eng. salvador bueno das neves · recido em garantia pelo valor de r$7.000.000,00,e, portanto por...
TRANSCRIPT
1av.sapopemba, 414 água rasa cep 03345-000 tel 11/2021-6418 e 11/99548-6855 e-mail: [email protected]
laudos periciais em engenharia - avaliações - pareceres - engenharia de segurança do trabalho
Eng. Salvador Bueno das Neves Crea: 5062008324/D
EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 24ª VARA CÍVEL DO FORO JOÃO MENDES JÚNIOR DE SÃO PAULO.
PROCESSO 1126922-41.2015.8.26.0100
Salvador Bueno das Neves, engenheiro, CREA 5062008324, peri-to judicial, honrado por sua nomeação à folhas 125 dos Autos do processo que move PETROBRAS DISTRIBUIDORA S/A contra CELSO LUIZ DE CARVALHO CÂMARA, após minuciosa análise dos Autos e vistoria in loco, vem mui res-peitosamente perante Vossa Excelência apresentar a conclusão a que chegou, contida no presente
LAUDO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA
Para
con
ferir
o o
rigin
al, a
cess
e o
site
http
s://e
saj.t
jsp.
jus.
br/p
asta
digi
tal/p
g/ab
rirC
onfe
renc
iaD
ocum
ento
.do,
info
rme
o pr
oces
so 1
1269
22-4
1.20
15.8
.26.
0100
e c
ódig
o 2A
0F8E
2.Es
te d
ocum
ento
é c
ópia
do
orig
inal
, ass
inad
o di
gita
lmen
te p
or D
ENIS
CAS
SIAN
O V
IEIR
A LI
MA,
libe
rado
nos
aut
os e
m 0
9/12
/201
6 às
14:
57 .
fls. 135
2av.sapopemba, 414 água rasa cep 03345-000 tel 11/2021-6418 e 11/99548-6855 e-mail: [email protected]
laudos periciais em engenharia - avaliações - pareceres - engenharia de segurança do trabalho
Eng. Salvador Bueno das Neves Crea: 5062008324/D
ÍNDICE
Capítulo I Objetivo.....................................................................................03
Capítulo II Objeto.......................................................................................03
Capítulo III Vistoria......................................................................................05
Capítulo IV Avaliação....................................................................................07
Capítulo V Conclusão..................................................................................08
Capítulo VI Encerramento..............................................................................08
ANEXOS I – Planta de Localização.............................................................10 II - Levantamento de Valores......................................................11
III - Memória de Calculos.............................................................13
Para
con
ferir
o o
rigin
al, a
cess
e o
site
http
s://e
saj.t
jsp.
jus.
br/p
asta
digi
tal/p
g/ab
rirC
onfe
renc
iaD
ocum
ento
.do,
info
rme
o pr
oces
so 1
1269
22-4
1.20
15.8
.26.
0100
e c
ódig
o 2A
0F8E
2.Es
te d
ocum
ento
é c
ópia
do
orig
inal
, ass
inad
o di
gita
lmen
te p
or D
ENIS
CAS
SIAN
O V
IEIR
A LI
MA,
libe
rado
nos
aut
os e
m 0
9/12
/201
6 às
14:
57 .
fls. 136
3av.sapopemba, 414 água rasa cep 03345-000 tel 11/2021-6418 e 11/99548-6855 e-mail: [email protected]
laudos periciais em engenharia - avaliações - pareceres - engenharia de segurança do trabalho
Eng. Salvador Bueno das Neves Crea: 5062008324/D
I – OBJETIVO
O objetivo do presente trabalho é atender determinação deste Douto Juízo, à folhas 125 dos Autos, apresentando o valor atual do imóvel que foi penhorado, conforme Certidão de Penhora, à folhas 108/109 dos mesmos Au-tos.
II – OBJETO
O objeto é um terreno situado no Caminho Particular e Estrada de Ro-dagem que de Parelheiros vai ao Bairro de Embu-Guaçú, no Distrito de Pa-relheiros, conforme matrícula nº 382.356 registrada no 11º Cartório de Re-gistro de Imóveis de São Paulo e Código Rural registrado no INCRA sob nº 638.358.674.850-3.
Vista da propriedade satélite Google
1 - Localização
O imóvel acha-se localizado em área rural, no Caminho Particular e Es-trada de Rodagem que de Parelheiros vai ao Bairro de Embu-Guaçú no Distrito de Parelheiros, Município de São Paulo. Essa Estrada de Rodagem hoje possui o nome de Estrada do Juza e a localização do imóvel é sem número.
Para
con
ferir
o o
rigin
al, a
cess
e o
site
http
s://e
saj.t
jsp.
jus.
br/p
asta
digi
tal/p
g/ab
rirC
onfe
renc
iaD
ocum
ento
.do,
info
rme
o pr
oces
so 1
1269
22-4
1.20
15.8
.26.
0100
e c
ódig
o 2A
0F8E
2.Es
te d
ocum
ento
é c
ópia
do
orig
inal
, ass
inad
o di
gita
lmen
te p
or D
ENIS
CAS
SIAN
O V
IEIR
A LI
MA,
libe
rado
nos
aut
os e
m 0
9/12
/201
6 às
14:
57 .
fls. 137
4av.sapopemba, 414 água rasa cep 03345-000 tel 11/2021-6418 e 11/99548-6855 e-mail: [email protected]
laudos periciais em engenharia - avaliações - pareceres - engenharia de segurança do trabalho
Eng. Salvador Bueno das Neves Crea: 5062008324/D
2 – Melhoramentos Públicos
O acesso ao local é através de estrada sem asfalto, coberta com cas-calho, e não possui nenhum melhoramento público, pois, está localizado em zona rural, apenas possui luz elétrica.
Vista geral da Estrada do Jusa
Estrada da Servidão - Acesso para a vizinha Lydia Mitie Yano
Vista do acesso - Entrada vizinha Lydia Mitie Yano.
Para
con
ferir
o o
rigin
al, a
cess
e o
site
http
s://e
saj.t
jsp.
jus.
br/p
asta
digi
tal/p
g/ab
rirC
onfe
renc
iaD
ocum
ento
.do,
info
rme
o pr
oces
so 1
1269
22-4
1.20
15.8
.26.
0100
e c
ódig
o 2A
0F8E
2.Es
te d
ocum
ento
é c
ópia
do
orig
inal
, ass
inad
o di
gita
lmen
te p
or D
ENIS
CAS
SIAN
O V
IEIR
A LI
MA,
libe
rado
nos
aut
os e
m 0
9/12
/201
6 às
14:
57 .
fls. 138
5av.sapopemba, 414 água rasa cep 03345-000 tel 11/2021-6418 e 11/99548-6855 e-mail: [email protected]
laudos periciais em engenharia - avaliações - pareceres - engenharia de segurança do trabalho
Eng. Salvador Bueno das Neves Crea: 5062008324/D
III – VISTORIA
No dia 14 de novembro foi realizada a primeira tentativa de localização do imóvel e, sem êxito, pois na matrícula não consta a sua perfeita localiza-ção. Como através da matrícula consta que sua localização é na estrada de Parelheiros que vai de Parelheiros até Embu-Guaçu, foram feitas várias idas e vindas, e, consultados os moradores dos entornos, não foi possível localizá-lo. Isso ocorreu pelo motivo de constar nos Autos que esse imóvel fora ofe-recido em garantia pelo valor de R$7.000.000,00,e, portanto por esse valor deveria haver benfeitorias, não sendo, então apenas uma gleba de terra.
No dia 17 de novembro,este signatário dirigiu-se ao 11º Cartório do Registro de Imóveis de São Paulo, onde foi possível obter uma planta de lo-calização desse imóvel. De posse dessa planta, novamente no dia seguinte houve outra tentativa para localizar esse imóvel, procurando através da planta de localização, onde a sua localização na planta é imprecisa. Várias consultas foram feitas nas imobiliárias da região, sendo informado que não conhecem os nomes constantes na respectiva matrícula.
Após pesquisa dos nomes constantes na matrícula, não foi possível loca-lizar essas pessoas. Finalmente após várias tentativas, através da esposa do proprietário anterior do imóvel objeto, Sr. Douglas, este enviou um funcioná-rio seu para indicar a localização do imóvel.
Juza, que liga Parelheiros a Embú Guaçu, sem número sendo possível realizar a vistoria.
Atendidos pela Srª Julia Mitie Yano, irmã da Srª Lydia Mitie Yano, pro-prietária do imóvel lindeiro, vide planta no Anexo I, foi possível localizar e vistoriar o imóvel, sem contudo adentra-lo, pois trata-se de mata atlântica,
-nas o que limita-se com o imóvel da Srª Lydia Mitie Yano.
1) - Características dimensionais conforme matrícula
Terreno situado no Caminho Particular e Estrada de Rodagem que de Parelheiros vai ao bairro de Embu-Guaçú, no Distrito de Parelheiros, assim descrito e caracterizado: “Tem início em um ponto situado no Caminho Parti-cular de 10,00 m de largura, distante 50,00m da Estrada de Rodagem que de Parelheiros vai ao Bairro de Embu-Guaçú; deste ponto segue em linha reta, na distância de 216,23m, confrontando com propriedade de Lydia Mitie Yano e outros,objeto da matrícula nº 185.866, até encontrar outro ponto; deste
Para
con
ferir
o o
rigin
al, a
cess
e o
site
http
s://e
saj.t
jsp.
jus.
br/p
asta
digi
tal/p
g/ab
rirC
onfe
renc
iaD
ocum
ento
.do,
info
rme
o pr
oces
so 1
1269
22-4
1.20
15.8
.26.
0100
e c
ódig
o 2A
0F8E
2.Es
te d
ocum
ento
é c
ópia
do
orig
inal
, ass
inad
o di
gita
lmen
te p
or D
ENIS
CAS
SIAN
O V
IEIR
A LI
MA,
libe
rado
nos
aut
os e
m 0
9/12
/201
6 às
14:
57 .
fls. 139
6av.sapopemba, 414 água rasa cep 03345-000 tel 11/2021-6418 e 11/99548-6855 e-mail: [email protected]
laudos periciais em engenharia - avaliações - pareceres - engenharia de segurança do trabalho
Eng. Salvador Bueno das Neves Crea: 5062008324/D
de 156,40m, até encontrar outro ponto localizado junto à linha de divisa com -
cia de 436,92m, confrontando ainda com propriedade de Gunter Kluseman, até um marco existente à beira de uma valo, junto às divisas de terrenos de
-nha reta de 179,00m até atingir um córrego, divisando nesta extensão a prin-
à direita e segue pelo mesmo, subindo numa distância de 843,00m, sempre divisando com terreno de Takao Yoshimura, até atingir a Estrada de Rodagem que de Parelheiros vai ao Bairro de Embu-Guaçú, pela qual acompanha por 52,00m até atingir o Caminho Particular de 10,00m de largura, segue pelo referido Caminho Particular numa extensão de 50,00m e confronta com ter-renos de Ascendino Helfenstein até atigir o ponto de partida, encerrando a área total de 168.249,33m2.
INCRA: Código do Imóvel Rural: 638.674.850-3; Área total: 16,8000ha;
Módulo Fiscal: 5,0000ha; Nº de Módulos Fiscais: 3,3600; Fração Míni-ma de Parcelamento: 2,0000ha; Número do Imóvel da Receita Fede-ral: 0.356.953-5.
Vista da área através da propriedade vizinha de Lydia Mitie Yano.
Para
con
ferir
o o
rigin
al, a
cess
e o
site
http
s://e
saj.t
jsp.
jus.
br/p
asta
digi
tal/p
g/ab
rirC
onfe
renc
iaD
ocum
ento
.do,
info
rme
o pr
oces
so 1
1269
22-4
1.20
15.8
.26.
0100
e c
ódig
o 2A
0F8E
2.Es
te d
ocum
ento
é c
ópia
do
orig
inal
, ass
inad
o di
gita
lmen
te p
or D
ENIS
CAS
SIAN
O V
IEIR
A LI
MA,
libe
rado
nos
aut
os e
m 0
9/12
/201
6 às
14:
57 .
fls. 140
7av.sapopemba, 414 água rasa cep 03345-000 tel 11/2021-6418 e 11/99548-6855 e-mail: [email protected]
laudos periciais em engenharia - avaliações - pareceres - engenharia de segurança do trabalho
Eng. Salvador Bueno das Neves Crea: 5062008324/D
Trata-se de uma Área para Compensação Ambiental* , localizada em zona rural, em local coberto por vegetação nativa e conforme Lei 9.605/98 do Código Florestal, é considerada APP (área de proteção Ambiental).
Tendo em vista que essa propriedade é coberta por mata atlântica e que sua maior dimensão limítrofe é com um córrego, é portanto considerada uma APP e que as APPs destinam-se a proteger solos e, principalmente, as matas ciliares, as quais cumprem a função de proteger os rios e reservató-rios de assoreamentos, evitar transformações negativas nos leitos, garantir o abastecimento dos lençóis freáticos e a preservação da vida aquática, razão pela qual não se considerou, para efeito de avaliação como sendo “Gleba Urbanizável”, sendo portanto realizada a avaliação apenas como Área para Compensação Ambiental.
-
IV – AVALIAÇÃO
A região não dispõe de ofertas de imóveis compatíveis, e, apenas através de imobiliárias e consultores, foi possível obter informações quanto a valores unitários de apenas cinco ofertas pelas quais será feita a avaliação através do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, onde os valores unitários dos imóveis pesquisados sofrerão tratamento estatístico e homoge-neizados após.
Valor do imóvel “Vi”
Vi = A x Vu
A = 168.249,33m2 Vu = 2,25/m2
Vi = 168.249,33 x 2,25 = 378.561,00
Valor do imóvel = R$ 378.560,00
Para
con
ferir
o o
rigin
al, a
cess
e o
site
http
s://e
saj.t
jsp.
jus.
br/p
asta
digi
tal/p
g/ab
rirC
onfe
renc
iaD
ocum
ento
.do,
info
rme
o pr
oces
so 1
1269
22-4
1.20
15.8
.26.
0100
e c
ódig
o 2A
0F8E
2.Es
te d
ocum
ento
é c
ópia
do
orig
inal
, ass
inad
o di
gita
lmen
te p
or D
ENIS
CAS
SIAN
O V
IEIR
A LI
MA,
libe
rado
nos
aut
os e
m 0
9/12
/201
6 às
14:
57 .
fls. 141
8av.sapopemba, 414 água rasa cep 03345-000 tel 11/2021-6418 e 11/99548-6855 e-mail: [email protected]
laudos periciais em engenharia - avaliações - pareceres - engenharia de segurança do trabalho
Eng. Salvador Bueno das Neves Crea: 5062008324/D
V – CONCLUSÃO
Pelas descrições anteriores, conclui este signatário que o valor de venda do imóvel é:
R$ 378.500,00 (trezentos e setenta e oito mil e quinhentos reais)
Arredondados
Valor calculado para o mês de dezembro de 2016.
VI – ENCERRAMENTO
Consta o presente laudo de 13 folhas impressas em um só lado, todas rubricadas, sendo esta datada e assinada, inclusive os Anexos.
São Paulo, 07 de dezembro de 2016.
Salvador Bueno das NevesCREA 5062008324
Perito Judicial
SaSaSaSaSSaSaSaSSSaSSSSSSSaSaSSaSaSSSSSSSSSaSSSSaSaaSSaaaaSaSaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaalvlvlvlvvvvlvlvvlvvllvvvvvvvvvvvvvvlllvvvvvvvvvvvvvadadadaadadaadaadddaddddddadadaddaddddddddddddadadaddddaddddddddadadddadddddaddddddddaddddadaadaaaadaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa or Bueno ddassasssssassssssssssssssssassssssssssassssssssssasasasssssssassssssasasssssaasassasaaasaaaasasaaaaaaaaaaaaaaaaa NNNNevesCREA 5062008324
Em atenção ao artigo 5° do provimento nº 755/2001 do Conselho Superior de Magistratura, informa que se encontra à disposição das partes, em arquivo da E. Vara, currículum vitae, carteira de habilitação CREA, diploma de Engenharia e Certidões Cíveis e Criminais, em nome do signatário.
Para
con
ferir
o o
rigin
al, a
cess
e o
site
http
s://e
saj.t
jsp.
jus.
br/p
asta
digi
tal/p
g/ab
rirC
onfe
renc
iaD
ocum
ento
.do,
info
rme
o pr
oces
so 1
1269
22-4
1.20
15.8
.26.
0100
e c
ódig
o 2A
0F8E
2.Es
te d
ocum
ento
é c
ópia
do
orig
inal
, ass
inad
o di
gita
lmen
te p
or D
ENIS
CAS
SIAN
O V
IEIR
A LI
MA,
libe
rado
nos
aut
os e
m 0
9/12
/201
6 às
14:
57 .
fls. 142
9av.sapopemba, 414 água rasa cep 03345-000 tel 11/2021-6418 e 11/99548-6855 e-mail: [email protected]
laudos periciais em engenharia - avaliações - pareceres - engenharia de segurança do trabalho
Eng. Salvador Bueno das Neves Crea: 5062008324/D
ANEXOS
I - Planta de Localização
II - Pesquisas Imobiliárias
III - Memória de Cálculos
Para
con
ferir
o o
rigin
al, a
cess
e o
site
http
s://e
saj.t
jsp.
jus.
br/p
asta
digi
tal/p
g/ab
rirC
onfe
renc
iaD
ocum
ento
.do,
info
rme
o pr
oces
so 1
1269
22-4
1.20
15.8
.26.
0100
e c
ódig
o 2A
0F8E
2.Es
te d
ocum
ento
é c
ópia
do
orig
inal
, ass
inad
o di
gita
lmen
te p
or D
ENIS
CAS
SIAN
O V
IEIR
A LI
MA,
libe
rado
nos
aut
os e
m 0
9/12
/201
6 às
14:
57 .
fls. 143
10av.sapopemba, 414 água rasa cep 03345-000 tel 11/2021-6418 e 11/99548-6855 e-mail: [email protected]
laudos periciais em engenharia - avaliações - pareceres - engenharia de segurança do trabalho
Eng. Salvador Bueno das Neves Crea: 5062008324/D
I - PLANTA DE LOCALIZAÇÃO
Áre
a
Para
con
ferir
o o
rigin
al, a
cess
e o
site
http
s://e
saj.t
jsp.
jus.
br/p
asta
digi
tal/p
g/ab
rirC
onfe
renc
iaD
ocum
ento
.do,
info
rme
o pr
oces
so 1
1269
22-4
1.20
15.8
.26.
0100
e c
ódig
o 2A
0F8E
2.Es
te d
ocum
ento
é c
ópia
do
orig
inal
, ass
inad
o di
gita
lmen
te p
or D
ENIS
CAS
SIAN
O V
IEIR
A LI
MA,
libe
rado
nos
aut
os e
m 0
9/12
/201
6 às
14:
57 .
fls. 144
11av.sapopemba, 414 água rasa cep 03345-000 tel 11/2021-6418 e 11/99548-6855 e-mail: [email protected]
laudos periciais em engenharia - avaliações - pareceres - engenharia de segurança do trabalho
Eng. Salvador Bueno das Neves Crea: 5062008324/D
II - PESQUISA IMOBILIÁRIA
IMÓVEL 1
A Imobiliária Estação localizada em Parelheiros, através do Sr. Silvio, Consultor imo-biliário, informa que há na região áreas à venda com valores que variam entre R$ 1,00 a R$ 3,00 por metro quadrado. Contato – Tel. 5921-4520 e 97301-3168.
Valor médio unitário R$2,00/m2
IMÓVEL 2
Área de 3.000.000m2, à venda, localizada nas proximidades da área avalianda, pelo valor de R$ 3.000.000,00.
Contato – Sr. Marcelo Silva, Consultor Imobiliário, Creci 127884.
Tel. 99823.7842 e 98383-2745.
Valor unitário = R$ 1,00/m2
Para
con
ferir
o o
rigin
al, a
cess
e o
site
http
s://e
saj.t
jsp.
jus.
br/p
asta
digi
tal/p
g/ab
rirC
onfe
renc
iaD
ocum
ento
.do,
info
rme
o pr
oces
so 1
1269
22-4
1.20
15.8
.26.
0100
e c
ódig
o 2A
0F8E
2.Es
te d
ocum
ento
é c
ópia
do
orig
inal
, ass
inad
o di
gita
lmen
te p
or D
ENIS
CAS
SIAN
O V
IEIR
A LI
MA,
libe
rado
nos
aut
os e
m 0
9/12
/201
6 às
14:
57 .
fls. 145
12av.sapopemba, 414 água rasa cep 03345-000 tel 11/2021-6418 e 11/99548-6855 e-mail: [email protected]
laudos periciais em engenharia - avaliações - pareceres - engenharia de segurança do trabalho
Eng. Salvador Bueno das Neves Crea: 5062008324/D
IMÓVEL 3
Sr. Fabricio Paulinelli, Consultor Imobiliário, , oferece áreas em Parelheiros com ta-manho acima de 250.000m2 e valores que variam entre R$2,00 e R$3,00 por metro quadrado. Contato - Tel. (11) 98204-2176Valor unitário médio = R$ 2,50/m2
IMÓVEL 4
Área à venda com 66.550m2 localizada na região de Parelheiros, com valor de R$ 180.000,00.Jupter Imobiliária – (11) 96629-3306 e 3486-1007.Valor unitário = R$ 2,70/m2
IMÓVEL 5
Área Ambiental para Compensação com 600.000m2 com valor de R$ 600.000,00.Imobiliária Estação - Tel. 5921.4520Valor unitário = R$1,00/m2
II - PESQUISA IMOBILIÁRIA
Para
con
ferir
o o
rigin
al, a
cess
e o
site
http
s://e
saj.t
jsp.
jus.
br/p
asta
digi
tal/p
g/ab
rirC
onfe
renc
iaD
ocum
ento
.do,
info
rme
o pr
oces
so 1
1269
22-4
1.20
15.8
.26.
0100
e c
ódig
o 2A
0F8E
2.Es
te d
ocum
ento
é c
ópia
do
orig
inal
, ass
inad
o di
gita
lmen
te p
or D
ENIS
CAS
SIAN
O V
IEIR
A LI
MA,
libe
rado
nos
aut
os e
m 0
9/12
/201
6 às
14:
57 .
fls. 146
13av.sapopemba, 414 água rasa cep 03345-000 tel 11/2021-6418 e 11/99548-6855 e-mail: [email protected]
laudos periciais em engenharia - avaliações - pareceres - engenharia de segurança do trabalho
Eng. Salvador Bueno das Neves Crea: 5062008324/D
Memória de Cálculos
Vu = Vip x FoVu = Valor unitário “Vip” é o valor do imóvel pesquisado. “a” é a área do imóvel “Fo” é o fator de oferta que é = 0,90.
TABELA DE VALORES UNITÁRIOS
Imóvel Vu Fo Vus1 2,50 0,90 2,252 1,00 0,90 0,903 2,50 0,90 2,254 2,70 0,90 2,435 1,00 0,90 0,90
Somatória dos Valores 8,73
Média “M” = 1,75Limite amostralLimite máximo = M + 30% = 2,27Limite mínimo = M – 30% = 1,22Elimina-se a amostra 2, 4, e 5, portanto a nova média será M = 2,25Portanto, o valor unitário saneado “Vu” será:Valor unitário = R$ 2,25/m2
Para
con
ferir
o o
rigin
al, a
cess
e o
site
http
s://e
saj.t
jsp.
jus.
br/p
asta
digi
tal/p
g/ab
rirC
onfe
renc
iaD
ocum
ento
.do,
info
rme
o pr
oces
so 1
1269
22-4
1.20
15.8
.26.
0100
e c
ódig
o 2A
0F8E
2.Es
te d
ocum
ento
é c
ópia
do
orig
inal
, ass
inad
o di
gita
lmen
te p
or D
ENIS
CAS
SIAN
O V
IEIR
A LI
MA,
libe
rado
nos
aut
os e
m 0
9/12
/201
6 às
14:
57 .
fls. 147