fundo fechado de investimento imobiliário lusitânia · 2014. 5. 28. · fundo de investimento...

Fundo Fechado de Investimento Imobiliário

Lusitânia (em liquidação)

Relatório de Gestão Exercício de 2012

Comité de Investimentos Joaquim Miguel Calado Cortes de Meirelles João Paulo Batista Safara Rui Manuel Meireles dos Anjos Alpalhão Peritos Avaliadores J. Curvelo Jones Lang LaSalle Auditor Baptista da Costa & Associados Carteira Número de investimentos: 1 Área bruta coberta: 17.936 m² Localização dos Investimentos: Portugal (Vila Real)

Actividade do Fundo

2012 foi o quarto exercício completo do Lusitânia, constituído a 4 de Abril de 2008 com uma duração inicial de dois anos, e o segundo integralmente decorrido em situação de liquidação, tendo a Comissão do Mercado de Valores Mobiliários, a pedido da Sociedade Gestora, autorizado a prorrogação do prazo de liquidação até ao dia 4 de Abril de 2013. O Lusitânia foi estruturado para adquirir edifícios ou terrenos para a edificação (ou adaptação) de imóveis com um uso não convencional nos investimentos imobiliários, as residências assistidas e hospitais de cuidados continuados. Em 2008, aplicou o seu capital inicial numa promessa de compra do Hotel do Parque, em Vila Real, com condição precedente de aprovação, pelas autoridades competentes, do projecto de alteração de uso do edifício para unidade de residências assistidas com valência hospitalar. Em Setembro de 2010, foi finalmente emitido pela Comissão de Desenvolvimento Regional Norte parecer favorável ao projecto, tendo na altura a Câmara Municipal de Vila Real manifestado publicamente o seu regozijo pelo facto, bem como intenções de investidores não identificados de iniciar “obras em Janeiro de 2011”, o que era manifestamente inconsistente com a realidade, e, sem surpresa, não se verificou. A acção judicial de execução específica do contrato promessa de compra e venda do Hotel do Parque, oportunamente interposta em 2010, continua, mais de dois anos depois, a aguardar decisão. Regista-se a emissão de despacho saneador a 28 de Março de 2011 e a substituição do mandatário da Ré, em Dezembro. O Fundo continuou assim em 2012 destituído de qualquer fonte de receita, pelo que encerrou as contas sem liquidez, com responsabilidades vencidas e um prejuízo de €38.618, significativamente inferior ao de 2011 na sequência de a Sociedade Gestora ter prescindido da sua comissão de gestão vincenda a partir data da segunda prorrogação do período de liquidação do Fundo. Correspondentemente, a unidade de participação desvalorizou para €9,29 (€9,36 no fecho de 2011).

Perspectivas para 2013

Em 2013 a Sociedade Gestora espera dispor, finalmente, de uma decisão na acção de execução específica do contrato promessa de compra e venda do único activo do Fundo, e continua a crer ter fundamentos para que essa decisão seja favorável à sua pretensão de ver o aludido contrato cumprido. No caso, como é fundada expectativa da Sociedade Gestora, de ser possível obter a propriedade do Hotel do Parque em 2013, diligenciar-se-á no sentido de realizar o Activo do Fundo, liquidar as respectivas responsabilidades e entregar aos Senhores Participantes o valor do património líquido, como decorre do mandato atribuído em Abril de 2008.

Agradecimentos

O Conselho de Administração da Sociedade Gestora deseja apresentar os seus agradecimentos

• Ao Banco Invest, pela importante intervenção enquanto Banco Depositário;

• À Comissão do Mercado de Valores Mobiliários, pela colaboração prestada;

• Ao Senhor Revisor Oficial de Contas, que manteve inalterado o seu interesse e empenho não obstante a ausência de progresso da liquidação;

• Aos Senhores Peritos Avaliadores, de cuja experiência e conhecimentos a gestão do Fundo muito beneficiou.

Lisboa, 5 de Março de 2013

Pelo Conselho de Administração da Sociedade Gestora, conforme deliberação de 29 de Julho de 2008

____________________________ Rui Manuel Meireles dos Anjos Alpalhão, Presidente da Comissão Executiva ____________________________ João Paulo Batista Safara, Vogal da Comissão Executiva __________________________ Joaquim Miguel Calado Cortes de Meirelles, Vogal da Comissão Executiva

Fundo de Investimento Imobiliário Fechado "Lusitânia"

(valores em Euros) Data: 31/12/12

31-12-2011

Bruto Mv/Af mv/ad Líquido Líquido

Activos Imobiliários Capital do Fundo

32 Construcções - - 61 Unidade Participação 2 5,000,000 5,000,000

34 Adiantamentos por conta de Imóveis 4,950,000 4,950,000 4,950,000 64 Resultados Transitados 2 (317,803) (233,233)

Total de Activos Imobiliários 4,950,000 - - 4,950,000 4,950,000 DR Resultados Líquidos do Período 2 (38,618) (84,570)

Contas de Terceiros Total do Capital do Fundo 4,643,579 4,682,197

414+...+419 Outras contas de Devedores - -

Contas de Terceiros

Total dos valores a Receber - - - - - 423 Comissões a pagar 15 270,860 240,200

Disponibilidades 424+...+429 Outras contas de Credores 15 31,156 25,605

11 Caixa 7 - - - - -

12 Depósitos à Ordem 7 5 - - 5 6

Total dos valores a Pagar 302,016 265,805

Total das Disponibilidades 5 - - 5 6 Acréscimos e Diferimentos

Acréscimos e Diferimentos 53 Acrécimo de Custos

52 Despesas c/ Custo Diferido 3,015 - - 3,015 3,015 56 Receitas com proveito diferido

58 Outros Acréscimos e Diferimentos - - - - - 58 Outros Acréscimos e Diferimentos 7,425 5,020

Total dos acréscimos e diferimentos activos 3,015 - - 3,015 3,015 Total dos acréscimos e diferimentos passivos 7,425 5,020

500,000 500,000 Valor Unitário da Unidade Participação 9.2872 9.3644

O TÉCNICO OFICIAL DE CONTAS A COMISSÃO EXECUTIVA

Total do número de Unidades de Participação

Nota

Total do PassivoTotal do Activo 4,953,021

Designação

4,953,020

FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO "LUSITÂNIA"

PASSIVO

31-12-201131-12-2012

BALANÇOACTIVO

31-12-2012CódigoNota

4,953,021

Código Designação

4,953,020 - - 4,953,020

Relatório e Contas 2012


(valores em Euros) Data: 31/12/12

Código Designação Nota 2012 2011 Código Designação Nota 2012 2011

Custos e Perdas Correntes Proveitos e Ganhos Correntes

Juros e Custos Equiparados Juros e Proveitos Equiparados

711+718 De operações correntes

811+...+818 Outros, de Operações Correntes

Comissões

724+...+728 Outras, de Operações Correntes 14 a) 33,060 77,400 Ganhos Oper. Financ.. e Act. Imobiliários

833 Em activos imobiliários

Impostos e Taxas 86 Rendimentos de Imóveis

7411+7421 Imposto sobre o rendimento

76 Fornecimentos e Serviços Externos 14 b) 5,551 7,162

77 Outros Custos e Perdas Correntes 7 8

Total dos Custos e Perdas Correntes (A) 38,618 84,570 Total dos Proveitos e Ganhos Correntes (B) - -

78 Custos e Perdas Eventuais

Total dos Custos e Perdas Correntes ( C ) - - Resultado Líquido do Período 38,618 84,570

TOTAL 38,618 84,570 TOTAL 38,618 84,570

86-76 Resultado dos Activos Imobiliários (5,551) (7,162) B-A+74 Resultado antes do Imposto s/ o Rendimento (38,618) (84,570)

B-A+742 Resultados Correntes (38,618) (84,570) B-A+D-C Resultado Líquido do Período (38,618) (84,570)

D-C Resultados Eventuais - -


DEMONSTRAÇÃO DOS RESULTADOSCustos e Perdas Proveitos e Ganhos

FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO "LUSITÂNIA"



(valores em Euros)

Discriminação dos Fluxos

OPERAÇÕES SOBRE AS UNIDADES DO FUNDO

RECEBIMENTOS:Subscrição de Unidades de Participação - - - -

PAGAMENTOS:Resgates de Unidades de Participação - -

Rendimentos pagos aos Participantes - -

Fluxo das Operações sobre as Unidades de Participação - -

OPERAÇÕES COM VALORES IMOBILIÁRIOS

RECEBIMENTOS:Rendimentos de Imóveis - -

Reembolso de Iva resultante da Aquisição de activos imobiliários - -

PAGAMENTOS:Aquisição de activos imobiliários - -

Despesas correntes (FSE) com activos imobiliários - -

Adiantamentos por conta de compra de activos imobiliários - -

Outros pagamentos de activos imobiliários - -

Fluxo das Operações sobre Valores Imobiliários - -

OPERAÇÕES DE GESTÃO CORRENTE

RECEBIMENTOS:Juros de Depósitos Bancários - -

Empréstimos contraidos - -

Outros Recebimentos Correntes - -

PAGAMENTOS:Comissão de Gestão - -

Comissão de Depósito -

Impostos e Taxas -

Amortização de capital de empréstimos contraidos - -

Pagamento de juros de Empréstimos Contraidos - -

Outros Pagamentos Correntes 1 (1) 8 (8)

Fluxo das Operações de Gestão Corrente (1) (8)

Saldo dos Fluxos Monetários do Período (A) (1) (8)

Disponibilidades no Início do Período (B) 6 14

Disponibilidades no Fim do Período (C) = (B)+(A) 5 6


2011

Demonstração dos Fluxos MonetáriosFUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO "LUSITÂNIA"

2012


Fundo de Investimento Imobiliário Fechado “Lusitânia” ( Em liquidação)

Relatório e Contas 2012 1

Anexo às Demonstrações Financeiras em 31 de Dezembro

de 2012

(Valores expressos em Euros)

Nota Introdutória

O Lusitânia é um fundo de investimento imobiliário fechado gerido pela

Fund Box – Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliário, SA., que

se caracteriza pela capitalização dos seus rendimentos, podendo a Sociedade

Gestora decidir relativamente à distribuição, integral ou parcial, do rendimento

do Fundo. A sua constituição foi autorizada pela Comissão do Mercado de

Valores Mobiliários em 11 de Outubro de 2007, tendo iniciado a sua actividade

no dia 4 de Abril de 2008, com uma duração inicial de dois anos, prorrogável

por períodos não superiores aquele prazo desde que aprovado pelos

participantes.

A actividade do Fundo está regulamentada pelo Decreto-Lei n.º 60/2002,

de 20 de Março, actualizado pelo Decreto-Lei n.º 13/2005, de 7 de Fevereiro,

que estabelece o regime jurídico dos fundos de investimento imobiliário.

O Banco Invest, SA (anteriormente denominado Banco Alves Ribeiro, SA)

assume as funções de depositário do Fundo e, nessa qualidade, tem a custódia

de todos os activos mobiliários, sendo todas as aplicações do Fundo realizadas

com este Banco.

Terminado o período de dois anos de actividade estipulado no

Regulamento de gestão, o Fundo entrou em processo de liquidação, conforme

comunicado à CMVM. De acordo com a regulamentação aplicável, o período da

liquidação tem o período máximo de um ano, tendo a CMVM autorizado a

prorrogação do mesmo por outro ano.

Para uma melhor compreensão da informação financeira apresentam-se

as seguintes informações sobre o fundo:



i. Comissão de Gestão

A comissão de gestão representa um encargo do Fundo, a título

de serviços prestados pela sociedade gestora.

De acordo com o Regulamento de Gestão, esta comissão é

calculada diariamente, por aplicação de uma taxa anual de 0,5% sobre a

média aritmética simples, dos valores brutos globais do Fundo. A

comissão é cobrada trimestralmente e tem um valor mínimo anual de

€60.000. Face à situação do Fundo, a sociedade gestora prescindiu das

comissões de gestão a partir de 27 de Abril de 2012 (Ver Nota 14)

ii. Comissão de Depósito

Esta comissão destina-se a fazer face às despesas do Banco

Depositário referente aos serviços prestados ao Fundo.

Segundo o Regulamento de Gestão, esta comissão é calculada

diariamente, por aplicação de uma taxa anual de 0.0125% sobre a média

aritmética simples dos valores líquidos globais do Fundo. A comissão é

cobrada duas vezes por ano e tem um valor mínimo de €15,000.

iii. Taxa de Supervisão

Na sequência do decreto-lei n.º 183 / 2003, de 19 de Agosto, que

alterou o Estatuto da Comissão do Mercado de Valores Mobiliários

(CMVM), aprovado pelo decreto-lei n.º 473 / 99, de 8 de Novembro, com

a publicação da Portaria n.º 913-I / 2003, de 30 de Agosto, emitida pela

CMVM, os Fundos passaram a ser obrigados a pagar uma taxa de

0.00266% aplicada sobre o valor líquido global do Fundo correspondente

ao ultimo dia útil do mês, não podendo a colecta ser inferior a €200 nem

superior a €20,000.



iv. Unidades de Participação

O valor de cada unidade de participação é calculado dividindo o

Valor líquido global do Fundo pelo número de unidades de participação

em circulação. O valor líquido do património corresponde ao somatório

das rubricas do capital do Fundo, ou seja, unidades de participação,

variações patrimoniais, resultados transitados, resultados distribuídos e

resultado líquido.

As “Variações Patrimoniais” resultam da diferença entre o valor de

cada subscrição ou resgate de unidades de participação e o seu valor

base, situação nunca verificada no Fundo.

A 31 de Dezembro de 2012 o Capital do Fundo é constituído pelo

valor base das unidades de participação, pelo resultado líquido do

exercício e pelos resultados transitados, conforme dados apresentados

na nota 2.

v. Regime Fiscal

Os rendimentos prediais líquidos, obtidos no território português,

à excepção das mais-valias prediais, são tributados à taxa autónoma de

20% (vinte por cento). Tratando-se de mais valias prediais, há lugar a

tributação, autonomamente, à taxa de 25% (vinte e cinco por cento),

que incide sobre 50% (cinquenta por cento) da diferença positiva entre

mais-valias e as menos-valias realizadas no exercício.

No dia 30 de Outubro de 2012, entrou em vigor a Lei n.º 55-

A/2012, publicada em suplemento ao Diário da República do dia 29 de

Outubro, que veio introduzir diversas alterações em matéria tributária,

nomeadamente, o aumento para 26.5% da generalidade das taxas de

retenção na fonte em sede de Imposto sobre o Rendimento das Pessoas

Singulares (IRS) incidentes sobre rendimentos de capitais (tais como

juros das obrigações e dos depósitos bancários e dos dividendos).



Com o Orçamento de Estado para 2007, os imóveis a adquirir pelo fundo

passaram a ficar sujeitos a Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de

Imóveis (IMT) e os imóveis detidos a Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI),

sendo as taxas reduzidas a metade. Posteriormente a Lei n.º 3-B/2010, de 28

de Abril, veio através do seu artigo 109.º alterar o artigo 49.º do EBF

revogando o seu n.º 2 e limitando a aplicação das isenções previstas no

parágrafo anterior exclusivamente aos fundos de investimento imobiliário

abertos, fundos de pensões e fundos de poupança-reforma, que se constituam

e operem de acordo com a legislação nacional.

Bases de apresentação das Demonstrações Financeiras

As demonstrações financeiras, compostas pelo Balanço, Demonstração

dos Resultados e Demonstração dos Fluxos Monetários, foram elaboradas e

estão apresentadas segundo o disposto no Regulamento da CMVM n.º 2/2005,

de 14 de Abril, o qual estabelece o regime a que deve obedecer a contabilidade

dos Fundos de Investimento Imobiliário.

O Regulamento n.º 2/2005 impõe a divulgação de informação que

desenvolva e comente as quantias incluídas nas demonstrações financeiras ou

permita o conhecimento de factos ou situações que, não tendo expressão

naquelas, são úteis para a tomada de decisões por parte dos respectivos

utilizadores.

O presente Anexo obedece, em estrutura, ao disposto no referido

Regulamento, pelo que as notas omissas não têm aplicação neste fundo.



Nota 2 – Unidades de Participação e Capital do Fundo

O Património do Fundo é representado por unidades de participação com

um valor base de €10 cada. A movimentação no Capital do Fundo no exercício

de 2012 foi a abaixo descrita:

Descrição 01-Jan-12 OutrosResultados

Período31-12-2012

(em euros)

Valor Base 5,000,000 5,000,000

Resultados Acumulados (317,803) (38,618) (356,421)

Soma 4,682,197 (38,618) 4,643,579

nº unidades participação 500,000 500,000

valor unidade participação 9.3644 9.2872

Nota 3 – Inventário dos Activos do Fundo

7 - Liquidez Quant. Moeda Valor Global

711 NumerárioCaixa EUR -

712 DEPÓSITOS À ORDEMDO Banco Invest 0% EUR 5

A 5

9 - Outros Valores a Regularizar Quant. Moeda Valor Global

9.1 - Valores Activos911 ADIANTAMENTOS POR CONTA DE IMÓVEIS

Projecto Hospital Vila Real 4,950,000

912 OUTROSOutros EUR 3,015

9.2 - Valores Passivos922 OUTROSOutros EUR (309,441)

B 4,643,574

COMPOSIÇÂO DISCRIMINADA DA CARTEIRA DE ACTIVOS

B - Valor Líquido Global do Fundo (VLGF) (A)+(B) : 4643579



Nota 6 – Critérios e princípios de valorização

Os imóveis, quando adquiridos, serão valorizados no intervalo

compreendido entre o custo de aquisição e a média das avaliações efectuadas,

nos termos da legislação e regulamentação aplicável.

Nota 7 – Discriminação da Liquidez do Fundo

Rúbricas 01-01-2012 Aumentos Reduções Saldo em 31-12-12 (em euros)

Numerário - -

Depósitos à Ordem 6 5Total 6 5

Nota 9 – Comparabilidade da informação financeira

Tal como foi referido anteriormente o Fundo de Investimento Imobiliário

Fechado “Lusitânia” iniciou a sua actividade a 4 de Abril de 2008, pelo que a

informação reportada é comparável com a do exercício anterior.

Nota 13 – Responsabilidades com e de Terceiros

Em 01-01-12 Em 31-12-12Operações a prazo de compra - imóveis 5,000,000 5,000,000

Total 5,000,000 5,000,000

Tipo de ResponsabilidadeMontantes (em euros)

Em 31 de Dezembro de 2012, o Fundo detinha um imóvel objecto de

operação a prazo de compra. O imóvel em questão, prédio urbano sito na Av.



1º de Maio, freguesia de São Pedro, concelho de Vila Real, está prometido ser

adquirido pelo valor de €5,000,000. Na data da assinatura do contrato de

promessa de compra e venda, a 4 de Abril de 2008, o promitente comprador

pagou, a titulo de sinal e principio de pagamento, o valor de €4,950,000

referente a 99% do montante total.

Nota 14 – Comissões do exercício

Os valores apresentados foram calculados com base nos valores mínimos

e máximos presentes no Regulamento de Gestão.

Comissões 2012 (valor em euros)

Comissão de Gestão 15,660

Comissão de Depósito 15,000

Taxa de Supervisão 2,400

Total 33,060

Nota 15 – Outras informações relevantes para a análise das

Demonstrações Financeiras

a) Contas de Acréscimos e Diferimentos (Activo)

O saldo da conta “Despesas com custo diferido” diz respeito ao montante

pago pelas avaliações imobiliárias efectuadas ao imóvel que se encontra

prometido comprar, o qual deverá integrar o valor contabilístico do imóvel,

após a concretização da sua aquisição.



b) Contas de Terceiros (Passivo)

Esta rubrica integra as contas, “Comissões e Outros Encargos” que

envolve as Comissões de Gestão e do Depositário e a Taxa de Supervisão, que

à data se encontravam por liquidar, bem como a rubrica “Outras Contas de

Credores” a qual evidencia honorários de auditoria e de advogados por pagar

no final de 2012.

c) Outras informações

Os adiantamentos por conta de imóveis (€ 4.950.000) decorrem do

contrato de promessa de compra e venda celebrado em 4 de Abril de 2008 para

a aquisição a Fernandes e Bragança, Lda., pelo preço de €5.000.000, do prédio

urbano sito na Av. 1º de Maio, em Vila Real, descrito na respectiva

Conservatória do Registo Predial sob o nº 640 da freguesia de S. Pedro e

inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o nº 2100.

Na impossibilidade de celebrar a respectiva escritura de compra e venda

foi interposta acção judicial de execução específica do contrato promessa de

compra e venda.

O Técnico Oficial de Contas A Comissão Executiva

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