Introdução

O trabalho apresentado tem por objetivo aprimorar o conhecimento sobre o significado de estabelecimento comercial, suas funções e seus regimes. Tendo em vista que existe muitos deles no mercado e sem eles não existiriam comercialização de produtos e serviços.

Teoria do Estabelecimento Comercial

Conceitos e definição legal:

Estabelecimento empresarial é o conjunto de bens que o empresário reúne para exploração de sua atividade econômica. Compreende os bens indispensáveis ou úteis ao desenvolvimento da empresa, como as mercadorias em estoque, máquinas, veículos, marcas e outros sinais distintivos, tecnologia etc. Trata-se de elemento indissociável à empresa. Não existe à exploração de qualquer atividade empresarial, sem a organização de um estabelecimento;

O fundo de comércio ou estabelecimento comercial é o instrumento da atividade do empresário. Com ele o empresário comercial aparelha-se para exercer sua atividade. Forma o fundo de comércio a base física da empresa. Constituindo um instrumento da atividade empresarial;

Considera-se estabelecimento todo complexo de bens organizado, para exercício da empresa, por empresário, ou sociedade empresária (art. 1.142/CC);

A doutrina tem utilizado, como sinônimo de estabelecimento comercial, as seguintes expressões: estabelecimento empresarial; ou fundo de comércio, por influência de juristas franceses (founds de commerce); ou azienda, empregada pelos italianos, sendo que o Código Civil brasileiro utiliza somente a expressão estabelecimento comercial (empresarial) de fundo de comércio (empresa), por dizer que este é um atributo daquele, ou seja, estabelecimento comercial é um conjunto de bens que o empresário reúne para explorar uma atividade econômica, e o fundo de comércio é o valor agregado ao referido conjunto, em razão da mesma natureza;

Natureza do estabelecimento comercial:

Existem várias teorias sobre a natureza do estabelecimento comercial, das quais devem ser destacados os seguintes pontos, os quais dão uma dimensão do instituto:

Não é sujeito de direito: e o estabelecimento comercial não pode ser com a sociedade empresária, sujeito de direito, nem com a empresa, considerada a atividade econômica desenvolvida no estabelecimento, ou seja, a empresa é o exercício da atividade do empresário e o estabelecimento comercial é o instrumento daquele exercício;

É uma coisa: em sendo coisa, pode ser classificado entre os objetos de propriedade, podendo ser alienado, arrestado ou penhorado;

Integra o patrimônio da sociedade empresarial: composto pelos bens colocados na exploração da atividade econômica, assim, no dizer Waldemar Ferreira, o patrimônio social e o estabelecimento empresarial se confundem;

Elementos de composição do estabelecimento comercial:

É composto pelos seguintes elementos: Materiais: mercadorias do estoque; móveis; utensílios; máquinas;

veículos; e demais bens corpóreos que o empresário utiliza ou possa vir a utilizar na exploração da sua atividade econômica;

Imateriais: os bens industriais, ou sejam, a patente de invenção, registro de desenho industrial, título do estabelecimento, marca registrada, e outros; e o ponto comercial, ou seja, o local em que se explora a atividade econômica;

Alienação do estabelecimento comercial:

O estabelecimento comercial poderá ser vendido, e o contrato de venda e compra do mesmo denomina-se trespasse, proposto no meio empresarial através das expressões “passa-se o ponto”. Não se confunde com a cessão de quotas sociais ou alienação de controle da sociedade anônima. No trespasse o estabelecimento comercial deixa de integrar o patrimônio de um empresário (alienante), passando para outro (adquirente), transferindo-se a titularidade do complexo de bens corpóreos e incorpóreos, constituindo o objeto da venda, enquanto que na cessão o estabelecimento comercial não muda de titular, continua a pertencer à sociedade empresária, cuja composição de sócios é alterada. Neste caso o objeto da venda é a participação societária. Transmite-se a propriedade do estabelecimento comercial, com todos os seus elementos, por instrumento particular ou público, devendo-se especificar, por cautela, tudo aquilo que compõe o estabelecimento.

Pelo art. 1.144/CC, o contrato que tenha por objeto a alienação, o usufruto ou arrendamento do estabelecimento, só produzirá efeitos em relação a terceiros depois de averbado à margem da inscrição da sociedade empresária, no Registro Público de Empresas Mercantis, e de publicado na impressa oficial. Nos termos do art. 1.145/CC, se ao alienante não restarem bens suficientes para solver o seu passivo, a eficácia da alienação do estabelecimento depende do pagamento de todos os credores, ou do consentimento destes, de modo expresso ou tácito, em trinta dias a partir de sua notificação judicial ou extrajudicial. O adquirente do estabelecimento comercial responde pelos débitos anteriores à transferência, relacionadas ao negócio explorado naquele local, desde de que regularmente contabilizados. O devedor primitivo continuará solidariamente obrigado, quanto aos créditos vencidos, até um ano a contar da publicação. Quanto aos créditos não vencidos, a responsabilidade do devedor primitivo perdura até um ano após o vencimento (art. 1.146/CC). Para efeitos de responsabilizar o adquirente em face de débitos trabalhistas e fiscais, não se exige a regular contabilização dos mesmos, bem como a liberação do alienante no prazo de um ano (art. 448/CLT e 133/CTN). O alienante assume a obrigação negativa de não concorrer com o adquirente, pelo prazo de cinco anos subsequentes à transferência, salvo autorização expressa em contrato (art. 1.147/CC). É recomendado ser mencionado no contrato o espaço geográfico deste impedimento. Sendo que

no caso de usufruto ou arrendamento, o prazo do impedimento será o da duração do contrato (§ Único, art. 1.147/CC). Os casos de sub-rogação dos contratos para exploração do estabelecimento estão previstos no art. 1.148/CC, assim como a cessão dos créditos, referente ao estabelecimento transferido, está prevista no art. 1.149/CC.

Locação não residencial

Contrato de locação comercial: O contrato de locação comercial dá surgimento ao ponto comercial,

entendido este como o lugar do comércio, ou seja, um determinado espaço físico, localizado numa cidade, em que está localizado o estabelecimento comercial, para onde se dirige a clientela;

O ponto comercial pode surgir da localização da propriedade imóvel do empresário, acrescendo-lhe o valor, ou do contrato de locação do imóvel pertencente a terceiros, destacando-se, neste caso, nitidamente da propriedade, uma vez que o ponto comercial pertence ao empresário locatário;

Ação renovatória da locação comercial: Ao ponto comercial dá-se uma proteção jurídica que é o direito da

renovação do contrato de locação comercial, de forma compulsória, uma vez que o ponto comercial constitui um dos elementos de vital importância para o estabelecimento comercial. Além do que se parte da idéia de que o valor do estabelecimento comercial se integra em parte no valor do imóvel, pelo trabalho desenvolvido pelo empresário, o que traria um benefício ao proprietário do imóvel. Assim não seria justo atribuir somente a este tal benefício em detrimento do inquilino que criou tal valor, o que provocaria um locupletamento indevido;

Desta forma a lei para proteger e garantir ao empresário o direito ao ponto comercial, assegurou, em determinadas condições, a renovação do prazo do contrato de locação de imóveis para fins comerciais. Assim o direito à renovação compulsória de tal contrato deverá ser exercido pelo locatário, através de uma ação judicial denominada renovatória;

Inicialmente o Decreto 24.150/34, chamado Lei de Luvas, passou a regular as condições e o processo de renovação dos contratos de locação de imóveis destinados a fins comerciais ou industriais, atualmente tratado na Lei 8.245/91, Lei de Locação Predial Urbana – LL, em seus artigos 51 a 57, a qual revogou aquele diploma legal. Os requisitos exigidos para a configuração da locação empresarial, estão estabelecidos no art 51/LL: “Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito à renovação do contrato, por igual prazo, dede que, cumulativamente:

I – o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;II – o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

III – o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.” Por sua vez o locador poderá exercer a oposição com base nos arts. 52 e 72, II e III/LL;

A ação renovatória deverá ser proposta entre 1 ano e 6 meses antes do término do prazo do contrato a renovar (§ 5º, art. 51/LL). Como este prazo é decadencial, ele não se interrompe, nem se suspende. A perda do prazo para a ação renovatória não quer dizer o fim da locação, pois se encerrado o prazo contratual e se as partes continuarem cumprindo as obrigações locatícias, considera-se prorrogada a locação, perdendo no entanto a natureza empresarial, sujeitando-se o locatário à retomada do imóvel pelo locador, com um simples aviso de 30 dias de antecedência;

Ocorrerá a indenização do ponto, se a renovação não ocorrer na hipótese de terem sido oferecidas melhores condições por terceiros, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar (§ 3º, art. 52/LL);

Ação renovatória em shopping Center: Deve ser considerado shopping center o empreendimento em que um

empresário, proprietário de um determinado prédio, constituído de espaços relativamente autônomos, organiza e distribui estes espaços, para locá-los a pessoas interessadas em desenvolver e explorar atividades econômicas previamente determinadas;

O objetivo do shopping center é colocar à disposição dos consumidores, num determinado local, com facilidade de acesso e seguro, variados produtos e serviços, no atendimento das necessidades dos consumidores. Deve ser compreendido que o empresário que desenvolve a atividade econômica do shopping center, não dirige tão somente um negócio imobiliário, mas um empreendimento complexo, para o atendimento de exigências que envolvem necessidades de pessoas;

A Lei 8.245/91, no § 2º, do art. 52, admite a renovação compulsória do contrato de locação de espaço em shopping center.

Leis

i] Art. 1.142, Código Civil.[ii] Art. 966, Código Civil.[iii] Art. 22, Lei 9.605, de 12 de fevereiro de 1998, que dispõe sobre as sanções penais e administrativas derivadas de condutas e atividades lesivas ao meio ambiente, e dá outras providências: “As penas restritivas de direitos da pessoa jurídica são: I - suspensão parcial ou total de atividades; II - interdição temporária de estabelecimento, obra ou atividade; III - proibição de contratar com o Poder Público, bem como dele obter subsídios, subvenções ou doações”.

[iv] Art. 56, Lei 9.078, de 11 de setembro de 1990, que dispõe dispões sobre a proteção do consumidor: “As infrações das normas de defesa do consumidor ficam sujeitas, conforme o caso, às seguintes sanções administrativas, sem prejuízo das de natureza civil, penal e das definidas em normas específicas: I - multa; II - apreensão do produto; III - inutilização do produto; IV - cassação do registro do produto junto ao órgão competente; V - proibição de fabricação do produto; VI - suspensão de fornecimento de produtos ou serviço; VII - suspensão temporária de atividade; VIII - revogação de concessão ou permissão de uso; IX - cassação de licença do estabelecimento ou de atividade; X - interdição, total ou parcial, de estabelecimento, de obra ou de atividade; XI - intervenção administrativa; XII - imposição de contrapropaganda. Parágrafo único. As sanções previstas neste artigo serão aplicadas pela autoridade administrativa, no âmbito de sua atribuição, podendo ser aplicadas cumulativamente, inclusive por medida cautelar, antecedente ou incidente de procedimento administrativo”.[v] Art. 1.143, Código Civil.[vi] Conforme a terminologia de Oscar Barreto Filho in Contratos mercantis bulgareli 180[vii] Art. 133, Código Tributário Nacional: “A pessoa natural ou jurídica de direito privado que adquirir de outra, por qualquer título, fundo de comércio ou estabelecimento comercial, industrial ou profissional, e continuar a respectiva exploração, sob a mesma ou outra razão social ou sob firma ou nome individual, responde pelos tributos, relativos ao fundo ou estabelecimento adquirido, devidos até à data do ato:       I - integralmente, se o alienante cessar a exploração do comércio, indústria ou atividade; II - subsidiariamente com o alienante, se este prosseguir na exploração ou iniciar dentro de seis meses a contar da data da alienação, nova atividade no mesmo ou em outro ramo de comércio, indústria ou profissão.[viii] Art. 10, CLT.[ix] Art. 448, CLT.[x] Art. 1.147. Não havendo autorização expressa, o alienante do estabelecimento não pode fazer concorrência ao adquirente, nos cinco anos subsequentes à transferência. Parágrafo único. No caso de arrendamento ou usufruto do estabelecimento, a proibição prevista neste artigo persistirá durante o prazo do contrato.

REFERÊNCIA

Acesso: http://pt.wikipedia.org/wiki/Estabelecimento_comercial

Acesso:http://www.administradores.com.br/noticias/administracao-e-negocios/cuidados-na-transferencia-do-estabelecimento-comercial/80032/

Acesso:http://www.ambitojuridico.com.br/site/index.php?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=5383