e pontual de usos com finalidades urbanas.

Adaptado de Eduardo Reese, Manta, Equador, 2010

3 processos simultâneos de produção e transformação das cidades

Adensamento Consolidação Expansão





Av. Luiz Carlos Berrini, São Paulo/SP

Projeto loteamento em Caruaru/PE

Portal do Morumbi, São Paulo/SP

Boa Vista/RR

Barra da Tijuca/RJ

Projeto Setor Noroeste, Brasília/DF

Produção das cidades pelo mercado




Av. Santa Ifigênia, São Paulo/SP

Rocinha, Rio de Janeiro/RJ

Porto Velho/RO


Produção das cidades à margem do mercado e das políticas públicas



Adaptado de Eduardo Reese, Manta, Equador, 2010, com base em Pedro Abramo (conceito “Cidade confusa”)

Formas de crescimento

Cidade compacta

Cidade dispersa

Cidades na AL: combinação de todas as formas de crescimento

Ocupação formal em bairros centrais

Ocupação formal na periferia

Ocupação precária e densa em áreas centrais

Ocupação precária e dispersa na periferia

Baixa renda, informalidade Média e alta renda

Barcelona

Las Vegas, Nevada

Paraisópolis

Desconhecido



Como a prática do planejamento urbano no Brasil lidou com estes processos de produção e

transformação das cidades?



Instrumentos tradicionais de planejamento e ordenamento territorial



70.992.343

94.508.583

121.150.573

146.917.459

169.590.693

190.755.799

0

50.000.000

100.000.000

150.000.000

200.000.000

250.000.000

1960 1970 1980 1990 2000 2010

População total

População urbana

População rural

Evolução da população urbana e marcos da política urbana

Fonte: IBGE

BNH + SERFHAU

Lei 6.766/79 Parcelamento do solo

Lei 10.257/01 Estatuto da Cidade

Constituição Federal 1988



Zoneamento

Plano Diretor

> Caráter funcionalista.

> Estabelece regras específicas de parcelamento, uso e ocupação do solo.

> Define um modelo de cidade e a partir dele estabelece diretrizes de crescimento urbano.

> Estabelece regras gerais de parcelamento, uso e ocupação do solo.

> Define diretrizes de investimentos públicos (infraestrutura, equipamentos sociais, etc.).



A lógica do planejamento urbano e regional

Plano Urbanístico Belo Horizonte (1895) Belo Horizonte (2011)



A lógica do planejamento urbano e regional

Brasília/DF



São Paulo/SP

A lógica do zoneamento



A lógica dos investimentos públicos em desenvolvimento urbano

São Paulo/SP



> O Zoneamento foi (e talvez ainda seja) o instrumento de planejamento urbano mais utilizado no Brasil.

> O Plano Diretor, como instrumento de ordenamento físico territorial, com capacidade de orientar a produção imobiliária e interferir no mercado de terras, existiu mais na teoria do que na prática (VILLAÇA, 2000; ).

Algumas hipóteses...



Princípios da recuperação da valorização imobiliária decorrente de ações públicas

e coletivas



Adaptado de Eduardo Reese, Manta, Equador, 2010, com base em Martim Smolka e Samuel Jaramillo

Preço da terra ($)

Ações públicas que interferem no preço da terra

Distância em relação ao

centro (km)

Zona comercial de média/alta densidade

Zona residencial de baixa densidade Área rural

Lim

ite

da

áre

a u

rba

na

Dinâmica 1: aumento do potencial construtivo e

mudança de uso

Dinâmica 2: aumento do perímetro urbano

Modificações nos aproveitamentos e usos

geram incremento do preço da terra



Propriedade isolada

$ $

Ações públicas e coletivas proporcionam a valorização

dos imóveis

É legítimo que o Poder Público Municipal recupere esta

valorização à coletividade



A recuperação de mais-valias pode ser compreendida como sendo a mobilização de parte (ou da totalidade) dos incrementos de valor da terra atribuídos ao esforço da comunidade que devem ser convertidos através de recuperação pública por via fiscal (impostos, taxas, contribuições e outras formas) ou mais diretamente em melhoramentos in situ, resultando em benefício dos ocupantes ou da comunidade em geral (Martin O. Smolka, 2005).



Instrumentos de recuperação da valorização imobiliária decorrente de

ações públicas e coletivas



Imposto sobre a Propriedade Territorial Urbana - IPTU



> É de competência municipal e compulsório.

> Vem sendo aplicado há décadas, tendo sido previsto na Constituição de 1934 (Fernandes, 2005).

> Funciona como uma espécie de “tributo de manutenção da cidade”, com incidência cíclica (anual).

> Sua aplicação depende diretamente da Planta de Valores Genéricos e de Cadastro Territorial Multifinalitário.

> Pode ser utilizado com função extrafiscal e pode apresentar progressividade (usos, padrões, regiões).

> Deve ser aplicado em toda a área urbana.



Caráter extrafiscal do IPTU

1. Os imóveis localizados em áreas dotadas de infraestrutura devem estar edificados. 2. No caso de imóveis vazios, caso o proprietário não venda ou edifique num prazo determinado, o Poder Público pode aumentar o IPTU de forma a induzir que este imóvel seja edificado e ao mesmo tempo coibir a especulação imobiliária.



Contribuição de Melhoria



> É de competência de todos os entes.

> Sua aplicação foi prevista há décadas, desde a Constituição de 1934 (Fernandes, 2010).

> É uma espécie de tributo (vinculado a obra pública) incidente em imóveis afetados por uma obra pública que tiveram seus valores incrementados em função desta obra.

> Um requisito básico é a ocorrência da valorização dos imóveis após a realização de obra pública.

> Incide uma única vez e não pode ser aplicado em obras de reparo.

> Está regulamentado na CF 88, no Decreto Lei nº 195/67, no Estatuto da Cidade e no STN.

Principais características



Tipos de obras públicas em que se aplica a CM (DL 195/67):

> abertura, alargamento, pavimentação, iluminação, arborização, esgotos pluviais e outros melhoramentos de praças e vias públicas;

> construção e ampliação de parques, campos de desportos, pontes, túneis e viadutos;

> construção ou ampliação de sistemas de trânsito rápido inclusive tôdas as obras e edificações necessárias ao funcionamento do sistema;

> serviços e obras de abastecimento de água potável, esgotos, instalações de redes elétricas, telefônicas, transportes e comunicações em geral ou de suprimento de gás, funiculares, ascensores e instalações de comodidade pública;




> proteção contra sêcas, inundações, erosão, ressacas, e de saneamento de drenagem em geral, diques, cais, desobstrução de barras, portos e canais, retificação e regularização de cursos d’água e irrigação;

> construção de estradas de ferro e construção, pavimentação e melhoramento de estradas de rodagem;

> construção de aeródromos e aeroportos e seus acessos;

> aterros e realizações de embelezamento em geral, inclusive desapropriações em desenvolvimento de plano de aspecto paisagístico.




O que deve ser considerado na estimativa de custos (DL 195/67):

> Estudos;

> Projetos;

> Fiscalização;

> Desapropriações;

> Administração;

> Execução e financiamento, inclusive prêmios de reembôlso e outras de praxe em financiamento ou empréstimos.




Contribuição de melhoria: esquema básico de funcionamento

1. Definição da obra a ser objeto de contribuição de melhoria Definição de zona de influência, considerando fatores de diferenciação conforme relação com a melhoria (maior ou menor proximidade)

Avaliação dos terrenos da zona de influência (NBR 14653)

Estimativa do custo da obra (orçamento)

Memorial descritivo do projeto

Definição da parcela da obra a ser financiada

2. Lei específica para instituição da contribuição de melhoria para a referida obra Elementos e conteúdos estipulados na etapa anterior

3. Execução da obra

4. Realização de nova avaliação Avaliação dos terrenos da zona de influência, utilizando a mesma metodologia adotada na etapa anterior (NBR 14653): constatação da valorização

5. Lançamento da cobrança

6. Pagamento

Publicação de Edital Incidência da cobrança sobre os imóveis afetados e valorizados

Momento em que o Poder Público obtém o recurso decorrente da valorização



Valor médio dos terrenos (R$/m²) 1.000 1.200 1.500

Previsão de implementação de trecho de avenida

Zona de influência direta

Zona de influência direta

Zona de influência indireta

Zona de influência indireta

Contribuição de melhoria: exemplificação



Valor médio dos terrenos (R$/m²) 1.000 1.200 1.500

Ocorreu valorização

Não ocorreu valorização




> Custo da obra a ser financiado com a contribuição de melhoria: R$ 100.000

> Número de imóveis na zona de influência direta: 40

> Número de imóveis na zona de influência indireta: 40

> Valorização dos imóveis na zona de influência direta: 50% (era R$ 1.000/m², passou a R$ 1.500/m²

> Valorização dos imóveis na zona de influência indireta: 20% (era R$ 1.000/m², passou a R$ 1.200/m² (foi constatada a valorização em apenas 20 imóveis na zona indireta).




> Valor individual a ser pago pelos imóveis da zona direta: 1.500 – 1.000 = R$500 (total: R$ 20.000).

> Valor individual a ser pago pelos imóveis da zona indireta: 1.200 – 1.000 = R$200 (total: R$ 4.000).

> Valor total a ser pago pela contribuição de melhoria: R$ 24.000

> Se o custo da obra fosse de R$ 20.000 e considerando que o valor a ser pago não pode ser superior ao custo da obra, a diferença deveria abater de forma proporcional a todos os imóveis afetados, conforme a zona de influência em que estão inseridos (R$ 4.000 distribuído pelos 60 imóveis).




Outorga Onerosa do Direito de Construir e de Alteração de Uso (Solo Criado)



> Admite‐se que, assim como o loteador é obrigado a entregar ao Poder Público áreas destinadas ao sistema viário, equipamentos públicos e de lazer, igualmente, o criador de solo deverá oferecer à coletividade as compensações necessárias ao reequilíbrio urbano reclamado pela criação do solo adicional, e conclui‐se que:

> 1. É constitucional a fixação, pelo Município, de um coeficiente único de edificação para todos os terrenos urbanos.

> 1.1 A fixação deste coeficiente não interfere com a competência municipal para estabelecer índices diversos de utilização dos terrenos, tal como já se faz, mediante legislação de zoneamento.

> 1.2 Toda edificação acima do coeficiente de aproveitamento único é considerada solo criado, quer envolva ocupação de espaço aéreo, quer a de subsolo.

Carta do Embu (1977)



> 2. É constitucional exigir, na forma da lei municipal, como condição de criação de solo, que o interessado entregue ao Poder Público áreas proporcionais ao solo criado; quando impossível a oferta dessas áreas, por inexistentes ou por não atenderem às condições legais para tanto requeridas, é admissível sua substituição pelo equivalente econômico.

> 2.1 O proprietário de imóvel sujeito a limitações administrativas, que impeçam a plena utilização do coeficiente de aproveitamento único de edificação, poderá alienar a parcela não utilizável do direito de construir.

> 2.2 No caso de imóvel tombado, o proprietário poderá alienar o direito de construir correspondente à área edificada ou ao coeficiente único de edificação.

Carta do Embu (1977)



3 conceitos associados ao Solo Criado:

> Coeficiente de aproveitamento único;

> Proporcionalidade entre áreas construídas e áreas edificadas;

> Transferência do direito de construir.



> É um instrumento urbanístico, de aplicação facultativa aos municípios.

> Deve incidir sobre o direito de construir acima daquele decorrente do coeficiente de aproveitamento básico, devendo obedecer o máximo definido no Plano Diretor.

> Deve ser exigida contrapartida (física ou financeira) pelo “direito de construir adicional”.

> Tem sido aplicado pontualmente por alguns municípios e foi regulamentado em nível nacional no Estatuto da Cidade (2001).

> Confere equidade na gestão do direito de construir.

> Deve estar previsto no Plano Diretor.




Esquema básico de funcionamento

O Plano Diretor define normas de quanto, onde e como se pode construir numa determinada zona

O Plano Diretor também pode estabelecer um excedente de potencial construtivo ou a possibilidade de alteração do uso, desde que seja paga uma contrapartida pelo empreendedor

Os recursos das contrapartidas são destinados a um fundo Municipal voltado ao desenvolvimento urbano, que são aplicados em melhoria de espaços públicos e provisão de habitação de interesse social, por exemplo.

Fonte: França, E. (coord.), 2000, p. 180



potencial construtivo resultante do

coeficiente de aproveitamento básico

potencial construtivo adicional



Operações Interligadas em São Paulo



Cálculo da contrapartida (metodologia genérica)

Contrapartida (R$/m²) = [Valor terreno / CA básico]¹ x [fatores diversos]²

¹ Em alguns casos, se utiliza o CUB ao invés do valor do terreno (não recomendado) e ao invés de dividir o valor do terreno pelo CA básico, apenas se multiplica pela diferença de coeficientes.

² Existem diversos fatores que ajustam o valor em função de aspectos sociais, regionais ou econômicos.



Dados do empreendimento

Área de terreno (At): 2.000m²

Uso pretendido: escritório (com./Serv.)

Valor do terreno (Vt): R$ 1.200/m²

Dados do zoneamento

Subprefeitura: Pinheiros

Zona: ZM-2 / 13: coeficiente de aproveitamento básico CAbas = 1 e coeficiente de aproveitamento máximo (CAmax) = 4

Cálculo potencial construtivo

Potencial construtivo básico PCbas: At x CAbas = (2.000 x 1) = 2.000m² Potencial construtivo máximo PCmax: At x CAmax = (2.000 x 4) = 8.000m² Potencial adicional de construção PAadic: PCmax – PCbas = (8.000 – (2.000 x 1)) = 6.000m²

Cálculo contrapartida (C)

C (R$) = [Vt/CA básico] x PAadic

C = [1.200/1] x 6000

C = R$7.200.000,00

Cálculo da contrapartida: exemplo



Outorga Onerosa do Direito de Construir em São Paulo

CA Macrozona de estruturação e qualificação urbana DENSIDADE MÍN BÁSICO MÁX

ZER-1: zona exclusivamente residencial Baixa 0,05 1 1

ZER-2: zona exclusivamente residencial Media 0,05 1 1

ZER-3: zona exclusivamente residencial Alta 0,05 1 1

ZPI: zona predominantemente industrial - 0,1 1 1,5

ZM-1: zona mista Baixa 0,2 1 1

ZM-2: zona mista Media 0,2 1 2

ZM-3a: zona mista Alta 0,2 1 2,5

ZM-3b: zona mista Alta 0,2 2 2,5

ZCPa: zona centralidade polar Alta 0,2 1 2,5

ZCPb: zona centralidade polar Alta 0,2 2 4

ZCLa: zona centralidade linear Alta 0,2 1 2,5

ZCLb: zona centralidade linear Alta 0,2 2 4

ZCLz-I: zona centralidade linear Baixa 0,05 1 1

ZCLz-II: zona centralidade linear Baixa 0,05 1 1

ZTLz-I: zona centralidade linear Baixa 0,05 1 1

ZTLz-II: zona centralidade linear Baixa 0,05 1 1

ZOE: zona de ocupação especial - - - -


Fonte: PMSP/SMDU/DEURB


Outorga Onerosa do Direito de Construir em São Paulo

Obtenção de recursos : mais de R$ 590 milhões em 8 anos




> Deve incidir sobre a proporção edificada (área construída) decorrente de alteração de uso, cuja autorização seja condicionada ao pagamento de contrapartida (física ou em pecúnia).

> Sua aplicação é rara e foi regulamentada em nível nacional no Estatuto da Cidade (2001).

> Tem potencial de ser aplicada na transformação de solo rural para urbano.

> Deve estar prevista no Plano Diretor.

Outorga Onerosa de Alteração de Uso



Operações Urbanas Consorciadas




> Geralmente está vinculado a um projeto urbano para a transformação de um setor da cidade, cuja estratégia de implementação possibilita a modificação nos usos e aproveitamentos urbanísticos condicionada ao pagamento de contrapartida (física ou financeira).

> Tem sido aplicado em alguns municípios e foi regulamentado em nível nacional no Estatuto da Cidade (2001).

> Apresenta grande potencial de transformação urbana.

> Deve estar previsto no Plano Diretor.



1. Lei da OUC pode possibilitar a concessão de potencial construtivo adicional. Para tanto, deve condicionar esse benefício ao pagamento de contrapartida.

1

2 2. A contrapartida deve ser aplicada na área da OUC que gerou o benefício (potencial construtivo).


Esquema básico de funcionamento



Esquema básico do processo de institucionalização 1. Previsão no Plano Diretor: onde será aplicado e condições.

2. Desenvolvimento de estudos e proposição de plano urbanístico: densidades, usos, intervenções públicas, ações estratégicas, desenho urbano, projetos sociais.

3. Previsão da modificação de aproveitamentos urbanísticos e usos. Estabelecimento das respectivas contrapartidas (dinheiro, obras, terrenos).

4. Definição da forma de gestão da Operação Urbana.

5. Desenvolvimento de EIV ou EIA, dependendo do porte.

6. Elaboração de projeto de lei e aprovação da lei.

Por exemplo: potencial construtivo adicional de 100.000m², contrapartida de R$ 300/m² de área construída adicional, podendo variar por setores. No total poderão ser obtidos R$ 30 milhões, que deverão ser utilizados obrigatoriamente em obras públicas da OU previstas no seu plano urbanístico. +

Elaboração: Daniel Todtmann Montandon



O ciclo do CEPAC

1. Desenvolvimento do plano

Definição do estoque de potencial

adicional de construção

2. Lei específica

- Número total de Cepac

- Valor mínimo do Cepac

- Obras e investimentos públicos

- Tabela de conversão(Cepac/m²)

3. Leilão / emissão do CEPAC

- Definição da obra pública

- Valor mínimo do Cepac (atualizado)

- Número de Cepac

5. Compra do CEPAC

Bolsa de valores

4. Aplicação dos recursos

adquiridos

Realização da obra pública

6. Conversão do CEPAC

- Somente na operação que o gerou

(tabla de conversão)

- Concretização do potencial adicional

em novos edifícios

MOMENTO 2:

- Investimentos públicos realizados

- Transformação da contribuição

financeira em contrapartida física

MOMENTO 1:

- Efetuação da contribuição privada

- Antecipação de recursos

- Vinculação dos recursos a determinadas

obras

MOMENTO 3

Resultado urbanístico da

participação privada: novos

serviços e adensamento

Elaboração: Daniel Todtmann Montandon



Exemplo aplicação do CEPAC

Dados do empreendimento

Área de terreno (At): 2.000m²

Uso pretendido: escritório (com./Serv.)

Dados do zoneamento

Subprefeitura: Pinheiros

Zona: ZM-2 / 13 (coeficiente de aproveitamento básico CAbas = 1)

Dados da Operação Urbana

Setor da operação urbana: Olimpíadas

Subsetor da operação urbana: 4b

Coeficiente de aproveitamento máximo (CAmax): 4

Fator de conversão: 0,9

Cálculo potencial construtivo

Potencial construtivo básico PCbas: At x CAbas = (2.000 x 1) = 2.000m² Potencial construtivo máximo PCmax: At x CAmax = (2.000 x 4) = 8.000m² Potencial adicional de construção: PCmax – PCbas = (8.000 – (2.000 x 1)) = 6.000m²



Para comprar 6.000m² de potencial adicional de construção, serão necessários:

(Potencial construtivo / fator de conversão) = número de Cepac

6.000m² / 0,90 = 6.666,67 Cepac’s

Valor unitário do Cepac: R$ 1.100,00 (Lei nº 13.769/04)

Total da contrapartida a ser paga: (6.666,67 x 1.100,00) = R$ 7.333.337,00

Exemplo aplicação do CEPAC



Operações Urbanas em São Paulo




ESTOQUE DE 1.250.000m²

ESTOQUE DE 1.000.000m²




Fonte: Google Earth 2010

Principais resultados OU Faria Lima:

> Obtenção de recursos : mais de R$ 1,8 bilhões em 17 anos

> Transformação urbana: mais de 690mil m² de edifícios de elevado padrão.



> Alguns instrumentos agem com múltipla função: recuperação de mais valias da terra, financiamento do desenvolvimento urbano e indução do desenvolvimento urbano: OU e OODC.

> Outros instrumentos possibilitam a recuperação de mais valias e obtenção de recursos para o desenvolvimento urbano, mas tem reduzida capacidade de indução do desenvolvimento urbano: IPTU e CM.

> Considerando o rol de instrumentos já existentes no Brasil, há necessidade de um novo instrumento? Por que?



Land Readjustment e Land Redevelopment



Land Readjustment: principais características

> É um método de desenvolvimento urbano de execução compartilhada em que todos os proprietários contribuem para o financiamento e a realização do projeto, distribuindo de maneira equitativa os custos e os benefícios.

> Para sua execução, os terrenos são redimensionados e reposicionados conforme a configuração territorial pretendida e cada proprietário contribui com uma parcela de seu terreno para a construção de equipamentos públicos.

> Além de solo público, a contribuição em terreno de cada proprietário pode constituir terrenos reserva que poderão ser comercializados para auxiliar no financiamento do projeto.



Antes Depois

Fonte: MONTANDON, D. T. e SOUZA, F. F. Land Readjustment e Operações Urbanas Consorciadas. São Paulo, 2007.

Land Readjustment: esquema básico de funcionamento



1. Replotting: redimensionamento e reposicionamento de lotes dentro do perímetro de projeto. A correspondência entre a configuração original e a final deve atender a 6 condicionantes: posição/localização, dimensões, solo, drenagem, uso do solo e entorno.

2. Contribuição equitativa em terreno: todos os proprietários participam com a mesma proporção de contribuição. Não há proprietários que não participam (critério importante para definição da área de projeto).

3. Constituição de ‘terrenos reserva’ para financiamento do projeto.

Land Readjustment: conceitos-chave



Beneficiaries (Pessoas beneficiadas pelo projeto)

Should

Pay (Devem pagar pelo custo das infraestruturas implementadas)

Land Readjustment: princípio BSP



1. Desenvolvimento de áreas rurais/expansão urbana controlada.

2. Desenvolvimento de novas cidades e bairros em áreas não urbanizadas ou de urbanização incipiente.

3. Renovação de centralidades urbanas.

4. Desenvolvimento de novas centralidades e melhoria de infraestrutura.

5. Reconstrução de desastres naturais.

Land Readjustment: finalidades



Área do projeto em Obu-Hantsuki no Estado de Aichi/Japão: antes e depois.




Exemplo de projeto de Nova Cidade - Área de KAYATA na Prefeitura de Chiba/Japão: antes e depois.





Prevenção ao crescimento desordenado: área de Naka-Maezawa no Estado de Toyama/Japão: antes e depois.



> Foi iniciado na Alemanha e amplamente aplicado no Japão.

> Devido a suas vantagens como instrumento de gestão do solo urbano, foi largamente utilizado em outros países: Colômbia, Índia, Austrália, Coréia do Sul, Taiwan, Espanha, Indonésia, Nepal, Canadá, Malásia, Tailândia, Finlândia, dentre outros.

> Consequentemente, passou a ter denominações diversas: Land Readjustment, Land Pooling, Land Consolidation, Land Sharing, Baulandumlegung, Kukaku Seiri, Reparcelación, Reajuste de Terrenos, Reajuste Fundiário.

Land Readjustment: antecedentes



Land Readjustment: antecedentes

Plano de Cerdá para Barcelona, 1859

Fonte: BUSQUETS, Joan. Barcelona, the urban evolution of a compact city. Harvard University, Graduate School of Design, 2005.



1. Os projetos podem ser executados por órgãos ou entidades públicos ou privados.

2. Todo projeto deve estar previsto no Plano Diretor e deve ser aprovado pelo Poder Público Local.

3. A partir de um percentual de adesão, o projeto é implementado de modo compulsório (Japão: 2/3; Colômbia: 51%).

4. Todo o processo é amplamente participativo, sendo que a lei prevê instâncias de deliberação.

5. Todo projeto deve apresentar viabilidade de ser implementado e conter um plano de replotting.

Land Readjustment: aspectos institucionais



1. É muito similar ao Land Readjustment.

2. A diferença básica está na conversão de direitos e na forma de garantir a correspondência desses direitos: de posse e direitos sobre terrenos ou edificações para a posse de área construída.

3. Consequentemente o instrumento esta relacionado a empreendimentos de maior densidade construída.

Land Redevelopment: características



Fonte: SOUZA, Felipe Francisco de. Métodos de Planejamento Urbano: projetos de Land Readjustment e Redesenvolvimento Urbano. São Paulo, 2009.

Land Redevelopment: esquema básico de funcionamento

Exemplo


../../../VTS_01_1.VOB


Fonte: Prof. KISHII Takayuki, Universidade de Nihon, Toquio, Japão, Julho de 2005.

Regiões com maior ocorrência de terremotos no mundo.

O Land Readjustment no Japão



Fonte: Dr. Norihiko YANASE, Ashikaga Institute of Technology, JICA. São Paulo, novembro de 2009.


Evolução urbana em Tóquio




1. População: mais de 127 milhões de habitantes (2000)

2. População urbana: 65,2%

3. Número de projetos de LR: 11.873

4. Área: (1/3 da área urbanizada do Japão)

5. Período de implementação: 1900 a 2007

6. Número de proprietários: 40 milhões

7. Número de lotes registrados: 200 milhões

Fonte: Dr. Norihiko YANASE, Ashikaga Institute of Technology, JICA. São Paulo, novembro de 2009.

Fragmentação da estrutura fundiária



Resumo



Quadro resumo dos instrumentos

Instrumento Como recupera a mais-valia

Incidência (frequência e território)

Condicionante Contribuição para o planejamento e política urbana

IPTU Tributo sobre o valor do imóvel

Anual Totalidade da área urbana

Cobrança é compulsória

Tratamento equânime dos proprietários (justiça social), obtenção de recursos financeiros (função fiscal) e indução da ocupação de vazios urbanos (função extrafiscal).

Contribuição de melhoria

Tributo sobre a valorização de imóvel

Uma única vez Apenas imóveis beneficiados por obra pública

Cobrança é compulsória

Tratamento equânime dos proprietários (justiça social) e obtenção de recursos financeiros.

Operação Urbana Consorciada

Contrapartida sobre benefícios urbanísticos concedidos na regulação do uso do solo

Uma única vez Apenas proprietários que pretenderem obter os benefícios em determinados bairros

Incidência é facultativa

Indução da transformação de setores urbanos (transformações urbanísticas estruturais, valorização ambiental e melhorias sociais) e obtenção de recursos financeiros para melhorias urbanas.

Outorga Onerosa do Direito de Construir

Contrapartida sobre benefícios urbanísticos concedidos na regulação do uso do solo

Uma única vez Apenas proprietários que pretenderem obter os benefícios em determinados bairros

Incidência é facultativa

Obtenção de recursos financeiros para melhorias urbanas e maior controle sobre o direito de construir para garantir justiça social (quanto maior a exploração econômica do imóvel decorrente de benefícios na legislação urbana, maior a contrapartida).

Reajuste fundiário

Contribuição em terreno e financeira para realização de um projeto

Uma única vez A todos os proprietários em determinados bairros

Incidência compulsória

Obtenção de terras para promoção de melhorias em infraestrutura e serviços urbanos, redução dos gastos públicos com urbanização, maior controle do processo de urbanização, tratamento equânime dos proprietários (justiça social).



CURSO GESTÃO DA VALORIZAÇÃO IMOBILIÁRIA:

Contribuição de Melhoria, Reajuste de Terrenos e Redesenvolvimento Belo Horizonte, 24 a 26 de outubro de 2012

Obrigado

Daniel Todtmann Montandon


Lincoln Institute of Land Policy

[email protected]


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