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Fabrício M. Veronese (11) 99788-5161 Engenheiro Civil [email protected] CREA 5060482415

EXMA DOUTORA JUIZA DE DIREITO DA 24ªVARA CÍVEL DO FORO CENTRAL DA CAPITAL - SP Processo: 0069652-71.2018.8.26.0100 Exeqte: CAROLINA MARIA NEVES SANTOS Exectdo: FERNANDO GABRIEL DI FILIPPO Assunto: OBRIGAÇÃO DE FAZER / NÃO FAZER CUMPRIMENTO DE SENTENÇA

FABRICIO MARQUES VERONESE, engenheiro, perito judicial,

nomeado nos autos do processo em epígrafe, tendo apresentado seu Laudo vem,

respeitosamente, solicitar o levantamento de seus honorários definitivos já

depositados pelo autor, conforme guia às fls 299/300 dos Autos.

Termos em que, P. Deferimento. São Paulo, 06 de maio de 2.019 ENG° FABRICIO M. VERONESE

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EXMA DOUTORA JUIZA DE DIREITO DA 24ªVARA CÍVEL DO FORO CENTRAL DA CAPITAL - SP Processo: 0069652-71.2018.8.26.0100 Exeqte: CAROLINA MARIA NEVES SANTOS Exectdo: FERNANDO GABRIEL DI FILIPPO Assunto: OBRIGAÇÃO DE FAZER / NÃO FAZER CUMPRIMENTO DE SENTENÇA

FABRICIO MARQUES VERONESE, engenheiro, perito judicial

nomeado nos autos do processo em epígrafe, dando por terminadas as suas

diligências, vistorias e estudos, vem apresentar suas conclusões, expressas no

presente LAUDO em anexo, pelo qual chegou ao valor de mercado de R$

2.340.000,00 (dois milhões, trezentos e quarenta mil reais), para o imóvel objeto

da matrícula n.o 173.313 do 4º Cartório de Registro de Imóveis da Capital, ou

seja, o apartamento n.º 121, 12° andar do Edifício Jubilée, ala Niarchos do Condomínio Cullinan, localizado nesta Capital, na rua Iara, n.º 123, Itaim Bibi, CEP 04542-030, com área privativa de 146,28 m² e 2 vagas de garagem.

Informa ainda que seu currículo resumido se encontra disponível para consulta das

partes no endereço eletrônico:

http://www.tjsp.jus.br/AuxiliaresJustica/AuxiliarJustica/ConsultaPublica/Perfil/21408.

Termos em que,

pede deferimento.

São Paulo, 06 de maio de 2.019

ENG° FABRICIO M. VERONESE

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LAUDO DE AVALIAÇÃO

IMÓVEL: Apto residencial n° 121, 12° andar, Ed. Jubilée, Ala Niarchos,

Cond. Cullinan

ENDEREÇO: Rua Iara, 123, Itaim Bibi – São Paulo/SP

FACHADA DO IMÓVEL AVALIANDO

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SUMÁRIO

I. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES .................................................................................... 3

II. VISTORIA .................................................................................................................................... 4

1 REGIÃO ................................................................................................................................... 4

1.1 LOCALIZAÇÃO ............................................................................................................. 4

1.2 ZONEAMENTO .............................................................................................................. 6

1.3 MELHORAMENTOS PÚBLICOS ................................................................................ 7

2 IMÓVEL ................................................................................................................................... 8

2.1 TERRENO ....................................................................................................................... 8

2.2 BENFEITORIAS ............................................................................................................. 9

2.3 RELATÓRIO DE FOTOS DO IMÓVEL AVALIANDO ........................................... 10

2.4 CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL AVALIANDO .................................................. 22

III. DIAGNÓSTICO DE MERCADO ........................................................................................ 23

IV. CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO ........................................................................................... 24

3 REFERÊNCIAS NORMATIVAS ........................................................................................ 24

4 METODOLOGIA ADOTADA ............................................................................................. 24

V. AVALIAÇÃO ............................................................................................................................. 29

5 PESQUISA IMOBILIÁRIA .................................................................................................. 29

6 AMOSTRA ANALISADA .................................................................................................... 36

7 APLICAÇÃO DOS FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO ............................................ 37

8 VALIDAÇÃO DOS FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO ............................................ 38

9 SANEAMENTO DA AMOSTRA ........................................................................................ 39

10 ANÁLISE DE PRECISÃO DA AVALIAÇÃO ............................................................... 40

11 GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO .................................................................................... 42

12 CÁLCULO DO VALOR DO IMÓVEL ........................................................................... 43

12.1 VALOR UNITÁRIO POR METRO QUADRADO ........................................................ 43

12.2 CÁLCULO AVALIATÓRIO ............................................................................................ 43

VI. CONCLUSÃO ....................................................................................................................... 44

VII. ENCERRAMENTO .............................................................................................................. 45

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I. CONSIDERAÇÕES PRELIMINARES

Trata-se de Ação de Obrigação de Fazer, em fase de cumprimento

de sentença, autos n.º 0069652-71.2018, em trâmite perante a 24ª Vara Cível do

Foro Central da Capital - SP, promovida por CAROLINA MARIA NEVES SANTOS

em face de FERNANDO GABRIEL DI FILIPPO, por meio da qual a exequente

pretende satisfazer crédito no valor de R$ 1.051.734,90, consoante cálculos

indicados na fl. 38.

Finalidade: Penhora de imóvel

Objetivo: Definição de valor de mercado (compra e venda)

Bem avaliado: Apartamento residencial n° 121, 12° andar do Ed Jubilée Ala Niarchos, situ à rua Iara n°123, Itaim Bibi – SP, CEP 04542-030

Matrícula: 173.313 do 4° Cartório Registro de imóveis da Capital

Cadastro contribuinte: 016.120.0719-8

Área privativa: 146,28 m²

Vagas de garagem: 02

Ano de construção: 2006

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II. VISTORIA

1 REGIÃO

1.1 LOCALIZAÇÃO

O imóvel, objeto desta avaliação, situa-se no Condomínio residencial

Cullinan situado na rua Iara, n.º 123, no distrito do Itaim Bibi da Subprefeitura de

Pinheiros da cidade de São Paulo/SP.

Trata-se de região na zona sudoeste de são Paulo situada entre as avenidas Nove

de Julho, São Gabriel/Santo Amaro e Nações Unidas (Marginal Pinheiros). O bairro,

considerado nobre, é cortado pelas avenidas Faria Lima e Juscelino Kubitschek. A

região é bem atendida por transporte urbano, mantendo características de ocupação

comercial/serviços e residencial vertical de médio/alto padrão.

Segundo a Planta Genérica de Valores da Municipalidade de São Paulo, o imóvel

situa-se na quadra 120 do Setor 16.

Figura 01 – Vista aérea da local do imóvel

Fonte: Google maps

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Figura 02 – Localização do imóvel

Fonte: Google maps

Figura 03 – Região do imóvel

Fonte: Google maps

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1.2 ZONEAMENTO

De acordo com a Lei de Zoneamento, que define o uso e ocupação

do solo, o imóvel situa-se na zona “ZC”- Zona de Centralidade, onde a taxa de

ocupação máxima é de 0,85, ou seja, as construções podem ocupar no máximo 85%

da área do terreno e o coeficiente máximo de aproveitamento é de 2 vezes a área

do terreno.

Figura 04 – Características de ocupação

Fonte: PMSP

Diretrizes básicas do zoneamento: são porções do território

localizadas fora dos eixos de estruturação da transformação urbana destinadas à

promoção de atividades típicas de áreas centrais ou de subcentros regionais ou de

bairros, em que se pretende promover majoritariamente os usos não residenciais,

com densidades construtiva e demográfica médias e promover a qualificação

paisagística e dos espaços públicos.

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Figura 05 – Indicação do Zoneamento

Fonte: Mapa digital da Cidade de São Paulo

1.3 MELHORAMENTOS PÚBLICOS

O local é dotado de todos os melhoramentos públicos

essenciais; pavimentação asfáltica, guias e sarjetas, água, esgoto, energia elétrica,

telefone, rede de gás, TV a cabo, telefonia celular, rede de dados de alta velocidade,

correios, coleta de lixo, iluminação pública e transporte coletivo.

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2 IMÓVEL

Dito imóvel, quando da realização da vistoria desta avaliação,

encontrava-se ocupado por locatária, Sra Mariângela. A vistoria interna e externa do

imóvel ocorreu no dia 04/05/2019 às 14:30, com a presença de um dos proprietários

do imóvel, Sra Débora Holberg. Foi entrevistado durante a vistoria externa o Gerente

de manutenção do condomínio (zeladoria), Sr Jonatan.

2.1 TERRENO

O terreno possui formato irregular e topografia plana. Abaixo

pode ser verificado o croqui do terreno em referência que possui área de 5.252,63

m² de acordo com a matrícula.

Figura 06 – Croqui do Terreno

Fonte: PMSP

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2.2 BENFEITORIAS

Sobre o terreno acima descrito, encontra-se construído o

Condomínio residencial Cullinan, contendo 02 torres residenciais com 24 pavimentos

mais o térreo cada uma. Conta com portaria, térreo com “hall” de entrada e

elevadores, salão de festas, espaço gourmet, área de lazer com playground,

brinquedoteca, piscina aberta, piscina coberta, sauna, academia e quadra

poliesportiva. O apartamento em questão refere-se ao n° 121, localizado no 12°

andar do Edifício Jubilée, Ala Niarchos. As torres têm 4 apartamentos/pavimento e a

unidade padrão contém as seguintes dependências: sala, 02 suítes, 01 dormitório,

01 escritório, lavabo, cozinha, área de serviço, terraço e banheiro de serviço. A figura

abaixo ilustra a configuração física do apto tipo do prédio em análise, excetuando-se

as unidades de cobertura que possuem área privativa de 235 m², sendo 2

apartamentos/pavimento.

Figura 07 – Planta do “Apto tipo” com 146,28 m²

Fonte: Site 123i

O apto tipo apresenta uma área privativa de 146,28 m2, área comum

coberta edificada de 71,154 m², área total edificada de 217,434 m², área comum

descoberta de 20,366 m², área total de 237,80 m², com fração ideal de 0,6096% no

terreno (dados da matrícula). O edifício foi entregue pela construtora em 2006.

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2.3 RELATÓRIO DE FOTOS DO IMÓVEL AVALIANDO

Fotos 01 e 02 – Rua Iara

Fotos 03 e 04 – Fachada do Edifício Jubilée (torre do imóvel)

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Fotos 05 e 06 – Cozinha do apto

Foto 07 e 08 – Área de Serviço e Lavabo do atpo

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Fotos 09 e 10 – Varanda do apto

Fotos 11 e 12 – Sala do apto e corredor de acesso aos quartos

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Fotos 13 e 14 – Banheiro suíte secundária

Fotos 15 e 16 – Suite principal

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Fotos 17 e 18 – Hall de entrada da torre e vagas de garagem

Fotos 19 e 20 – Salão de jogos e área circulação externa

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Foto 21 – Playground infantil

Foto 22 – Paisagismo área circulação externa

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Foto 23 - Brinquedoteca

Foto 24 – Espaço Gourmet

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Foto 25 – Piscina descoberta

Foto 26 – área adjacente à piscina descoberta

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Foto 29 – Academia

Foto 30 – Piscina coberta

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Foto 31 - Sauna

Foto 32 – Banheiro área comum externa

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Foto 33 – Salão de festas

Foto 34 – Quadra poliesportiva

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2.4 CARACTERÍSTICAS DO IMÓVEL AVALIANDO

Classe Residencial Tipo Apartamento Endereço Rua Iara, 123 Setor de localização 16 Quadra 120 Área privativa (m²) 146,28 Vagas 2 Padrão Superior Idade Real 13 anos Idade referencial 60 anos Residual 20% Estado de conservação Entre nova e regular (Ref. “B”) Depreciação Heidecke 0,32% Índice Depreciação (Ross-Heidecke) 0,892 Índice Padrão construtivo 2,406

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III. DIAGNÓSTICO DE MERCADO

Desde 2015 o setor imobiliário brasileiro sofreu uma desaceleração

brusca. Com base nas compilações de dados fornecidos pela ABECIP e pelo

BACEN é possível identificar que houve no último semestre uma ligeira melhora nas

transações de compra e venda, todavia este viés de alta foi interrompido e se

mantém estável em um patamar ainda muito inferior ao nível anterior ao da crise

imobiliária.

Assim, de forma geral, o mercado imobiliário sentiu uma leve

melhora recente, mas ainda sofre uma forte recessão, impactando fortemente na

liquidez dos imóveis, ainda mais nos casos de unidades residenciais de melhor

padrão.

Gráfico 01 – Indicador do Mercado Imobiliário

Fonte: ABECIP

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IV. CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO

3 REFERÊNCIAS NORMATIVAS

O estudo objeto deste trabalho se baseou nos requisitos essenciais

da NBR 13752:1996 - Perícias de engenharia na construção civil, item 4.3.2, na

Norma para avaliação de imóveis urbanos do IBAPE/SP: 2011 e no estudo Valores

de edificações de imóveis urbanos IBAPE/SP: 2017.

4 METODOLOGIA ADOTADA

Será utilizado o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado

com o emprego do Tratamento por Fatores, já que existem suficientes elementos

comparativos semelhantes ao avaliando. Segundo a classificação da ABNT -

Associação Brasileira de Normas Técnicas, se trata de um método direto que permite

que o valor do imóvel seja calculado a partir do tratamento adequado dos dados

referentes a transações ou ofertas de venda de imóveis similares.

Para a perfeita aplicação deste método, as características básicas

em que deve haver semelhança, basicamente estão relacionadas com os seguintes

aspectos:

Localização

Tipo de Imóvel

Dimensões compatíveis

Padrão Construtivo

Idade e estado de conservação

Valores contemporâneos

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Obedecidas as condições acima, o valor de mercado procurado

estará ajustado à realidade dos preços vigentes na região estudada.

Para a aplicação do Método Comparativo, será adotado o processo

de homogeneização dedutivo, no qual são feitas racionalizações prévias e, a partir

delas, se ajustam os valores comparativos, para adequá-los às condições do imóvel

avaliando, gerando-se um universo amostral homogêneo. Para tanto, serão

aplicados os critérios de tratamento e homogeneização, obedecendo aos seguintes

fatores:

A) OFERTA: Dedução de 10% no preço das ofertas para cobrir risco de

eventual super-estimativa por parte das ofertas (elasticidade dos negócios).

No caso de transcrição de valor de imóveis vendidos, não incidirá o referido

fator de desconto.

B) ATUALIZAÇÃO: Todos os elementos comparativos serão indicados com

valores atuais de preço relativos ao mês de elaboração da avaliação. Em caso

de necessidade de atualização de valores (ofertas ou transações ocorridas

em prazo superior a 12 meses) será utilizado o IGP-M, publicado pela

Fundação Getúlio Vargas.

C) PADRÃO CONSTRUTIVO: A determinação do valor unitário das

benfeitorias, será calculado através do estudo VALORES DE EDIFICAÇÕES

DE IMÓVEIS URBANOS:2017, do IBAPE/SP (conforme tabela 01 abaixo).

Conforme referido estudo, utilizando-se a Tabela de coeficientes

em função das tipologias construtivas, o imóvel em questão enquadra-se no

item “1.3.4 – Apartamento Padrão Superior com elevador”. Adotar-se-á o

índice Pc = 2,406.

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Tabela 01 – Índices de Padrão de Construção, vida referencial e valor residual - VEIU IBAPE-SP

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D) IDADE E DEPRECIAÇÃO: A depreciação levará em conta aspectos físicos de

idade real e estado de conservação, sendo as diferenças observadas entre

os elementos comparativos ponderadas e tratadas pela relação entre os

respectivos fatores de obsoletismo indicados através do critério de Ross-

Heidecke.

Quadro 1 – Estado de Conservação – Ec – VEIU IBAPE SP

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28 / 45

O índice de depreciação será calculado pela equação: 𝐷 = [𝛼 + (1 − 𝛼). 𝑐] . (1 – R)

Sendo:

D: índice de depreciação 𝑐 : Coeficiente de Heidecke (Quadro 1)

R: valor residual (Tabela 1)

𝛼 = + 𝑋 = Idade cronológica 𝑛 = vida útil (Tabela 1)

Portanto, para o imóvel em questão, temos:

𝑋 = idade cronológica = 13 anos

n = vida útil = 60 anos (da Tabela 1 – Vida referencial)

α = ( + ) = 0,5(0,2166 + 0,0469) = 0,132 𝑐 = 0,32% (extraído do Quadro 1 frente às condições verificadas na

vistoria)

D = [0,132 + (1-0,132) x 0,0032] x (1-0,20) = 0,108

Para o cálculo do valor depreciado deve-se excluir a parcela de

depreciação, ou seja;

Fator de depreciação = 1-0,108 = 0,892

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29 / 45

V. AVALIAÇÃO

5 PESQUISA IMOBILIÁRIA

ELEMENTO N°01

Tipo: Apto residencial Tipo: Oferta

Endereço: Rua Iara, 123 Fonte informação: Fernandez Mera

Setor de localização: 16 Telefone: 3066-1212

Área privativa (m²): 146,28 Padrão construtivo: Superior

Vagas: 2 Idade: 13 anos

Valor verificado: R$ 2.660.000 Estado conservação: B

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ELEMENTO N°02


Endereço: Rua Iara, 123 Fonte informação: PRKM





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ELEMENTO N°03


Endereço: Rua Iara, 123 Fonte informação: Olimpia House





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ELEMENTO N°04


Endereço: Rua Iara, 123 Fonte informação: WPJ





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ELEMENTO N°05


Endereço: Rua Iara, 123 Fonte informação: Fernandez Mera





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ELEMENTO N°06


Endereço: Rua Iara, 123 Fonte informação: Roberto Leardi





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ELEMENTO N°07

Tipo: Apto residencial Tipo: Transação

Endereço: Rua Iara, 123 Fonte informação: Zelador Jonatan





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36 / 45

6 AMOSTRA ANALISADA

Tabela 02 – Tabulação dos elementos comparativos

# Elemento Endereço Classe Grupo Setor QuadraÁrea

Privativa (m²)

Vaga garagem

Idade(anos)

Preço Verificado

(R$)Tipo Fonte de

InformaçãoTelefone

(11)

1 Rua Iara, 123, Itaim Bibi Residencial Apto 16 120 146,28 2 13 2.660.000 Oferta Fernandez Mera 3066-1212

2 Rua Iara, 123, Itaim Bibi Residencial Apto 16 120 146,28 2 13 2.400.000 Oferta PRKM 3885-1194

3 Rua Iara, 123, Itaim Bibi Residencial Apto 16 120 146,28 2 13 2.659.000 Oferta Olimpia House 3937-3900

4 Rua Iara, 123, Itaim Bibi Residencial Apto 16 120 146,28 2 13 2.730.000 Oferta WPJ 98502-3168

5 Rua Iara, 123, Itaim Bibi Residencial Apto 16 120 146,28 2 13 2.450.000 Oferta Fernandez Mera 3066-1212

6 Rua Iara, 123, Itaim Bibi Residencial Apto 16 120 146,28 2 13 2.650.000 Oferta Roberto Leardi 4302-7515

7 Rua Iara, 123, Itaim Bibi Residencial Apto 16 120 146,28 2 13 2.500.000 Vendido Jonatan (Zelador Cond Cullinan) 3073-0482

Avaliando Ap 121, bloco A, Cond CallinanRua Iara 123, Itaim Bibi Residencial Apto 16 120 146,28 2 13

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7 APLICAÇÃO DOS FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO

Tabela 03 – Cálculo de homogeneização da amostra

Nota: Para atender ao Grau III de Fundamentação, os desvios de fator (Vuh/Vo) das amostras homogeneizadas devem estar dentro do intervalo

admissível de 0,80 a 1,25.

Índice Fiscal

Fator Localizaçã

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Vu Ajustado (R$/m²)

Padrão Constr

Índice Padrão Constr

Fator Padrão Constr


Estado Conserv Estado Edificação % Deprec Residu

alIdaderefer Ross Deprec Fator

Deprec


# V0 Ff At Vo If Fl Vu1 Padrão Pc Fpc Vu2 Ref Ec2 Ec R IR α Foc Fp/Fe Vu3 Vuh SC

Paradigma 4.454 Superior 2,406 B Entre nova e regular 0,32 20% 60 0,132 0,892

1 2.660.000 0,9 146,28 16.366 4.454 1,00 16.366 Superior 2,406 1,000 16.366 B Entre nova e regular 0,32 20% 60 0,132 0,892 1,00 16.366 16.366 1,00







Média 16.108 16.108 15.983 16.108 15.983

DP 864 864 740 864 740

CV 5,4% 5,4% 4,6% 5,4% 4,6%

Vu Final homogen

(R$/m²)Vuh/Vo

Fator Oferta

Área (m²)

Padrão Construtivo Idade / ConservaçãoLocalização3

Valor VerificadoElemento

Vu com fator oferta

(R$/m²)

1 2

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38 / 45

8 VALIDAÇÃO DOS FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO

Tabela 04 – Análise conjunta dos Fatores

Tabela 05 – Validação dos Fatores

Variação do Vu (R$/m²)






Colunas1 Vuh ∆V1 Vu' (-)∆V1 ∆V2 Vu' (-)∆V2 ∆V3 Vu' (-)∆V3Paradigma

1 16.366 0 16.366 0 16.366 0 16.366

2 14.766 0 14.766 0 14.766 0 14.766

3 16.360 0 16.360 0 16.360 0 16.360

4 16.361 0 16.361 -435 16.797 0 16.361

5 15.074 0 15.074 0 15.074 0 15.074

6 16.304 0 16.304 0 16.304 0 16.304

7 16.648 0 16.648 -443 17.091 0 16.648

Média 15.983 15.983 16.108 15.983

Desvio Padrão 740 740 864 740

CV 4,6% 4,6% 5,4% 4,6%

2

ElementoVu Final

homogen (R$/m²)

3Localização Padrão Construtivo Idade / Conservação

1

Isolado Ausente

Nenhum 5,4%

Todos 4,6%

Localização Obrigatório 5,4% 4,6% Usar

Padrão Construtivo Obrigatório 4,6% 5,4% Usar

Idade / Conservação Obrigatório 5,4% 4,6% Usar

Coeficiente Tipo Utilização ResultadoP

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39 / 45

9 SANEAMENTO DA AMOSTRA

Tabela 06 – Análise e Saneamento Amostral

Confirma-se que todos os valores calculados estão dentro do intervalo admissível por

norma.

Original Saneamento 1

Saneamento 2

Saneamento 3

Saneamento 4

Colunas1 Colunas2 Colunas3 Colunas4 Colunas5 Colunas6

1 16.366 16.366 16.366 16.366 16.366

2 14.766 14.766 14.766 14.766 14.766

3 16.360 16.360 16.360 16.360 16.360

4 16.361 16.361 16.361 16.361 16.361

5 15.074 15.074 15.074 15.074 15.074

6 16.304 16.304 16.304 16.304 16.304

7 16.648 16.648 16.648 16.648 16.648

Média 15.983 15.983 15.983 15.983 15.983

Média + 30% 20.778 20.778 20.778 20.778 20.778

Média - 30% 11.188 11.188 11.188 11.188 11.188

Desvio padrão 740 740 740 740 740

Elementos 7 7 7 7 7

ElementoValores Unitários (R$/m²)

OK

OK

OK

OK

OK

OK

OK

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40 / 45

10 ANÁLISE DE PRECISÃO DA AVALIAÇÃO

Tabela 07 – Cálculo da Amplitude amostral

Tabela 08 – Análise do Grau de Precisão para o método comparativo - item 13.4 Norma IBAPE

Nota de esclarecimento:

Média (Vu): Média dos valores unitários válidos (em R$/m²)

n: Número de elementos considerados

t10%(n-1) : Variável de distribuição considerando intervalo de confiança de 80% (valores

tabelados em função no número de elementos de amostra)

LI: Limite inferior = 𝑀é𝑑𝑖𝑎 − 𝑡 %( ) . ã√

LS: Limite superior = 𝑀é𝑑𝑖𝑎 + 𝑡 %( ) . ã√

AP: Amplitude = é

Conforme NBR 14.653-2:2011, quando AP < 30%, então a amostra comparativa conduz ao

grau de precisão III. No caso da amostra considerada se chega a um resultado de AP = 5%, confirmando o Grau de precisão III alcançado.

Média (Vu) 15.983

Desvio Padrão 740

n 7

n-1 6

t10%(n-1) 1,4398

LI 15.580

LS 16.385

AP 5%

III II I

Resultado da análise

Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno da estimativa de tendência central

GrauDescrição

AP ≤ 30% AP ≤ 40% AP ≤ 50%

Par

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inal

, ace

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Con

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9652

-71.

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.8.2

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6DF

B00

A.

Est

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cum

ento

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RO

NE

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e T

ribun

al d

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stic

a do

Est

ado

de S

ao P

aulo

, pro

toco

lado

em

07/

05/2

019

às 1

9:36

, so

b o

núm

ero

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J194

0637

3106

.

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41 / 45

Gráfico 02 – Poder de Predição do Modelo

A proximidade dos pontos à bissetriz indica alto poder de predição do modelo.

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11 GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO

Nota: As Tabelas de cálculo utilizadas neste estudo foram desenvolvidas a partir de

modelos do Prof. Luiz Henrique Cappellano.

III II I

1 Caracterização do imóvel avaliando

Completa quanto a todos os fatores

analisados

Completa quanto aos fatores

utilizados no tratamento

Adoção de situação paradigma 3

2Quantidade mínima de dados de mercado efetivamente utilizados

12 5 3 2

3 Identificação dos dados de mercado

Apresentação de informações

relativas a todas as características dos dados analisados,

com foto e características

observadas pelo autor do Laudo


relativas a todas as características dos dados analisados


relativas a todas as características dos

dados correspondentes

aos fatores utilizados

3

4Intervalo admissível de ajuste para o conjunto de fatores

0,80 a 1,25 0,50 a 2,00 0,40 a 2,50 (*) 3

11

III II I Obtido

10 6 4 III

Itens 2 e 4 no grau III, com os demais no mínimo no grau

II

Itens 2 e 4 no mínimo no grau II

e os demais no mínimo no grau I

Todos, no mínimo no grau I II

IIENQUADRAMENTO DA AVALIAÇÃO

Grau de FundamentaçãoMétodo Comparativo com Tratamento por Fatores

Uso do Tratamento por Fatores(Conforme item 9.2.2 da NBR 14.653-2:2011 e 13.1.1 da Norma do IBAPE/SP)

Item Descrição Grau Pontuação Obtida

TOTAL DE PONTOS(*) No caso de utilização de menos de 5 dados de mercado, o intervalo admissível de ajuste é de 0,80 a 1,25, pois é desejável que, com um número menor de dados de mercado, a amostra seja menos heterogênea.

Graus

Pontuação mínima

Itens obrigatórios no grau correspondente

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12 CÁLCULO DO VALOR DO IMÓVEL

12.1 VALOR UNITÁRIO POR METRO QUADRADO

Com base na pesquisa realizada e aplicando-se os fatores de

adequação para homogeneização da amostra chega-se ao valor médio de mercado de

R$ 15.983/m².

12.2 CÁLCULO AVALIATÓRIO

Pelo método Comparativo Direto, o valor do imóvel (Vi) será calculado

a partir das seguintes variáveis:

Área do apto: ............................................................................. 146,28 m2

Valor unitário médio: ................................................................. R$ 15.983/m2

Calculando, temos:

Vi = Área (m²) x Vuh (R$/m²)

Vi = 146,28 m2 x R$ 15.983/m2 = R$ 2.337.951

Ou, em números redondos;

Vi = R$ 2.340.000 (Dois milhões, trezentos e quarenta mil reais),

válido para maio/2019.

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44 / 45

VI. CONCLUSÃO

Conforme cálculos efetuados no presente laudo, o VALOR DE MERCADO

DO IMÓVEL correspondente ao APARTAMENTO DE N.º 121, localizado na RUA IARA

N 123, ITAIM BIBI – SÃO PAULO/SP, CONDOMÍNIO CULLINAN, BLOCO A, EDIF

JUBILÉE, ALA NIARCHOS, objeto de avaliação nos autos Nº 0069652-

71.2018.8.26.0100 é de:

VALOR DO IMÓVEL

Vi = R$ 2.340.000

(Dois milhões, trezentos e quarenta mil reais)

Válido para maio/2019

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VII. ENCERRAMENTO

Dando por terminado o seu trabalho, apresenta o presente LAUDO,

que se compõe de 45 (quarenta e cinco) páginas digitadas.

Termos em que,

pede deferimento.

São Paulo, 06 de maio de 2019.

Eng° FABRICIO M. VERONESE

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