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EXCELENTÍSSIMO(A) SENHOR(A) DOUTOR(A) JUIZ(A) DE DIREITO DA 3ª VARA
CÍVEL DA COMARCA DE SERTÃOZINHO/SP.
PROCESSO DIGITAL Nº: 0002233-32.2017.8.26.0597
CLASSE/ASSUNTO: CUMPRIMENTO DE SENTENÇA
OBRIGAÇÃO DE FAZER/NÃO FAZER
REQUERENTE: LUIS RENATO CHAVES
REQUERIDO: DANIEL DE ANDRADE
REFERENTE: PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA
PTAM – JAF 067 * 02/2018
SELO CERTIFICADOR Nº. 036810
IMÓVEL AVALIANDO: “(01) UM TERRENO URBANO”
Rua João Mantovani, nº. 307 – CEP 14.169-327
Bairro Jardim Montreal – Sertãozinho/SP
Venho por meio deste Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, com base
nas Resoluções e Atos Normativos do COFECI, bem como preceitos da ABNT – NBR
14.653-1, apresentar à Vossa Excelência o resultado da perícia realizada no imóvel acima
referenciado, que teve como objetivo a apuração e determinação do seu valor de mercado
para fins de comercialização imobiliária.
Seu conteúdo será valido somente por um período limitado de tempo,
merecendo revisões periódicas, motivadas pelo estado em que se encontra o imóvel e
condicionante às tendências e flutuações do mercado imobiliário.
Outrossim, na medida em que finalizados os trabalhos, venho mui
respeitosamente perante Vossa Excelência, solicitar o levantamento dos honorários
periciais relativo ao processo em epígrafe.
Sertãozinho, 22 de Fevereiro de 2.018.
Atenciosamente.
JOSÉ ANTÔNIO DE FREITAS
Perito Judicial CNAI 10.672
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JOSÉ ANTÔNIO DE FREITAS PERITO AVALIADOR IMOBILIÁRIO – CNAI 10.672
CORRETOR DE IMÓVEIS – CRECI 105.645-F Avenida Pedro Strini, nº. 213 – Jardim América – Sertãozinho/SP
(16) 3945.3383 – (16) 9 9172.3674 – (16) 9 8179.9295 [email protected] [email protected]
www.freitasimoveiseconsultoria.com.br ________________________________________________________________
01 SOLICITANTE
EXCELENTÍSSIMO(A) SENHOR(A) DOUTOR(A) JUIZ(A) DE DIREITO DA 3ª VARA
CÍVEL DA COMARCA DE SERTÃOZINHO/SP
PROCESSO DIGITAL Nº: 0002233-32.2017.8.26.0597
CLASSE/ASSUNTO: CUMPRIMENTO DE SENTENÇA
OBRIGAÇÃO DE FAZER/NÃO FAZER
REQUERENTE: LUIS RENATO CHAVES
REQUERIDO: DANIEL DE ANDRADE
PARECER TÉCNICO
DE
AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA
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02 ÍNDICE
01 SOLICITANTE Pág. 01
02 ÍNDICE Pág. 02
03 NÚMERO DESTE PARECER “PTAM” Pág. 03
04 OBJETIVO Pág. 03
05 DA COMPETÊNCIA – LEI 6.530/78 Pág. 04
06 PARTES DA ABNT/NBR Pág. 04
07 DESCRIÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO Pág. 05
08 VISTORIA DO IMÓVEL AVALIANDO Págs. 05 à 15
09 CARACTERÍSTCAS DA REGIÃO Pág. 16
10 LEI DE USO E OCUPAÇÃO DO SOLO Págs. 16/17
11 MELHORIAS PÚBLICAS Págs. 17 à 19
12 MAPAS DE LOCALIZAÇÕES DO IMÓVEL AVALIANDO Pág. 20
13 VISTAS AÉREAS – VIA SATÉLITE Pág. 21
14 FOTOS EXTERNAS E INTERNAS DO IMÓVEL AVALIANDO Págs. 22 à 31
15 METODOLOGIAS APLICADAS Pág. 32
16 DESCRIÇÃO DOS FATORES UTILIZADOS PARA AS HOMOGENEIZAÇÕES Pág. 33
17 PESQUISA DE MERCADO Pág. 33
18 FOTOS E INFORMAÇÕES SOBRE OS IMÓVEIS REFERENCIAIS Págs. 34 à 38
19 RELATÓRIO – MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO Pág. 39
20 RELATÓRIO – MÉTODO DO CUSTO DE BENFEITORIAS Pág. 39
21 CONCLUSÃO Pág. 40
22 RESPOSTAS AOS QUESITOS – REQUERENTE Págs. 40 à 42
23 RESPOSTAS AOS QUESITOS – REQUERIDO Págs. 42 à 45
24 DOCUMENTAÇÕES ANEXAS Págs. 45/46
25 TERMO DE ENCERRAMENTO Pág. 46
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03 NÚMERO DESTE PARECER – “PTAM”
04 OBJETIVO
Este Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica tem por objetivo determinar o JUSTO
VALOR DE MERCADO, para fins de comercialização imobiliária, de “(01) UM TERRENO
URBANO”, situado na Rua João Mantovani, composto pelo Lote nº. 15 (quinze), da Quadra
nº. 12 (doze), do loteamento Residencial/Comercial denominado “Jardim Montreal”, CEP
14.169-327, nesta cidade de Sertãozinho/SP, considerando nesta data o mercado imobiliário
e as características físicas do imóvel.
VISTA DO IMÓVEL AVALIANDO
“PTAM – JAF 067 * 02/2018”
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05 DA COMPETÊNCIA – LEI 6.530/78
Art. 1º. – O exercício da Profissão de Corretor de Imóveis, no Território
Nacional, é regido pelo disposto na Lei nº. 6.530/78.
Este parecer foi elaborado em conformidade com o disposto no art. 3º. da Lei 6.530,
de 12 de maio de 1.978 (D.O.U. de 15/05/1.978), assim redigido:
Art. 3º. – Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na
compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo ainda, “OPINAR” quanto à
comercialização e ou locação imobiliária.
Atende ainda as Resoluções do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI)
nºs. 957, de 22 de maio de 2.006 (D.O.U. de 26/06/2.006) e 1.066, de 22 de novembro de
2.007 (D.O.U. de 29/11/2.007), que dispõem sobre a competência do Corretor de Imóveis
para a elaboração de Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica e regulamentam a sua
forma de elaboração.
06 PARTES DA ABNT/NBR
A ABNT/NBR 14.653 é constituída pelas seguintes partes, sob o título geral
“Avaliações de Bens”.
Parte 1: Procedimentos gerais;
Parte 2: Imóveis urbanos;
Parte 3: Imóveis rurais;
Parte 4: Empreendimentos;
Parte 5: Máquinas, equipamentos, instalações de bens industriais em geral;
Parte 6: Recursos naturais e ambientais;
Parte 7: Patrimônio histórico.
Esta parte da NBR 14.653-1 desempenha o papel de guia, indicando os procedimentos
gerais para as demais partes e somente será utilizável em conjunto.
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07 DESCRIÇÃO DO IMÓVEL AVALIANDO
Trata-se de “(01) UM TERRENO URBANO”, com algumas benfeitorias, localizado na
Rua João Mantovani – Lote nº. 15 – Quadra nº. 12, bairro Jardim Montreal, CEP 14.169-327,
nesta cidade de Sertãozinho/SP.
Imóvel este cadastrado na Prefeitura Municipal de Sertãozinho/SP sob o nº. 01-3117-
1-0015-000 – Controle 4427900, conforme Certidão de Valor Venal nº. 239290/2018,
datada de 03/02/2018, anexada à este laudo.
Está devidamente descrito e caracterizado na matrícula nº. 47.212, Livro 02, do
Cartório de Registro de Imóveis de Sertãozinho/SP, na seguinte forma:
IMÓVEL: Um terreno de forma irregular, situado nesta cidade e comarca de Sertãozinho,
composto pelo Lote nº. 15 da Quadra nº. 12 do loteamento Residencial/Comercial JARDIM
MONTREAL, com frente para a RUA K, lado ímpar, esquina com a RUA E, lado ímpar, contendo
duzentos e cinquenta metros e trinta e um (250,31) decímetros quadrados, medindo um
metro e quarenta e três (1,43) centímetros de frente para a Rua K, treze metros e trinta e
cinco (13,35) centímetros em linha curva com raio de nove (9,00) metros na confluência da
Rua K com a Rua E; vinte e quatro metros e cinquenta e um (24,51) centímetros do lado
esquerdo de quem da Rua K olha o imóvel, com o lote nº. 16; dezesseis metros e trinta e
sete (16,37) centímetros do lado direito, com a Rua E; e, doze (12,00) metros nos fundos,
com o lote nº. 14, na quadra completada pelas Ruas J e D.
NOTA
A descrição exata e suas confrontações foram extraídas da matrícula do referido
imóvel, sendo que demais informações estarão contidas nas averbações neste documento.
08 VISTORIA DO IMÓVEL AVALIANDO
O imóvel foi visitado pela primeira vez por este subscritor no dia 02/02/2018, no
período matutino, a fim de reconhecimento do local e início dos trabalhos. Até então, este
signatário não tinha obtido informações do proprietário para agendamento da vistoria no
imóvel.
No dia 06/02/2018, recebi uma mensagem através do celular (16) 98170-2643,
informando o número do telefone do proprietário o Srº. Daniel de Andrade. Nessa mesma
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data entrei em contato e marcamos, para o dia 07/02/2018 as 14:00, de nos encontrarmos
na frente do imóvel para assim realizar a vistoria.
No dia 07/02/2018, as 13:34 recebi nova mensagem do Srº. Daniel solicitando que
adiasse a vistoria para as 15:00 e após um acordo ficou marcado um novo horário para as
17:00 do mesmo dia. As 16:31 recebi outra mensagem do proprietário informando que não
poderia me acompanhar e que me autorizava a entrar no imóvel para assim proceder a
vistoria. Sendo assim, no dia 08/02/2018, no período da tarde, o imóvel foi visitado,
vistoriado e fotografado por este subscritor, com a devida autorização do proprietário.
Após a visita de reconhecimento e em poder de todas as informações necessárias,
iniciou-se o processo de avaliação, possibilitando assim a conferência da metragem do
terreno, analisar as benfeitorias nele existentes e demais observações de grande importância
para a conclusão dos trabalhos.
As características do terreno estão melhores descritas abaixo:
CARACTERÍSTICAS DO TERRENO
Área do Terreno 250,31 m²
Testada Principal 1,43 metros lineares
Situação Vago
Posição Esquina
Categoria do Proprietário Particular
Muro Sim
Ligação Energia Elétrica Sim
Ligação Água (Hidrômetro) Sim
Passeio/Calçamento Não
Consistência Solo Firme e Seco
Topografia Plano
Formato Irregular
Zoneamento ZM2 – Zona Mista 2
Constatou-se também que no referido terreno possui um “barraco de madeira sem
coberturas”, que está sendo utilizado para armazenar alguns móveis e utensílios tais como:
sofá, gabinete de cozinha, geladeira, banheira, vaso sanitário, cadeira, dentre outros.
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Alguns desses materiais estão sendo cobertos por telhas, resultando assim no acúmulo
de água parada, facilitando o criadouro de mosquitos transmissores de doenças.
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Como podemos observar nas imagens abaixo, a estrutura de madeira e as placas de
compensado utilizados para este fim estão em processo de deterioração, ou seja, encontram-
se em péssimo estado de conservação devido ao desgaste do tempo como sol e chuva.
Pelo fato da obra estar parada há muito tempo (impossível estimar o quanto) podemos
notar que em alguns pontos já se faz a necessidade de escoramento da estrutura de madeira
para que a mesma não venha ao chão.
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Apesar de possuir um vaso sanitário e uma banheira no interior do barraco, importante
ressaltar que os mesmos não se encontram instalados, ou seja, não estão ligados à rede de
água e esgoto. Ressalta-se também que, apesar de haver ligação de energia elétrica no
referido imóvel o mesmo não possui iluminação em suas dependências.
Sendo assim, por não possuir nenhuma condição de habitabilidade e diante das
informações relatadas acima não consideraremos a estrutura de madeira como sendo uma
benfeitoria no imóvel e por este motivo não passará pelo processo de avaliação.
FOTOS EXTERNAS DO BARRACO
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FOTOS DO INTERIOR DO BARRACO
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O terreno possui Muro de Fechamento, exceto do lado esquerdo e fundos de quem da
Rua João Mantovani olha o imóvel. Construído sobre sapata corrida, tijolos baianos 09 furos
assentados em pé, chapiscados interna e externamente (sem reboco) e 14 colunas de
concreto. Possui uma extensão de 26,45 metros lineares e altura de 2,70 metros, totalizando
71,415 m².
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12
Conforme se verifica nas fotos abaixo, o imóvel avaliando já possui toda a estrutura
necessária para a instalação de energia elétrica – Relógio Medidor nº. 22877921. Após
ligação no 0800 010 10 10, obtive a informação de que o fornecimento de energia elétrica
no local está interrompido pela C.P.F.L. (Companhia Paulista de Força e Luz). Endereço de
ligação: Rua João Mantovani, nº. 307 – Bairro Jardim Montreal – Sertãozinho/SP.
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13
Possui também instalação de hidrômetro de água com fornecimento regularizado
pelo SAEMAS – Serviço Autônomo de Água e Esgoto e Meio Ambiente de Sertãozinho –
Código do Cliente: 891288-6 – Hidrômetro nº. A16L075409. Endereço de ligação: Rua João
Mantovani, nº. 307 – Bairro Jardim Montreal – Sertãozinho/SP.
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15
O acesso ao interior do imóvel avaliando se faz pela Rua Valentina Alves de Araújo,
através de um portão de madeira. Conforme se verifica nas fotos abaixo, referido portão está
danificado e não possui nenhum tipo de fechadura ou mesmo cadeado, facilitando assim o
acesso ao local.
Em resumo, nas datas das respectivas vistorias, verificou-se que o imóvel avaliando
(terreno) possuía as seguintes benfeitorias, das quais serão levadas em conta no processo
de avaliação.
BENFEITORIAS
Muro de Fechamento = 71,415 m²
Instalação de Energia Elétrica (Completa)
Instalação de Água e Esgoto (Completa)
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16
09 CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO
O imóvel avaliando está localizado no bairro Jardim Montreal, com frente para a Rua
João Mantovani, pelo lado direito de quem olha para o imóvel com a Rua Valentina Alves de
Araújo, pelo lado esquerdo de quem olha para o imóvel com a Rua Geraldo Olinto Lovato e
pelos fundos com a Rua Emília M. Janeiro Dandaro.
Trata-se de rua pavimentada, com mão única em direção aos bairros mais próximos,
destacando: Jardim Porto Real, Jardim Tropical, Jardim Florenzza, Jardim Wilson Bernardi,
Jardim Boa Sorte, Cidade Jardim, Parque das Araucárias, Parque das Aroeiras, Jardim Santa
Izabel, Jardim Veneto I e II e Vila Romana. Possui acesso rápido à “Vicinal Octávio Verri” e
“Rodovia Armando de Salles Oliveira”, facilitando assim o deslocamento para as cidades de
Ribeirão Preto, Barrinha, Pontal, dentre outras.
O bairro possui uma carência de estabelecimentos comerciais, mas podemos destacá-
lo por estar localizado próximo ao “Parque do Cristo” e ao “Pórtico”, importantes pontos
turísticos da cidade.
10 LEI DE USO E OCUPAÇÃO DO SOLO
O imóvel avaliando possui uma característica de uso e ocupação de solo classificada
pela Prefeitura Municipal de Sertãozinho/SP como “ZM2” – (ZONA MISTA 2).
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17
Dados obtidos: Mapa de Zoneamento da Macrozona Urbana e da Macrozona de
Expansão Urbana de Sertãozinho/SP – 2.017
11 MELHORIAS PÚBLICAS
Todas as ruas do entorno são pavimentadas e possuem iluminação pública, redes de
águas pluviais e de esgotos, rede de telefonia, internet banda larga e coleta de lixo. As
escolas mais próximas ao bairro são: ¨E.M.E.F. Silvério Selli¨, E.M.E.F. Ângelo Colafêmina¨,
¨E.E. Nícia Fabíola Zanuto Girardi¨ e ¨Escola Técnica Federal CEFET¨.
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VISTAS DA RUA
“JOÃO MANTOVANI”
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VISTAS DA RUA
“VALENTINA ALVES DE ARAÚJO”
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12 MAPAS DE LOCALIZAÇÕES DO IMÓVEL AVALIANDO
Imagens obtidas no site: www.googlemaps.com.br
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13 VISTAS AÉREAS – VIA SATÉLITE
Imagens obtidas no site: www.googleearth.com.br
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14 FOTOS EXTERNAS E INTERNAS DO IMÓVEL AVALIANDO
FACHADA
FRENTE PARA A RUA JOÃO MANTOVANI
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FACHADA
FRENTE PARA A RUA VALENTINA ALVES DE ARAUJO
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32
15 METODOLOGIAS APLICADAS
As metodologias aplicadas para determinar o valor de mercado do imóvel objeto deste
trabalho foram:
1) “MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO”: É aquele em que
o valor do imóvel ou de suas partes constitutivas é obtido através da comparação de
dados de mercado relativos a outros de características similares. É utilizado para
avaliações de terrenos e benfeitorias e consiste na pesquisa de mercado de bens
similares vendidos ou em oferta, considerando-se a homogeneização.
Utilizamos este método, conforme demonstrado no Anexo V, através do tratamento
matemático estatístico, aplicando-se os fatores que mais se enquadravam para as devidas
homogeneizações dos dados coletados, buscando amenizar as diferenças existentes e
adequando as características entre os imóveis referenciais (amostras) e o imóvel avaliando.
Este método foi aplicado para tão somente apurar o valor de mercado do terreno onde se
assentam as benfeitorias.
2) “MÉTODO DO CUSTO DE BENFEITORIAS” - Este método possibilita apurar apenas
o valor das benfeitorias realizadas no imóvel avaliando, devidamente depreciadas,
caso necessário, em função dos efeitos do desgaste físico. Pode ser apropriado pelo
custo unitário básico de construção ou por orçamento, com citação das fontes
consultadas.
Utilizamos este método, conforme demonstrado no Anexo VI, para identificarmos os
custos de reprodução das benfeitorias, a partir das quantidades de serviços existentes no
imóvel, através de orçamentos realizados para assim determinarmos os seus respectivos
valores.
Optamos pela utilização dos métodos citados acima, respeitando os níveis de precisão
e fundamentação prescritos na NBR 14.653 – Partes 1 e 2 – AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
URBANOS da ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS “ABNT”, usando
especificamente para os métodos descritos o software AVALURB 5.0, desenvolvido pela AM
Projetos e Sistemas. Grau de Fundamentação II – Laudo Completo.
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33
16 DESCRIÇÃO DOS FATORES UTILIZADOS PARA AS HOMOGENEIZAÇÕES DOS
DADOS COLETADOS
Fator “Oferta”: Faz a correção da elasticidade da informação pois, usualmente os
imóveis são ofertados em valores superiores ao que são efetivamente transacionados.
Para imóveis ofertados no mercado adota-se, normalmente, um valor dentro do
intervalo de 0,80 e 1,00. Para dados de imóveis já transacionados, em razão da
ausência de elasticidade é tomado como igual à 1,00.
Fator “Esquina” ou “Frentes Múltiplas”: Fator que considera o fato de que lotes
situados em esquinas ou que tenham frentes múltiplas tenham maior possibilidade de
serem utilizados para negócios e maior perímetro de vitrines, sendo portando mais
valorizados. Sendo assim utilizaremos esse fator para corrigirmos as diferenças
existentes entre imóveis localizados na “esquina” comparados com os localizados no
“meio da quadra”.
Fator “Área do Terreno”: Este fator permite a correção das diferenças entre as áreas
(m²) dos terrenos das amostras e a área (m²) do terreno do imóvel avaliando.
17 PESQUISA DE MERCADO
FONTES DE PESQUISA DOS IMÓVEIS REFERENCIAIS – AMOSTRAS
A pesquisa de mercado foi realizada através de informações obtidas exclusivamente
na cidade de Sertãozinho/SP, à procura por imóveis com características mais próximas ao
avaliando, já transacionados ou sendo ofertados através de sites, imobiliárias, corretores de
imóveis e pelos seus próprios proprietários.
Esta identificação permitiu a obtenção de inúmeros imóveis, dos quais foram
selecionados os abaixo descritos, por possuírem características e localizações semelhantes
ao imóvel avaliando, estando identificados pelas amostras de 01 a 05.
NOTA
Os dados obtidos no mercado imobiliário local foram fornecidos por proprietários de
imóveis, bem como por imobiliárias e corretores habilitados, portanto, são premissas aceitas
como válidas, corretas e fornecidas de “boa fé”.
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18 FOTOS E INFORMAÇÕES SOBRE OS IMÓVEIS REFERENCIAIS – AMOSTRAS
AMOSTRA 01
R$ 115.000,00 - Imóvel à Venda (Terreno)
Proprietário: João
(16) 9 9127-9932
Contatos mantidos com o Srº. João em 20/02/2018 às 09h21
Área do Terreno: 258,00 m²
Localização do Imóvel:
Rua Ivone Fernandes Bernardes, esquina com a Rua João Cassimiro
Bairro Jardim Montreal
Sertãozinho/SP
Anunciado também no site: www.olx.com.br – Código 443327082
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AMOSTRA 02
R$ 130.000,00 - Imóvel à Venda (Terreno)
Proprietário: Décio
(16) 9 8141-2177
Contatos mantidos com o Srº. Décio em 19/02/2018 às 11h03
Área do Terreno: 336,00 m²
Medida: 14,00 x 24,00
Localização do Imóvel:
Rua Valentina Alves de Araújo, s/nº
Jardim Montreal
Sertãozinho/SP
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AMOSTRA 03
R$ 95.000,00 - Imóvel à Venda (Terreno)
Proprietária: Ligia Sponchiado Moro
(16) 9 9210-1302
Contatos mantidos com a Srª. Ligia em 19/02/2018 às 13h18
Área do Terreno: 250,00 m²
Medida: 10,00 x 25,00
Localização do Imóvel:
Rua Adriano Aparecido da Silva, s/nº
Lote 20 – Quadra 07 – Jardim Montreal
Sertãozinho/SP
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AMOSTRA 04
R$ 185.000,00 - Imóvel à Venda (Terreno)
Proprietário: Carlos Borsoni
(16) 9 8129-3874
Contatos mantidos com o Srº. Carlos Borsoni em 19/02/2018 às 13h30
Área do Terreno: 428,95 m²
Localização do Imóvel:
Rua Amélia Baldinotti Mazer, s/nº, esquina com Rua Antônia Dias Pereira, s/nº
Lote 01 – Quadra 02 – Jardim Montreal
Sertãozinho/SP
Imagens obtidas no site: www.olx.com.br – Código 449946605
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AMOSTRA 05
R$ 100.000,00 - Imóvel à Venda (Terreno)
Corretora de Imóveis: Mônica Moraes da Silva Costa – CRECI 181.357-F
(16) 9 9177-1962
Contatos mantidos com a Corretora de Imóveis Mônica em 19/02/2018 às 13h19
Área do Terreno: 250,00 m²
Localização do Imóvel:
Rua Valentina Alves de Araújo, s/nº.
Jardim Montreal
Sertãozinho/SP
Imagens obtidas no site: www.olx.com.br – Código 441715783
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19 RELATÓRIO – MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO
DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO SOMENTE DO TERRENO
(SEM AS BENFEITORIAS)
VIDE ANEXO V
1) IDENTIFICAÇÃO
2) HOMOGENEIZAÇÃO DOS FATORES
3) TRATAMENTO MATEMÁTICO ESTATÍSTICO
4) SANEAMENTO DAS AMOSTRAS (“CRITÉRIO DE CHAUVENET”)
5) DISTRIBUIÇÃO AMOSTRAL
6) INTERVALO DE CONFIANÇA
7) CAMPO DE ARBÍTRIO
8) CONCLUSÃO FINAL
9) OBSERVAÇÕES GERAIS/GRÁFICOS
20 RELATÓRIO – MÉTODO DO CUSTO DE BENFEITORIAS
DETERMINAÇÃO DO VALOR DAS BENFEITORIAS DO IMÓVEL AVALIANDO
VIDE ANEXO VI
1) DOS CÁLCULOS
2) CONCLUSÕES
3) OBSERVAÇÕES GERAIS
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21 CONCLUSÃO
VALOR FINAL DO IMÓVEL AVALIANDO
Sendo:
VF = (VFT + VFB)
Onde:
VFT VALOR FINAL DO TERRENO 101.515,72 VFB VALOR FINAL DAS BENFEITORIAS 8.802,61 VF VALOR FINAL DO IMÓVEL AVALIANDO (*) 110.418,33
(*) Valor arredondado para R$ 111.000,00 (Cento e onze mil reais)
Arredondamento menor que 1%, previsto no item 7.7.1.a da NBR 14.653-1
Com base na utilização de métodos que mais se adequaram, realizados segundo as
normas da ABNT, aplicando-se fatores de transposição e correção consubstanciada, seguindo
técnicas modernas de avaliações, que contribuíram para a formação e convicção do valor
aqui expresso, conclui-se que o IMÓVEL AVALIANDO, objeto da matrícula nº. 47.212, no
estado em que se encontra, para fins de comercialização imobiliária, representa nesta data
a importância de:
R$ 111.000,00
(Cento e onze mil reais)
22 RESPOSTAS AOS QUESITOS – REQUERENTE 1) “Descrever detalhadamente, o imóvel (terreno) objeto deste feito.”
Resposta: O imóvel avaliando está devidamente descrito nos tópicos 07 DESCRIÇÃO
DO IMÓVEL AVALIANDO, 08 VISTORIA DO IMÓVEL AVALIANDO e também ao
longo de todo o trabalho.
2) “Queira o sr. Perito informar o valor do imóvel (terreno) periciado e suas dimensões
físicas.”
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Resposta: O valor do imóvel avaliando está informado no tópico 22 CONCLUSÃO e
suas dimensões físicas estão descritas no tópico 07 DESCRIÇÃO DO IMÓVEL
AVALIANDO.
3) “Descrever detalhadamente o imóvel (casa) construído no local. Qual o valor da casa
construída em madeira compensada? É madeira compensada tratada? Está pronto
para uso há quanto tempo?”
Resposta: Está descrito no tópico 08 VISTORIA DO IMÓVEL AVALIANDO. Não foi
atribuído qualquer valor para a casa construída em madeira e a mesma não está
pronta para ser habitada.
4) “O imóvel construído no terreno está regularmente documentado e aprovado junto aos
órgãos oficiais?”
Resposta: Após pesquisas feitas na Central de Atendimento ao Cidadão “Poupatempo”,
obtive informações de que em nome do Srº. Daniel de Andrade não existe processo
solicitando Alvará de Construção nem tampouco aprovação do referido projeto. Existe
somente regularização junto ao SAEMAS relacionado à ligação de água e CPFL
relacionado à ligação de energia elétrica.
5) “O imóvel construído no terreno pode ser considerado como da modalidade sistema
construtivo Wood Frame?”
Resposta: O imóvel construído no terreno não pode ser considerado como da
modalidade sistema construtivo “Wood Framing” pois não possui nenhuma
característica para tal.
6) “Descreva o sr. Perito minuciosamente os materiais utilizados no imóvel construído?”
Resposta: Os materiais estão descritos no tópico 08 VISTORIA DO IMÓVEL
AVALIANDO.
7) “Qual a legislação que regulamenta a construção do imóvel edificado no terreno
penhorado?”
Resposta: Não entraremos em detalhes sobre a legislação que regulamenta a
construção visto que a mesma não passou pelo processo de avaliação.
8) “O imóvel (casa) referido preenche os requisitos técnicos que o qualifiquem ou
possibilitem a pretendida modalidade de construção (wood frame)?”
Resposta: Idem à resposta anterior.
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9) “Informe o Sr perito se o prédio (imóvel em madeira compensada) está sendo de fato
utilizado pelo executado?”
Resposta: Não está sendo utilizado pelo executado. O barraco está abandonado.
10) “Se sim, é possível estimar há quanto tempo?”
Resposta: Nas condições em que se encontra, provavelmente está abandonado há
muito tempo.
11) “Se positivo, o que indica a utilização do imóvel?”
Resposta: O barraco está sendo utilizado somente para guardar móveis e objetos.
12) “Queira o Sr. Perito informar se as obras feitas pelo executado Daniel Andrade diminui
o valor econômico do terreno?”
Resposta: As obras feitas pelo executado Daniel de Andrade relacionadas à construção
de muros, instalação de energia elétrica e instalação de água e esgoto valorizaram o
imóvel. Quanto a construção do barraco não valorizou nem tampouco desvalorizou
pois, podem ser removidas a qualquer momento sem qualquer custo ou prejuízo ao
imóvel avaliando (terreno).
13) “Queira o Sr. Perito prestar quaisquer outros esclarecimentos que entender
necessários ao julgamento da lide.”
Resposta: Todos os esclarecimentos que este subscritor entendeu serem necessários
já foram prestados no decorrer do trabalho.
23 RESPOSTAS AOS QUESITOS – REQUERIDO
1º) “Queira o Sr. Perito informar, sob o ponde de vista comercial, a influência do método
construtivo em “wood frame” (melhor conforto térmico e acústico)?”
Resposta: Não foi acrescentado nenhum valor comercial ao imóvel avaliando
relacionado ao projeto construtivo “Wood Framing” pois, no local não foi constatado
nenhum projeto que se assemelha à este.
2º) “Queira o Sr. Perito informar, qual o valor agregado, em média, em construções
sustentáveis em moradias conceito?”
Resposta: Prejudicado.
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3º) “Queira o Sr. Perito informar, o fato do imóvel estar em construção, prejudicou a
avaliação do imóvel?”
Resposta: O imóvel avaliando não está em processo de construção, ou seja, está
abandonado e não houve nada que prejudicasse a vistoria e consequentemente a
avaliação do imóvel.
3.1 “Com a conclusão da obra, qual a média de valorização do imóvel?”
Resposta: Além dos muros, instalação de energia elétrica e instalação de água e
esgoto que já estão concluídos, impossível estimar o valor do restante visto que
encontram-se abandonados.
3.2 “No local, em que estágio encontra-se a obra?”
Resposta: Encontra-se parada e abandonada.
3.3 “É possível aferir há quanto tempo está sendo executada a obra?”
Resposta: Impossível estimar o tempo mas pelas condições em que se encontra já faz
bastante tempo.
4º) “Queira o Sr. Perito informar, sob o ponto de vista comercial, se após a conclusão das
obras, o imóvel poderá ser considerado em qual padrão de construção: média, alto,
quer seja pelo método empregado, quer seja pela localização?”
Resposta: O valor de mercado apurado para o imóvel avaliando foi baseado nas
condições em que o mesmo se encontrava no momento da vistoria, ou seja, pelas
benfeitorias realizadas, quanto a sua localização e até mesmo por outros fatores que
influenciaram no resultado. Quanto ao padrão construtivo o mesmo é classificado pela
Prefeitura Municipal somente após a conclusão das obras, então, impossível dizer em
qual padrão de construção será classificado.
5º) “Queira o Sr. Perito informar, se existem na região mais imóveis com características
semelhantes (conceito verde e sustentável)? Em caso afirmativo, quais valores
envolvidos? Em caso negativo, qual valor dos imóveis residenciais em capitais e ou
outras regiões?”
Resposta: Independentemente de haver ou não na região imóveis com o padrão
construtivo “Wood Framing”, não poderemos dizer que no local exista algum projeto
que se assemelha à esse. Sendo assim, não haverá a necessidade de levantamento
de valores de imóveis com este tipo de padrão construtivo.
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6º) “Queira o Sr. Perito informar o valor de mercado atualizado, considerando:”
A – “imóveis com duas testadas;”
Resposta: O fator “Testada” ou “Frente Múltiplas” foi devidamente tratado nas
homogeneizações dos dados coletados, através do Método Comparativo Direto de
Dados de Mercado.
B – “imediatamente ao ponto turístico e zoneamento;”
Resposta: Todos os imóveis utilizados como amostras possuem o mesmo Zoneamento
(ZM-2/Zona Mista 2) justamente por estarem localizados no mesmo bairro do imóvel
avaliando, ou seja, Jardim Montreal.
C – “expurgando-se os efeitos de contratos antigos em registros imobiliários recentes
(tal como consta na matrícula deste imóvel);”
Resposta: O objetivo deste trabalho foi apurar o valor de mercado do imóvel para fins
de comercialização imobiliária. Não foram realizadas pesquisas quanto às
documentações.
D – “localização do ponto mais alto da cidade;”
Resposta: Todos os imóveis utilizados como amostras estão localizados no mesmo
bairro, sendo assim, não houve a necessidade de aplicação do Fator “Localização” para
corrigir possíveis diferenças.
E – “a construção em “wood framming”, conceito verde e sustentável;”
Resposta: Não levamos em conta qualquer tipo de construção “Wood Framing” para
atribuirmos o valor de mercado ao imóvel avaliando.
F – “características do local do imóvel (distância do centro, rodovias, pontos
turísticos)”
Resposta: Idem à resposta – Letra D
G – “área construída, benfeitorias;”
Resposta: No valor de mercado do imóvel avaliando foram levadas em conta somente
as benfeitorias existentes como muro de fechamento, instalação de energia elétrica e
instalação de água e esgoto. O imóvel não possui nenhuma área edificada.
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I – “identificação dos ocupantes do imóvel;”
Resposta: No momento da vistoria constatou-se que o imóvel avaliando está livre e
desimpedido de qualquer proprietário, locatário, sublocatário, comodatário ou terceiro
ocupante.
24 DOCUMENTAÇÕES ANEXAS
ANEXO I
Certidão de Valor Venal nº. 239290/2018, expedida pela Prefeitura Municipal
de Sertãozinho/SP. Cadastro nº. 01-3117-1-0015-000 – Controle 4427900.
ANEXO II
Certidão de Lançamento de IPTU nº. 239291/2018, expedida pela Prefeitura
Municipal de Sertãozinho/SP. Cadastro nº. 01-3117-1-0015-000 – Controle
4427900.
ANEXO III
Certidão Negativa de Débitos Imobiliários – IPTU, expedida pela Prefeitura
Municipal de Sertãozinho/SP. Cadastro nº. 01-3117-1-0015-000 – Controle
4427900.
ANEXO IV
Certidão Negativa de Débitos de Água nº. 30242/2018, expedida pelo SAEMAS
– Serviço Autônomo de Água, Esgoto e Meio Ambiente de Sertãozinho/SP.
Código 891288-6 – Hidrômetro nº. A16L075409.
ANEXO V
Relatório – “Método Comparativo Direto de Dados de Mercado”. Utilizado
especificamente para este método o software “AVALURB 5.0”, desenvolvido pela
AM Projetos e Sistemas.
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ANEXO VI
Relatório – “Método do Custo de Benfeitorias”. Utilizado especificamente para
este método o software “AVALURB 5.0”, desenvolvido pela AM Projetos e
Sistemas.
ANEXO VII
Pesquisa de preços utilizada para a determinação do valor das benfeitorias.
25 TERMO DE ENCERRAMENTO
O presente laudo consta de 46 (quarenta e seis) páginas digitadas, numeradas e
assinadas digitalmente pelo perito judicial. Ao final, está acompanhado dos anexos I, II, III,
IV, V, VI e VII, dos quais foram mencionados durante o trabalho.
Agradeço a oportunidade de preparar e apresentar este trabalho, colocando-me desde
já à disposição de Vossa Excelência para quaisquer esclarecimentos que se façam
necessários.
Atenciosamente.
Sertãozinho, 22 de Fevereiro de 2018.
JOSÉ ANTÔNIO DE FREITAS Perito Judicial CNAI 10.672
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MUNICIPIO DE SERTÃOZINHOSECRETARIA DE FINANÇAS
Seção da Receita
RUA JOÃO BORGHETTI JARDIM RECREIO Sertãozinho SP
Certifica que no exercicio de 2018, o valor venal do imóvel abaixo é o constante dapresente certidão.
Certidão Valor Venal
A PREFEITURA MUNICIPAL DE SERTÃOZINHO, Estado de São Paulo, para fins quedispõem o ANEXO XI DA LEI COMPLEMENTAR 01/90 de 21 de Dezembro de 1990,alterado pela LEICOMPLEMENTAR 032 de 29 de Dezembro de 1993, LEI COMPLEMENTAR 045 de 28 de Dezembrode 1995, LEI COMPLEMENTAR 070 de 30 de Dezembro de 1997 e LEI COMPLEMENTAR 122 de 28de Dezembro de 2001.
IdentificaçãoInscricao 01-3117-1-0015-000 Controle: 4427900
Proprietario DANIEL DE ANDRADE
Compromissario
Local do Imovel 14169-327 - RUA JOAO MANTOVANI 0
Bairro/Loteamento JARDIM MONTREAL Quadra: 12 Lote: 15
Endereco Entrega 02227-001 - Avenida MENDES DA ROCHA 826
Cidade SAO PAULO Estado: SP
2018Exercício de Lancto
13.449,16Vlr Venal Territorial
0,00Vlr Venal Predial
250.31 m2Área Terreno
ATENÇÃO: Qualquer rasura ou emenda este documento.INVALIDAR
http://www.sertaozinho.sp.gov.br
Tanto a veracidade da informação quanto a manutenção da condição de não devedor poderá serverificada na seguinte página da Internet:
Inscrição:Número:
4427900239290/2018
Todo referido é verdade.
Sertãozinho,
0.0 m2Área Contruida
Número 239290/2018
13.449,16Vlr Total
Sábado 03 Fevereiro 2018
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ANEXO II
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MUNICIPIO DE SERTÃOZINHOSECRETARIA DE FINANÇAS
Seção da Receita
RUA JOÃO BORGHETTI JARDIM RECREIO Sertãozinho SP
Certidão de Lançamento de IPTU
IdentificaçãoInscricao 01-3117-1-0015-000 Controle: 4427900
Proprietario DANIEL DE ANDRADE
Compromissario
Local do Imovel 14169-327 - RUA JOAO MANTOVANI 0
Bairro/Loteamento JARDIM MONTREAL Quadra: 12 Lote: 15
Endereco Entrega 02227-001 - Avenida MENDES DA ROCHA 826
Cidade SAO PAULO Estado: SP
ATENÇÃO: Qualquer rasura ou emenda este documento.INVALIDAR
A Prefeitura Municipal de Sertãozinho, Estado de São Paulo, para fins que dispõe oParagrafo 2º do Art. 5º e o Paragrafo Único do Art. 10º da Lei Complementar Nº 01/90,CERTIFICA , a pedido do interessado através de requerimento protocolado sob N° que napresente data, as áreas construídas consideradas como base de cálculo com fins tributários queforam utilizadas para o lançamento do imposto predial do imóvel abaixo identificado são asconstantes na presente certidão, tendo como fato gerador o dia 1 ° de janeiro de cada exercicio,conforme paragrafo único do artigo 3° da Lei Complementar 01/90.
Sertãozinho, 03 Fevereiro 2018
Número 239291/2018
4427900Inscrição:
239291/2018Número:
Áreas ConstruídasÁreaExercício
2018 0,00 M22017 0,00 M22016 0,00 M22015 0,00 M22014 0,00 M22013 0,00 M22012 0,00 M22011 0,00 M2
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ANEXO III
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MUNICIPIO DE SERTÃOZINHOSECRETARIA DE FINANÇAS
Seção da Receita
RUA JOÃO BORGHETTI JARDIM RECREIO Sertãozinho SP
Certidão Negativa de Débitos Imobiliarios
IdentificaçãoInscricao 01-3117-1-0015-000 Controle: 4427900
Proprietario DANIEL DE ANDRADE
Compromissario
Local do Imovel 14169-327 - RUA JOAO MANTOVANI 0
Bairro/Loteamento JARDIM MONTREAL Quadra: 12 Lote: 15
Endereco Entrega 02227-001 - Avenida MENDES DA ROCHA 826
Cidade SAO PAULO Estado: SP
ATENÇÃO: Qualquer rasura ou emenda este documento.INVALIDAR
http://www.sertaozinho.sp.gov.br
Tanto a veracidade da informação quanto a manutenção da condição de não devedor poderá serverificada na seguinte página da Internet:
A PREFEITURA MUNICIPAL DE SERTÃOZINHO, Estado de São Paulo, a pedido dointeressado, CERTIFICA com referência ao cadastro abaixo mencionado, QUE NÃO EXISTEMDÉBITOS EM ABERTO NESSA REPARTIÇÃO.
A CERTIDÃO NEGATIVA, ora emitida, não exclui o direito da Fazenda Municipal exigir, aqualquer tempo, os débitos que venham a ser apurados. (Art. 288 do Código Tributário Municipal)
Inscrição:Número:
4427900239292/2018
OBS: A PRESENTE CERTIDÃO TEM VALIDADE ATÉ 03/04/2018
Sertãozinho, 03 Fevereiro 2018
Número 239292/2018
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ANEXO IV
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Serviço Autônomo de Água, Esgoto e Meio Ambiente de Sertãozinho
Setor de Dívida Ativa
14170-120 - RUA JORDÃO BORGHETTI ,250
JARDIM RECREIO - SERTÃOZINHO / SP
Certidão Negativa de Débitos Água
IdentificaçãoInscrição 001-0004-00030207-00307-00 IdLigacao/Hidrometro: 891288/A16L075409
Proprietário DANIEL DE ANDRADE
Usuário DANIEL DE ANDRADE
Local do Imóvel 14169-327 - RUA JOÃO MANTOVANI, 307 Bairro JARDIM MONTREAL
Quadra / Lote / Unidade //
Endereço Entrega 14169-327 - RUA JOÃO MANTOVANI, 307
Cidade SERTÃOZINHO Estado: SP Bairro: JARDIM MONTREAL
ATENÇÃO: Qualquer rasura ou emenda este documento.INVALIDARÁ
http://www.saemas.com.br
Tanto a veracidade da informação quanto a manutenção da condição de não devedor poderá serverificada na seguinte página da Internet:
A SAEMAS - Serviço Autônomo de Água e Esgoto e Meio Ambiente de Sertãozinho, Estado de SãoPaulo, a pedido da pessoa interessada, CERTIFICA com referência ao Cadastro mencionado abaixoQUE NÃO EXISTEM DÉBITOS EM ABERTO NESTA REPARTIÇÃO. A CERTIDÃO NEGATIVA, oraoferecida, não exclui o direito da Autarquia exigir, a qualquer tempo, os débitos que venham a serapurados (Art. 288 do Código Tributário Nacional). A validade da presente certidão é de 30(trinta) diascontados da data de emissão. Nada mais, todo referido e verdade.
Código do Consumidor:Número:
891288-630242/2018
OBS: A PRESENTE CERTIDÃO TEM VALIDADE ATÉ 03/03/2018
SERTÃOZINHO, 03 Fevereiro 2018
Número 30242/2018
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ANEXO V
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José Antônio de Freitas1/8
Avalurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO
Am V.Ofert.(R$) A.Equiv.(m2) V.Unt.(R$/m2) F1 F2 F3 V.Hom.(R$/m2)
1 115.000,00 258,00 445,74 0,90 1,00 1,00 401,16
2 130.000,00 336,00 386,90 0,90 1,00 1,03 358,66
3 95.000,00 250,00 380,00 0,95 1,20 0,99 428,87
4 185.000,00 428,95 431,29 0,90 1,00 1,06 411,45
5 100.000,00 250,00 400,00 0,90 1,20 0,99 427,68
__________________________________________________________________________________________________________
2) HOMOGENEIZAÇÃO DOS FATORES:
F1: F2: F3:Oferta Frente Múltiplas Área do Terreno
Sendo: V.Hom.(i) = V.Unt.(i) x F1 x F2 x ...x F(k)
1) Ident: PTAM JAF 067 02_2018 Tipo: Laudo completo Solicitante: Forum de Sertãozinho-SP
Lograd.: Rua João Mantovani 307 Complemento: L 15 - Q 12
Jardim MontrealBairro: Cidade: Sertãozinho Estado: São Paulo
Nº:
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José Antônio de Freitas2/8
Avalurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO
3) TRATAMENTO MATEMÁTICO ESTATÍSTICO:
Número de amostras (Ud):
Grau de liberdade (Ud):
Menor valor homogeneizado (R$/m2):
Maior valor homogeneizado (R$/m2):
Somatório dos valores homogeneizados (R$/m2):
Número de intervalos de classe (Ud):
Amplitude de classe (R$/m2):
Amplitude total (R$/m2):
Média aritmética (R$/m2):
Mediana (R$/m2):
Desvio médio (R$/m2):
Desvio padrão (R$/m2):
Variância (R$/m2) ^ 2:
5
4
358,66
428,87
2.027,82
4
17,55
70,21
405,56
411,45
20,521488
28,662202
821,521796
___________________________________________________________________________________________
Onde:
a) Grau de liberdade = N - 1:
b) Somatório dos valores homogeneizados = V(1) + V(2) + V(3) +...........+ V(n)
e) Amplitude de classe = At / Ni
c) Amplitude total = Maior valor homogeneizado - Menor valor homogeneizado
f) Média Aritmética = ( V(1) + V(2) + V(3) +..........+ V(n) ) / N
Sendo:
N = Número de Amostras.
V(n) = Valores homogeneizados;
Sendo:
V(n) = Valores homogeneizados.
Sendo:
N = Número de amostras.
At = Amplitude total;
Sendo:
Ni = Número de intervalos de classe.
d) Número de intervalos de classe = 1 + 3,3219 x log (N)
Sendo:
N = Número de Amostras.
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José Antônio de Freitas3/8
Avalurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO
___________________________________________________________________________________________
4) SANEAMENTO DAS AMOSTRAS ( "CRITÉRIO DE CHAUVENET" ):
D/S Crítico ( Tabela de "CHAUVENET" ) =
4.2) TESTANDO A AMOSTRA DE VALOR MAIS ELEVADO:
D/S calc. = ( Maior Valor - Média ) / Desvio Padrão
D/S calc. para o MAIOR valor =
4.1) TESTANDO A AMOSTRA DE VALOR MAIS REDUZIDO:
D/S calc. = ( Média - Menor Valor ) / Desvio Padrão
D/S calc. para o MENOR valor =
1,65
0,8131
1,6364
4.3) CONCLUSÃO:
* TODAS AS AMOSTRAS SÃO VÁLIDAS (D/S Menor <= D/S Crítico e D/S Maior <= D/S Crítico) *
Coeficiente de Variação (%) = ( Desvio Padrão / Média ) x 100
___________________________________________________________________________________________
5) DISTRIBUIÇÃO AMOSTRAL:
CV = Coeficiente de Variação ( % ) =7,07
g) Desvio Médio = ( | V(1) - M | + | V(2) - M | + | V(3) - M | +..........+ | V(n) - M | ) / N
Sendo:
h) Desvio padrão = { [ ( V(1) + V(2) + V(3) +.....+ V(n) ) - ( (V(1) + V(2) + V(3) +.....+ V(n) ) / N ] / (N-1) }
Sendo:
i) Variância = [ ( V(1) + V(2) + V(3) +.....+ V(n) ) - ( (V(1) + V(2) + V(3) +.....+ V(n) ) / N ] / (N-1)
V(n) = Valores homogeneizados;
M = Média Aritmética;
N = Número de amostras.
Vh(n) = Valores homogeneizados;
N = Número de amostras.
Sendo:
Vh(n) = Valores homogeneizados;
N = Número de amostras;
2 1/222 2 2
2 2 2 2 2
Testa os extremos do grupo de amostras eliminando os dados discrepantes (outlier).
Indica a dispersão relativa em torno da média do grupo de amostras.
Par
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9
.
fls. 274
José Antônio de Freitas4/8
Avalurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO
6) INTERVALO DE CONFIANÇA:
Limite Superior ( Ls ) = Média + ( TC x Desvio Padrão ) / ( Nº de Amostras ) ^ 0,50
Limite Inferior ( Li ) = Média - ( TC x Desvio Padrão ) / ( Nº de Amostras ) ^ 0,50
Adotado a distribuição " t " de Student, onde:
Nível de confiança (%) = 80
TC ( Tabela de Student ) (ud) = 1,533
Limite inferior unitário ( Li ) ( R$/m2 ) =
Ls = Limite superior unitário (R$/m2) =
8) CONCLUSÃO FINAL:
Considerando as análises feitas, conclui-se que o valor total do imóvel, objeto deste laudo, na
data atual, é:
Valor Total ( R$ ) = Valor Arbitrado ( R$/m2 ) x Área Equiv. do Imóvel Avaliando ( m2 )
Sendo:
Valor unitário arbitrado (R$/m2) =
385,91
425,21
Área equivalente do imóvel avaliando (m2) =
VALOR TOTAL ( R$ ) =
250,31
405,56
Amplitude do intervalo de confiança em torno da Est. de tendência central (%) =
Amplit. interv. de conf. de 80% em torno da estimativa de tendência central (%) =
4,85
4,85
Estimativa de tendência central (R$/m2) = 405,56
101.515,72
Grau de fundamentação (NBR 14653 / 2011) (ud) =
Grau de precisão (NBR 14653 / 2011) (ud) =
2
3
________________________________________________________________________________________
9) OBSERVAÇÕES GERAIS:
cento e um mil, quinhentos e quinze reais e setenta e dois centavos
Para a determinação do valor de mercado do imóvel situado na Rua João Mantovani, nº. 307, bairro Jd. Montreal, nesta cidade de Sertãozinho/SP, conclui-se primeiramente que o "TERRENO SEM AS BENFEITORIAS", representa nesta data a importância de R$ 101.515,72 (cento e um mil, quinhentos e quinze reais e setenta e dois centavos).
7) CAMPO DE ARBÍTRIO:
LAi = Limite de arbítrio inferior unitário (R$/m2) =
Estimativa de tendência central (R$/m2) =
LAs = Limite de arbítrio superior unitário (R$/m2) =________________________________________________________________________________________
344,73
405,56
466,40
Par
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fls. 275
José Antônio de Freitas5/8
Avalurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO
Classe
1234
De:
358,66376,21393,76411,32
INTERVALO
Até
376,21393,76411,32428,87
Freq.
1013
---------------------------------------------------------___________I
9) GRÁFICOS:
A) HISTOGRAMA - ( Nº de Classes ( c ) x Frequência ( F ))
F
15
10
5
0 1 2 3 4 5 6 C
Par
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José Antônio de Freitas6/8
Avalurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO
B) Preços Observados (Po) x Valores Estimados (Ve) - R$/m2
Ve
0 Po
x24x23x22x21x20x19x18x17
x9 x10 x11 x12 x13 x14 x15 x16
x8x7x6
x5x4
x3
x2
x1
Am Po(R$/m2) Ve(R$/m2) Var.
1 - 2 - 3 - 4 - 5 - 6 - 7 - 8 -
10 - 11 - 12 -
13 - 14 - 15 - 16 - 17 - 18 - 19 - 20 - 21 - 22 - 23 - 24 -
445,74
386,90
380,00
431,29
400,00
Q26
Q27
Q28
Q29
Q30
Q31
Q32
Q33
Q34
Q35
Q36
Q37
Q38
Q39
Q40
Q41
Q42
Q43
Q44
401,16
358,66
428,87
411,45
427,68
Q46
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Q51
Q52
Q53
Q54
Q55
Q56
Q57
Q58
Q59
Q60
Q61
Q62
Q63
Q64
0,90
0,93
1,13
0,95
1,07
Q66
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Q68
Q69
Q70
Q71
Q72
Q73
Q74
Q75
Q76
Q77
Q78
Q79
Q80
Q81
Q82
Q83
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9 -
Am Po(R$/m2) Ve(R$/m2) Var.
|||
||
||||
|||
||
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José Antônio de Freitas7/8
Avalurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO
C) Dispersão dos Preços Observados em Relação a Média
Po
0 Am
x24x23x22x21x20x19x18x17
x9 x10 x11 x12 x13 x14 x15 x16
x8x7x6
x5
x4
x3x2
x1
Am Po(R$/m2) Do(R$/m2) Do(%)
1 - 2 - 3 - 4 - 5 - 6 - 7 - 8 -
10 - 11 - 12 -
13 - 14 - 15 - 16 - 17 - 18 - 19 - 20 - 21 - 22 - 23 - 24 -
445,74
386,90
380,00
431,29
400,00
Q26
Q27
Q28
Q29
Q30
Q31
Q32
Q33
Q34
Q35
Q36
Q37
Q38
Q39
Q40
Q41
Q42
Q43
Q44
36,951
21,881
28,785
22,500
8,785
Q46
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Q49
Q50
Q51
Q52
Q53
Q54
Q55
Q56
Q57
Q58
Q59
Q60
Q61
Q62
Q63
Q64
9,04
5,35
7,04
5,50
2,15
Q66
Q67
Q68
Q69
Q70
Q71
Q72
Q73
Q74
Q75
Q76
Q77
Q78
Q79
Q80
Q81
Q82
Q83
Q84
9 -
Am Po(R$/m2) Do(R$/m2) Do(%)
|||
||
||||
|||
-------------------------------------------------------
|
-------------------------------------------------------
Do = Dispersão em relação a média.
Mo = Valor Médio (R$/m2) = 408,79
Po = Preços observados.
|
Mo
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José Antônio de Freitas8/8
Avalurb 5.0 - RELATÓRIO - MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO
D) Dispersão dos Valores Homogeneizados em Relação a Média
Vh
0 Am
x24x23x22x21x20x19x18x17x9 x10 x11 x12 x13 x14 x15 x16x8x7x6
x5x4
x3
x2
x1
Am Vh(R$/m2) Dh(R$/m2) Dh(%)
1 - 2 - 3 - 4 - 5 - 6 - 7 - 8 -
10 - 11 - 12 -
13 - 14 - 15 - 16 - 17 - 18 - 19 - 20 - 21 - 22 - 23 - 24 -
401,16
358,66
428,87
411,45
427,68
Q26
Q27
Q28
Q29
Q30
Q31
Q32
Q33
Q34
Q35
Q36
Q37
Q38
Q39
Q40
Q41
Q42
Q43
Q44
4,401
46,903
23,304
5,883
22,116
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Q51
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Q54
Q55
Q56
Q57
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Q61
Q62
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1,09
11,56
5,75
1,45
5,45
Q66
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Q71
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Q80
Q81
Q82
Q83
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9 -
Am Vh(R$/m2) Dh(R$/m2) Dh(%)
|||
||
||||
|||
-------------------------------------------------------
|
-------------------------------------------------------
Dh = Dispersão em relação a média.
Mh = Valor Médio (R$/m2) = 405,56
Vh = Valores Homogeneizados.
|
Data: 19/02/2018 ___________________________________
JOSÉ ANTONIO DE FREITAS
Mh
CNAI 10.672
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_________________________________________________________________________________________________ JOSÉ ANTÔNIO DE FREITAS CRECISP 105.645-F CNAI 10.672 PTAM – JAF 067 * 02/2018
ANEXO VI
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9
.
fls. 280
José Antônio de Freitas1/1
Avalurb 5.0 - MÉTODO DO CUSTO DE BENFEITORIAS
__________________________________________________________________________________________________________1) DOS CÁLCULOS:
Ident: PTAM JAF 067. 02_2018 Tipo: Laudo completo Solicitante: Forum de Sertãozinho/SP
Localiz.: Rua João Mantovani, nº. 307 - Lote 15 - Quadra 12 - Jardim Montreal
Cidade: Sertãozinho Estado: São Paulo
1 Muro de Fechame m2 71,42 111,41 0,00 7.956,19
Nº Identificação Unidade QuantidadeValor Unitário(R$/Unidade)
DepreciaçãoValor das Benfeitorias (R$)
23----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Instalação Energia ud 1,00 680,00 0,00 680,00Instalação Água ud 1,00 266,42 0,00 266,42
--------- ------ ----------------- ------------------- -------- -
--------- ------ ----------------- ------------------- -------- -
--------- ------ ----------------- ------------------- -------- -
--------- ------ ----------------- ------------------- -------- -
--------- ------ ----------------- ------------------- -------- -
--------- ------ ----------------- ------------------- -------- -
--------- ------ ----------------- ------------------- -------- -
--------- ------ ----------------- ------------------- -------- -------------------------------------------------------------
--------------- ----------------- ------------------- -------- -
---------
------ ----------------- ------------------- -------- ---------- ------ ----------------- ------------------- -------- ---------- ------ ----------------- ------------------- -------- ---------- ------ ----------------- ------------------- -------- -
--------------------------------------------------------------------- ------ ----------------- ------------------- -------- ---------- ------ ----------------- ------------------- -------- ---------- ------ ----------------- ------------------- -------- ---------- ------ ----------------- ------------------- -------- ---------- ------ ----------------- ------------------- -------- -
--------------------------------------------------------------------- ------ ----------------- ------------------- -------- -
2) CONCLUSÕES:2.1) DO VALOR FINAL DAS BENFEITORIAS:
Sendo: VFB = ( Quantidade (i) x V. Unitário (i) x ( 1 - % Depreciação (i) / 100 )) = R$
2
oito mil, novecentos e dois reais e sessenta e um centavos
3) OBSERVAÇÕES GERAIS:O valor apurado referente ao custo das benfeitorias realizadas no imóvel, sendo elas: Muros de Fechamento, Instalação de Energia Elétrica e Instalação de Água e Esgoto é de R$ 8.902,61 (Oito mil, novecentos e dois reais e sessenta e um centavos)
(%)
Coforme a NBR 14653/2011 para o grau de fundamentação = :
8.902,61
Data: 22/02/2018 ___________________________________
JOSÉ ANTONIO DE FREITASCNAI 10.672
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_________________________________________________________________________________________________ JOSÉ ANTÔNIO DE FREITAS CRECISP 105.645-F CNAI 10.672 PTAM – JAF 067 * 02/2018
ANEXO VII
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PESQUISAS DE PREÇOS – CUSTO DAS BENFEITORIAS
CUSTO PARA A INSTALAÇÃO DE ENERGIA ELÉTRICA
Orçamento: Elétrica Nicolucci Ltda - Fone (16) 2105-0999 – Orçado com a vendedora Iara em 19/02/2018 R$ 680,00
Total: R$ 680,00
Obs: No orçamento elaborado pela empresa Elétrica Nicolucci Ltda estão inclusos todos os materiais necessários para a instalação elétrica. Conforme contato com a CPFL no dia 20/02/2018, obtive a informação de que não é cobrado taxa de instalação.
CUSTO PARA A INSTALAÇÃO DE ÁGUA E ESGOTO
Orçamento: Risqui Materiais de Construção – Fone (16) 3946-1000 – Orçado com a vendedora Juliana em 22/02/2018 R$ 62,50
Valor cobrado pelo Departamento para Ligação de Água e Esgoto no local. (Valor Atualizado) R$ 103,92
Mão de Obra do Pedreiro: Agnaldo (16) 99233-4078 – Ligação de água da rua no Cavalete – Orçado em 22/02/2018 R$ 100,00
Total: R$ 266,42
Obs: Conforme requerimento efetuado no Departamento de Água e Esgoto, solicitado em 20/02/2018 – Número de Processo 1235/2018, obtive a informação referente aos custos para a ligação de água e esgoto no imóvel localizado na Rua João Mantovani, nº. 307 – Bairro Jardim Montreal, nesta cidade de Sertãozinho/SP. Orçamento elaborado pela empresa Risqui corresponde aos materiais utilizados para a confecção do cavalete do hidrômetro.
CUSTO PARA A CONSTRUÇÃO DO MURO DE FECHAMENTO (71,415 m²)
Orçamento: Risqui Materiais de Construção – Fone (16) 3946-1000 – Orçado com a vendedora Juliana em 21/02/2018 R$ 4.742,52
Mão de obra do Pedreiro: Agnaldo (16) 99233-4078 – Construção de Muro de Fechamento com 26,45 mts lineares x 2,70 mts de altura, chapiscados interna e externamente. – Orçado em 22/02/2018
R$ 3.213,67
Total: R$ 7.956,19
Obs: No orçamento elaborado pela empresa Risqui Materiais de Construção estão inclusos todos os materiais necessários para a construção do muro de fechamento. No valor orçado pelo pedreiro está incluso toda a mão de obra necessária para a entrega do serviço como no local.
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