UNIVERSIDADE DE SÃO PAULO
FACULDADE DE ARQUITETURA E URBANISMO
TRABALHO FINAL DE GRADUAÇÃO
janeiro de 2015
orientaçãoHelena Aparecida Ayoub Silva
CESAR MACHADO DE MATOS
PROPOSTA DE USO MISTO COM
REQUALIFICAÇÃO DE EDIFÍCIO ABANDONADO
“Sem um coração central forte e abrangente, a cidade tende a tornar-se um amontoado de interesses isolados. Ela fracassa na geração de algo social,
cultural e economicamente maior do que a soma de suas partes constitutivas.”
Jane Jacobs
Agradeço
à professora Helena Ayoub, pela paciente orientação, incentivo e ensinamentos nesse trabalho;
aos professores Vicente Gil e Antônio Carlos Barossi pelo aprendizado no curso e gentil participação na banca;
à FAUUSP, pelas oportunidades, pelo ensino dentro e fora da sala de aula, por esses anos incríveis que deixarão saudades e pelos presentes que ela me deu nesse tempo, especialmente: Aline, Fernanda, Nuno, Rafaella, Renan, Bruno, Cá ‘Mongs’, Dudu, Flávia, Lê Cipro, ‘Parabéns’, Renato, Sérgio, ‘Sunga’ e Zaitsu, entre outros, a quem agradeço a amizade, o companheirismo, a cumplicidade, o suporte, os ensinamentos e a tudo o que passamos;
aos amigos da T61, da BATeria, da Atlética e da FAU em geral; também ao Eduardo e outros amigos de fora;
aos colegas de trabalho Eunice, Luiz, Erika, Paula e Rodrigo;
aos meus pais e à minha família, por tudo;
muito obrigado.
13171924293137415171738387919397103109112 125137149181196202205
CoNSiDERAçõES iNiCiAiS
PARTE I | SUBSTRATO
HABiTAçÃo E REABiLiTAçÃo DE ÁREAS CENTRAiS
o EDiFÍCio
REABiLiTAçÃo DE EDiFÍCioS
BiBLioGRAFiA
iCoNoGRAFiA
PoSSiBiLiDADES
PRoGRAMA
CoNSiDERAçõES FiNAiS
PARTE III | APROXIMAÇÕES
CENTRo
DADoS
EDiFÍCio REQUALiFiCADo | HiS
BASE
SUSTENTABiLiDADE
VoLUMETRiA
EDiFÍCio ANEXo | HMP
ENToRNo
PARTE II | TERRITÓRIO
PARTE IV | PROPOSTA
ESCoLHA DA ÁREA
CoNCEiToS
NÍVEiS
HoSTEL
SÉ
Reabilitar, renovar, reformar, requalificar, restaurar, reciclar, reutilizar…
Dada a heterodoxia de abordagens optei pela ex-pressão Reabilitar, como sendo o presente título desse trabalho. Essa palavra se fez presente em boa parte da pesquisa teórica e será repetida di-versas vezes nas próximas páginas. Nela também pode ser lida a palavra Reabitar, termo esse que engloba todas as intervenções, da preservação à sobreposição, cujo propósito seja reativar espaços esgotados e esquecidos, restituindo-lhes função e vida. Reabitar é apropriar e viver.
reabilitar re.a.bi.li.tar (re+habilitar) vtd 1 Restabelecer no estado anterior; restituir (a alguém) os direitos e prerrogativas que tinha perdido. vtd 2 Declarar inocente (o sentenciado). vtd 3 Restituir à estima pública, à estima de alguém. vtd 4Regenerar moralmente. vpr 5 obter a sua reabilitação.
1. Dicionário Michaelis
12 13
CONSIDERAÇÕES INICIAIS
Percorrendo a área central da cidade de São Paulo sur-
preende a existência de numerosos espaços e edifícios
totalmente vazios e deteriorados. A região sofreu um
processo constante de esvaziamento e degradação ao
longo das últimas décadas, resultando em uma drástica
redução no número de moradores e na degradação de
seu patrimônio.
Nessa situação onde inúmeros imóveis encontram-se
desocupados ou abandonados, ocorre uma subutili-
zação pela população da boa e já consolidada infra-
estrutura urbana e de transporte público do centro.
Construções das mais variadas, boa parte com mais de
cinco andares e geralmente empreendidos na primeira
metade do século XX, com a vanguarda tecnológica da
época, acabaram fechados por diversas razões por seus
proprietários.
Em uma cidade como São Paulo, onde não sobram mais
tantas áreas para expansão urbana, onde a infraestru-
tura é escassa nas áreas periféricas e onde os domicílios
vagos superam o déficit habitacional, é absurdo manter
todo esse patrimônio construído à espera da viabiliza-
ção do mercado, deixando de investir na sua utilização
para fins habitacionais, principalmente quando isso
poderia ancorar um processo intenso de reabilitação
dessa área da cidade.
14 15
Diante desse quadro, o objetivo final desse trabalho é
desenvolver uma proposta de requalificação, reocupação
e reintegração de um edifício que encontra-se abando-
nado e em crescente estado de degradação no centro de
São Paulo, com projeto para novo uso e atividades, a fim
de resgatar a dinâmica urbana, e aproveitar a abundante
infraestrutura disponível ao redor. Pretende-se dessa
forma, exemplificar a reabilitação de edifícios como ins-
trumento de retomada do uso habitacional no centro,
mas não deixando de lado os usos comercial, cultural
e de lazer, reforçando a dinâmica urbana da cidade e
buscando a revitalização da região, inclusão social e
melhora da qualidade de vida da população.
PARTE I | SUBSTRATO
18 19
HABITAÇÃO E REABILITAÇÃO DE ÁREAS CENTRAIS
A política de reabilitação das áreas centrais surge como
diretriz nas principais aglomerações urbanas mundiais
e é formulada através de diferentes equacionamentos.
Alguns autores destacam questões de economia urbana
associadas ao bom funcionamento da cidade e enten-
dem que a recuperação dessas áreas é parte da equação
da denominada produtividade urbana. outros enfatizam
o papel das áreas centrais como locais adequados de
moradia para um novo segmento social chamado de
classe criativa e muito associado às novas demandas
do setor terciário globalizado. Também há uma ênfase
na leitura sociológica que associa estas políticas com
processos de segregação social e elitização do espaço
urbano, permitindo às classes mais favorecidas consu-
mir espaços tradicionais da cidade. Além disso, merece
destaque a visão ambientalista, que exige uma refor-
mulação das nossas cidades através da compactação da
mancha urbana. A intensificação do uso do solo aparece
como variável determinante na equação da sustentabi-
lidade.
Esta questão ganha força em São Paulo, onde se verifica
um claro processo de desadensa-mento populacional
pautado por uma construção ideológica que se remonta
ao início do século XX, e que formula uma ideia corrente
na sociedade sobre os males do adensamento popula-
cional. Esta ideologia culmina com a promulgação da
Lei Anhaia que estimula densidades máximas vai se
re-editando nas legislações posteriores . A consequên-
cia deste processo é a perda constante de população
naqueles distritos onde se verificam os maiores índices
de verticalização.
A falsa ideia de que a verticalização em São Paulo
provoca adensamento populacional funciona como
mais um instrumento de segregação social, impedindo
uma compactação da cidade que só seria possível com
a intensificação do uso do solo e a mistura de classes
sociais. Desmistificar esta questão é importante, prin-
cipalmente quando se verifica que os distritos centrais
concentram parte importante das atividades e empregos
da metrópole e lá sustentam durante o dia densidades
populacionais superiores aos 1.000 usuários/ha.
Este processo de desadensamento populacional faz com
que um dos distritos centrais, como o da República,
com ocupação vertical antiga e predomínio de edifícios
comerciais seja o terceiro distrito mais denso, com 207
hab/ha, conjuntamente com Bela Vista e Santa Cecília,
deixando de lado aqueles com grande concentração de
área construída vertical como itaim, Moema e Jardins.
Por outro lado os distritos da Sé e República, com as
maiores densidades verticais construídas, apresentam
valores nas taxas de vacância dos imóveis residenciais
20 21
que beiram os 20%.
As tentativas de dimensionar o acréscimo necessário ao
atual estoque de domicílios em vista a superar o déficit
de habitações têm resultado em números diversos. Esta
discussão, quando inserida no perímetro do municí-
pio, ganha ainda maiores proporções pela escassez de
terrenos aptos para novos desenvolvimentos habitacio-
nais. Nesse sentido, uma política centrada na variável do
adensamento demográfico nas áreas consolidadas pode
definir uma diretriz clara, podendo estar pautada no re-
aproveitamento de edifícios existentes e na reconversão
de edifícios obsoletos para diferentes usos.
Sem dúvida, os edifícios da área central constituem
importantes recursos materiais que devem ser utiliza-
dos e o uso residencial parece ser bastante adequado,
porque ao mesmo tempo permite um aproveitamento
eficiente da infraestrutura instalada bem como recria a
localização com as pessoas utilizando as ruas em todos
os horários do dia.
Desde os anos 90 tem havido mudança nos padrões re-
sidenciais, e é cada vez maior a procura por residências
próximas ao local de trabalho com arranjos espaciais
que atendam as demandas das novas famílias, com
menos integrantes e com mais tempo despendido fora
do lar. Somando a isso o aumento no preço dos imó-
veis, surge uma necessidade por espaços menores, mais
flexíveis e menos fragmentados, que suportem o maior
número de atividades.
Se a certeza do uso habitacional parece clara, resta
definir o padrão de produção dessas habitações. Os
processos de gentrificação parecem não ameaçar no
caso dos distritos da Sé e República, onde a diversidade
de usos parece garantir a permanência das populações
menos favorecidas, mas ainda há de se ter cuidado. Res-
ta desenhar um programa urbano que possa equacionar
todas as variáveis presentes no problema de reocupação
da área central, considerando as particularidades do
estoque construído no centro.
“As ocupações de edificios em áreas centrais são um indicador
importante da disposição de setores sociais em lutar pela moradia
no centro. Elas constituem um alerta a toda sociedade sobre o drama
da habitação. Elas revelam o descontentamento com o destino apa-
rentemente te inexorável do exílio na periferia desurbanizada e das
favelas. A proximidade da oferta de empregos, serviços de saúde e
educação, menores gastos e menor tempo dispendido nos transpor-
tes, são algumas das vantagens de morar no centro.” 2 2. Maricato / Santos, 2002
REABILITAÇÃO DE EDIFÍCIOS
o processo de reabilitação de edifícios na Sé e República
se justifica pela situação deteriorada da região. A área
faz parte de um pedaço historicamente importante da
cidade e muito bem servido de infraestrutura urbana.
Nessa região encontram-se os maiores entroncamentos
de transporte público (metrô e ônibus) da cidade, o que
favorece o deslocamento para qualquer localidade. o
interesse em reabilitar edifícios antigos no centro de
grandes cidades tem tudo para suprir a necessidade de
restabelecer áreas centrais aproveitando o máximo dos
recursos já existentes.
Apesar da perda populacional, da incidência de vazios
e do deslocamento de funções no contexto urbano, o
centro ainda concentra a maior densidade construída, o
maior número de estabelecimentos, a maior concentra-
ção de empregos, fluxo de pessoas e equipamentos cul-
turais da cidade. Para minimizar as perdas e modificar
esse quadro, já na década de 1970 algumas iniciativas
governamentais elaboraram planos de reestruturação da
área central. No entanto, esses planos abordavam prio-
ritariamente a proteção e restauração de bens culturais,
além da revitalização de algumas áreas pontuais.
A partir da década de 1990 os movimentos de luta por
moradia começaram a se organizar e iniciaram a ocupa-
ção de diversos edifícios desocupados da região. Essas
24 25
ações mudaram o rumo que vinha sendo dado à rees-
truturação do centro paulistano. o governo deu início
a programas habitacionais que consideram a reaprovei-
tamento de edifícios antigos no centro. A dinâmica do
projeto de reabilitação difere completamente daquela
praticada nos projetos de construção a partir do zero.
A grande diferença está na necessidade de alterar um
edifício já construído, o que demanda a aquisição de
informações de qualidade sobre o que realmente faz
parte da edificação, tornando o diagnóstico e a coleta
de informações atividades essenciais para viabilizar o
empreendimento.
A reabilitação no contexto do empreendimento é en-
tendida como o processo que envolve o imóvel ou bem
urbanístico a ser recuperado de maneira a contribuir
não só para os moradores e proprietários do imóvel,
mas também como um processo que interfere em toda
a área urbana. As formas de reabilitar dependem muito
dos níveis de adequação e reparo necessários ao empre-
endimento em questão. Essa relação aborda aspectos
da situação do edifício e das necessidades para seu
novo uso. A intervenção pode ir de pequenos reparos a
grandes modificações estruturais. O processo pode ser
dividido em: diagnóstico do imóvel; identificação dos
agentes envolvidos; projeto; planejamento e gestão da
produção; gestão da ocupação.
O diagnóstico é identificado como momento decisivo
para o empreendimento de reabilitação, pois engloba
aspectos de identificação das características urbanas do
imóvel, conhecimento do domínio da propriedade e das
condições de posse e identificação de todos os agentes
envolvidos. As atividades relacionadas à fase de elabo-
ração de projeto são a inspeção do imóvel construído
buscando todas as suas características, levantamento
dos parâmetros e diretrizes envolvidas para elaboração
do projeto e aprovação junto aos órgãos públicos. A eta-
pa de planejamento e gestão da produção consiste em
planejamento, execução e acompanhamento e conclu-
são da obra e sua regulamentação.
De uma maneira geral, a reabilitação dessas estruturas
é um processo complexo, já que trata do envolvimento
de diferentes atores e da permanência de parte deles
como responsáveis pela conservação do imóvel ou es-
paço requalificado. Algumas limitações que prejudicam
a disseminação de novas ações de reabilitação são: a
falta de regulamentação adequada, como instrumentos
urbanísticos que considerem de fato o valor social e a
interferência do imóvel no contexto urbano; a pouca ca-
pacitação da mão de obra desse setor específico, tanto
em nível de projetos e análises técnicas, quanto para as
atividades da obra; a falta de indicadores para análises
das atividades de reabilitação; a ausência de bases para
26 27
análises econômicas e de custos; entre outros.
Em se tratando de Habitação de interesse Social (HiS),
os entraves aumentam, pois a discussão demanda o
envolvimento interdisciplinar para a elaboração de um
trabalho efetivo. As questões de valorização da terra,
ou do espaço construído e os impasses jurídicos de
alguns imóveis, também tomam relevância e acabam
tornando-se limitadores que impedem a viabilização de
diversos empreendimentos.
ii
ii
PARTE II | TERRITÓRIO
Foi natural o julgamento de que o projeto elaborado
deveria estar localizado na cidade de São Paulo, uma
cidade que grandes subsídios oferece, em termos de
vivência, para o amadurecimento do olhar do arquiteto,
além de ser o local de moradia, trabalho e estudo do
autor. Um projeto nessa cidade também facilitaria even-
tuais visitas de campo e acesso às informações, como
documentos cedidos por órgãos municipais.
Em relação ao uso do espaço e à qualificação de uma
cultura construtiva, a cidade apresenta tantas con-
tradições e peculiaridades que é compreensível que
haja uma vontade de apropriação da arquitetura para
tentar atenuar essas dissonâncias. o desejo de uma
cidade em que os seus habitantes possam todos dispor
de moradia adequada, acesso à infraestrutura pública
de transportes, órgãos institucionais, lazer, cultura, e
salubridade, parece meramente utópico a um primeiro
olhar, e também aparece como desafio para o arquiteto
a necessidade de filtrar esses questionamentos e tradu-
zi-los em propostas de intervenção que sejam viáveis e
responsáveis.
A questão dos edifícios vazios e abandonados pela cida-
de sempre me chamou a atenção. Era constante a curio-
sidade, ao ver um esqueleto inacabado por exemplo, em
saber como seria ver o projeto terminado, quais motivos
30 31
ESCOLHA DA ÁREA
32 33
levaram ao abandono ou embargo, o que poderia ser
proposto naquela mesma estrutura, com diversas possi-
bilidades de uso e estética e, finalmente, como ficaria a
região com um bom projeto executado tomando o lugar
de um monumento ao abandono, que não só sofre com
a deterioração, mas que também causa o mesmo para
seu entorno. Me foi atraente, portanto, elaborar no tra-
balho final de graduação uma proposta que envolvesse a
rebilitação de um edifício vazio ou abandonado.
o caminho seguido foi de buscar, principalmente na
área central da cidade, construções vazias ou abandona-
das que possibilitassem, preferencialmente, um projeto
voltado a mais de um uso. A busca resultou em algumas
construções desocupadas e com grande potencial de
transformação, e entre elas a que se destacou e acabou
sendo escolhida para o trabalho: no número 93 da Rua
do Carmo, no Distrito da Sé, uma torre alta com grande
deterioração e visível de vários pontos de uma das regi-
ões mais importantes da cidade.
Não só o tamanho do edifício e as possibilidades de
projeto me chamaram a atenção, mas também sua
localização, próximo ao marco zero da cidade, à estação
de metrô mais movimentada e a diversos equipamentos
públicos. A quadra do objeto escolhido também me foi
atraente: de um lado da torre duas casas do início do
34 35
século XX, uma praça e a entrada do Poupatempo Sé,
com intensa movimentação de pessoas; do outro lado,
construções baixas e áreas não edificadas que abrigam
principalmente estacionamentos, seguidos do Sesc
Carmo, um edifício residencial e dois comerciais, todos
de pequeno ou médio porte e sem recuos frontais e
laterais.
É chamada de Zona Central de São Paulo (ou simples-
mente Centro de São Paulo) a região administrada pela
Subprefeitura da Sé, que é formada pelos distritos da
Bela Vista, Bom Retiro, Cambuci, Consolação, Liberdade,
República, Sé e Santa Cecília.
Enquanto a cidade possui 11,3 milhões de pessoas,
segundo projeções, a região central concentra apenas
310 mil habitantes em oito distritos. A porção tradicio-
nalmente chamada de “centro” corresponde a somente
dois deles, Sé e República, onde moram cerca de apenas
55 mil habitantes, ou 0,5% da população do município.
Essa região é, hoje, mais lembrada por seus problemas
do que por suas belezas, sua história e sua infra-estru-
tura.
Área3: 27 km²
População3: 431.106 habitantes (2010)
Renda média3: R$2335,54
iDH3: 0,928
36 37
CENTRO
3. Dados da Subprefeitura da Sé
O centro da cidade foi o principal distrito financeiro
da cidade até aproximadamente a segunda metade do
século XX. A partir da década de 1970, falhas nas gestões
dos governos municipais, aliado ao surgimento e de-
senvolvimento de novos centros financeiros em outras
regiões da cidade, causaram grande esvaziamento do
centro, e muitas empresas começaram a se mudar para
outros distritos da cidade.
Com o forte processo de degradação urbana e a queda
na qualidade de vidana região, a maioria da população
de alta e média renda, também começou a procurar
outras áreas da cidade, resultando no agravamento
da decadência da região central da cidade. o intenso
processo de esvaziamento e degradação urbana trouxe
inúmeras consequências como o aumento das taxas de
violência, economia informal, atos de vandalismo, falta
de investimento privado em novos imóveis, depreda-
ção do patrimônio histórico, e aumento do número de
usuários de drogas.
No início da década de 1990 começaram a surgir as
primeiras intenções e movimentos por parte da socie-
dade e do governo (municipal e estadual) que buscavam
a recuperação social, econômica, turística e cultural da
região central, iniciando um lento processo de revitali-
zação. Vários centros culturais foram criados ou recupe-
DEGRADAÇÃO E REVITALIZAÇÃO
38 39
rados, como as Estações da Luz e Júlio Prestes, a Sala São
Paulo, o Mercado Municipal, o Museu da Língua Portu-
guesa, o Palácio das indústrias, a Pinacoteca do Estado
de São, o Teatro Municipal, entre outros.
Um exemplo desses novos movimentos é a “Aliança
pelo Centro Histórico de São Paulo”, criada em 2009,
que inclui esforços da prefeitura da cidade, da associa-
ção “Viva o Centro” e de empresas privadas da região. o
projeto visa proporcionar a qualidade total dos serviços
públicos como segurança, iluminação e limpeza das ruas
e praças.
A população total da subprefeitura da Sé, segundo o
censo de 2010, é de cerca de 431 mil habitantes, o que a
torna a região administrativa menos populosa da cida-
de, apesar de ser a que possui a maior oferta de equipa-
mentos públicos e empregos4. A cada ano da década de
1990 a zona central de São Paulo apresentou uma taxa
negativa de crescimento demográfico, que chegou a -5
por cento ao ano5. Esse fator contribuiu para o que se
convencionou chamar de “degradação” da região, pois,
segundo alguns especialistas em estudos urbanos6, com
o afastamento das elites paulistanas das áreas centrais,
CARACTERÍSTICAS SOCIAIS
4. Villaça, 1998
5. Dados do iBGE e da Fundação SEAD
6. Villaça, 1998; Feldman, 2004; Kara-José, 2007
ocorreu juntamente o afastamento da zeladoria pública,
levando a uma sensação de “abandono”. Contudo, na
década de 2000, houve reversão do declínio populacio-
nal, com aumento de 15% do número de habitantes no
período.
Distrito População (2010)7 iDH (2000)7
Santa Cecília 83 717 hab. 0,930
Bela Vista 69 460 hab. 0,940
Liberdade 69 092 hab. 0,936
Consolação 57 365 hab. 0,950
República 56 981 hab. 0,901
Cambuci 36 948 hab. 0,903
Bom Retiro 33 892 hab. 0,864
Sé 23 651 hab. 0,858
7. Dados do iBGE
40 41
o distrito da Sé, conjuntamente com o da República
forma o chamado Centro Histórico da cidade. É o distrito
onde se localiza o do distrito em que está localizado o
Pátio do Colégio (Páteo do Collégio), ponto onde a cidade
foi fundada em 1554; a Praça da Sé, onde está localizado
o “marco zero” do Município e a Catedral Metropolitana
de São Paulo; a Faculdade de Direito da Universidade de
São Paulo; a sede do Tribunal de Justiça; o Edifício Marti-
nelli; a sede da Prefeitura Municipal; a Bolsa de Valores,
Mercadorias e Futuros (Bovespa); a sede do Ministério
Público do Estado; o Edifício Altino Arantes; o Mercado
Municipal e o Mosteiro de São Bento, entre outros pon-
tos de interesse.
o distrito é atendido pelas linhas 1 (azul) e 3 (vemelha)
do Metrô e pelo Expresso Tiradentes da SPTrans. Tam-
bém dentro desse distrito está situada a parte mais
conhecida do bairro da Liberdade, embora também haja
um distrito com este nome. A parte mais movimentada
da rua Galvão Bueno, a Praça da Liberdade e a Estação
Liberdade do Metrô estão localizados, oficialmente,
dentro do distrito da Sé.
A área desse distrito corresponde à ocupação mais
antiga da cidade (iniciada no século XVi), conhecida
como o “Centro Velho”, que formou-se numa espécie
SÉ
de colina ou platô em forma de “V”, cercada pelos rios
Anhangabaú, de um lado, e Tamanduateí, de outro. A
grosso modo, esta área era delimitada pelas vias de
ligação entre quatro pontos principais: as igrejas da
Sé, do Carmo, de São Bento e de São Francisco (corres-
pondente às atuais ruas Senador Feijó, Anita Garibaldi,
Roberto Simonsen, Boa Vista e Líbero Badaró). o Distri-
to da Sé forma, junto com o da República, o chamado
Centro Histórico de São Paulo. Porém, neste último, a
ocupação efetiva foi iniciada apenas no século XiX e só
ganharia força no início do século XX, após a construção
do Viaduto do Chá.
Área8: 2,1 km²
População8: 23.651 habitantes (2010)
Densidade8: 112,62 hab/ha
Renda média8: R$978,31
iDH8: 0,858
Subprefeitura: Sé
Região administrativa: Centro
Área geográfica: Centro histórico
Distritos limítrofes
Bom Retiro (norte)
Brás (leste)
Cambuci (sudeste)
Liberdade (sul)
República (oeste)
8. Dados da Subprefeitura da Sé
42 43
Localização na cidadeimagem do Wikipedia, editada
Densidade demogr. prelim.Dados do iBGE
Limites dos distritosDados do Ministério do Trabalho
44 45
Equipamentos PúblicosMapa da Subprefeitura da Sé
Limites dos distritosDados do Ministério do Trabalho
Uso predominante do soloMapa da Secretaria Munic. de Desenv. Urbano
Empregos Formais2004
Dados do Ministério do Trabalho
Evolução demográfica da Sé2008
Dados do iBGE
População2010
Dados da Subprefeitura da Sé
46 47
Estabelecimentos2004Dados do Ministério do Trabalho
indústria2004Dados do Ministério do Trabalho
Comercio2004Dados do Ministério do Trabalho
Serviços2004Dados do Ministério do Trabalho
50 51
A intervenção tem como área a quadra entre as ruas do
Carmo, Joaquim dos Santos Andrade e Alcides Bezerra.
Esta quadra situa-se ao lado das Praças da Sé, Clóvis
Bevilácqua e do Carmo, essa última que abriga a entrada
do Poupatempo. No terreno existem dois estacionamen-
tos, cinco sobrados que abrigam uma pequena igreja
Evangélica e comércio, o atual edifício do Sesc Carmo,
com seis andares, um edifício residencial com quatro
andares , um edifício comercial com sete andares e outro
com quatro andares, além do objeto de estudo, um edifí-
cio abandonado de 29 pavimentos.
No entorno, existe a creche da Secretaria da Fazenda, as
igrejas da ordem Terceira do Carmo e Nossa Senhora da
Boa Morte, o já citado Poupatempo Sé, serviço público
de obtenção de documentos e atestados (essa unidade
atende cerca de 11 mil pessoas, sendo a mais movimen-
tada da cidade).
Um pouco mais afastada da quadra escolhida, existe a
Casa da Solidariedade, que ocupa o edifício histórico do
antigo Ginásio do Estado e desenvolve, através do Fundo
de Solidariedade do estado, projetos sociais para crian-
ças, adolescentes e adultos. A entidade atende crianças,
adolescentes em situação de risco social e promove
atividades extracurriculares e culturais no contratur-
no da escola. Também existe em um dos espaços uma
ENTORNO
escola de moda, que oferece cursos de criação e costura
e auxílio financeiro.
Além da Casa da Solidariedade, outra referência de
entidade de articulação social na região é o Clube Escola
Novo Glicério, resultado de uma iniciativa de moradores
do Glicério, que fundaram a escola autogestionada que
oferece atividades esportivas às crianças e jovens da
região.
52 53
54 55
58 59
ViÁRio
60 61
ÔNiBUS
METRÔ
62 63
CiCLoFAiXA
CALçADA CoMPART.
Edifício visto da Catedral da Sé
igreja N. S. da Boa Morte
Edifício visto da Avenida do Estado
Edifício visto da Ria Alvarenga
igreja da ordem Terceira do Carmo
Vista da Praça do Carmo
Entrada do Poupatempo Sé
Edifício visto da Praça do Carmo
Frente da quadra na Rua do Carmo
Casarões existentes na quadra
Frente da quadra na rua do Carmo
Sede do SESC Carmo
Sede do SESC Carmo
Entrada do SESC Carmo
Creche na rua Joaquim dos Santos
Creche na rua Joaquim dos Santos
Fundos do SESC na rua Alcides Bezerra
Fundos do lote estudado e creche
Fundos do edifício estudado
68 69
A
70 71
A
PARTE III | APROXIMAÇÕES
72 73
Localizado no número 93 da Rua do Carmo, distrito da
Sé, este esqueleto de 29 pavimentos fica próximo ao
Palácio Clóvis Ribeiro, sede da Secretaria da Fazenda de
São Paulo, ao Poupatempo e à estação da Sé do Metrô, e
encontra-se abandonado e em deterioração há décadas.
Visível de vários pontos da região, a torre é praticamente
um monumento dedicado ao abandono e à deterioração
de imóveis da região central de São Paulo. A construção
possui centenas de barras de ferro expostas, algumas de
suas paredes fechadas com blocos e outras ainda aber-
tas, e possui vegetação crescendo na cobertura.
Na pesquisa realizada, foram obtidas informações de-
sencontradas sobre este imóvel. De acordo com relatos
e dados obtidos, ele foi projetado para ser um edifício
garagem, sendo que alguns dizem que as obras da linha
azul do Metrô de São Paulo o impediram de ser finaliza-
do, pelo aparecimento de rachaduras no túnel próximo
ao edifício, onde foi criada uma transferência de linhas
(azul e vermelha), e esse problema teria embargado a
obra e estaria também impossibilitando sua demolição.
Porém, relatos de moradores da região na época da cons-
trução dizem que o esqueleto é anterior às obras do Me-
trô, e começou a ser erguido entre 1966 e 1967. Depois de
cerca de dois anos a obra foi interrompida e nunca mais
retomada. Dessa forma ele está assim desde, no mínimo
O EDIFÍCIO
1970, possivelmente até antes. Na época se comentava
que as obras do edifício garagem haviam sido paralisa-
das por disputas com o espólio do dono da obra.
Pesquisando os documentos da obra na Prefeitura foi
possível ter acesso a plantas de aprovação de duas
propostas diferentes: a primeira, com plantas de 1961,
mostra uma torre residencial com lojas no térreo; a
segunda, com projeto assinado em novembro de 1963,
mostra um edifício garagem com sistema de elevadores
hidráulicos, com estrutura idêntica ao que foi constru-
ído, e com uma torre comercial logo à frente, fechando
o recuo frontal que existe atualmente na Rua do Carmo.
Essa proposta foi a construída, apesar de terem erguido
apenas o edifício garagem. A torre comercial provavel-
mente seria erguida em seguida, caso não tenham em-
bargado ou abandonado a obra. Não é sabido o motivo
da paralisação da construção, há mais de 45 anos.
Sabe-se que funcionou há alguns anos um estaciona-
mento em seu piso térreo. Ele fechou e a torre foi ocupa-
da por volta de 2010 por famílias sem teto, que ergue-
ram cortiços em seus primeiros andares. Nessa época foi
habitado por cerca de sessenta famílias, que deixaram
o edifício no fim de 2014, sendo reaberto um estaciona-
mento em seu segundo subsolo (térreo em relação à rua
dos fundos do lote, devido a declividade do terreno).
74 75
Sua estrutura é de concreto armado, com pilares avan-
tajados (o que é esperado para um edifício garagem da
década de 1960, que abrigaria centenas de veículos da
época). As vigas possuem grande espessura no períme-
tro da torre, mas são menores nas áreas internas. Por
ser um edifício garagem seu pé-direito padrão é baixo,
de 2,20m. As lajes têm pouca espessura, entre 12 e 15cm
e há um vazio central onde seriam instalados os ele-
vadores dos veículos. A torre tem formato escalonado,
e suportaria de 8 a 16 automóveis por pavimento. os
quinze andares inferiores acomodam 16 veículos em 287
m2 de área, os cinco andares intermediários suportam 12
veículos em 215 m2 , enquanto os oito supeiores supor-
tam oito veículos, em 143 m2 de área. A área construída
do edifício é de aproximadamente 8172 m2, e a projeção
no lote de 397 M2.
76 77
Anúncio de venda das garagens automáticas do edifícioFolha de São Paulo, 5 de março de 1964
78 79
80 81
imagem interna do vazio central, onde seriam instalados os elevadores
Esboço 3D da estrutura da torre
Vista de corte do projeto de aprovação do edifício na prefeitura
Plantas do projeto de aprovação do edifício na prefeitura
esboço da planta tipo, dividida em oito módulos, cada um com duas vagas
82 83
Desde o início desse trabalho a ideia era intervir, não
só em uma construção existente, mas também projetar
novas áreas adjacentes, unindo da melhor forma possí-
vel o antigo reformado com o novo proposto. Depois de
escolhido o objeto de intervenção, no caso o edifício-ga-
ragem, foi necessário saber qual escala seria utilizada. o
entorno imediato e a região do Centro possuem tantos
problemas e são tantas as possibilidades de discussão
que a vontade de intervir em uma área mais abrangente
era grande. Porém, com o projeto do edifício exigindo
uma escala menor, optou-se por restringir os ensaios
projetuais à quadra do edifício.
Logo de cara, os lotes que fazem divisa com a torre,
pouco construídos e que abrigam principalmente es-
tacionamentos, já chamaram a atenção como um bom
local para uma nova construção. o Sesc Carmo, vizinho
a essa área também sugeria várias possibilidades, como
reforma, reconstrução com aumento de área construída
e de terreno ou construção de um anexo. Considerando-
se que sua inauguração foi em 1960, em edifício que já
era antigo na época e foi reformado, e que não possui
itens como piscina e quadras de esporte, seria interes-
sante propor melhoria e aumento nas instalações, muito
utilizadas pela população local.
POSSIBILIDADES
Os dois edifícios comerciais e um residencial, que ficam
na extremidade da quadra, voltados para a rua Joaquim
dos Santos Andrade, poderiam continuar, pois já pos-
suem uso consolidado e não haveria tanta necessidade
de demolição para liberar novos terrenos. os casarões
do início do século XX, do outro lado da quadra próxi-
mos ao Poupatempo, não só deveriam continuar devido
ao seu patrimônio histórico, mas também poderiam ser
restaurados e incorporados ao projeto proposto, fazen-
do desse trabalho uma soma de restauro, reabilitação
com novo uso e projeto de nova edificação.
Várias possibilidades foram levadas em conta, como a
demolição do Sesc e sua reconstrução ocupando toda a
área central da quadra, onde existem estacionamentos,
tendo equipamentos tanto no novo e amplo edifício
quanto no edifício-garagem a ser reformado, que tam-
bém abrigaria habitação. o Sesc teria térreo livre com
lazer e comércio e comércio, ficando com as áreas de
cultura e lazer nos andares superiores, incluindo uma
piscina na cobertura. o setor administrativo ocuparia
alguns dos primeiros andares da torre reformada e
uma biblioteca seria proposta para os últimos anda-
res, incluindo a cobertura, que teria um café mirante
integrado à ela. A ideia era de uma biblioteca suspensa
na torre, que veria e seria vista de vários ângulos da
região central. Esses últimos pavimentos seriam recons-
84 85
truídos em estrutura metálica e receberiam instalações
especiais, incluindo proteção solar para o acervo. A parte
intermediária da torre reformada receberia habitação,
com acessos verticais independentes.
Porém, ao longo do trabalho, a ideia de demolir e
reconstruir um equipamento público que já existe e
já funciona deu lugar a incentivar ao máximo o uso
habitacional. o centro da cidade já possui grande quan-
tidade de equipamentos e serviços, porém tem poucos
moradores comparado ao restante da cidade, e com isso
menos pessoas usando a região 24 horas por dia, o que
aumenta a violência e a degradação. A possibilidade de
regeneração da região seria muito maior com incentivos
à moradia, principalmente com a mistura de classes
sociais, do que com novos e maiores equipamentos
públicos.
Considerando isso, a proposta do trabalho passou então
a ser majoritariamente de uso residencial, com grande
número de apartamentos (respeitando-se os coefi-
cientes de aproveitamento), tanto para Habitação de
interesse Social (levando em conta os movimentos de
moradia, as necessidades da região e a recente ocupa-
ção do edifício por cortiços) quanto para Habitação de
Mercado Popular, com apartamentos de um e dois dor-
mitórios voltados para jovens famílias, idosos e pessoas
que moram sozinhas, possuindo metragens pequenas,
considerando-se o alto preço os imóveis e o aumento da
procura por imóveis menores.
o Sesc será mantido em sua forma atual, podendo ser
ampliado futuramente ocupando o edifício comercial
vizinho, na esquina. os edifícios comerciais e o residen-
cial serão mantidos, os casarões não serão anexados
ao projeto, que se restringirá aos seis lotes do miolo
da quadra, que incluem o edifício-garagem e pequenas
casas com comércio de pequeno porte e dois estaciona-
mentos.
86 87
O Edifício-garagem
- Sua estrutura será mantida e recuperada, algumas lajes
serão suprimidas para adequação de pé-direito e outras
por questões estruturais, como as lajes de cobertura que
estão especialmente deterioradas pela ação do tem-
po, também haverá acréscimo de estrutura em alguns
locais;
- Abrigará unidades habitacionais de interesse social e
áreas comuns de lazer pelo edifício;
- Ganhará uma loja voltada para a Rua do Carmo;
- Será proposto um bicicletário no subsolo, com entrada
pela rua Alcides Bezerra;
- Não haverá estacionamento para automóveis, apenas
para motocicletas;
- Haverá uma central para triagem e armazenamento de
lixo, com áreas para compostagem e armazenamento de
adubo e material reciclável;
PROGRAMA
Os lotes vizinhos
- As construções existentes serão demolidas;
- Será proposto um novo edifício de uso misto, dividido
em dois blocos, sendo um de apartamentos para mora-
dia popular e outro para um hostel, ambos com lazer na
cobertura e térreo público;
- o bloco do hostel terá áreas para refeições, convivên-
cia, jogos, internet, dormitórios privados e coletivos e
um bar;
- Com exceção das áreas de circulação vertical dos blo-
cos, o piso térreo (nível da Rua do Carmo) será de acesso
público e receberá lojas, restaurantes, lanchonetes e um
pub/bar;
- Haverá uma praça central no lote, com áreas coberta e
descoberta e acesso livre;
- o piso inferior (nível da Rua Alcides Bezerra) receberá
um estacionamento público e pago, com poucas vagas,
um bicicletário para moradores e outro para uso público,
ambos com vestiários;
88 89
PARTE IV | PROPOSTA
92 93
Alinhamento da frente do novo edifício proposto com os
edifícios vizinhos, na Rua do Carmo, suprimindo o recuo
frontal, comum nas áreas centrais, de modo a aumentar
a proximidade dos moradores em relação à rua, cobrir as
empenas cegas existentes e fechar o vazio existente no
meio da quadra, e melhorando sua volumetria;
inclusão de uma praça central de uso público, para
promover encontro e interações de todos os usuários do
conjunto e prover espaços convidativos com diversas
possibilidades de uso;
Supressão das áreas privadas de lazer dos moradores do
piso térreo, de modo a abrir espaço para o uso público, e
a mudança dessas áreas para andares ao longo dos edi-
fícios, e principalmente para a cobertura, área que deve
ser valorizada e aproveitada em seu máximo;
CONCEITOS
Eliminação de grades e muros no piso térreo, permitindo
uso público e isolando apenas os blocos de circulação
vertical para as áreas residenciais;
Combinação de usos de habitação, comércio e hospe-
dagem para assim permitir a diversidade urbana e fazer
com que a rua não “morra”em certos períodos do dia ou
dias da semana;
Divisão das áreas de lazer da cobertura em áreas meno-
res, de modo a criar espaços mais aconchegantes e com
usos diversos, e realocação dessas áreas em diferentes
níveis, permitindo um contato mais próximo dos mora-
dores com as áreas verdes e de lazer;
94 95
Ligação entre os terraços de níveis diferentes com esca-
das, de modo a permitir um percurso alternativo ao lon-
go do edifício, aumento das rotas de escape em caso de
emergência e comunicação das áreas comuns do edifício
reformado com as do novo edifício proposto;
Aproveitar esse formato escalonado de modo que as
diferentes alturas do novo edifício se adaptem às alturas
de seus vizinhos, possibilitando cobrir as empenas cegas
dos mesmos e não gerar novas empenas, e proporcio-
nando uma melhor relação entre os edifícios e uma
melhoria na volumetria da quadra.
96 97
O terreno
- 6 lotes remembrados
- Frente de 53 metros para a Rua do Carmo
- Fundos de 54 metros para a Rua Alcides Bezerra
- Profundidades de 48 a 52 metros
- Área do Terreno: 2679,47 m2 (ou 0,27 ha)
- Zoneamento antes do Plano Diretor (PD): Zona de Cen-
tralidade Polar B (ZcpB)
- Zoneamento depois do PD: ZEiS 3 no edifício-garagem
e Zona Mista no restante do lote
- Área sob intervenção da operação Urbana Centro (oUC)
- Coeficiente de aproveitamento máximo: 6,0 (de acordo
com regras da oUC)
- Taxa de ocupação máxima: 0,7
- Taxa de Permeabilidade mínima: 0,15
- Altura máxima: sem limite
- Recuo de frente: 5 metros (mas liberado do recuo pelo
artigo 185 da Lei 13885)
- Dispensa vaga de estacionamento
DADOS
O edifício atualmente
Área construída atual: 7100 m2
Projeção no lote: 397 m2
12 metros de frente
31 metros de profundidade
29 pavimentos
Altura em relação à Rua do Carmo: 65,8 metros
Capacidade para 364 automóveis
O edifício convertido
São 73 apartamentos de HiS e plantas tipo com opção de
1 ou 2 dormitórios.
No projeto foi proposto 50% de cada tipo, portanto:
35 apartamentos de 1 dormitório
35 apartamentos de 2 dormitórios
1 apartamento para P.N.E. de 1 dormitório
2 apartamentos para P.N.E. de 2 dormitórios
Altura em relação à Rua do Carmo: 64,9 metros
98 99
Bloco HMP proposto
São 126 apartamentos de HMP em diferentes tipos de 1
ou 2 dormitórios:
30 apartamentos de 1 dormitório
92 apartamentos de 2 dormitórios
2 apartamentos para P.N.E. de 1 dormitório
2 apartamentos para P.N.E. de 2 dormitórios
Altura em relação à Rua do Carmo: 41 metros
Bloco Hostel
8 dormitórios coletivos
5 suítes para hospedagem
Lavanderia comunitária
Salão de Jogos
Sala de convivência e internet
Refeitório
Bar
Altura em relação à Rua do Carmo: 17 metros
Total do conjunto proposto
199 apartamentos, sendo 68 de 1 dormitório e 131 de dois
dormitórios
7 apartamentos para P.N.E.
8 dormitórios coletivos e 5 suítes para hospedagem no
hostel
1231 m2 de áreas comerciais, incluindo 10 lojas, 1 pub/
bar, 1 restaurante e 5 quiosques de alimentação
Estacionamento público com vaga para 29 automóveis,
incluindo P.N.E., e 20 para motocicletas
1 bicicletário público e 2 para moradores
Área Construída (Computável para fins de aprovação)
Bloco HiS: 5331,28 M2
Bloco HMP: 8070,19 M2
Bloco HoSTEL: 1272,32 M2
Térreo (A0): 724,10 M2
Praça de alimentação (A -1): 801,65 M2
Piso do Estacionamento (A -2): 142,48 M2
Total de Área Construída Computável: 16342,02 M2
Área Máxima permitida pela legislação: 17.944,69 M2
100 101
De acordo com a operação Urbana Centro, o terreno
onde há remembramento de lotes tem direito a um
acréscimo gratuito de área construídade 10% a cada
lote. No caso, temos 6 lotes remembrados e um acrésci-
mo de 60% em relação à área do terreno, ou seja, 1610,17
m2.
Cálculo de População
Bloco HiS: 220 pessoas
BLoCo HMP: 444 pessoas
BLoCo HoSTEL: 66 pessoas (capacidade máxima de
hóspedes)
Capacidade total: 730 pessoas, sendo 664 moradores e
66 hóspedes
Densidade populacional da proposta: 2725 hab/ha
102 103
Levando em conta os conceitos pensados e já citados
para o projeto, temos como resultado um edifício de
formato escalonado. Esse formato cria visuais dife-
rentes para cada ponto do vista, maior contato visual
entre os terraços e o interior do edifício, e também cria
uma parte mais baixa do edifício, gerando um “buraco”
que ajuda na iluminação natural e ventilação da praça
interna e também diminui uma eventual sensação de
claustrofobia.
o formato escalonado foi inspirado na grande presença
desse tipo de edificação na região, inclusive do próprio
objeto de estudo, que é escalonado no lado nordeste.
Visualmente, ele dá transição entre a baixa altura das
edificações vizinhas e o edifício estudado, com porte
mais alto e também une a altura das construções vizi-
nhas na Rua do Carmo, cobrindo as empenas existentes
sem gerar novas.
os terraços divididos em áreas menores possibilitam
diferentes e flexíveis usos, mais intimistas e aconche-
gantes, porém conectados entre si e proporcionando
uma circulação alternativa e incentivando o passeio pelo
conjunto com diferentes possibilidades de visualização
tanto do edifício quanto da paisagem. Também apro-
VOLUMETRIA
ximam as áreas verdes e de lazer dos apartamentos e
ligam diretamente os dois blocos residenciais
(HiS e HMP), permitindo o acesso das áreas comuns de
um bloco pelos moradores de outro bloco.
o bloco do Hostel foi posicionado de frente para a rua
do Carmo, área de maior movimento de transeuntes e
possui menor altura, semelhante aos edifícios próximos.
o bloco residencial de HMP parte do bloco do Hostel e
vai até o edifício existente, em formato de J, gerando
uma praça central. Dessa forma, existem apartamentos
voltados para as duas ruas, com predominância para a
rua Alcides Bezerra, mais calma e silenciosa. Também
há apartamentos voltados para a praça central e para a
lateral do lote, de frente para a sede do SESC, onde foi
criado um recuo que abriga um jardim.
As mudanças na volumetria do edifício-garagem refor-
mado se resumem às coberturas. No caso da cobertura
do topo da torre, foi proposta a demolição da última
laje devido ao péssimo estado causado pela ausência
de impermeabilização na época de construção e pela
ação do tempo nas últimas quatro décadas, e também
demolição das grandes vigas que dariam suporte ao
maquinário dos elevadores de automóveis. Essa área foi
104 105
reconstruída de modo a suprir as novas necessidades
do edifício. Nas outras coberturas mais baixas, voltadas
para o lado Nordeste foi proposto o incremento de nova
laje, proporcionando novo espaço e um terraço com
pavimento mais alto, permitindo sua ligação com os
terraços do bloco residencial anexo.
Volumetria atual da quadra
Edifícios a serem demolidos
Quadra “limpa
106 107
Construção anexa proposta
Construção anexa e edifício reformado
Divisão dos usos
Bloco HIS | Bloco HMP | Hostel | Comércio
108 109
Tendo em vista a diferença de altura entre os níveis do
edifício existente e o restante proposto, a nomenclatura
de cada pavimento, para fins de visualização, foi divida
em dois blocos: A e B.
o bloco A faz referência a toda a área adicionada ao
projeto que inclui o bloco HMP, o bloco Hostel, e os três
andares da base do edifício, com excessão da área da
torre reformada (atual edifício-garagem);
o bloco B faz referência aos pavimentos da torre re-
formada, e exclusivamente dela, incluindo o térreo e
estacionamento;
Considerando que no terreno há um desnível de mais
de 6,5 metros, o projeto possui acesso em nível tanto
para uma rua quanto para outra. Poderia ser definido
um pavimento térreo para a Rua Alcides Bezerra quanto
para a Rua do Carmo, dois andares acima. Para nomear
os pavimentos foi considerado térreo o piso do nível da
Rua do Carmo (cota 751,4 m), recebendo para referência
o número 0, e o piso do nível da Rua Alcides Bezerra o
número -2, deixando o pavimento intermediário com a
numeração -1.
NÍVEIS
A -3 | Caixa d’água e equipamentos | nível 741,6 m
A -2 | Estacionamento e bicicletários | nível 744,75 m
A -1 | Praça central, restaurantes, quiosques e pub | nível 747,75 m
A 0 | Lojas, pub, acesso ao Hostel e aos blocos residenciais | nível 751,4 m
A 1 | Residencial HMP e piso de convivência do Hostel | nível 754,90 m
A 2 | Residencial HMP e piso de dormitórios coletivos do Hostel | nível 757,6 m
A 3 | Residencial HMP e piso de dormitórios coletivos do Hostel | nível 760,3m
A 4 | Residencial HMP e piso de suítes do Hostel | nível 763,00 m
A 5 | Residencial HMP e piso do bar do terraço do Hostel | nível 765,7 m
A 6 | Residencial HMP e caixa d’água | nível 768,4 m
A 7 | Residencial HMP | nível 771,10 m
A 8 | Residencial HMP | nível 773,8 m
A 9 | Residencial HMP | nível 776,5 m
A 10 | Residencial HMP | nível 779,2 m
A 11 | Residencial HMP | nível 781,9 m
A 12 | Residencial HMP | nível 784,6 m
A 13 | Residencial HMP | nível 787,3 m
A 14 | Caixa d’água | nível 790,0 m
B -3 | Caixa d’água | nível 741,6 m
B -2 | Estacionamento, bicicletário e central de lixo | nível 744,75 m
B -1 | Oficinas | nível 747,4 m
B 0 | Piso térreo e apartamentos P.N.E. | nível 749,07 m
B 1 | Residencial HiS | nível 752,4 m
110 111
B 2 | Residencial HiS | nível 754,75 m
B 3 | Residencial HiS | nível 757,1 m
B 4 | Residencial HiS | nível 759,45 m
B 5 | Residencial HiS | nível 761,8 m
B 6 | Residencial HiS | nível 764,15 m
B 7 | Residencial HiS | nível 766,5 m
B 8 | Residencial HiS | nível 768,85 m
B 9 | Residencial HiS | nível 771,2 m
B 10 | Residencial HiS | nível 773,55 m
B 11 | Residencial HiS | nível 775,9 m
B 12 | Residencial HiS | nível 778,25 m
B 13 | Residencial HiS | nível 780,6 m
B 14 | Residencial HiS | nível 782,95 m
B 15 | Residencial HiS | nível 785,3 m
B 16 | Residencial HiS | nível 787,65 m
B 17 | Res. HiS, lavand. comunitária, salas de estudos e infantil | nível 790,0 m
B 18 | Residencial HiS, salão de Jogos e estufa | nível 792,35 m
B 19 | Residencial HiS | nível 794,7 m
B 20 | Residencial HiS | nível 797,05 m
B 21 | Residencial HiS | nível 799,4 m
B 22 | Residencial HiS | nível 801,75 m
B 23 | Residencial HiS | nível 804,10 m
B 24 | Residencial HiS | nível 806,45 m
B 25 | Residencial HiS | nível 808,8m
B 26 | Terraço cobertura | nível 811,15 m
B 27 | Barrilete | nível 813,8 m
B 28 | Laje de cobertura HiS | nível 816,3 m
A base do edifício consiste em três pavimentos: o térreo
no nível da Rua do Carmo, o piso de estacionamentos no
nível da Rua Alcides Bezerra e o piso intermediário. o Bloco
HiS possui diferença de pé-direitos em relação ao restante
edificado, somente o piso de estacionamentos dividem a
mesma cota de nível. Para facilitar a visualização das plan-
tas, o bloco HiS será mostrado separadamente, devido às
suas diferenças de níveis.
Estacionamento e bicicletários | nível 744,75 m
o piso de estacionamentos (cota 744,75m) possui 1925 m2
de área coberta, com vagas públicas e pagas para 29 auto-
móveis, incluindo P.N.E., e vagas públicas para 20 motoci-
cletas. Também possui uma guarita para o estacionamento,
um bicicletário público e dois para uso dos condôminos, um
em cada bloco. Todos os bicicletários possuem vestiários.
Nesse piso também se encontra a central de lixo e depósi-
tos, bem como um acesso à caixa d’água do bloco HiS, que
fica no pavimento abaixo (cota 741,6m). Os acessos são
diretos para a Rua Alcides Bezerra, sendo uma entrada de
veículos, uma entrada de pedestres para o estacionamento,
uma entrada para carga e descarga e duas entradas no bloco
HiS, uma menor para pedestres e uma maior para bicicletas
e motos. Nesse nível também ficam as caixas d’água do
bloco HMP e do hostel.
BASE
112 113
1. guarita 2. estacionamento3. bicicletários4. vestiários5. caixas d’água
1
2
44
4
4
5
5
3
3
Praça central, restaurantes, quiosques e pub | nível 747,75 m
o piso intermediário abriga a praça central, com parte da
área coberta onde ficam as mesas e uma parte descoberta,
onde podem haver feiras e eventos. Embaixo da escadaria
existe um depósito, que aproveita a área que seria inutiliza-
da, além de banheiros masculino, feminino e para P.N.E.
Existem cinco quiosques, todos com balcão voltado para a
praça e infraestrutura para preparo de alimentos. Lancho-
nete, sorveteria, café e bar são alguns dos usos possíveis.
Também seria possível reformar alguns desses espaços e
transformá-los em lojas, caso os proprietários ou locatários
desejem. Do outro lado existe um restaurante/lanchonete
com 135 m2 de área, incluindo áreas de apoio, e a parte infe-
rior do pub/bar, com 165 m2. Esse pavimento possui ligação
direta com as duas ruas por meio de escadas, uma de cada
lado, além de uma escada que o liga ao estacionamento e a
escada-arquibancada que faz ligação com o piso térreo. Um
elevador público também pode ser utilizado para acessar os
três andares da base.
Lojas, pub, acesso ao Hostel e aos blocos residenciais | nível 751,4 m
o pavimento térreo, de cota 751,4m, tem acesso direto à
Rua do Carmo e conta com 657 m2 de áreas comerciais, que
inclui 10 lojas e o piso superior do pub/bar, além da área de
recepção do hostel. Todas as lojas possuem depósito e ba-
114 115
1. praça 2. quiosques3. áreas de apoio4. andar inferior do pub5. restaurante
1
2 2
4 5
2
3 3 333
3 3
2 2
nheiro para os funcionários. os clientes também possuem
banheiro à disposição, mas esses ficam no piso inferior.
Foram pensados eixos de circulação, como o corredor de
5 metros de largura que cruza o edifício, indo da rua do
Carmo até a escada de acesso ao pavimento intermediário
e à rua Alcides Bezerra, permitindo a permeabilidade do
lote. Esse corredor ganha bancos e mesas na área em frente
à escada-arquibancada. os acessos aos blocos residenciais
são separados por portas de vidro com acesso restrito. o
piso térreo é restrito a moradores na área sob a projeção do
bloco HiS, contendo o hall de entrada, uma sala de estar,
um depósito e um banheiros usados pela loja em frente, e
três apartamentos acessíveis de HiS, com áreas entre 35 e 57
m2 com um ou dois dormitórios.
116 117
1. lojas2. área superior do pub3. recepção hostel4. vazio5. calçada da Rua do Carmo
1
1
1
1
1
1
1
11
6
12 3
4
5
118 119
120 121
De frente à praça fica uma escada arquiban-
cada, pensada não só como área de circula-
ção mas também como área de estar onde
as pessoas podem sentar e conversar. Sua
estrutura é de madeira e possui jardineiras
com plantas que separam a área de passagem
com a área de permanência, mas sem impedir
a passagem.
122 123122 123
124 125
EDIFÍCIO REQUALIFICADOBloco HIS
o edifício existente passou por intervenções es-truturais, como a demolição de parte da alvenaria existente, supressão de partes das lajes onde ficam os apartamentos, recuperação do concreto das vigas e pilares, abertura de shafts e construção de um bloco de circulação com escada enclausurada, shafts para instalações elétricas e hidráulicas e dois elevadores sem casa de máquinas. Também foram demolidas a laje, as vigas e pilares do último andar, bem castigados pela ação do tempo e ausência de impermeabilização. A cobertura foi reconstruída de modo a servir as novas necessidades do edifício, como instalação de caixas d’água por exemplo. Foram acrescidas novas lajes na cobertura que havia no 15o pavimento, nos fundo do edifício, de modo a criar novas áreas e ligar o novo terraço de cobertura, mais alto, ao terraços projetados para o bloco vizinho (HMP). Essas lajes e pilares acrescidos possuem materiais mais leves do que os existentes no resto da estrutura, de modo a não sobrecarre-gá-la. o fato do edifício ser antigo e projetado para abrigar até 16 carros (da década de 60) por andar fizeram a estrutura ser bem dimensionada e resis-tente à grandes cargas.
A planta tipo, que anteriormente era formada por 16 vagas de garagem, foi dividida em quatro módulos, um por apartamento. A estrutura possui pé-direito
126 127
baixo e vigas avantajadas entre esses módulos, no sentido longitudinal, e por esse motivo foi excluída a possibilidade de portas e passagens sob as mes-mas, forçando os quatro módulos que só são aces-sados pelo vazio central. As vigas transversais só existem nas extremidades externas do edifício, não havendo dificuldade de passagem, devido à altura das vigas, entre o vazio e os módulos. Não existem vigas transversais passando dentro dos módulos, apenas na parede externa.
Como o pé-direito existente é baixo (2,20m), foi proposta a supressão de parte da laje, formando apartamentos duplex, com a sala e cozinha com pé-direito alto (4,55m), diminuindo a sensação de claustrofobia provocada pelo pé-direito. os quartos e banheiros ficam na proximidade das fachadas, com iluminação e ventilação naturais. As salas / cozinhas possuem janelas voltadas para o vazio central, aproveitando a iluminação e ventilação naturais. As janelas têm vidro opaco para maior privacidade e aberturas reguláveis para ventilação.
As unidades possuem cerca de 44m2, variando con-forme a espessura dos pilares da área, que variam em toda a estrutura. No piso superior existe um dormitório e um banheiro, e no inferior uma sala integrada à cozinha e uma área, sob o quarto de
Perspectiva do interior da unidade HiS
128 129
cima, que pode ser tanto outro dormitório quanto ampliação da sala. Para o projeto foram propostas 50% de unidades de 1 dormitório e 50% de dois dormitórios. Devido à pouca área das cozinhas, foi proposta uma lavanderia comunitária (pavimento A17), podendo ser excluída a máquina de lavar no interior dos apartamentos.
o vazio central possui aberturas dos dois lados, sem fechamento por esquadrias, apenas com brises reguláveis. Há duas clarabóias na área superior para maior iluminação interna, mas também filtrando raios solares excessivos.
No edifício existem ainda sala de jogos e dois espaços menores, que poderiam ser utilizados para leitura e recreação infantil. A intenção é propor espaços de lazer, mas que também sejam de baixo custo de implantação e manutenção, além de ter uso flexível que pode mudar com o passar do tem-po e necessidade dos usuários.
No pisos inferiores existe um bicicletário, vestiários,
uma central de lixo e oficinas para uso comum, que fo-
ram pensadas de modo a aproveitar aquela área especí-
fica, com pouca ventilação e iluminação natural.
Perspectiva do hall de entrada do edifício com caixa de circulação ao fundo 200 129
130 131
Perspectiva do pavimento inferior de um dos apartamentos
Perspectiva do pavimento tipo
Perspectiva do pavimento superior de um dos apartamentos
0 2 4 10
pavimento B -3
pavimento B -2 pavimento B -1
pavimento B 0
132 1330 2 4 10
pavimento B 1
pavimento B 4
pavimento B 2
pavimento B 5
pavimento B 3
pavimentos B 6 a 16 (pares)
0 2 4 10
pavimento B 18
pavimentos B 19 pavimentos B 20, 22 e 24 pavimento B 21, 23 e 25
pavimentos B 7 a B15 (ímpares)
pavimento B 17
134 1350 2 4 10
pavimento B 26 pavimento B 27 pavimento B 28
136 137
EDIFÍCIO ANEXOBloco HMP
Junto ao edifício reformado foi proposta uma cons-trução anexa, com habitações voltadas ao mercado popular e com áreas menores e integradas.
o edifício, citado nesse trabalho como bloco HMP, possui 13 pavimentos residenciais, além de barrile-te e áreas de acesso no térreo e outros dois pisos inferiores.
Seu formato é em U, ligando o bloco do hostel com o de apartamentos HiS, possuindo fachadas para as duas ruas e para o vazio com a praça central. São dois blocos de circulação vertical, cada um com dois elevadores e escadas enclausuradas e um corredor que dá liga os blocos e dá acesso a todos os apar-tamentos. Esse corredor possui dois vazios, um na extremidade e outro na metade, que possuem clara-bóias e servem para iluminação natural e ventilação em toda a área comum interna.
os apartamentos têm tipologia de um ou dois dor-mitórios, com áreas entre 33 e 62 m2. São 30 apar-tamentos com 1 dormitório, 92 com 2 dormitórios, além de 4 apartamentos para P.N.E, metade com um e metade com dois dormitórios.
0 2 4 10pavimentos A1 a A5
138 1390 2 4 10pavimento A6
0 2 4 10pavimento A7
140 1410 2 4 10pavimento A8
0 2 4 10pavimento A10
pavimento A9
142 1430 2 4 10pavimento A12
pavimento A11
0 2 4 10pavimento A14
pavimento A13
144 145
Perspectiva do Bloco C
Perspectiva do Bloco B
Perspectiva do Bloco A
Perspectiva do vazio em frente a um dos blocos de circulação verticalPerspectiva da fachada para a rua Alcides Bezerra
146 147146 147
148 149
HOSTEL
De modo a incentivar a diversidade de usos na região e
a dinâmica urbana, foi proposto um hostel/albergue no
conjunto. A intenção é promover movimento na área,
com pessoas de diferentes lugares, culturas, estilos e
idades. A quantidade de estabelecimentos do tipo na ci-
dade e principalmente no centro é pequena, e a deman-
da existe. A localização do terreno, entre a estação Sé do
metrô e o Expresso Tiradentes, a grande quantidade de
linhas de ônibus no entorno e a proximidade com equi-
pamentos importantes da cidade atrairiam hóspedes de
dentro e fora do país.
o bloco possui seis pavimentos, incluindo o acesso no
piso térreo (A0). Nesse piso existe uma sala de espera e
um balcão de recepção e, ao lado e isolado apenas por
vidros, existe o pub/bar, que foi pensado para prover um
espaço público de lazer e convivência para o edifício, o
hostel e a região, principalmente no horário noturno,
mantendo o movimento no edifício e na rua mesmo
depois do horário de fechamento das lojas, aumentando
a sensação de segurança. o pub possui dois andares,
um com área menor no piso térreo e um com área maior
no piso da praça de alimentação, onde fica a cozinha e
áreas de apoio.
o primeiro pavimento (A1) é voltado para a convivência
e uso coletivo. Possui um salão com áreas de estar com
mesas, sofás e acesso à internet. Uma área de acesso
restrito abriga o setor administrativo, vestiários para os
funcionários e uma cozinha. Na extremidade esquerda,
em frente ao bloco HiS, foi proposto um grande salão
com pé-direito duplo voltado para refeições e convivên-
cia, com usos diferentes de acordo com o horário. Atrás
do balcão há acesso a duas áreas alocadas dentro do
bloco HiS: uma cozinha e uma lavanderia, acessadas por
funcionários.
o segundo pavimento (A2) abriga quatro dormitórios
coletivos que, juntos, hospedam até 17 hóspedes em
camas do tipo beliche e dois vestiários, um masculino
e um feminino. Há também um depósito ao lado do
elevador para uso dos funcionários, presente em todos
os pavimentos, com excessão do térreo.
o terceiro pavimento repete a planta do segundo,
diferindo apenas no terraço externo, que possui árvo-
res, bancos e mesas e dá acesso à três áreas dentro do
limite do bloco HiS: um salão de jogos e uma lavanderia
coletiva para uso dos hóspedes e um depósito para uso
dos funcionários.
150 151
1. salão de convivência2. refeitório3. áreas de apoio4. banheiros5. dormitórios6. terraços
0 2 4 10
12
3
4
4
4
4
5
5
6
5
5
5
5
5
5
pavimento A1
pavimento A2
pavimento A3
o quarto pavimento (A4) possui cinco suítes menores
com capacidades para 2, 4 ou 6 pessoas e um terraço
externo com canteiros para horta comunitária.
o quinto e último pavimento (A5) é ocupado por um bar
integrado a um terraço com mesas e bancos.
152 153
1. salão de convivência2. refeitório3. áreas de apoio4. banheiros5. dormitórios6. terraços7. bar
0 2 4 10
6
6 7
5 5
5 55
pavimento A4
pavimento A5
Perspectiva da área superior do Pub 154 155
Perspectiva do Refeitório / Salão do Hostel
Perspectiva com corte no2º pavimento
Perspectiva com corte no1º pavimento
156 157
Perspectiva com corte no3º pavimento
Perspectiva com corte no4º pavimento
Perspectiva com corte no5º pavimento
158 159
160 161
162 163162 163
Corte 3D do bloco HiS
Corte 3D de parte do bloco HMPl
Corte 3D de parte do bloco HMP
Corte 3D do bloco Hostel e HMP
164 165
166 167
168 169
170 171
172 173
os terraços são ponto de destaque do projeto. Pensados
para aproveitar da melhor forma possível as áreas aber-
tas e com boa insolação e ventilação, eles cobrem toda
a área de cobertura dos edifícios, com excessão da área
sobre o bloco de circulação vertical da torre de HiS, que
abriga equipamentos como antenas, placas de captação
de energia solar e clarabóias e tem acesso restrito.
o terraço mais alto, no topo do bloco HiS, pode ser usa-
do como uma pequena quadra poliesportiva, recebendo
telas de proteção nas aberturas ao redor, onde estão os
brises. os demais terraços, 14 no total, podem receber
hortas comunitárias e áreas para descanso e lazer, com
bancos e mesas. Há uma área de playground em um
deles.
A proposta para os terraços é fornecer áreas de lazer
com diferentes usos e maior proximidade das áreas
externas aos apartamentos. Essas áreas foram projeta-
das de modo a oferecer maior flexibilidade possível. Nos
terraços mais baixos, próximos à Rua do Carmo, foram
propostos canteiros com árvores de pequeno porte,
cercados por bancos. Essas são as únicas partes fixas
dos terraços. os jardins e hortas dos outros terraços não
ficam diretamente sobre a laje, mas sim em canteiros
que podem ser mudados de local se houver necessidade.
Temos, portanto, lajes livres de objetos permanentes
TERRAÇOS
que possibilitam o uso que melhor se adequar às ne-
cessidades do condomínio, que podem mudar ao longo
do tempo. os layouts apresentados são meramente
sugestões de organização espacial, ficando a cargo dos
próprios moradores definirem o que melhor lhes couber.
No caso de haver desejo de remoção das hortas de um
dos terraços, por exemplo, poderia ser feita a desmon-
tagem dos canteiros em pouco tempo e a área seria li-
berada para outro uso sem necessidade de reformas. No
caso contrário de uma área estar subutilizada e havendo
demanda para o aumento de plantio de novas hortas,
as mesmas poderiam ser instaladas com estrutura de
madeira executada pelo próprio condomínio, utilizando
mão de obra local e as áreas de oficina instaladas no
bloco HiS. o encanamento proveniente dos reservató-
rios de águas pluviais e de reúso estaria presente em
todos os terraços, permitindo a irrigação de hortas e
jardins e a limpeza das áreas. Assim, as hortas propostas
poderiam ser instaladas em qualquer pavimento, e os
espaços teriam flexibilidade total, de modo a não deixar
áreas subutilizadas.
Seria interessante que os terraços fossem abertos à visi-
tação e uso público, pelo menos em certos horários, mas
isso naturalmente dependeria da vontade e aprovação
dos moradores.
174 175
176 177
As paredes externas possuem concreto aparente e reves-
timento cimentício de tonalidade clara. As janelas são
de PVC branco e possuem diferntes tipologias, variando
de acordo com as dimensões e necessidades de cada
ambiente. os guarda-corpos são de alumínio com tona-
lidade cinza-escura. Por questões estéticas, as escadas
dos terraços possuem esses mesmos guarda-corpos nos
lados voltados para o edifício e um outro modelo, com
placa de alumínio pintada de amarelo, no lado volta-
do para a fachada. Essa cor dá o destaque desejado a
esses elementos e se contrapõe à sobriedade dos outros
revestimentos dos edifícios. No piso do estacionamen-
to, a fachada (voltada para a rua Alcides Bezerra) possui
gradis e portões em alumínio e cobogós para ventilar e
iluminar as áreas internas.
Visando garantir o conforto térmico desejado, a fachada
recebeu brise-soleils para bloquear o ofuscamento cau-
sado pelos raios solares.
Esteticamente, eles servem para uniformizar as fachadas
com diferentes tipos de janela e enfatizar o formato es-
calonado dos edifícios, chamando a atenção para outros
elementos, como os terraços e as escadas que ficam em
destaque.
os brises também ajudam a dar maior privacidade às
áreas internas em relação à rua ou aos outros apar-
tamentos (nos apartamentos voltados para o pátio
FACHADA
central).
Por estarem voltadas predominantemente para o eixo
leste-oeste, e receberem respectivamente o Sol da
manhã e o da tarde, as fachadas receberam brises com
aletas verticais.
Com exceção do edifício existente (HiS), o projeto
também incluiu acréscimo de 60 centímetros na laje a
partir das paredes externas, formando beirais ao redor
do edifício em todos os andares, usados para a instala-
ção dos brises e garantindo sombreamento nas janelas,
dependendo da posição do Sol, funcionando como brise
horizontal.
Na fachada mais voltada para o sul, por receber menor
incidência solar, os brises verticais do bloco HMP não
foram colocados, ficando apenas os beirais. Há ape-
nas alguns brises na extremidade direita, por questões
estéticas, dando transição aos brises da fachada predo-
minantemente oeste (rua Alcides Ferreira). A disposição
dos elementos varia conforme o andar, para trazer
movimento à fachada. No caso do bloco HiS, os brises
voltados para o sul foram colocados para isolar visual-
mente o vazio e bloco de circulação da torre, mas ainda
garantindo uma certa permeabilidade visual entre o
interior e exterior, e o aproveitamento de iluminação e
ventilação naturais (esse vazio de circulação não possui
fechamento em vidro).
178 179
Nas regiões em frente às jardineiras de alguns aparta-
mentos as aletas possuem maior espaçamento entre si,
proporcionando maior insolação às plantas e deixan-
do essa vegetação mais visível na fachada, formando
“colunas verdes” que quebram a monotonia visual. o
espaçamento maior entre as aletas também é presen-
te em frente ao salão/refeitório (pé-direito duplo) e
todo o primeiro andar do hostel voltado para a Rua do
Carmo, de modo a garantir maior visibilidade da rua e
maior iluminação natural no interior, e também tornar
mais visível essas áreas de estar e grande movimento
do hostel para os transeuntes na rua. No piso térreo, as
janelas dos fundos de algumas lojas, voltadas para a rua
Alcides Bezerra, também possuem brises com maior es-
paçamento entre aletas, com vistas à melhor iluminação
natural e maior exposição das lojas para os transeuntes
dessa rua.
Todas as lâminas possuem 40 centímetros de largura e
são instaladas em eixos móveis, permitindo aos usu-
ários sua abertura ou fechamento integral, de acordo
com a variação solar e a necessidade de iluminação e
privacidade dos ambientes ao longo do dia. Essa posição
de cada brise nos diferentes ângulos (0o a 90o) também
traz movimento à fachada, e consequentemente a esté-
tica desejada ao conjunto.
inicialmente foram pensados para os brises materiais
naturais e com menos impacto ambiental, como bambú
e madeira de reflorestamento, porém, por se tratar de
residências para população com menor poder aquisitivo,
foi escolhido material com menor necessidade e custo
de manutenção, do tipo metálico (alumínio), com perfu-
rações para não prejudicar a ventilação.
180 181
Foram propostos meios para reduzir o impacto ambien-
tal dos edifícios e melhorar a qualidade de vida de seus
usuários. São seis itens que merecem destaque: aprovei-
tamento do Sol, gestão da água, gestão do lixo, hortas
urbanas, mobiliário e áreas verdes.
Aproveitamento do Sol
A cobertura da torre mais alta recebeu placas de capta-
ção de energia solar, permitindo redução de gastos com
energia da rede pública;
os brises reguláveis, localizados no último andar, podem
ser abertos ou fechados de acordo com as necessidades
e a estação do ano e, quando abertos, possibilitam a
passagem de raios solares para a parede da caixa d’água,
elevando a temperatura ambiente da mesma, visando a
redução do consumo final de energia no uso do aqueci-
mento de água.
o projeto foi pensado de modo a aproveitar a iluminação
natural, inclusive nos corredores de acesso aos aparta-
mentos dos dois blocos e nas lojas do piso térreo. A ven-
tilação natural também foi considerada e temos, como
exemplo, o vazio central do bloco HiS, completamente
ventilado e protegido por brises, a praça de alimentação
com ventilação cruzada e os dois vazios nas áreas de cir-
SUSTENTABILIDADE
culação interna do bloco HMP, com clarabóias que per-
mitem iluminação e ventilação natural dos ambientes, e
também o acesso dos andares superiores aos terraços ao
longo do edifício, que possibilitam outras correntes de
ventilação.
Gestão da água
o assunto da água está em grande evidência atualmen-
te, e situações como a seca dos reservatórios e escassez
em alguns lugares geram uma preocupação adicional
quanto à sua obtenção e armazenamento. Pensando
nisso foi proposta a captação de águas pluvias em todas
as áreas de cobertura e da praça central em todas as
áreas externas e posterior reutilização.
o sistema de reúso de água proveniente das residências
também é proposto. A água proveniente da chuva, das
pias, dos chuveiros e máquinas de lavar iria para três
reservatórios inferiores destinados apenas a esse fim,
passariam por filtragem e seriam bombeadas para os
três reservatórios superiores, também exclusivos para
esse fim, onde a água já limpa seria levada para os vasos
sanitários e torneiras externas usadas para limpeza e
irrigação de jardins e hortas.
182 183
Capacidade dos reservatórios d’água
Bloco HiS:
Total: 52.500L
Reservatório inferior: 31.500L (22000L reserva comum + 9500L de
reúso e águas pluviais)
Reservatório Superior: 21.000L (15000L reserva comum + 6000L de
reúso e águas pluviais)
Bloco HMP (1):
Total: 92.000L
Reservatório inferior: 55.000L (39000L reserva comum + 16000L de
reúso e águas pluviais)
Reservatório Superior: 37.000L (26000L reserva comum + 11000L de
reúso e águas pluviais)
BLoCo HoSTEL E HMP (2):
Total: 25.000L
Reservatório inferior: 15.000L (11000L reserva comum + 4000L de
reúso e águas pluviais)
Reservatório Superior: 10.000L (7000L reserva comum + 3000L de
reúso e águas pluviais)
Gestão do lixo
A questão do lixo também precisa ser pensada com
cuidado, principalmente no caso desse projeto proposto,
que pode abrigar até 730 pessoas, e um número muito
maior se incluirmos o público das áreas comerciais. o
edifício abriga um grande ambiente para gestão do lixo,
que inclui uma central de triagem, locais para arma-
zenamento de lixo comum e lixo reciclável, além de
ambientes para compostagem de resíduos orgânicos e
para o armazenamento do adubo gerado. Será proposta
a separação do lixo orgânico gerado pelas residências,
pelo hostel e pela praça de alimentação para posterior
compostagem e transformação em adubo, utilizado nos
jardins e hortas.
As áreas de oficina presentes no bloco HIS possuem uso
livre do condomínio, e podem inclusive, de acordo com
a vontade e aprovação dos moradores, terem espaço
cedido à cooperativas ou catadores de lixo que usem o
espaço para trabalhos de reciclagem, promovendo assim
ações sociais e ambientais. o Conjunto Nacional, em
São Paulo, é um exemplo nessa questão: desde 1992, a
Cooperativa de Arte Alternativa e Coleta Seletiva (Coope-
racs), recolhe o lixo do Conjunto Nacional e reutiliza os
materiais para decoração do próprio edifício, principal-
mente para sua já famosa decoração natalina.
184 185
o lixo é um dos maiores problemas urbanos da atuali-
dade e qualquer atitude que reduza a quantidade a ser
coletada e transportada ajuda o meio ambiente. Rea-
proveitar resíduos orgânicos é bom tanto para quem
o transforma em adubo quanto para quem protege a
saúde do planeta e da humanidade. Pensando nisso e a
fim de obter um adubo mais barato para ser utilizado
nas hortas e jardins, o processo de compostagem foi
sugerido no projeto, com local destinado exclusivamen-
te a esse fim.
A relação custo-benefício da compostagem, tanto em
residências quanto em condomínios, é positiva não só
Lixo separado no subsolo do Conjunto Nacional
levando-se em conta o futuro do meio ambiente, mas
pensando no retorno imediato para a saúde humana.
Segundo dados da Secretaria da Saúde do Estado, os re-
síduos orgânicos compõem mais de 50% do lixo domés-
tico e são descartados em aterros ou lixões. Segundo
dados da UNiFESP (2010), cada pessoa produz em média
1 quilo de lixo por dia, e multiplicando isso pelos mais
de 700 usuários do edifício percebe-se que o volume
gerado diariamente seria muito grande.
A compostagem é um processo biológico que utiliza
oxigênio para decompor resíduos orgânicos produzindo
adubo rico em nutrientes. Desse processo participam
carbono, nitrogênio e microorganismos, além da umi-
dade. A decomposição de resíduos orgânicos acontece
espontaneamente na natureza, entretanto, com a com-
postagem, o resultado dessa decomposição pode ser
aproveitado de maneira a evitar desperdícios.
A compostagem é útil porque reduz o volume dos resí-
duos em até 85% e o trânsito de caminhões e custos de
coleta; possibilita o reaproveitamento de qualquer resí-
duo orgânico; facilita a reciclagem dos demais resíduos;
reduz a utilização de aterros sanitários; devolve nutrien-
tes à natureza; evita a contaminação de solos e água e
é fácil de ser implantada; reduz odores e produz adubo
barato e de excelente qualidade.
Dados da JoraForm
186 187
Funcionaria desse modo: o lixo orgânico dos restauran-
tes, pub, quiosque, hostel e residências seria coletado e
separado na área de triagem, depois iriam para a área de
compostagem, passando por um triturador para redu-
ção de volume; ao resíduo seriam adicionadas substân-
cias enzimáticas que aceleram o processo e atuam para
eliminação de odores; a seguir a massa passaria por pro-
cesso de decomposição e seria alocada na composteira
(ou UCP, unidade compacta de processamento), por fim
seria armazenado como adubo pronto para utilização.
188 189
Hortas Urbanas
Com inspiração em projetos de agricultura urbana, que
vêm ganhando destaque atualmente, principalmente
em grandes metrópoles, foi proposta a horta como um
dos usos possíveis para os terraços de cobertura.
Em São Paulo já existem projetos nesse sentido, como
a Horta do Ciclista, em plena avenida Paulista, e um
dos maiores projetos fica sobre o shopping Eldorado:
nos 2.500 m2 destinados ao projeto, são produzidos
legumes e verduras como alface, tomate, manjericão
e cebola e plantas como gazânia, lavanda, erva doce e
hortelã. A produção, livre de agrotóxicos, é destinada
aos próprios restaurantes do shopping. Além de evitar
o despejo desse tipo de resíduo nos aterros e prover aos
restaurantes uma produção orgânica e local de alimen-
tos, a iniciativa ainda permite a economia de energia no
uso dos equipamentos de ar condicionado em dias de
calor. Por estar presente em uma extensão considerável
do telhado do shopping, a horta funciona como uma ca-
mada extra de isolamento térmico, permitindo que a es-
trutura fique naturalmente mais fresca. Isso mostra que
adotar iniciativas sustentáveis em uma metrópole como
São Paulo não só é possível como já é uma realidade.
Em São Francisco, nos Estados Unidos, a prefeitura
Horta do Shopping Eldorado em São Paulo
alterou o regulamento municipal de zoneamento,
que passou a permitir plantações e cultivos em áreas
urbanas. Além disso, os resíduos orgânicos gerados no
município são destinados ao sistema de compostagem
municipal, criado pelo município, e servem de insumo
para a produção nas hortas públicas.
As hortas urbanas, sem dúvidas, se mostram de gran-
de importância e as vantagens não são poucas: elas
contribuem com a estabilidade do clima, atenuando
ilhas de calor; são fontes de alimentação ainda mais
saudáveis, por serem orgânicas; possuem o custo muito
baixo para manutenção; impermeabilizam o fraco solo
urbano contra chuvas; reduzem a emissão dos gases
do efeito estufa, já que não há transporte motorizado
do alimento envolvido; contribuem para disposição do
resíduo orgânico; são uma alternativa de lazer e terapia;
controlam, em cima de telhados, a temperatura interna
de ambientes, evitando custos com ar-condicionado;
reduzem a poluição visual e servem de local para ensina-
mento e prática da educação ambiental.
Vale a pena produzir as hortaliças no local ao invés de
comprá-las no mercado, porque o custo é muito menor
(e no caso de moradia popular isso é especialmen-
te relevante), a procedência é conhecida e é possível
controlar melhor a qualidade das mesmas. Ao mesmo
informações da Revista Friday
190 191
tempo, as vantagens de se produzir os próprios alimen-
tos transcendem a questão do preço, visto que resgata
valores importantes, como o prazer de acompanhar todo
o processo de crescimento das plantas e de transformar
as atividades na horta em lazer ou terapia ocupacional,
entre outros pontos positivos. isso seria especialmente
interessante no caso das crianças e idosos do condomí-
nio.
A gestão da horta, tanto no plantio, quanto na coleta e
destino das hortaliças, seria feita pelo condomínio, não
cabendo ao projeto de arquitetura essa definição. Entre
as possibilidades, entretanto, seriam a de os próprios
moradores participarem do plantio e manutenção
(sendo um passatempo para idosos, um aprendizado
para as crianças e uma proximidade da natureza para
todos os interessados), o plantio também poderia ser
feito por funcionários do condomínio ou do restaurante
e quiosques.
o destino poderia ser os moradores, que economizam
na compra de hortaliças, os funcionários do local, o
restaurante (que poderia usar os alimentos orgânicos
como atrativo), ou mesmo dividido a quem estiver inte-
ressado, com acesso livre a todos. Também poderiam ser
comercializadas, sendo realizadas feirinhas orgânicas na
própria praça central do conjunto, incentivando o uso
Feira com produtos de horta urbana em Nova York
dinâmico e constante da praça e aumentando o movi-
mento para as áreas comerciais. A renda dessas feiras
poderiam ser revertidas para o condomínio ou ainda
para pessoas carentes da região.
Como algumas plantas precisam de determinadas tem-
peraturas para se desenvolverem bem e o frio pode ser
prejudicial, assim como o calor excessivo, foi proposta
uma sala no bloco HiS, que funcionaria como estufa,
e teria acesso direto aos terraços com hortas. Nelas
podem ser cultivadas hortaliças, legumes, frutos ou até
flores. Caso seja inutilizado, esse espaço pode ser con-
vertido para outros usos. Restaurante Riverpark Farm em Nova York
192 193
Mobiliário executado com madeira de palete na Holanda
Mobiliário
o mobiliário, apesar de não fazer parte do programa
desse projeto, foi pensado de modo a garantir a estética
e conforto necessários, com preços baixos e baixo im-
pacto ambiental. Para tal, são propostas mesas, bancos
e cadeiras feitas com madeira reaproveitada, como a de
paletes por exemplo. É uma madeira barata que pode ser
transformada em mobiliário confortável e de estética
agradável. Com isso, o próprio condomínio poderia fa-
bricá-los de acordo com as necessidades e usos de cada
espaço, e usar as oficinas do bloco HIS para tal, podendo
também gerar trabalho temporário a trabalhadores da
região ou condôminos e funcionários do condomínio
interessados.
Áreas verdes
Foram incluídas no terreno 22 novas árvores de grande
e médio porte, 11 diretamente no solo (níveis do estacio-
namento e da praça de alimentação) e 11 em canteiros
sobre laje. os jardins e hortas estão presentes em boa
parte do conjunto, tanto no interior quanto no exterior e
ajudam a criar um micro clima e baixar temperaturas no
ambiente. Também há uma parede com jardim vertical
no piso térreo, de frente para a escada-arquibancada,
que também conta com canteiros. Na fachada há três
“colunas verdes”, resultado de jardineiras instaladas em
frentes às janelas de alguns apartamentos.
194 195
Este presente trabalho buscou se inserir na discussão so-
bre as práticas de intervenção urbana em áreas centrais,
conduzidas principalmente nas metrópoles, buscando
modos de interromper o processo de declínio e erosão
dos espaços urbanos. A deterioração constante dos
edifícios que já não são mais adequados aos seus usos
propostos originalmente, seja pela instalações antiqua-
das e obsoletas, pela falta de manutenção adequada das
mesmas ou pela baixa demanda de usuários, cria uma
vacância e ociosidade que agravam a deterioração da
região.
A falta de habitação, juntamente com a falta de uso
noturno, potencializa a marginalidade e o vandalismo,
além do subutilização da infraestrutura viária. Ape-
sar disso, o centro ainda detém números elevados de
empregos e aos poucos vem passando por iniciativas de
requalificação urbana, dentre as quais vale citar investi-
mentos nas reformas de centros culturais, promoção de
atividades gratuitas ao ar livre, instalação de ciclofaixas,
além de programas para habitação social. Sua dinâmica
urbana no período diurno ainda é bastante significativa.
A escolha da tipologia habitacional foi pautada e jus-
tificada no oferecimento de moradias para a demanda
de uma população na região, cujo interesse deve residir
principalmente em levar menos tempo no trajeto
CONSIDERAÇÕES FINAIS
casa-trabalho, e que não necessariamente possui ve-
ículos próprios. Nesse caso, haveria um melhor apro-
veitamento da infraestrutura de transportes de massa
existentes. A promoção de habitação também pode
proporcionar maior diversidade de usos na área e a per-
manência de pessoas em todos os horários do dia.
Na caso do reaproveitamento de uma edificação exis-
tente e deteriorada, percebeu-se que o desafio não é
apenas a reforma em si, mas sim o modo de viabilizá-la
no contexto urbano do centro, levando em consideração
no projeto de reforma, os condicionantes de se proje-
tar habitação no centro e seus desdobramentos. Nesse
aspecto, o uso misto em empreendimentos de HiS e
HMP pode facilitar esse processo, reduzindo áreas de
baixo aproveitamento e aproveitando o aluguel de áreas
comerciais para redução de custos condominiais e tam-
bém amortecendo o custo de aquisição dos edifícios,
além de reinserir os mesmos à dinâmica da cidade.
Foi proposto ensaiar o reaproveitamento de um edifício-
garagem, devolvendo o lote à vida urbana e dando es-
paço às pessoas no lugar dos automóveis. Estes últimos
perderam lugar inclusive para as bicicletas e motocicle-
tas no estacionamento. o uso do automóvel em um lo-
cal cercado por transporte de massa não foi incentivado,
e a pouca quantidade de vagas existente reflete isso. Os
198 199
espaços de convívio e lazer foram destacados no proje-
to, seja de uso público nos pisos inferiores ou de uso dos
moradores em pisos superiores e coberturas, item esse
em que se pensou uso e aproveitamento maiores do que
se vê pela cidade.
As coberturas, com ótima ventilação, iluminação direta
em todos ou quase todos os horários do dia e vistas para
a cidade, deveriam ser uma das partes mais atrativas
do edifício, principalmente em áreas centrais e adensa-
das, onde o térreo e os apartamentos possuem menor
iluminação natural e ventilação. As coberturas seriam
ótimas opções para lazer ou outros usos como as horta
urbanas.
Não é sabido ao certo o custo da obra de reforma
proposta nesse trabalho, nem se valeria mais a pena a
demolição total da torre e uma construção completa-
mente nova, com outra disposição, volumetria e um
pé-direito mais adequado. Essa questão foi pensada
diversas vezes, e foi optada a reutilização da estrutura
como exemplo do que pode ser feito num ambiente já
construído, uma experimentação no campo do rea-
proveitamento de grandes estruturas, assunto que me
instiga e que imagino que terá cada vez mais destaque
no mundo atual, seja por questões ambientais como
reaproveitamento de materiais, poluição e descarte de
entulho ou por questões financeiras, onde em certos
casos a reforma compensa mais do que a demolição
seguida de nova construção.
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Cesar Matosjaneiro de 2015