HEITOR FERREIRA TONISSI ARQUITETO E URBANISTA
CAU – CONSELHO DE ARQUITETURA E URBANISMO SP Nº A 20700 – 4
IBAPE – INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA SP Nº 1345
RUA ELIAS FAUSTO 34 CEP 04517 030 MOEMA TEL 11 5049 3888 / 5049 3554 [email protected]
EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUÍZ DE DIREITO DA 4ª VARA CÍVEL DO
FORO CENTRAL JOÃO MENDES JÚNIOR – SÃO PAULO/SP
Ref.: PROCESSO Nº 1053021-40.2015.8.26.0100
Nº Ordem: 2015/001051
Heitor Ferreira Tonissi, Arquiteto e Urbanista, registrado no CAU/SP –
Conselho de Arquitetura e Urbanismo, nº A 20700-4, Perito Judicial nomeado e
compromissado nos Autos da Despejo Por Falta de Pagamento Cumulado Com
Cobrança - Locação de Imóvel, requerida por DIONISIO ROBERTO FERNANDES,
em face de CESAR IACOVONE, após a análise dos documentos, realização de
vistoria no imóvel penhorado, pesquisa de valores de imóveis e levantamento
de índices específicos da construção civil, vem, respeitosamente, apresentar a
Vossa Excelência as suas conclusões consubstanciadas no presente
LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO
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ÍNDICE DO TEXTO
1. OBJETIVO
2. CARACTERÍSTICAS GERAIS
2.1. Situação
2.2. Mapa Fiscal
2.3. Melhoramentos Públicos
2.4. Circunvizinhança
3. CARACTERÍSTICAS ESPECÍFICAS
3.1. Terreno
3.2. Benfeitorias
4. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL
4.1. ELEMENTOS COMPARATIVOS
5. ENCERRAMENTO
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AÇÃO: DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADO COM COBRANÇA –
LOACAÇÃO DO IMÓVEL
PROCESSO: Nº 1053021-40.2015.8.26.0100
21ª VARA CÍVEL FORO CENTRAL JOÃO MENDES JÚNIOR – SÃO PAULO/SP
REQUERENTE: DIONISIO ROBERTO FERNANDES
REQUERIDO: CESAR IACOVONE
1. OBJETIVO
Em estrita observância ao respeitável despacho de fl. 144, o presente
Laudo visa a apresentar os subsídios técnicos indispensáveis à correta e
criteriosa determinação do valor do imóvel penhorado da presente ação, a
saber:
Vaga de garagem Nº 15 (simples), localizada no 1º subsolo do
Edifício Albatroz, situado à Rua Viradouro, nº 29, no 28º Subdistrito do Jardim
Paulista, São Paulo-SP.
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2. CARACTERÍSTICAS GERAIS
2.1. Situação: O imóvel localiza-se no endereço acima especificado, na quadra
compreendida pela Rua Clodomiro Amazonas; Rua Joaquim Floriano e Rua
Iguatemi, Itaim Bibi, 28º Subdistrito do Jardim Paulista, São Paulo-SP.
2.2. Mapa Fiscal: De conformidade com a Planta Genérica de Valores de São
Paulo, o local onde se encontra o imóvel está assim enquadrado:
Setor: 016.
Quadra: 097.
Índice Fiscal: 1.940,00, para o exercício fiscal de 2010.
Zoneamento: Zona Mista de Alta Densidade – ZM-3b –, nos termos da Lei
nº 13.885, de 25 de agosto de 2004 - Plano Regional Estratégico.
2.3. Melhoramentos Públicos: O local é dotado de todos os equipamentos e
serviços de infraestrutura destinados ao uso urbano.
2.4. Circunvizinhança: O imóvel localiza-se na Zona Oeste da capital, distante
cerca de 10,5 km do centro da cidade de São Paulo (Praça da Sé). O local
apresenta características de uso misto, com alta densidade demográfica,
formado por imóveis térreos e assobradados e edifícios tanto corporativos
como residenciais de médio e alto padrão, além de estabelecimentos comerciais
e de serviços para atendimento local. É relevante destacar, nas proximidades, a
Av. Brigadeiro Faria Lima, a Av. Nove de Julho, a Av. Presidente Juscelino
Kubitschek, a Av. São Gabriel, a Rua Tabapuã, a Rua Joaquim Floriano, o Parque
do Povo, o Hospital São Luiz – Unidade Itaim, e um pouco mais distantes, os
Shoppings Iguatemi e Vila Olímpia, a estação Cidade Jardim da CPTM, e o
Esporte Clube Pinheiros.
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3. CARACTERÍSTICAS ESPECÍFICAS
3.1. Terreno
O Edifício Albatroz foi implantado em terreno urbano com formato
quadrangular e topografia predominantemente plana próximo à esquina da Rua
Clodomiro Amazonas.
O terreno encontra-se guarnecido por muro de alvenaria nas divisas com
os lotes vizinhos e gradil metálico na frente.
3.2. Benfeitorias
O Edifício Albatroz é constituído por torres única com 14 andares, com 04
apartamentos por andar, totalizando 56 unidades habitacionais.
O condomínio conta com garagem de veículos localizada nos dois níveis
subsolos interligados. O imóvel avaliando – vaga nº 15 – está localizado no 1º
subsolo.
Os acessos de pedestres e de veículos são independentes e ocorrem por
portões, em gradil metálico, juntos ao alinhamento da calçada. Os acessos de
veículos estão posicionados junto à lateral direita do lote, enquanto que o
acesso de pedestres ocorre pelo centro. O controle de acesso se dá na guarita /
portaria, erigida em alvenaria convencional, posicionada próxima ao acesso de
pedestres.
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Como itens de segurança, o condomínio conta com câmeras de
monitoramento, cercas elétricas e interfone de comunicação com os
apartamentos. As paredes externas do edifício são revestidas por massa e
pintura.
Por ocasião da vistoria pericial realizada, verificou-se que o imóvel objeto
da avaliação – vaga simples nº 15, localizada no 1º subsolo do Edifício Albatroz –
, assim como todas as áreas de garagens, apresenta os seguintes acabamentos:
- piso revestido com cimentado;
- paredes pintadas, sobre massa;
- laje de concreto;
- iluminação por lâmpadas fluorescentes.
Todas as vagas são numeradas e demarcadas e servem somente aos
proprietários ou inquilinos das mesmas.
ÁREAS:
De conformidade com os documentos constantes do processo, dentre os
quais se destaca a matrícula nº 43.393 do 4º Cartório de Registro de Imóveis de
São Paulo, a vaga nº 15, do 1º subsolo do Edifício Albatroz, apresenta as
seguintes áreas:
Área total = 35,69 m2;
Fração ideal de terreno = 0,391%.
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O imóvel se enquadra no padrão construtivo médio, de conformidade
com o item 1.3.3, do Grupo 1.3 - Apartamento, da classificação do estudo
“Valores de Edificações de Imóveis Urbanos”, do INSTITUTO BRASILEIRO DE
AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA DE SÃO PAULO – IBAPE/SP, elaborado
em 2002 e atualizado em agosto de 2007, classificação esta relativa à edificação
na qual o box de garagem se insere. Seu estado de conservação enquadra-se na
classificação entre regular e necessitando de reparos simples (d), depreciação
8,09% – de acordo com o quadro de classificação de Heideck, relativo ao estado
de conservação das edificações. Sua idade aparente é de 30 anos, o que resulta
no fator de adequação ao obsoletismo (Foc) de 0,660.
4. AVALIAÇÃO DO IMÓVEL
O valor do Imóvel foi alcançado com a aplicação do Método da Renda a
partir de dados e informações sobre as transações e ofertas para locação
mensalista de vagas de estacionamento no entorno do Ed. albatroz, obtidas
junto aos estabelecimentos que prestam este serviço.
A adoção do Método da Renda para a avaliação do imóvel foi
recomendável, no presente caso, em virtude das características específicas do
imóvel avaliando e da baixa ocorrência de imóveis com características
semelhantes para a venda nas imediações. Todavia, verificou-se quantidade
suficiente de unidades em oferta para a locação mensal (estacionamento
mensalista) na região, fornecendo assim dados e indicadores seguros para
formação de amostra útil para o calculo do valor em questão.
Por tratar-se de valores de locação de imóveis localizados nas imediações
do imóvel avaliando foi dispensável a aplicação dos índices relativos à
localização, e por tratar-se de vaga de garagem índices relativos à padrão
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construtivo, ao estado de conservação e idade aparente dos imóveis, para
ajuste destes parâmetros.
Cabe consignar que a comercialização do imóvel em questão (vaga de
garagem) e respectivas condições de uso devem também se pautar nas
determinações estabelecidas na Convenção do presente Condomínio.
4.1. Elementos comparativos
A pesquisa efetuada na região, junto aos estabelecimentos prestadores
de serviço de estacionamento, com base nos valores praticados nas locações
para mensalistas, forneceu as seguintes informações:
ELEMENTO Nº 01
Local: Rua Tabapuã, nº 1224, Subsolo do Cond. Edifício Icon Faria Lima, Itaim
Bibi, São Paulo-SP.
Valor mensal: R$ 390,00, à vista.
Empresa: Par X Estacionamentos. T.: 3014-6889, Simone.
Origem: local.
Data: abril/2016.
ELEMENTO Nº 02
Local: Rua Tabapuã, nº 1123, Subsolo do Cond. Edifício Spazio del Sole, Itaim
Bibi, São Paulo-SP.
Valor mensal: R$ 382,00, à vista.
Empresa: Net Park. T.: 2884-5000, Cláudia.
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ELEMENTO Nº 03
Local: Rua Tabapuã, nº 1033/1037, Itaim Bibi, São Paulo-SP.
Valor mensal: R$ 380,00, à vista.
Empresa: Trevo Estacionamentos. T.: 3106-1456, Hugo.
Origem: local.
Data: abril/2016.
ELEMENTO Nº 04
Local: Rua Horácio Lafer, nº 73, Itaim Bibi, São Paulo-SP
Valor mensal: R$ 350,00, à vista.
Empresa: Garage Inn. T.: 97020-5299, Antônio.
Origem: local.
Data: abril/2016.
ELEMENTO Nº 05
Local: Rua Joaquim Floriano, nº 1120, Subsolo do Edifício Diamond Tower, Itaim
Bibi, São Paulo-SP.
Valor mensal: R$ 338,00, à vista.
Empresa: Ico Estacionamentos. T.: 2127-7400, Tamires.
Origem: local.
Data: abril/2016.
ELEMENTO Nº 06
Local: Rua Clodomiro Amazonas, nº 249, Subsolo do Edifício Victoria Offices,
Itaim Bibi, São Paulo-SP.
Valor mensal: R$ 300,00/520,00, à vista.
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Empresa: MultiPark. T.: 3177-5556, Patrícia.
Origem: local.
Data: abril/2016.
Nestas condições, em função de não haver a prática de concessão de
descontos sobre os valores locativos ofertados na região, não se deve aplicar o
Fator Oferta para o presente caso. Ou seja, o rendimento mensal médio de vaga
de estacionamento corresponde à média dos valores: R$ 356,67/mês, para abril
de 2016.
Com base no Estudo do IBAPE-SP – Taxas de Rendimento do Mercado
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Imobiliário adotou-se a taxa média de rendimento do imóvel de 8,69% ao ano,
adequada para o presente caso. Assim, foi possível determinar o valor do
imóvel.
Nestas condições,
Vi = Vr / im; onde:
Vi = Valor do imóvel;
Vr = Valor do rendimento médio mensal = R$ 356,67/mês;
im = taxa de rendimento mensal.
A taxa de rendimento mensal é obtida com a seguinte expressão:
im = (ia +1)1/12 - 1 = (0,10 + 1) 1/12 - 1 = 0,6968% a.m.
Substituindo-se, obtém-se:
Vi = R$ 356,67/mês / 0,006968
Vi = R$ 51.186,70
Nestas condições, o valor do imóvel, em números redondos, corresponde
a:
VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL = R$ 51.200,00
(CINQUENTA E UM MIL E DUZENTOS REAIS)
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HEITOR FERREIRA TONISSI ARQUITETO E URBANISTA
CAU – CONSELHO DE ARQUITETURA E URBANISMO SP Nº A 20700 – 4
IBAPE – INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA SP Nº 1345
RUA ELIAS FAUSTO 34 CEP 04517 030 MOEMA TEL 11 5049 3888 / 5049 3554 [email protected]
6. ENCERRAMENTO
Vai o presente Laudo em 12 (doze) folhas digitadas, todas rubricadas,
sendo a última datada e assinada. Seguem 02 anexos, a saber: Anexo I, com a
localização do imóvel; e Anexo II, com fotos do imóvel.
São Paulo, 02 de maio de 2016.
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HEITOR FERREIRA TONISSI ARQUITETO E URBANISTA
CAU – CONSELHO DE ARQUITETURA E URBANISMO SP Nº A 20700 - 4
IBAPE – INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA SP Nº 1345
RUA ELIAS FAUSTO 34 CEP 04517 030 MOEMA TEL 11 5049 3888 / 5049 3554 [email protected]
ANEXO I – LOCALIZAÇÃO
Rua Viradouro, Nº 29, Itaim Bibi, 28º Subdistrito do Jardim Paulista, São
Paulo – SP.
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CAU – CONSELHO DE ARQUITETURA E URBANISMO SP Nº A 20700 - 4
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ANEXO II – FOTOGRAFIAS
Foto 01. Vista geral do Edifício Albatroz, situado à Rua Viradouro, nº 29,
Itaim Bibi, São Paulo-SP. O objeto da avaliação é a vaga de garagem Nº 15
(simples) do 1º subsolo do referido edifício.
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Fotos 02 e 03. Vistas gerais do acesso à garagem.
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Fotos 04 a 09. Vistas gerais da garagem do Edifício Albatroz e do imóvel
vaga objeto da avaliação (foto nº 06).
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