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Este laudo foi impresso em: 15 de junho de 2016 LV137-16(1)-VU-CST-CH- 5635- ROSIMERE ALVES DA SILVA - SANTA CRUZ-PE-SANTANDER BNDU
LAUDO DE AVALIAÇÃO
CST
LAUDO DE AVALIAÇÃO DE USO RESTRITO: Este trabalho fornece informações pré-estabelecidas entre o
Banco Santander Brasil S/A e a Valor Engenharia de Avaliação e Perícia Ltda., responsáveis pela elaboração
deste Laudo e não tendo validade para outros usos ou terceiros.
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LAUDO DE AVALIAÇÃO LV137-16
IMÓVEL RESIDENCIAL
Rua São Francisco, Nº 52
Centro, Santa Cruz - PE
Objetivo Valor de Mercado
Finalidade Contábil
Valor de Compra e Venda R$ 100.000,00
Cem mil Reais
Valor de Garantia R$ 50.000,00
Cinquenta mil Reais
Recife, junho de 16
Este Laudo de Avaliação atende às premissas do Banco Santander, tendo sido elaborado com este propósito específico. É
desaconselhado seu uso para outros fins sem anuência prévia da Valor Engenharia, salvo por acordo entre as partes inte-
ressadas.
Proibida a reprodução total ou parcial. Direitos autorais reservados lei 9.610/98.
Número da solicitação 5635 SIPAT / Imóvel vistoriado pelo aspecto externo
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1. IDENTIFICAÇÃO
Trata-se de um imóvel residencial, localizado na Rua São Francisco, 52, bairro Centro,
Santa Cruz-PE
2. INTERESSADO
Este trabalho foi realizado por solicitação do Banco Santander Brasil S/A em 13 de Abril
de 2016
3. PROPRIETÁRIO
Conforme documentação apresentada, descrita no item cinco e aposta nos anexos des-
te trabalho, o bem avaliando é de propriedade do Banco Santander Brasil S/A.
4. OBJETIVO
O objetivo deste trabalho é a determinação do Valor de Tendência de Mercado, a preço de
compra e venda e de liquidação forçada, para fins de tomada de decisão.
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5. PRESSUPOSTOS
Para atender ao objetivo a que se propõe, este Laudo expressará o justo valor de mer-
cado do imóvel, o qual é assim definido:
“O valor expresso em termos monetários que o bem alcançaria se exposto à venda por um
prazo razoável num mercado aberto em que haja um vendedor desejoso de vender e um
comprador desejoso de comprar, ambos conhecedores do bem e do mercado e livres de
pressões anormais”.
Os avaliadores consideram que os elementos a eles fornecidos são legítimos e, que as in-
formações prestadas por terceiros foram dadas de boa fé, merecendo, portanto, todo o
crédito.
Não foram feitas averiguações a respeito de restrições ao direito de propriedade ou de
quaisquer ônus que pesem sobre o imóvel avaliando.
Para a individualização do objeto da avaliação, os avaliadores se valeram dos elementos
abaixo relacionados:
Vistoria externa no imóvel avaliando e vizinhança;
Pesquisas efetuadas no mercado imobiliário local;
Normas Brasileiras para Avaliação de Bens NBR-14.653, da ABNT.
Publicações especializadas em Engenharia de Avaliações.
Certidão de Inteiro Teor, do Cartório do 1º Ofício de Ouricuri - PE, referente a
matricula 10.865, datado de 11 de maio de 2015.
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6. ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO
A Norma Brasileira de Avaliação de Bens (NBR 14.653 da ABNT) estabelece que todo
trabalho avaliatório receba uma classificação denominada Especificação da Avaliação, quanto à
fundamentação e precisão dos resultados, estabelecida em razão do prazo demandado, dos recur-
sos despendidos, bem como da disponibilidade de dados de mercado e da natureza do tratamento
a ser empregado.
O Grau de Fundamentação de um trabalho está relacionado ao aprofundamento do
trabalho avaliatório, com o envolvimento do avaliador na seleção da metodologia em razão da con-
fiabilidade, quantidade, qualidade e natureza dos imóveis pesquisados.
O Grau de Precisão será determinado quando for possível medir o grau de certeza e o
nível de erro tolerável numa avaliação, dependendo do resultado do tratamento estatístico dispen-
sado a amostra utilizada no trabalho.
A especificação de uma avaliação está relacionada tanto com o empenho do engenhei-
ro de avaliações como com o mercado e as informações que possam ser dele extraídas. O estabele-
cimento “a priori” pelo contratante do grau de fundamentação desejado tem por objetivo a deter-
minação do empenho do trabalho avaliatório, mas não representa garantia de alcance de graus
elevados de fundamentação. Quanto ao grau de precisão, este depende exclusivamente das carac-
terísticas do mercado e da amostra coletada e, por isso, não é passível de fixação “a priori”.
Assim sendo, de acordo o estabelecido na NBR 14.653 Parte 2, item n 9, este trabalho
avaliatório, conforme planilhas anexas atingiu:
ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO
Metodologia Fundamentação Precisão Laudo
Comparativo Direto Grau I Grau III
Grau I
Evolutivo
Involutivo
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7. VISTORIA
CARACTERÍSTICAS GERAIS DA REGIÃO
Acabamento Demográfico Vocação Tendência
Alto Alto Residencial Residencial
Médio Médio Comercial Comercial
Baixo Baixo Industrial Industrial
INFORMAÇÕES LOCAIS
Topografia Tráfego Ocupação
Plana Local Horizontal
Declive Expresso Vertical
Aclive Misto Misto
MELHORAMENTOS PÚBLICOS
Água Esgoto Telefone Coleta Lixo
Energia Ilum. Pública Gás Encanado Internet
Drenagem Pavimentação Rede Dados Outros
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TIPO DE IMÓVEL
Apartamento Casa Terreno
Prédio Comercial Sala Comercial Fazenda
Prédio Residencial Galpão Posto de Combustível
CARACTERÍSTICAS DO TERRENO
Localização Topografia Ocupação Formato
Meio de Quadra Plano Livre Regular
Esquina Aclive Ocupação Parcial Irregular
Cabeça de Quadra Declive Ocupação Total
Dimensões Confrontantes
Frente(m) 6,00 Rua São Francisco
Fundos(m) 6,00 Imóvel de terceiros
Lateral Esquerda(m) 25,00 Imóvel de terceiros
Lateral Direita(m) 25,00 Imóvel de terceiros
Área total (m²) 150,00 Fração Ideal 1,00
Observações A área e as dimensões do terreno foram retiradas da matrícula do imóvel.
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CROQUIS DE LOCALIZAÇÃO
Fonte: GoogleEarth
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CARACTERÍSTICAS DA EDIFICAÇÃO
Edificação 01: Principal
Padrão Conservação Pavimentos Peso Área Construída (m²) Área Ponderada (m²)
Alto
C - Regular
Térreo 1,00 150,00 150,00
Médio Pav. Superior 1,00 0,00 0,00
Baixo Pav. Inferior 1,00 0,00 0,00
Idade Aparente 10 anos 150,00 150,00
Características Imóvel com estrutura em alvenaria, fechamento laterais em alvenaria e coberta em telhas cerâmicas sobre laje.
Divisão interna -
Principais acabamentos -
Observação a) Não foi possível vistoria interna no imóvel; b) A área de construção foi estimada externamente, pois não consta da documentação fornecida.
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8. DIAGNÓSTICO DO MERCADO
ANÁLISE DE MERCADO
Nível de Oferta Nível de Demanda Absorção Mercado Atual
Alto Alto Rápida Aquecido
Médio Médio Normal Normal
Baixo Baixo Difícil Recessivo
Tempo estimado de absorção 12 meses
9. PESQUISA DE MERCADO
A metodologia avaliatória está bastante vinculada ao estudo comparativo dos valores e,
nesse sentido, considerando tratar-se de uma unidade residencial unifamiliar e passível de compa-
rabilidade direta, a pesquisa imobiliária foi realizada buscando-se informações de imóveis similares,
procurando-se em anúncios classificados de sites, consultas a corretores especializados nos respec-
tivos mercados e diretamente no local, percorrendo-se a vizinhança a procura de residências expos-
tas à venda, cuja descrição detalhada de cada elemento e sua respectiva fonte de informação se en-
contra anexa no final deste trabalho, bem como todo o tratamento que foi dispensado aos elemen-
tos da pesquisa.
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10. METODOLOGIA
A metodologia aplicável é função, basicamente, da natureza do bem avaliando, da finali-
dade da avaliação e da disponibilidade, qualidade e quantidade de informações colhidas no mercado.
A sua escolha deve ser justificada e ater-se ao estabelecido nas partes 1 e 2 da NBR 14653, com o ob-
jetivo de retratar o comportamento do mercado por meio de modelos que suportem racionalmente o
convencimento do valor.
Será utilizado neste trabalho o método de cálculo denominado Método Comparativo
Direto de dados de Mercado, segundo o qual o valor de mercado do bem avaliando é determinado
por comparação com outros bens semelhantes, situados em regiões geoeconômicas e de caracte-
rísticas físicas assemelhadas, de valores locativos conhecidos ou previamente avaliados.
No tratamento de dados foi utilizado o tratamento matemático no qual a influência de
cada um dos atributos estudados nos elementos pesquisados, e que interferem na formação do
preço dos bens, é determinada através de uma análise estatística descritiva, segundo as recomen-
dações e exigências da norma NBR 14.653 - 2.
A amostra formada foi devidamente tratada estatisticamente, por meio de tratamento es-
tatístico, conforme demonstrado nos Anexos, levando-se em conta os seguintes atributos que influen-
ciam na formação do valor:
FATOR OFERTA: adotou-se um fator de redução de 5% a 15% sobre o preço ofertado,
considerando a elasticidade da negociação ocorrida no fechamento.
FATOR LOCAL: os elementos comparativos não foram transpostos através dos valores de
lançamento tributário, uma vez que estes estão defasados da realidade do mercado imobiliário lo-
cal. A transposição que utilizamos no presente laudo foi baseada na escala de valores que varia de
0 a 10 (notas atribuídas ao local), devidamente aferidas para o local avaliando. O fator deve ser limi-
tado apenas à parcela de influência que a localização contribui na composição do valor final do imó-
vel.
FATOR PROPORÇÃO DE ÁREAS: os elementos comparativos foram corrigidos em função
de sua área, tendo em vista que existe uma diferença de valores unitários de acordo com a dimen-
são do imóvel, sendo os de maior extensão com unitários menores, limitando-se a sua influência à
parcela com que os mesmos contribuem na composição do valor final do imóvel.
Para tanto, utilizamos a fórmula constante da publicação “Curso Básico de Engenharia
Legal e de Avaliações”, autor Sérgio Antônio Abunahman, 2a. Edição, Editora Pini:
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4
1
ndoÁreaAvalia
ativoÁreacompar>>quando a diferença entre as áreas do comparativo e do avalian-
do for inferior a 30%
8
1
ndoÁreaAvalia
ativoÁreacompar>> quando a diferença entre as áreas do comparativo e do avalian-
do for superior a 30%.
FATOR TESTADA: a influência da frente é levada em conta, através da função exponencial
da proporção entre a projetada (Fp) e a de referência (Fr), através da seguinte expressão:
F.Test. = (Fp/Fr)f, dentro dos limites: Fr/2 <= Fp <= 2Fr
FATOR PADRÃO CONSTRUTIVO: o fator deve ser considerado na proporção do padrão
das construções, limitando-se a sua influência à parcela com que os mesmos contribuem na compo-
sição do valor final do imóvel.
FATOR DEPRECIAÇÃO: deve-se também apropriar o fator depreciação, tomando-se por
base os fatores de obsolescência do elemento avaliando e comparativos, restringindo sua influência,
como no caso anterior, à parcela representada pela construção no valor do imóvel.
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11. CÁLCULOS AVALIATÓRIOS
10.1 VALOR DO IMÓVEL
VI = A x VU onde
VI = valor de mercado do imóvel
A = área de construção em m²
VU = preço/m² de venda
O valor unitário de venda, conforme descrito na metodologia, é determinado por pes-
quisa de mercado, sendo adotada a seguinte planilha de homogeneização:
Calculando-se as medidas amostrais sobre os valores homogeneizados e válidos do
quadro acima, podemos obter os seguintes resultados:
UNITÁRIO SANEAMENTO
Nº Endereço Unitário
Puro R$/m² Fonte Área Local Deprec
Não
Usado Padrão Frente Extra
Somat.
Fatores
Unitário Homog.
R$/m²HOM.SAN.
01 RUA PETROLINO SOARES, 66 1.417,43 0,85 0,91 0,86 0,02 1,00 1,16 1,097 1,00 0,02 24,88 ED
02 RUA VALMIR ALVES DE MACEDO, 32 652,17 0,90 0,94 0,86 1,12 1,00 1,16 1,107 1,00 1,04 680,75 680,75
03 RUA MARIQUINHA FELIX, 52 750,00 0,85 0,89 0,75 1,32 1,00 1,16 1,107 1,00 0,96 721,01 ED
04 RUA JOSINA ARAÚJO, S/N 625,00 0,90 0,95 1,20 1,06 1,00 1,16 0,889 1,00 1,12 699,14 699,14
05 RUA RAIMUNDO OLÍMPIO, 65 446,43 0,90 0,88 1,20 1,16 1,00 1,16 1,093 1,00 1,40 624,18 624,18
FATORES TRAT. ESTATÍSTICODADOS
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Adotando-se como representativo do mercado o valor unitário médio do intervalo de
confiança, é possível a seguinte estimativa pontual para o imóvel:
VT = 150,00 m² x R$ 668,03 /m² = R$ 100.204,50
VALOR DE MERCADO =~R$ 100.000,00
549,99R$
714,99R$
384,99R$
668,03R$
39,07
Coeficiente de Variação Homog 5,85%
48,03%
3
5
1,8860
615,93 -7,80%
720,13 7,80%
567,83 -15,00%
768,23 15,00%
Inferior
SuperiorIntervalo de Confiança
Campo de ArbítrioInferior
Superior
t de Student
Número Total de Elementos
Número de Elementos Saneados
Média Aritmética
Limite Superior
Coeficiente de Variação Puro
Média Saneada
Limite Inferior
Desvio Padrão
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10.2 VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA
O imóvel avaliando encontra-se inserido num mercado ativo, porém com nível redu-
zido de oferta no seu segmento, e as instituições de crédito trabalham com um valor de venda
forçada menor do que o valor de mercado, em função da tipologia e do porte do bem, de modo a
resguardar seus interesses nos casos onde há a necessidade da alienação do bem por inadim-
plência. No presente caso foi adotado o fator redutor de 50% sobre o valor de mercado como
forma de estabelecer a melhorar condição de liquidez e a maior possibilidade venda imediata.
VL = VV X Fr
VL = valor de liquidez
VV = valor de venda
Fr = Fator redutor
VL = R$ 100.000,00 X 0,50 = R$ 50.000,00
VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA= ~R$ 50.000,00
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10. CONCLUSÃO
Considerando que os valores obtidos nos cálculos avaliatórios são frutos de estudos es-
tatísticos realizados sobre amostras formadas por dados de mercado, com resultados satisfatórios
para o grau de fundamentação e de precisão do trabalho, os avaliadores concluem que os mesmos
atendem aos objetivos deste trabalho, e assim o determinam, de forma arredondada, em:
VALORES DE TENDÊNCIA DE MERCADO
Valor de mercado
R$ 100.000,00
(Cento mil Reais)
Valor de liquidação forçada
R$ 50.000,00
(Cinquenta mil Reais)
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11. TERMO DE ENCERRAMENTO
Este Laudo de Avaliação é composto por 17 (dezessete) folhas e mais Anexos, todas elas
rubricadas pelo avaliador, com exceção desta última que vai assinada pelo mesmo signatário deste
trabalho.
Recife, 13 de Junho de 2016.
VALOR ENGENHARIA DE AVALIAÇÃO E PERÍCIA LTDA.
CNPJ Nº 41.052.275/0001-56
CREA 5544-PE
AFONSO MACHADO DE FARIAS FILHO
Eng. Civil CREA 7.350-D/PE.
DIRETOR TÉCNICO
GUSTAVO REIS DE FARIAS
Eng. Civil CREA 52.558-D/PE.
DIRETOR TÉCNICO
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ANEXO I – REGISTRO FOTOGRÁFICO
Fachada
Logradouro
Logradouro
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Fachada
Fachada
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ANEXO II – PESQUISA DE MERCADO
Dados Iniciais Edfíicio Andar
Endereço
Bairro/Cidade,UF Nota 7
Informante Fone
Áreas (m²) Inferiores
Térreo/Privativa 70,55 Superiores Ponderada 70,55
Terreno 85,08 Frente(m) 4,15 Vagas 0
Edificação 1 42 2 5 40,00
0,912
Intervalo 0,91
Idade aparente 40
Condições Comerciais
Valor Puro Unitário
Valor Utilizado Tipo
Dados Iniciais Edfíicio Andar
Endereço
Bairro/Cidade,UF Nota 7
Informante Fone
Áreas (m²) Inferiores
Térreo/Privativa 92,00 Superiores Ponderada 92,00
Terreno 100,00 Frente(m) 4 Vagas 0
Edificação 1 12 2 5 0,74
0,912
Intervalo 0,91
Idade aparente 10
Condições Comerciais
Valor Puro Unitário
Valor Utilizado Tipo
Dados Iniciais Edfíicio Andar
Endereço
Bairro/Cidade,UF Nota 8
Informante Fone
Áreas (m2) Inferiores
Térreo/Privativa 60,00 Superiores Ponderada 60,00
Terreno 100,00 Frente(m) 4 Vagas 0
Edificação 1 22 2 5 0,63
0,912
Intervalo 0,91
Idade aparente 20
Condições Comerciais
Valor Puro Unitário
Valor Utilizado Tipo
Observações: 08°14'18.000" S 40°19'51.178" W
45.000,00R$
45.000,00R$ Oferta3
Mínimo
Estado de Conservação e - Rep. Simples
87 9 9969 5363
Padrão de Acabamento Casa - Padrão Simples
RUA MARIQUINHA FELIX, 52
CENTRO / SANTA CRUZ, PE
CLEONICE
Mínimo
Estado de Conservação e - Rep. Simples
652,17R$
750,00R$
60.000,00R$
60.000,00R$ Oferta2
08°14'20.15" S 40°19'57.471" W
Comparativo 03
Padrão de Acabamento Casa - Padrão Simples
RUA VALMIR ALVES DE MACEDO, 32
CENTRO / SANTA CRUZ, PE
MARIA DE LOURDES GOMES 87 9 9663 7854
Observações:
Comparativo 02
100.000,00R$
08°14'20.183" S 40°19'52.563" WObservações:
Oferta3
h - Rep. Iportantes/Sem valor
LINDOMAR 87 9 9654 6051
Estado de Conservação
Padrão de Acabamento Casa - Padrão Simples
RUA PETROLINO SOARES, 66
CENTRO / SANTA CRUZ, PE
Mínimo
100.000,00R$ 1.417,43R$
Comparativo 01
Valor Engenharia de Avaliação e Perícia Ltda. Praça Miguel de Cervantes nº 60 Sala 1002 – Ilha do Leite – Recife - PE
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21
Dados Iniciais Edfíicio Andar
Endereço
Bairro/Cidade,UF Nota 5
Informante Fone
Áreas (m2) Inferiores
Térreo/Privativa 96,00 Superiores Ponderada 96,00
Terreno 48,00 Frente(m) 9,6 Vaga 1
Edificação 1 7 2 5 0,78
0,912
Intervalo 0,91
Idade aparente 5
Condições Comerciais
Valor Puro Unitário
Valor Utilizado Tipo
Dados Iniciais Edfíicio Andar 1
Endereço
Bairro/Cidade,UF Nota 5
Informante Fone
Áreas (m2) Inferiores
Térreo/Privativa 56,00 Superiores Ponderada 56,00
Terreno 63,00 Frente(m) 4,2 Vagas 0
Edificação 1 14 2 5 0,72
0,912
Intervalo 0,91
Idade aparente 12
Condições Comerciais
Valor Puro Unitário
Valor Utilizado Tipo
RUA RAIMUNDO OLÍMPIO, 65
CENTRO / SANTA CRUZ, PE
EDSON
446,43R$
Observações: 08°14'17.729" S 40°19'47.276" W
Comparativo 05
Padrão de Acabamento Casa - Padrão Simples
Mínimo
Estado de Conservação e - Rep. Simples
25.000,00R$
25.000,00R$ Oferta2
87 9 9958 0030
Observações:
Comparativo 04
RUA JOSINA ARAÚJO, S/N
CENTRO / SANTA CRUZ, PE
OZANAN SOARES 87 9 9946 5081
Padrão de Acabamento Casa - Padrão Simples
Mínimo
Estado de Conservação e - Rep. Simples
60.000,00R$
60.000,00R$ Oferta2
625,00R$
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22
ANEXO III – PLANILHAS DE NQUADRAMENTO
Tabela 3 – Graus de fundamentação no caso de utilização do tratamento por fatores NBR 14653-2:2011
1 3
2 1
3 2
4 2
8
ª No caso de utilização de menos de cinco dados de mercado, o intervalo admissível de ajuste é de 0,80 a 1,25, pois é
desejável que, com número maior de dados de mercado, a amostra seja menos heterogênea
Fundamentação Grau I
Item
Identificação dos dados de mercado
Intervalo admissível de ajuste para cada fator e
para o conjunto de fatores
Caracterização do imóvel avaliando Completa quanto a todos os fatores analisados
Quantidade mínima de dados de mercado,
efetivamente utilizados3
Descrição Classificação Grau
Apresentação de informações relativas a todas
as características dos dados analisadas
0,50 a 2,00
Tabela 5 - Graus de precisão da estimativa de valor no caso de utilização de tratamento por fatores NBR 14653-2:2011
III II I
Amplitude do intervalo de confiança de 80% em
torno do valor central da estimativa≤ 30% ≤ 40% ≤ 50%
Intervalo de Confiabilidade 16%
Precisão Grau III
GrauDescrição
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23
ANEXO IV – DOCUMENTAÇÃO FORNECIDA
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24
Valor Engenharia de Avaliação e Perícia Ltda. Praça Miguel de Cervantes nº 60 Sala 1002 – Ilha do Leite – Recife - PE
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Imagem de laudo anterior, possibilitando a identificação atual do imóvel.