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Fernando Maders Strohhecker TCC Curso de Engenharia Civil UNIJU, 2010
UNIJU UNIVERSIDADE REGIONAL DO NOROESTE DO ESTADO DO RIO
GRANDE DO SUL
DETEC DEPARTAMENTO DE TECNOLOGIA
CURSO DE ENGENHARIA CIVIL
ANLISE DA VIABILIDADE ECONMICA DE UM
EMPREENDIMENTO IMOBILIRIO
FERNANDO MADERS STROHHECKER
IJU (RS)
2010

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Anlise da viabilidade econmica de um empreendimento imobilirio
FERNANDO MADERS STROHHECKER
ANLISE DA VIABILIDADE ECONMICA DE UM
EMPREENDIMENTO IMOBILIRIO
Trabalho de Concluso de Curso de Engenharia Civil apresentado como requisito parcial para obteno do grau de Engenheiro Civil.
Orientadora: Profa Cristina Eliza Pozzobon
IJU (RS)
2010

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FOLHA DE APROVAO
Trabalho de concluso de curso defendido e aprovado em sua forma final pelo professor
orientador e pelos membros da banca examinadora
BANCA EXAMINADORA
___________________________________________
Profa. Cristina Eliza Pozzobon, M. Eng.
Orientadora - UNIJU/DeTec
___________________________________________
Prof. Gustavo Martins Cantarelli, M. Eng.
UNIJU/DeTec

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RESUMO
O presente trabalho consiste na realizao de uma anlise de viabilidade econmica de um empreendimento imobilirio na cidade de Coronel Barros/RS. O estudo justificou-se pela importncia de avaliar a viabilidade econmica antes de construir qualquer tipo de empreendimento. As decises sobre investimentos no setor da construo civil devem ser tomadas aps uma srie final de estudos, e no na pretensa sensibilidade do empreendedor. O trabalho tambm se mostrou vivel por apresentar-se em municpio recentemente emancipado, com uma populao pequena e que no possui um empreendimento imobilirio deste modelo. O mesmo foi formatado coletando informaes e aplicando as tcnicas de engenharia econmica, para obter os indicadores que daro sustentao para a tomada de deciso. Uma pesquisa de mercado foi realizada a fim de fornecer dados econmicos e tcnicos sobre o empreendimento. Preos de vendas, reas dos apartamentos e padres de acabamento contidos no questionrio auxiliaram na realizao de um projeto arquitetnico parcial. Aps, foi realizado o oramento por estimativa do empreendimento seguido do planejamento financeiro com seus respectivos valores que sero alocados em cada perodo de tempo. As anlises de investimento basearam-se nos indicadores econmico. O valor presente lquido (VPL) foi o principal mtodo utilizado na anlise. Taxa interna de retorno (TIR), Payback e ndice de lucratividade (IL) auxiliaram na tomada de deciso. A explorao do trabalho mostrou que o empreendimento em suas diversas dimenses tende a ser vivel, dentro do ponto de vista tcnico, de mercado e das variveis econmicas.
Palavras-chaves: empreendimentos imobilirios, viabilidade econmica, anlise de
investimentos.

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LISTA DE TABELAS
Tabela 1: Clculo das reas nos pavimentos e da rea global; clculo das reas das unidades autnomas.................................................................................................................................37
Tabela 2: Percentuais e valores monetrios das etapas do empreendimento ...........................40
Tabela 3: Planejamento Financeiro ..........................................................................................41
Tabela 4: Preo de Venda no Lanamento do Imvel..............................................................42
Tabela 5: Preo de Venda Segmentado ....................................................................................43
Tabela 6: Simulao 1 - Vendas a partir do dcimo terceiro ms ............................................45
Tabela 7: Simulao 2 - Vendas a partir do quinto ms...........................................................46
Tabela 8: Simulao 3 - Vendas a partir do terceiro ms.........................................................47
Tabela 9: Simulao 4 - Vendas alternadas a partir do terceiro ms........................................48

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LISTA DE ABREVIATURAS
ABREVIATURAS
Fig.: Figura
p.: Pgina
SIGLAS
ABNT: Associao Brasileira de Normas Tcnicas
m: Metros quadrados
R$: Reais
TIR: Taxa Interna de Retorno
TMA: Taxa mnima de atratividade
VAUE: Valor Anual Uniforme Equivalente
VPL: Valor Presente Liquido
%: Porcentagem

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SUMRIO
1 INTRODUO .....................................................................................................................7 1.1 Tema da Pesquisa.............................................................................................................7 1.2 Delimitao do Tema.......................................................................................................7 1.3 Formulao da Questo em Estudo .................................................................................7 1.4 Objetivos..........................................................................................................................7
1.4.1 Objetivo Geral ..........................................................................................................7 1.4.2 Objetivos Especficos...............................................................................................7
1.5 Justificativas.....................................................................................................................8 1.6 Sistematizao .................................................................................................................9
2 REVISO DA LITERATURA ..........................................................................................10 2.1 Empreendimentos Imobilirios......................................................................................10
2.1.1 O Planejamento de Empreendimentos ...................................................................11 2.1.2 O Oramento de Empreendimento.........................................................................15
2.2 Investimentos no Setor da Construo Civil..................................................................16 2.2.1 Anlise de Investimentos .......................................................................................17
2.2.1.1 Taxa Mnima de Atratividade TMA............................................................19 2.2.1.2 Mtodo do Valor Presente Lquido - VPL .....................................................20 2.2.1.3 Taxa Interna de Retorno TIR.......................................................................21 2.2.1.4 Tempo de Recuperao do Capital - PAYBACK ..........................................24 2.2.1.5 ndice de Lucratividade ..................................................................................25 2.2.2.1 Fluxo de Caixa................................................................................................25
2.2.4 Teoria da Deciso...................................................................................................26
3 PLANEJAMENTO DA PESQUISA..................................................................................28 3.1 Mtodos e Tcnicas Utilizadas ......................................................................................28 3.2 Materiais e Equipamentos..............................................................................................33
4 APRESENTAO E ANLISE DOS RESULTADOS ..................................................34 4.1 Pesquisa de Mercado .....................................................................................................34 4.2 Projeto Arquitetnico Planta Baixa ............................................................................34 4.3 Oramento por Estimativa .............................................................................................35 4.4 Planejamento financeiro ...............................................................................................39 4.5 Simulaes .....................................................................................................................42
5 CONSIDERAES FINAIS..............................................................................................52 5.1 Concluses .....................................................................................................................52 5.2 Sugestes para Trabalhos Futuros .................................................................................53
REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS .................................................................................54
ANEXOS .................................................................................................................................57 ANEXO 1 ............................................................................................................................58 ANEXO 2 ............................................................................................................................59 ANEXO 3 ............................................................................................................................60 ANEXO 4 ............................................................................................................................61

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