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Agosto 2019 Janeiro de 2020
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Perspectivas do mercado:
Conforme as expectativas do mercado e informado na carta do mês
anterior, em dezembro o Banco Central reduziu a Taxa Selic para 4,5%, o
menor patamar da história. No mesmo mês, o IFIX teve a maior variação
no ano atingindo 9,5% de crescimento. Os números demonstram
perfeitamente a correlação inversa entre Taxa de Juros e o Índice. Além
disso, observa-se uma sintonia entre os juros e o momento de
recuperação imobiliária, o que colabora ainda mais para o crescimento
acentuado do IFIX.
Histórico Taxa Selic (últimos dois anos)
Em 2019, o mercado de Fundos Imobiliários atingiu grandes marcas e
passou a atrair cada vez mais novos investidores. Muitos dos investidores
são provenientes da renda fixa, da poupança e demandam melhores
rendimentos neste cenário de juros baixos. No lado da oferta, os dados do
segundo trimestre de 2019 apresentaram um aumento de 16% nas vendas
do mercado imobiliário em relação ao mesmo período do ano anterior, de
acordo com a CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção). O
mercado de FIIs teve sua participação no aumento das vendas de imóveis,
de janeiro a novembro foram captados R$ 32,5 bilhões em novas emissões
que tiveram como destino diversos empreendimentos e/ou ativos
imobiliários.
A carta deste mês busca demonstrar os números e fatos da economia e
do setor no último ano que proporcionaram o crescimento e buscamos
realizar projeções para o ano de 2020.
0,0%
2,0%
4,0%
6,0%
8,0%
10,0%
12,0%
14,0%
12 Meses
24 Meses
DESEMPENHO
Dividend Yield
Vacância
90,0
100,0
110,0
120,0
130,0
140,0
fev/19 abr/19 jun/19 ago/19 out/19 dez/19
IFIX CDI ATIVA FII
90,0
100,0
110,0
120,0
130,0
140,0
IFIX CDI ATIVA FII
Carteira dez/19 2019
ATIVA FII 5,5% 37,6%
IFIX 9,5% 36,0%
CDI 0,4% 6,0%
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
8%
9%
10%
HFOF11 UBSR11 TGAR11 HGRU11 CVBI11 JSRE11 HGRE11 BTLG11 DOMC11
0%
5%
10%
15%
20%
25%
DOMC11 HGRE11 HFOF11 UBSR11 TGAR11 HGRU11 CVBI11 JSRE11 BTLG11
4,5%
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O que aconteceu em 2019
A grande expectativa do ano estava em torno da reforma da previdência. Ao passar dos trâmites
políticos e com a certeza de sua aprovação o mercado passou a acreditar na retomada do crescimento,
impulsionando não somente o mercado de FIIs como a bolsa de valores como um todo. O índice Ibovespa
também alcançou seu recorde histórico. Observando a economia como um todo, a reforma proporciona
um ambiente de maior confiança e favorável aos novos investimentos no Brasil, impulsionando o
emprego, a produção e o consumo. Além disso, durante todo o ano, a inflação se manteve controlada
e o especialistas preveem um fechamento em torno de 4%.
O mercado imobiliário efetivamente entrou no momento de recuperação. Em São Paulo, o nível de
absorção liquida alcançou o maior número do ano (25,9 mil m²) em novembro. A taxa de vacânica
esteve em 19,6% no mês de novembro nos escritórios classe A e A+, menor índice desde 2014. No Rio
de Janeiro a recuperação é mais lenta e a taxa de vacância encontra-se no patamar de 34,43% nos
escritórios classe A e A+, menor índice desde outubro de 2016. Segundo o Sinduscon-Sp e a FGV, o
setor construtivo fechará 2019 com crescimento de 2%, após 5 anos de queda.
O que esperar de 2020
Após um ano de avanços ainda lentos na economia, os números para 2020 são melhores, o que é visto
com a projeção de crescimento do PIB em torno 2,3%. Algumas reformas como a administrativa e
tributária, se aprovadas, tendem a colaborar com o ajuste das contas públicas e aceleram a velocidade
de retomada da economia. Além disso, a taxa de desemprego, que está em 11,8%, também deve ser
observada no ano que está por vir pois também é um dos motores do desenvolvimento.
Esperamos que o mercado imobiliário de São Paulo permaneça aquecido em 2020. Atualmente,
observamos o grande crescimento da demanda e a entrada de novas empresas na região. No Rio de
Janeiro, grandes companhias já começam a migração de seus escritórios para a área do Porto Maravilha,
e acreditamos que essa localidade pode impulsionar o mercado imobiliário da cidade capturando novos
investimentos devido a sua infraestrutura moderna e novos projetos de mobilidade urbana. Além disso,
os preços dos imóveis e dos aluguéis praticados em ambas as cidades devem ser revisados mediante
ao momentum de mercado, muitos contratos foram firmados durante a recessão e encontram-se em
valores mais baixos.
Também devemos observar com atenção o departamento varejista, dado que um maior nível de
emprego e o consequente aumento no consumo das famílias impulsiona diretamente o volume de
entregas e as vendas em shoppings. Nesse caso, os Fundos Logísticos e de Shoppings podem se
beneficiar devido ao bom momento do setor.
Fonte: Sistema de Informação Imobiliária Latino-Americana (SiiLA), SindusCon-SP e Cushman & Wakefield, Boletim Focus.
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Carteira Ativa FII
Fechamos o mês de dezembro com uma rentabilidade de +5,5% contra +9,5% do IFIX e +0,38% do CDI. No
acumulado do ano, a Carteira Ativa FII apresenta um retorno de +37,6%, contra +36,0% do IFIX e +6,0%
do CDI.
O portfólio é diversificado por fundos imobiliários com diferentes perfis, de diferentes segmentos. Possui viés
de longo prazo, com o objetivo de superar o IFIX.
Próximo mês:
Não fizemos alterações na carteira recomendada para o mês de janeiro.
Rentabilidade Acumulada:
Fundo Código Mês % Yield
Rio Bravo Renda Educacional RBED11 8,5% 15% 0,3%
VBI CRI * CVBI11 1,5% 15% 0,6%
Hedge TOP FOFII 3 HFOF11 10,2% 5% 1,1%
BTG Pactual Logística BTLG11 15,1% 10% 0,3%
CSHG Renda Urbana HGRU11 -4,2% 10% 0,6%
CSHG Real Estate HGRE11 17,3% 5% 0,5%
TG Ativo Real TGAR11 0,9% 15% 1,0%
REAG Renda Imobiliária DOMC11 15,8% 5% 0,0%
JS Real Estate Multigestão JSRE11 6,1% 10% 0,4%
UBS BR Recebíveis UBSR11 0,5% 10% 0,6%
ATIVA FII 5,5% 0,6%
IFIX 9,5% 0%
Carteira Ativa FII - Próximo mês
Fundo Código R$ Peso DY 12m
Rio Bravo Renda Educacional RBED11 R$ 184,27 15% 6,9%
VBI CRI * CVBI11 R$ 103,00 15% 6,0%
Hedge TOP FOFII 3 HFOF11 R$ 125,59 5% 8,9%
BTG Pactual Logística BTLG11 R$ 122,45 10% 3,9%
CSHG Renda Urbana HGRU11 R$ 133,19 10% 6,1%
CSHG Real Estate HGRE11 R$ 196,92 5% 4,7%
TG Ativo Real TGAR11 R$ 138,15 15% 7,8%
REAG Renda Imobiliária DOMC11 R$ 594,99 5% 0,0%
JS Real Estate Multigestão JSRE11 R$ 122,33 10% 5,7%
UBS BR Recebíveis UBSR11 R$ 108,00 10% 8,1%
DY (média 12m) 6,17%
* Fundo com 2 meses de existência apenas - não possui histórico de 12m
Carteira jan/19 fev/19 mar/19 abr/19 mai/19 jun/19 jul/19 ago/19 set/19 out/19 nov/19 dez/19 12M 24M Ano
ATIVA FII 3,0% 1,8% 2,5% 3,4% 2,9% 2,5% 2,6% -0,3% 1,1% 1,9% 5,6% 5,5% 37,6% 47,9% 37,6%
IFIX 2,5% 1,0% 2,0% 1,0% 1,8% 2,9% 1,3% 0,1% 0,8% 4,5% 4,1% 9,5% 36,0% 43,6% 36,0%
CDI 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,5% 0,6% 0,6% 0,5% 0,5% 0,4% 0,4% 6,0% 12,8% 6,0%
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Tipo: Desenvolvimento Contrato:
Buit-To-Suit ABL Total:
121. 435 m²
Tipo: Laje Corporativa Contrato: Típico
ABL Total:
151.000 m²
RBED – Rio Bravo Renda Educacional
Descrição: FII de desenvolvimento de dois
campi universitários (Cuiabá e Campinas) à
Anhanguera Educacional. O ativo possui
contratos longos (BTS) de locação, com prazo
de 15 anos, e vencimento em Junho/2026.
HGRE - CSHG Real State
Descrição: Carteira diversificada de
imóveis de alto padrão e boa localização.
Não possui inquilino que represente mais de
15% da receita total do fundo,
apresentando baixa concentração interna.
Fundo também participa ativamente na
compra e venda dos imóveis.
BTLG – BTG Logística
Descrição: Fundo possui um imóvel moderno
localizado na região da Faria Lima com contratos
de BTS com vencimentos longos (mínimo 2023).
Principal locatária é a instituição educacional:
Insper.
HGRU – CSHG Renda Urbana
Descrição: O Fundo celebrou dois contratos de
compra e venda, atualmente possui na carteira
imobiliária um empreendimento no Rio de Janeiro
alocado para o Ibmec. Tem por objeto a
exploração de empreendimentos imobiliários
urbanos de uso institucional e comercial.
Tipo: Galpão Logístico Contrato:
Buit-To-Suit ABL Total:
30.968 m²
Tipo:
Renda - Híbrido Contrato:
- ABL Total:
8.040 m²
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Tipo: Fundos de Fundos Contrato: -
ABL Total:
-
Tipo:
Laje Corporativa Contrato: Típico
ABL Total: 35.118 m²
CVBI – VBI CRI
Descrição: Fundo de papel com mandato de
investimentos majoritariamente em CRIs. O
fundo fez seu IPO recentemente, e por isso conta
ainda com grande parcela dos recursos captados
em caixa. Em nossa visão, uma vez que as
alocações avancem, o fundo será capaz de
aumentar suas distribuições
TGAR – TG Ativo Real
Descrição: Fundo de gestão ativa por parte da
TG Core, gestora com excelente track record e
assertividade em seu modelo de atuação. Os
investimento são feitos nos segmentos de
incorporação, loteamento, carteira de recebíveis
e estruturação de CRIs, com grande concentração
regional no estado de GO.
HFOF – Hedge Top FOFII 3 FII
Descrição: O Fundo conta com porfólio
diversificado de ativos com objetivos de Ganho
de Capital e Renda. Anteriormente era gerido
pelo Credit Suisse e agora pela Hedge
Investments.
DOMC – Reag Renda Imobiliária
Descrição: Fundo de laje corporativa
proprietário de 100% do Edifício Domo
Corporate localizado em São Bernardo do
Campo, na região do ABC Paulista. O imóvel é
o único AAA da região
Tipo: Papel Contrato:
- ABL Total:
-
Tipo: Híbrido
Contrato: -
ABL Total: -
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Tipo: Laje Corporativa
Contrato: Típico
ABL Total: 35.118 m²
Tipo: Laje Corporativa
Contrato: Típico
ABL Total: 42.790 m²
Tipo:
Papel Contrato: -
ABL Total: -
UBSR – UBS Recebíveis
Descrição: Fundo da plataforma da UBS gerido
pela REC Capital, uma das maiores gestoras de
Real Estate do Brasil. Portfólio é composto por mais
de 40 CRIs, contando com robusta pulverização.
Fundo atua bastante nos mercados de loteamento
e multipropriedade, ainda assim apresentando
grande resiliencia nos níveis de distribuição.
JSRE – JS Real Estate Multigestão
Descrição: Fundo de laje corporativa
proprietário de três imóveis, sendo dois
localizados na cidade de São Paulo e um no Rio
de Janeiro. Atualmente o imóvel da Av.
Paulista encontra-se perto do revisional de
aluguéis, sendo estimado um reajuste positivo
nas distribuições futuras do fundo.
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DISCLAIMER
O(s) analista(as) de investimento envolvido(s) na elaboração do presente relatório declara(m)
que as recomendações aqui contidas refletem exclusivamente suas opiniões pessoais sobre as
companhias e seus valores mobiliários e foram elaboradas de forma independente e autônoma,
inclusive em relação à Ativa S.A. Corretora de Títulos, Câmbio e Valores.
A remuneração variável do(s) analista(s) responsável(eis) pelo presente relatório depende
parcialmente das receitas resultantes da atividade de intermediação da Ativa S.A. Corretora de
Títulos, Câmbio e Valores. Todavia, dita remuneração está estruturada de forma a preservar a
imparcialidade do(s) analista(s).
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RESEARCH
ANALISTA RESPONSÁVEL
Ilan Arbetman, CNPI-P
ATENDIMENTO
0800 285 0147
OUVIDORIA
0800 717 7720
INSTITUCIONAL
AÇÕES | RENDA FIXA |
MERCADOS FUTUROS
Mesa RJ: (55 21) 3515-0290
Mesa SP: (55 11) 3339-7036
SALES
Institucional: (55 21) 3515-0202
PESSOA FÍSICA
Mesa SP: (55 11) 3896-6994
(55 11) 3896-6995
(55 11) 3896-6996
Mesa RJ: (55 21) 3515-0256
(55 21) 3958-0256
Mesa MG: (55 31) 3025-0601
Mesa PR: (55 41) 3075-7400
Mesa RS: (55 51) 3017-8707
MESA GO: (55 62) 3270-4100