Érvio de almeida - xxiv encontro fenafim-2
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Oficina:Aspectos técnicos da Planta de Valores de Belo Horizonte
Palestrante:Ervio de AlmeidaAuditor Fiscal de Tributos MunicipaisArquiteto e UrbanistaEspecialização em Engenharia de Avaliações e Perícias eAuditoria de Tributos Municipais
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Belo Horizonte
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Praça Sete de Setembro - 1905
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Praça Sete de Setembro - 1925
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Praça Sete de Setembro - 1940
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Praça Sete de Setembro - Atual
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Praça Sete de Setembro – AtualFonte: PBH – Diário Oficial do Município (DOM) de 21/11/2012
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Praça Sete de Setembro – AtualFonte: PBH – Diário Oficial do Município (DOM) de 21/11/2012
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Praça Sete de Setembro – AtualFonte: PBH – Diário Oficial do Município (DOM) de 21/11/2012
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Belo Horizonte331 Km22.375.444 habitantes (censo IBGE
2010)Sexta cidade mais populosa do BrasilQuinto maior PIB entre os municípios
brasileiros (1,38% do PIB nacional)Metrópole com a melhor qualidade de
vida na América Latina, 45ª entre as cem melhores cidades do mundo (ONU - 1990)
Umas das dez melhores cidades para negócios na América Latina (América Economía – 2009)
714.359 lançamentos IPTU 2012
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Secretaria Municipal de FinançasContadoria Geral do Município
(CDGM)
Secretaria Municipal Adjunta do Tesouro (SMATES)
Secretaria Municipal Adjunta de Gestão Administrativa (SMAGEA)
Secretaria Municipal Adjunta de Arrecadações (SMAAR)
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Secretaria Municipal Adjunta de Arrecadações (SMAAR)
Junta de Julgamento Tributário (JJT)
Conselho de Recursos Tributários (CRT)
Gerência de Dívida Ativa (GDAT)Gerência de Cadastros Tributários
(GCAT)Gerência de Tributos Mobiliários
(GETM)Gerência de Tributos Imobiliários
(GETI)
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Gerência de Tributos Imobiliários (GETI)
Gerência de Investigação, Análise e Pesquisa de Tributos Imobiliários (GIAPT)
Gerência de Planejamento Estratégico, Lançamento e Monitoramento de IPTU (GPLAN)
Gerência Geral de ITBI (GITBI)Gerência de Auditoria de Valores
Imobiliários (GEAVI)
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Gerência de Auditoria de Valores Imobiliários (GEAVI)
Planejar e acompanhar ações visando a elaboração de Mapas de Valores;
Assessorar e prestar informações a outras gerências em assuntos que envolvam valores imobiliários;
Efetuar estudos de aferição nos valores de imóveis atribuídos pela PBH;
Propor procedimentos corretivos visando adequação ao valor de mercado;
Planejar e praticar ações visando a apuração de processos tributários.
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Planta de Valores de BH - HistóricoPrimeira PVG foi elaborada para
lançamento do IPTU de 1990.Tabelas distintas de m2 para
terreno e para construçãoTabela de terreno através método
comparativoTabela de construção baseada do
método de custo de reproduçãoPressupõe que $ Imóvel = $
Terreno + $ Construção
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Planta de Valores de BH - HistóricoAtualizada em 1997, após a
aprovação da Lei de Uso e Ocupação do Solo e Plano Diretor (1996)
Aprovada através de decreto até 2000
Aprovada através de Lei em 2001 para lançamento do IPTU de 2002
Reajustada sucessivamente pelo IPCA-E para lançamento dos exercícios de 2003 a 2009
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Preços de Imóveis x IPCA-E
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Atual Planta de Valores de BHLimitações para migração
Metodologia vigenteDados constantes do cadastroQuestões legaisQuestões políticas
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Atual Planta de Valores de BH
Premissas
Permitir maior aproximação entre o valor da base de cálculo dos impostos imobiliários e o valor de mercado dos imóveis
Promover mais justiça na distribuição da carga tributária
Auxiliar na tomada de decisão nas questões de planejamento urbano
Possibilitar estudos do comportamento do mercado imobiliário
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Atual Planta de Valores de BH
Tabela de valores de m2 de terreno
Pesquisas realizadas pelos AuditoresDeterminação de polos de
(des)valorizaçãoHomogeneização das amostrasDelimitação e geoprocessamento
das Zonas HomogêneasDefinição do valor de m2 de terrenoLote padrão (ideal)
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Atual Planta de Valores de BH
Zona Homogênea
Porção geográfica contínua na qual o valor do metro quadrado do terreno é considerado constante
Respeita a delimitação das regionaisAssociação com layer de
Zoneamento UrbanoDetermina a classificação dos
imóveis construídos.
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Atual Planta de Valores de BHFatores associados ao terreno
Melhorias Públicas (0,52 a 1,00)Situação (0,50 a 1,00)Pedologia (0,50 a 1,00)Gleba (0,65 a 1,00)Topografia (0,80 ou 1,00)
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Atual Planta de Valores de BHValor do terreno
O valor do terreno será o resultado da multiplicação do m2 padrão da Zona Homogênea (ZH) e Zona de Uso (ZU) em que se localiza o imóvel, por sua área total e ajustado pela utilização dos fatores corretivos.
Valor do terreno = Valor da ZH/ZU x área x fatores aplicáveis x fração ideal
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Atual Planta de Valores de BHTabela de valores de m2 de
construção
Comparativo de Dados de MercadoBanco de Dados da GEAVIPadrões definidos por faixas de
pontuaçãoDiferenciação em tipos condominiais
e não condominiaisTabelas classificadas por Zona
HomogêneaDefinição valor de m2 de construído
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Atual Planta de Valores de BHClassificações Tipos Construtivos
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Atual Planta de Valores de BHTabela de Classificações
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Atual Planta de Valores de BHFatores associados à construção
Fator de Depreciação◦Deprecia o valor da construção em
função de sua idade
Fator Tipologia◦Aplicável às construções não
residenciais
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Atual Planta de Valores de BHTabela Fator de Depreciação
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Atual Planta de Valores de BH
Tabela Fator Tipologia
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Atual Planta de Valores de BHValor construído
O valor construído será o resultado da multiplicação do m2 padrão da Zona Homogênea (ZH) em que se localiza o imóvel, por sua área total e ajustado pela utilização dos fatores corretivos.
Valor construído = Valor da ZH x área x fatores aplicáveis
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Atual Planta de Valores de BH
Valor do imóvel
Condominial◦Valor do imóvel é o maior valor entre
os do terreno e da construção
Não Condominial◦Valor do imóvel é o somatório dos de
terreno e construção
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Atual Planta de Valores de BHComparativo Base de Cálculo
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Atual Planta de Valores de BHLançamento 2004 a 2012
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Atual Planta de Valores de BHLançado x Arrecadado
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Atual Planta de Valores de BHLançado x Arrecadado
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Atual Planta de Valores de BHQuantidade de Processos
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Atual Planta de Valores de BH
Obrigado
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Atual Planta de Valores de BHVariação após Planta de Valores
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Atual Planta de Valores de BHValor m2 de apartamento em BHFonte: Fipezap
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Atual Planta de Valores de BHVariação m2 de apartamento em
BH
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Atual Planta de Valores de BHComparativo IPTU x ITBI
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Atual Planta de Valores de BHComparativo IPTU x ITBI
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Atual Planta de Valores de BHComparativo IPTU x ITBI
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Atual Planta de Valores de BHQuantitativo Transações ITBI
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Atual Planta de Valores de BHValor Médio m2 Transações ITBI
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Atual Planta de Valores de BHValor Calculado >= Valor
Declarado
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Atual Planta de Valores de BH
Obrigado