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Esse conteúdo aborda uma metodologia em oito etapas, que visa Esse conteúdo aborda uma metodologia em oito etapas, que visa trasnferir conhecimento e processo para uma melhor tomada de decisão sobre pontos comerciais.

O Objetivo desta metodologia é transferir conhecimento sobre aspectos relevante no processo de escolha de pontos comerciais e trazer, no formato de um questionário de avaliação, uma lista de pontos a serem observados, que reduzirão a subjetividade no processo de escolha e servirá como ferramenta de checagem dos pontos críticos associados a esse processo tão fundamental.

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O Primeiro passo é sensibilizar o público sobre a importância de se O Primeiro passo é sensibilizar o público sobre a importância de se escolher bem um ponto comercial e o quanto esse processo é chave para muitos modelos de negócio.

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Importante chamar a atenção para uma seleção de ponto de forma Importante chamar a atenção para uma seleção de ponto de forma racional e fazendo uso de uma metodologia consistente.

São inúmeros os casos de negócios que fecham pois, apesar de um bom produto estão mal localizados, seja por não terem a quantidade de fluxo necessária, seja pelo perfil do mercado onde o negócio está inserido, não está alinhado com as necessidades.

Importante também lembrar que uma decisão de ponto envolve muitas vezes contratos que são restritivos e investimentos altos em reforma e adequação, fazendo com esse seja uma decisão sem volta.

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Importante chamar a atenção para uma seleção de ponto de forma Importante chamar a atenção para uma seleção de ponto de forma racional e fazendo uso de uma metodologia consistente.

São inúmeros os casos de negócios que fecham pois, apesar de um bom produto estão mal localizados, seja por não terem a quantidade de fluxo necessária, seja pelo perfil do mercado onde o negócio está inserido, não está alinhado com as necessidades.

Importante também lembrar que uma decisão de ponto envolve muitas vezes contratos que são restritivos e investimentos altos em reforma e adequação, fazendo com esse seja uma decisão sem volta.

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Diferentes negócios demandam diferentes pontos. Não podemos dizer Diferentes negócios demandam diferentes pontos. Não podemos dizer que um ponto é simplesmente inadequado. Ele pode ser inadequado para um determinado modelo de negócio, mas interessante para outro.

A calma é muito importante para encontrar-se o ponto ideal. Em geral decisões apressadas podem resultar em más escolhas.

Quanto maior a quantidade de opções disponíveis para análise, melhor será o resultado dessa escolha.

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Algumas atitudes por parte do empreendedor se configuram em verdadeiros pecados no processo de seleção de ponto comercial. no processo de seleção de ponto comercial.

PRESSA – Escolher o primeiro ponto disponível porque há a necessidade de se iniciar o negócio não é produtivo. Muitas vezes será melhor não abrir o negócio do que abrir o negócio no ponto inadequado.

PREGUIÇA – Procurar um bom ponto dá trabalho e consome tempo e energia. Um empreendedor com preguiça nesse processo tem sérios riscos de fazer mau negócio.

FALTA DE INFORMAÇÃO – As informações necessárias vão além daquelas disponíveis vendo um ponto. Olharemos nos próximos slides que há inúmeras fontes fundamentais para auxiliar na tomada de decisão.

EXCESSO DE OTIMISMO – É natural que na ansiedade d ecomeçar um novo negócio de sucesso, o empreendedor super estime sua capacidade de gerar negócios e também o potencial do seu produto e modelo de operação. Pé no chão, seriedade e um pouco de ceticismo ajudam muito a evitar más decisões.

NÃO TER SUPORTE PROFISSIONAL – Advogados, corretores, arquitetos e outros profissionais podem ajudar muito e se serão um investimento maior no início, podem fazer com que não ocorra um prejuízo muito maior no futuro.

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Segundo passo trata sobre o conhecimento das especificidades de um Segundo passo trata sobre o conhecimento das especificidades de um negócio, antes da escolha do ponto comercial.

Identificar bem os requisitos específicos de um negócio aumentará muito a assertividade no processo.

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Do ponto de vista da atratividade de uma operação de varejo, podemos distiguir dois tipos diferentes.tipos diferentes.

AS OPERAÇÕES DESTINO – são aquelas em que o consumidor sai de sua casa para ir até lá. Nesse caso, entram os grandes formatos de varejo como Home Centers, Supermercados e também as lojas especialidadas, que vendem um mix exclusivo de produtos e justificam o deslocamento do consumidor. Lógico que mesmo operações destino se beneficiam de um bom ponto e de uma boa localização, mas muitas vezes, pelo seu poder de atração, podem estar em ruas secundárias com custo muitas vezes mais interessante.

AS OPERAÇÕES DE CONVENIÊNCIA – são aquelas em que o consumidor não planeja comprar e acaba visitando porque o acesso é facilitado, muitas vezes na passagem quando o consumidor está em trânsito ou pela proximidade com outros geradores de tráfego, como hospitais, colégios, bancos e centros comerciais. São exemplos de operações do tipo CONVENIÊNCIA postos de gasolina, farmácias, lanchonetes, entre tantas outras. Nas operações de conveniência, o consumidor em geral fará compras mais corriqueiras e não está disposto a parcorrer distâncias grandes para conseguir o que quer. Esse tipo de operação é bastante dependente de um bom ponto comercial.

Estudos apontam que na maioria dos negócios, cerca de 80% dos clientes vem de uma distância:

-De no máximo 5 minutos a pé ou;

-De no máximo 10 minutos de carro.

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Conhecer bem o seu negócio é o primeiro e fundamental passo para conseguir um bom ponto comercial.conseguir um bom ponto comercial.

Fundamental que o empreendedor conheça:

Seu Público-Alvo: quais os níveis de renda médio do seu consumidor, qual a faixa etária, quais seus hábitos de compra, quais são as outras operações de varejo que ele costuma visita.

Processo de Venda: Passiva, Expositiva, Ativa, Impulso, Conveniência. Meu negócio tem vendedores externos que bão em busca de negócios? Se sim, dependerei menos do ponto comercial. Meu negócio depende de produtos expostos para que os consumidores vejam – será mais interessante então que eu tenha uma boa vitrine, visível para o público. Vendo itens mais de impulso, então o acesso precisa ser mais facilitado.

Importância do ponto ideal: Passagem, Tráfego, Esquina, Sobreloja –quanto o meu negócio dependerá do ponto? Alguns modelos dependem de grande visibilidade, outros apenas de alto fluxo e proximidade de grandes centros. Uma lavanderia, por exemplo, talvez não precise de uma grande fachada, mas precisa estar próxima de seus consumidores, assim como uma academia de ginástica. Já uma farmácia, precisa ser percebida e ter acesso facilitado.

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Área de Influência: Quanto as pessoas estão dispostas a andar para vir Área de Influência: Quanto as pessoas estão dispostas a andar para vir ao meu negócio.

Esse conceito pode ajudar muito a saber da dependência de um negócio em relação a um excelente ponto comercial.

Se perguntarmos para todos os clientes de uma loja, de onde eles vieram e inserirmos essa informação em um mapa, conseguiremos ter a ideia de qual a distância média que uma operação consegue atrair. A partir da área de influência, conseguimos determinar até onde aquele ponto consegue atingir.

O Conceito de área de influência é importante pois em determinados negócios, não há a necessidade de grandes investimentos em pontos de muito fluxo, já que o modelo de operação tem um alto poder de atratividade de consumidores. Questões como facilidade de acesso, estacionamento, características físicas e divulgação podem ser mais relevantes.

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Alguns modelos de negócio exigem características específicas, como Alguns modelos de negócio exigem características específicas, como vitrine, estrutura do imóvel, pontos de água, ponto de gás, acesso a entregas durante o dia, boa área de estocagem, estacionamento amplo, altura de pé direito, quantidade de exposição em paredes, cofres, etc.

É fundamental relacionar todas as características imprescindíveis para o negócio e avaliar se o ponto comercial:

-Já possui;

-Se é possível preparar e nesse caso qual o custo;

-Se o proprietário permite as alterações;

-Se a legislação do local permite.

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Nesse exercício, vamos convidar os participantes a refletir. Não há a necessidade de preencher. Estimule a participação do grupo dando necessidade de preencher. Estimule a participação do grupo dando duas opiniões.

-Uma farmácia precisa de boa fachada e dependendo do tipo de rua, se não tem muito tráfego de pedestre, precisará de estacionamento;

-Uma pastelaria precisa de pontos de gás, de pontos de água e instalações elétricas que permitam uso de camaras frigoríficas;

-Um consultório odontológico precisará cumprir com a legislação santitária, ter piso específico, instalar equipamentos de esterilização e tubulações de água;

-Uma academia precisa de estruturas que aguentem os pesos dos equipamentos, áreas ventiladas ou que possibilitem a instalacão de ar condiiconado potentes.

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Conhecer bem a região onde se procura instalar o negócio é o terceiro Conhecer bem a região onde se procura instalar o negócio é o terceiro passo.

Entender os hábistos das pessoas, conversar com moradores e comerciantes e perceber todas as dinâmicas daquela localidade em particular.

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Um bom conhecimento, não só da característica do ponto comercial específico, mas do comportamento da região é fundamental. fundamental.

Comportamento de consumidores: compare as regionalizações com o perfil do negócio para saber se o tipo de consumidor é realmente o que é necessário para o negócio. Muitas vezes uma região tem moradores de um determinado perfil econômico e social, porém por conta de empresas e concentrações comerciais, apresenta um outro tipo de perfil de habitante durante o horário comercial .

Potencial de Mercado: Nº de habitantes, empresas, bancos, etc. O potencial de um ponto será, em geral, proporcionalmente maior com o fluxo de consumidores dentro do perfil necessário. Operações que podem servir como geradores de tráfego:

-Bancos;

-Escolas;

-Empresas;

-Repartições públicas;

-Igrejas;

-Centros de Convenção;

-Prédios;

-Condomínios.

Hoje diversas empresas oferecem serviços de mensuração das possibilidade. Uma boa análise de geomarketing ajuda a comparar dois pontos comerciais, ajuda a analisar dados demográficos e estatísticos.

Oportunidades Iniciais: Shoppings, Galerias, Ruas, Pólos de Atratividade- avaliar centros já estabelecidos em uma região pode ser um primeiro passo para buscar ocupar espaço em uma vizinhança. Ao avaliar o centro comercial é importante analisar com os consumidores da região, se identificam com esse centro e se os custos envolvidos estão dentro do que é possível ser pago.

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Entrevistar lojistas: Carências, faturamento, potencial, custos – conversar com outros lojistas pode dar uma visão qualitativa sobre um ponto com outros lojistas pode dar uma visão qualitativa sobre um ponto comercial. Perguntar sobre os melhores horários, pontos positivos e negativos, segurança, perfil do cliente e todas as informações necessárias ajudarão a criar o cenário da análise do ponto comercial em questão, reduzindo riscos e incertezas.

Quanto maior a quantidade de visitas, melhor, já que muitas pessoas não colaboram ou não são sinceras nas suas argumentações, por conta de algum interesse particular no ponto em análise.

Entrevistar consumidores: Um café na padaria do bairro pode dizer muito sobre uma região. Entender de pessoas que passam por um determinado ponto:

-Quais são suas motivações quando estão por ali;

-Quais são seus hábitos de ocnsumo;

-Quais as carências da região;

-Quem é visto como referência no mercado onde quer atuar;

-Como são percebidos os principais concorrentes da região.

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Há diversas fontes gratuitas de informações de geomarketing, além de Há diversas fontes gratuitas de informações de geomarketing, além de fontes pagas de análise.

•Google Maps possibilita, ao olhar uma região, mostrar quais os negócios em determinado segmento estão naquela região. Se houver conexão disponível, é possível mostrar uma busca, pela palavra (por exemplo) Hotel. A página mostrará os hotéis em uma região.

•Já o site do IBGE aponta potenciais econômicos, perfil dos moradores e quantidade de empresas de uma região.

•O SISGRAn traz várias informações sobre a cidade de Campo Grande e é também uma boa ferramenta de consulta.

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Há diversas fontes gratuitas de informações de geomarketing, além de Há diversas fontes gratuitas de informações de geomarketing, além de fontes pagas de análise.

•Google Maps possibilita, ao olhar uma região, mostrar quais os negócios em determinado segmento estão naquela região. Se houver conexão disponível, é possível mostrar uma busca, pela palavra (por exemplo) Padaria. A página mostrará os estabelecimentos de uma região.

Nesse exemplo, fora realizada uma busca por “Padaria” com uma área central de Campo Grande e o sistema mostra diversos estabelecimentos, permitindo mapear onde estão os principais núcleos de consumo do bairro.

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Nosso quarto passo contempla uma minuciosa análise do imóvel do Nosso quarto passo contempla uma minuciosa análise do imóvel do ponto comercial, sobre diversas óticas.

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A análise do imóvel em si é a mais importante na escolha de um ponto comercial, pois mesmo que esteja em uma região de alto potencial para o modelo de negócio, um imóvel mal localizado ou com probelams pontuais pode prejudicar bastante.

Fotos de vários ângulos e direções - você provavelmente precisará comprar e lembrar de pontos os pontos que visitou, portanto é fundamental ter foto de todos os pontos, dessa forma poderá compará-los depois e compartilhar com pessoas para quem for pedir opiniao e orientação.

Visibilidade da fachada – uma fachada bem visível é imprescindível para muitos negócios. Atençao para questões como:

- Muro do vizinho;

- Placas e totens do ponto ao lado;

- Recuos para estacionamento

- Intereferência de imóveis que ficam sobre o ponto.

Pense também que a fachada deve ser visível para o fluxo de pessoas que passa no seu negócio, da forma que eles passam. Se está em uma região de alto fluxo de pedestres, a fachada precisa ser visível para eles e não para quem passa de carro e vicexversa. Faça o caminho do cliente e avalie criteriosamente a visibilidade.

Posição do Ponto – Pontos comerciais em geral terão mais visibilidade se:

- Estiverem em esquina e principalmente a positiva (aquela em que está contra o sentido do fluxo de carros e os passantes saem de frente para a operação);

- Se não estiverem recuados;

- Se estiverem a direita do fluxo de carros

- Se estiverem em rua com menor velocidade de tráfego

Bloqueios (como ponto de ônibus) – Alguns bloqueios como lombadas e pontos de ônibus podem ajudar consumidores potenciais a prestarem ainda mais atenção no seu ponto comercial. Não deixe de reparar nisso, sobretudo em diferentes horários do dia.

Um ponto de ônibus pode ser positivo para uma bomboniere, mas bastante prejudicial para uma loja de serviços automotivos.

Facilidade de acessos Questões como retorno, velocidade da via, possibilidade de acessar, entrada do estacionamento e tantas outras vão deixar o ponto mais ou menos atraente. Considere o eventual custo de reformas nesse contexto.

Segurança Histórico de assaltos, de enchentes e qualquer outra questão que posso impactar no negócio.

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A análise do imóvel em si é a mais importante na escolha de um ponto comercial, pois mesmo que esteja em uma região de alto potencial para o modelo de negócio, um imóvel mal localizado ou com probelams pontuais pode prejudicar bastante.

Fotos de vários ângulos e direções - você provavelmente precisará comprar e lembrar de pontos os pontos que visitou, portanto é fundamental ter foto de todos os pontos, dessa forma poderá compará-los depois e compartilhar com pessoas para quem for pedir opiniao e orientação.

Visibilidade da fachada – uma fachada bem visível é imprescindível para muitos negócios. Atençao para questões como:

- Muro do vizinho;

- Placas e totens do ponto ao lado;

- Recuos para estacionamento

- Intereferência de imóveis que ficam sobre o ponto.

Pense também que a fachada deve ser visível para o fluxo de pessoas que passa no seu negócio, da forma que eles passam. Se está em uma região de alto fluxo de pedestres, a fachada precisa ser visível para eles e não para quem passa de carro e vicexversa. Faça o caminho do cliente e avalie criteriosamente a visibilidade.

Posição do Ponto – Pontos comerciais em geral terão mais visibilidade se:

- Estiverem em esquina e principalmente a positiva (aquela em que está contra o sentido do fluxo de carros e os passantes saem de frente para a operação);

- Se não estiverem recuados;

- Se estiverem a direita do fluxo de carros

- Se estiverem em rua com menor velocidade de tráfego

Bloqueios (como ponto de ônibus) – Alguns bloqueios como lombadas e pontos de ônibus podem ajudar consumidores potenciais a prestarem ainda mais atenção no seu ponto comercial. Não deixe de reparar nisso, sobretudo em diferentes horários do dia.

Um ponto de ônibus pode ser positivo para uma bomboniere, mas bastante prejudicial para uma loja de serviços automotivos.

Facilidade de acessos Questões como retorno, velocidade da via, possibilidade de acessar, entrada do estacionamento e tantas outras vão deixar o ponto mais ou menos atraente. Considere o eventual custo de reformas nesse contexto.

Segurança Histórico de assaltos, de enchentes e qualquer outra questão que posso impactar no negócio.

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Facilidades para estacionar – algumas ruas são de alto tráfego e dão a falsa ilusão de muita gente passando em frente. Preste atenção se esse alto tráfego consegue reduzir e muita gente passando em frente. Preste atenção se esse alto tráfego consegue reduzir e parar no ponto. Outros pontos não possuem estacionamento próprio e avaliar se a rua tem essa possibilidade, se é cobrado e o quanto isso pode ajudar ou prejudicar o negócio.

Bloqueios esporádicos, como feiras algumas ruas ficam completamente fechadas em dias de feiras livres ou de eventos esportivos ou feiras. Pontos que o varejista não conseguirá controlar e poderá impactar em seu resultado comercial. Não deixe de checar isso para sua análise.

Metragem mínima a área de venda, de exposição de produto e de estocagem necessária para comportar uma determinada operação varejista.

Investimento para reforma Estimar quanto será gasto para eventualmente fazer ajustes no ponto comercial a fim de que ele receba a operação foco da análise. Esse investimento inicial pode elevar-se muito por conta de características e necessidades de obra do ponto. Nesse caso, vale a pena refazer as estimativas de prazo de retorno do investimento e avaliar a capacidade de arcar com esses ajustes.

Despesas de implantação Esses são os custos que contemplam a implatação do negócio como um todo e quanto o ponto impacta nesse contexto. Muitas vezes uma loja maior demandará mais prateleiras, mais produtos expostos e investimento bem maior.

Tempo de contrato e luvas O prazo de contrato deverá ser compatível com as estimativas de retorno e rentabilidade do empresário. Importante tentar buscar aluguéis com vigência de ao menos 5 anos, dessa forma há maiores garantias em relação ao fundo de comércio.

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Logística de suprimentos – horários de entrega, facilidade de acesso, restrições ao recebimento de mercadorias podem impactar em um restrições ao recebimento de mercadorias podem impactar em um negócios. Em cidades como São Paulo, caminhões maiores só podem acessar as ruas principais em horários especiais e geralmente noturnos. Local de carga e descarga também impactam na decisão sobre o ponto.

Acesso a Funcionários– Em geral as empresas vão precisar de funcionários para o desenvolvimento de suas atividades. É importante checar se os funcionários conseguirão chegar e sair com facilidade, nos horários de trabalho. Não ter bom acesso para a mão de obra pode dificultar uma questão já bastante delicada em muitos modelos de negócios.

Condição Geral do Imóvel– Antes de fechar negócio, uma inspeção detalhada se faz necessária, avaliando pontos como:

-Instalações elétricas;

-Instalações sanitárias;

-Janelas, portas, esquadrias;

-Fundações e estrutura do imóvel.

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A vizinhança pode exercer forte influência sobre um negócio.

Há regiões com alto poder de atração de consumidores de determinada categoria ou segmento, porque são percebidos como a solução para esses casos.

Tentar vender produtos dessas categorias concentradas em outras regiões , poderá ser bastante difícil.

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A posição geográfica influencia o ponto comercial .

Em geral, estar é preferencial:

-Estar à direita do fluxo do sentido do fluxo da via;

-Estar contra o sol (consumidores pedestres preferem andar pelo lado com sombras);

-Estar em esquinas “Positivas” que são aquelas de frente para o fluxo da Rua.

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Muitas vezes, inclusive em Shopping Centers, vale a pena realizar uma Muitas vezes, inclusive em Shopping Centers, vale a pena realizar uma contagem de fluxo, em diferentes horários do dia, para comprara dois pontos comerciais.

Processo é simples e deverá ser feito por no mínimo uma hora, em dias e horários diferentes, com o objetivo de observar quantos pedestres com chance de ver o ponto e quantos carros passam em frente à operação.

Os valores obtidos na contagem podem ser referenciais para a comparação com outras unidades já existentes, com negócios de concorrentes ou para comparar pontos distintos. Nesse caso, a comparação deverá também ocorrer nos mesmos dias e horários nos dois locais alvo da análise.

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Plano de Negócios – é importante que o empreendedor tenha realizado um planejamento financeiro prévio do negócio, com expectativas claras de receitas e despesas e contemple nesse financeiro prévio do negócio, com expectativas claras de receitas e despesas e contemple nesse momento , se os valores propostos de aluguem cabem em seu orçamento. Otimismo demais tende a ser prejudicial para empresas que estão começando e sem muito caixa excedente.

Luvas – As luvas existem em muitos pontos comerciais no Brasil e representam o valor necessário para a transferência do ponto comercial ao novo proprietário e está associado ao fundo de comércio criado naquele ponto comercial. O valor das luvas deve ser considerado no plano de negócios. O ideal é pagamento de luvas apenas em contratos com no mínimo 5 anos de duração, pois não há – em contratos menores – nenhuma garantia de renovação deste contrato.

Custo operacional – diferentes pontos vão impactar em diferentes custos de operação. O empresário deverá pontuar”

- Horário de funcionamento x escala de equipe;

- Custos com estacionamento

- Custos com segurança

- Condomínios e afins

Dias de venda – a região tem comércio funcionando aos finais de semana, em quais horários? Quanto isso irá impactar nas escala de funcionários e rentabilidade esperada.

Horários de operação – em muitos locais há altos custos condominiais, taxas municipais, adicionais extraordinários, que devem ser contemplados.

Custo de Reformas – muitos negócios exigem características particulares, para atender à vigilância sanitária ou aos órgãos de classe específico (como na área de saúde). Os custos necessários para adequar o ponto comercial a estas exigências devem ser considerados.

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Plano de Negócios – é importante que o empreendedor tenha realizado um planejamento financeiro prévio do negócio, com expectativas claras de receitas e despesas e contemple nesse financeiro prévio do negócio, com expectativas claras de receitas e despesas e contemple nesse momento , se os valores propostos de aluguem cabem em seu orçamento. Otimismo demais tende a ser prejudicial para empresas que estão começando e sem muito caixa excedente.

Luvas – As luvas existem em muitos pontos comerciais no Brasil e representam o valor necessário para a transferência do ponto comercial ao novo proprietário e está associado ao fundo de comércio criado naquele ponto comercial. O valor das luvas deve ser considerado no plano de negócios. O ideal é pagamento de luvas apenas em contratos com no mínimo 5 anos de duração, pois não há – em contratos menores – nenhuma garantia de renovação deste contrato.

Custo operacional – diferentes pontos vão impactar em diferentes custos de operação. O empresário deverá pontuar”

- Horário de funcionamento x escala de equipe;

- Custos com estacionamento

- Custos com segurança

- Condomínios e afins

Dias de venda – a região tem comércio funcionando aos finais de semana, em quais horários? Quanto isso irá impactar nas escala de funcionários e rentabilidade esperada.

Horários de operação – em muitos locais há altos custos condominiais, taxas municipais, adicionais extraordinários, que devem ser contemplados.

Custo de Reformas – muitos negócios exigem características particulares, para atender à vigilância sanitária ou aos órgãos de classe específico (como na área de saúde). Os custos necessários para adequar o ponto comercial a estas exigências devem ser considerados.

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Uma locação de imóvel é regida por contratos.Uma locação de imóvel é regida por contratos.

Nesse sexto passo, iremos avaliar cuidados legais que não podem ser negligenciados, a fim de conceder maior segurança jurídica para o empreendedor.

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Adequações para legalização – muitos negócios exigem características Adequações para legalização – muitos negócios exigem características particulares, para atender à vigilância sanitária ou aos órgãos de classe específico (como na área de saúde). Os custos necessários para adequar o ponto comercial a estas exigências devem ser considerados. Importante lembrar dos acessos a portadores de NECESSIDADES ESPECIAIS.

Zoneamento da Prefeitura Uma obrigatoriedade para quem abre um negócio é consultar a Prefeitura sobre a possibilidade de instalar determinado modelo de negócio no ponto analisado. Muitas prefeituras não permitem comércios em algumas regiões e isso geralmente impacta nos preços dos pontos.

Alvará de funcionamento – possibilidade, facilidade e tempo necessários para a obtenção de alvará de funcionamento é fundamental.

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FUNDAMENTAL O APOIO DE UM ADVOGADO ESPECIALIZADO NESSE PROCESSO.

Os contratos podem ter cláusulas restritivas e o empreendedor precisa estar preparado para conhecê-las no momento da negociação.

Prazo de Contrato - o tempo de contrato deverá ser compatível com o prazo de retorno do investimento . Em casos como a busca de ponto para uma franquia, o prazo deverá ser o mais alinhado possível com o prazo de vigência do contrato de franquia. Contratos de locação com prazo inferior a 5 anos não dão garantias de renovação ao locatário.

Cláusulas de Renovação – quais as exigência e possibilidade. Atenção redobrada nos contratos de Shopping Center, que possuem cláusulas específicas para a notificação antecipada de intenção de renovação.

Análise do Contrato – feita por um profissional. Tenha sempre em mente que o contrato não deve ser de um modelo de adesão e em geral os donos dos imóveis estão dispostos a rever algumas cláusulas no processo de negociação.

Garantias físicas, fiança bancária e seguro-fiança – locadores irão exigir garantias e esse processo fará parte dos elementos da negociação inicial. Caso tenha que pagar por um seguro-fiança, contemple isso no seu custo total de ocupação.

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Registro do Contrato na matrícula do imóvel – caso o empreendedor Registro do Contrato na matrícula do imóvel – caso o empreendedor esteja em um imóvel, mesmo que pagando luvas, e esse imóvel seja vendido e o contrato de aluguel não estiver anexado à matrícula do imóvel no cartório de registros, há o risco da não manutenção da locação.

Passivos do anterior locatário – caso o antigo locatário seja do mesmo segmento, há grandes riscos de sucessão de débitos de passivos trabalhistas e tributários. Uma pesquisa prévia se faz fundamental nesses casos.

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SHOPPING CENTERS

Cláusulas de Renovação - A locação em shopping centers é um contrato complexo, pois o instrumento reúne cláusulas obrigacionais que nascem não só da vontade da lei, mas Cláusulas de Renovação - A locação em shopping centers é um contrato complexo, pois o instrumento reúne cláusulas obrigacionais que nascem não só da vontade da lei, mas

também da liberdade contratual exercida pelas partes, conforme artigo 54 da Lei 8245/91. Na verdade, o que existe é uma relação atípica, em que, além do contrato de locação em sí, o lojista passa a se vincular, mediante contrato de adesão, perante a empresa proprietária do shopping, a três outros instrumentos:

a- Uma convenção que define as normas gerais de locação, administração, funcionamento e fiscalização, que são um conjunto de regras para todos;

b- O regimento interno do shopping center, voltada para o funcionamento operacional do empreendimento;

c- O estatuto da associação dos lojistas, que trata da arrecadação e administração do fundo de promoção e publicidade, visando custear campanhas de publicidade e marketing do shopping, além de outras questões administrativas.

PECULIARIDADES NOS CONTRATOS EM SHOPPING CENTERS

A- Adoção de cláusula contratual que estabelece um valor fixo a título de aluguel mínimo e um percentual sobre o movimento de vendas ou faturamento das empresas (sistema alternativo de cobrança). Com isso, nos meses em que o percentual sobre as vendas superaro valor do aluguel mínimo, o locatário pagará o aluguel correspondente à aplicação do percentual sobre o movimento das vendas. Caso as vendas sejam baixas e o valor do percentual ficar abaixo do aluguel mínimo preestabelecido, o locatário deverá pagar o valor do aluguel exigido;

LOCAÇÃO COMERCIAL – RENOVATÓRIA – Imóvel em centro comercial –

Estipulação de valor de aluguel com dois critérios: rentabilidade e aluguel mínimo – mescla de critérios – Variáveis a serem analisadas na perícia.

Na ação renovatória de imóvel situado dentro de shopping Center há que se ater às peculiaridades de cada loja e sua destinação. Para fixar o valor do aluguel, deve o juiz louvar-se em resultados periciais, que não são absolutos nem definitivos, mormente quando uma das partes não concorda com a conclusão. O sistema mesclado de critérios visa a dar proteção mínima ao locador, mormente quando se estipulam as garantias pela rentabilidade e pelo valor mínimo).

B- Pagamento de encargos condominiais (encargos comuns) e encargos específicos ( água e luz);

C- Fiscalização da contabilidade das lojas pelo empreendedor que, para averiguar a exatidão do aluguel percentual, controlará os registros de venda e os balanços. Tal fiscalização pode ser efetuada desde a análise e auditoria dos livros e documentos contábeis do inquilino até a própria permanência de preposto do locador no interior da loja, contabilizando cada venda realizada, tudo dentro do bom senso e razoabilidade;

D- Distribuição das lojas no centro comercial, conforme o plano estabelecido por ocasião da construção do centro, que terá em vista a dimensão da loja e o tipo de negócio explorado;

E- Existência de proibições e práticas ligadas ao uso da loja;

F- Filiação obrigatória do locatário na “associação de lojistas”, com a finalidade de informar os próprios lojistas sobre os regulamentos internos, representá-los perante a administração do Shopping, arrecadar recursos para um “fundo promocional” a fim de atrair compradores ao centro comercial, entre outras funções. O lojista submeter-se-á à associação, órgão colegiado que tomará as decisões necessárias, dirigido por um conselho deliberativo e por uma diretoria executiva, eleitos em assembleia geral.

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Sétimo passo trata da negociação e busca efetiva do ponto comercial.Sétimo passo trata da negociação e busca efetiva do ponto comercial.

Empresários com maior disposição para busca e maior habilidade de negociação, certamente obterão melhores resultados.

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O empresário, ao analisar a viabilidade de um ponto comercial e se preparar para a negociação, deverá considerar inúmeros fatores, como:preparar para a negociação, deverá considerar inúmeros fatores, como:

Volume de investimento: Custo do ponto, reforma, instalações. O empreendedor precisa saber o real custo daquele imóvel e eventualmente tentar buscar na negociação um valor que permita a sua instalação.

Franquia = Menor Risco: Valorização do ponto. Se está trazendo alguma marca conhecida para o ponto comercial, faça uso disso para conseguir melhores condições com os donos dos imóveis a fim de equalizar a potencial valorização que o ponto terá. Uma marca conhecida também dá maior segurança em relação à inadimplência e deverá ser usada como fator de negociação. Geralmente donos de imóveis preferem negócios mais sólidos e topam alguma concessão para isso.

Renovação: Aluguel de valor progressivo – muitos empresários conseguem boas negociações montando uma escala de progressividade dos valores dos aluguéis e já contemplando preços para renovação.

Despesa de ocupação e não aluguel – considerar condomínio, despesas de segurança e todo o custo necessário para ocupar o imóvel no momento de estabelecer a análise de viabilidade do investimento.

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Visite o Ponto em diferentes horários – O empresário precisará entender as dinâmicas do ponto em diferentes horários e dias da semana. É muito comum pontos terem características de em diferentes horários e dias da semana. É muito comum pontos terem características de excesso de movimento por conta de um movimento dos geradores de fluxo próximo (horário de almoço de empresas, saída do colégio) e portanto, esses picos não podem ser considerados como a realidade do ponto. Fins de semana também devem fazer parte da pesquisa, se há a intenção de funcionamento nesses dias

Analise como um consumidor – Use o “chapéu” de consumidor e faça o caminho de carro e a pé para chegar ao ponto comercial. Observe se existe facilidade de visualização e quais as impressões transmitidas.

Busque pontos sem placas – Não é vergonha nenhuma, ao encontrar um ótimo ponto comercial - porém ocupado, entrar e perguntar se o empresário tem alguma intenção em passar o ponto. Sem dúvida há o risco de negativa ou de preços abusivos, mas há também a chance de encontrar alguém em um momento que case com a necessidade do empreendedor. Geralmente, os melhores pontos não estão com placas.

Seja incansável na busca – Quanto maior a busca, quanto maior a pesquisa, quanto mais abordagens, quanto mais contagens de fluxo, melhor será a escolha e estamos falando de contratos de longo prazo de duração e muitas vezes alto investimento. Vale a pena “gastar sola de sapato” nesse processo.

Conte com um corretor – Os corretores muitas vezes podem fazer filtros de pontos dentro das suas necessidades ou saber de pontos comerciais que não estão com placas, mas estão à disposição. Contate um que conheça bem a região que pretende se instalar e lembre-se que ele quer que você feche negócio e provavelmente o levará nos horários e dias mais encantadores. Não deixe de fazer a lição de casa e visitar o ponto em outros momentos também.

A PLANILHA/QUESTIONÁRIO DE AVALIAÇÃO de pontos será nosso próximo passo.

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Com o objetivo de sintetizar os principais pontos dessa metodologia, Com o objetivo de sintetizar os principais pontos dessa metodologia, fora desenvolvido um questionário que serve de guia para os empreendedores e consultores que vão avaliar um ponto comercial.

De posse dese questionário, podemos nos lembrar dos principais aspectos a observar.

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Questionário de avaliação de pontos é parte dessa metodologia e Questionário de avaliação de pontos é parte dessa metodologia e resume os principais pontos fundamentais para a escolha do ponto comercial.

Não há alternativa certa ou errada, mas sim uma série de fatores que não pdoem ser desprezados pelo empreendedor e que depois, precisarão ser relacionados com o modelo de negócio existente.

O preenchimento poderá ser feito direto em um computador, ou em uma via impressa, com anotações, para depois comparação entre as diversas opções disponíveis.

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Questionário de avaliacão de pontos começa com o entendimento das Questionário de avaliacão de pontos começa com o entendimento das necessidades específicas do negócios.

Muitas veses empreendedores, entusiasmados por um aspecto muito positivo de um ponto (como localização ou visibilidade) acabam descartando características particulares do seu negócio e fazendo negociações das quais se arrependerão no futuro.

O Bloco de questões a seguir trata das características físicas do ponto e vão ser fundamentais depois para a comparação entre diversos locais visitados.

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Último bloco, das questões abertas, trata das pesquisas realizadas com Último bloco, das questões abertas, trata das pesquisas realizadas com moradores e comerciantes da região, para que os principais pontos levantados sejam relacionados.

Há também um espaço para anotação das condições comerciais e contratuais apresentadas, que servirão de base para a negociação futura.

Ao final do preenchimento, pode-se dar uma nota geral ao ponto comercial, no canto superior direito. Essa nota levará em conta todos os critérios apresentados e representará uma visão muito mais racional, fundada em uma metodologia, reduzindo muito a subjetividade na escolha.

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