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Patrimóvel II – Fundo Especial de Investimento
Imobiliário Fechado
2016RelatórioeContas
Atlantic – S.G.F.I.I., S.A.
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PatrimóvelII– F.E.I.I.F.
RelatóriodeGestão
2016
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1 - Caracterização do Patrimóvel II – Fundo
Especial de Investimento Imobiliário Fechado
O Fundo é um fundo especial de investimento
imobiliário, fechado, constituído por subscrição
particular, de distribuição parcial de rendimentos.
A constituição e funcionamento de fundos especiais
de investimento imobiliário (F.E.I.I.) regeu-se pelo
disposto na Secção I-A do Capítulo III do
Regulamento da CMVM nº 8/2002 de 14 de Junho,
tal como alterado pelo Regulamento da CMVM nº
1/2005, de 13 de Janeiro, em tudo o que não for
incompatível com a sua natureza, pelo disposto no
Regime Jurídico dos Fundos de Investimento
Imobiliário, aprovado pelo Decreto-Lei nº 60/2002,
de 20 de Março na redacção que lhe foi dada pelo
Decreto-lei nº 13/2005, de 7 de Janeiro (Regime
Jurídico dos Fundos de Investimento Imobiliário) e
no supra referido Regulamento.
Com a entrada em vigor da Lei nº 16/2015, de 24 de
fevereiro, procedeu-se à revisão do regime jurídico
dos organismos de investimento coletivo (RGOIC),
aplicável aos Fundos de Investimento Imobiliário,
tendo a CMVM procedido à revisão global do regime
regulamentar, através do Regulamento da CMVM n.º
2/2015, de 12 de junho, revogando-se as normas
legais atrás referidas.
O Fundo tem a duração inicial de 10 anos, contados
a partir da data da sua constituição, podendo a sua
duração ser prorrogada por um ou mais períodos de
5 ou 10 anos.
O Fundo foi autorizado pela C.M.V.M. em 13 de
Junho de 2006, com 2 participantes e foi constituído
em 1 de Setembro de 2006.
O capital inicial do Fundo foi de 5.000.000 € (cinco
milhões de euros), a que corresponderam 5.000
unidades de participação no valor unitário de 1.000 €
(mil euros), integralmente subscritas em numerário.
A administração, gestão e representação do Fundo
competem à “Atlantic – Sociedade Gestora de
Fundos de Investimento Imobiliário, S.A.”. As
unidades de participação do Fundo são colocadas
presencialmente nas instalações da Sociedade
Gestora.
A função de depositário dos valores que constituem
o Fundo inicialmente foi desempenhada pela “Caixa
Central de Crédito Agrícola, Crl”. A partir do dia 9
de Junho de 2009 estas funções passaram a ser
exercida pelo “Barclays Bank PLC – Sucursal em
Portugal”. A partir do dia 1 de Abril de 2016 o
“Bankinter - Sucursal em Portugal” passou a exercer
as funções de banco depositário do Fundo.
O objectivo do Fundo consiste em alcançar, numa
perspectiva de médio e longo prazo, uma valorização
crescente do capital e a obtenção de um rendimento
contínuo e estável, através da constituição e gestão de
uma carteira de valores predominantemente
imobiliários baseada em critérios de prudência,
selectividade, segurança e rentabilidade, de forma a
acautelar e valorizar os interesses dos participantes.
O Fundo tem como áreas de actuação:
a) a compra e venda de prédios mistos e rústicos com
vista à realização de mais-valias;
b) a valorização dos prédios rústicos, apostando no
desenvolvimento e alargamento das zonas urbanas
onde investe;
c) acessoriamente, o arrendamento dos imóveis que
integrem a carteira do Fundo.
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A carteira de imóveis do Fundo está concentrada
geograficamente nas regiões do Minho e Douro
Litoral.
O Fundo tem como política de rendimentos a
distribuição parcial de rendimentos aos participantes.
2 – A carteira do Fundo
A carteira do Fundo é constituída por 41 imóveis
(fracções ou lotes), com pesos relativos que variam
entre os 0.09% e os 13.93% do património
imobiliário total do Fundo. Deste portfólio 34
imóveis, que correspondem a 68.83% do valor dos
imóveis em carteira, pertencem à categoria de
“terrenos não urbanizados” e 7 pertencem à
categoria de “construções acabadas”, que
correspondem a 31.17% do valor dos imóveis do
Fundo.
Os imóveis arrendados representam 15.06% (que
compara com os 29.60% de 2015) do valor dos
activos imobiliários em carteira.
O Fundo tem um portfólio de 561.927 m2 sob
gestão, sendo 547.422 m2 representados por terrenos
(dos quais 121.750 m2 estão arrendados) e 14.505 m2
por construções (dos quais 6.434 m2 estão
arrendados).
3 – A performance do Fundo
O Fundo iniciou a actividade em Setembro de 2006
com as unidades de participação a serem subscritas a
1.000,00 € (mil euros).
Desde o seu lançamento até ao final de 2011 o
Fundo acumulou sucessivas valorizações: 7.19% no
exercício de 2006 (4 meses); 12.05% em 2007; 2.37%
em 2008; 7.54% em 2009, 1.48% em 2010 e 0.17%
em 2011. Nos exercícios posteriores a performance
do Fundo inverteu-se, tendo-se registado a seguinte
evolução: -5.14% em 2012, -3.48% em 2013, 0.86%
em 2014, -11.99% em 2015 e -2.12% em 2016.
Desde a sua constituição o Fundo acumula uma
valorização de 6.93%.
A cotação da unidade de participação encerrou o
exercício de 2016 nos 1069,3165 €.
Do valor contabilístico da totalidade dos imóveis em
carteira (5.545.539,50 €), no final do exercício de
2016, decorria que não existiam valorizações por
reconhecer, face à média das avaliações.
No exercício de 2016 a estrutura de proveitos do
Fundo apresentou a seguinte desagregação:
- 88.87% resultaram do reconhecimento de ganhos
em activos imobiliários;
- 11.08% decorreram das rendas geradas pelos
imóveis em carteira;
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- 0.05% resultaram de juros de depósitos.
A estrutura de custos do Fundo, no exercício de
2016, decompõe-se da seguinte forma:
- 91.08% decorrem do reconhecimento de perdas em
activos imobiliários;
- 5.36% correspondem a encargos com comissões;
- 2.19% correspondem a fornecimentos e serviços
externos;
- 1.37% resultam de encargos com impostos;
- 0.01% decorrem de juros.
A Taxa de Encargos Correntes, que mede o peso dos
custos (26.967,27 €) com a comissão de gestão fixa,
comissão de depósito, taxa de supervisão, auditoria e
avaliações face ao VLGF médio (5.828.479,76 €), no
final do exercício de 2016 fixou-se nos 0.463%.
4 – Regime fiscal (alterações)
O Decreto-Lei nº 7/2015, de 13 de Janeiro,
reconhecendo que a tributação dos organismos de
investimento colectivo é um domínio de primordial
importância para a aplicação de poupanças e para a
atracção de investimento, designadamente
investimento estrangeiro, e que o regime aplicável,
cujas bases fundamentais constam do artigo 22º do
EBF não é um regime competitivo, veio promover a
adopção do método de tributação “à saída”,
passando a tributar em IRS e IRC os rendimentos
auferidos pelos investidores.
Até 30 de Junho de 2015, na esfera dos Fundos de
Investimento Imobiliários, de uma forma
simplificada:
a) os rendimentos prediais (líquidos das despesas
com conservação e manutenção) eram tributados
autonomamente à taxa de 25,00%, devendo o
imposto ser liquidado no decurso do mês de Abril do
ano seguinte;
b) as valias imobiliárias líquidas do ano eram
tributadas autonomamente à taxa de 12,50%,
devendo o imposto ser liquidado no decurso do mês
de Abril do ano seguinte;
c) os rendimentos de unidades de participação
distribuídos a pessoas singulares residentes estavam
isentos de IRS;
d) os rendimentos de unidades de participação
distribuídos a pessoas colectivas residentes estavam
sujeitos a IRC;
e) os rendimentos de unidades de participação
distribuídos a não residentes estavam isentos de IRS
e de IRC.
A partir de 1 de Julho de 2015, na esfera dos Fundos
de Investimento Imobiliários, passa a vigorar uma
lógica de tributação “à saída” em substituição da
tributação “à entrada”, de uma forma simplificada
temos que:
a) os rendimentos da categoria F, os rendimentos
prediais, estão isentos;
b) as valias de capitais e prediais estão isentas;
c) os rendimentos da categoria E, nomeadamente os
juros estão isentos;
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d) os demais rendimentos são tributados a taxa
normal de IRC (21,00%), estando isentos de derrama
municipal e estadual;
e) os rendimentos de unidades de participação
distribuídos a pessoas singulares residentes estão
sujeitos a retenção na fonte a título definitivo, à taxa
liberatória de 28,00%;
f) os rendimentos de unidades de participação
distribuídos a pessoas colectivas residentes estão
sujeitos a retenção na fonte, a qual tem a natureza de
imposto por conta, à taxa de 25,00%;
g) os rendimentos de unidades de participação
distribuídos a não residentes e os decorrentes de
operações de resgate estão sujeitos a retenção na
fonte a título definitivo à taxa de 10,00%;
h) sobre o valor dos FII passa a incidir Imposto de
Selo à taxa de 0,0125% por trimestre.
5 – Alterações legais
A Lei nº 16/2015, de 24 de Fevereiro, veio transpor
parcialmente as Diretivas nº 2011/61/UE e
2013/14/UE, procedendo à revisão do regime
jurídico dos Organismos de Investimento Coletivo e
à alteração ao Regime Geral das Instituições de
Crédito e Sociedades Financeiras e ao Código dos
Valores Mobiliários.
O Regulamento da CMVM nº 2/2015, que revoga os
Regulamentos da CMVM Nº 8/2002 e nº 5/2013,
passa a regular os Organismos de Investimento
Coletivo (Mobiliários e Imobiliários) e a
Comercialização de Fundos de Pensões Abertos de
Adesão Individual.
Face à integração das regras relativas aos organismos
de investimento imobiliário no Regime Geral, foram
uniformizados os prazos de reporte e divulgação
mínima das carteiras dos organismos de investimento
imobiliário com os prazos adotados para os restantes
organismos de investimento coletivo e prevê-se a
aplicação uniforme dos institutos da transformação e
cisão em moldes revistos.
Alargou-se a exigência de elaboração do relatório
anual do depositário às entidades que exerçam essas
funções em relação aos organismos de investimento
imobiliário.
Das demais alterações efetuadas, destacam-se as
relativas à determinação da comissão de gestão
variável, à valorização do património, por referência
aos ativos imobiliários, a unidades de participação,
participações em sociedades imobiliárias e ativos não
financeiros, relatórios dos peritos avaliadores de
imóveis e relação com a entidade responsável pela
gestão e ao indicador sintético de risco e de
remuneração do documento com as informações
fundamentais ao investidor relativamente aos
organismos de investimento imobiliário.
Porto, 20 de Janeiro de 2017
Os Administradores Executivos
Miguel Espregueira Mendes Pereira Leite
Miguel de Campos Cabral de Noronha e Meneses
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PatrimóvelII– F.E.I.I.F.
Balanço
em31deDezembrode2016
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Código Designação 2015 Código DesignaçãoBruto Mv/Af mv/ad Líquido Líquido 2016 2015
Activos imobiliários Capital do fundo31 Terrenos 3.910.264 372.912 466.308 3.816.869 4.160.178 61 Unidades de participação 5.220.000 5.000.00032 Construções 1.207.888 528.650 7.868 1.728.671 2.309.500 62 Variações patrimoniais 29.700 033 Direitos 0 64 Resultados transitados 462.169 1.206.52734 Adiantamentos compra imóveis 0 65 Resultados distribuídos 035 Outros activos 0 66 Resultado líquido período -130.036 -744.358
Total 5.118.152 901.563 474.176 5.545.540 6.469.678 TOTAL DO CAPITAL DO FUNDO 5.581.832 5.462.169
Carteira títulos e participações Ajustamentos e provisõesObrigações 47 Ajustamentos dívidas a receber 0
211+2171 Títulos dívida pública 0 48 Provisões acumuladas 0 0212+2172 Outros fundos públ. equiparados 0 Total 0 0213+214+2173 Obrigações diversas 022 Participações soc. Imobiliárias 0 Contas de terceiros24 Unidades de participação 0 421 Resgates a pagar a participantes 026 Outros títulos 0 422 Rendimentos a pagar a participantes 0
Total 0 0 0 0 0 423 Comissões e outros encargos a pagar 2.532 3.270424+ ... + 429 Outras contas de credores 13.432 989.606
Contas de terceiros 431 Empréstimos titulados (UP - comp. variável) 0411 Devedores por crédito vencido 0 432 Empréstimos não titulados 0412 Devedores por rendas vencidas 2.058 2.058 0 44 Adiantamentos por venda de imóveis 0413+ ... +419 Outras contas de devedores 0 0 611 Total 15.963 992.877
Total 2.058 0 0 2.058 611
Disponibilidades Acréscimos e diferimentos11 Caixa 0 53 Acréscimos de Custos 7.722 4.79512 Depósitos à ordem 59.130 59.130 2.500 56 Receitas com Proveito Diferido 1.370 13.37213 Depósitos a prazo e com pré-aviso 0 0 0 58 Outras Acréscimos e Diferimentos 014 Certificados de depósito 0 59 Contas Transitórias Passivas 018 Outros meios monetários 0 Total 9.092 18.167
Total 59.130 0 0 59.130 2.500TOTAL DO PASSIVO 25.056 1.011.044
Acréscimos e diferimentos51 Acréscimo de proveitos 0 0 052 Despesas com custo diferido 160 160 42358 Outros acréscimos e diferimentos 059 Contas transitórias activas 0
Total 160 0 0 160 423
TOTAL DO ACTIVO 5.179.501 901.563 474.176 5.606.888 6.473.212 TOTAL DO CAPITAL DO FUNDO E PASSIVO 5.606.888 6.473.212
Abreviaturas: Mv - Mais valias; mn - Menos valias; Af - Ajustamentos favoráveis; ad - Ajustamentos desfavoráveis
ACTIVO CAPITAL DO FUNDO E PASSIVO2016 Ano
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PatrimóvelII– F.E.I.I.F.
DemonstraçãodosResultadosporNaturezaem31deDezembrode2016
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Código Designação 2016 2015 Código Designação 2016 2015
CUSTOS E PERDAS CORRENTES PROVEITOS E GANHOS CORRENTESJuros e custos equiparados Juros e proveitos equiparados
711+718 De Operações Correntes 32 812 Da Carteira de Títulos e Participações719 De Operações Extrapatrimoniais 811+818 Outros, de Operações Correntes 124
32 0 819 De Operações ExtrapatrimoniaisComissões 124 0
722 Da Carteira de Títulos e Participações Rendimentos de títulos723 Em Activos Imobiliários 822 ... 825 Da Carteira de Títulos e Participações724+ ... +728 Outras, de Operações Correntes 21.009 20.753 828 De Outras Operações Correntes729 De Operações Extrapatrimoniais 829 De Operações Extrapatrimoniais
21.009 20.753 0 0Perdas em oper. financeiras e activos imobiliários Ganhos em oper. financeiras e activos imobiliários
732 Na Carteira de Títulos e Participações 832 Da Carteira de Títulos e Participações733 Em Activos Imobiliários 357.198 927.636 833 Em Activos Imobiliários 232.977 97.889731+738 Outras, em Operações Correntes 831+838 Outros, em Operações Correntes739 Em Operações Extrapatrimoniais 839 Em Operações Extrapatrimoniais
357.198 927.636 232.977 97.889Impostos Reversões de ajustamentos e de provisões
7411+7421 Impostos sobre o rendimento 0 2.487 851 De ajustamentos de dívidas a receber7412+7422 Impostos indirectos 3.041 1.520 852 De Provisões para Encargos 107.4887418+7428 Outros impostos 2.338 4.224 0 107.488
5.380 8.231Provisões do exercício 86 Rendimentos de activos imobiliários 29.060 21.719
751 Ajustamentos de divídas a receber752 Provisões para Encargos 0 4.543 87 Outros proveitos e ganhos correntes 779
0 4.543TOTAL DOS PROVEITOS E GANHOS CORRENTES (B) 262.162 227.875
76 Fornecimentos e serviços externos 8.579 11.070PROVEITOS E GANHOS EVENTUAIS
77 Outros custos e perdas correntes 881 Recuperação de Incobráveis882 Ganhos Extraordinárias
TOTAL DOS CUSTOS E PERDAS CORRENTES (A) 392.198 972.233 883 Ganhos de Exercícios Anteriores 0884+ ... +888 Outros Ganhos Eventuais
CUSTOS E PERDAS EVENTUAIS TOTAL DOS PROVEITOS E GANHOS EVENTUAIS (D) 0 0781 Valores Incobráveis782 Perdas Extraordinárias 66 RESULTADO LÍQUIDO DO PERÍODO (se < 0) 130.036 744.358783 Perdas de exercícios Anteriores784+ ... +788 Outras Perdas Eventuais
TOTAL DOS CUSTOS E PERDAS EVENTUAIS (C) 0 0
66 RESULTADO LÍQUIDO DO PERÍODO (se > 0)TOTAL 392.198 972.233 TOTAL 392.198 972.233
8x2-7x2-7x3 Resultados da carteira títulos 0 0 D-C Resultados eventuais 0 08x3+86-7x3-76 Resultados de activos imobiliários -103.740 -819.098 B+D-A-C+74Resultados antes de imposto s/o rendimento -124.657 -736.1288x9-7x9 Resultados das operações extrapatrimoniais B+D-A-C Resultado líquido do exercício -130.036 -744.358B-A+742 Resultados correntes -130.037 -744.358
CUSTOS E PERDAS PROVEITOS E GANHOS
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PatrimóvelII– F.E.I.I.F.
DemonstraçãodosFluxosMonetários
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DISCRIMINAÇÃO DOS FLUXOS
OPERAÇÕES SOBRE AS UNIDADES DO FUNDO
RECEBIMENTOS:
Subscrição de unidades de participação 249.700 0
… 249.700 0
PAGAMENTOS:
Resgates/reembolsos de unidades de participação
Rendimentos pagos aos participantes
… 0 0
Fluxo das operações sobre as unidades do fundo 249.700 0
OPERAÇÕES COM ACTIVOS IMOBILIÁRIOS
RECEBIMENTOS:
Alienação de activos imobiliários 0 0
Rendimentos de activos imobiliários 17.120 29.689
Adiantamentos por conta de venda de activos imobiliários 1.012.000 0
...
Outros recebimentos de activos imobiliários 0 1.029.120 0 29.689
PAGAMENTOS:
Aquisição de activos imobiliários 315.000 0
Grandes reparações em activos imobiliários 0 0
Comissões em activos imobiliários
Despesas correntes (FSE) com activos imobiliários 8.924 2.712
Adiantamentos por conta de compra de activos imobiliários 850.815
Encargos com escrituras 0 0
Encargos com primeira avaliação 0 0
…..
Outros pagamentos de activos imobiliários 0 1.174.739 0 2.712
Fluxo das operações sobre activos imobiliários -145.619 26.977
DISCRIMINAÇÃO DOS FLUXOS
OPERAÇÕES DA CARTEIRA DE TÍTULOS
RECEBIMENTOS:
Venda de títulos
Reembolso de títulos
Resgates/reembolsos de unidades de participação
Rendimento de títulos
Juros e proveitos similares recebidos
Vendas de títulos com acordo de recompra
..
Outros recebimentos relacionados com a carteira 0 0
PAGAMENTOS:
Compra de títulos 0 0
Subscrições de unidades de participação
Juros e custos similares pagos 2 0
Vendas de títulos com acordo de recompra
Taxas de Bolsa suportadas
Taxas de corretagem
Outras taxas e comissões
...
Outros pagamentos relacionados com a carteira 2 0
Fluxo das operações da carteira de títulos -2 0
2016 2015
2016 2015
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DISCRIMINAÇÃO DOS FLUXOS
OPERAÇÕES A PRAZO E DE DIVISAS
RECEBIMENTOS:
Juros e proveitos similares recebidos
Recebimentos em operações cambiais
Recebimento em operações de taxa de juro
Recebimento em operações sobre cotações
Margem inicial em contratos futuros
Comissões em contratos de opções
Outras comissões
...
Outros recebimentos op.a prazo e de divisas 0 0
PAGAMENTOS:
Juros e custos similares pagos
Pagamentos em operações cambiais
Pagamentos em operações de taxa de juro
Pagamentos em operações sobre cotações
Margem inicial em contratos de futuros
Comissões em contratos de opções
...
Outros pagamentos op. a prazo e de divisas 0 0
Fluxo das operações a prazo e de divisas 0 0
OPERAÇÕES GESTÃO CORRENTE
RECEBIMENTOS:
Cobranças de crédito vencido
Compras com acordo de revenda
Juros de depósitos bancários 124 0
Juros de certificados de depósito
...
Outros recebimentos correntes 611 735 0 0
PAGAMENTOS:
Comissão de gestão 14.007 14.096
Comissão de depósito 5.000 3.000
Despesas com crédito vencido
Juros devedores de depósitos bancários
Compras com acordo de revenda
Impostos e taxas 21.109 13.351
...
Outros pagamentos correntes 8.068 48.184 290 30.737
Fluxo das operações de gestão corrente -47.449 -30.737
DISCRIMINAÇÃO DOS FLUXOS
OPERAÇÕES EVENTUAIS
RECEBIMENTOS:
Ganhos extraordinários
Ganhos imputáveis a exercícios anteriores
Recuperação de incobráveis
...
Outros recebimentos de operações eventuais 0
PAGAMENTOS:
Perdas extraordinárias
Perdas imputáveis a exercícios anteriores
...
Outros pagamentos de operações eventuais 0
Fluxo das operações eventuais 0 0
Saldo dos fluxos monetários do período...(A) 56.630 -3.759
Disponibilidades no início do período (B) 2.500 6.259
Disponibilidades no fim do período (C) = (B)+(A) 59.130 2.500
2016 2015
2016 2015
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PatrimóvelII– F.E.I.I.F.
AnexoaoBalançoeDemonstraçãodeResultadosde2016(ConformeoRegulamentoCMVMNº02/2005)
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1 – Introdução
O “Patrimóvel II – Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado”, doravante denominado de
Patrimóvel II ou Fundo, é um fundo especial de investimento imobiliário, fechado, constituído por subscrição
particular, com menos de 5 participantes, de distribuição parcial de rendimentos, que tem por fim exclusivo o
investimento de capitais recebidos em carteiras diversificadas de valores fundamentalmente imobiliários (segundo
um princípio de divisão de risco), em que cada participante é titular de unidades de participação representativas
do mesmo.
Conforme consta no Regulamento de Gestão do Fundo datado de 17 de Julho de 2006, o “Patrimóvel II –
Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado” foi constituído em 17 de Julho de 2006 e tem a duração
de 10 anos, prorrogável por 5 ou 10 anos desde que obtidas as autorizações e deliberações legalmente previstas.
As notas deste Anexo seguem a numeração prevista no Plano Contabilístico dos Fundos de Investimento
Imobiliários (PCFII), conforme previsto no Regulamento da CMVM nº 02/2005. As notas omissas não têm
aplicação por inexistência ou irrelevância de valores ou situações a reportar.
2 - Princípios contabilísticos
Como princípios contabilísticos, adoptam-se os seguintes:
Continuidade: o fundo de investimento opera continuamente, com duração ilimitada, entendendo-se que não tem
intenção nem necessidade de entrar em liquidação, sem prejuízo de os fundos fechados terem duração limitada.
Consistência: o fundo de investimento não altera as suas regras, princípios, critérios e políticas contabilísticas de
um período para o outro. Se o fizer e o efeito for materialmente relevante, tal facto é referido no Anexo.
Materialidade: as demonstrações financeiras do fundo de investimento evidenciam todos os elementos que sejam
relevantes (qualitativa e quantitativamente) e que possam afectar avaliações ou decisões pelos utilizadores
interessados.
Substância sobre a forma: as operações são contabilizadas atendendo à sua substância, isto é, à realidade dos factos e
não apenas à sua forma documental ou legal.
Especialização: os elementos patrimoniais do fundo são valorizados e reconhecidos de acordo com a periodicidade
do cálculo do valor das unidades de participação, independentemente do seu recebimento ou pagamento,
incluindo-se nas demonstrações financeiras do período a que dizem respeito, bem como os seus ajustamentos de
valor daqui decorrentes.
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Prudência: significa que é possível integrar nas contas um grau de precaução ao fazer estimativas exigidas em
condições de incerteza sem, contudo, permitir a criação de reservas ocultas ou provisões excessivas ou a
deliberada quantificação de activos e proveitos por defeito ou de passivos e custos por excesso.
3 - Notas ao Anexo
Nota 1
Do reconhecimento, para cada imóvel, da diferença entre o respectivo valor contabilístico e o valor resultante da
média aritmética simples das avaliações periciais, resultam os seguintes valores:
Imóveis Valor
Contabilístico (A)
Média dos valores
das avaliações (B)
Diferença
(B) – (A) Quinta da Cruz - Lote 3 8.488,00 8.488,00 0,00
Quinta da Cruz - Lote 4 19.083,50 19.083,50 0,00
Quinta da Cruz - Lote 5 37.688,50 37.688,50 0,00
Quinta da Cruz - Lote 6 39.318,50 39.318,50 0,00
Quinta da Cruz - Lote 7 113.728,50 113.728,50 0,00
Quinta da Cruz - Lote 8 99.456,00 99.456,00 -0,00
Quinta da Cruz - Lote 9 124.212,00 124.212,00 0,00
Prédio misto Ralde - Lote 2 72.037,50 72.037,50 0,00
Prédio misto Ralde - Lote 3 233.709,00 233.709,00 0,00
Prédio misto Ralde - Lote 4 160.500,00 160.500,00 0,00
Prédio misto Ralde - Lote 5 96.875,00 96.875,00 0,00
Casa Maria da Graça - Terreno 1 173.250,00 173.250,00 0,00
Quinta da casa -Cimo Vila- Terreno 61.800,00 61.800,00 0,00
Prédio rustico Fontainhas 270.431,00 270.431,00 0,00
Bouça das Fontainhas 350.558,50 350.558,50 0,00
Quinta de Ralde 73.925,00 73.925,00 0,00
Bouça de Ralde 77.602,50 77.602,50 0,00
Quinta S. Fragustes - Lote 1 318.052,50 318.052,50 0,00
Quinta S. Fragustes - Lote 2 74.110,50 74.110,50 0,00
Quinta S. Fragustes - Lote 3 316.231,50 316.231,50 0,00
Quinta S. Fragustes - Lote 4 370.743,00 370.743,00 0,00
Quinta S. Fragustes - Lote 5 96.948,50 96.948,50 0,00
Quinta S. Fragustes - Lote 6 30.902,00 30.902,00 0,00
Leira das Nogueiras 27.200,00 27.200,00 0,00
Prédio Urbano Outeiro - Terreno 4.925,00 4.925,00 0,00
Souto St. Amaro ou Outeiro 64.687,50 64.687,50 0,00
Mata do Crasto 51.450,00 51.450,00 0,00
Mata do Outeiro 22.000,00 22.000,00 0,00
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Campo do Talho - Lote 2 28.325,00 28.325,00 0,00
Campo do Talho - Lote 3 43.962,50 43.962,50 0,00
Campo em Calvos 15.500,00 15.500,00 0,00
Matinha da estrada 100.667,50 100.667,50 0,00
Terreno de Vinha R1213 117.750,00 117.750,00 0,00
Terreno de Cultivo R94 120.750,00 120.750,00 0,00
Quinta da Cruz - Lote 1 29.596,00 29.596,00 0,00
Quinta da Cruz - Lote 2 32.988,00 32.988,00 0,00
Moradia Porto d´Ave U1123 772.753,50 772.753,50 0,00
Quinta da casa -Cimo Vila- Casa 67.747,00 67.747,00 0,00
Prédio Urbano Outeiro - Edificio 81.926,50 81.926,50 0,00
Campo do Talho - Lote 1 136.121,00 136.121,00 0,00
Moradia U278 607.538,50 607.538,50 0,00
TOTAL 5.545.539,50 5.545.539,50 0,00
Nota 2
Quanto ao número de unidades de participação emitidas, resgatadas e em circulação, assim como relativamente
ao valor líquido global do fundo e da unidade de participação no início e no fim do período em referência, temos
os seguintes valores:
Descrição No início Subscrições Resgates Distribuição
Resultados
Outros Resultado período
No fim
Valor base 5.000.000,00 220.000,00 5.000.000,00
Diferença em subscrições/resgates
29.700,00 29.700,00
Resultado distribuído
Resultado acumulado 1.206.527,04 -744.358,48 462.186,56
Ajustamentos em imóveis
Resultado do período -744.358,48 744.358,48 -130.036,49 -130.036,49
Soma 5.462.168,56 249.700,00 0,00 -130.036,49 5.581.832,07
Nº up’s 5.000,00 220,00 5.000,00
Valor up 1.092,4337 1.135,0000 1.069,3165
O Fundo não contempla no seu Regulamento de Gestão:
- resgates com valor da primeira avaliação subsequente;
- unidades de participação com diferentes direitos e/ou classes de comercialização.
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Nota 3
No que se refere ao inventário dos activos do fundo e relativamente à “A-Composição discriminada da carteira
de activos” apresentamos apenas as rubricas com relevância para este Fundo, ou seja, a “1 – Imóveis situados na
UE”, a “7 – Liquidez” e a “9 – Outros valores a regularizar”.
1 - Imóveis situados na UE
Área
(m2)
Data
aquisição
Preço
aquisição
Data
Avaliação
1
Valor
Avaliação
1
Data
Avaliação
2
Valor
Avaliação
2
Valor
Imóvel
País Mu
ni
cípio
1.1. Terrenos 547.422 3.910.264,26 3.696.816,00 3.937.122,00 3.816.869,00
1.1.2. Não Urbanizados
547.422 3.910.264,26 3.696.616,00 3.937.122,00 3.816.869,00
Arrendados 121.750 403.865,78 415.950,00 468.000,00 441.975,00
Quinta da Cruz lotes 3 a 9
121.750 01-09-2006 403.865,78 06-12-2016 415.950,00 06-12-2016 468.000,00 441.975,00 P PL
Não arrendados 425.672 3.506.398,48 3.280.666,00 3.469.122,00 3.374.894,00
Ralde Lotes 2 3 4 5 115.780 01-09-2006 606.852,13 06-12-2016 556.000,00 06-12-2016 570.243,00 563.121,50 P PL
Casa Maria Graça - Terreno 1
25.840 01-09-2006 189.899,66 06-12-2016 161.500,00 06-12-2016 185.000,00 173.250,00 P PL
Quinta da Casa - Cimo de Vila
8.000 01-09-2006 50.491,02 06-12-2016 61.600,00 06-12-2016 62.000,00 61.800,00 P PL
Fontaínhas 20.000 01-09-2006 356.256,02 06-12-2016 270.000,00 06-12-2016 270.862,00 270.431,00 P VNF
Bouça das Fontaínhas
20.000 01-09-2006 413.748,91 06-12-2016 350.000,00 06-12-2016 351.117,00 350.558,50 P VNF
Quinta de Ralde 15.370 01-09-2006 45.462,89 06-12-2016 71.000,00 06-12-2016 76.850,00 73.925,00 P PL
Bouça de Ralde 11.570 01-09-2006 30.325,47 06-12-2016 75.205,00 06-12-2016 80.000,00 77.602,50 P PL
Quinta S. Fragustes Lotes 1 a 6
149.582 01-09-2006 1.240.187,19 06-12-2016 1.157.976,00 06-12-2016 1.256.000,00 1.206.988,00 P PL
Leira das Nogueiras
4.900 01-09-2006 20.215,79 06-12-2016 25.000,00 06-12-2016 29.400,00 27.200,00 P PL
Prédio do Outeiro 350 01-09-2006 3.547,36 06-12-2016 4.600,00 06-12-2016 5.250,00 4.925,00 P PL
Souto, St. Amaro ou Outeiro
4.500 01-09-2006 100.902,87 06-12-2016 61.875,00 06-12-2016 67.500,00 64.687,50 P PL
Mata do Crasto 10.980 01-09-2006 40.402,77 06-12-2016 48.000,00 06-12-2016 54.900,00 51.450,00 P PL
Mata do Outeiro 3.000 01-09-2006 20.213,22 06-12-2016 21.000,00 06-12-2016 23.000,00 22.000,00 P PL
Campo do Talho Lotes 2 e 3
13.200 01-09-2006 25.278,85 06-12-2016 70.575,00 06-12-2016 74.000,00 72.287,50 P PL
Campo em Calvos 10.000 01-09-2006 13.504,43 06-12-2016 15.000,00 06-12-2016 16.000,00 15.500,00 P PL
Matinha da Estrada 3.200 01-09-2006 47.470,37 06-12-2016 100.335,00 06-12-2016 101.000,00 100.667,50 P PL
Terreno de vinha R1213
1.500 03-05-2013 216.968,78 06-12-2016 112.500,00 06-12-2016 123.000,00 117.750,00 P Braga
Terreno cultivo R94
7.900 03-05-2013 84.670,75 06-12-2016 118.500,00 06-12-2016 123.000,00 120.750,00 P Braga
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1.4 Construções Acabadas
14.505 1.207.888,03 1.657.347,00 1.799.994,00 1.728.670,50
1.4.1 Arrendadas 6.434 457.521,69 802.000,00 868.675,00 835.337,50
Habitação 6.434 457.521,69 802.000,00 868.675,00 835.337,50
Quinta da Cruz Lotes 1 e 2
310 01-09-2006 45.439,31 06-12-2016 62.000,00 06-12-2016 63.168,00 62.584,00 P PL
Moradia Porto d´Ave U1123
6.124 18-02-2016 412.082,38 06-12-2016 740.000,00 06-12-2016 805.507,00 772.753,50 P PL
1.4.2 Não arrendadas
8.071 750.366,34 855.347,00 931.319,00 893.333,00
Habitação 8.071 750.366,34 855.347,00 931.319,00 893.333,00
Quinta da Casa – Cimo da Vila
466 01-09-2006 65.610,19 06-12-2016 67.494,00 06-12-2016 68.000,00 67.747,00 P PL
Prédio do Outeiro 213 01-09-2006 89.794,49 06-12-2016 79.853,00 06-12-2016 84.000,00 81.926,50 P PL
Moradia U278 792 03-05-2013 549.482,72 06-12-2016 573.000,00 06-12-2016 642.077,00 607.538,50 P PL
Campo do Talho 6.600 01-09-2006 45.478,94 06-12-2016 135.000,00 06-12-2016 137.242,00 136.121,00 P PL
P: Portugal; PL: Póvoa de Lanhoso; VNF: Vila Nova de Famalicão
7 - Liquidez Quant. Moeda Preço
Aquisição
Data
Avaliação
Valor
Avaliação
Método
Avaliação
Juros
Decorridos
Valor
Global
7.1. À vista 2 EUR 59.130,08 0,00 59.130,08
7.1.1 Numerário 0,00
7.1.2 DO’s 2 EUR 59.130,08 0,00 59.130,08
7.1.3 Fundos Tesouraria 0,00
7.2. A prazo 0,00
7.2.1 DP’s e com pré-aviso
0,00
7.2.2 CD’s 0,00
7.2.3 Valores mobiliários com prazo < 12 meses
0,00
9 - Outros Valores Regularizar
Quant. Moeda Preço
Aquisição
Data
Avaliação
Valor
Avaliação
Método
Avaliação
Juros
Decorridos
Valor
Global
9.1 - Valores activos 2.218,25
9.1.1Adiantamento por conta de imóveis
0,00
9.1.2 Outros 2.218,25
9.2 - Valores passivos 25.055,76
9.2.1Recebimento por conta de imóveis
0,00
9.2.2 Outros 25.055,76
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No que se refere ao inventário dos activos do fundo e relativamente à “D - Informação relativa às unidades de
participação” temos:
Total Categoria A Categoria B Categoria C Outras
Em circulação 5.220,00 5.220,00
Emitidas no período 220,00 220,00
Resgatadas no período 0,00 0,00
Nota 4 e 5
O Fundo não possuía títulos em carteira à data de 31/12/2016.
Nota 6
1) O valor líquido global do Fundo é apurado deduzindo à soma dos valores que o integram, avaliados de acordo
com as normas legalmente estabelecidas, a importância dos encargos efectivos ou pendentes.
2) O valor de cada unidade de participação será, para efeitos internos, calculado todos os dias úteis, e é apurado
dividindo o valor líquido global do Fundo pelo número de unidades de participação emitidas, reportando-se o
seu valor às dezoito horas de cada dia útil.
3) Na valorização dos activos do Fundo são adoptadas as seguintes regras de valorimetria:
a) Previamente à aquisição, alienação ou desenvolvimento de projectos de construção de imóveis,
estes deverão ser sempre sujeitos a avaliação de, pelo menos, dois Peritos Avaliadores;
b) Todos os imóveis do Fundo são avaliados, pelo menos por dois Peritos Avaliadores, com uma
periodicidade mínima anual, ou sempre que ocorram circunstâncias susceptíveis de induzir
alterações significativas do respectivo valor;
c) Cada avaliação dos projectos de construção e dos imóveis deverá recorrer a pelo menos dois dos
três métodos de avaliação previstos em Regulamento da C.M.V.M., o “Método comparativo”, o
“Método do rendimento” e o “Método do custo”;
d) Os projectos de construção devem ser reavaliados sempre que o auto de medição da situação da
obra, elaborado pela empresa de fiscalização, apresentar uma incorporação de valor superior a 20%
relativamente ao anterior;
e) Para efeitos do cálculo do Valor Líquido Global do OII/Fundo, os imóveis acabados são
valorizados no intervalo compreendido entre o respectivo valor de aquisição e a média aritmética
dos valores atribuídos pelos respectivos peritos avaliadores nas avaliações efectuadas;
f) As unidades de participação de outros fundos de investimento que integrem o património do
Fundo serão valorizadas ao último valor divulgado ao mercado pela respectiva Entidade Gestora,
excepto no caso de unidades de participação admitidas à negociação em mercado regulamentado às
quais se aplica o disposto na alínea seguinte;
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g) Os restantes activos serão valorizados ao preço de referência do mercado mais relevante em termos
de liquidez onde os valores se encontrem admitidos à negociação ou, na sua falta, de acordo com o
disposto no regime jurídico dos fundos e sociedades de capital de risco;
h) O câmbio a utilizar na conversão dos activos do OII/Fundo, expressos em moeda estrangeira, será
o câmbio de divisas do dia a que se refere a valorização, divulgado a título indicativo pelo Banco de
Portugal.
Nota 7
A liquidez do Fundo pode ser decomposta da seguinte forma:
Contas Saldo inicial Aumentos Reduções Saldo final
Numerário
Depósitos à ordem 2.499,99 1.437.319,95 1.380.689,86 59.130,08
Depósitos a prazo e com pré-aviso 0,00 90.000,00 90.000,00 0,00
Certificados de depósito
UP’s de fundos de tesouraria
Outras contas de disponibilidades
Total 2.499,99 1.527.319,95 1.470.689,86 59.130,08
Nota 8
O Fundo, em 31/12/2016, não tinha contabilizado qualquer valor de cobrança duvidosa relativo às rubricas de
devedores, por conta de rendas vencidas ou de outra natureza.
Nota 9
Existe uma total comparabilidade das rubricas do Balanço, da Demonstração dos Resultados e da Demonstração
dos Fluxos Monetários com os valores do período anterior.
Nota 10
O Fundo, em 31/12/2016, não apresentava dívidas a terceiros cobertas por garantias reais prestadas pelo próprio
Fundo.
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Nota 11
No que se refere ao desdobramento das contas de ajustamentos de dívidas a receber e das provisões acumuladas,
temos os seguintes valores:
Contas Saldo inicial Aumentos Reduções Saldo final
471 - Ajustamentos para crédito vencido 0,00 0,00 0,00 0,00
482 - Provisões para encargos 0,00 2.067,95 2.067,95 0,00
Nota 12
Não foram retidos quaisquer impostos na fonte em relação aos rendimentos obtidos e contabilizados no Fundo.
Nos termos do Decreto-Lei nº 7/2015, de 13 de Janeiro:
a) O valor apurado para o prejuízo fiscal do exercício de 2016 foi de 12.137,40 €.
b) Em 31/12/2016 a estimativa de imposto sobre as valias imobiliárias líquidas latentes era de 0,00 €. Em
31/12/2015 a estimativa de imposto sobre as valias imobiliárias líquidas latentes era de 0,00 €. Em 31/12/2014 a
estimativa de imposto sobre as valias imobiliárias líquidas latentes era de 102.944,61 €, tendo sido revertida no
decurso de 2015 nos termos dos entendimentos aplicáveis.
c) Em 31/12/2016 o Fundo apresenta um saldo de 172.320,59 € de resultados líquidos passíveis de serem
distribuídos, livres de tributação, a pessoas singulares.
Nota 13
Discriminação das responsabilidades com e de terceiros:
Tipo de responsabilidade Montante no início Montante no fim
Subscrição de títulos 0,00 0,00
Operações a prazo de compra - Imóveis 0,00 0,00
Operações a prazo de compra - Outras 0,00 0,00
Operações a prazo de venda - Imóveis 0,00 0,00
Operações a prazo de venda - Outras 0,00 0,00
Valores recebidos em garantia 0,00 0,00
Valores cedidos em garantia 0,00 0,00
Outras 0,00 0,00
Total 0,00 0,00
Atlantic – Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliário, S.A. Praça de Liége nº 86 4150-455 Porto Portugal
Tel. 00351-226165750 Fax 226108390 22
PatrimóvelII– F.E.I.I.F.
Relatórioanualdeauditoria
2016