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5ºOfícioCíveldeSorocaba

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Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito da 5º Vara Cível da Comarca de Sorocaba / SP

Processo nº 0008895-31.2016.8.26.0602

GUILHERME VERRONE GONZALEZ, Arquiteto e Urbanista, inscrito no CAU/SP sob nº A111903-6, Perito Judicial nomeado e compromissado nos autos supramencionados, vem respeitosamente perante Vossa Excelência, juntar o Laudo de Avaliação aos autos deste processo.

Termos em que respeitosamente, Pede Deferimento.

Sorocaba, segunda-feira, 22 de abril de 2019

Guilherme Verrone Gonzalez Arquiteto e Urbanista – CAU: A111903-6

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Aos onze de dezembro de 2018, o Arquiteto e Urbanista GUILHERME VERRONE GONZALEZ,

matricula nºA111903-6 do CAU, foi nomeado pelo EXMO SR. JUIZ DE DIREITO DA 5º VARA CÍVE DA COMARCA DE SOROCABA, DO ESTADO DE SÃO PAULO, para desempenhar as funções com honestidade, lealdade e disciplina, visando esclarecer duvidas referente aos autos da Ação judicial nº 0008895-31.2016.8.26.0602.

I – CARACTERÍSTICAS DOS EXAMES De Perícia do imóvel situado à Rua José Maria Hannickel, nº 150, sala 94, Jardim Portal da Colina,

CEP 18047-360, Sorocaba – SP, para apuração do real valor do imóvel no mercado brasileiro. II – EQUIPAMENTOS UTILIZADOS Foram utilizados durante os exames: Câmera digital da marca Canon, modelo EOS Rebel T6i, trena

laser da marca Stanley e trena de fita da marca Stanley. III – DOS EXAMES Foi realizada a vistoria do imóvel situado à Rua José Maria Hannikel, nº 150, sala 94, Bairro Portal da

Colina, CEP 18047-360, Sorocaba – SP, aos dezenove de março de 2019, visando elucidar o verdadeiro valor venal do imóvel.

Na vistoria foi feita a medição do imóvel, verificando a idade do mesmo, analisando o estado de

conservação, as possíveis avarias, benfeitorias e a qualidade de material utilizado. Também foi levado em consideração o valor do m2 da região, a conservação, áreas comuns aos demais condôminos, o comercio local, o local da vaga para veículos e demais infraestruturas do bairro, os quais levaram este Perito às conclusões explicitas nos capítulos deste Laudo de Avaliação.

IV – DA METRAGEM DO IMOVEL Conforme conferido in loco a área útil correspondente a sala nº 95 do Edificio Tokio, imóvel situado

à Rua José Maria Hannikel, nº 150, sala 94, Bairro Portal da Colina, CEP 18047-360, Sorocaba – SP tem 47,07 metros quadrados, contando ainda com uma vaga de garagem coberta que completa o total de 61,62 metros quadrados, conforme Registro de Imóvel de matricula Nº 93.975.

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V – DESCRIÇÃO DO IMÓVEL Sala comercial de três ambientes, o corpo da sala conta com piso revestido em carpete, paredes pintadas

em tinta látex, ampla janela com vista leste e forro em gesso. Um lavabo inteiro revestido em cerâmica branca com pequena janela para ventilação um vaso sanitário e uma pia, outro banheiro inteiro revestida em cerâmica branca com chuveiro elétrico e uma pia com pequena abertura para ventilação e um terceiro espaço configurado como servidor, onde se encontra toda a infraestrutura de rede.

VI – DA LOCALIZAÇÃO Jardim Portal da Colina é um bairro localizado na zona sul da cidade de Sorocaba – SP. O condomínio está localizado em uma área Residencial, com Comércios e condução. Fica a 50 metros

de uma das vias artérias de grande importância para a zona Sul da cidade a Avenida Antônio Carlos Comitre. Esta avenida liga a cidade de Sorocaba a cidade de Votorantim e possui as suas margens muitos outros edifícios comerciais, bancos, escolas, postos de gasolina, e bairros muito importantes como o Campolim e também o fácil acesso a Rodovia Raposo Tavares que liga a cidade de Sorocaba ao Interior como a Capital São Paulo.

Atualmente a zona Sul de Sorocaba é a mais verticalizada de Sorocaba e onde estão as áreas e edificações com o metro quadrado mais caro da cidade. É formada pelos bairros situados entre o rio Sorocaba e o lado esquerdo do eixo das Avenidas General Carneiro e Armando Panunzio, isto é do Cerrado aos Jardins Sandra, incluindo o Campolim, Portal da Colina, Jardim Panorama, Jardim São Carlos, Vergueiro, Mangal, Jardim Paulistano, Vila Jardini, Jardim Europa e Guadalajara, entre outros.

De acordo com estudo recente da empresa do setor imobiliário Viva Real, entreoos dez bairros que tiveram valorização do m2 mais valorizado, seguido por Campolim (R$ 4.736) e o Mangal (R$ 4.576) “o preço do metro quadrado quem define é o mercado e depende muito da demanda e da oferta de empreendimentos”, afirma o gerente de marketing e vendas da Imobiliária Casabranca Paulo Barreira Fernandes.

Nos últimos 25 anos, a zona sul teve um crescimento expressivo atraindo investimentos e empreendimentos de médio e alto padrão e empresas varejistas de renome que têm clientela formada por sorocabanos e pessoas residentes em cidades que compõem a Região Metropolitana de Sorocaba (RMS). O viaduto Jorge Guilherme Senger, sobre a rodovia Raposo Tavares na altura do km 100, liberado ao tráfego no início dos anos 90, facilitou o acesso ao Campolim.

A inauguração do maior complexo de compras da RMS, com a abertura do hipermercado Carrefour (1990) e o Shopping Esplanada (1991), que se tornou o Iguatemi/Esplanada em 2013, valorizou ainda mais a região, que continua a atrair investidores. ""O crescimento imobiliário na região deve continuar nos próximos anos, mas em ritmo menos agressivo"", analisa o vice-presidente do Interior do Sindicato da Habitação (Secovi-SP), Flavio Amary. Ele acrescenta que uma pesquisa do Secovi apontou uma concentração de lançamentos na zona sul, sendo esta a única região da cidade com unidades habitacionais de um, dois, três quatro ou mais dormitórios.

Para o professor Ilson Juliano Barreto, doutor em Geografia pela Universidade Estadual Paulista (Unesp-Rio Claro) e que fez uma pesquisa sobre o bairro Campolim, entre 1990 e 2004, o início da verticalização no local começa logo em seguida, com os primeiros edifícios construídos na porção sul do Campolim. De acordo com o estudo de Barreto, o bairro presenciou, em dez anos de verticalização, dois momentos distintos: o primeiro de construções de padrão médio e com predominância de edifícios de até quatro pavimentos, e o segundo de prédios de alto padrão com vários empreendimentos superando os 10 pavimentos. No período de 1990 a 2004, o pesquisador identificou 69 edifícios e outros 13 em construção totalizando 84 prédios, a maioria no lado sul do Campolim.

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VII – ESCLARECIMENTOS A avaliação de um imóvel objetiva a obtenção de seu valor no mercado imobiliário para a venda. Para avaliar um imóvel. Além da vistoria, são acrescentados diversos fatores internos objetivando uma

avaliação precisa. É importante observar as condições físicas exatas do imóvel; as condições de segurança, higiene, mobilidade e manutenção do condomínio onde o imóvel se encontra; a localização, comercio escolas, igrejas, conduções; enfim toda a infraestrutura do bairro, pois são fatores que podem valorizar ou depreciar um imóvel.

O mestre Ari Tavares em sua renomada obra “Compra e Vanda de Imóveis: Dicas & Segredos, 3º

edição, Editora Cop. 1991, pg 68” ensina que: “Estou aqui apenas para vistoriar ... Todos os elementos serão repassados ... para uma avaliação a

ponto de mercado ... estes dados que levantei serão repassados para uma avaliação a ponto de marcado ...

estes dados que levantei serão acrescentados a mais outros de cárter interno e que, somados chagam perto

de 180 itens que se possa avaliar com precisão.

Imagine que, até a situação política e econômica do pais é levada em consideração, pois ai se sabe a

situação de mercado.”

Em virtude do exposto acima, cabe este avaliador afirmar que: Com as amostras encontradas na pesquisa com imóveis similares e a aplicação ao método utilizado

para chegar ao valor de mercado, este perito avaliador chega a conclusão de que o presente imóvel avaliado dentro do mercado imobiliário para a venda no valor de

R$ 270.000,00 (duzentos e setenta mil reais)

Nada mais havendo a considerar, encerro o presente Laudo de Avaliação de Perícia Judicial, aos 22 de

abril de 2019.


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ANEXO I – PESQUISA DE MARCADO DE SALAS COMERCIAIS ANEXO II – AVALIAÇÃO CONSIDERANDO-SE O VALOR DO METRO QUADRADO (m2) ANEXO III - FOTOGRAFIAS

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ANEXO I

PESQUISA DE MERCADO DE SALAS COMERCIAIS

Nº CIDADE BAIRRO WC VAGAS R$ AREA UTIL

(m2) VALOR (R$)

1 SOROCABA Jd. Portal da Colina 2 1 R$ 250.000,00 40 R$ 6.250,00
































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TOTAL R$ 254.027,53

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ANEXO II AVALIAÇÃO CONSIDERANDO-SE O VALOR DO METRO QUADRADO

Média aritmética do valor do metro quadrado das 41 amostras pesquisadas

Média aritmética = soma do valor do metro quadrado das 41 amostras / 41 =

254.027,53 / 41 = 6.195,79

Valor do Imóvel = Área útil do imóvel X R$ / m2 = Médio Valor do Imóvel = 47,07 m2 x 6.195,79 = R$ 291,635,84

MÉDIA HOMOGEINIZADA

Elimina-se as amostras considerando-se a observação do avaliador Optou-se pela eliminação da amostra mais alta e a mais baixa.

Média Homogeneizada = soma do valor de m2 das 39 amostras / 39 =

241.622,77 / 39 = 6.195,46 Valor do Imóvel = 47,07 m2 x 6.195,46 = R$ 291,620,10

MÉDIA PONDERADA

Determina-se um intervalo percentual para tratamento matemático das amostras. Elimina-se as amostras que estiverem fora deste intervalo.

Média Ponderada = Média Aritmética + 20% e

Média Aritmética – 20%

6.195,79 + 20% = 7.434,95 6.195,79 – 20% = 4.956,63

Média Ponderada – Soma do Valor de m2 das 38 amostras / 38 =

241.527,53 / 38 = 6.355,99

Valor do Imovel = Area Util do Imovel x Media Ponderada

VALOR DO IMÓVEL = 47,07 m2 x 6.355,99 = R$ 299.176,34

CONCLUSÃO

VALOR MÉDIO ESTIMADO: R$ 300.000,00 (Arredondamento até o máximo de 1%) Limite inferior: R$ 269.258,71. (Variação ate o máximo de 10%) Limite Superior: R$ 329.093,97 (Variação ate o máximo de 10%) Valor Arredondado = R$ 270.000,00

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ANEXO III FOTOGRAFIAS

Corpo principal da sala


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Banheiro

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Servidor (rede)

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Encerramento: O presente Laudo de avaliação é composto de 15 páginas.

Sorocaba, segunda-feira, 22 de março de 2019


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1

Excelentíssimo Senhor Doutor Juiz de Direito da 5º Vara Cível da Comarca de Sorocaba / SP

Processo nº 0008895-31.2016.8.26.0602

GUILHERME VERRONE GONZALEZ, Arquiteto e Urbanista, inscrito no CAU/SP sob nº A111903-6, Perito Judicial nomeado e compromissado nos autos supramencionados, vem respeitosamente perante Vossa Excelência, juntar o Laudo de Avaliação aos autos deste processo.

Termos em que respeitosamente, Pede Deferimento.

Sorocaba, segunda-feira, 22 de abril de 2019


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2

Aos onze de dezembro de 2018, o Arquiteto e Urbanista GUILHERME VERRONE GONZALEZ,

matricula nºA111903-6 do CAU, foi nomeado pelo EXMO SR. JUIZ DE DIREITO DA 5º VARA CÍVE DA COMARCA DE SOROCABA, DO ESTADO DE SÃO PAULO, para desempenhar as funções com honestidade, lealdade e disciplina, visando esclarecer duvidas referente aos autos da Ação judicial nº 0008895-31.2016.8.26.0602.

I – CARACTERÍSTICAS DOS EXAMES De Perícia do imóvel situado à Rua José Maria Hannickel, nº 150, sala 95, Jardim Portal da Colina,

CEP 18047-360, Sorocaba – SP, para apuração do real valor do imóvel no mercado brasileiro. II – EQUIPAMENTOS UTILIZADOS Foram utilizados durante os exames: Câmera digital da marca Canon, modelo EOS Rebel T6i, trena

laser da marca Stanley e trena de fita da marca Stanley. III – DOS EXAMES Foi realizada a vistoria do imóvel situado à Rua José Maria Hannikel, nº 150, sala 95, Bairro Portal da

Colina, CEP 18047-360, Sorocaba – SP, aos dezenove de março de 2019, visando elucidar o verdadeiro valor venal do imóvel.

Na vistoria foi feita a medição do imóvel, verificando a idade do mesmo, analisando o estado de

conservação, as possíveis avarias, benfeitorias e a qualidade de material utilizado. Também foi levado em consideração o valor do m2 da região, a conservação, áreas comuns aos demais condôminos, o comercio local, o local da vaga para veículos e demais infraestruturas do bairro, os quais levaram este Perito às conclusões explicitas nos capítulos deste Laudo de Avaliação.

IV – DA METRAGEM DO IMOVEL Conforme conferido in loco a área útil correspondente a sala nº 95 do Edificio Tokio, imóvel situado

à Rua José Maria Hannikel, nº 150, sala 95, Bairro Portal da Colina, CEP 18047-360, Sorocaba – SP tem 47,07 metros quadrados, contando ainda com uma vaga de garagem coberta que completa o total de 61,62 metros quadrados, conforme Registro de Imóvel de matricula Nº 93.975.

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V – DESCRIÇÃO DO IMÓVEL Sala comercial de três ambientes, o corpo da sala conta com piso revestido em carpete, paredes pintadas

em tinta látex, sendo que uma dela apresenta textura na cor verde, ampla janela com vista leste e forro em gesso. Um lavabo inteiro revestido em cerâmica branca com pequena janela para ventilação um vaso sanitário e uma pia, outro banheiro inteiro revestido em cerâmica branca com chuveiro elétrico e uma pia sem abertura ou janelas e um terceiro espaço configurado como deposito com janela pintado de branco em tinta látex.

VI – DA LOCALIZAÇÃO Jardim Portal da Colina é um bairro localizado na zona sul da cidade de Sorocaba – SP. O condomínio está localizado em uma área Residencial, com Comércios e condução. Fica a 50 metros

de uma das vias artérias de grande importância para a zona Sul da cidade a Avenida Antônio Carlos Comitre. Esta avenida liga a cidade de Sorocaba a cidade de Votorantim e possui as suas margens muitos outros edifícios comerciais, bancos, escolas, postos de gasolina, e bairros muito importantes como o Campolim e também o fácil acesso a Rodovia Raposo Tavares que liga a cidade de Sorocaba ao Interior como a Capital São Paulo.

Atualmente a zona Sul de Sorocaba é a mais verticalizada de Sorocaba e onde estão as áreas e edificações com o metro quadrado mais caro da cidade. É formada pelos bairros situados entre o rio Sorocaba e o lado esquerdo do eixo das Avenidas General Carneiro e Armando Panunzio, isto é do Cerrado aos Jardins Sandra, incluindo o Campolim, Portal da Colina, Jardim Panorama, Jardim São Carlos, Vergueiro, Mangal, Jardim Paulistano, Vila Jardini, Jardim Europa e Guadalajara, entre outros.

De acordo com estudo recente da empresa do setor imobiliário Viva Real, entreoos dez bairros que tiveram valorização do m2 mais valorizado, seguido por Campolim (R$ 4.736) e o Mangal (R$ 4.576) “o preço do metro quadrado quem define é o mercado e depende muito da demanda e da oferta de empreendimentos”, afirma o gerente de marketing e vendas da Imobiliária Casabranca Paulo Barreira Fernandes.

Nos últimos 25 anos, a zona sul teve um crescimento expressivo atraindo investimentos e empreendimentos de médio e alto padrão e empresas varejistas de renome que têm clientela formada por sorocabanos e pessoas residentes em cidades que compõem a Região Metropolitana de Sorocaba (RMS). O viaduto Jorge Guilherme Senger, sobre a rodovia Raposo Tavares na altura do km 100, liberado ao tráfego no início dos anos 90, facilitou o acesso ao Campolim.

A inauguração do maior complexo de compras da RMS, com a abertura do hipermercado Carrefour (1990) e o Shopping Esplanada (1991), que se tornou o Iguatemi/Esplanada em 2013, valorizou ainda mais a região, que continua a atrair investidores. ""O crescimento imobiliário na região deve continuar nos próximos anos, mas em ritmo menos agressivo"", analisa o vice-presidente do Interior do Sindicato da Habitação (Secovi-SP), Flavio Amary. Ele acrescenta que uma pesquisa do Secovi apontou uma concentração de lançamentos na zona sul, sendo esta a única região da cidade com unidades habitacionais de um, dois, três quatro ou mais dormitórios.

Para o professor Ilson Juliano Barreto, doutor em Geografia pela Universidade Estadual Paulista (Unesp-Rio Claro) e que fez uma pesquisa sobre o bairro Campolim, entre 1990 e 2004, o início da verticalização no local começa logo em seguida, com os primeiros edifícios construídos na porção sul do Campolim. De acordo com o estudo de Barreto, o bairro presenciou, em dez anos de verticalização, dois momentos distintos: o primeiro de construções de padrão médio e com predominância de edifícios de até quatro pavimentos, e o segundo de prédios de alto padrão com vários empreendimentos superando os 10 pavimentos. No período de 1990 a 2004, o pesquisador identificou 69 edifícios e outros 13 em construção totalizando 84 prédios, a maioria no lado sul do Campolim.

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VII – ESCLARECIMENTOS A avaliação de um imóvel objetiva a obtenção de seu valor no mercado imobiliário para a venda. Para avaliar um imóvel. Além da vistoria, são acrescentados diversos fatores internos objetivando uma

avaliação precisa. É importante observar as condições físicas exatas do imóvel; as condições de segurança, higiene, mobilidade e manutenção do condomínio onde o imóvel se encontra; a localização, comercio escolas, igrejas, conduções; enfim toda a infraestrutura do bairro, pois são fatores que podem valorizar ou depreciar um imóvel.

O mestre Ari Tavares em sua renomada obra “Compra e Vanda de Imóveis: Dicas & Segredos, 3º

edição, Editora Cop. 1991, pg 68” ensina que: “Estou aqui apenas para vistoriar ... Todos os elementos serão repassados ... para uma avaliação a

ponto de mercado ... estes dados que levantei serão repassados para uma avaliação a ponto de marcado ...

estes dados que levantei serão acrescentados a mais outros de cárter interno e que, somados chagam perto

de 180 itens que se possa avaliar com precisão.

Imagine que, até a situação política e econômica do pais é levada em consideração, pois ai se sabe a

situação de mercado.”

Em virtude do exposto acima, cabe este avaliador afirmar que: Com as amostras encontradas na pesquisa com imóveis similares e a aplicação ao método utilizado

para chegar ao valor de mercado, este perito avaliador chega a conclusão de que o presente imóvel avaliado dentro do mercado imobiliário para a venda no valor de

R$ 275.000,00 (duzentos e setenta e cinco mil reais)

Nada mais havendo a considerar, encerro o presente Laudo de Avaliação de Perícia Judicial, aos 22 de

abril de 2019.


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ANEXO I – PESQUISA DE MARCADO DE SALAS COMERCIAIS ANEXO II – AVALIAÇÃO CONSIDERANDO-SE O VALOR DO METRO QUADRADO (m2) ANEXO III - FOTOGRAFIAS

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ANEXO I

PESQUISA DE MERCADO DE SALAS COMERCIAIS

Nº CIDADE BAIRRO WC VAGAS R$ AREA UTIL

(m2) VALOR (R$)

































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TOTAL R$ 254.027,53

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ANEXO II AVALIAÇÃO CONSIDERANDO-SE O VALOR DO METRO QUADRADO

Média aritmética do valor do metro quadrado das 41 amostras pesquisadas

Média aritmética = soma do valor do metro quadrado das 41 amostras / 41 =

254.027,53 / 41 = 6.195,79

Valor do Imóvel = Área útil do imóvel X R$ / m2 = Médio Valor do Imóvel = 47,07 m2 x 6.195,79 = R$ 291,635,84

MÉDIA HOMOGEINIZADA

Elimina-se as amostras considerando-se a observação do avaliador Optou-se pela eliminação da amostra mais alta e a mais baixa.

Média Homogeneizada = soma do valor de m2 das 39 amostras / 39 =

241.622,77 / 39 = 6.195,46 Valor do Imóvel = 47,07 m2 x 6.195,46 = R$ 291,620,10

MÉDIA PONDERADA

Determina-se um intervalo percentual para tratamento matemático das amostras. Elimina-se as amostras que estiverem fora deste intervalo.

Média Ponderada = Média Aritmética + 20% e

Média Aritmética – 20%

6.195,79 + 20% = 7.434,95 6.195,79 – 20% = 4.956,63

Média Ponderada – Soma do Valor de m2 das 38 amostras / 38 =

241.527,53 / 38 = 6.355,99

Valor do Imovel = Area Util do Imovel x Media Ponderada

VALOR DO IMÓVEL = 47,07 m2 x 6.355,99 = R$ 299.176,34

CONCLUSÃO

VALOR MÉDIO ESTIMADO: R$ 300.000,00 (Arredondamento até o máximo de 1%) Limite inferior: R$ 269.258,71. (Variação ate o máximo de 10%) Limite Superior: R$ 329.093,97 (Variação ate o máximo de 10%) Valor Arredondado = R$ 275.000,00

Par

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Sao

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sob

o nú

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SC

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ANEXO III FOTOGRAFIAS



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2016

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Lavabo

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2016

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Lavabo

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GU

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14

Banheiro

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Banheiro

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s.br

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fere

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Doc

umen

to.d

o, in

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000

8895

-31.

2016

.8.2

6.06

02 e

cód

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docu

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cóp

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talm

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por

GU

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Just

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3/04

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18:

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Fone:(15)3232-8490–(15)9.8119-1312

16

Encerramento: O presente Laudo de avaliação é composto de 16 páginas.

Sorocaba, segunda-feira, 22 de março de 2019


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.8.2

6.06

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fls. 324

excelentíssimo senhor doutor juiz de direito da 5º vara cível da comarca de ... ·...

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