dissertação de mestrado -...

Instituto de Pesquisas Tecnológicas do Estado de São Paulo

Marcel Minami Borges

A influência dos custos e viabilidade de empreendimentos habitacionais de interesse social.

São Paulo 2009



Membros da Banca Examinadora:

Prof. Dr. Eduardo Ioshimoto (Orientador) USP/POLI – Universidade de São Paulo Prof. Dr. Ricardo de Sousa Moretti UFABC – Universidade Federal do ABC Prof. Dr. Claudio Vicente Mitidieri Filho IPT – Instituto de Pesquisas Tecnológicas do Estado de São Paulo

Dissertação de Mestrado apresentada ao Instituto de Pesquisas Tecnológicas do Estado de São Paulo – IPT, como parte dos requisitos para a obtenção do título de Mestre em Habitação: Planejamento, Gestão e Projeto. Data da aprovação ___/___/_____

Prof. Dr. Eduardo Ioshimoto (orientador) IPT – Instituto de Pesquisas Tecnológicas do Estado de São Paulo



Dissertação de Mestrado apresentada ao Instituto de Pesquisas Tecnológicas do Estado de São Paulo - IPT, como parte dos requisitos para a obtenção do título de Mestre em Habitação: Planejamento e Tecnologia.

Área de concentração: Planejamento, Gestão e Projeto

Orientador: Prof. Dr. Eduardo Ioshimoto

São Paulo Dez./2009

Ficha Catalográfica Elaborada pelo Departamento de Acervo e Informação Tecnológica – DAIT

do Instituto de Pesquisas Tecnológicas do Estado de São Paulo - IPT

S232i Borges, Marcel Minami

A influência dos custos e viabilidade de empreendimentos habitacionais de interesse social. / Marcel Minami Borges. São Paulo, 2009. 171p.

Dissertação (Mestrado em Habitação: Planejamento e Tecnologia) - Instituto de

Pesquisas Tecnológicas do Estado de São Paulo. Área de concentração: Planejamento, Gestão e Projeto.

Orientador: Prof. Dr. Eduardo Ioshimoto

1. Habitação de interesse social 2. Custo da construção 3. Tese I. Instituto de Pesquisas Tecnológicas do Estado de São Paulo. Coordenadoria de Ensino Tecnológico II. Título 10-13 CDU 728.222.003(043)

AGRADECIMENTOS

À Deus.

Ao meu orientador, Prof. Dr. Eduardo Ioshimoto, pelo apoio e orientação durante a

elaboração desta dissertação.

À minha família.

À todos os meus colegas, arquitetos e engenheiros da Caixa Econômica Federal

pelas contribuições e sugestões para este trabalho.

[...] o planejamento é necessário quando a consecução do estado

futuro que desejamos envolve um conjunto de decisões

interdependentes, isto é, um sistema de decisões. (ACKOFF apud

LIMMER, 2008, p.15).

RESUMO

Na produção habitacional para a população de baixa renda, os limites dos financiamentos são geralmente limitados pelas diretrizes dos programas habitacionais vigentes. Na cidade de São Paulo temos ainda o fator custo do terreno, fato que ressalta a importância do estudo de viabilidade e dos custos de um empreendimento. Este trabalho, com base em três estudos de casos, propõe a aplicação de uma metodologia de avaliação técnico-econômica em empreendimentos habitacionais de interesse social de até cinco pavimentos, de modo a avaliar a probabilidade de ocorrência da variável “custo do empreendimento” e a influência do custos dos serviços e etapas no custo total de produção de um empreendimento. Para este estudo, aplica-se o Método de Monte Carlo para a comparação de custos, de processos construtivos, de especificações técnicas e de padrões de acabamento visando embasar a tomada de decisões do empreendedor ou do agente financeiro na análise de viabilidade. Na engenharia civil, a variedade de tipologias, processos construtivos e especificações técnicas é enorme, restando o desafio de identificar as soluções técnicas mais adequadas ao empreendimento e de melhorias contínuas no planejamento, na gestão de obras e na elaboração de projetos racionais. Nos edifícios habitacionais de até cinco pavimentos e nas casas térreas, em alvenaria estrutural armada, observa-se a importância do projeto e dos custos da habitação em relação ao custo de produção de todo um empreendimento, principalmente quanto aos custos da fundação e supraestrutura.

Palavras Chaves: Avaliação técnico-econômica; estudo de viabilidade; custo;

habitação de interesse social;

ABSTRACT

The influence of the costs and feasibility of social interest housings undertaking.

In housing production for low income population, the financing limits are generally limited by present housing programs guideline. At São Paulo city, we still have the land cost factor, fact that emphasize the importance of feasibility study and costs of the undertaking. This research based on three case studies, proposes a methodology of technical-economic evaluation of social interest housing undertaking of up to five floors, in order to evaluate the probability of occurrence of the variable “undertaking cost” and the influence of the costs of services and stages in total production cost of the undertaking. For this study, the Monte Carlo Method is applied to compare costs of constructive process, technical specifications and finishing patterns, aiming to give a guideline for decisions taking of the undertaker or financial agent in feasibility analysis. In civil engineering the variety of typologies, constructive process and technical specifications are enormous, remaining the challenge to select the most suitable technology to the undertaking and continuous improvements in planning, management and accomplishment of rational project. In buildings up to five floors and in the bungalow, constructed in structural bricklaying, is remarkable the importance of project and housing cost in the total cost of the undertaking, mainly related to the groundwork and structure costs.

Key words: Technical-economic evaluation; feasibility study; cost; social interest

housing

Lista de ilustrações

Figura 1 Déficit habitacional urbano por região e faixa de renda mensal familiar

19

Figura 2 Influência do custo ao longo da fase do empreendimento 32

Figura 3 Margem de erro em função do desenvolvimento do projeto 33

Figura 4 Evolução do custo acumulado de construção versus redução das possibilidades de interferência

34

Figura 5 Alternativa para as redes de água fria 37

Figura 6 Sistema de aquecimento solar coletivo e individual direto 37

Figura 7 Diagrama hidráulico: Sistema de aquecimento solar individual indireto

38

Figura 8 Implantação de ruas, cortes e aterros adequados 41

Figura 9 Evolução do custo SINAPI-BRASIL 44

Figura 10 Evolução dos índices da inflação e da construção civil 44

Figura 11 Distribuição de probabilidade triangular 52

Figura 12 Valores máximo e mínimo de variação 53

Figura 13 Distribuição triangular 66

Figura 14 Gráfico da distribuição em freqüência para 2000 cenários 68

Figura 15 Curva de classificação ABC 70

Figura 16 Gráfico probabilidade de ocorrência x custo 70

Figura 17 Perspectiva artística do empreendimento 74

Figura 18 Implantação do empreendimento 75

Figura 19 Planta do pavimento térreo 81

Figura 20 Corte e planta do apartamento tipo 84

Figura 21 Perspectiva artística do empreendimento 90

Figura 22 Planta apartamento tipo 96

Figura 23 Fachada da residência 104

Figura 24 Implantação Residencial Chiquinha Gonzaga 105

Figura 25 Perspectiva artística da casa térrea 110

Figura 26 Corte casa térrea 111

Figura 27 Planta casa térrea 111

Fotografia 1 Placa de obra 14

Fotografia 2 Laje pré-moldada treliçada com vigota cerâmica ou isopor 36

Fotografia 3 Residencial Nova Esperança 89

Gráfico 1 Valores das estimativas de custo: distribuição triangular 76

Gráfico 2 Probabilidade de ocorrência x custo total 78

Gráfico 3 Valores médios da curva ABC: Infraestrutura 79



Gráfico 6 Valores médios da curva ABC: Habitação 87

Gráfico 7 Custo de produção: Residencial Colinas da Oeste 87

Gráfico 8 Custo unitário: Residencial Colinas da Oeste 88







Gráfico 15 Custo de produção: Residencial Nova Esperança 103

Gráfico 16 Custo unitário: Residencial Nova Esperança 103







Gráfico 23 Custo de produção: Residencial Chiquinha Gonzaga 117

Gráfico 24 Custo unitário: Residencial Chiquinha Gonzaga 118

Gráfico 25 Participação média no custo de produção dos estudos de caso

122

Gráfico 26 Custo da unidade habitacional dos estudos de caso – data-base março/2009

123

Quadro 1 Orçamento resumo A - Infraestrutura: Colinas da Oeste 76

Quadro 2 Orçamento resumo B - Infraestrutura: Colinas da Oeste 77

Quadro 3 Orçamento resumo C - Infraestrutura: Colinas da Oeste 77

Quadro 4 Orçamento resumo A - Habitação: Colinas da Oeste 82

Quadro 5 Orçamento resumo B - Habitação: Colinas da Oeste 83

Quadro 6 Orçamento resumo C - Habitação: Colinas da Oeste 83

Quadro 7 Orçamento resumo A - Infraestrutura: Nova Esperança 91

Quadro 8 Orçamento resumo B - Infraestrutura: Nova Esperança 92

Quadro 9 Orçamento resumo C - Infraestrutura: Nova Esperança 92

Quadro 10 Orçamento resumo A - Habitação: Nova Esperança 97

Quadro 11 Orçamento resumo B - Habitação: Nova Esperança 98

Quadro 12 Orçamento resumo C - Habitação: Nova Esperança 98

Quadro 13 Orçamento resumo A - Infraestrutura: Chiquinha Gonzaga 106

Quadro 14 Orçamento resumo B - Infraestrutura: Chiquinha Gonzaga 107

Quadro 15 Orçamento resumo C - Infraestrutura: Chiquinha Gonzaga 107

Quadro 16 Orçamento resumo A - Habitação: Chiquinha Gonzaga 112

Quadro 17 Orçamento resumo B - Habitação: Chiquinha Gonzaga 113

Quadro 18 Orçamento resumo C - Habitação: Chiquinha Gonzaga 113

Quadro 19 Participação média no custo de produção: edifícios 120

Quadro 20 Participação média no custo de produção: casa térrea 121

Lista de tabelas

Tabela 1 Custo unitário SINAPI 49

Tabela 2 Variáveis consideradas no estudo 57

Tabela 3 Alternativas selecionadas: infraestrutura interna 58

Tabela 4 Alternativas selecionadas: Habitação 60

Tabela 5 Entrada dos dados 67

Tabela 6 Caracterização do empreendimento 74

Tabela 7 Infraestrutura: valores mínimos, mais prováveis e máximos por etapa

78

Tabela 8 Probabilidade de ocorrência versus custo: infraestrutura 79

Tabela 9 Habitação: valores mínimos, mais prováveis, máximos por etapa

84

Tabela 10 Probabilidade de ocorrência versus custo por bloco (20uh) 85



93


Tabela 14 Habitação: valores mínimos, mais prováveis e máximos por etapa

99

Tabela 15 Probabilidade de ocorrência versus custo por bloco (20uh) 100



108


Tabela 19 Habitação: valores mínimos, mais prováveis e máximos por etapa

114

Tabela 20 Probabilidade de ocorrência versus custo por unidade habitacional

115

Tabela 21 Resumo do custo unitário de construção da habitação 125

Tabela 22 Resumo do custo unitário SINAPI – Projeto padrão 125

Lista de abreviaturas e siglas

BDI Benefício de Despesas Indiretas

BNH Banco Nacional da Habitação

CAIXA Caixa Econômica Federal

FGTS Fundo de Garantia do Tempo de Serviço

FGV Fundação Getúlio Vargas

FNHIS Fundo Nacional de Habitação de Interesse Social

HIS Habitação de Interesse Social

IBGE Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística

INPC Índice Nacional de Preços ao Consumidor

IPCA Índice de Preços ao Consumidor Amplo

IPT Instituto de Pesquisas Tecnológicas do Estado de São Paulo

LDO Lei de Diretrizes Orçamentárias

TEM Manual Técnico de Engenharia

OGU Orçamento Geral da União

ONGs Organizações Não Governamentais

PlanHab Plano Nacional de Habitação

PNAD Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios

PNH Política Nacional de Habitação

RMSP Região Metropolitana de São Paulo

SINAPI Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção

SindusCon Sindicato da Indústria da Construção Civil

SNHIS Sistema Nacional de Habitação de Interesse Social

VI Valor de Investimento

http://www.ipt.br/

Sumário

1 INTRODUÇÃO 13

1.1 Contextualização 13

1.2 Justificativa 16

1.3 Objetivo 17

1.4 Estrutura e desenvolvimento da dissertação 17

1.5 Aplicabilidade da metodologia 18

2 REVISÃO BIBLIOGRÁFICA 19

2.1 O déficit habitacional 19

2.2 A política habitacional no Brasil 20

2.3 As influências do custo no empreendimento 28

2.3.1 O custo SINAPI no Brasil 42

2.3.2 O fator escala 45

2.4 Parâmetros CAIXA de análise de viabilidade de empreendimentos 46

2.5 Análise do risco “custo” 49

2.5.1 O Método de Monte Carlo 50

2.5.2 Distribuição triangular 52

2.5.3 Método da estimativa de intervalo de risco 53

3 METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO 55

3.1 Parâmetros e bases de comparação 57

3.1.1 Infraestrutura interna 58

3.1.2 Habitação 60

3.2 Orçamentação das alternativas 64

3.3 Simulação de cenários 66

3.4 Análise dos resultados 69

4 ANÁLISE DE VIABILIDADE: ESTUDO DE CASO 72

4.1 Edifício residencial laminar: Residencial Colinas da Oeste 73


4.1.1.1 Análise dos resultados 78



4.2 Edifício residencial tipologia “H”: Residencial Nova Esperança 89





4.3 Casa térrea: Residencial Chiquinha Gonzaga 104





4.4 Comentários 119

4.4.1 Análise de custos 119

4.4.2 Comparação de cenários com parâmetros CAIXA 124

5 CONCLUSÃO 126

REFERÊNCIAS 128

Apêndice A: Orçamento da infraestrutura A: Colinas da Oeste 131

Apêndice B: Orçamento da infraestrutura B: Colinas da Oeste 132

Apêndice C: Orçamento da infraestrutura A: Colinas da Oeste 133

Apêndice D: Orçamento da habitação A: Colinas da Oeste 134

Apêndice E: Orçamento da habitação B: Colinas da Oeste 137

Apêndice F: Orçamento da habitação C: Colinas da Oeste 140

Apêndice G: Orçamento infraestrutura A: Nova Esperança 143

Apêndice H: Orçamento da infraestrutura B: Nova Esperança 144

Apêndice I: Orçamento da infraestrutura C: Nova Esperança 145

Apêndice J: Orçamento da habitação A: Nova Esperança 146

Apêndice K: Orçamento da habitação B: Nova Esperança 149

Apêndice L: Orçamento da habitação C: Nova Esperança 152

Apêndice M: Orçamento da infraestrutura A: Chiquinha Gonzaga 155

Apêndice N: Orçamento da infraestrutura B: Chiquinha Gonzaga 156

Apêndice O: Orçamento da infraestrutura C: Chiquinha Gonzaga 157

Apêndice P: Orçamento da habitação A: Chiquinha Gonzaga 158

Apêndice Q: Orçamento da habitação B: Chiquinha Gonzaga 161

Apêndice R: Orçamento da habitação C: Chiquinha Gonzaga 164

Apêndice S: Planta-baixa – apartamento tipo: Colinas da Oeste 167

Apêndice T: Planta-baixa – apartamento tipo: Nova Esperança 168

Apêndice U: Planta-baixa – casa térrea: Chiquinha Gonzaga 169

Apêndice V: Projeto padrão SINAPI – PR5-2Q-2125 170

Apêndice X: Projeto padrão SINAPI – CP1-2Q-46 171

13

1 INTRODUÇÃO

Na produção habitacional para a população de baixa renda, os limites dos

financiamentos estão geralmente limitados pelas diretrizes dos programas

habitacionais vigentes, cujos valores por unidade habitacional apresentam valores

reduzidos. Deste modo, é fundamental a análise dos custos na viabilidade de

empreendimentos habitacionais de interesse social visando otimizar os recursos

disponíveis. Para este trabalho, foram selecionados três projetos financiados pela

Caixa Econômica Federal dentro dos programas Crédito Solidário e Minha Casa

Minha Vida – Entidades para análise e estudo de custos.

1.1 Contextualização

“Nas últimas décadas, o papel do Estado na oferta de serviços e bens em

geral, e da habitação em particular, tem sofrido profundas alterações. Há uma

tendência clara de se reduzir a intervenção direta dos agentes públicos no processo

de provisão, de se estimular a participação de agentes não públicos, tais como o

setor privado, as ONGs e as próprias comunidades que recebem os serviços/ bens,

no caso, a habitação, bem como tem havido um esforço por parte desses agentes

neste mesmo sentido.” (WERNA et al., 2004, p.17). Neste contexto podemos citar o

programa Crédito Solidário e Minha Casa, Minha Vida – Entidades, executados com

a participação de cooperativas, associações e movimentos sociais.

O Programa Crédito Solidário visa à produção de novas habitações, a

conclusão ou reforma de moradias, mediante concessão de financiamento por até

20 anos, diretamente ao beneficiário, pessoa física, sem a incidência de juros para

famílias com renda familiar bruta mensal de até R$ 1.125,00, sendo admitida a

participação de até 35% do grupo associativo com renda familiar de até R$1.900,00.

O limite do financiamento, considerando a modalidade aquisição de terreno e

construção ou construção para a região metropolitana de São Paulo era de R$

30.000,00 por unidade habitacional.

14

A Instrução Normativa n° 14 do Ministério das Cidades, gestor do programa, de

25 de março de 2008, define o objetivo do Programa Crédito Solidário:

Melhoria da qualidade de vida por meio do atendimento às necessidades habitacionais da população de baixa renda, por intermédio da concessão de financiamento aos beneficiários finais organizados de forma associativa observada as modalidades operacionais, atendendo os padrões mínimos de salubridade, segurança e habitabilidade definidos pelas posturas municipais (BRASIL, 2008 p.02).

Este programa incentiva a participação popular através da gestão dos recursos

pela própria entidade organizadora, representado pelas cooperativas, associações

ou entidades da sociedade civil, sem fins lucrativos e pelas assessorias técnicas. A

Caixa Econômica Federal, agente operador e financeiro, após análise e aprovação

do projeto, é responsável pelo ateste da execução do empreendimento conforme

cronograma físico-financeiro.

Fotografia 1 – Placa de obra Fonte: Fotografado pelo autor (2008)

15

A composição do valor de investimento do empreendimento é composta pelo

financiamento direto aos beneficiários, com recursos do Fundo de Desenvolvimento

Social e de contrapartida adicional, de modo complementar o VI. Esta contrapartida

pode ser financeira, caracterizada por recursos dos próprios beneficiários, da

entidade organizadora ou de entes públicos (Estadual ou Municipal) ou em serviços,

caracterizado pelos serviços em mutirão. A mão-de-obra, neste caso, pode compor o

VI com valores equivalentes à mão-de-obra especializada. Os custos das unidades

habitacionais incluem projeto, assessoria técnica, custos do terreno, habitação,

infraestrutura, despesas de legalização e trabalho social.

A Instrução Normativa n° 36, de 15 de julho de 2009, regulamenta a Resolução

n° 141 do Conselho Curador do Fundo de Desenvolvimento Social, que cria o

Programa Habitacional Popular Entidades – Minha Casa, Minha Vida, no qual uma

parcela dos recursos são provenientes do Orçamento Geral da União. Este

programa admite os seguintes regimes de construção, sob gestão e a critério da

Entidade Organizadora e da Caixa Econômica Federal: autoconstrução, autoajuda

em mutirão, administração direta da Entidade Organizadora com contratação de

profissionais e/ ou empresas especializadas e empreitada global.

Os valores máximos da operação para os municípios da Região Metropolitana

de São Paulo são de R$ 52.000,00 para apartamentos e de R$ 48.000,00 para

casas, considerando o regime de construção por empreitada global e modalidade

aquisição de terreno e construção. Estes valores são reduzidos em 8% para os

demais regimes de construção e modalidades (construção em terreno próprio ou de

terceiros, aquisição de imóvel ou aquisição de terreno pela Entidade Organizadora).

O custo excedente a estes valores é de contrapartida dos beneficiários e/ ou

Entidade Organizadora.

Ressalta-se que estes percentuais podem ser reincorporados caso haja a

construção de equipamentos comunitários e/ ou ampliação da área interna em

relação às áreas construídas referenciais de 42m² para apartamentos e 38m² para

casas.

16

1.2 Justificativa

Nos financiamentos habitacionais para a população de baixa renda, com renda

familiar bruta de até 3 salários mínimos, as área internas são geralmente mínimas,

de modo a reduzir os custos de produção. Na grande São Paulo, temos, ainda, o

alto custo da terra, fato que agrava a minimização das áreas úteis, prejudicando,

muitas vezes, a habitabilidade e o convívio destas famílias, em sua maioria

numerosa. Segundo Rifrano (2006), o conceito de habitação extrapola a idéia de

proteção contra intempéries. Neste sentido, o abrigo, no papel da própria estrutura

física, serve como suporte para inúmeras atividades, tais como trabalhar, estudar,

dispor de lazer, entre outros.

Com base nestes conhecimentos, faz-se necessário otimizar os recursos

disponíveis para a provisão habitacional, visando viabilizar o maior número de

unidades habitacionais com os recursos disponíveis, mantendo a habitabilidade e os

custos de produção dentro de parâmetros aceitáveis. Este fato está diretamente

relacionado com o valor de investimento a ser realizado na construção de edifícios,

sobrados e casas residenciais, geralmente limitados pelas regras dos programas

habitacionais de interesse social.

Outro fato relevante está relacionado com a elevação do valor de investimento,

que acaba por elevar o valor dos subsídios necessários ou do valor a ser financiado

pelos beneficiários, mas neste caso, devemos lembrar que a capacidade de

pagamento destas famílias está limitada à renda familiar. Assim, ao propormos um

empreendimento habitacional de interesse social racionalizado e com a escolha

correta das alternativas viáveis, produzimos a melhor habitação com o mesmo

recurso disponível para esta ação, contribuindo para a melhoria da qualidade

habitacional e a redução do déficit habitacional no Brasil.

17

1.3 Objetivo

Aplicação de metodologia de avaliação técnico-econômica com base nas

composições de custo SINAPI, sob os aspectos de engenharia e arquitetura, para a

produção de condomínios verticais e horizontais, através da análise comparativa dos

custos, de especificações, de técnicas construtivas e da simulação de cenários,

visando embasar a tomada de decisões nas análises de viabilidade de

empreendimentos habitacionais.

Este trabalho também têm como objetivo, a análise da influência dos serviços e

dos itens mais significativos nos custos dos empreendimentos e a avaliação das

variações nos custos e seus impactos na viabilidade técnico-econômica. Entre os

objetivos secundários, pode-se citar a obtenção de parâmetros de análise e

indicadores de custo de empreendimentos habitacionais de interesse social.

1.4 Estrutura e desenvolvimento da dissertação

No primeiro capítulo apresentamos o contexto em que o trabalho está inserido

e alguns aspectos do Programa Crédito Solidário. Neste capítulo consta também a

justificativa e alguns aspectos do financiamento habitacional para a população de

baixa renda e os objetivos deste trabalho.

No segundo capítulo apresentamos a Revisão Bibliográfica. Neste capítulo, o

déficit e a política habitacional no Brasil, as influências das decisões arquitetônicas e

do processo construtivo no custo do empreendimento, a evolução do custo de

construção no Brasil, o Método de Monte Carlo e os parâmetros CAIXA de análise

de viabilidade de engenharia de empreendimentos são abordados neste capítulo.

18

No terceiro capítulo apresentamos a metodologia utilizada neste trabalho para

avaliação técnico-econômica de empreendimentos habitacionais de interesse social.

Neste item as seguintes variáveis envolvidas na execução da habitação e da

infraestrutura interna são consideradas: especificações, padrões de acabamento,

técnicas e processos construtivos.

No quarto capítulo, a metodologia é aplicada em três empreendimentos sociais

contratados pela Caixa Econômica Federal no âmbito do Programa Crédito Solidário

e Minha Casa, Minha Vida. Neste estudo, as variações dos processos construtivos e

das especificações são compiladas e analisadas de modo a avaliar a viabilidade de

cada solução e do empreendimento como um todo.

No quinto capítulo, a partir dos resultados obtidos, apresenta-se a conclusão

das análises de custo e das simulações realizadas com base no programa e no

Método de Monte Carlo, comentando parâmetros de análises para estudos de

viabilidade de empreendimentos habitacionais de interesse social, de modo a

embasar as tomadas de decisão.

1.5 Aplicabilidade da Metodologia

A Metodologia deste estudo é aplicável para análises e avaliações técnico-

econômicas de empreendimentos habitacionais cujas etapas e serviços a serem

executadas possibilitem a seleção de no mínimo três parâmetros para cada item

analisado (ex: fundação, supraestrutura, instalação hidráulica,...), nomeadas neste

trabalho de alternativas A, B e C, cujos custos são respectivamente mínimos, mais

prováveis e máximos.

As diferenças de custos, entre o valor mínimo e máximo, não devem

apresentar variações significativas de modo a evitar tendências nas curvas de custo.

A análise de custos deste trabalho foi realizada a partir das composições SINAPI.

Outras fontes de custos, tais como: PINI e CDHU, também podem ser utilizadas.

19

2 REVISÃO BIBLIOGRÁFICA

2.1 O déficit habitacional

O déficit habitacional no Brasil é da ordem de 7,9 milhões de habitações,

conforme dados da Fundação João Pinheiro (2006), considerando a carência de

novas habitações, substituição de moradias em situação precária e a coabitação

familiar, situação que demanda cerca de 3,7 milhões de novas residências. A região

Sudeste apresenta 42% das necessidades habitacionais de moradia urbana, sendo

que 90% do déficit habitacional urbano total concentram-se em famílias com renda

de até três salários mínimos.

Figura 1 – Déficit habitacional urbano por região e faixa de renda mensal familiar Fonte: Fundação João Pinheiro (2006, p.40 e p.46)

Segundo Garcia et al. (2007), em números absolutos, a carência por novas

moradias assume maior dimensão nos dois principais centros urbanos do país, São

Paulo e Rio de Janeiro, seguidos pelos Estados do Maranhão, Minas Gerais e

Bahia. Do ponto de vista social, o maior problema do déficit habitacional é a

inadequação e a coabitação familiar, concomitantemente ao baixo poder aquisitivo

das famílias de baixa renda e o elevado valor do bem imóvel, um desafio ao poder

público em conciliar a prestação do imóvel e a renda destas famílias.

20

A Região Metropolitana de São Paulo (RMSP) é o principal pólo econômico do

País e conforme dados do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (2007),

ocupa uma superfície de 7.947 Km² e possui uma população estimada em 19,5

milhões de habitantes. No município de São Paulo, 8,72% da população municipal

são moradores de assentamentos precários, caracterizados principalmente pela

exclusão social, ilegalidade das ocupações e extrema segregação sócio-espacial.

De acordo com o Relatório Técnico elaborado pela FGV Projetos (2008), o fato

mais positivo, revelado pelo Pnad 2007, demonstra que pela primeira vez em todo o

histórico da série, o déficit absoluto apresentou recuo expressivo, contrariando a

tendência de alta observada desde a década passada. Entre os anos de 2006 e

2007, a carência de moradias recuou em mais de setecentos e cinquenta mil

unidades, uma queda de 9,5% em um único ano. Este movimento foi observado em

todos os Estados do país, refletindo a boa fase da construção civil a partir de 2005.

Entre os principais fatores que justificam esta tendência está relacionado com a

estabilidade econômica, o maior acesso aos programas habitacionais subsidiados, o

financiamento a juros baixos e a dilatação dos prazos de amortização. Outro fato

observado no mercado imobiliário relaciona-se com a inserção das construtoras na

bolsa de valores, através da abertura do capital inclusive de construtoras voltadas

para o segmento econômico, elevando os recursos disponíveis na construção civil.

2.2 A política habitacional no Brasil

Até a década de 1960, as políticas habitacionais caracterizavam-se pela

centralidade da produção habitacional pelo Estado, apostando na padronização e

produção em massa para a solução do problema de moradia. Estes conjuntos

habitacionais de grande porte, construídos em áreas periféricas, deficientes em infra-

estrutura, equipamentos urbanos básicos e capacidade de absorção de empregos,

buscava o barateamento dos custos de produção principalmente pela padronização

dos componentes e técnicas construtivas.

21

“Em 1963, o presidente Jânio Quadros estabeleceu o Plano de Assistência

Habitacional com o intuito de construir 100.000 unidades em 18 meses. Ele também

planejou estabelecer o Instituto Brasileiro de Habitação como um substituto para a

Fundação da Casa Popular. Entretanto, nem a meta da produção habitacional, nem

o estabelecimento do Instituto foram bem sucedidos. Em resumo, os diferentes

programas acima ilustrados foram implementados no Brasil. Todavia, eles não foram

bem sucedidos na contenção do problema habitacional. Naquele ano, o déficit de

moradias foi estimado em 8 milhões de unidades” (WERNA et al, 2004, p.111).

Segundo Rifrano (2006), em agosto de 1964, a Lei n° 4380 instituiu o Banco

Nacional da Habitação (BNH) e o Sistema Financeiro da Habitação com o objetivo

de coordenar a política habitacional dos órgãos públicos e orientar a iniciativa

privada, estimulando a construção de moradias populares, o financiamento à

aquisição da casa própria. O BNH, ao longo dos anos, buscou reduzir os custos da

moradia e ao invés de alterar o processo de gestão e produção que encarecia o

produto final, optou por rebaixar a qualidade da construção e o tamanho da unidade,

financiando moradias cada vez menores, precárias e distantes do centro.

Abiko e Cardoso (2006) comentam que ao longo da década seguinte, a solução

exaustivamente adotada nos anos anteriores passa a ser considerado um problema

pela não-diferenciação das soluções, adequabilidade ao terreno, monotonia dos

espaços e estética e pelos problemas sociais decorrentes desta solução. Este

isolamento dos conjuntos habitacionais na periferia das metrópoles acaba

agravando as condições sociais pela ausência da integração socioeconômica com a

própria cidade e carência de equipamentos e infra-estrutura urbana.

Segundo Rifrano (2006), de 1970 a 1975, o segmento popular passa para o

segundo plano, onde estudos recentes indicam que apenas 18% do FGTS foram

destinados à habitação de interesse social. No final da década de 70 nova crise

econômica foi instalada e os recursos tornaram-se escassos com o aumento da

retirada do FGTS e o desemprego, fato que afetou o recolhimento do FGTS e os

depósitos da poupança.

22

Azevedo (2007) afirma que na década de oitenta, o setor habitacional

apresentava as seguintes características: baixo desempenho social, alto nível de

inadimplência, baixa liquidez e déficit do sistema do Sistema Financeiro da

Habitação. Em consequência a estes fatos, a crise é instalada no SFH, acarretando

a extinção do BNH e a sua incorporação à Caixa Econômica Federal. Observa-se,

então, a descentralização das políticas habitacionais nos anos que se seguem,

pecando, ainda, por ações pontuais na produção de habitações populares pelos

entes estaduais e municipais.

“Ainda que considerada como agência financeira de vocação social, a CAIXA

possui alguns paradigmas institucionais de um banco comercial, como a busca de

equilíbrio financeiro, retorno do capital aplicado etc. Neste contexto, tornou-se difícil,

por exemplo, dinamizar programas alternativos, voltados para os setores de menor

renda e que exigem elevado grau de subsídios, envolvimento institucional,

desenvolvimento de pesquisas etc.” (AZEVEDO, 2007, p. 17).

Quanto à trajetória da política habitacional, vemos que ela foi marcada por

mudanças na concepção e no modelo de intervenção do poder público,

especialmente se considerarmos a habitação popular. E com a crise do Sistema

Financeiro da Habitação e a extinção do BNH, acabou-se por desarticular a política

habitacional no âmbito federal, inclusive com a redução dos recursos

disponibilizados para novos investimentos nesta área e da utilização de modelo

financeiro inadequado para economias com processo inflacionário, como o da

época.

“Dos 4,5 milhões de moradias erguidas com financiamentos do Sistema

Financeiro da Habitação (SFH) entre 1964 e 1986, apenas 335 mil se destinaram à

população de baixa renda, sempre em conjuntos localizados nas periferias urbanas,

em áreas onde a terra era barata por não haver acesso à infraestruturas de

saneamento básico e transporte coletivo, nem equipamentos comunitários de

educação, saúde, lazer e cultura, e por não apresentar oferta de emprego. Enfim,

por não ser cidade.” (ROLNIK e NAKANO, 2009, p.4).

23

É bastante comum creditarmos à política habitacional a construção de

moradias populares na periferia, mas também devemos considerar o crescimento

acelerado das metrópoles como consequência do desequilíbrio social que afeta as

grandes cidades brasileiras. O atual quadro urbano ainda continua demonstrando o

crescimento da periferia em detrimento do elevado índice dos vazios urbanos, fato

que enfatiza as deficiências das políticas urbanas.

“Ressalte-se que no primeiro ano após a extinção do BNH, as Companhias

Habitacionais (COHAB) financiaram 113.389 casas populares. Durante o primeiro

semestre de 1988, esse número caiu drasticamente para 30.646 unidades devido às

mudanças da política habitacional a partir da resolução 1464, de 26/02/88, do

Conselho Monetário Nacional” (CAIXA, 2000, apud AZEVEDO, 2007, p.17).

Em contraponto, Abiko e Cardoso (2006) afirmam que os municípios,

fortalecidos pela Constituição de 1988, passam a orientar novas intervenções

habitacionais, alternativas às soluções tradicionais amplamente utilizadas nos anos

anteriores e que acabam trazendo novos desafios. A urbanização de favelas no Rio

de Janeiro, o mutirão auto-gerido de São Paulo, a regularização fundiária e

urbanística das Áreas Especiais de Interesse Social adotadas por Recife e Belo

Horizonte, as cooperativas habitacionais de Porto Alegre passam a ser modelos de

intervenção.

Rifrano (2006) complementa estas ações, afirmando que no segmento de

interesse social, as Companhias Habitacionais – COHABs e Cooperativas

Habitacionais desdobraram-se na construção de conjuntos habitacionais (casas

térreas, sobrados e apartamentos), financiando a construção, a aquisição de

materiais de construção para edificações ou reformas, a urbanização e a aquisição

de lotes e áreas loteadas e servidas com infraestrutura básica.

24

Azevedo (2007) comenta que Collor pouco inovou e também não promoveu

nenhuma iniciativa para rediscutir em profundidade o SFH e a política habitacional.

O governo apenas conseguiu momentaneamente aumentar o fluxo de caixa para o

financiamento habitacional e com a sua destituição e a posse do presidente Itamar,

houve uma busca de mudança nos rumos da política habitacional, especialmente

referente às classes de baixa renda por meio dos programas Habitar Brasil e Morar

Município, que funcionavam por fora do Sistema Financeiro da Habitação.

“Ainda, segundo o programa habitacional da primeira administração Fernando

Henrique Cardoso, sugeria-se reforçar o papel dos governos municipais como

agentes promotores da habitação popular, incentivando-os inclusive a adotar linhas

de ação diversificadas. [...] Por fim, quanto às propostas não dinamizadas de novas

políticas habitacionais, deve ser lembrado o Programa de Arrendamento Residencial

(PAR), voltado para atingir uma clientela na faixa entre quatro e seis salários

mínimos de renda familiar.” (AZEVEDO, 2007, p.23 e p.24).

A partir da criação do Ministério das Cidades, montou-se um cenário

caracterizado pela centralização das políticas habitacionais, buscando envolver as

três esferas de governo para uma gestão integrada e complementação de recursos.

O novo Sistema Nacional da Habitação tenta conciliar a habitação de mercado e a

habitação de interesse social, proporcionando uma mudança de paradigma na nova

política habitacional ao buscar segurança jurídica e ampliação de recursos

financeiros para o mercado privado e para a baixa renda.

Um dos avanços no combate ao déficit habitacional relaciona-se com a criação

do Sistema Nacional de Habitação de Interesse Social, cujas principais fontes de

recursos são o Fundo de Apoio ao Desenvolvimento Social e o Orçamento Geral da

União. O objetivo principal envolve a implementação de políticas, programas de

investimentos, subsídios e gestão de recursos para viabilizar o acesso à moradia

pela população de baixa renda, por meio de uma gestão centralizada pelo Ministério

das Cidades e execução descentralizada pelos Estados e Municípios.

25

A criação do SNHIS e do FNHIS fazem parte da implementação da Política

Nacional de Habitação, um instrumento de gestão articulada entre os três níveis de

governo. Esta Política se desdobra, ainda, no PlanHab e nos Planos Estaduais e

Locais de Habitação de Interesse Social. Segundo Freitas (2007), uma base

estratégica, de caráter regional, para o planejamento e implementação das políticas

públicas com a participação popular, diagnóstico das deficiências habitacionais e

incentivo à ocupação das áreas centrais e vazios urbanos, em oposição ao padrão

periférico de ocupação evidenciada nas décadas de 1970 e 1980.

Conforme dados do PlanHab, estes planos envolvem um planejamento de

médio a longo prazo da questão do enfrentamento da problemática habitacional no

Brasil, no âmbito federal, regional e municipal, traçando diretrizes e estratégias de

ação até o ano de 2023, além de propostas de articulação com outros instrumentos

de planejamento. Com o diagnóstico do setor habitacional, os planos de ações

pretendem moldar estratégias que visem a equacionar as necessidades brasileiras

conforme o perfil do déficit e a sua diversidade dentro do território brasileiro.

Este estudo envolve, ainda, a análise do quadro habitacional regional e urbano,

características da demanda e oferta, programas de produção de moradia, fontes de

subsídio e financiamento e a articulação com os programas públicos de

regularização fundiária, requalificação e provisão habitacional, conforme diretriz

apresentada pelo Ministério das Cidades. Assim, a criação do SNHIS introduziu uma

nova sistemática para o acesso aos repasses dos recursos do Orçamento Geral da

União destinados à habitação de interesse social e às ações de intervenção visando

o acesso à moradia digna pela população de baixa renda.

“Se, por um lado, o fortalecimento institucional do setor habitacional pretende

melhorar os canais de participação, facilitar a adoção de novas alternativas e

promover a melhoria na eficiência, por outro lado se preocupa em manter sua

continuidade. Afinal, com a institucionalização dos instrumentos de gestão e o

envolvimento de toda a sociedade, poder-se-ia manter uma política independente da

alternância de poder” (WERNA et al., 2004, p.114).

26

Como um dos desdobramentos do SNHIS e do FNHIS, citamos o Programa de

Habitação de Interesse Social – Ação de Apoio à Produção Social da Moradia,

regulamentado pela Instrução normativa n° 47 de 8 de outubro de 2008, válida para

o período 2008/2011. “A Produção Social da Moradia tornou-se possível desde que

o presidente Lula sancionou a Lei 11.578/2007, que viabiliza o acesso direto por

parte dos movimentos de moradia aos recursos do Fundo Nacional de Habitação de

Interesse Social” (BAVA, 2009, p.6).

Segundo a Instrução normativa, esta ação promove o apoio à moradia digna

para famílias com renda familiar bruta de até R$ 1.125,00 com valores máximos de

repasse por família de R$ 30.000,00 (unidades horizontais) ou de R$ 36.000,00

(unidades multifamiliares verticais) e contrapartida mínima de 1% do valor total do

objeto do contrato de repasse, valores estes, considerando a produção ou aquisição

de unidades habitacionais em capitais estaduais e suas regiões metropolitanas.

Azevedo (2007) afirma que a ampliação dos recursos federais, uma retomada

do planejamento habitacional no país, e a nova abordagem para o enfrentamento da

questão habitacional possibilitaram a concentração de investimentos para famílias

com renda familiar abaixo de cinco salários mínimos. E, pela primeira vez, o governo

federal atuou ativamente na questão da regularização fundiária, dando início a

processos e atividades jurídicas que visam fornecer a documentação do imóvel às

famílias de baixa renda moradoras de assentamento informais em todo o Brasil.

Segundo Rolnik e Nagano (2009), se examinarmos o balanço dos empréstimos

com recursos FGTS em 2007, um excelente ano para o setor imobiliário e da

construção, dos 278 mil contratos realizados neste período, 61% foram assinados

por famílias com renda mensal entre 0 e 3 salários mínimos. No mesmo ano, o total

de contratos de financiamento imobiliário, incluindo FGTS e o Sistema Brasileiro de

Poupança e Empréstimo, foi de 500 mil unidades habitacionais.

27

Em 2009, um novo pacote habitacional, “Minha Casa, Minha Vida”, é anunciado

como um dos elementos-chave da estratégia governamental para impulsionar o

crescimento da economia brasileira em um cenário de crise mundial. Segundo Rolnik

e Nagano (2009), este programa habitacional é composto por uma série de medidas

destinadas a estimular a produção habitacional e manter o desenvolvimento dos

setores imobiliários e da construção civil, mobilizando investimentos públicos e

disponibilidade de mão-de-obra, sendo uma das soluções keynesianas clássicas

para momentos de crise econômica.

Este fato é uma das preocupações sobre o pacote habitacional anunciado, ao

propor a produção de um milhão de moradias e alicerçar uma política de ampliação

do acesso ao crédito como um instrumento econômico sem conexão com qualquer

estratégia fundiária ou urbanística, confundindo, segundo Rolnik e Nagano (2009),

política habitacional com política de geração de empregos na indústria da

construção civil em um momento em que há a existência do Estatuto das Cidades e

do Plano Nacional da Habitação com metas e instrumentos articulados entre si,

possibilitando reeditar os erros do passado com a segregação socioespacial.

“Desde 2001, ano em que foi aprovado o Estatuto das Cidades, o Brasil possui

uma estratégia inovadora de regulação territorial e ampliação à terra urbanizada, em

especial para a produção de moradias populares. A aplicação de alguns

instrumentos previstos nesta lei incide nos preços das terras urbanas, como as

Zonas Especiais de Interesse Social, demarcadas em glebas e terrenos

desocupados, que, ademais, podem estar sujeitos a edificação, utilização e

parcelamento compulsório, IPTU progressivo e desapropriação.” (ROLNIK e

NAGANO, 2009, p.5).

28

Observamos, no decorrer dos anos, que a política habitacional alternou entre

bons e maus momentos, conforme as prioridades de cada governo. “O estudo da

evolução da habitação no Brasil provoca a reflexão sobre o viés da dificuldade

econômica que formalizou as habitações de interesse social sob a marca de

espaços exíguos, impondo pouca funcionalidade e restringindo as pessoas no

convívio familiar. Também receberam pouca atenção os apelos de que as casas

deveriam ser diferentes, de forma a quebrar a monotonia para respeitar a

individualidade e o reconhecimento” (RIFRANO, 2006, p.39).

Assim, infere-se que o combate ao déficit habitacional deve ser abordado por

meio de diversos aspectos, dentre os quais podemos citar: a locação social,

programas de arrendamento residencial, regularização fundiária de assentamentos

informais, requalificação dos assentamentos precários e intervenção em cortiços

2.3 As influências do custo no empreendimento

Decisões técnicas e arquitetônicas adequadas são fundamentais para a

viabilidade de empreendimentos dentro de parâmetros aceitáveis para o

empreendedor, agentes financeiros e beneficiários, principalmente se considerarmos

as limitações orçamentárias e a reduzida margem de variabilidade admissível nos

custos de empreendimentos habitacionais de baixa renda.

Ramos Neto (2002) comenta que o projeto está vinculado ao custo da

construção desde o estudo de viabilidade econômica do empreendimento,

permanecendo nas fases de anteprojeto, projeto, especificações e construção,

devendo ser ajustado e controlado em todas as fases. Tanto na produção de uma

casa como em um conjunto de edifícios, o custo de construção da obra é

percentualmente maior se comparado a outros custos, como: terreno, projeto e

despesas administrativas, devendo, por este motivo, receber atenção redobrada.

29

Paiva e Pereira (2001 apud RIFRANO, 2006), referem à qualidade do produto,

que demonstra com alguns exemplos, variados interesses das entidades envolvidas

no projeto, construção e uso das habitações. Os usuários requerem conveniência,

qualidade de vida e custo baixo; os construtores observam aspectos da construção

em si e lucro; os projetistas, o projeto e aspectos plásticos; os engenheiros, a

estrutura, aspectos da construção em si e custo; os investidores focam o negócio e o

custo/ lucro; as imobiliárias e corretores a transação. Como vemos, o custo do

empreendimento afeta praticamente todas as ações e atores da cadeia produtiva.

Vemos, também, que a viabilidade destes empreendimentos dependem de

outros fatores, tais como: financiamento à produção, capacidade de investimento,

necessidade, anseios e capacidade de pagamento da demanda e principalmente o

planejamento, conhecimento dos sistemas, técnicas e insumos e a integração

terreno/ construção. Consequentemente, ao obtermos a integração destes fatores,

obteremos a validação econômica e financeira do empreendimento, adequando os

custos de produção à faixa de renda pretendida.

Para José Yolle Neto (2006), a utilização de indicadores de custo parametriza

os custos de produção e os principais fatores que influenciam o custo total do

empreendimento, definidos por meio de expressões numéricas que indicam as

relações entre as quantidades e as unidades vinculadas à habitação. Estes

indicadores contribuem no apoio às decisões das concepções urbanísticas e

arquitetônicas dos conjuntos habitacionais, somando-se aos tradicionais indicadores

de custos, como o custo unitário básico (CUB) e a área equivalente do projeto.

Ana Beatriz Poli Veronezi (2008), afirma que as condicionantes para a

construção de habitação popular envolvem diversos fatores, dentre os quais

podemos citar o enquadramento da capacidade de pagamento do beneficiário,

restrições cadastrais, taxa de juros e prazo do financiamento. Conjuntamente a estes

fatores, de maneira a configurar um negócio economicamente atrativo, o

empreendimento deve se mostrar viável, tanto do ponto de vista técnico, quanto do

ponto de vista econômico.

30

Segundo João da Rocha Lima Júnior (2008), 65,3% do valor geral de vendas

dos empreendimentos populares referem-se aos custos de construção, diferindo dos

valores obtidos pelos empreendimentos voltados à classe média e média alta, cujos

custos de construção ficam em torno de 49% e 41,9%, respectivamente. Se

considerarmos ainda os custos com a aquisição do terreno, obtém-se um percentual

de 82,9%, restando apenas 17,1% para as despesas com impostos, comercialização

e margem sobre receita nos empreendimentos populares.

De acordo com Faria (2008), o atual desenvolvimento da habitação popular

possibilita novas abordagens e uma melhor caracterização das influências de cada

variável e suas inter-relações no custo total da obra, no qual sempre nos deparamos

com limitações orçamentárias. A comparação de alternativas de projetos, soluções

técnicas e tipologias nos permitem avaliar as decisões de projeto que influenciam a

viabilidade técnico-econômica dos empreendimentos habitacionais de interesse

social.

Juan Luis Mascaró (2006) comenta três leis econômicas que condicionam as

decisões geométricas para a avaliação das decisões de projeto, do ponto de vista

econômico, que nos permite a análise em elementos e partes funcionais. A lei do

tamanho, lei da forma e lei da altura. É de particular interesse a importância relativa

do custo de cada um deles na composição do custo total associado a possíveis

decisões alternativas de projeto.

Ramos Neto (2002) complementa em relação ao custo de construção do

projeto, que o questionamento do orçamento nos leva sempre a duas variáveis,

quantidade e custo unitário. Este questionamento consiste na adequação dos custos

de material e da mão-de-obra, sem perda de qualidade, processo racionalizado,

prioridade aos itens de maior relevância no orçamento e estudo preliminar de

arquitetura adequado, conciliando economicamente cada decisão de projeto.

31

Segundo Juan Luis Mascaró (2006), é muito comum pensar que uma redução

de 10% de superfície construída representa redução equivalente no custo total da

construção. O perímetro do projeto será de maior importância para a economia dos

custos em comparação com os planos verticais. Uma forma de economia é reduzir a

profundidade de alguns recortes, pois, às vezes, o efeito estético é o mesmo.

Para Luiz Rifrano (2006), como decorrência da elevação do custo do binômio

terreno-construção, torna-se óbvio que o resultado seja a minimização da habitação,

em especial a habitação de interesse social, notadamente caracterizada pela

tendência pronunciada de miniaturização quanto ao espaço habitável, justificado

pelo viés econômico em detrimento do desempenho técnico, social, humano e

funcional. Esta simplificação reduz a uma conta político-tecnocrática simples: o

recurso disponível é “x”, permite construir a maior quantidade “y” e ponto final.

É na fase de projeto que podemos avaliar as técnicas de construção,

desempenho e custo, de modo a proporcionar a melhor habitação pelo menor custo.

Segundo Limmer (2008), o projeto deve ser entendido como um conjunto de

atividades que resultam na consecução de um objetivo, atendendo parâmetros

previamente fixados de prazo, custo, qualidade e risco, abrangendo, em primeiro

lugar, a viabilidade técnica e econômica. Definido o projeto preliminar de engenharia

e uma estimativa de custo, é possível a identificação de alternativas e a visualização

daquelas de maior atratividade, visando prosseguir na implementação do projeto.

32

Figura 2 – Influência do custo ao longo da fase do empreendimento Fonte: CII, 1987, apud Brandão (1997, p.37), apud Rifrano (2006, p.100) – adaptado pelo autor

Mallon e Mulligan (1993 apud Rifrano, 2006) consideram o momento do projeto

como determinante para o resultado satisfatório da edificação, fato embasado por

Cichinelli (2008), que confirma o projeto como um dos pontos chaves para o

sucesso do empreendimento, e ao nascer com características econômicas desde a

sua concepção, aliado ao orçamento enxuto e a tecnologia construtiva eficiente,

acaba viabilizando o empreendimento como um todo.

“Toda estimativa orçamentária é, por conseguinte, afetada pelo erro, que será

tanto menor quanto melhor for a qualidade da informação disponível por ocasião da

sua elaboração.” (LIMMER, 2008, p.89). A figura 3 ilustra o percentual de erro em

função da qualidade de informação do projeto, variando entre faixas amplas ou não

conforme a etapa de desenvolvimento do projeto, qualidade e detalhamento do

projeto de engenharia. Observa-se que com aproximadamente 5% dos projetos

elaborados, obtém-se percentual de erro da estimativa do custo do empreendimento

em torno de 30%, ante percentual de erro da estimativa de custo em torno de 5%

com a elaboração de todos os projetos do empreendimento.

33

Figura 3 – Margem de erro em função do desenvolvimento do projeto Fonte: Limmer (2008, p.89) – adaptado pelo autor

Ramos Neto (2002) conclui que as despesas acumuladas na fase de estudos

de viabilidade econômica e financeira e na elaboração de projetos são baixas se

comparadas ao custo acumulado na fase de construção. É nesta fase que há

grandes possibilidades de interferências no empreendimento com baixo custo de

alteração com grandes impactos no custo de produção. O “traço” do arquiteto

influencia todos os custos à medida que a concepção e o projeto avançam,

definindo-se as dimensões de cômodos, lajes, vigas, pilares e instalações.

34

Figura 4 – Evolução do custo acumulado de construção versus redução das possibilidades de interferência Fonte: Hammarlund e Josephson, 1992, apud Ramos Neto (2002, p.31)

Manzione (2004) comenta que o mercado cada vez mais competitivo vem

mostrando a necessidade dos construtores reduzirem seus custos e melhorarem a

eficácia de seus canteiros e soluções construtivas. A introdução de tecnologias

construtivas deve ser feita na empresa dentro de uma visão ampla, que privilegie os

aspectos de racionalização a partir do projeto e de melhorias na gestão da

produção. Por regra geral, cada um dos itens que compõe o custo de um

empreendimento varia com menor ou maior intensidade conforme as especificações

e sistema construtivo adotado.

Atualmente existem alternativas que se mostram viáveis se comparadas às

soluções tradicionais com uso de concreto, como por exemplo, parede de concreto,

dry-wall, estruturas pré-moldadas ou até mesmo estrutura em aço. Outras soluções

já são amplamente utilizadas na habitação de interesse social, tais como: placas pré-

moldadas e alvenaria estrutural.

35

Ramos Neto (2002) ressalta que a avaliação do índice de compacidade

conforme a forma geométrica do edifício não é um fato, que sozinho, seja suficiente

para que sejam propostas alterações. Devemos lembrar, ainda, que o arquiteto ao

conceber o projeto considerou um conjunto de exigências e conciliou diversos

interesses, como por exemplo, em terrenos que não deixam opções aos projetistas.

Assim, podemos concluir que o maior custo quanto aos planos verticais poderá ser

compensado por benefícios no aproveitamento do terreno e consequentemente, no

coeficiente de aproveitamento do empreendimento.

Para medir e avaliar com certa objetividade a relação entre as paredes que

envolvem o edifício e sua superfície, definiu-se o índice de Compacidade (IC). Este

índice, segundo Mascaró (2006), é a relação percentual entre o perímetro de um

círculo de mesma área do projeto e o perímetro das paredes exteriores do projeto. O

projeto, neste caso, é definido como a planta-baixa da habitação (apartamento ou

casa). Esta relação matemática é expressa a seguir:

IC = (Pc/ Ppe) * 100, onde:

Ic = Índice de compacidade

Pc = Perímetro de um círculo de área igual à área do projeto

Ppe = Perímetro das paredes exteriores do projeto

Juan Luis Mascaró (2006) destaca que a tentativa de diminuir as áreas de

circulação nos projetos é mais importante do que habitualmente se pensa,

principalmente se considerarmos que estas áreas apresentam índice de

compacidade inferior a 50%. Os custos de construção dos ambientes interiores são

inversamente proporcionais ao seu grau de compacidade, ou seja, quanto maior o

grau de compacidade (escala de 0 a 100%), menor o seu custo. Entretanto, a

minimização dos custos em relação à forma não deve ser adotada como guia

principal e única para as decisões arquitetônicas.

36

O problema não é só o fator metro quadrado construído, mas também a forma

como são construídos. Ramos (2002) enfatiza que a avaliação dos custos não se

restringe aos planos horizontais, composto pelas áreas privativas e áreas de uso

comum, mas também pelos planos verticais, constituídos pelas paredes, além de

atenção quanto à avaliação da área reservada ao uso comum, cujo excesso onera o

custo da construção.

Diversos fatores e componentes da habitação, tanto na parte estrutural quanto

as de acabamento, concorrem para a composição dos custos do empreendimento

como um todo, oscilando seu grau de influência no orçamento em menor ou maior

grau. Segundo Ramos Neto (2002), os construtores devem se preocupar com a

racionalidade construtiva com base em um projeto criativo, que implique no uso

racional dos diversos tipos de materiais e de mão-de-obra, resultando em maior

produtividade e, consequentemente, menor custo e prazo de execução.

Fotografia 2 – Laje pré-moldada treliçada com vigota cerâmica ou isopor Fonte: Fotografado pelo autor (2009)

Analisando as instalações hidráulicas, Ramos Neto (2002) afirma ser preferível

o uso de uma coluna para todos os aparelhos, solução esta, que alia o menor custo

com o maior conforto para os usuários e só é possível com o uso do sistema de

caixa acoplada, responsável pela descarga do vaso, que ao regular o fluxo da água

evita-se a falta de água para os outros aparelhos. Outra solução envolve duas

colunas de água fria: uma específica para o vaso sanitário e outra para abastecer o

chuveiro, ducha manual e o lavatório.

37

Figura 5 – Alternativa para as redes de água fria Fonte: Ramos Neto (2002, p.223)

A aplicação do sistema de aquecimento solar em habitações de interesse

social pode ser economicamente viável em muitos casos. O custo deste sistema

está diretamente relacionado com o tipo a ser utilizado (sistema central coletivo,

individual por aquecimento direto ou individual por aquecimento indireto) e com a

interface com os demais sistemas prediais. A inserção do sistema de aquecimento

solar no projeto do empreendimento é fundamental para a integração do sistema

com os demais sistemas prediais e para a racionalização do custo do sistema.

Figura 6 – Sistema de aquecimento solar coletivo e individual direto Fonte: Universidade do Sol (2009, p. 12)

38

Segundo a Universidade do Sol (2009), o sistema de aquecimento solar central

coletivo é o modelo mais utilizado em edifícios residenciais pela sua simplicidade de

funcionamento e instalação. Neste sistema, todo o conjunto de aquecimento solar é

instalado em apenas um local e a distribuição hidráulica é realizada para todos os

apartamentos.

O sistema de aquecimento solar individual de aquecimento direto é similar ao

utilizado em residências térreas, com o diferencial das distâncias de tubulações

percorridas. Nesta tipologia, cada apartamento possui um sistema compacto de

aquecimento solar e a sua rede de distribuição. Há, também, o sistema de

aquecimento solar individual com aquecimento indireto, cujo modelo utilizado dispõe

de um reservatório térmico com trocador de calor interno individual, sendo possível

aquecer os diversos reservatórios da edificação com uma rede única que interliga os

coletores solares instalados na cobertura.

Figura 7 – Diagrama hidráulico: Sistema de aquecimento solar individual indireto Fonte: Universidade do Sol (2009, p. 16)

39

Quanto às esquadrias metálicas, as janelas de correr são geralmente mais

econômicas do que as de abrir, aplicando a mesma regra para as janelas

basculantes. É importante ressaltar que o custo das esquadrias também sofrem

influências do desenho das peças, tipo de solda, pintura e perfis. Na habitação de

interesse social, esta análise deverá ser considerada na seleção das esquadrias

metálicas para as áreas molhadas, principalmente na cozinha e área de serviço. A

funcionalidade destas esquadrias é praticamente a mesma, mas com uma redução

de custo que poderá ser aplicada na melhoria de especificações em outros

ambientes.

Juan Luis Mascaró (2006), através de estudos da variação nos custos de

portas internas e externas, comenta que as portas internas, completas com

ferragem e pintura, apresentam uma pequena variação de custo em função do

tamanho. Atualmente, a seleção das esquadrias de madeira sofre grande influência

da modulação exigida pelos projetos executivos da alvenaria estrutural, muito

comum na habitação de interesse social.

O custo das coberturas para edificações variam conforme sua estrutura de

suporte e custo das telhas/ concreto, sendo três casos os mais freqüentes para

edificações residenciais:

a) Telhas de fibrocimento de 6 mm ou 8 mm de espessura, fixada em

estruturas de madeira ou alvenaria estrutural apoiadas em lajes.

b) Telhas cerâmicas apoiadas ou ancoradas em lajes ou estrutura de madeira.

c) Telha metálica termoacústica com estrutura metálica.

40

As telhas de fibrocimento caracterizam-se pela rapidez na execução, baixo

custo unitário e desempenho térmico deficiente, contribuindo para a alta variação

térmica dos ambientes. As telhas cerâmicas apresentam custo médio, ainda

compatível com os custos da habitação de baixo custo e com bom desempenho

térmico. Outra vantagem referente às telhas cerâmicas está relacionada com as

variações de formas e desenhos, contribuindo para os resultados estéticos do

empreendimento.

Neste aspecto, as telhas metálicas são similares às telhas cerâmicas,

apresentando grandes variações estéticas, inclusive de coloração, além do bom

isolamento térmico e da praticidade e versatilidade na execução.

[...] As coberturas com telhas cerâmicas ou de concreto apresentam um custo maior que a solução com telhas de fibrocimento. Os elementos que concorrem para isso são a diferença de custo das telhas e da estrutura de madeira necessária para seu suporte. [...] As paredes mais comuns em edificações residenciais de apartamentos são executadas com blocos cerâmicos, blocos de concreto ou tijolos cerâmicos para função de vedação, tendo normalmente, espessura de 9 ou 10 cm para as alvenarias internas e 19 ou 20 cm para as externas. Verifica-se a existência de diferença significativa de custo entre as alvenarias de 9 ou 10 cm de espessura e as alvenarias de 19 ou 20 cm de espessura, porém, nota-se que o aumento de custo não ocorre de forma proporcional ou linear com o aumento de espessura da alvenaria. Na medida em que a análise de custos se refere à alvenaria de vedação, não se justifica a utilização de blocos de concreto ou tijolos cerâmicos, pois seus custos são semelhantes, porém significativamente maiores que o custo da alvenaria executada com tijolos cerâmicos furados. [...] Como a economia deve ser feita sempre balanceando critérios de custo/ qualidade quando as várias alternativas se apresentam com custos muito próximos, a seleção deve ser feita pelas qualidades de cada alternativa. Neste caso seriam cor, impermeabilidade, durabilidade, etc. (MASCARÓ, 2006, p.117 e p.118).

No processo de seleção das especificações técnicas e dos materiais a serem

utilizados também devem ser considerados os aspectos relacionados com a

qualidade e o atendimento aos requisitos mínimos de desempenho conforme

estabelecido na Norma de Desempenho (NBR 15575).

41

Segundo o Manual Técnico de Engenharia da CAIXA (2002), alguns aspectos

merecem atenção especial durante a elaboração do projeto arquitetônico/

urbanístico devido a sua forte influência nos custos: traçado da malha viária em

relação à topografia existente, dimensionamento das vias de circulação de veículos

e pedestres, traçado das redes de drenagem, água, esgoto e iluminação, movimento

de terra, obras de contenção e implantação, tipologias e modulação.

Mascaró (2005) comenta que o perfil longitudinal de uma via deve procurar

acompanhar, dentro do possível, a topografia local. O movimento de terra com seus

cortes e aterros é um dos itens mais caros e com influências diretas nos custos dos

demais itens que compõe a infraestrutura de um empreendimento. Em terrenos com

forte declividade, o posicionamento dos lotes em relação às ruas é de fundamental

importância para a economia da construção, além de facilitar a implantação e a

construção dos edifícios.

Figura 8 – Implantação de ruas, cortes e aterros adequados Fonte: Mascaró (2005, p.119)

Segundo Ramos Neto (2002), caso a varanda seja considerada elemento

importante para a arquitetura, convém ficar atento ao guarda corpo, cuja solução de

menor custo é projetá-la em alvenaria com acabamento em pintura. Se

considerarmos a arquitetura racionalizada da habitação de interesse social,

ressaltamos que as varandas contribuem para a redução das áreas efetivamente

úteis (sala, cozinha, área de serviço, banheiro e dormitórios), deste modo deve-se

pesar o efeito estético mesmo em habitações econômicas, possibilitando viabilizar a

execução de varandas mesmo neste segmento

42

Ramos Neto (2002) comenta que ao julgar o projeto, o incorporador sempre

estará atento ao custo de construção na “dose” certa, adequado à faixa de mercado

pretendida do empreendimento, além de manter sob controle a inclusão

desnecessária de elementos e os excessos no padrão, sem se descuidar da

estética, durabilidade e qualidade do material, concentrando o interesse na

racionalidade construtiva. Se o incorporador compreender exatamente a influência

destes fatores sobre o custo de construção, poderá orientar soluções mais

econômicas.

2.3.1 O custo SINAPI no Brasil

O SINAPI, Sistema Nacional de Pesquisas de Custos e Índices da Construção

Civil, foi implantado em 1969 pelo extinto BNH, com o objetivo de oferecer ao

Governo Federal e ao próprio setor da construção civil um conjunto de informações

mensais sobre custos e índices da construção civil de forma sistemática e de

abrangência nacional.

Em 1994, o Conselho Curador do FGTS determinou à CAIXA, a implantação de

um sistema de acompanhamento de custos para fundamentar as análises dos

projetos financiados com recursos daquele fundo e mais recentemente, a Lei

10.524/2002 de 25 de julho de 2002, (LDO 2003) instituiu o SINAPI como o indicador

oficial para a aferição da razoabilidade dos custos das obras públicas executadas,

em especial aquelas com recursos do Orçamento Geral da União.

“É um sistema de pesquisa mensal que informa custos e índices da construção

civil, sendo a CAIXA e o IBGE responsáveis pela divulgação, manutenção e

atualização do cadastro de referência técnica, métodos de cálculo e controle de

qualidade dos dados disponibilizados. A rede de coleta do IBGE engloba pesquisas

mensais de preços de materiais e equipamentos de construção, assim como os

salários das categorias profissionais junto a estabelecimentos comerciais, industriais

e sindicatos da construção civil, em todas as capitais dos estados.” (Caixa

Econômica Federal, 2009).

43

Segundo a CAIXA (2009), as séries mensais de custos e índices do SINAPI

disponibilizadas referem-se ao custo do metro quadrado de construção

considerando os materiais, equipamentos e a mão-de-obra com os encargos sociais.

Não estão inclusos as despesas com projetos em geral, licenças, seguros,

administração, equipamentos mecânicos e Benefícios e Despesas Indiretas – BDI. A

partir da ponderação dos custos de projetos no padrão normal de acabamento, são

calculados os custos médios para cada Unidade da Federação e com base nesta

ponderação, são obtidos os custos regionais e o custo nacional.

O custo nacional da construção civil, divulgado pela CAIXA e IBGE, relativo ao

mês de julho de 2009 apresentou um aumento de 0,48% em relação ao mês de

junho, ficando acima da inflação medida pelo INPC (variação de 0,23%) e pelo IPCA

(variação de 0,24% no mesmo período). Em março de 2009, o custo SINAPI-BRASIL

no mês de referência foi de R$ 688,00 por metro quadrado.

No ano de 2008, o custo SINAPI teve variação de 11,73%, índice 5,65 pontos

percentuais superiores à variação ocorrida em 2007 (6,08%) e índice similar ao

percentual mensurado pelo INCC-FGV, mas superior ao índice da inflação,

mensurado pelo IBGE e pela FGV. Quando se analisam os custos regionais,

observa-se que a Região Sudeste apresentou a maior elevação no mês de

dezembro, superando a média nacional, com aumento de 0,83% e custo médio de

R$ 716,80, ante a média nacional de 0,62% e R$ 676,78, respectivamente.

O custo SINAPI-BRASIL no mês de referência de setembro/2009 foi de R$

707,77, evolução de 3,25% em relação ao mês de março/2009 e de 0,20% em

relação ao mês de agosto para projetos de construção habitacional.

44

Figura 9 – Evolução do custo SINAPI-BRASIL – ago/08 a jul/09 Fonte: Caixa Econômica Federal (2009)

Figura 10 – Evolução dos índices da inflação e da construção civil – ano: 2008 Fonte: Caixa Econômica Federal (2009)

45

Observa-se que os maiores aumentos nos índices da construção civil se

concentraram nos meses de maio a setembro de 2008, com índices mensais

superiores a 1% a.m., resultado do grande momento vivido pela construção civil

durante o ano de 2008, principalmente pela farta oferta de crédito, abertura do

capital das construtoras, estabilidade econômica dos últimos anos e do dissídio

coletivo da construção civil no mês de abril.

A partir de outubro de 2008, com a crise afetando as economias mundiais e a

redução na oferta de crédito, os índices de custo mensais iniciaram uma tendência

de queda em comparação aos níveis anteriormente observados, com índices

mensais de 0,95%, 0,81%, 0,62% e 0,48%, mensurados respectivamente em

outubro, novembro, dezembro de 2008 e julho de 2009.

Analisando a evolução dos custos da construção civil ao longo de um ano,

ressaltamos a importância do estudo de viabilidade e da precisão do orçamento e do

controle dos custos para a conclusão de um empreendimento. Este fato é muito

importante se considerarmos a manutenção da rentabilidade prevista para um

negócio ou até mesmo a viabilidade de um empreendimento, principalmente no

âmbito da habitação popular e de interesse social, cujo espaço para recuperação

das perdas resultantes de altas nos custos ou de escolhas de soluções técnicas

erradas é muito reduzido.

2.3.2 O fator escala

Segundo Sant‟ana (2005), o fator escala está relacionado com o poder de

barganha do comprador, mobilização da capacidade ociosa do fabricante,

diminuição dos custos de armazenagem ou de comercialização do fabricante ou

ainda devido às características de determinados materiais. E com base neste

aspecto, observa-se que o SINAPI não considera o fator escala nos custos dos

materiais, cujo preço varia de acordo com a quantidade a ser adquirida.

46

Assim, a orçamentação a partir das composições do SINAPI não considera o

impacto da escala no custo total de empreendimentos habitacionais de interesse

social ou de mercado. Conforme Sant‟ana (2005), a economia com a redução de

custo dos insumos em relação ao orçamento base quando comprados em grande

quantidade varia de 5% a 10% do valor orçado. Os materiais correspondem a

aproximadamente 59% do custo total dos serviços, sendo que o concreto usinado, o

aço CA50, as esquadrias metálicas e o bloco de concreto possuem um percentual

de participação de 26% nos insumos de todo o projeto, demonstrando a importância

do fator de escala.

“Quando analisado em termos de valores médios, portanto, a incorporação dos

descontos obtidos com escala de compra destes quatro materiais levou a uma

redução total de 3,72% no custo total de um empreendimento composto por 20

edifícios em relação a um empreendimento composto por um único edifício.”

(SANT‟ANA, 2005, p. 47). Estes resultados demonstram uma clara tendência de

redução de custos em função da quantidade de compra, fator fundamental ao se

considerar os impactos nos custos de empreendimentos habitacionais de interesse

social.

2.4 Parâmetros CAIXA de análise de viabilidade de empreendimentos

Segundo informações do Manual Técnico de Engenharia da Caixa Econômica

Federal - MTE, a análise CAIXA abrange desde a concepção até sua viabilidade

mercadológica, sem perder de vista princípios norteadores como: satisfação do

cliente, respeito ao meio-ambiente, garantia do financiamento e manutenção do

empreendimento.

47

Quanto ao local do empreendimento e infraestrutura externa, é verificado a

existência de infraestrutura básica no entorno (água, esgoto, energia elétrica, coleta

de lixo, transporte coletivo, iluminação pública, drenagem pluvial, guias e sarjetas e

pavimentação). São considerados imprescindíveis: água, esgoto, energia elétrica e

pavimentação. Em decorrência, é obrigatória a apresentação de declarações de

viabilidade de atendimento das concessionárias.

Também são analisados a existência e o nível de influência de fatores

desvalorizantes, tais como: topografia excessivamente acidentada ou implantação

inadequada, proximidade de sub-habitações, precariedade de transporte coletivo,

pólos pioneiros de urbanização e proximidades de córregos sem curso definido. Não

são aceitos locais com as seguintes características: alagadiços ou sujeitos a

inundação, indícios de solo contaminado, em áreas de preservação ambiental ou

com condições geológicas inadequadas.

“A análise da CAIXA tende a valorizar as soluções arquitetônicas e urbanísticas

que não visem somente atender às condições mínimas dos órgãos públicos.” (MTE,

2002, p.15). As condições mínimas e exigências da CAIXA são diretrizes de cunho

técnico que almejam atingir um padrão de qualidade adequado às características

regionais, econômicas e sociais. Para um público de poder aquisitivo mais baixo,

pode ser adotado flexibilização nas exigências se esgotadas outras alternativas para

redução no valor da unidade.

A apresentação do orçamento é realizada conforme modelos padronizados,

separados em Habitação, Infraestrutura e Equipamentos comunitários, cujos

quantitativos e custos por serviços devem ser lançados nas planilhas. De acordo

com o Manual Técnico de Engenharia, a análise do orçamento tem por objetivo

detalhar o custo da obra, priorizando a aferição do custo por serviço em comparação

com os custos SINAPI e os custos praticados na região. Secundariamente, a análise

CAIXA afere o indicador de custo unitário de construção (R$/m²) do empreendimento

e da incidência percentual de cada serviço em relação ao custo da obra.

48

“Para o item „Serviços preliminares e gerais‟, o máximo aceito é de 6% do total

da obra, sendo admitido até 60% deste para „preliminares‟ [...] para o item „Ligações

e habite-se‟, o mínimo aceito é de 2% do total da obra. O uso de valores como

„verba‟ deve ser restrito.” (MTE, 2002, p.32). Quanto ao cronograma de execução, a

análise observa prioritariamente a coerência da distribuição dos serviços ao longo do

tempo, ou seja, a sequencia lógica de serviços de acordo com as etapas da obra,

bem como os serviços programados e os respectivos prazos.

A conclusão da análise de viabilidade técnica e mercadológica é a síntese de

todas as análises de engenharia em que é submetido o empreendimento. A

viabilidade técnica compreende a aferição da compatibilidade entre os diversos

documentos técnicos, memoriais, custos e terreno, habitabilidade do produto,

funcionalidade e adequabilidade do projeto à região e ao público alvo, atendimento

às normas legais e ambientais e compatibilidade entre prazo, evolução mensal da

obra (cronograma) e porte da obra.

Se toda a documentação, projetos e custos estiverem compatíveis com os

parâmetros CAIXA e SINAPI, garantindo a sua exequibilidade dentro dos valores

propostos, conclui-se que o empreendimento é tecnicamente viável sob os aspectos

de engenharia e arquitetura. Se o valor de avaliação global for igual ou superior ao

custo total do empreendimento, conclui-se que o empreendimento é viável técnica e

mercadologicamente. Nos casos em que o valor de avaliação global for inferior ao

custo total do empreendimento, conclui-se que o empreendimento é inviável.

Segundo a CAIXA, para o cálculo do orçamento final, os projetos habitacionais

deverão acrescer às referências de custos, dadas as suas particularidades, os

seguintes itens: elaboração dos projetos e serviços topográficos, mobilização e

desmobilização de canteiro, ligações definitivas de água, esgoto sanitário e energia

elétrica, instalações provisórias de canteiro de obras, equipamentos mecânicos,

complementos, paisagismo e urbanização em geral e limpeza final da obra.

Ressalta-se que para os edifícios residenciais, o custo unitário por metro quadrado

do SINAPI não inclui o custo da fundação.

49

Tabela 1 – Custo Unitário SINAPI

Data-base: abril/2009 Custo Unitário (em R$/m²)

PR5-2Q-2125 área útil: 45,82m²

Edifício multifamiliar, com andar térreo, sem

elevador, 4 unidades por pavimento

Unidade tipo: sala, 2 dormitórios, circulação,

banheiro, cozinha e área de serviço

Padrão normal: 605,27

Padrão baixo: 486,17

Padrão mínimo: 419,53

CP1-2Q-46 área útil: 41,91m²

Casa com 1 pavimento, fundação baldrame,

sala, 2 dormitórios, circulação, banheiro,

cozinha e área de serviço externa

Padrão normal: 821,60

Padrão baixo: 588,68

Padrão mínimo: 496,58

Fonte: Banco Nacional de Referência Técnica - SINAPI (2009)

2.5 Análise do risco “custo”

Segundo Alencar e Schmitz (2006), os projetos e a execução de

empreendimentos imobiliários estão repletos de incertezas, isto é, atividades futuras

cujos custos, duração e impacto sobre o fluxo de caixa não são completamente

conhecidos, definindo os termos risco e fator de risco da seguinte forma:

a) Risco: Probabilidade de que um evento venha a assumir um valor que

possa prejudicar total ou parcialmente as chances de sucesso de um

projeto.

b) Fator de risco: Qualquer fato que possa prejudicar total ou parcialmente as

chances de sucesso do projeto, isto é, as chances do projeto realizar o que

foi proposto dentro do prazo, custo ou fluxo de caixa estabelecido.

50

A probabilidade de ocorrência do custo da construção de um empreendimento

é analisado a partir das estimativas de custo para cada uma das atividades e fases

de construção do empreendimento. O processo de avaliação quantitativa do risco de

custo do projeto, da obra ou de um empreendimento tem por objetivo descobrir os

cenários possíveis do custo do projeto, ou, em outras palavras, a distribuição de

probabilidade da variável aleatória “custo do empreendimento”.

O risco é uma constante ao longo da implementação de um projeto ou obra e

pode ser definido, segundo Limmer (2008), como a perda potencial resultante de um

incidente futuro, sendo, geralmente, subestimado antes da sua ocorrência. O

planejamento de um projeto ou obra deve tomar por base, parâmetros estimados,

que ao longo da sua execução sofrem influências dos seus ambientes internos ou

externos e tendem a alterar o cenário inicialmente imaginado.

2.5.1 O Método de Monte Carlo

O método de Monte Carlo tem sido utilizado como forma de obter

aproximações numéricas de funções complexas por meio de números aleatórios,

cujo objetivo é permitir a análise de variáveis de interesse que envolvem incertezas.

Este método aborda a geração da distribuição de probabilidade e o uso da amostra

obtida para aproximar a função de interesse.

Limmer (2008) comenta que o Método de Monte Carlo utiliza técnicas

estatísticas que possibilitam a análise de atividades consideradas críticas ou não,

consistindo em gerar durações e/ ou números aleatórios para cada atividade a partir

de simulações dos valores iniciais de parâmetros estimados, gerando cenários para

a avaliação de risco ou estimativa do intervalo de risco. Para cada atividade é

estabelecido um conjunto de valores possíveis, nomeados de cenário.

51

Segundo Alencar e Schmitz (2006), o método é baseado no conceito de

amostragem. Suponha que pudéssemos colocar o conjunto de todos os cenários

possíveis (Conjunto Universo) dentro de um grande saco e ao retirarmos ao acaso

um subconjunto dos cenários possíveis, formaremos um conjunto que chamamos de

amostra de cenários.

“Também podemos inferir a partir da amostra de cenários qual será a

composição dos cenários do Conjunto Universo. Quanto maior for o número de

elementos do nosso Conjunto Amostra de cenários, tanto maior será a confiança de

que ele é representativo do Conjunto Universo de cenários, ou seja, quanto maior o

número de simulações, maior será a precisão dos resultados e da estimativa da

distribuição de freqüência dos cenários.” (ALENCAR e SCHMITZ, 2006, P. 149).

Simulação, de acordo com Shimizu (1984 apud Limmer, 2008, p.145) é

essencialmente um trabalho com analogias que procura imitar a realidade através de

modelos. O Método de Monte Carlo é, portanto, um modelo de simulação que utiliza

a geração de números aleatórios para atribuir valores às variáveis que se deseja

investigar. Segundo Limmer (2008), o método de simulação de Monte Carlo gera

números aleatórios através da função RANDON.

Dessa forma, o objetivo da simulação é descrever a distribuição e as

características dos possíveis valores de uma variável dependente depois de

determinados os possíveis valores e comportamentos das variáveis independentes a

ela relacionadas. Em muitos casos, os modelos de simulação são utilizados para

analisar uma decisão envolvendo risco, ou seja, um modelo no qual o

comportamento de um ou mais fatores não é conhecido com certeza.

“A forma da função de densidade de probabilidade a ser definida na

determinação do risco em projetos e obras é importante, podendo ser a de uma

variável aleatória discreta ou contínua. A distribuição contínua pode ser uniforme,

normal ou triangular.” (LIMMER, 2008, p.145).

52

2.5.2 Distribuição Triangular

“Um dos problemas a ser resolvido para a aplicação do Método de Monte Carlo

é o da forma da distribuição de frequencias de ocorrência.” (LIMMER, 2008, p.148).

A função de distribuição de probabilidade triangular possui três parâmetros, a saber:

mínimo, mais provável e máximo. Estes parâmetros são respectivamente definidos

por: menor valor que a função pode assumir: A (min); o valor em torno do qual a

ocorrência de valores é mais provável: B (mp) e maior valor que a função pode

assumir: C (max), tal que min ≤ mp ≤ max.

Figura 11 – Distribuição de probabilidade triangular Fonte: Limmer (2008, p.151)

Segundo Limmer (2008), uma distribuição triangular, conforme Figura 11,

expressa valores em porcentagem. Os parâmetros e as probabilidades

representadas pelas letras A, B e C são respectivamente os parâmetros mínimo,

mais provável e máximo, no qual a probabilidade B é representada pela seguinte

área, dada em percentual por: A0 = 100 (B-A)/(C-A). Deste modo, gera-se para cada

atividade, números aleatórios R, que variam de 0 a 1, que correspondem a um

percentual de ocorrência, gerando gráficos de probabilidade de ocorrência versus

custo de projeto.

A0 = 100 (B – A) / (C – A)

A B C

53

Assim, se um elemento tem um valor de 80 e a probabilidade de ocorrência é

de 5%, por exemplo, o seu valor mínimo, dentro da possibilidade considerada, é de

76, pois 80*(100%-5%=76, e o seu valor máximo será 156, já que 80*[100%+(100%-

5%)] = 156, conforme demonstrado graficamente.

Figura 12 – Valores máximo e mínimo de variação Fonte: Limmer (2008, p.153)

Deste modo, segundo Alencar e Schmitz (2006), a definição da distribuição de

probabilidade ocorre através da estimativa de três pontos para cada um dos itens.

Estes três valores são usados para definir uma função distribuição de probabilidade

triangular que representa os cenários possíveis e suas respectivas probabilidades

para este item.

2.5.3 Método da estimativa de intervalo de risco

Limmer (2008) comenta que este Método combina o Método de Monte Carlo

com a heurística, procurando resolver muitos dos problemas que ocorrem com a

determinação dos parâmetros necessários à aplicação do Método de Monte Carlo,

de modo a se estimar as incertezas quanto ao prazo e/ ou custos das atividades. Em

cada conjunto de atividades de um projeto, existem elementos que podem ser

considerados críticos e outros não.

54

O grau de criticidade de um elemento é determinado por processos heurísticos

com base em projetos similares anteriormente executados. Conforme o Dicionário da

Língua Portuguesa Aurélio (1993), um dos significados da palavra heurística é

“conjunto de regras e métodos que conduzem à descoberta, à invenção e à

resolução de problemas”.

Ao determinar o elenco de elementos críticos, estimam-se para cada um os

seus valores mínimos e máximos possíveis que conjugados ao valor dado (valor

referencial), permitem achar os parâmetros necessários à aplicação do Método de

Monte Carlo. Com os valores de custo para cada atividade, aplicam-se as

simulações, que após um número pré-determinado de simulações (1000, 2000,

3000...) fornecem valores de custo e a distribuição das probabilidades de custos.

Quanto maior o número de amostras, maior será a precisão do resultado final.

“A cada um dos conjuntos de valores possíveis para os itens de custo damos o

nome de cenário. Sabemos que quando a obra for efetivamente executada, um

dentre os muitos cenários possíveis de custo será efetivamente materializado.”

(ALENCAR e SCHMITZ, 2006, p.149).

Assim, n é o número de amostras para um nível de confiança de 95%, que para

um determinado cenário com 1000 ou 2000 amostras, a margem de erro

prioritariamente é definida pela precisão dos custos da planilha orçamentária

elaborada. Nisso consiste o Método de Monte Carlo, o qual objetiva através da

simulação, obter informações sobre o comportamento de um determinado fenômeno.

Neste trabalho, as análise e simulações foram realizadas com base em 2000

cenários, número este considerado adequado e que proporciona a geração de

gráficos de distribuição de probabilidade com linhas contínuas e homogêneas. Deste

modo, para a aplicação do Método de Carlo, determina-se um estimativa do intervalo

de custo para cada etapa da obra, com valores mínimos, mais prováveis e máximos.

55

3 METODOLOGIA DE AVALIAÇÃO

Este capítulo apresenta a metodologia de avaliação da viabilidade técnico-

econômica de empreendimentos habitacionais de interesse social utilizada neste

trabalho.

A partir da seleção do empreendimento residencial, vertical ou horizontal, e a

definição das tipologias e da concepção arquitetônica, é realizada a análise dos

parâmetros que influenciam o custo global do empreendimento com base nas

variáveis selecionadas. A análise comparativa dos custos, especificações, técnicas e

sistemas construtivos é efetuada por meio da simulação de cenários.

Esta avaliação quantitativa do risco de custo de um empreendimento tem por

objetivo verificar os cenários possíveis do custo do projeto, ou, em outras palavras, a

distribuição da probabilidade da variável aleatória “custo do empreendimento”. Para

esta avaliação do risco de custo de um projeto, elabora-se três orçamentos,

definidos como A, B e C conforme variáveis pré-definidas pelo empreendedor e/ ou

construtor. Ao determinar este elenco de elementos críticos, estima-se para cada

variável os seus valores mínimos e máximos possíveis, que conjugados ao valor

referencial, permite a aplicação do Método de Monte Carlo e a simulação de

cenários com auxílio de programa de análise de riscos.

Estes valores mínimos, máximos e mais provável (valor referencial) são obtidos

a partir da composição dos custos das variáveis selecionadas e da elaboração do

orçamento através da identificação dos serviços e do levantamento dos

quantitativos. Os orçamentos, definidos como A (valores mínimos), B (valores

referenciais) e C (valores máximos) são compatíveis entre si, não influenciando

significativamente a execução dos demais itens não incluídos nesta etapa da

execução deste serviço. Neste estudo de caso, os parâmetros do cenário mais

provável são baseados nas especificações do Programa Minha Casa, Minha Vida

para a faixa de renda de zero a três salários mínimos.

56

As variáveis selecionadas são descritas nas tabelas 3 e 4 de modo a

demonstrar as alternativas selecionadas para cada serviço do orçamento de

infraestrutura e da habitação. Assim, nestas tabelas e com base em três alternativas

para cada item, são descritas as soluções técnicas para cada serviço, denominadas

A (orçamento com os valores mínimos), B (orçamento com os valores mais

prováveis) e C (orçamento com os valores máximos).

A seleção das alternativas e das variáveis selecionadas abordam soluções

técnicas economicamente viáveis e usuais na habitação de interesse social. As

variações no padrão de acabamento, execução dos serviços, especificações

técnicas e processos construtivos dependem, em linhas gerais, das características

do terreno, projeto e entorno, do custo final pretendido pelo empreendedor/

construtor, dos anseios quanto ao padrão de acabamento dos beneficiários e dos

limites dos programas habitacionais para este segmento do mercado.

Considerando as variáveis selecionadas (etapas e/ ou serviços da obra), são

selecionadas três alternativas para cada etapa e/ ou serviço. Após a definição das

alternativas, cada alternativa é orçada, resultando em três orçamentos. O

orçamento A contempla as soluções com o menor custo final para cada serviço, o

orçamento B, as soluções com o custo mais provável e o orçamento C, as soluções

com o custo dos serviços com os maiores valores.

Com base nos orçamentos elaborados, aplica-se o Método de Monte Carlo

para a simulação de cenários de custo e geração das probabilidades de ocorrência

dos custos conforme as variáveis pré-selecionadas.

A análise dos resultados é efetuada com base nos resultados obtidos e nas

curvas de custos geradas a partir da combinação das variáveis. Deste modo, o

custo/m² obtido conforme a probabilidade de confiabilidade desejado é comparado

com os padrões de análise da Caixa Econômica Federal, de modo a embasar a

tomada de decisões nas análises de viabilidade de empreendimentos habitacionais.

57

Descreve-se, a seguir, as etapas da metodologia de avaliação técnico-

econômica e as variáveis consideradas neste estudo para a execução da

infraestrutura interna e da habitação.

3.1 Parâmetros e bases de comparação

Nesta etapa são selecionadas as variáveis de análise do empreendimento,

cujas especificidades influenciam o orçamento do empreendimento. Estas

especificidades alteram o levantamento dos quantitativos, o custo dos serviços, a

inclusão ou exclusão de serviço adicional ou complementar, materiais, equipamentos

e a mão-de-obra necessária para a sua correta execução.

Tabela 2 – Variáveis consideradas no estudo

Variáveis

1 Tipologia Apartamento

Edifício com formato laminar Resid. Colinas da Oeste

Edifício com formato em “H” Resid. Nova Esperança

Casa térrea Residencial Chiquinha Gonzaga

2 Especificação dos materiais

3 Execução dos serviços

4 Padrão de acabamento

5 Técnica construtiva

Fonte: Elaborado pelo autor

Este estudo contempla duas etapas. A primeira etapa aborda a análise das

variáveis envolvidas para a execução dos serviços referentes à infraestrutura interna

do empreendimento, contemplando os serviços preliminares e gerais,

terraplenagem, rede de distribuição de água, rede coletora de esgoto, rede de

drenagem e águas pluviais, pavimentação, energia, iluminação e telefonia, obras

especiais, paisagismo e serviços finais e complementares.

58

A segunda etapa da análise aborda a análise das variáveis envolvidas para a

execução dos serviços referentes à habitação, contemplando os serviços de

infraestrutura, supraestrutura, paredes e painéis, esquadrias metálicas e de madeira,

cobertura, impermeabilizações, revestimento interno, externo, forros e pintura,

pavimentação, instalações elétricas, de telefonia, hidráulicas, esgoto sanitários,

águas pluviais, gás, incêndio e aparelhos, metais e complementos.

Tendo como base a distribuição triangular e os parâmetros necessários para se

estabelecer os valores mínimos, mais provável e máximos, foram selecionados três

alternativas para cada serviço, nomeadas de alternativa A, alternativa B e alternativa

C, respectivamente. Nesta seleção foram consideradas as variáveis descritas na

Tabela 2 conforme materiais, especificações e metodologias usualmente utilizadas

na construção civil.

3.1.1 Infraestrutura interna

Para a avaliação técnico-econômica da infraestrutura interna dos

empreendimentos analisados foram selecionadas os parâmetros descritos na Tabela

3 para a comparação dos custos, contendo variações nos processos e técnicas

construtivas, especificações dos materiais e padrões de execução.

Tabela 3 – Alternativas selecionadas: Infraestrutura interna

Serviços Descrição das alternativas

1

Serviços

preliminares e

gerais

A Barracão, instalações provisórias, limpeza superficial da área, equipamentos e

ferramentas, locação de obra e controle de qualidade

B

Tapumes, Barracão, instalações provisórias, limpeza superficial da área,

equipamentos e ferramentas, locação de obra, controle de qualidade e

sondagem

C

Tapumes, Barracão principal e auxiliar, instalações provisórias, limpeza

superficial da área, demolição, equipamentos e ferramentas, locação de obra,

controle de qualidade e sondagem

59


2 Terraplenagem

A Destocamento e limpeza, controle tecnológico, Corte e aterro compensado e bota-fora (DMT<5Km)

B Destocamento e limpeza, controle tecnológico, corte e aterro com transporte do volume excedente (DMT<10Km)

C Destocamento e limpeza, controle tecnológico, corte e aterro com transporte (DMT<30Km)

3 Água potável

A Captação e distribuição de água (lastro de brita) com tubo PVC PBA – escavação mecânica de valas até 2m

B Captação e distribuição de água (lastro de areia) com tubo PVC PBA – escavação manual de valas até 1,5m e reservatório elevado de 50m³

C Captação e distribuição de água (lastro de concreto magro) com tubo PVC PBA – escavação manual de valas até 1,5m e reservatório. Elevado de 50m³

4 Esgoto

sanitário

A Rede coletora de esgoto (lastro de brita) – tubo PVC, escavação mecânica de valas até 3m e PV em concreto (anéis de concreto pré-moldado)

B Rede coletora de esgoto (lastro de areia) – tubo PVC, escavação manual de valas até 3m e PV em concreto (anéis de concreto pré-moldado)

C Rede coletora de esgoto (lastro de concreto) – tubo PVC, escavação manual de valas até 3m e PV em alvenaria

5 Drenagem/

águas pluviais

A Drenagem subterrânea e superficial – tubulação em PVC central

B Drenagem subterrânea e superficial – tubulação em concreto simples central

C Drenagem subterrânea e superficial – tubulação de concreto simples dupla

6 Pavimentação

A Pavimentação asfáltica e passeios em cimentado liso

B Pavimentação em blocket e passeios em cimentado liso

C Pavimentação em concreto e passeios em cimentado liso

7

Energia/

iluminação/

Telefonia

A Entrada de energia em alta tensão

B Entrada de energia em baixa tensão – instalação racionalizada

C Entrada de energia em baixa tensão

8 Obras

especiais

A Muros de arrimo: gabião

B Muros de arrimo: alvenaria estrutural

C Muros de arrimo: atirantado

9 Paisagismo e

Complementos

A Grama, arbustos e árvores de médio porte

B Grama, arbustos e árvores de médio porte e Centro Comunitário

C Grama, arbustos e árvores de médio porte, Centro Comunitário e Guarita


60

3.1.2 Habitação

Para a avaliação técnico-econômica dos serviços da habitação, foram

selecionadas e estabelecidas os parâmetros descritos na Tabela 4 para a

comparação dos custos:

Tabela 4 – Alternativas selecionadas: Habitação


1 Infraestrutura

A

Ap

art

am

ento

Estaca Strauss, viga baldrame, armação aço CA50 c/ escavação manual

B Estaca hélice contínua, viga baldrame, armação aço CA50 c/ escavação manual

C Estaca pré-moldada, viga baldrame, armação aço CA50 c/ escavação manual

A

Ca

sa

térr

ea

Fundação baldrame – sapata corrida

B Fundação em radier

C Fundação estaca a trado (broca) d=25cm – 20Kg aço/m³ concreto

2 Supraestrutura

A

Ap

art

am

ento

Laje pré-moldada p/3,5Kn/m², inclui vigotas, tijolo, armadura negativa, capeamento concreto e= 3cm, escoramento, material e mão-de-obra Escada pré-moldada tipo jacaré

B Laje pré-moldada p/3,5Kn/m², inclui vigotas, tijolo, armadura negativa, capeamento concreto e= 3cm, escoramento, material e mão-de-obra Escada moldada in-loco

C Laje moldada in-loco, inclui concreto, armadura, escoramento, material e mão-de-obra Escada moldada in-loco

A

Ca

sa

Laje pré-moldada p/3,5Kn/m² (sobre banheiro) e Laje pré-moldada p/ forro – 1,0Kn/m², inclui vigotas, tijolo, armadura negativa, capeamento concreto e= 3cm, escoramento, material e mão-de-obra

B Laje pré-moldada p/3,5Kn/m², inclui vigotas, tijolo, armadura negativa, capeamento concreto e= 3cm, escoramento, material e mão-de-obra

C Laje moldada in-loco, inclui concreto, armadura, escoramento, material e mão-de-obra

61


3 Paredes e painéis

A Alvenaria bloco cerâmico estrutural, 14x19x29 cm argamassa 1:3 cimento/areia c/ grout e armação e vedação 9x19x29

B Alvenaria bloco estrutural concreto 14x19x39 cm 4,5 Mpa arg. Cim/cal/areia 1:5:11 e vedação 9x19x39

C Alvenaria bloco estrutural concreto 19x19x39 cm 4,5 Mpa arg. Cim/cal/areia e vedação 9x19x39

4

Esquadrias

metálicas e de

madeira

A Janela em ferro - chapa dobrada, vidro e pintura eletrostática sobre zarcão

Porta madeira compensado liso e=3,5cm, incl aduela, batente de ferro e pintura esmalte c/ 2 demãos e amassamento (exceto dormitórios/ cozinha)

B Janela em alumínio c/ vidro – correr, basculante e veneziana

Porta madeira compensado liso e=3,5cm, incl aduela, alizar e pintura esmalte c/ 2 demãos e amassamento

C Janela em alumínio c/ vidro – correr, basculante, veneziana e maxim-air

Porta madeira compensado liso e=3,5cm, c/marco 7x3,5 e pintura esmalte c/ 2 demãos e amassamento

5 Cobertura

A Estrutura de alvenaria estrutural p/ telha fibrocimento ondulada 6mm

B Estrutura de madeira, ancorada em laje ou parede p/ telha fibrocimento ondulada 6mm

C Estrutura de madeira p/telha cerâmica i=25% incl telha, madeiramento, cumeeira, cordão e arremate

6 Impermeabilizações

A Impermeabilização de baldrame/ fundação com tinta betuminosa tipo neutrolin 2 demãos Impermeabilização de base de alvenaria traço 1:3 na 3° fiada Impermeabilização de piso de áreas molhadas traço 1:4

B Impermeabilização de baldrame/ fundação tipo rígido a base de pintura com polímeros (cimento especial, aditivo mineral e resina acrílica) Impermeabilização de base de alvenaria traço 1:3 na 3° fiada Impermeabilização de piso de áreas molhadas traço 1:4

C Impermeabilização de baldrame/ fundação tipo rígido a base de pintura com polímeros (cimento especial, aditivo mineral e resina acrílica) Impermeabilização de base de alvenaria traço 1:3 na 3° fiada Impermeabilização de piso de áreas molhadas tipo flexível 3 demãos a base de elastômero

7

Revestimento

Interno

A

Sala/dorms/circ: Revestimento de gesso sobre bloco Banho, Coz, AS: chapisco cim/areia 1:3 e=0,5cm + emboço paulista c/ arg. Cim/areia 1:7 e = 1,5cm (massa única) e fiada azulejo cor branca 15x15 sobre tanque, pia e lavabo e box até 1,80m Pintura interna látex acrílico 2 demãos (áreas molhadas) Pintura hidrorepelente nas áreas sociais e varanda

62


7 Revestimento

Interno

B

Sala/dorms/circ: Revestimento de gesso sobre bloco Banho, Coz, AS: chapisco cim/areia 1:3 e=0,5cm + emboço paulista c/ arg. Cim/areia 1:7 e = 1,5cm (massa única) e azulejo cor extra 15x15 na parede hidráulica ( tanque, pia e lavabo) e box até 1,80m Pintura interna látex acrílico 2 demãos (áreas molhadas) Pintura látex PVA (teto e parede áreas secas) Pintura hidrorepelente nas áreas sociais e varanda

C

Sala/ Coz/ AS/ banho/ dorms: Chapisco cim/areia 1:3 e=0,5c, c/ argamassa de preparo mecânico e emboço paulista c/ arg cim/cal/areia 1:2:11 e=1cm em todos ambientes Azulejo cor extra 15x15 e argamassa colante no banheiro e parede hidráulica da Área de serviço e cozinha Pintura interna látex acrílico 2 demãos (áreas molhadas) Pintura interna látex PVA (áreas secas – teto e parede) Pintura hidrorepelente nas áreas sociais e varanda

8 Revestimento

Externo

A Chapiso cim/areia 1:3 preparo c/ argamassa preparo mecânico + emboço externo cim/areia e=2cm Pintura externa látex acrílico

B

Chapiso cim/areia 1:3 preparo c/ argamassa preparo mecânico + emboço externo cim/areia e=2cm Pintura externa látex acrílico Barrado impermeável h=0,60cm traço cim/areia 1:4 com aditivo impermeabilizante e=2cm preparo mecânico

C

Chapiso cim/areia 1:3 preparo c/ argamassa preparo mecânico + emboço externo c/ argamassa pré-fabricada e=0,5cm + reboco traço 1:2:8 (cim/cal/areia) e=1,5 cm Pintura externa látex acrílico

9 Forro

A Revestimento de teto c/ gesso corrido Forro de gesso c/ placa pré-moldada: banheiro e cozinha/AS (somente tubulação – banheiro e AS)

B Revestimento de teto c/ gesso corrido Forro de PVC em placas e=8mm: banheiro e cozinha/AS (banheiro e AS)

C Revestimento de teto c/ chapisco e emboço paulista Forro de gesso c/placa pré-moldada (banheiro e AS)

10

Pavimentação

A

Sala/Coz/AS/Circ: Acabamento desempolado de laje de concreto Banho: piso cerâmico esmaltado LH popular 30x30, incl rejunte e argamassa colante Peitoril em ardósia e soleira em cimento alisado Acabamento desempolado no hall (apartamento) e quintal (casa)

B

Sala/Coz/AS/Circ: piso cimentado liso e=1,5 cm c/ argamassa cim/areia 1:3 sobre base existente Banho: piso cerâmico esmaltado LH popular 30x30, incl rejunte e argamassa colante Peitoril e soleira em ardósia Granilite no hall (apartamento) Acabamento desempolado no quintal (casa)

63


10

Pavimentação C

Sala/Coz/AS/Banho/Circ: Cimentado liso e=1,5cm c/argamassa cim/areia 1:3 sobre base existente Piso cerâmico linha popular 30x30, inclui rejunte e argamassa colante nas áreas molhadas (coz/as/banho) Peitoril e soleira em ardósia Granilite no hall Acabamento desempolado no quintal (casa)

11 Instalação elétrica e

telefonia

A Instalação elétrica (pontos mínimos em cada ambiente) c/ interfone, fio-guia p/ telefonia, tubulação seca p/ TV Para-raio tipo Franklin (cabo e suporte isolador) c/ haste copperweld 5/8 (aplicável nos edifícios)

B Instalação elétrica c/ interfone, fio-guia p/ telefone e tubulação seca p/ TV Para-raio tipo Franklin (cabo e suporte isolador) e haste copperweld 5/8 (aplicável nos edifícios)

C Instalação elétrica c/ interfone, telefone (quarto, sala e cozinha) e tubulação seca p/ TV Para-raio tipo Franklin (cabo e suporte isolador) e haste copperweld 5/8 (aplicável nos edifícios)

12

Instalação

hidráulica/ sanitária

e águas pluviais

A

Ap

art

am

ento

Instalação Hidráulica c/ medição coletiva e reservatório superior (fibrocimento)

B Instalação Hidráulica c/ medição individual, reservatório superior (concreto) e reservatório de águas pluviais

C Instalação Hidráulica c/reservatório superior (concreto), reservatório de águas pluviais e sistema de aquecimento por energia solar

A

Ca

sa

Instalação Hidráulica c/ medição individual e reservatório superior de 500L (fibrocimento)

B Instalação Hidráulica c/ medição individual, reservatório superior de 500L (fibrocimento) e reservatório de águas pluviais

C Instalação Hidráulica c/ medição individual, reservatório superior de 500L (fibrocimento), reservatório de águas pluviais e sistema de aquecimento por energia solar

13

Instalações

especiais: gás e

incêndio

A

Ap

art

am

ento

Central de gás único p/ o empreendimento c/ tubulação de cobre e Sistema Predial de Incêndio c/ extintores e iluminação de emergência

B Central de gás p/ cada 2 blocos c/tubulação de cobre e Sistema Predial de Incêndio c/Hidrantes (caixa, registro, adaptador, esguicho e mangueira) e extintores

C Central de gás por bloco c/ tubulação de cobre e Sistema Predial de combate à incêndio c/ hidrantes, pressurização e extintores

13

Instalações

especiais: gás e

incêndio

A

Ca

sa

Abrigo de gás GLP pré-moldado (quintal) c/ tubulação de cobre

B Abrigo de gás GLP pré-moldado c/ portinhola (quintal) c/ tubulação de cobre

C Central de gás GLP com rede de distribuição c/ tubulação de cobre

64


14 Aparelhos e metais

A Vaso sanitário c/ caixa de descarga plástica Lavatório s/coluna linha popular; Tanque de resilínea Pia da cozinha em resilínea

B Vaso sanitário c/caixa de descarga acoplada em louça Lavatório s/coluna; Tanque de concreto pré-moldado Pia de cozinha em marmorite

C Vaso sanitário c/ caixa de descarga acoplada em louça Lavatório c/coluna; Tanque em louça Pia de cozinha em aço inoxidável e torneiras com arejadores

15 Complementos

A Calçada em concreto simples 1:3:4 L=0,50m e alvenaria de contenção em tijolo cerâmico furado

B Calçada em concreto magro 1:4:8 e=5cm regularizado com arg cim/areia 1:4 e=1cm (áspero)

C Calçada perimetral com bloco sextavado - h=8cm inclusive colchão de areia e=15cm

Fonte: elaborado pelo autor

3.2 Orçamentação das alternativas

Segundo Limmer (2008), um orçamento pode ser definido como a

determinação dos gastos necessários para a realização de um projeto em termos

quantitativos. O projeto baseia-se na previsão de ocorrência de atividades

logicamente encadeadas e que consomem custos expressos em termos de uma

unidade monetária, sendo uma previsão de ocorrências monetárias ao longo do

prazo de execução.

A elaboração do orçamento caracteriza-se por dois processos: quantificação

dos insumos e composição dos custos unitários. A quantificação dos insumos

baseia-se no levantamento das quantidades dos insumos básicos necessários à

execução da obra, cujos materiais são quantificados a partir de levantamentos

realizados nos projeto, especificações técnicas e memorial descritivo. Com relação à

composição do custo unitário, este processo é realizado com base em coeficientes

técnicos de consumo extraídos de publicações especializadas ou compiladas por

cada empresa.

65

Neste trabalho, as composições de custo foram extraídas do SINAPI, Sistema

Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil. A composição dos

serviços compreende os itens de custo, representados pela mão-de-obra, materiais,

equipamentos, transportes e encargos sociais sobre os preços de mão-de-obra para

o Estado de São Paulo, sendo 122,82% (hora) e 75,18% (mês).

Ao estabelecer as variáveis qualitativas e quantitativas do empreendimento,

elabora-se três orçamentos com as respectivas variáveis para a aplicação do

Método de Monte Carlo. Deste modo, obtêm-se os Orçamentos Discriminativos da

Habitação e da Infraestrutura interna, nomeados de A, B e C, contendo os valores

mínimo, mais provável e máximo para cada item/ serviço.

Assim, descrevemos cada uma das atividades referente à fase de elaboração

do orçamento para melhor visualização dos eventos deste trabalho.

a) 1a etapa: Análise das condicionantes

Com base nas alternativas selecionadas no subitem anterior, analisa-se o

projeto, as especificações, os processos e sistemas construtivos e o padrão de

acabamento a ser adotado, definindo o escopo e as alternativas viáveis para a

viabilidade do empreendimento, a critério do construtor, empreendedor ou Entidade

Organizadora.

b) 2a etapa: Levantamento dos quantitativos e preços

Nesta etapa, com base nos projetos existentes, plantas e especificações dos

serviços, a quantificação dos materiais e dos insumos necessários para a execução

dos serviços é efetuada, precedendo a pesquisa dos preços conforme os custos de

composições analítico e sintético dos serviços selecionados.

66

c) 3a etapa: Elaboração do orçamento

Esta etapa compreende a compilação dos dados e lançamento dos valores na

planilha orçamentária, formatando o Orçamento Discriminativo e Resumo.

3.3 Simulação de cenários

A simulação dos cenários é realizada com auxílio de programa de análise de

riscos. Com base na simulação de Monte Carlo, o programa executa os passos

requeridos na geração de cenários e análise dos resultados através do lançamento

das variáveis de entrada do modelo proposto. Os tipos de distribuição permitidos

pelo programa são: distribuição triangular (T), normal (N) ou Bernoulli (B), sendo

que, neste trabalho, foi utilizado a distribuição triangular.

A B C Figura 13 – Distribuição triangular Fonte: Limmer (2008, p.148)

A distribuição triangular requer 3 parâmetros, A, B e C, onde A<B<C,

correspondentes aos valores mínimo (min), mais provável (mp) e máximo (max),

respectivamente. Estes três valores são utilizados para definir os cenários possíveis

e suas respectivas probabilidades de ocorrência para cada item analisado. Neste

estudo foram selecionadas diversas especificações e processos construtivos para

cada item e/ ou serviço, visando embasar estes valores.

e

67

O modelo proposto de simulação dos cenários tem por objetivo determinar a

função distribuição de probabilidade do custo total da obra, considerando que o

custo total da obra é a soma dos custos de cada uma das fases da obra. No

exemplo dado, conforme a Tabela 5. As células em destaque são preenchidas e com

o custo de cada fase (valores c1 a c18), obtemos o custo total da obra (CT),

representado pela somatória destes valores, sendo: CT = c1 + c2 + ... + c17 + c18.

Esta equação representa o modelo de custo da habitação, compilando os

custos das diversas fases da obra conforme a formulação dos cenários para cada

fase. Analogamente temos o mesmo modelo para os itens que compõe a

infraestrutura interna do empreendimento.

Tabela 5 – Entrada dos dados

Projeto de Construção - Habitação Tipo A B C Cenários

Variáveis 18 Custo CT

Serviços gerais Triang c1

Infraestrutura Triang c2

Supraestrutura: laje/ escada Triang c3

Supraestrutura: alvenaria Triang c4

Esquadrias metálicas Triang c5

Esquadria de madeira Triang c6

Cobertura Triang c7

Impermeabilizações Triang c8

Revestimento interno Triang c9

Revestimento externo Triang c10

Pintura Triang c11

Pavimentação Triang c12

Instalação elétrica/ telefonia Triang c13

Instalações hidro-sanitárias/ águas pluviais Triang c14

Incêndio Triang c15

Rede de distribuição de gás Triang c16

Aparelhos e metais Triang c17

Complementações Triang c18

Cenários 2000

Fonte: Programa de análise de riscos

Em termos matemáticos, o custo total é uma soma das dezoito variáveis

aleatórias (c1 a c18), cada uma delas com uma distribuição de probabilidade própria.

O custo total (CT) é, portanto, uma variável aleatória também. Assim, após a

ativação do programa de análise de riscos, inicia-se a geração de cenários com os

seguintes dados de saída: custo total para cada cenário, freqüência, frequência

relativa e frequência cumulativa.

68

Segundo Alencar e Schimtz (2006), a frequência, frequência relativa e

frequência cumulativa são definidos respectivamente por: indicação de quantas

vezes determinado valor ocorre, razão entre a freqüência e o número total de

cenários e fração das amostras cujos valores foram menores ou iguais a

determinado valor.

A simulação dos cenários de custo gera um gráfico de distribuição com as

seguintes coordenadas: custo total e probabilidade. Neste estudo, o Conjunto

amostra é composto por 2000 simulações, ou seja, 2000 cenários. E cada um destes

cenários representa um valor possível de custo para o empreendimento. A figura 14

representa o gráfico da distribuição em freqüência (linha verde) e da distribuição

cumulativa da amostra (linha roxa).

Figura 14 – Gráfico da distribuição em freqüência para 2000 cenários Fonte: Programa de análise de riscos

Neste trabalho, a partir dos resultados obtidos nas simulações, adotou-se a

análise com base em 2000 cenários. Este número de simulações gera gráficos com

linhas contínuas, formando curvas como as da figura 14, cuja precisão é

considerada adequada para a análise dos resultados e simulação dos cenários para

este estudo.

69

3.4 Análise dos resultados

O estudo de viabilidade técnico-econômico estabelece a expectativa de custo

para a execução do empreendimento, proporcionando um parâmetro de

investimento com base nas especificações e processos construtivos pré-

estabelecidos. Segundo Ramos Neto (2002), cada proposta de projeto ou de

especificação de material contemplado no orçamento da construção deve ser

questionado sempre que for percebido como causa de desvio do custo previsto no

Programa de Exigências e de Necessidades ou da Faixa de Mercado em que o

empreendimento se enquadra.

Assim, a análise dos resultados abordará o custo total para a execução da

infraestrutura interna e da habitação, cujo valor ao ser dividido pela área equivalente

de construção possibilita a comparação com as tabelas de custo unitário por metro

quadrado de construção do SINAPI. Outra análise é realizada com base na curva

ABC, cujos serviços são classificados por ordem de importância, de modo a analisar

as influências de cada serviço no custo total do empreendimento.

Em um projeto existe um elenco muito grande de serviços a serem controlados

e segundo Limmer (2008), pode-se lançar mão do princípio de Pareto, também

conhecido como o princípio dos “poucos significativos e muito significativos”. “Essa

classificação compõe-se de três faixas: a faixa A, que abrange 70% do total de todos

os itens considerados e corresponde a cerca de 10% do valor total desses itens; a

faixa B, com cerca de 30% dos itens, correspondendo a cerca de 25% do valor total,

e a faixa C, com aproximadamente 60% dos itens, equivalendo a apenas cerca de

5% dos itens totais.” (LIMMER, 2008, p.123).

70

Figura 15 – Curva de classificação ABC Fonte: Limmer (2008, p.124)

De acordo com Alencar e Schmitz (2005), ao assumir que a função distribuição

de probabilidade da amostra é uma boa aproximação para a distribuição de

probabilidade do projeto, podemos utilizar a distribuição da amostra como base para

a tomada de decisão. O gráfico de distribuição cumulativa proporciona uma

segurança ao empreendedor ou agente financeiro de que a obra será concluída

dentro dos custos previstos. Por exemplo, ao assumir o valor probabilidade de

ocorrência de 0,90, asseguramos que 90% dos cenários gerados apresentaram um

custo total inferior ao valor correspondente a 0,90. Portanto, a probabilidade de

ocorrência de um valor maior que o orçado é de 10%.

Figura 16 – Gráfico probabilidade de ocorrência x custo Fonte: Limmer (2008, p.155)

71

Nesta análise aplicamos o Método de Monte Carlo para a determinação do

risco de não-cumprimento dos custos estimados de um dado projeto. Deste modo, o

empreendedor ou agente financeiro deverá com base em seus valores referenciais

críticos, avaliar o risco em que está disposto a assumir a execução e/ ou

financiamento de um empreendimento pela estimativa de custo previamente

definida.

A partir das simulações, cenários e gráficos gerados pelo programa de análise

de riscos, avalia-se sob os aspectos técnicos e econômicos as especificações,

alternativas e técnicas construtivas mais adequadas aos valores sugeridos para a

habitação de interesse social. Esta avaliação de custos também permitirá traçar

diretrizes de análises e parâmetros de viabilidade, possibilitando uma análise prévia

para embasar a tomada de decisões de empreendimentos habitacionais de interesse

social. Sabemos que quando a obra for efetivamente executada, um dentre os

muitos cenários possíveis de custo será efetivamente materializado.

Neste estudo de caso, a análise comparativa dos custos é realizada a partir

dos valores mais prováveis (alternativa B) e dos valores de custo com 90% de

probabilidade de ocorrência, gerados por meio do programa de análise de riscos. A

alternativa B contempla as soluções construtivas e as especificações técnicas mais

prováveis a serem executadas pelo empreendedor no empreendimento para esta

faixa de renda (habitação de interesse social).

A variação destas especificações e soluções construtivas entre o estudo de

viabilidade e o projeto executivo pode, em muitos casos, apresentar variações

conforme fatores externos ou internos, tais como: elevação do custo do terreno,

detalhamento dos estudos geotécnicos ou preferências da demanda. Deste modo, a

comparação entre os valores mais prováveis (alternativa B) e o cenário com 90% de

probabilidade de ocorrência pretende avaliar o risco de não-cumprimento do custo

previamente orçado com base nas alternativas e variações estabelecidas

previamente.

72

4 ANÁLISE DE VIABILIDADE: ESTUDO DE CASO

A partir da seleção de três empreendimentos habitacionais de interesse social,

incluídos no Programa Crédito Solidário e Minha Casa Minha Vida do Ministério das

Cidades, efetuou-se a avaliação técnico-econômica destes empreendimentos, objeto

deste estudo de caso. A análise de viabilidade contempla uma tipologia para casa

térrea e duas tipologias para edifícios (laminar com varanda e tipologia “H”).

Conforme Metodologia de Avaliação apresentada no item anterior, os

parâmetros analisados e as variáveis de análise estão descritas na Tabela 3,

referente à infraestrutura interna dos empreendimentos e na Tabela 4, referente à

habitação. Com base nestes parâmetros, foram elaborados três orçamentos a partir

das composições de custo SINAPI, cuja data-base refere-se ao mês de março de

2009.

Cada orçamento, após levantamento dos quantitativos e dos custos de cada

serviço, foram definidos como: A (valores mínimos), B (valores referenciais) e C

(valores máximos), respectivamente os parâmetros A, B e C descritos anteriormente

(figura 13). Os orçamentos discriminativos para cada alternativa adotada (A, B ou C),

conforme os parâmetros descritos nas Tabelas 3 e 4, constam nos apêndices A a R

deste trabalho.

Concluída a elaboração dos orçamentos, aplica-se o Método de Monte Carlo

com o auxílio do Programa de análise de riscos com base em 2000 simulações,

gerando as estimativas da probabilidade de ocorrência dos custos para a execução

da infraestrutura interna e da habitação, fornecendo os gráficos probabilidade de

ocorrência versus custo total.

73

Assim, a análise dos resultados aborda a determinação do custo estimado de

um empreendimento, a probabilidade de ocorrência de um determinado custo para a

execução dos serviços com base em um conjunto pré-estabelecido de variáveis,

parâmetros de análise de viabilidade e suas influências no custo total do

empreendimento.

Para a análise dos resultados deste estudo, adotamos o percentual de 90%

como valor de referência, deste modo, podemos dizer que com base nas alternativas

definidas previamente referente às especificações, técnicas construtivas e materiais,

há 10% de probabilidade do custo final ser maior que o previsto. Em outras palavras,

há 90% de cumprimento do custo estimado com base nas alternativas pré-

estabelecidas. Este percentual de referência poderá variar conforme a precisão de

custos pretendida e o risco a ser assumido pelo empreendedor ou agente financeiro.

O empreendedor entre as fases de estudo de viabilidade e o projeto executivo

poderá adotar tanto as especificações ou soluções construtivas detalhadas na

alternativa A (parâmetros mínimos) quanto na alternativa B (parâmetros mais

prováveis) ou alternativa C (parâmetros máximos) conforme o andamento dos

projetos e detalhamento dos custos. A alternativa B, contempla a alternativa com os

parâmetros mais prováveis para a execução do empreendimento, cujas

especificações são as usualmente utilizadas na habitação de interesse social.

4.1 Edifício residencial laminar: Residencial Colinas da Oeste

O empreendimento Residencial Colinas da Oeste possui 200 unidades

habitacionais, composto por 10 edifícios de 5 pavimentos, inclusive com unidades

habitacionais no pavimento térreo. A contratação do empreendimento foi realizada

em agosto de 2008 pela Entidade Organizadora – Associação dos Trabalhadores

Sem-Teto da Zona Noroeste, filiada à União dos Movimentos de Moradia (UMM),

conforme as regras do Programa Crédito Solidário e executada pelo regime de

administração direta.

74

Figura 17 – Perspectiva artística do empreendimento Fonte: Ambiente Arquitetura (2008)

Tabela 6 – Caracterização do empreendimento

Identificação

Empreendimento: Residencial Colinas da Oeste

Entidade Organizadora: Associação dos trabalhadores sem-teto da zona noroeste

Endereço: Av. Jerimanduba s/n°

Responsável técnico: Arqt°. Ricardo Gaboni (Ambiente Arquitetura Ltda)

Zoneamento: ZEIS2 –Z09-049

Responsável pelo projeto: Arqta. Maria Isabel Nobre de Sousa Cabral

Informações gerais

Descrição: Condomínio residencial multifamiliar com 5 pavimentos tipo (incluindo térreo), totalizando 20 unidades habitacionais por bloco, sendo 4 UH/ andar. Cada unidade é constituída por sala, 2 quartos, circulação, banheiro, cozinha, área de serviço e vaga de garagem de uso comum

Área do terreno: 10.222,48m² Data-base: Ago/2008

Área equivalente total: 11.565,40m² Custo terreno: 55,90 R$/m²

Área privativa real: 49,27m² Custo de construção: 557,66 R$/m²

Área total real: 58,67m² Custo direto por unidade: R$ 43.069,04

Índice de compacidade da UH: 75,4 Índice de compacidade do edifício: 57,0


75


Cada orçamento foi elaborado conforme parâmetros e variáveis pré-

estabelecidas na Tabela 3 – Alternativas selecionadas: infraestrutura interna,

gerando as estimativas de custo para a execução de cada serviço e

consequentemente o custo total da execução da infraestrutura interna.

Figura 18 – Implantação do empreendimento Fonte: Ambiente Arquitetura (2008)

Considerando o projeto do empreendimento Residencial Colinas da Oeste e as

especificações descritas na Tabela 3 – Alternativas selecionadas: infraestrutura

interna, foram orçados os custos diretos para a execução da infraestrutura interna,

conforme as premissas adotadas. Os quadros 1, 2 e 3 apresentam os orçamentos

resumos referente à data-base março/2009 para a execução dos serviços referentes

à infraestrutura, os quais apresentaram variação de R$ 783.659,99 (R$

3.918,30/UH) a 1.325.295,41 (R$ 6.626,78/UH), com valor mais provável de R$

1.096.121,65 (R$ 5.480,61/UH).

76

74% 26%

783.659,99 1.096.121,65 1.325.295,41

Gráfico 1 – Valores das estimativas de custo: distribuição triangular [R$]

IDENTIFICAÇÃO

Empreendimento Residencial Colinas da Oeste

Simulação Orçamento A

Data-base Março/2009

Custo SINAPI

ORÇAMENTO RESUMO

ITEM SERVIÇOS VALOR PESO

1 SERVIÇOS PRELIMINARES E GERAIS 72.898,82 9,30

2 TERRAPLENAGEM 76.149,30 9,72

3 ÁGUA POTÁVEL 26.561,68 3,39

4 ESGOTO SANITÁRIO 64.011,88 8,17

5 DRENAGEM/ ÁGUAS PLUVIAIS 93.785,79 11,97

6 PAVIMENTAÇÃO 136.173,43 17,38

7 ENERGIA/ILUMINAÇÃO 86.136,26 10,99

8 OBRAS ESPECIAIS 196.716,36 25,10

9 PAISAGISMO E COMPLEMENTOS 31.226,47 3,98CUSTO TOTAL DA CONSTRUÇÃO 783.659,99 100,00

CUSTO TOTAL DA CONSTRUÇÃO/ UH 3.918,30

INFRAESTRUTURA

Quadro 1 – Orçamento resumo A - Infraestrutura: Colinas da Oeste Fonte: Elaborado pelo autor

77

IDENTIFICAÇÃO


Simulação Orçamento B


Custo SINAPI

ORÇAMENTO RESUMO




3 ÁGUA POTÁVEL 102.420,92 9,34



6 PAVIMENTAÇÃO 143.939,65 13,13



9 PAISAGISMO E COMPLEMENTOS 101.226,47 9,23CUSTO TOTAL DA CONSTRUÇÃO 1.096.121,65 100,00


INFRAESTRUTURA

Quadro 2 – Orçamento resumo B - Infraestrutura: Colinas da Oeste Fonte: Elaborado pelo autor

IDENTIFICAÇÃO


Simulação Orçamento C


Custo SINAPI

ORÇAMENTO RESUMO




3 ÁGUA POTÁVEL 108.642,68 8,20



6 PAVIMENTAÇÃO 197.150,38 14,88





INFRAESTRUTURA

Quadro 3 – Orçamento resumo C - Infraestrutura: Colinas da Oeste Fonte: Elaborado pelo autor

78

Tabela 7 – Infraestrutura: valores mínimos, mais prováveis e máximos por etapa

Infraestrutura - Colinas Tipo A B C Cenários

Variáveis 9 Custo 1154540

Serviços preliminares e gerais Triang 72.898,82 95.232,82 96.564,82 93225,77

Terraplenagem Triang 76.149,30 110.903,25 148.829,87 114317,5

Água potável Triang 26.561,68 102.420,92 108.642,68 108190,5

Esgoto sanitário Triang 64.011,88 73.432,74 98.753,92 78233,3

Drenagem/ águas pluviais Triang 93.785,79 103.529,68 156.944,01 143095,3

Pavimentação Triang 136.173,43 143.939,65 197.150,38 153181,8

Energia/ iluminação Triang 86.136,26 95.496,11 105.243,26 98829,21

Obras especiais Triang 196.716,36 269.940,00 299.940,00 262228,9

Paisagismo Triang 31.226,47 101.226,47 113.226,47 103237,7

Saídas 1

Custo Total H2

Parâmetros

Cenários 2000

ColResult 15 Fonte: Programa de análise de riscos

4.1.1.1 Análise dos resultados

Gráfico 2 – Probabilidade de ocorrência x custo total

Conforme os orçamentos elaborados referentes aos serviços necessários para

a execução dos serviços de infraestrutura interna, o orçamento B (valores mais

prováveis) apresentou um custo estimado de R$ 1.096.121,85, representando uma

probabilidade de ocorrência de 74%. Se considerarmos a probabilidade de

ocorrência de 90%, obtemos um custo estimado de R$ 1.120.020, valor 2,18%

superior ao orçamento com custos “mais prováveis”.

79

Tabela 8 – Probabilidade de ocorrência versus custo: infraestrutura

Probabilidade de ocorrência Custo

Valor mais provável (74% de probabilidade de ocorrência) R$ 1.096.121,85

Valor 90% de probabilidade de ocorrência R$ 1.120.020,00

Variação entre valor com 74% e 90% de probabilidade de ocorrência: 2,18%


Este fato demonstra claramente que o custo adicional de R$ 23.898,15,

representando R$ 119,49 por unidade habitacional, adiciona 16% de probabilidade

de ocorrência no custo da infraestrutura interna do empreendimento. É relevante o

fato de um acréscimo de 2,18% na estimativa do custo representa na redução do

risco de não-cumprimento do custo estimado de um dado projeto. Com base nos

parâmetros estabelecidos, verifica-se que o risco estimado de variações no custo da

infraestrutura interna entre as alternativas adotadas no estudo de viabilidade para a

execução do empreendimento é de 2,18%.

Gráfico 3 – Valores médios da curva ABC: Infraestrutura

80

Tendo como base a Curva ABC dos serviços de infraestrutura e visando a

análise da influência de cada etapa da obra no custo total do empreendimento,

conclui-se que os itens significativos, cuja atenção no controle dos custos deve ser

redobrada, são: obras especiais (muros de arrimo e contenções), terraplenagem,

pavimentação e serviços de drenagem/ águas pluviais, os quais representam um

custo de aproximadamente 60% do custo total da infraestrutura interna.

Os serviços de terraplenagem apresentaram uma variação de até 95,44% entre

o valor mínimo e máximo. Esta variação é creditada ao custo da carga, transporte e

descarga de material excedente, indicando a influência do custo do bota-fora no

custo da terraplenagem e a importância de solução e descarte adequado dos

materiais escavados e do projeto de patamarização.

A variação dos custos para a execução das obras especiais (muros de arrimo e

contenção) e da pavimentação é vinculada ao processo construtivo. O custo das

obras especiais variaram 52,47% e a pavimentação das vias internas apresentou

uma variação de 44,78% conforme o processo executivo adotado, variando de R$

136.173,43 a R$ 197.150,38.

A interdependência no projeto de implantação do empreendimento entre a

execução dos muros de arrimo e o projeto de terraplenagem deve ser um fator a ser

considerado na fase inicial do estudo de viabilidade, com grandes impactos nos

custos da infraestrutura. A implantação de taludes é uma boa alternativa ao projeto

de muros de arrimo nos casos em que esta troca é possível.

4.1.2 Habitação

Cada orçamento foi elaborado conforme especificações e variáveis pré-

estabelecidas na Tabela 4 – Alternativas selecionadas: habitação, gerando as

estimativas de custo para a execução de cada serviço e consequentemente o custo

total da execução dos edifícios.

81

Figura 19 – Planta do pavimento térreo Fonte: Ambiente Arquitetura (2008)

Considerando o projeto do empreendimento Residencial Colinas da Oeste,

foram orçados os custos diretos da habitação para a execução de um bloco com 20

unidades habitacionais conforme as premissas adotadas. Os orçamentos

apresentaram variação de R$ 489.448,25 (R$ 24.472,41/UH) a R$ 779.631,05 (R$

38.981,55/UH), com valor mais provável de R$ 635.810,24 (R$ 31.790,51/UH).

Verifica-se que o acréscimo de custo sobre o valor mínimo, se considerado o

empreendimento com 10 torres, apresenta um valor de R$ 2.901.828,00, sendo R$

14.509,14 por unidade habitacional em comparação com os valores máximos. Um

valor considerável para a habitação de interesse social.

Os valores de R$ 489.448,25, R$ 635.810,24 e R$ 779.631,05,

respectivamente valores mínimos, mais prováveis e máximos, representam o custo

de construção, sem BDI, de um bloco de apartamentos composto por vinte unidades

habitacionais.

82

54% 46%

489.448,25 635.810,24 779.631,55


Os quadros 4, 5 e 6 apresentam os orçamentos resumos referente à data-base

março/2009 para a execução da habitação (torre com 20 apartamentos).

HABITAÇÃO

IDENTIFICAÇÃO




Custo SINAPI

ORÇAMENTO RESUMO


1 SERVIÇOS GERAIS 10.000,00 2,04

2 INFRAESTRUTURA 53.412,91 10,91

3 SUPRAESTRUTURA LAJE/ ESCADA 70.635,96 14,43

ALVENARIA 83.187,70 17,00

4 ESQUADRIAS ESQUADRIAS METÁLICAS 40.112,44 8,20

ESQUADRIAS DE MADEIRA 10.794,00 2,21

5 COBERTURA E PROTEÇÕES TELHADOS 15.098,08 3,08

IMPERMEABILIZAÇÕES 2.020,89 0,41

6 REVESTIMENTO E PINTURA REVESTIMENTO INTERNO 41.234,78 8,42

REVESTIMENTO EXTERNO 25.461,98 5,20

PINTURA 40.161,14 8,21

7 PAVIMENTAÇÃO PISOS, RODAPÉS, SOLEIRAS E PEITORIS 14.201,91 2,90

8 INSTALAÇÕES PREDIAIS ELÉTRICAS E TELEFONIA 35.381,20 7,23

HIDRÁULICAS/ SANITÁRIAS/ AP 19.447,30 3,97

INCÊNDIO 6.040,60 1,23

GÁS 9.491,52 1,94

9 APARELHOS E METAIS APARELHOS 10.127,00 2,07

10 COMPLEMENTAÇÃO DA OBRA CALÇADA PERIMETRAL E LIMPEZA FINAL 2.638,84 0,54CUSTO TOTAL DA CONSTRUÇÃO 489.448,25 100,00


Quadro 4 – Orçamento resumo A - Habitação: Colinas da Oeste Fonte: Elaborado pelo autor

83

HABITAÇÃO

IDENTIFICAÇÃO




Custo SINAPI

ORÇAMENTO RESUMO





ALVENARIA 94.614,40 14,88







PINTURA 56.208,95 8,84




INCÊNDIO 6.059,90 0,95

GÁS 18.585,00 2,92




Quadro 5 – Orçamento resumo B - Habitação: Colinas da Oeste Fonte: Elaborado pelo autor

HABITAÇÃO

IDENTIFICAÇÃO




Custo SINAPI

ORÇAMENTO RESUMO





ALVENARIA 97.808,16 12,55







PINTURA 57.051,19 7,32




INCÊNDIO 9.223,51 1,18

GÁS 19.026,00 2,44




Quadro 6 – Orçamento resumo C - Habitação: Colinas da Oeste Fonte: Elaborado pelo autor

84

Tabela 9 – Habitação: valores mínimos, mais prováveis e máximos por etapa

Habitação - Colinas Tipo A B C Cenários

Variáveis 18 Custo 622239,5

Serviços gerais Triang 10.000,00 12.000,00 14.000,00 12600,82 157719,6

Infraestrutura Triang 53.412,91 63.884,12 77.043,79 70346,4

Supra: laje/ escada Triang 70.635,96 75.665,59 117.339,20 74772,37

Supra: alvenaria Triang 83.187,70 94.614,40 97.808,16 94779,99

Esquadrias metálicas Triang 40.112,44 71.877,07 71.959,06 65808,53

Esquadria de madeira Triang 10.794,00 28.663,20 35.591,80 24413,29

Cobertura Triang 15.098,08 19.653,95 28.124,50 24322,02

Impermeabilizações Triang 2.020,89 2.070,30 3.124,47 2166,643

Revestimento interno Triang 41.234,78 48.016,48 57.495,12 46899,23

Revestimento externo Triang 25.461,98 26.527,10 29.375,17 26301,58

Pintura Triang 40.161,14 56.208,95 57.051,19 55530,63


Instal. Elétrica/telefonia Triang 35.381,20 36.909,58 39.653,52 37595,21

Instal. Hidro-sanitárias/ap Triang 19.447,30 29.608,52 67.117,48 22066,43

Instal. Incêndio Triang 6.040,60 6.059,90 9.223,51 8340,592

Instal. Rede de gás Triang 9.491,52 18.585,00 19.026,00 11091,69

Aparelhos Triang 10.127,00 13.055,40 16.226,80 12798,49

Complementações Triang 2.638,84 3.980,18 4.036,63 3746,551

Saídas 1

Custo Total H2

Parâmetros

Cenários 2000



Figura 20 – Corte e planta do apartamento tipo Fonte: Ambiente Arquitetura (2008)

85


Conforme os orçamentos elaborados para a execução dos serviços referentes

à habitação, os valores do orçamento B (valores mais prováveis) apresentaram um

custo estimado de R$ 635.910,24, representando uma probabilidade de ocorrência

de 54%. Se considerarmos a probabilidade de ocorrência de 90%, obtemos um

custo estimado de R$ 660.000,00 valor 3,79% superior ao orçamento com custos

“mais prováveis”.

Tabela 10 – Probabilidade de ocorrência versus custo por bloco (20 UH)


Valor mais provável (54% de probabilidade de ocorrência) R$ 635.910,24

Valor 90% de probabilidade de ocorrência R$ 660.000,00



86

Este fato demonstra que o custo adicional de R$ 24.089,76 (R$ 1.204,48 por

unidade habitacional) ou R$ 240.897,60 considerando o empreendimento como um

todo, adiciona um percentual de 36% à probabilidade de ocorrência do custo para a

execução das habitação, equivalendo a 3,79% do custo da habitação.

Neste caso, o orçamento com os valores mais prováveis apresentou uma

probabilidade de ocorrência de 54% e considerando os parâmetros e variáveis pré-

estabelecidas para este projeto (conjunto universo de possibilidades de serviços,

especificações, processos construtivos e técnicas construtivas), conclui-se que os

custos da habitação tendem a apresentar variação de até 3,79% a partir dos valores

estimados para o empreendimento (alternativa B – valores mais prováveis).

Tendo como base a Curva ABC para a análise da influência de cada etapa da

obra no custo total do empreendimento, verifica-se que os itens significativos, cuja

atenção no controle dos custos deve ser redobrada, são: infraestrutura (serviços de

fundação), supraestrutura, esquadrias metálicas e revestimentos internos,

representando um custo de aproximadamente 50% do custo total da habitação.

A variação dos custos para a execução da supraestrutura apresentou variação

de 39,87% entre as soluções com o menor custo (alvenaria estrutural com blocos

cerâmicos e laje/escada pré-moldados) e maior custo (alvenaria estrutural com

blocos de concreto e laje/escada moldados in-loco). A variação conforme o

processo executivo adotado somente para as lajes e escadas, excluindo a alvenaria

estrutural, apresentou uma variação de 66,10% entre o menor e o maior valor.

Os serviços de infraestrutura interna apresentaram uma variação de até

44,24% entre o valor mínimo e máximo, com participação em torno de 10% no custo

total da edificação. Esta variação no custo de execução dos serviços de fundação é

majoritariamente creditada ao custo da fundação indireta, considerando a pequena

variação dos custos de execução das vigas baldrames, formas e serviços de

escavação entre os processos construtivos analisados.

87

Gráfico 6 – Valores médios da curva ABC: Habitação

Compilando todos os orçamentos, verifica-se que o custo de produção do

empreendimento, incluindo terreno, infraestrutura interna, habitação (10 blocos com

20 UH cada), trabalho técnico-social, despesas iniciais e finais de legalização,

projetos e assessoria técnica apresenta variação de R$ 6.824.266,00 (R$

34.121,33/UH) a R$ 10.778.859,00 (R$ 53.894,30/UH), valores não inclusos BDI.

Gráfico 7– Custo de produção: Residencial Colinas da Oeste

88

O custo de produção para o cenário de 90% de probabilidade de ocorrência,

com custo do terreno de R$ 89,60/m² é de R$ 9.270.954,00 (R$ 46.354,77/UH),

custo 5,29% superior ao custo de produção do empreendimento com os valores

mais prováveis de R$ 8.804.768,00 (R$ 44.023,84/UH).

Adotou-se nesta simulação os seguintes valores para o cenário 1: custo do

terreno de R$ 50,00/m² com valores mínimos dos orçamentos de infraestrutura e

habitação, cenário 2: custo do terreno de R$ 70,00/m² com valores mais prováveis

dos orçamentos da infraestrutura e habitação e cenário 3: custo do terreno de R$

100,00/m² com valores máximos dos orçamentos de infraestrutura e da habitação.

Demais valores para o trabalho técnico-social, despesas finais e iniciais de

legalização e projetos/assessoria técnica foram fixados em R$ 50.000,00, R$

135.000,00 e R$ 450.000,00 respectivamente.

Gráfico 8 – Custo unitário: Residencial Colinas da Oeste

89

O custo unitário da habitação para edifício laminar, objeto deste estudo de

caso, com 20 unidades habitacionais, 5 pavimentos tipo e área privativa real de

49,27m², apresentou os seguintes valores respectivamente para os parâmetros

mínimo, mais provável e máximo: R$ 423,20/m², R$ 549,75/m² e R$ 674,11/m². O

custo unitário para o cenário com 90% de probabilidade de ocorrência apresenta o

seguinte valor: R$ 570,67/m².

4.2 Edifício residencial “tipologia H”: Residencial Nova Esperança

O empreendimento Residencial Nova Esperança possui 200 unidades

habitacionais, composto por 10 edifícios de 5 pavimentos, inclusive com unidades

habitacionais no pavimento térreo. A contratação do empreendimento foi realizada

em dezembro de 2007, pela Entidade Organizadora – Associação do Movimento de

Alfabetização de Jovens e Adultos (AMOVA), conforme as diretrizes do Programa

Crédito Solidário e executada pelo regime de administração direta.

Fotografia 3 – Residencial Nova Esperança Fonte: Fotografado pelo autor (2009)

90


Identificação

Empreendimento: Residencial Nova Esperança

Entidade Organizadora: AMOVA

Endereço: Marginal do Córrego Itrapoã/ Mauá -SP

Responsável Técnico: Valdecir Bernardino de Santana

Zoneamento: Zona de Uso Diversificado – ZUD 1A

Responsável pelo projeto Starq Arquitetura Ltda.


Descrição: Condomínio residencial multifamiliar com 5 pavimentos tipo (incluindo térreo), totalizando 20 unidades habitacionais por bloco, sendo 4 UH/ andar. Cada unidade é constituída por sala, 2 quartos, circulação, banheiro, cozinha e área de serviço com 1 vaga de garagem.

Área do terreno: 11.152,76m² Data-base: Set/2007




Índice de compacidade da UH: 75,8 Índice de compacidade do edifício: 50,5



Figura 21 – Perspectiva artística do empreendimento Fonte: Starq Arquitetura (2006)

91

Considerando o projeto do empreendimento Residencial Nova Esperança e as

especificações descritas na Tabela 3 – Alternativas selecionadas: infraestrutura

interna, foram orçadas os custos diretos da infraestrutura conforme as premissas

adotadas. Os quadros 7, 8 e 9 apresentam os orçamentos resumos referente à data-

base março/2009 para a execução dos serviços referentes à infraestrutura, os quais

apresentaram variação de R$ 606.231,45 (R$ 3.031,16/UH) a R$ 1.106.360,82 (R$

5.531,80/UH). O orçamento com os valores mais prováveis para a execução de cada

etapa apresentou o valor de R$ 895.128,39 (R$ 4.475,64/UH).

72% 28%

606.231,45 895.128,39 1.106.128,82


IDENTIFICAÇÃO

Empreendimento Residencial Nova Esperança



Custo SINAPI

ORÇAMENTO RESUMO




3 ÁGUA POTÁVEL 20.879,04 3,44



6 PAVIMENTAÇÃO 119.551,70 19,72





INFRAESTRUTURA

Quadro 7 – Orçamento resumo A - Infraestrutura: Nova Esperança Fonte: Elaborado pelo autor

92

IDENTIFICAÇÃO




Custo SINAPI

ORÇAMENTO RESUMO




3 ÁGUA POTÁVEL 84.443,14 9,43



6 PAVIMENTAÇÃO 147.230,90 16,45





INFRAESTRUTURA

Quadro 8 – Orçamento resumo B - Infraestrutura: Nova Esperança Fonte: Elaborado pelo autor

IDENTIFICAÇÃO




Custo SINAPI

ORÇAMENTO RESUMO




3 ÁGUA POTÁVEL 92.820,64 8,39



6 PAVIMENTAÇÃO 185.639,55 16,78





INFRAESTRUTURA

Quadro 9 – Orçamento resumo C - Infraestrutura: Nova Esperança


93

Tabela 12 – Infraestrutura: Valores mínimos, mais prováveis e máximos por etapa

Infraestrutura - Nova Esperança Tipo A B C Cenários









Obras especiais Triang 119.156,00 215.268,00 255.768,00 205502


Saídas 1

Custo Total H2

Parâmetros

Cenários 2000





a execução dos serviços de infraestrutura interna, os valores do orçamento B

(valores mais prováveis) apresentaram um custo estimado de R$ 895.128,39,

representando uma probabilidade de ocorrência de 72%. Este percentual indica que

há 28% de probabilidade do custo final apresentar valores superiores a este. Se

considerarmos a probabilidade de ocorrência de 90%, obtemos um custo estimado

de R$ 917.000,00, valor 2,44% superior ao orçamento com custos “mais prováveis”.

94




Valor 90% de probabilidade de ocorrência R$ 917.000,00



Este fato demonstra que o custo adicional de R$ 21.871,61, representando R$

109,36 por unidade habitacional, equivale a 2,44% do custo da infraestrutura e a

18% na probabilidade de ocorrência. É relevante destacar que uma variação de

2,44% entre o valor do orçamento com o custo mais provável e o custo com 90% de

probabilidade de ocorrência adiciona um percentual de 18% na probabilidade de

ocorrência deste custo.

Gráfico 11 – Valores médios da Curva ABC: Infraestrutura

95

Tendo como base a Curva ABC dos serviços de infraestrutura para a análise

da influência de cada etapa da obra no custo total do empreendimento, conclui-se

que os itens significativos, cuja atenção no controle dos custos deve ser redobrada,

são: Obras especiais (muros de arrimo e contenções), terraplenagem e

pavimentação, representando um custo de aproximadamente 50% do custo total da

infraestrutura interna.

Os serviços de terraplenagem apresentaram uma variação de até 54,15% e as

obras especiais uma variação de até 114,65% entre o valor mínimo e máximo. A

variação da terraplenagem é creditada ao custo da carga, transporte e descarga de

material excedente, indicando a influência do custo do bota-fora no custo da

terraplenagem e a importância de solução e descarte adequado dos materiais

escavados e do projeto de patamarização. A variação dos custos para a execução

das obras especiais (muros de arrimo e contenção) e da pavimentação está

vinculada à técnica construtiva.

4.2.2 Habitação

Considerando o projeto do empreendimento Residencial Nova Esperança e os

parâmetros descritos na Tabela 4 – Alternativas selecionadas: habitação, foram

orçadas os custos diretos para a execução da habitação para um bloco com 20

unidades habitacionais conforme as premissas adotadas. Os quadros 4, 5 e 6

apresentam os orçamentos resumos referente à data-base março/2009 para a

execução da habitação, os quais apresentaram variação de R$ 466.103,89 (R$

23.305,19/UH) a R$ 741.052,84 (R$ 37.052,64/UH). O orçamento com os valores

mais prováveis para a execução de cada etapa da edificação apresentou o valor de

R$ 610.213,22 (R$ 30.510,66/UH).

96

Os valores de R$ 466.103,89, R$ 610.213,22 e R$ 741.052,84, representam

respectivamente os valores mínimo, mais provável e máximo para a execução de

cada bloco com 20 unidades habitacionais.

Figura 22 – Planta apartamento tipo Fonte: Starq Arquitetura (2006)

97

62% 38%

466.103,89 610.213,22 741.052,84


HABITAÇÃO

IDENTIFICAÇÃO



Data-base MAR/2009

Custo SINAPI

ORÇAMENTO RESUMO



2 INFRA-ESTRUTURA 54.592,64 11,71

3 SUPRA-ESTRUTURA LAJE/ ESCADA 63.278,06 13,58

ALVENARIA 89.892,00 19,29







PINTURA 29.375,14 6,30



HIDRÁULICAS/ SANITÁRIA/ AP 18.884,21 4,05

INCÊNDIO 6.040,60 1,30

GÁS 9.039,54 1,94




Quadro 10 – Orçamento resumo A – Habitação: Nova Esperança Fonte: Elaborado pelo autor

98

HABITAÇÃO

IDENTIFICAÇÃO



Data-base MAR/2009

Custo SINAPI

ORÇAMENTO RESUMO





ALVENARIA 98.796,24 16,19







PINTURA 45.809,36 7,51




INCÊNDIO 6.059,90 0,99

GÁS 17.700,00 2,90




Quadro 11 – Orçamento resumo B – Habitação: Nova Esperança Fonte: Elaborado pelo autor

HABITAÇÃO

IDENTIFICAÇÃO



Data-base MAR/2009

Custo SINAPI

ORÇAMENTO RESUMO





ALVENARIA 100.474,56 13,56







PINTURA 45.924,74 6,20



HIDRÁULICAS/ SANITÁRIAS/AP 65.963,73 8,90

INCÊNDIO 9.223,51 1,24

GÁS 18.120,00 2,45




Quadro 12 – Orçamento resumo C – Habitação: Nova Esperança Fonte: Elaborado pelo autor

99

Tabela 14 – Habitação: valores mínimos, mais prováveis e máximos por etapa

Habitação - Nova Esperança Tipo A B C Cenários


Serviços gerais Triang 10.000,00 12.000,00 14.000,00 12600,82


Supra: laje/ escada Triang 63.278,06 66.735,75 105.106,67 66523,78

Supra: alvenaria Triang 89.892,00 98.796,24 100.474,56 98594


Esquadria de madeira Triang 10.794,00 28.663,20 35.591,80 24413,29


Impermeabilizações Triang 2.570,10 2.618,10 4.260,10 2780,788



Pintura Triang 29.375,14 45.809,36 45.924,74 44771,01



Instal. Hidro-sanitárias/ap Triang 18.884,21 28.850,96 65.963,73 21462,03

Instal. Incêndio Triang 6.040,60 6.059,90 9.223,51 8340,592

Instal. Rede de gás Triang 9.039,54 17.700,00 18.120,00 10563,51

Aparelhos Triang 10.117,80 13.055,40 16.226,80 12795,5

Complementações Triang 2.608,48 3.924,36 4.868,37 4009,769

Saídas 1

Custo Total H2

Parâmetros

Cenários 2000




100

Tabela 15 – Probabilidade de ocorrência versus custo por bloco (20UH)



90% de probabilidade de ocorrência R$ 629.000,00



Este fato demonstra que o custo adicional de R$ 18.786,78 (R$ 939,34 por

unidade habitacional) ou R$ 187.867,80 considerando o empreendimento como um

todo, representa um percentual de ocorrência de 28%. É relevante destacar que um

percentual de 3,08% na estimativa de custo representa para a probabilidade de

ocorrência de um determinado custo. Assim, verifica-se que neste estudo de caso,

para os custos da habitação, a variação provável entre os custos preliminares e os

custos efetivamente a serem executados é de 3,08%, com base nos parâmetros pré-

estabelecidos.

Esta variação decorre principalmente do detalhamento dos projetos, estudos

geotécnicos e afinamento das especificações técnicas e soluções construtivas

durante o processo de viabilidade do empreendimento.

101

Gráfico 14 – Valores médios da Curva ABC: Habitação


obra no custo total do empreendimento, conclui-se que os itens significativos, cuja

atenção no controle dos custos deve ser redobrada, são: infraestrutura (serviços de

fundação), supraestrutura, esquadrias metálicas e revestimentos internos,

representando um custo de aproximadamente 50% do custo total da habitação.

A variação dos custos para a execução da supraestrutura apresentou variação

de 34,22% entre as soluções com o menor e o maior custo. O sistema construtivo

com alvenaria cerâmica estrutural e laje/ escada com uso de pré-moldados

demonstrou ser tecnicamente e economicamente viável para a habitação de

interesse social. A variação das soluções conforme o processo executivo adotado

para as lajes e escadas apresentou uma variação de 66,10% entre o menor e o

maior valor (pré-moldado versus concreto moldado in-loco).

102

Verifica-se que o custo de produção do empreendimento, incluindo terreno,

infraestrutura interna, habitação (10 blocos com 20 unidades habitacionais), trabalho

técnico-social, despesas iniciais e finais de legalização, projetos e assessoria

técnica, apresenta variação de R$ 6.459.908,00 (R$ 32.299,54/UH) a R$

10.267.165,00 (R$ 51.335,83/UH).

Para o cenário de custo com 90% de probabilidade de ocorrência, o custo de

produção apresenta o valor de R$ 8.841.247,00 (R$ 44.206,24/UH), valor 5,09%

superior ao custo de produção mais provável de R$ 8.412.954,00 (R$

42.064,77/UH). Observa-se no custo de produção do Residencial Nova Esperança,

que o terreno, a infraestrutura interna e a habitação apresentam, respectivamente, a

seguinte participação aproximada no custo de 11,67%, 10,15% e 70,76%.

Adotou-se nestas simulações, com 2000 cenários, os seguintes valores para os

cenários 1, 2 e 3 respectivamente: valores mínimos dos orçamentos de infraestrutura

e habitação com custo do terreno de R$ 50,00/m², valores mais prováveis dos

orçamentos e custo do terreno de R$ 70,00/m² e valores máximos dos orçamentos

com custo do terreno de R$ 100,00/m².

Demais valores para o trabalho técnico-social, despesas de legalização e

projetos/ assessoria foram fixados em: R$ 50.000,00, R$ 135.000,00 e R$

450.000,00 respectivamente, compondo o custo de produção do empreendimento

(terreno, infraestrutura interna, habitação, trabalho técnico-social, despesas de

legalização e projetos/ assessoria).

Estes percentuais demonstram a importância da racionalização do projeto e o

peso das alterações no custo de execução dos apartamentos em comparação ao

custo da terra e da infraestrutura interna.

103

Gráfico 15 – Custo de produção: Residencial Nova Esperança

O custo unitário da habitação para edifício tipologia “H”, objeto deste estudo de

caso, com 20 unidades habitacionais e 5 pavimentos com área privativa real de

52,63m² apresentou os seguintes valores respectivamente para os parâmetros

mínimos, mais prováveis e máximos: R$ 415,42/m², R$ 543,86/m² e R$ 660,47/m².

O custo de produção do empreendimento para o cenário com probabilidade de

ocorrência de 90% é de R$ 560,60/m².

Gráfico 16 – Custo unitário: Residencial Nova Esperança

104

4.3 Casa térrea: Residencial Chiquinha Gonzaga

O empreendimento Residencial Chiquinha Gonzaga, contratado em novembro

de 2009 pela Entidade Organizadora – Centro Comunitário de Educação, Cultura e

Ação Social (CCECAS), possui 160 unidades habitacionais, 1 vaga de garagem

privativa, quintal, jardim frontal e 46,37m² de área privativa real. Cada unidade

possui um lote de 75m², com 5 metros de frente e 15 metros de comprimento,

dispostas em duas vias internas no sentido longitudinal do terreno. O terreno possui

formato aproximadamente retangular, topografia com aclives e declives de inclinação

média superior a 10% e nível do terreno abaixo do greide em relação ao logradouro

em grande parte do terreno.

Figura 23 – Fachada da residência Fonte: CCECAS (2007)

105


Identificação

Empreendimento: Residencial Chiquinha Gonzaga

Entidade Organizadora: CCECAS

Endereço: Rua Ítalo Adami s/n° - Itaquaquecetuba

Responsável Técnico: Marcos Olavo Montório

Zoneamento: N/D

Responsável pelo projeto Cristian Tairon Baccelli de Oliveira


Descrição: Condomínio residencial composto por 160 casas térreas. Cada unidade é constituída por sala, 2 quartos, circulação, banheiro, cozinha e área de serviço com 1 vaga de garagem.

Área do terreno: 23.283,66m² Data-base: Ago/2009




Índice de compacidade da UH: 55,4


4.3.1 Infraestrutura

Figura 24 – Implantação Residencial Chiquinha Gonzaga Fonte: CCECAS (2006)

106

Considerando o projeto do empreendimento Residencial Chiquinha Gonzaga e

as especificações descritas na Tabela 3 – Alternativas selecionadas: infraestrutura

interna, foram orçados os custos diretos para a execução da infraestrutura interna

conforme as premissas adotadas. Os quadros 13, 14 e 15 apresentam os

orçamentos resumos referente à data-base março/2009 para a execução dos

serviços referentes à infraestrutura, os quais apresentaram variação de R$

896.961,39 (R$ 4.464,81/UH) a R$ 1.539.003,96 (R$ 7.695,02/UH). O orçamento

com os valores mais prováveis para a execução de cada etapa apresentou o valor

de R$ 1.303.726,96 (R$ 8.148,29/UH).

80% 20%

896.961,39 1.303.726,96 1.539.603,96


IDENTIFICAÇÃO

Empreendimento Residencial Chiquinha Gonzaga



Custo SINAPI

ORÇAMENTO RESUMO




3 ÁGUA POTÁVEL 34.398,17 3,83



6 PAVIMENTAÇÃO 181.454,65 20,23





INFRAESTRUTURA

Quadro 13 – Orçamento resumo A – Infraestrutura: Chiquinha Gonzaga Fonte: Elaborado pelo autor

107

IDENTIFICAÇÃO




Custo SINAPI

ORÇAMENTO RESUMO




3 ÁGUA POTÁVEL 102.684,23 7,88



6 PAVIMENTAÇÃO 252.810,46 19,39





INFRAESTRUTURA

Quadro 14 – Orçamento resumo B – Infraestrutura: Chiquinha Gonzaga Fonte: Elaborado pelo autor

IDENTIFICAÇÃO




Custo SINAPI

ORÇAMENTO RESUMO




3 ÁGUA POTÁVEL 127.249,42 8,27



6 PAVIMENTAÇÃO 332.141,63 21,58





INFRAESTRUTURA

Quadro 15 – Orçamento resumo C – Infraestrutura: Chiquinha Gonzaga


108

Tabela 17 – Infraestrutura: Valores mínimos , mais prováveis e máximos por etapa

Infraestrutura - Chiquinha Gonzaga Tipo A B C Cenários







Pavimentação Triang 181.454,65 252.810,46 332.141,63 180509


Obras especiais Triang 225.690,00 378.000,00 429.000,00 72257,28


Saídas 1

Custo Total H2

Parâmetros

Cenários 2000





a execução dos serviços de infraestrutura interna, o orçamento B (valores mais

prováveis) apresentou um custo estimado de R$ 1.303.726,96, representando uma

probabilidade de ocorrência de 80%. Este percentual indica que há 20% de

probabilidade do custo final apresentar valores superiores a este. Se considerarmos

a probabilidade de ocorrência de 90%, obtemos um custo estimado de R$

1.330.800,00, valor 2,1% superior ao orçamento com custo “mais provável”.

109



Valor mais provável (80% de probabilidade de ocorrência) R$ 1.303.726,96

90% de probabilidade de ocorrência R$ 1.330.800,00



Este fato demonstra que o custo adicional de R$ 27.073,04, representando R$

169,21 por unidade habitacional, adiciona 10% a mais na probabilidade de

ocorrência de um determinado custo para a execução da infraestrutura interna do

empreendimento.

Gráfico 19 – Valores médios da Curva ABC: Infraestrutura

110


obra no custo total do empreendimento, verifica-se que os itens significativos, cuja

atenção no controle dos custos deve ser redobrada, são: Obras especiais,

pavimentação e terraplenagem, representando um custo de aproximadamente 64%

do custo total da infraestrutura interna.

Os serviços de terraplenagem e obras especiais (muro de arrimo e contenções)

apresentaram uma variação de até 53,67% entre o valor mínimo e máximo. A

variação da terraplenagem é creditada ao custo da carga, transporte, descarga de

material excedente e a técnica construtiva de execução do muro de arrimo e das

contenções responsável pela variação nos custos.

O custo da pavimentação das vias internas apresentou uma variação de até

83,04% conforme o processo executivo adotado, se executado com pavimentação

asfáltica, blocos intertravados de concreto ou pavimentação rígida de concreto,

variando de R$ 181.454,65 a R$ 332.141,63 (variação de 83,04%).

4.3.2 Habitação

Figura 25 – Perspectiva artística da casa térrea Fonte: CCECAS (2006)

111

Considerando o projeto do empreendimento Residencial Chiquinha Gonzaga e

as especificações descritas na Tabela 4 – Alternativas selecionadas: habitação,

foram orçados os custos diretos para a execução da habitação conforme as

premissas adotadas. Os quadros 16, 17 e 18 apresentam os orçamentos resumos

referente à data-base março/2009 para a execução da habitação, os quais

apresentaram variação de R$ 26.586,04 a R$ 43.682,17 por unidade habitacional. O

orçamento com os valores mais prováveis para a execução da edificação apresentou

o valor de R$ 35.534,99.

Figura 26 – Corte casa térrea Fonte: CCECAS (2006)

Figura 27 – Planta casa térrea Fonte: CCECAS (2006)

112

62% 38%

26.586,04 35.534,99 43.682,17


HABITAÇÃO

IDENTIFICAÇÃO




Custo SINAPI

ORÇAMENTO RESUMO


1 SERVIÇOS GERAIS 80,00 0,30


3 SUPRAESTRUTURA LAJE/ ALVENARIA 8.158,61 30,69


ESQUADRIAS DE MADEIRA 893,19 3,36


IMPERMEABILIZAÇÕES 570,51 2,15



PINTURA 1.468,08 5,52




GÁS 133,77 0,50

9 APARELHOS E METAIS APARELHOS 506,35 1,90

10 COMPLEMENTAÇÃO DA OBRA CALÇADA PERIMETRAL E LIMPEZA FINAL 368,82 1,39CUSTO TOTAL DA CONSTRUÇÃO 26.586,04 100,00

Quadro 16 – Orçamento resumo A – Habitação: Chiquinha Gonzaga Fonte: Elaborado pelo autor

113

HABITAÇÃO

IDENTIFICAÇÃO




Custo SINAPI

ORÇAMENTO RESUMO











PINTURA 2.421,14 6,81




GÁS 276,92 0,78



Quadro 17 – Orçamento resumo B – Habitação: Chiquinha Gonzaga Fonte: Elaborado pelo autor

HABITAÇÃO

IDENTIFICAÇÃO




Custo SINAPI

ORÇAMENTO RESUMO











PINTURA 2.529,06 5,79




GÁS 552,20 1,26



Quadro 18 – Orçamento resumo C – Habitação: Chiquinha Gonzaga Fonte: Elaborado pelo autor

114

Tabela 19 – Habitação: Valores mínimos, mais prováveis e máximos por etapa

Habitação - Chiquinha Gonzaga Tipo A B C Cenários


Serviços gerais Triang 80,00 130,00 150,00 14449,95


Supraestrutura: laje/ alvenaria Triang 8.158,61 8.733,16 9.223,87 87014,66


Esquadria de madeira Triang 893,19 1.550,51 1.898,69 35385,96


Impermeabilizações Triang 570,51 765,91 783,33 2050,153



Pintura Triang 1.468,08 2.421,14 2.529,06 45259,4



Instal. Hidráulica /Sanitária/ AP Triang 1.591,08 2.133,60 4.078,98 20457,11

Instal. Rede de gás Triang 133,77 276,92 552,20 15530,56

Aparelhos Triang 506,35 652,77 811,34 12748,64

Complementações Triang 368,82 564,21 682,62 7925,81

Saídas 1

Custo Total H2

Parâmetros

Cenários 2000




115

Conforme os orçamentos para a execução dos serviços referentes à habitação,

o orçamento B (valores mais prováveis) apresentou um custo estimado de R$

35.534,99, representando uma probabilidade de ocorrência de 62%. Este percentual

indica que há 38% de probabilidade do custo final apresentar valores superiores a

este. Se considerarmos a probabilidade de ocorrência de 90% como referência,

obtemos um custo estimado de R$ 36.700,00, valor 3,27% superior ao orçamento

com custos “mais prováveis”.

Tabela 20 – Probabilidade de ocorrência versus custo por unidade habitacional



90% de probabilidade de ocorrência R$ 36.700,00



Este fato demonstra que o custo adicional de R$ 1.161,99 por unidade

habitacional adiciona 28% a mais de probabilidade de ocorrência deste custo na

execução da habitação do empreendimento em comparação com o orçamento com

os valores mais prováveis. Neste estudo de caso, verifica-se que a variação

estimada de custos ao longo do detalhamento dos projetos e a definição das

especificações e das soluções construtivas a serem efetivamente adotadas no

empreendimento apresenta um percentual de 3,27% para os custos referentes à

habitação.

A partir da Curva ABC, para a análise da influência de cada etapa da obra no

custo total da habitação, conclui-se que os itens significativos, cuja atenção no

controle dos custos deve ser redobrada, são: infraestrutura, supraestrutura,

cobertura e instalações hidrosanitárias e águas pluviais, representando um custo de

aproximadamente 60% do custo total.

116

A supraestrutura apresentou uma variação de 13,06% entre o menor e maior

valor, com o processo construtivo da laje responsável por 44,60% desta variação.

Neste caso, a laje moldada in-loco considerou a espessura mínima para lajes de

cobertura (emín=5cm conforme NBR 6118/2001), exceto para a laje sobre o banheiro.

Caso se considere laje de piso moldado in-loco sobre todos ambientes, o acréscimo

de custo em relação à laje pré-moldada apresenta acréscimo aproximado de 60% e

uma variação de 35% na supraestrutura, ante 13% com uso de laje moldada in-loco

de cobertura não em balanço.

Gráfico 22 – Valores médios da Curva ABC: Habitação

Os serviços de infraestrutura (fundação) apresentaram uma variação de até

56,74% entre o valor mínimo e máximo. O processo e a técnica construtiva adotada

na fundação conforme o tipo de solo encontrado no terreno, (sapata corrida, radier

ou fundação profunda) é responsável por esta amplitude.

117

Verifica-se que o custo de produção do empreendimento, incluindo terreno,

infraestrutura interna, habitação (160 casas térreas), despesas de legalização,

trabalho técnico-social, projetos e assessoria técnica apresenta variação de R$

6.678.911,00 (R$ 41.743,19/UH) a R$ 11.221.117,00 (R$ 70.131,98/UH). O custo de

produção com 90% de probabilidade de ocorrência e custo do terreno de R$

89,60/m² é de R$ 9.653.080,00 (R$ 60.331,75/UH) custo 8,46% superior ao custo de

produção do empreendimento com os valores mais prováveis de R$ 8.983.182,00

(R$ 56.144,89/UH).

Os seguintes parâmetros para os cenários 1, 2 e 3 foram adotados

respectivamente nesta análise: valores mínimos dos orçamentos de infraestrutura e

habitação com custo do terreno de R$ 50,00/m², valores mais prováveis com custo

do terreno de R$ 70,00/m² e valores máximos com custo do terreno de R$

100,00/m². Demais valores para o trabalho técnico-social, despesas de legalização e

projetos/ assessoria foram fixados em R$ 40.000,00, R$ 98.000,00 e R$ 226.000,00,

respectivamente.

Gráfico 23 – Custo de produção: Residencial Chiquinha Gonzaga

118

O custo unitário da habitação para a casa térrea, objeto deste estudo de caso,

com área privativa real de 46,37m² apresentou os seguintes valores respectivamente

para os parâmetros mínimos, mais provável e máximo: R$ 572,36/m², R$ 765,02/m²

e R$ 940,41/m². O custo de produção do empreendimento para o cenário de 90% de

probabilidade de ocorrência é de R$ 790,11/m².

Gráfico 24 – Custo unitário: Residencial Chiquinha Gonzaga

119

4.4 Comentários

A Metodologia deste estudo é válida para avaliações que possibilitem a seleção

de três parâmetros para cada serviço ou etapa do empreendimento. Os parâmetros

estabelecidos são aplicáveis principalmente para tipologias semelhantes às

tipologias deste estudo de caso, edifícios residenciais de até 5 pavimentos e casa

térrea isolada em alvenaria estrutural armada.

A análise, realizada a partir dos custos diretos e da variabilidade de cenários

de custos, é baseada em fatores ponderáveis (sob controle interno). Estes fatores

envolvem o custo de construção, variações nas especificações técnicas e nos

processos construtivos, cuja análise aborda aspectos técnicos que estão sob o

controle e gestão do empreendedor e/ ou projetista.

Os fatores externos que não estão sob a gestão do empreendedor ou do

agente financeiro ou que apresentam um controle limitado, como por exemplo:

aspectos de logística, construção racionalizada, diversificação de mão-de-obra,

elevação dos custos ao longo do tempo (função custo versus tempo), os custos

indiretos e aspectos de gestão não são contemplados nesta metodologia.

4.4.1 Análise de custos

Considerando os parâmetros selecionados para os estudos de casos

analisados, foram obtidos a participação média no custo de produção do

empreendimento das seguintes variáveis: terreno, infraestrutura interna, habitação,

projetos e assessoria técnica, despesas de legalização e trabalho técnico-social. Os

Quadros 19 e 20 demonstram as incidências médias de cada item no custo de

produção destes estudos de casos, considerando os três cenários analisados.

120

Terreno 10,21

Infraestrutura 11,91

Obras especiais 2,85

Pavimentação 1,77

Drenagem/ águas pluviais 1,32

Terraplenagem 1,25

Energia/ iluminação 1,07

Serviços preliminares e gerais 0,98

Paisagismo 0,91

Água potável 0,88

Esgoto sanitário 0,88

Habitação 70,80

Supraestrutura: alvenaria 10,24

Supraestrutura: laje/ escada 9,80

Infraestrutura 7,22

Esquadrias metálicas 6,84

Pintura 5,70

Revestimento interno 5,45

Instalações Hidro-sanitárias/AP 4,32

Instalações Elétrica/telefonia 4,16

Revestimento externo 3,02

Pavimentação 2,90

Esquadria de madeira 2,79

Cobertura 2,34

Instal. Rede de gás 1,75

Aparelhos 1,46

Serviços gerais 1,34

Instalações de Incêndio 0,79

Complementações 0,40

Impermeabilizações 0,27

Projetos/ Assessoria Técnica 5,02

Despesas de Legalização 1,51

Trabalho Técnico-Social 0,56

Participação média no custo de produção [%]

Residencial Colinas da Oeste

Terreno 11,67



Pavimentação 1,76

Terraplenagem 1,47



Água potável 0,77


Paisagismo 0,62


Habitação 70,76

Supraestrutura: alvenaria 11,26

Supraestrutura: laje/ escada 9,15

Infraestrutura 7,57


Pintura 5,88


Instalações Hidro-sanitárias/AP 4,43

Instalações Elétrica/telefonia 4,17


Pavimentação 2,95


Cobertura 2,00


Aparelhos 1,53


Instalações de Incêndio 0,83







Residencial Nova Esperança

Quadro 19 – Participação média no custo de produção: Edifícios Fonte: Elaborado pelo autor

121

Terreno 18,53



Pavimentação 2,87

Terraplenagem 2,10



Água potável 0,99

Paisagismo 0,82



Habitação 63,38

Supra: laje/ alvenaria 15,64

Infraestrutura 7,88

Cobertura 6,87

Instal. Hidro-sanitárias/ Águas pluviais 4,67


Instal. Elétrica/telefonia 4,04

Pintura 3,84



Pavimentação 2,71



Aparelhos 1,18








Residencial Chiquinha Gonzaga

Quadro 20 – Participação média no custo de produção: casa térrea Fonte: Elaborado pelo autor

122

Observa-se que a infraestrutura (serviços de fundação) e a supraestrutura

(laje, escada e alvenarias estruturais) da habitação são responsáveis por

aproximadamente 30% do custo de produção de todo o empreendimento, sendo

fundamental a seleção adequada de suas características. Dentro do contexto

analisado e da concepção estrutural dos edifícios de alvenaria estrutural armada,

pode-se indicar o uso de lajes pré-moldadas, cujo custo é inferior ao custo das lajes

maciças de concreto moldado in-loco.

Os serviços referentes à execução da infraestrutura apresentaram

percentuais que variam entre 10% e 14%. Dentro destes percentuais, os muros de

arrimos e os serviços de terraplenagem participam no custo global de produção com

índices em torno de 5%. Estes índices indicam uma menor influência dos serviços de

infraestrutura no custo total do empreendimento em relação à edificação, com

participação em torno de 70%.

Apesar deste fato, os investimentos na infraestrutura não devem ser relegados

a um segundo plano. Os custos com sondagens, levantamentos planialtimétricos

atualizados e projetos de implantação e de terraplenagem adequados ao terreno são

fundamentais para o bom andamento dos projetos e da obra.

Gráfico 25 – Participação média no custo de produção dos estudos de casos

123

Gráfico 26 – Custo da unidade habitacional dos estudos de casos – data base: março/2009

O custo adicional da tipologia laminar em relação à tipologia “H” relaciona-se

principalmente com o maior custo dos planos verticais e com o custo adicional na

distribuição das instalações elétricas e hidro-sanitárias. Este fato está relacionado

com o maior custo de distribuição destas instalações em comparação à tipologia “H”,

cuja distribuição está concentrada na porção central do edifício. A tipologia “H” pode

ainda ser otimizada com o uso de escada enclausurada, proporcionando um maior

número de paredes geminadas e a redução de arestas no edifício.

Outro fator referente ao maior custo dos edifícios laminares está relacionado

com o custo adicional das áreas de circulação, principalmente pelo custo adicional

de lajes, revestimentos e alvenaria. A área de circulação por unidade habitacional do

residencial Nova Esperança (tipologia H) e Residencial Colinas da Oeste (tipologia

laminar) é de 1,40 m²/UH e 5,90 m²/UH, respectivamente.

124

Nos projetos analisados, acrescenta-se ainda o fato de do número de unidades

por bloco, 10 na tipologia laminar e 20 na tipologia “H”. O custo de produção de uma

unidade habitacional para as tipologias laminar e “H” apresentaram variação de R$

24.472,41 a R$38.981,55 e de R$ 23.305,19 a R$ 37.052,64, respectivamente.

Ressalta-se que estes valores referem-se aos estudos de casos analisados,

não indicando a inviabilidade das casas térreas em relação aos condomínios

verticais. Neste estudo de caso, o custo da casa térrea é superior ao custo dos

edifícios e o custo da tipologia laminar é superior ao custo da tipologia “H”, cujo

custo da tipologia laminar é superior em 4,19% em comparação com a tipologia “H”

(R$ 31.790,5/UH ante R$ 30.510,66/UH), considerando os parâmetros do cenário 2

com os valores mais prováveis de custo e de especificações.

Em relação aos custos de produção das casas, pode-se utilizar o recurso da

geminação, recurso que contribui para a redução dos custos na execução das

alvenarias, chapisco, emboço, pintura e fundação. Em muitos casos, pode-se até

geminar três fachadas (laterais e fundo), de modo a otimizar a execução da unidade

habitacional, proporcionando custos de produção inferiores aos custos de produção

de unidades em edifícios.

4.4.2 Comparação dos cenários com parâmetros CAIXA

A partir dos quatro cenários analisados neste estudo, com os valores mínimos,

mais prováveis, máximos e 90% de probabilidade de ocorrência, compara-se os

custos unitários por metro quadrado com os custos do SINAPI conforme o padrão de

acabamento. O custo unitário de construção é comparada com base na área

equivalente de construção do apartamento e da casa térrea, o qual considera as

áreas de circulação interna do edifício (hall de escadas e circulação) e as áreas

internas das unidades habitacionais. Salienta-se que o custo unitário do SINAPI não

considera as fundações profundas, somente a fundação direta na composição dos

custos.

125

Os indicadores de custo unitário de construção do SINAPI indicam os seguintes

valores para a tipologia PR5-2Q-2125 (edifício residencial de 5 pavimentos, área

equivalente total de 2125,00m²): R$ 419,53/m², R$ 486,17/m² e R$ 605,27/m²,

respectivamente padrão mínimo, baixo e normal e os seguintes valores para a

tipologia CP1-2Q-46 (casa popular com área equivalente de 46m²): R$ 496,58/m²,

R$ 588,68/m² e R$ 821,60/m², respectivamente padrão mínimo, baixo e normal.

Os resultados indicam compatibilidade, no caso dos edifícios, dos valores

obtidos no cenário 1 (parâmetros mínimos conforme Tabela 4) com os indicadores

de custo unitário dos projetos do SINAPI, padrão mínimo. O cenário com 90% de

probabilidade de ocorrência (cenário 4) apresenta valores intermediários entre os

padrões baixo e normal do SINAPI.

O maior custo de produção da tipologia de casa térrea do Condomínio

Chiquinha Gonzaga em comparação com os custos de casa térrea – tipologia CP1-

2Q-46 pode ser creditada à tipologia adotada neste empreendimento. A tipologia

deste estudo de caso apresenta um menor índice de compacidade em relação à

tipologia do SINAPI devido ao partido arquitetônico adotado e à disposição dos

ambientes internos, demonstrando a importância de um projeto bem elaborado.

Tabela 21 – Resumo do custo unitário de construção da habitação

custo/m² índice custo/m² índice custo/m² índice

Cenário 1 423,20 100 415,42 100 572,36 100

Cenário 2 549,75 130 543,86 131 765,02 134

Cenário 3 674,11 159 660,47 159 940,41 164

Cenário 4 570,67 135 560,60 135 790,11 138

parâmetros mínimos

Colinas da Oeste Nova Esperança Chiquinha Gonzaga

parâmetros mais prováveis

parâmetros máximos

90% de probabilidade de ocorrência Fonte: Elaborado pelo autor

Tabela 22 – Resumo do custo unitário SINAPI – Projeto padrão

SINAPI: PR5-2Q-2125 SINAPI: CP1-2Q-46

custo/m² índice custo/m² índice

Padrão mínimo 419,53 100 496,58 100

Padrão baixo 486,17 116 588,68 119

Padrão normal 605,27 144 821,60 166


126

5 CONCLUSÃO

A Metodologia deste estudo de viabilidade técnico-econômico permite avaliar

os possíveis cenários do custo de um empreendimento a partir de parâmetros pré-

estabelecidos e das análises da participação média dos serviços no custo de

produção, das curvas ABCs e do custo unitário por metro quadrado dos cenários

gerados.

Com base nas alternativas selecionadas para cada etapa da obra, obtém-se

parâmetros que possibilitam ao empreendedor ou ao agente financeiro determinar

as alternativas técnicas e as especificações adequadas à proposta pretendida e

analisar os cenários de custo obtidos com os recursos disponíveis para a execução

do empreendimento.

Conforme as curvas de custo geradas e os cenários de custo pré-

determinados, o proponente ou o agente financeiro poderá selecionar as alternativas

técnicas, o padrão de acabamento ou as especificações que mais se enquadram ao

custo pretendido para a produção do empreendimento. Sob os aspectos de

viabilidade, a variação das especificações é mais efetiva quando realizada a partir

dos itens e serviços significativos verificados na curva ABC, de modo a obter o custo

pretendido.

Deste modo, considerando que os custos são apenas resultados da concepção

adotada no projeto, é de suma importância, nos custos de produção de um

empreendimento, a variável projeto, cujos investimentos iniciais nos estudos de

viabilidade, anteprojeto e projeto básico representam um grande passo para a

redução e a otimização dos custos.

127

O aperfeiçoamento dos processos de concepção, de gestão e de planejamento

contribuem para a seleção adequada das soluções construtivas disponíveis na

construção civil. Assim, observa-se que a viabilidade dos empreendimentos

habitacionais de interesse social está diretamente relacionada com o planejamento,

ao invés da simplista solução de exclusão de itens de acabamento ou da redução

das margens de lucro ou da taxa de risco na composição do BDI.

Observa-se também que a variedade de processos construtivos e de materiais

é enorme, restando o desafio aos profissionais da construção civil de identificar as

especificações mais adequadas com as especificidades da obra, do terreno e do

entorno. A especificação correta dos serviços e a seleção de técnicas construtivas

adequadas é muito importante para a otimização dos custos da construção, cujas

variáveis envolvidas na elaboração do projeto e o fator escala de compra devem ser

exploradas da melhor maneira possível.

Deste modo, a avaliação técnico-econômica visa balancear os aspectos de

custo, de desempenho dos processos construtivos e das especificações técnicas, de

modo a cumprir a sua função independente da solução técnica adotada. Assim, “a

avaliação de desempenho exige o domínio de uma ampla base de conhecimentos

científicos sobre cada aspecto funcional de uma edificação, sobre materiais e

técnicas de construção, bem como sobre as diferentes exigências dos usuários nas

mais diversas condições de uso.” (NBR 15575-1, 2008, p. 9).

128

REFERÊNCIAS

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130

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131

Apêndice A – Orçamento da Infraestrutura A: Colinas da Oeste

ORÇAMENTO DISCRIMINATIVO - INFRA-ESTRUTURA

IDENTIFICAÇÃO

Orçamento A

Empreendimento Colinas da Oeste Data Base: mar/09

Unid. Quant. Custo Unitário Custo Total % Total

1 Serviços Técnicos 1.1.1 Controle tecnológico vb 1,00 10000,00 10000,00

SERVIÇOS 1.2.1 Barracão de obra m² 100,00 134,56 13456,00

PRELIMI- 1.2.2 Instalações provisórias - água/esg/elet vb 1,00 2106,42 2106,42

NARES 1.2.3 Limpeza superficial de terreno m² 8940,00 1,81 16181,40

1.2.4 Equipamentos e ferramentas vb 1,00 30000,00 30000,00

E 1.2.5 Locação de obra m² 3500,00 0,33 1155,00

GERAIS CUSTO TOTAL DO ÍTEM

72.898,82 9,30

2 m² 8940,00 0,27 2.413,80

m³ 2263,12 3,42 7.739,87

m³ 2263,12 2,65 5.997,27

TERRA- m² 0,35 0,00

PLENA- m³ 5015,00 9,40 47.141,00

GEM m³ 3884,40 3,31 12.857,36

CUSTO TOTAL DO ÍTEM

76.149,30 9,72

3 m 76,00 22,49 1.709,24

m 400,00 13,44 5.376,00

m 950,00 6,70 6.365,00

ÁGUA m³ 32,00 69,50 2.224,00

m³ 480,00 4,26 2.044,80

m³ 450,00 17,37 7.816,50

PO- m 44,00 6,70 294,80

TÁVEL m 12,00 21,26 255,12

un 6,00 79,37 476,22


26.561,68 3,39

4 m 534,00 22,66 12.100,44

m³ 36,00 69,50 2.502,00

m³ 300,00 4,26 1.278,00

ESGOTO m³ 240,00 17,37 4.168,80

SANI- un 100,00 301,66 30.166,00

TÁRIO un 10,00 1.089,57 10.895,70

un 1,00 2.900,94 2.900,94


64.011,88 8,17

5 m³ 352,80 4,26 1.502,93

m³ 212,00 17,37 3.682,44

m 39,00 25,38 989,82

m 294,00 52,15 15.332,10

m 174,00 79,17 13.775,58

m 159,00 69,50 11.050,50

m 79,00 301,66 23.831,14

un 5,00 1.089,57 5.447,85

un 512,00 27,39 14.023,68

ml 15,00 76,65 1.149,75

vb 1,00 3.000,00 3.000,00


93.785,79 11,97

6 m² 2030,86 2,43 4.934,99

ml 586,00 27,86 16.325,96

m² 431,14 22,49 9.696,34

m³ 729,56 32,02 23.360,51

m³ 465,00 103,01 47.899,65

m² 2030,86 0,93 1.888,70

m² 2030,86 15,79 32.067,28


136.173,43 17,38

7 vb 1,00 18.836,26 18.836,26

vb 1,00 49.800,00 49.800,00

vb 1,00 17.500,00 17.500,00


86.136,26 10,99

8 m² 332,00 20,23 6.716,36

m² 300,00 450,00 135.000,00

m² 100,00 550,00 55.000,00


196.716,36 25,10

9 m² 20,00 164,04 3.280,80

m² 2595,00 6,59 17.101,05

un 40,00 10,58 423,20

un 19,00 22,18 421,42

vb 0,00

vb 0,00

vb 1,00 10.000,00 10.000,00


31.226,47 3,98

CUSTO DIRETO 783.659,99 100,00

BDI (%) (aplicado somente sobre o valor relativo à MDO) 0,00

CUSTO TOTAL POR UNIDADE HABITACIONAL 3.918,30

Canteiro, Instalações

provisórias, Máquinas

e Ferramentas

Fornec/ assentamentos Tubo PVC 50mm

Fornec/ assentamento tubos FoFo 100mm

132

Apêndice B – Orçamento da Infraestrutura A: Colinas da Oeste


IDENTIFICAÇÃO

Orçamento B




1.2.1 Barracão de obra m² 100,00 134,56 13456,00

SERVIÇOS 1.2.2 Instalações provisórias - água/esg/elet vb 1,00 2106,42 2106,42

PRELIMI- 1.2.3 Limpeza superficial de terreno m² 8940,00 1,81 16181,40

NARES 1.2.4 Equipamentos e ferramentas vb 1,00 43500,00 43500,00

1.2.5 Locação de obra m² 3500,00 0,33 1155,00

E 1.2.6 Sondagem vb 1,00 6000,00 6000,00

GERAIS 1.2.7 Tapumes de madeira compensada m² 100,00 28,34 2834,00


95.232,82 8,69

2 m² 8940,00 0,27 2.413,80

m³ 2263,12 3,42 7.739,87

m³ 2263,12 2,65 5.997,27

TERRA- m² 0,35 0,00

PLENA- m³ 5015,00 16,33 81.894,95

GEM m³ 3884,40 3,31 12.857,36


110.903,25 10,12

3 m 76,00 22,49 1.709,24

m 431,00 13,44 5.792,64

m 1000,00 6,70 6.700,00

ÁGUA m³ 32,00 94,51 3.024,32

m³ 480,00 19,19 9.211,20

m³ 450,00 17,37 7.816,50

PO- m 44,00 6,70 294,80

TÁVEL m 12,00 21,26 255,12

un 6,00 79,37 476,22

vb 1,00 65.000,00 65.000,00

un 1,00 2.140,88 2.140,88


102.420,92 9,34

4 m 534,00 22,66 12.100,44

m³ 36,00 94,51 3.402,36

m³ 300,00 25,34 7.602,00

ESGOTO m³ 240,00 17,37 4.168,80

SANI- un 100,00 301,66 30.166,00

TÁRIO un 10,00 1.309,22 13.092,20

un 1,00 2.900,94 2.900,94


73.432,74 6,70

5 m³ 352,80 19,19 6.770,23

m³ 212,00 17,37 3.682,44

m 39,00 25,38 989,82

m 294,00 52,15 15.332,10

m 174,00 79,17 13.775,58

m 159,00 94,51 15.027,09

m 79,00 301,66 23.831,14

un 5,00 1.089,57 5.447,85

un 512,00 27,39 14.023,68

ml 15,00 76,65 1.149,75

vb 1,00 3.500,00 3.500,00


103.529,68 9,45

6 m² 2030,86 2,43 4.934,99

ml 586,00 27,86 16.325,96

m² 431,14 22,49 9.696,34

m³ 2030,86 44,13 89.621,85

m³ 729,56 32,02 23.360,51

0,00

0,00


143.939,65 13,13

7 vb 1,00 18.836,26 18.836,26

vb 1,00 57.000,00 57.000,00

vb 1,00 19.659,85 19.659,85


95.496,11 8,71

8 m² 332,00 45,00 14.940,00

m² 300,00 450,00 135.000,00

m² 100,00 1.200,00 120.000,00


269.940,00 24,63

9 m² 20,00 164,04 3.280,80

m² 2595,00 6,59 17.101,05

un 40,00 10,58 423,20

un 19,00 22,18 421,42

vb 1,00 70.000,00 70.000,00

vb 0,00

vb 1,00 10.000,00 10.000,00


101.226,47 9,23

CUSTO DIRETO 1.096.121,65 100,00





e Ferramentas



133

Apêndice C – Orçamento da Infraestrutura C: Colinas da Oeste


IDENTIFICAÇÃO

Orçamento C




1.2.1 Barracão de obra m² 100,00 134,56 13456,00

SERVIÇOS 1.2.2 Instalações provisórias - água/esg/elet vb 1,00 2106,42 2106,42

PRELIMI- 1.2.3 Limpeza superficial de terreno m² 8940,00 1,81 16181,40

NARES 1.2.4 Equipamentos e ferramentas vb 1,00 43500,00 43500,00

1.2.5 Locação de obra m² 3500,00 0,33 1155,00

E 1.2.6 Sondagem vb 1,00 6000,00 6000,00

GERAIS 1.2.7 Tapumes de madeira compensada m² 100,00 28,34 2834,00

1.2.8 Demolição de alvenaria m² 150,00 8,88 1332,00


96.564,82 7,29

2 m² 8940,00 0,27 2.413,80

m³ 2263,12 3,42 7.739,87

m³ 2263,12 2,65 5.997,27

TERRA- m² 0,35 0,00

PLENA- m³ 6018,16 19,91 119.821,57

GEM m³ 3884,40 3,31 12.857,36


148.829,87 11,23

3 m 76,00 22,49 1.709,24

m 431,00 13,44 5.792,64

m 1000,00 6,70 6.700,00

m³ 32,00 288,94 9.246,08

ÁGUA m³ 480,00 19,19 9.211,20

m³ 450,00 17,37 7.816,50

m 44,00 6,70 294,80

PO- m 12,00 21,26 255,12

TÁVEL un 6,00 79,37 476,22

vb 1,00 65.000,00 65.000,00

un 1,00 2.140,88 2.140,88


108.642,68 8,20

4 m 534,00 22,66 12.100,44

m³ 36,00 288,94 10.401,84

m³ 300,00 19,19 5.757,00

ESGOTO m³ 240,00 17,37 4.168,80

SANI- un 100,00 301,66 30.166,00

TÁRIO un 10,00 3.325,89 33.258,90

un 1,00 2.900,94 2.900,94


98.753,92 7,45

5 m³ 400,00 19,19 7.676,00

m³ 212,00 17,37 3.682,44

m 80,00 25,38 2.030,40

m 400,00 52,15 20.860,00

m 174,00 79,17 13.775,58

m 159,00 288,94 45.941,46

m 100,00 301,66 30.166,00

un 7,00 1.616,79 11.317,53

un 615,00 27,39 16.844,85

ml 15,00 76,65 1.149,75

vb 1,00 3.500,00 3.500,00


156.944,01 11,84

6 m² 2030,86 2,43 4.934,99

ml 586,00 27,86 16.325,96

m² 431,14 22,49 9.696,34

m³ 2030,86 56,37 114.479,58

m³ 729,56 32,02 23.360,51

m³ 300,00 94,51 28.353,00

0,00


197.150,38 14,88

7 vb 1,00 18.836,26 18.836,26

vb 1,00 61.407,00 61.407,00

vb 1,00 25.000,00 25.000,00


105.243,26 7,94

8 m² 332,00 45,00 14.940,00

m² 300,00 450,00 135.000,00

m² 100,00 1.500,00 150.000,00


299.940,00 22,63

9 m² 20,00 164,04 3.280,80

m² 2595,00 6,59 17.101,05

un 40,00 10,58 423,20

un 19,00 22,18 421,42

vb 1,00 70.000,00 70.000,00

vb 1,00 12.000,00 12.000,00

vb 1,00 10.000,00 10.000,00


113.226,47 8,54

CUSTO DIRETO 1.325.295,41 100,00





e Ferramentas



134

Apêndice D – Orçamento da: Habitação A: Colinas da Oeste

ORÇAMENTO DISCRIMINATIVO: HABITAÇÃO

APARTAMENTOS

IDENTIFICAÇÃO

Orçamento A

Empreendimento Residencial Colinas da Oeste Data Base: MAR/2009


1 1.1 Serviços técnicos (levantamento topográfico,

projetos,especificações, orçamento, cronograma) Vb

SER- 1.2 Despesas iniciais (cópias, licenças, taxas e impostos). Vb

VIÇOS 1.3 Canteiro e Instalações provisórias (tapumes,

barracão, água, luz, esgoto e placas de obra). Vb

PRE- 1.4 Máquinas e ferramentas (betoneira, vibrador, serra,

LIMI- bomba, carrinho, guincho). Vb

NARES 1.5 Consumos Vb

1.6 Limpeza da Obra Vb

E 1.7 Transportes Vb

1.8 Dispositivos de Proteção, Sinalização e Segurança Vb

GE- 1.9 Controle de Qualidade Vb 10.000,00

RAIS CUSTO TOTAL DO ÍTEM

10.000,00 2,04

2 2.1 m² 300,00 3,80 1.140,00

m³ 97,00 19,19 1.861,43

0,00

2.2 m 69,10 23,67 1.635,60

m 159,78 27,61 4.411,53

m 158,34 35,34 5.595,74

INFRA m 74,67 53,08 3.963,48

ESTRU m² 225,00 26,64 5.994,00

TURA Kg 1931,00 6,54 12.628,74

m³ 52,00 311,20 16.182,40

m³ 25,00 25,34

0,00


53.412,91 10,91

3 3.1 m² 1200,00 57,51 69.012,00

0,00

SUPRA 3.2 Vb 3,00 541,32 1.623,96

ESTRU- 0,00

RA 3.3 Alvenaria m² 1955,00 36,95 72.237,25

m² 401,17 22,66 9.090,51

m³ 6,00 309,99 1.859,94

0,00


153.823,66 31,43

4 4.1 un 1,00 377,68 377,68

un 2,00 0,00

m² 86,40 252,59 21.823,78

m² 4,80 266,42 1.278,82

m² 48,00 221,76 10.644,48

m 146,00 40,45 5.905,70

un 1,00 81,99 81,99

ESQUA- 0,00

DRIAS 0,00

E 0,00

PAINÉIS

40.112,44 8,20

4.2 un 20,00 250,14 5.002,80

un 0,00 0,00

un 0,00 236,38 0,00

un 20,00 187,61 3.752,20

0,00

8.755,00 1,79

4.3 cj 20,00 68,74 1.374,80

cj 0,00

cj 0,00

cj 20,00 33,21 664,20

cj 0,00

un 0,00

0,00

2.039,00 0,42


50.906,44

Trabalhos em

terra

Fundações e

outros serviços

Laje

Escada

Esquadrias

metálicas

Esquadrias de

madeira

Ferragens

135

IDENTIFICAÇÃO 2/3

Orçamento A


5 5.1 m² 226,20 17,28 3.908,74

m² 143,20 36,95 5.291,24

ml 30,00 27,94 3.632,20

COBER- ml 130,00 17,43 2.265,90

TURAS 0,00

E 15.098,08 3,08

5.2 m² 154,40 4,93 761,19

PROTE- m² 16,70 21,88 365,40

ÇÕES m² 64,20 13,93 894,31

0,00

2.020,89 0,41


17.118,976 6.1 m² 1086,00 2,99 3.247,14

m² 1086,00 11,53 12.521,58

m² 1600,00 9,02 14.432,00

m² 0,00

0,00

30.200,72 6,17

6.2 m² 120,00 23,23 2.787,60

m² 0,00

0,00

2.787,60 0,57

6.3 m² 1313,15 2,99 3.926,32

m² 1313,15 16,40 21.535,66

REVES- 0,00

TI-

MENTOS 25.461,98 5,20

6.4 m² 805,40 8,43 6.789,52

E m² 76,16 19,13 1.456,94

m² 0,00

PINTURA 0,00

8.246,46 1,68

6.5 m² 255,00 9,24 2.356,20

m² 1086,00 9,10 9.882,60

m² 620,00 3,21 1.990,20

m² 0,00 0,00

m² 1052,80 9,24 9.727,87

m² 1313,15 12,34 16.204,27

m² 0,00 0,00

m² 0,00 0,00

0,00

40.161,14 8,21


106.857,907 7.1 m² 65,00 28,89 1.877,85

0,00

1.877,85 0,38

7.2 m² 195,28 28,48 5.561,57

m² 0,00

m² 644,00 4,33 2.788,52

m² 165,00 11,64 1.920,60

0,00

10.270,69 2,10

PAVI- 7.3 ml 0,00

MENTA- ml 46,20 7,59 350,66

ÇÃO ml 0,00

0,00

ml 0,00

ml 0,00

ml 28,00 2,29 64,12

0,00

ml 124,00 7,76 962,24

ml 0,00

ml 0,00

0,00

1.377,02 0,28

7.4 m² 0,00

m² 156,20 4,33 676,35

0,00

676,35 0,14


14.201,91

Pavimentações

especiais

Pinturas

Cerâmica

Cimentado

Rodapés,

soleiras e

peitoris

Revestimentos

externos

Forros

Telhado

Impermeabiliza

ções

Revestimentos

Internos

Azulejos

136

IDENTIFICAÇÃO 3/3

Orçamento A


8 8.1 Vb 1,05 27.914,20 29.309,91

Vb 413,94

Vb 762,49

Vb 1,05 3.323,44 3.489,61

Vb 1.405,25

INS- 35.381,20 7,23

TALA- 8.2 Vb 11,00 85,85 944,35

ÇÕES Vb 1,08 6.178,00 6.672,24

Vb 2.700,00

PREDIAIS Vb 1,05 2.125,87

Vb 1,05 9.039,54 9.491,52

Vb

Vb 5.234,90

Vb 665,00

Vb 140,70

27.974,58 5,72

8.3 Vb 1,00 5.558,95 5.558,95

Vb 1,05 1.377,04 1.445,89

Vb 0,00

7.004,84 1,43

8.4 Instalações

mecânicas

Vb

0,00 0,00


70.360,629 9.1 Un 20,00 166,86 3.337,20

Un 20,00 72,53 1.450,60

Un 20,00 97,46 1.949,20

Un 20,00 121,29 2.425,80

Un 20,00 29,53 590,60

Un 0,00

APARE- Un 20,00 18,68 373,60

LHOS 0,00

E 10.127,00 2,07

un 0,00 0,00

METAIS un 0,00 0,00

un 0,00 0,00

un 0,00 18,68 0,00

0,00

0,00 0,00


10.127,0010 10.1 Serviço de calafate e limpeza final Vb 1500,00 1,15 1.725,00

10.2 Ligações e "habite-se" Vb 0,00

COMPLE- Vb 60,20 15,18 913,84

MENTA-

ÇÕES CUSTO TOTAL DO ÍTEM

2.638,84 0,54

CUSTO DIRETO DA CONSTRUÇÃO 489.448,25 100,00

BDI (%) 0,00

CUSTO TOTAL DA CONSTRUÇÃO 489.448,25


Esgoto e águas

pluviais

Aparelhos

Elétrica e

telefônica

Hidráulica, gás

e incêndio

10.3 Calçada Perimetral

137

Apêndice E – Orçamento da Habitação B: Colinas da Oeste


APARTAMENTOS

IDENTIFICAÇÃO

Orçamento B
















12.000,00 1,89

2 2.1 m² 300,00 3,80 1.140,00

m³ 97,00 19,19 1.861,43

0,00

2.2 m 99,05 50,00 4.952,50

m 123,81 52,50 6.500,03

INFRA m 143,12 55,00 7.871,60

ESTRU m 74,29 58,75 4.364,54

TURA m² 219,05 26,64 5.835,49

Kg 2000,00 6,54 13.080,00

m³ 56,70 311,20 17.645,04

m³ 25,00 25,34 633,50

0,00


63.884,12 10,05

3 3.1 m² 1216,00 57,51 69.932,16

0,00

3.2 m³ 5,20 311,20 1.618,24

SUPRA m² 62,20 29,36 1.826,19

ESTRU- Kg 350,00 6,54 2.289,00

RA 0,00

3.3 Alvenaria m² 2018,00 38,33 77.349,94

m² 401,17 25,44 10.205,76

m³ 10,00 705,87 7.058,70

0,00


170.280,00 26,78

4 4.1 un 1,00 988,54 988,54

un 2,00 1.637,16 3.274,32

m² 67,20 412,86 27.744,19

m² 24,00 549,58 13.189,92

m² 48,00 432,80 20.774,40

0,00

0,00

0,00

m 146,00 40,45 5.905,70

ESQUA- un 1,00 81,99

DRIAS 0,00

E

PAINÉIS 71.877,07 11,30

4.2 un 20,00 270,14 5.402,80

un 20,00 270,14 5.402,80

un 40,00 236,38 9.455,20

un 20,00 202,61 4.052,20

0,00

24.313,00 3,82

4.3 cj 20,00 68,74 1.374,80

cj 0,00

cj 60,00 38,52 2.311,20

cj 20,00 33,21 664,20

cj 0,00

un 0,00

0,00

4.350,20 0,68


100.540,27

Trabalhos em

terra

Fundações e

outros serviços

Laje

Escada

Esquadrias

metálicas

Esquadrias de

madeira

Ferragens

138

IDENTIFICAÇÃO 2/3

Orçamento B


5 5.1 m² 245,00 30,57 7.489,65

m² 140,00 38,33 5.366,20

ml 30,00 27,94 3.632,20

ml 130,00 17,43 2.265,90

COBER- vb 1,00 900,00 900,00

TURAS

19.653,95 3,09

E 5.2 m² 154,40 5,25 810,60

m² 16,70 21,88 365,40

PROTE- m² 64,20 13,93 894,31

ÇÕES 0,00

2.070,30 0,33


21.724,256 6.1 m² 1086,00 2,99 3.247,14

m² 1086,00 11,53 12.521,58

m² 1600,00 9,02 14.432,00

m² 0,00 0,00

0,00

30.200,72 4,75

6.2 m² 0,00

m² 360,00 26,08 9.388,80

0,00

9.388,80 1,48

6.3 m² 1313,15 2,99 3.926,32

m² 1313,15 16,40 21.535,66

m² 48,00 22,19 1.065,12

0,00

REVES-

TI- 26.527,10 4,17

MENTOS 6.4 m² 805,40 8,43 6.789,52

m² 0,00

E m² 76,16 21,50 1.637,44

0,00

PINTURA

8.426,96 1,33

6.5 m² 65,00 9,24 600,60

m² 1086,00 9,10 9.882,60

m² 807,00 8,23 6.641,61

m² 1600,00 8,22 13.152,00

m² 1052,80 9,24 9.727,87

m² 1313,15 12,34 16.204,27

m² 0,00 0,00

m² 0,00 0,00

0,00

56.208,95 8,84


130.752,537 7.1 m² 125,00 28,86 3.607,50

0,00

3.607,50 0,57

7.2 m² 195,28 28,48 5.561,57

m² 644,00 16,88 10.870,72

m² 0,00

m² 165,00 11,64 1.920,60

PAVI- 0,00

MENTA-

ÇÃO 18.352,89 2,89

7.3 ml 0,00

ml 46,20 7,59 350,66

ml 0,00

0,00

ml 28,00 11,25 315,00

ml 0,00

ml 0,00

0,00

ml 124,00 7,76 962,24

ml 0,00

ml 0,00

0,00

1.627,90 0,26

7.4 m² 156,20 24,54 3.833,15

m² 156,20 6,46 1.009,05

0,00

4.842,20 0,76


28.430,49

Azulejos

Forros

Pinturas

Telhado

Impermeabiliza

ções

Revestimentos

externos

Revestimentos

Internos

Cerâmica

Cimentado

Rodapés,

soleiras e

peitoris

Pavimentações

especiais

139

IDENTIFICAÇÃO 3/3

Orçamento B


8 8.1 Vb 1,05 27.914,20 29.309,91

Vb 413,94

Vb 762,49

Vb 1,05 4.779,04 5.017,99

Vb 1.405,25

INS- 36.909,58 5,81

TALA- 8.2 Vb 1.714,00

ÇÕES Vb 1,08 6.313,60 6.818,69

Vb 3.000,00

PREDIAIS Vb 1,05 2.125,87 2.232,16

Vb 1,05 17.700,00 18.585,00

Vb

Vb 5.234,90

Vb 665,00

Vb 160,00

Vb

38.409,75 6,04

8.3 Vb 1,00 5.558,95 5.558,95

Vb 1,05 1.377,04 1.445,89

Vb 7.120,00

14.124,84 2,22

8.4 Instalações

mecânicas

Vb 1.718,83

1.718,83 0,27


91.163,009 9.1 Un 20,00 221,14 4.422,80

Un 20,00 72,53 1.450,60

Un 20,00 103,46 2.069,20

Un 20,00 175,76 3.515,20

Un 0,00

Un 0,00

APARE- Un 0,00

LHOS 0,00

E 11.457,80 1,80

un 20,00 26,63 532,60

METAIS un 0,00 0,00

un 20,00 26,63 532,60

un 20,00 26,62 532,40

0,00

1.597,60 0,25




COMPLE- Vb 60,20 27,91 1.680,18

MENTA- Vb

ÇÃO CUSTO TOTAL DO ÍTEM

3.980,18 0,63


BDI (%) 0,00



Esgoto e águas

pluviais

Hidráulica, gás

e incêndio

Aparelhos


Elétrica e

telefônica

140

Apêndice F – Orçamento da: Habitação C: Colinas da Oeste


APARTAMENTOS

IDENTIFICAÇÃO

Orçamento C
















14.000,00 1,80

2 2.1 m² 300,00 3,80 1.140,00

m³ 91,00 19,19 1.746,29

0,00

2.2 m 290,00 69,50 20.155,00

m 250,00 75,88 18.970,00

m² 210,00 26,64 5.594,40

Kg 1930,00 6,54 12.622,20

INFRA m³ 52,00 311,20 16.182,40

ESTRU m³ 25,00 25,34 633,50

TURA 0,00

0,00

0,00


77.043,79 9,88

3 3.1 m³ 100,00 1.123,75 112.375,00

0,00

SUPRA 3.2 m³ 5,20 311,20 1.618,24

ESTRU- m² 36,00 29,36 1.056,96

RA Kg 350,00 6,54 2.289,00

0,00

3.3 Alvenaria m² 2020,00 38,33 77.426,60

m² 401,17 33,21 13.322,86

m³ 10,00 705,87 7.058,70

0,00


215.147,36 27,60

4 4.1 un 1,00 988,54 988,54

un 2,00 1.637,16 3.274,32

m² 67,20 412,86 27.744,19

m² 24,00 549,58 13.189,92

m² 48,00 432,80 20.774,40

ESQUA- 0,00

DRIAS m 146,00 40,45 5.905,70

un 1,00 81,99 81,99

E 0,00

PAINÉIS

71.959,06 9,23

4.2 un 20,00 340,11 6.802,20

un 20,00 340,11 6.802,20

un 40,00 304,68 12.187,20

un 20,00 295,19 5.903,80

0,00

31.695,40 4,07

4.3 cj 20,00 46,05 921,00

cj 0,00

cj 60,00 38,52 2.311,20

cj 20,00 33,21 664,20

cj 0,00

un 0,00

0,00

3.896,40 0,50


107.550,86

Trabalhos em

terra

Fundações e

outros serviços

Laje

Escada

Esquadrias

metálicas

Esquadrias de

madeira

Ferragens

141

IDENTIFICAÇÃO 2/3

Orçamento C


5 5.1 m² 245,00 90,72 22.226,40

ml 30,00 27,94 3.632,20

ml 130,00 17,43 2.265,90

COBER- 0,00

TURAS

28.124,50 3,61

E 5.2 m² 154,40 5,25 810,60

m² 16,70 21,88 365,40

PROTE- m² 64,20 30,35 1.948,47

ÇÕES 0,00

3.124,47 0,40


31.248,976 6.1 m² 2686,00 2,99 8.031,14

m² 2686,00 11,53 30.969,58

m² 0,00

m² 0,00

0,00

39.000,72 5,00

6.2 m² 0,00

m² 394,00 26,01 10.247,94

0,00

10.247,94 1,31

REVES- 6.3 m² 1313,15 2,99 3.926,32

TI- m² 1313,15 10,27 13.486,05

MENTOS m² 1313,15 9,11 11.962,80

0,00

E

29.375,17 3,77

PINTURA 6.4 m² 805,40 8,43 6.789,52

m² 76,16 19,13 1.456,94

m² 0,00

0,00

8.246,46 1,06

6.5 m² 65,00 9,24 600,60

m² 1086,00 9,10 9.882,60

m² 807,00 8,23 6.641,61

m² 1600,00 8,22 13.152,00

m² 1052,80 10,04 10.570,11

m² 1313,15 12,34 16.204,27

m² 0,00 0,00

m² 0,00 0,00

0,00

57.051,19 7,32


143.921,487 7.1 m² 251,00 28,86 7.243,86

0,00

7.243,86 0,93

7.2 m² 195,28 28,48 5.561,57

m² 644,00 16,88 10.870,72

m² 0,00

m² 165,00 11,64 1.920,60

0,00

18.352,89 2,35

PAVI- 7.3 ml 0,00

MENTA- ml 466,20 7,59 3.538,46

ÇÃO ml 0,00

0,00

ml 44,00 11,25 495,00

ml 0,00

ml 0,00

0,00

ml 124,00 7,76 962,24

ml 0,00

ml 0,00

0,00

4.995,70 0,64

7.4 m² 156,20 24,54 3.833,15

m² 156,20 6,46 1.009,05

0,00

4.842,20 0,62


35.434,65

Revestimentos

Internos

Azulejos

Revestimentos

externos

Forros

Pinturas

Pavimentações

especiais

Cerâmica

Rodapés,

soleiras e

peitoris

Telhado

Impermeabiliza

ções

Cimentado

142

IDENTIFICAÇÃO 3/3

Orçamento C


8 8.1 Vb 1,05 29.900,00 31.395,00

Vb 468,94

Vb 762,49

Vb 1,05 5.325,00 5.591,25

Vb 1.435,84

INS- 39.653,52 5,09

TALA- 8.2 Vb 1.679,60

ÇÕES Vb 1,08 6.313,60 6.818,69

Vb 3.000,00

PREDIAIS Vb 1,05 2.125,87 2.232,16

Vb 1,05 18.120,00 19.026,00

Vb

Vb 5.234,90

Vb 665,00

Vb 140,70

Vb 3.182,91

1,00 14.000,00 14.000,00

1,05 9.470,40 9.943,92

1,00 11.791,07 11.791,07

1,00 1.220,60 1.220,60

78.935,55 10,12

8.3 Vb 1,00 5.558,95 5.558,95

Vb 1,05 1.377,04 1.445,89

Vb 7.707,77

14.712,61 1,89

8.4 Instalações

mecânicas

Vb 1.718,83

1.718,83 0,22


135.020,519 9.1 Un 20,00 221,14 4.422,80

Un 20,00 134,20 2.684,00

Un 20,00 175,76 3.515,20

Un 20,00 200,37 4.007,40

Un 0,00

Un 0,00

APARE- Un 0,00

LHOS 0,00

E 14.629,40 1,88

un 20,00 26,62 532,40

METAIS un 0,00 0,00

un 20,00 26,63 532,60

un 20,00 26,62 532,40

0,00

1.597,40 0,20




COMPLE- Vb 60,20 44,13 2.656,63

MENTA- Vb


4.036,63 0,52


BDI (%)



Esgoto e águas

pluviais

Elétrica e

telefônica

Hidráulica, gás

e incêndio


Aparelhos

143

Apêndice G – Orçamento da Infraestrutura A: Nova Esperança


IDENTIFICAÇÃO

Orçamento A

Empreendimento Residencial Nova Esperança Data Base: mar/09


1 vb 1,00 10.000,00 10.000,00

SERVIÇOS m² 100,00 134,56 13.456,00

PRELIMI- vb 1,00 2.106,42 2.106,42

NARES vb 9.889,00 1,81 17.899,09

vb 1,00 30.000,00 30.000,00

E m² 3.000,00 0,33 990,00


74.451,51 12,28

2 m² 9889,00 0,27 2.670,03

m³ 3193,00 3,42 10.920,06

TERRA- m³ 9800,00 2,65 25.970,00

PLENA- m³ 0,00

GEM m³ 5000,00 9,40 47.000,00

m³ 3193,00 3,31 10.568,83


97.128,92 16,02

3 m 400,00 22,49 8.996,00

m 100,00 13,44 1.344,00

ÁGUA m³ 50,00 69,50 3.475,00

m³ 385,00 4,26 1.640,10

PO- m³ 270,00 17,37 4.689,90

TÁVEL m 70,00 6,70 469,00

m 5,00 21,26 106,30

un 2,00 79,37 158,74


20.879,04 3,44

4 m 400,00 22,66 9.064,00

m³ 50,00 69,50 3.475,00

m³ 400,00 4,26 1.704,00

ESGOTO m³ 395,00 17,37 6.861,15

SANI- un 10,00 301,66 3.016,60

TÁRIO un 9,00 1.089,57 9.806,13

un 1,00 2.900,94 2.900,94


36.827,82 6,07

5 m³ 181,00 4,26 771,06

m³ 192,00 17,37 3.335,04

m 270,00 25,38 6.852,60

m 100,00 79,17 7.917,00

m³ 20,00 69,50 1.390,00

un 15,00 301,66 4.524,90

un 3,00 1.089,57 3.268,71

ml 100,00 27,39 2.739,00

ml 0,00 0,00

vb 1,00 5.000,00 5.000,00


35.798,31 5,91

6 m² 2250,00 2,43 5.467,50

ml 540,00 27,86 15.044,40

m² 650,00 22,49 14.618,50

m³ 400,00 32,02 12.808,00

m³ 330,00 103,01 33.993,30

m² 2250,00 0,93 2.092,50

m² 2250,00 15,79 35.527,50


119.551,70 19,72

7 vb 1,00 1.794,45 1.794,45

vb 1,00 16.241,97 16.241,97

vb 1,00 16.241,97 16.241,97

vb 1,00 25.320,10 25.320,10

vb 1,00 7.624,89 7.624,89

vb 1,00 9.800,00 9.800,00


77.023,38 12,71

8 ml 600,00 20,23 12.138,00

m² 85,04 450,00 38.268,00

m² 125,00 550,00 68.750,00


119.156,00 19,66

9 m³ 20,00 164,04 3.280,80

m² 2258,60 6,59 14.884,17

un 50,00 10,56 528,00

un 10,00 22,18 221,80

un 0,00

un 0,00

vb 1,00 6.500,00 6.500,00

0,00


25.414,77 4,19

CUSTO DIRETO 606.231,45 100,00

BDI (%) (aplicado somente sobre o valor relativo à MDO)

CUSTO TOTAL 606.231,45


Registros de manobra

144

Apêndice H – Orçamento da Infraestrutura B: Nova Esperança


IDENTIFICAÇÃO

Orçamento B



1 vb 1,00 10.000,00 10.000,00

SERVIÇOS m² 100,00 134,56 13.456,00

PRELIMI- vb 1,00 2.106,42 2.106,42

NARES vb 9.889,00 1,81 17.899,09

vb 1,00 30.000,00 30.000,00

m² 3.000,00 0,33 990,00

vb 1,00 6.000,00 6.000,00

E m² 100,00 28,34 2.834,00


83.285,51 9,30

2 m² 9889,00 0,27 2.670,03

m³ 3193,00 3,42 10.920,06

TERRA- m³ 9800,00 2,65 25.970,00

PLENA- m³ 0,00 0,00 0,00

GEM m³ 5000,00 16,33 81.650,00

m³ 3193,00 3,31 10.568,83


131.778,92 14,72

3 m 400,00 22,49 8.996,00

m 100,00 13,44 1.344,00

ÁGUA m³ 50,00 94,51 4.725,50

PO- m³ 385,00 19,19 7.388,15

TÁVEL m³ 270,00 17,37 4.689,90

un 2,00 79,37 158,74

vb 1,00 55.000,00 55.000,00

un 1,00 2.140,85 2.140,85


84.443,14 9,43

4 m 400,00 22,66 9.064,00

m³ 50,00 94,51 4.725,50

m³ 400,00 25,34 10.136,00

ESGOTO m³ 395,00 17,37 6.861,15

SANI- un 10,00 301,66 3.016,60

TÁRIO un 9,00 1.309,22 11.782,98

un 1,00 2.900,94 2.900,94


48.487,17 5,42

5 m³ 181,00 19,19 3.473,39

m³ 192,00 17,37 3.335,04

m 270,00 25,38 6.852,60

m 100,00 79,17 7.917,00

m³ 20,00 69,50 1.390,00

un 15,00 301,66 4.524,90

vb 3,00 1.089,57 3.268,71

ml 100,00 27,39 2.739,00

ml 0,00 0,00

vb 1,00 5.000,00 5.000,00


38.500,64 4,30

6 m² 2250,00 2,43 5.467,50

ml 540,00 27,86 15.044,40

m² 650,00 22,49 14.618,50

m² 2250,00 44,13 99.292,50

m³ 400,00 32,02 12.808,00

m² 0,00

m² 0,00


147.230,90 16,45

7 vb 1,00 1.794,45 1.794,45

vb 1,00 18.000,00 18.000,00

vb 1,00 18.000,00 18.000,00

vb 1,00 28.300,00 28.300,00

vb 1,00 7.624,89 7.624,89

vb 1,00 12.000,00 12.000,00


85.719,34 9,58

8 ml 600,00 45,00 27.000,00

m² 85,04 450,00 38.268,00

m² 125,00 1.200,00 150.000,00


215.268,00 24,05

9 m³ 20,00 164,04 3.280,80

m² 2258,60 6,59 14.884,17

un 50,00 10,56 528,00

un 10,00 22,18 221,80

vb 1,00 35.000,00 35.000,00

un 0,00

vb 1,00 6.500,00 6.500,00


60.414,77 6,75

CUSTO DIRETO 895.128,39 100,00




145

Apêndice I – Orçamento da Infraestrutura C: Nova Esperança


IDENTIFICAÇÃO

Orçamento C



1 vb 1,00 10.000,00 10.000,00

SERVIÇOS m² 140,00 134,56 18.838,40

PRELIMI- vb 1,00 2.106,42 2.106,42

NARES vb 9.889,00 1,81 17.899,09

vb 1,00 35.000,00 35.000,00

E m² 3.000,00 0,33 990,00

GERAIS vb 1,00 6.000,00 6.000,00

m² 100,00 28,34 2.834,00

m² 150,00 8,88 1.332,30


95.000,21 8,59

2 m² 9889,00 0,27 2.670,03

m³ 3200,00 3,42 10.944,00

TERRA- m³ 9800,00 2,65 25.970,00

PLENA- m³ 0,00 0,00 0,00

GEM m³ 5000,00 19,91 99.550,00

m³ 3200,00 3,31 10.592,00


149.726,03 13,53

3 m 400,00 22,49 8.996,00

m 100,00 13,44

ÁGUA m³ 50,00 288,94 14.447,00

PO- m³ 385,00 19,19 7.388,15

TÁVEL m³ 270,00 17,37 4.689,90

un 2,00 79,37 158,74

vb 1,00 55.000,00 55.000,00

un 1,00 2.140,85 2.140,85


92.820,64 8,39

4 m 400,00 22,66 9.064,00

m³ 50,00 288,94 14.447,00

m³ 400,00 25,34 10.136,00

ESGOTO m³ 395,00 17,37 6.861,15

SANI- un 10,00 301,66 3.016,60

TÁRIO un 9,00 3.325,89 29.933,01

un 9,00 2.900,94 26.108,46


99.566,22 9,00

5 m³ 225,00 19,19 4.317,75

m³ 205,00 17,37 3.560,85

m 540,00 25,38 13.705,20

m 200,00 52,15 10.430,00

m³ 30,00 79,17 2.375,10

un 25,00 301,66 7.541,50

vb 4,00 1.616,79 6.467,16

ml 150,00 27,39 4.108,50

ml 0,00 0,00

vb 1,00 6.000,00 6.000,00


58.506,06 5,29

6 m² 2250,00 2,43 5.467,50

ml 540,00 27,86 15.044,40

m² 650,00 22,49 14.618,50

m² 2250,00 56,37 126.832,50

m³ 400,00 32,02 12.808,00

m² 115,00 94,51 10.868,65

m² 0,00


185.639,55 16,78

7 vb 1,00 1.794,45 1.794,45

vb 1,00 19.000,00 19.000,00

vb 1,00 19.000,00 19.000,00

vb 1,00 29.500,00 29.500,00

vb 1,00 7.624,89 7.624,89

vb 1,00 20.000,00 20.000,00


96.919,34 8,76

8 ml 600,00 50,00 30.000,00

m² 85,04 450,00 38.268,00

m² 125,00 1.500,00 187.500,00


255.768,00 23,12

9 m³ 20,00 164,04 3.280,80

m² 2258,60 6,59 14.884,17

un 50,00 10,56 528,00

un 10,00 22,18 221,80

vb 1,00 35.000,00 35.000,00

un 1,00 12.000,00 12.000,00

vb 1,00 6.500,00 6.500,00

0,00


72.414,77 6,55

CUSTO DIRETO 1.106.360,82 100,00


CUSTO TOTAL 1.106.360,82


146

Apêndice J – Orçamento da: Habitação A: Nova Esperança


APARTAMENTOS

IDENTIFICAÇÃO

Orçamento A

Empreendimento Residencial Nova Esperança Data Base: MAR/2009















10.000,00 2,15

2 2.1 2.1.1 Locação da obra - topografia/ gabarito m² 300,00 3,80 1.140,00

2.1.2 Escavação manual de vala até 1,5m m³ 86,00 19,19 1.650,34

0,00

2.2 2.2.1 Estaca strauss 25cm- 20T m 200,00 23,67 4.734,00

2.2.2 Estaca strauss 38cm - 40T m 240,00 35,34 8.481,60

INFRA 2.2.3 Forma de madeira comum p/ fundação m² 215,00 26,64 5.727,60

ESTRU 2.2.4 Armação em aço CA50 3/8" Kg 2120,00 6,54 13.864,80

TURA 2.2.5 Concreto importado de usina 20 Mpa m³ 59,00 311,20 18.360,80

2.2.6 Aterro interno de edificações compactado m³ 25,00 25,34 633,50

0,00


54.592,64 11,71

3 3.1 m² 1073,00 57,51 61.708,23

0,00

SUPRA 3.2 Vb 2,90 541,32 1.569,83

ESTRU- 0,00

RA 3.3 Alvenaria m² 2250,00 36,95 83.137,50

m² 216,00 22,66 4.894,56

m³ 6,00 309,99 1.859,94

0,00


153.170,06 32,86

4 4.1 un 1,00 377,68 377,68

un 0,00

m² 68,80 252,59 17.378,19

m² 12,00 266,42 3.197,04

m² 48,00 221,76 10.644,48

m 80,00 40,45 3.236,00

un 2,00 81,99 163,98

ESQUA- 0,00

DRIAS 0,00

E 0,00

PAINÉIS

34.997,37 7,51

4.2 un 20,00 250,14 5.002,80

un 0,00 0,00

un 0,00 236,38 0,00

un 20,00 187,61 3.752,20

0,00

8.755,00 1,88

4.3 cj 20,00 68,74 1.374,80

cj 0,00

cj 0,00 37,21 0,00

cj 20,00 33,21 664,20

cj 0,00

un 0,00

0,00

2.039,00 0,44


45.791,37

Trabalhos em

terra

Fundações e

outros serviços

Laje

Escada

Esquadrias

metálicas

Esquadrias de

madeira

Ferragens

147

IDENTIFICAÇÃO 2/3

Orçamento A


5 5.1 m² 225,00 17,28 3.888,00

m² 105,00 36,95 3.879,75

ml 40,00 27,94 1.117,60

ml 40,00 17,43 697,20

COBER- 0,00

TURAS

9.582,55 2,06

E 5.2 m² 150,00 4,93 739,50

m² 20,00 21,88 437,60

PROTE- m² 100,00 13,93 1.393,00

ÇÕES 0,00

2.570,10 0,55


12.152,656 6.1 m² 930,00 2,99 2.780,70

m² 930,00 11,53 10.722,90

m² 1915,00 9,02 17.273,30

m² 0,00

0,00

30.776,90 6,60

6.2 m² 90,00 23,23 2.090,70

m² 0,00

0,00

2.090,70 0,45

6.3 m² 1300,00 2,99 3.887,00

m² 1300,00 16,40 21.320,00

REVES- 0,00

TI-

MENTOS 25.207,00 5,41

6.4 m² 860,00 8,43 7.249,80

E m² 68,00 19,13 1.300,84

m² 0,00

PINTURA 0,00

8.550,64 1,83

6.5 m² 226,00 9,24 2.088,24

m² 840,00 9,10 7.644,00

m² 690,00 3,21 2.214,90

m² 0,00 0,00

m² 150,00 9,24 1.386,00

m² 1300,00 12,34 16.042,00

m² 0,00 0,00

m² 0,00 0,00

0,00

29.375,14 6,30


96.000,387 7.1 m² 50,00 28,89 1.444,50

0,00

1.444,50 0,31

7.2 m² 190,00 28,48 5.411,20

m² 0,00

m² 730,00 4,33 3.160,90

m² 190,00 11,64 2.211,60

0,00

PAVI- 10.783,70 2,31

MENTA- 7.3 ml 0,00

ÇÃO ml 60,00 7,59 455,40

ml 0,00

0,00

ml 0,00

ml 0,00

ml 30,00 2,29 68,70

0,00

ml 125,00 7,76 970,00

ml 0,00

ml 0,00

0,00

1.494,10 0,32

7.4 m² 0,00

m² 38,00 4,33 164,54

0,00

164,54 0,04


13.886,84

Azulejos

Revestimentos

externos

Forros

Telhado

Impermeabiliza

ções

Pinturas

Cerâmica

Cimentado

Rodapés,

soleiras e

peitoris

Revestimentos

Internos

Pavimentações

especiais

148

IDENTIFICAÇÃO 3/3

Orçamento A


8 8.1 Vb 27.914,20

Vb 413,94

Vb 762,49

Vb 3.323,44

Vb 1.405,25

INS- 33.819,32 7,26

TALA- 8.2 Vb 11,00 85,85 944,35

ÇÕES Vb 6.178,00

Vb 2.700,00

PREDIAIS Vb 2.125,87

Vb 9.039,54

Vb

Vb 5.234,90

Vb 665,00

Vb 140,70

27.028,36 5,80

8.3 Vb 5.558,95

Vb 1.377,04

Vb 0,00

6.935,99 1,49

8.4 Vb

0,00 0,00


67.783,679 9.1 Un 20,00 166,40 3.328,00

Un 20,00 72,53 1.450,60

Un 20,00 97,46 1.949,20

Un 20,00 121,29 2.425,80

Un 20,00 29,53 590,60

Un 0,00

Un 20,00 18,68 373,60

0,00

APARE-

HOS 10.117,80 2,17

un 0,00 0,00

E un 0,00 0,00

un 0,00 0,00

METAIS un 0,00 0,00

0,00

0,00 0,00



10.2 Ligações e "habite-se" Vb

COMPLE- Vb 58,20 15,18 883,48

MENTA-


2.608,48 0,56


BDI (%)




Instalações

mecânicas

Hidráulica, gás

e incêndio

Esgoto e águas

pluviais

Aparelhos

Elétrica e

telefônica

149

Apêndice K – Orçamento da Habitação B: Nova Esperança


APARTAMENTOS

IDENTIFICAÇÃO

Orçamento B
















1,97

2 2.1 2.1.1 Locação da obra - topografia/ gabarito m² 300,00 3,80 1.140,00

2.1.2 Escavação manual de vala até 1,5m m³ 85,00 19,19 1.631,15

0,00

2.2 2.2.1 Estaca hélice contínua 30cm - m 210,00 52,20 10.962,00

2.2.2 Estaca hélice contínua 40cm - m 250,00 58,75 14.687,50

INFRA 2.2.3 Forma de madeira comum p/ fundação m² 200,00 26,64 5.328,00

ESTRU 2.2.4 Armação em aço CA50 3/8" Kg 2200,00 6,54 14.388,00

TURA 2.2.5 Concreto importado de usina 20 Mpa m³ 62,00 311,20 19.294,40

2.2.6 Aterro interno de edificações compactado m³ 25,00 25,34 633,50

0,00


11,15

3 3.1 m² 1073,00 57,51 61.708,23

0,00

SUPRA 3.2 m³ 6,60 311,20 2.053,92

ESTRU- m² 30,00 29,36 880,80

RA Kg 320,00 6,54 2.092,80

0,00

3.3 Alvenaria m² 2250,00 38,33 86.242,50

m² 216,00 25,44 5.495,04

m³ 10,00 705,87 7.058,70

0,00


27,13

4 4.1 un 1,00 988,54 988,54

un 0,00

m² 68,80 412,86 28.404,77

m² 12,00 549,58 6.594,96

m² 48,00 432,80 20.774,40

ESQUA- 0,00

DRIAS m 80,00 40,45 3.236,00

un 2,00 81,99 163,98

E

PAINÉIS 9,86

4.2 un 20,00 270,14 5.402,80

un 20,00 270,14 5.402,80

un 40,00 236,38 9.455,20

un 20,00 202,61 4.052,20

0,00

3,98

4.3 cj 20,00 68,74 1.374,80

cj 0,00

cj 60,00 38,52 2.311,20

cj 20,00 33,21 664,20

cj 0,00

un 0,00

0,00

0,71


Esquadrias de

madeira

Trabalhos em

terra

88.825,85

12.000,00

68.064,55

165.531,99

60.162,65

24.313,00

4.350,20

Fundações e

outros serviços

Laje

Escada

Esquadrias

metálicas

Ferragens

150

IDENTIFICAÇÃO 2/3

Orçamento B


5 5.1 m² 258,00 30,57 7.887,06

m² 151,00 38,33 5.787,83

ml 65,00 27,94 1.117,60

ml 40,00 17,43 697,20

COBER- vb 1,00 980,00 980,00

TURAS

2,70

E 5.2 m² 150,00 5,25 787,50

m² 20,00 21,88 437,60

PROTE- m² 100,00 13,93 1.393,00

ÇÕES 0,00

2.618,10 0,43


6 6.1 m² 930,00 2,99 2.780,70

m² 930,00 11,53 10.722,90

m² 1915,00 9,02 17.273,30

m² 0,00 0,00

0,00

30.776,90 5,04

6.2 m² 0,00

m² 395,00 26,08 10.301,60

0,00

10.301,60 1,69

6.3 m² 1300,00 2,99 3.887,00

m² 1300,00 16,40 21.320,00

m² 53,00 22,19 1.176,07

REVES- 0,00

TI-

MENTOS 26.383,07 4,32

6.4 m² 860,00 8,43 7.249,80

E m² 0,00

m² 68,00 21,50 1.462,00

PINTU- 0,00

RA

8.711,80 1,43

6.5 m² 226,50 9,24 2.092,86

m² 535,00 9,10 4.868,50

m² 690,00 8,23 5.678,70

m² 1915,00 8,22 15.741,30

m² 150,00 9,24 1.386,00

m² 1300,00 12,34 16.042,00

m² 0,00 0,00

m² 0,00 0,00

0,00

45.809,36 7,51


7 7.1 m² 227,00 28,86 6.551,22

0,00

6.551,22 1,07

7.2 m² 190,00 28,48 5.411,20

m² 730,00 16,88 12.322,40

m² 0,00

m² 190,00 11,64 2.211,60

0,00

19.945,20 3,27

PAVI- 7.3 ml 0,00

MENTA- ml 115,00 7,59 872,85

ÇÃO ml 0,00

0,00

ml 30,00 11,25 337,50

ml 0,00

ml 0,00

0,00

ml 125,00 7,76 970,00

ml 0,00

ml 0,00

0,00

2.180,35 0,36

7.4 m² 38,00 24,54 932,52

m² 38,00 6,46 245,48

0,00

1.178,00 0,19


Pavimentações

especiais

16.469,69

19.087,79

121.982,73

29.854,77

Cerâmica

Cimentado

Rodapés,

soleiras e

peitoris

Telhado

Revestimentos

Internos

Azulejos

Forros

Pinturas

Impermeabiliza

ções

Revestimentos

externos

151

IDENTIFICAÇÃO 3/3

Orçamento B


8 8.1 Vb 27.914,20

Vb 413,94

Vb 762,49

Vb 4.779,04

Vb 1.405,25

INS- 35.274,92 5,78

TALA- 8.2 Vb 1.679,60

ÇÕES Vb 6.313,60

Vb 3.000,00


Vb 17.700,00

Vb

Vb 5.234,90

Vb 665,00

Vb 160,00

Vb

36.878,97 6,04

8.3 Vb 5.558,95

Vb 1.377,04

Vb 7.077,07

14.013,06 2,30

8.4 Vb 1.718,83

1.718,83 0,28


87.885,789 9.1 Un 20,00 221,14 4.422,80

Un 20,00 72,53 1.450,60

Un 20,00 103,46 2.069,20

Un 20,00 175,76 3.515,20

APARE- Un 0,00

HOS Un 0,00

Un 0,00

E 0,00

METAIS 11.457,80 1,88

un 20,00 26,63 532,60

un 0,00 0,00

un 20,00 26,63 532,60

un 20,00 26,62 532,40

0,00

1.597,60 0,26




COMPLE- Vb 58,20 27,91 1.624,36

MENTA-

ÇÕES

3.924,36 0,64


3.924,36


BDI (%)




Elétrica e

telefônica

Aparelhos

Hidráulica, gás

e incêndio

Instalações

mecânicas

Esgoto e águas

pluviais

152

Apêndice L – Orçamento da Habitação C: Nova Esperança


APARTAMENTOS

IDENTIFICAÇÃO

Orçamento C
















14.000,00 1,89

2 2.1 m² 300,00 3,80 1.140,00

m³ 90,00 19,19 1.727,10

0,00

2.2 m 200,00 64,20 12.840,00

m 240,00 75,89 18.213,60

INFRA m² 200,00 26,64 5.328,00

ESTRU Kg 2100,00 6,54 13.734,00

TURA m³ 58,00 311,20 18.049,60

m³ 25,00 25,34 633,50

0,00


71.665,80 9,67

3 3.1 m³ 89,00 1.123,75 100.013,75

0,00

SUPRA 3.2 m³ 6,60 311,20 2.053,92

m² 30,00 29,36 880,80

Kg 330,00 6,54 2.158,20

ESTRU- 0,00

3.3 Alvenaria m² 2250,00 38,33 86.242,50

m² 216,00 33,21 7.173,36

m³ 10,00 705,87 7.058,70

0,00


205.581,23 27,74

4 4.1 un 1,00 988,54 988,54

un 0,00

m² 28,80 412,86 11.890,37

m² 52,00 549,58 28.578,16

m² 48,00 432,80 20.774,40

ESQUA- 0,00

DRIAS m 80,00 40,45 3.236,00

un 1,00 81,99 81,99

E 0,00

PAINÉIS

65.549,46 8,85

4.2 un 20,00 340,11 6.802,20

un 20,00 340,11 6.802,20

un 40,00 304,68 12.187,20

un 20,00 295,19 5.903,80

0,00

31.695,40 4,28

4.3 cj 20,00 46,05 921,00

cj 0,00

cj 60,00 38,52 2.311,20

cj 20,00 33,21 664,20

cj 0,00

un 0,00

0,00

3.896,40 0,53


101.141,26

Esquadrias

metálicas

Esquadrias de

madeira

Ferragens

Trabalhos em

terra

Fundações e

outros serviços

Laje

Escada

153

IDENTIFICAÇÃO 2/3

Orçamento C


5 5.1 m² 258,00 90,72 23.405,76

ml 65,00 27,94 1.117,60

ml 40,00 17,43 697,20

0,00

25.220,56 3,40

5.2 m² 150,00 5,25 787,50

COBER- m² 20,00 21,88 437,60

TURAS m² 100,00 30,35 3.035,00

TEÇÕES 0,00

4.260,10 0,57


29.480,666 6.1 m² 2845,00 2,99 8.506,55

m² 2845,00 11,53 32.802,85

m² 0,00

m² 0,00

0,00

41.309,40 5,57

6.2 m² 0,00

m² 395,00 26,01 10.273,95

0,00

10.273,95 1,39

6.3 m² 1300,00 2,99 3.887,00

m² 1300,00 10,27 13.351,00

m² 1300,00 9,11 11.843,00

REVESTI- 0,00

MENTOS

29.081,00 3,92

E 6.4 m² 860,00 8,43 7.249,80

m² 50,00 19,13 956,50

PINTU- m² 0,00

RA 0,00

8.206,30 1,11

6.5 m² 226,00 9,24 2.088,24

m² 535,00 9,10 4.868,50

m² 690,00 8,23 5.678,70

m² 1915,00 8,22 15.741,30

m² 150,00 10,04 1.506,00

m² 1300,00 12,34 16.042,00

m² 0,00 0,00

m² 0,00 0,00

0,00

45.924,74 6,20


134.795,397 7.1 m² 227,00 28,86 6.551,22

0,00

6.551,22 0,88

7.2 m² 190,00 28,48 5.411,20

m² 730,00 16,88 12.322,40

m² 0,00

m² 190,00 11,64 2.211,60

0,00

19.945,20 2,69

PAVI- 7.3 ml 0,00

MENTA- ml 410,00 7,59 3.111,90

ÇÃO ml 0,00

0,00

ml 30,00 11,25 337,50

ml 0,00

ml 0,00

0,00

ml 125,00 7,76 970,00

ml 0,00

ml 0,00

0,00

4.419,40 0,60

7.4 m² 38,00 24,54 932,52

m² 38,00 6,46 245,48

0,00

1.178,00 0,16


32.093,82

Cimentado

Pinturas

Rodapés,

soleiras e

peitoris

Pavimentações

especiais

Cerâmica

Telhado

Impermeabiliza

ções

Revestimentos

Internos

Azulejos

Revestimentos

externos

Forros

154

IDENTIFICAÇÃO 3/3

Orçamento C


8 8.1 Vb 29.900,00

Vb 468,94

Vb 762,49

Vb 5.325,00

Vb 1.435,84

INS- 37.892,27 5,11

TALA- 8.2 Vb 1.679,60

ÇÕES Vb 6.313,60

Vb 3.000,00


Vb 18.120,00

Vb

Vb 5.234,90

Vb 665,00

Vb 140,70

Vb 3.182,91

Vb 14.000,00

Vb 9.470,40

Vb 11.791,07

Vb 1.220,60

76.944,65 10,38

8.3 Vb 5.558,95

Vb 1.377,04

Vb 7.707,77

14.643,76 1,98

8.4 Vb 1.718,83

1.718,83 0,23


131.199,519 9.1 Un 20,00 221,14 4.422,80

Un 20,00 134,20 2.684,00

Un 20,00 175,76 3.515,20

Un 20,00 200,37 4.007,40

Un 0,00

Un 0,00

Un 0,00

0,00

APARE-

LHOS 14.629,40 1,97

un 20,00 26,62 532,40

E un 0,00 0,00

un 20,00 26,63 532,60

METAIS un 20,00 26,62 532,40

0,00

1.597,40 0,22



10.2 Ligações e "Habite-se" Vb 0,00

Vb 58,20 44,13 2.568,37

COMPLE- Vb

MENTOS CUSTO TOTAL DO ÍTEM

4.868,37 0,66


BDI (%)




Esgoto e águas

pluviais

Aparelhos

Hidráulica, gás

e incêndio

Instalações

mecânicas

Elétrica e

telefônica

155

Apêndice M – Orçamento da Infraestrutura A: Chiquinha Gonzaga


IDENTIFICAÇÃO

Orçamento A

Empreendimento Residencial Chiquinha Gonzaga Data Base: mar/09


1 vb 1,00 10.000,00 10.000,00

SERVIÇOS m² 45,00 134,56 6.055,20

PRELIMI- vb 1,00 2.106,42 2.106,42

NARES vb 23.283,66 1,81 42.143,42

vb 1,00 15.409,50 15.409,50

E m² 5.236,00 0,33 1.727,88


77.442,42 8,63

2 m² 23283,66 0,27 6.286,59

m³ 35024,30 3,42 119.783,11

TERRA- m³ 6829,20 2,65 18.097,38

PLENA- m³ 0,00

GEM m³ 1340,92 9,40 12.604,65

m³ 6829,20 3,31 22.604,65


179.376,37 20,00

3 m 440,00 22,49 9.895,60

m 100,00 13,44 1.344,00

ÁGUA m³ 93,00 69,50 6.463,50

m³ 605,00 4,26 2.577,30

PO- m³ 520,00 17,37 9.032,40

TÁVEL m 20,00 6,70 134,00

un 160,00 30,45 4.872,00

un 1,00 79,37 79,37


34.398,17 3,83

4 m 778,00 22,66 17.629,48

m³ 110,00 69,50 7.645,00

m³ 742,00 4,26 3.160,92

ESGOTO m³ 680,00 17,37 11.811,60

SANI- un 160,00 128,92 20.627,20

TÁRIO un 15,00 1.089,57 16.343,55

un 1,00 2.900,94 2.900,94


80.118,69 8,93

5 m³ 7,20 4,26 30,67

m³ 6,50 17,37 112,91

m 25,38 0,00

m 60,00 79,17 4.750,20

m³ 1,20 69,50 83,40

m 27,95 301,66 8.431,40

un 1,00 1.089,57 1.089,57

ml 260,00 27,39 7.121,40

un 2,00 511,87 1.023,74

vb


22.643,28 2,52

6 m² 3042,98 2,43 7.394,44

ml 1204,50 27,86 33.557,37

m² 1084,05 22,49 24.380,28

m³ 605,00 32,02 19.372,10

m³ 283,00 103,01 29.151,83

m² 4042,98 0,93 3.759,97

m² 4042,98 15,79 63.838,65


181.454,65 20,23

7 vb 1,00 1.794,45 1.794,45

vb 1,00 7.100,00 7.100,00

vb 1,00 6.561,84 6.561,84

vb 1,00 6.383,50 6.383,50

vb 1,00 6.099,90 6.099,90

vb 1,00 22.000,00 22.000,00


49.939,69 5,57

8 ml 3000,00 20,23 60.690,00

m² 220,00 450,00 99.000,00

m² 120,00 550,00 66.000,00


225.690,00 25,16

9 m³ 20,00 164,04 3.280,80

m² 5118,44 6,59 33.730,52

un 100,00 10,56 1.056,00

un 60,00 22,18 1.330,80

un 0,00

un 0,00

vb 1,00 6.500,00 6.500,00

0,00


45.898,12 5,12

CUSTO DIRETO 896.961,39 100,00




Registros de manobra

156

Apêndice N – Orçamento da Infraestrutura B: Chiquinha Gonzaga


IDENTIFICAÇÃO

Orçamento B



1 vb 1,00 10.000,00 10.000,00

SERVIÇOS m² 45,00 134,56 6.055,20

PRELIMI- vb 1,00 2.106,42 2.106,42

NARES vb 23.283,66 1,81 42.143,42

vb 1,00 20.000,00 20.000,00

m² 5.236,00 0,33 1.727,88

vb 1,00 6.000,00 6.000,00

E m² 150,00 28,34 4.251,00


92.283,92 7,08

2 m² 23283,66 0,27 6.286,59

m³ 35024,30 3,42 119.783,11

TERRA- m³ 6829,20 2,65 18.097,38

PLENA- m³ 0,00 0,00

GEM m³ 1340,92 16,33 21.897,22

m³ 6829,20 3,31 22.604,65


188.668,95 14,47

3 m 440,00 22,49 9.895,60

m 100,00 13,44 1.344,00

ÁGUA m³ 93,00 94,51 8.789,43

PO- m³ 605,00 19,19 11.609,95

TÁVEL m³ 520,00 17,37 9.032,40

un 160,00 30,45 4.872,00

vb 1,00 55.000,00 55.000,00

un 1,00 2.140,85 2.140,85


102.684,23 7,88

4 m 778,00 22,66 17.629,48

m³ 110,00 94,51 10.396,10

m³ 742,00 25,34 18.802,28

ESGOTO m³ 680,00 17,37 11.811,60

SANI- un 160,00 301,66 48.265,60

TÁRIO un 15,00 1.309,22 19.638,30

un 1,00 2.900,94 2.900,94


129.444,30 9,93

5 m³ 7,20 19,19 138,17

m³ 6,50 17,37 112,91

m 25,38 0,00

m 60,00 79,17 4.750,20

m³ 1,20 94,51 113,41

m 27,95 301,66 8.431,40

vb 1,00 1.089,57 1.089,57

ml 260,00 27,39 7.121,40

un 2,00 511,87 1.023,74

vb 0,00


22.780,79 1,75

6 m² 3042,98 2,43 7.394,44

ml 1204,50 27,86 33.557,37

m² 1084,05 22,49 24.380,28

m² 4042,98 44,13 178.416,71

m³ 283,00 32,02 9.061,66

m² 0,00

m² 0,00


252.810,46 19,39

7 vb 1,00 1.794,45 1.794,45

vb 1,00 8.200,00 8.200,00

vb 1,00 6.561,84 6.561,84

vb 1,00 7.500,00 7.500,00

vb 1,00 6.099,90 6.099,90

vb 1,00 26.000,00 26.000,00


56.156,19 4,31

8 ml 3000,00 45,00 135.000,00

m² 220,00 450,00 99.000,00

m² 120,00 1.200,00 144.000,00


378.000,00 28,99

9 m³ 20,00 164,04 3.280,80

m² 5118,44 6,59 33.730,52

un 100,00 10,56 1.056,00

un 60,00 22,18 1.330,80

vb 1,00 35.000,00 35.000,00

un 0,00

vb 1,00 6.500,00 6.500,00


80.898,12 6,21

CUSTO DIRETO 1.303.726,96 100,00




157

Apêndice O – Orçamento da Infraestrutura C: Chiquinha Gonzaga


IDENTIFICAÇÃO

Orçamento C



1 vb 1,00 10.000,00 10.000,00

SERVIÇOS m² 45,00 134,56 6.055,20

PRELIMI- vb 1,00 2.106,42 2.106,42

NARES vb 23.283,66 1,81 42.143,42

vb 1,00 25.000,00 25.000,00

E m² 5.236,00 0,33 1.727,88

GERAIS vb 1,00 6.000,00 6.000,00

m² 150,00 28,34 4.251,00

m² 50,00 8,88 444,10


97.728,02 6,35

2 m² 23283,66 0,27 6.286,59

m³ 35024,30 3,42 119.783,11

TERRA- m³ 6829,20 2,65 18.097,38

PLENA- m³ 0,00 0,00

GEM m³ 1340,92 19,91 26.697,72

m³ 6829,20 3,31 22.604,65


193.469,44 12,57

3 m 440,00 22,49 9.895,60

m 100,00 13,44

ÁGUA m³ 93,00 288,94 26.871,42

PO- m³ 605,00 19,19 11.609,95

TÁVEL m³ 520,00 17,37 9.032,40

un 160,00 79,37 12.699,20

vb 1,00 55.000,00 55.000,00

un 1,00 2.140,85 2.140,85


127.249,42 8,27

4 m 778,00 22,66 17.629,48

m³ 110,00 288,94 31.783,40

m³ 742,00 25,34 18.802,28

ESGOTO m³ 680,00 17,37 11.811,60

SANI- un 160,00 301,66 48.265,60

TÁRIO un 15,00 3.325,89 49.888,35

un 1,00 2.900,94 2.900,94


181.081,65 11,77

5 m³ 7,20 19,19 138,17

m³ 6,50 17,37 112,91

m 25,38 0,00

m 60,00 79,17 4.750,20

m³ 1,20 288,94 346,73

m 27,95 301,66 8.431,40

vb 1,00 1.616,79 1.616,79

ml 260,00 27,39 7.121,40

un 2,00 511,87 1.023,74

vb 0,00


23.541,33 1,53

6 m² 3042,98 2,43 7.394,44

ml 1204,50 27,86 33.557,37

m² 1084,05 22,49 24.380,28

m² 4042,98 56,37 227.902,78

m³ 610,00 32,02 19.532,20

m³ 205,00 94,51 19.374,55

m² 0,00


332.141,63 21,58

7 vb 1,00 1.794,45 1.794,45

vb 1,00 8.500,00 8.500,00

vb 1,00 7.500,00 7.500,00

vb 1,00 8.000,00 8.000,00

vb 1,00 6.099,90 6.099,90

vb 1,00 30.000,00 30.000,00


61.894,35 4,02

8 ml 3000,00 50,00 150.000,00

m² 220,00 450,00 99.000,00

m² 120,00 1.500,00 180.000,00


429.000,00 27,88

9 m³ 20,00 164,04 3.280,80

m² 5118,44 6,59 33.730,52

un 100,00 10,56 1.056,00

un 60,00 22,18 1.330,80

vb 1,00 35.000,00 35.000,00

un 1,00 12.000,00 12.000,00

vb 1,00 6.500,00 6.500,00

0,00


92.898,12 6,04

CUSTO DIRETO 1.539.003,96 100,00




158

Apêndice P – Orçamento da Habitação A: Chiquinha Gonzaga


CASA TÉRREA

IDENTIFICAÇÃO

Orçamento A

Empreendimento Residencial Chiquinha Gonzaga Data Base: MAR/2009













GE- 1.9 Controle de Qualidade Vb 80,00


80,00 0,30

2 2.1 m² 60,00 3,80 228,00

m³ 12,78 19,19 245,25

INFRA- 0,00

ESTTRU- 2.2 m³ 1,50 69,50 104,25

TURA m³ 6,50 318,19 2.068,24

m² 26,00 26,64 692,64

m³ 4,50 25,34 114,03

0,00


3.452,40 12,99

3 3.1 m² 53,29 57,51 3.064,71

0,00

SUPRA 3.2 Vb 0,00

ESTRU- 0,00

RA 3.3 Alvenaria m² 129,47 36,95 4.783,92

m² 22,66 0,00

m³ 1,00 309,99 309,99

0,00


8.158,61 30,69

4 4.1 un

un 0,00

m² 1,75 252,59 442,03

m² 0,98 266,42 261,09

m² 2,60 221,76 576,58

m 40,45 0,00

un 1,00 81,99 81,99

ESQUA- 0,00

DRIAS 0,00

E 0,00

PAINÉIS

1.361,69 5,12

4.2 un 2,00 250,14 500,28

un 0,00 0,00

un 1,00 236,38 236,38

un 0,00 187,61 0,00

0,00

736,66 2,77

4.3 cj 1,00 68,74 68,74

cj 1,00 54,58 54,58

cj 0,00

cj 1,00 33,21 33,21

cj 0,00

un 0,00

0,00

156,53 0,59


2.254,88

Trabalhos em

terra

Fundações e

outros serviços

Laje

Escada

Esquadrias

metálicas

Esquadrias de

madeira

Ferragens

159

IDENTIFICAÇÃO 2/3

Orçamento A


5 5.1 m² 59,18 17,28 1.022,63

m² 16,50 36,95 609,68

ml 12,75 27,94 279,40

COBER- ml 10,00 17,43 174,30

TURAS vb 1,00 70,00 70,00

E 2.156,01 8,11

5.2 m² 17,00 4,93 83,81

PROTE- m² 21,48 21,88 469,98

ÇÕES m² 1,20 13,93 16,72

0,00

570,51 2,15


2.726,526 6.1 m² 55,00 2,99 164,45

m² 55,00 11,53 634,15

m² 9,02 0,00

m² 0,00

0,00

798,60 3,00

6.2 m² 6,60 23,23 153,32

m² 0,00

0,00

153,32 0,58

6.3 m² 81,48 2,99 243,63

m² 81,48 16,40 1.336,27

REVES- 0,00

TI-

MENTOS 1.579,90 5,94

6.4 m² 38,00 8,43 320,34

E m² 0,00

m² 0,00

PINTURA 0,00

320,34 1,20

6.5 m² 2,40 9,24 22,18

m² 48,40 9,10 440,44

m² 3,21 0,00

m² 0,00

m² 9,24 0,00

m² 81,48 12,34 1.005,46

m² 0,00

m² 0,00

0,00

1.468,08 5,52


4.320,247 7.1 m² 2,40 28,89 69,34

0,00

69,34 0,26

7.2 m² 34,50 28,48 982,56

m² 0,00

m² 4,33 0,00

m³ 1,75 94,58 165,52

0,00

1.148,08 4,32

PAVI- 7.3 ml 0,00

MENTA- ml 3,60 7,59 27,32

ÇÃO ml 0,00

0,00

ml 0,00

ml 0,00

ml 2,30 2,29 5,27

0,00

ml 6,00 7,76 46,56

ml 0,00

ml 0,00

0,00

79,15 0,30


1.296,57

Revestimentos

Internos

Azulejos

Revestimentos

externos

Forros

Telhado

Impermeabiliza

ções

Pinturas

Cerâmica

Cimentado

Rodapés,

soleiras e

peitoris

160

IDENTIFICAÇÃO 3/3

Orçamento A


8 8.1 Vb 755,17

Vb 200,22

Vb 668,63

Vb 72,78

Vb

INS- 1.696,80 6,38

TALA- 8.2 Vb 151,83

ÇÕES Vb 401,15

Vb 134,99

PREDIAIS Vb 170,11

Vb 65,00

Vb 68,77

Vb

Vb

Vb

991,85 3,73

8.3 Vb 592,30

Vb 140,70

Vb 0,00

Vb 0,00

733,00 2,76

8.4 Instalações

mecânicas

Vb

0,00 0,00


3.421,659 9.1 Un 1,00 166,86 166,86

Un 1,00 72,53 72,53

Un 1,00 97,46 97,46

Un 1,00 121,29 121,29

Un 1,00 29,53 29,53

Un 0,00

APARE- Un 1,00 18,68 18,68

LHOS 0,00

E 506,35 1,90

un 0,00 0,00

METAIS un 0,00 0,00

un 0,00 0,00

un 0,00 0,00

0,00

0,00 0,00


506,3510 10.1 Serviço de calafate e limpeza final Vb 50,00

10.2 Grama batatais em placa Vb 112,36

COMPLE- Vb 206,46

MENTA-


368,82 1,39


BDI (%) 0,00



Esgoto e águas

pluviais

Aparelhos

Elétrica e

telefônica

Hidráulica, gás

e incêndio

161

Apêndice Q – Orçamento da Habitação B: Chiquinha Gonzaga


CASA TÉRREA

IDENTIFICAÇÃO

Orçamento B
















130,00 0,37

2 2.1 m² 75,00 3,80 285,00

m³ 35,00 19,19 671,65

0,00

INFRA 2.2 m³ 0,00

ESTRU- m² 56,00 56,96 3.189,76

TURA m³ 6,00 25,34 152,04

0,00


4.298,45 12,10

3 3.1 m² 53,29 57,51 3.064,71

0,00

3.2 m³ 311,20 0,00

SUPRA m² 29,36 0,00

ESTRU- Kg 6,54 0,00

RA 0,00

3.3 Alvenaria m² 129,47 38,33 4.962,59

m² 25,44 0,00

m³ 1,00 705,87 705,87

0,00


8.733,16 24,58

4 4.1 un 988,54 0,00

un 1.637,16 0,00

m² 1,75 412,86 722,51

m² 0,98 549,58 538,59

m² 2,60 432,80 1.125,28

0,00

0,00

0,00

m 40,45 0,00

ESQUA- un 1,00 81,99

DRIAS 0,00

E

PAINÉIS 2.386,37 6,72

4.2 un 2,00 270,14 540,28

un 2,00 270,14 540,28

un 1,00 236,38 236,38

un 0,00 202,61 0,00

0,00

1.316,94 3,71

4.3 cj 1,00 68,74 68,74

cj 1,00 54,58 54,58

cj 2,00 38,52 77,04

cj 1,00 33,21 33,21

cj 0,00

un 0,00

0,00

233,57 0,66


3.936,88

Esquadrias de

madeira

Ferragens

Trabalhos em

terra

Fundações e

outros serviços

Laje

Escada

Esquadrias

metálicas

162

IDENTIFICAÇÃO 2/3

Orçamento B


5 5.1 m² 59,18 30,57 1.809,13

m² 35,00 38,33 1.341,55

ml 12,75 27,94 279,40

ml 10,00 17,43 174,30

COBER- vb 1,00 200,00 200,00

TURAS

3.804,38 10,71

E 5.2 m² 50,00 5,25 262,50

m² 21,48 21,88 469,98

PROTE- m² 2,40 13,93 33,43

ÇÕES 0,00

765,91 2,16


4.570,296 6.1 m² 55,00 2,99 164,45

m² 55,00 11,53 634,15

m² 90,50 9,02 816,31

m² 0,00

0,00

1.614,91 4,54

6.2 m² 0,00

m² 17,00 26,08 443,36

0,00

443,36 1,25

6.3 m² 81,48 2,99 243,63

m² 81,48 16,40 1.336,27

m² 10,00 22,19 221,90

0,00

REVES-

TI- 1.801,80 5,07

MENTOS 6.4 m² 35,60 8,43 300,11

m² 0,00

E m² 2,40 19,13 45,91

0,00

PINTURA

346,02 0,97

6.5 m² 13,10 9,24 121,04

m² 38,00 9,10 345,80

m² 24,90 8,23 204,93

m² 90,50 8,22 743,91

m² 9,24 0,00

m² 81,48 12,34 1.005,46

m² 0,00

m² 0,00

0,00

2.421,14 6,81


6.627,237 7.1 m² 11,50 28,86 331,89

0,00

331,89 0,93

7.2 m² 28,48 0,00

m² 38,00 16,88 641,44

m² 38,00 4,33 164,54

m² 11,64 0,00

PAVI- 0,00

MENTA-

ÇÃO 805,98 2,27

7.3 ml 0,00

ml 13,00 7,59 98,67

ml 0,00

0,00

ml 3,00 11,25 33,75

ml 0,00

ml 0,00

0,00

ml 6,00 7,76 46,56

ml 0,00

ml 0,00

0,00

178,98 0,50


1.316,85

Cerâmica

Cimentado

Rodapés,

soleiras e

peitoris

Telhado

Impermeabiliza

ções

Revestimentos

externos

Revestimentos

Internos

Azulejos

Forros

Pinturas

163

IDENTIFICAÇÃO 3/3

Orçamento B


8 8.1 Vb 1.128,46

Vb 231,24

Vb 668,63

Vb 266,30

Vb

INS- 2.294,63 6,46

TALA- 8.2 Vb 151,83

ÇÕES Vb 401,15

Vb 134,99

PREDIAIS Vb 170,11

Vb 65,00

Vb 211,92

Vb

Vb

Vb

Vb

1.135,00 3,19

8.3 Vb 592,30

Vb 433,22

Vb 250,00

1.275,52 3,59

8.4 Instalações

mecânicas

Vb

0,00 0,00


4.705,159 9.1 Un 1,00 221,14 221,14

Un 1,00 72,53 72,53

Un 1,00 103,46 103,46

Un 1,00 175,76 175,76

Un 0,00

Un 0,00

APARE- Un 0,00

LHOS 0,00

E 572,89 1,61

un 1,00 26,63 26,63

METAIS un 0,00 0,00

un 1,00 26,63 26,63

un 1,00 26,62 26,62

0,00

79,88 0,22


652,7710 10.1 Serviço de calafate e limpeza final Vb 120,00

10.2 Grama batatais em placa Vb 60,75

COMPLE- Vb 383,46

MENTA- Vb

ÇÃO CUSTO TOTAL DO ÍTEM

564,21 1,59


BDI (%) 0,00



Elétrica e

telefônica

Aparelhos

Hidráulica, gás

e incêndio

Esgoto e águas

pluviais

164

Apêndice R – Orçamento da Habitação C: Chiquinha Gonzaga


CASA TÉRREA

IDENTIFICAÇÃO

Orçamento C
















150,00 0,34

2 2.1 m² 75,00 3,80 285,00

m³ 14,50 19,19 278,26

0,00

2.2 m 20,00 69,50 1.390,00

m³ 7,50 318,19 2.386,43

INFRA m² 35,00 26,64 932,40

ESTRU m³ 5,50 25,34 139,37

RA


5.411,45 12,39

3 3.1 m³ 3,15 1.123,75 3.539,81

0,00

SUPRA 3.2 m³ 311,20 0,00

ESTRU- m² 29,36 0,00

RA Kg 6,54 0,00

0,00

3.3 Alvenaria m² 129,47 38,33 4.962,59

m³ 0,70 705,87 494,11

m 18,50 12,29 227,37

0,00


9.223,87 21,12

4 4.1 un 988,54 0,00

un 1.637,16 0,00

m² 1,75 412,86 722,51

m² 0,98 549,58 538,59

m² 2,60 432,80 1.125,28

ESQUA- 0,00

DRIAS m 40,45 0,00

un 1,00 81,99 81,99

E 0,00

PAINÉIS

2.468,36 5,65

4.2 un 2,00 340,11 680,22

un 2,00 340,11 680,22

un 1,00 304,68 304,68

un 0,00 295,19 0,00

0,00

1.665,12 3,81

4.3 cj 1,00 68,74 68,74

cj 1,00 54,58 54,58

cj 2,00 38,52 77,04

cj 1,00 33,21 33,21

cj 0,00

un 0,00

0,00

233,57 0,53


4.367,05

Esquadrias

metálicas

Esquadrias de

madeira

Ferragens

Trabalhos em

terra

Fundações e

outros serviços

Laje

Escada

165

IDENTIFICAÇÃO 2/3

Orçamento C


5 5.1 m² 59,18 85,28 5.046,87

ml 12,75 27,94 279,40

ml 10,00 17,43 174,30

COBER- 0,00

TURAS

5.500,57 12,59

E 5.2 m² 25,00 5,25 131,25

m² 21,48 21,88 469,98

PROTE- m² 6,00 30,35 182,10

ÇÕES 0,00

783,33 1,79


6.283,906 6.1 m² 145,50 2,99 435,05

m² 145,50 11,53 1.677,62

m² 0,00

m² 0,00

0,00

2.112,66 4,84

6.2 m² 0,00

m² 25,00 26,01 650,25

0,00

650,25 1,49

REVES- 6.3 m² 81,48 2,99 243,63

TI- m² 81,48 10,27 836,80

MENTOS m² 81,48 9,11 742,28

0,00

E

1.822,71 4,17

PINTURA 6.4 m² 35,60 8,43 300,11

m² 0,00

m² 2,40 21,50 51,60

0,00

351,71 0,81

6.5 m² 13,10 9,24 121,04

m² 30,00 9,10 273,00

m² 24,90 8,23 204,93

m² 90,50 8,22 743,91

m² 18,00 10,04 180,72

m² 81,48 12,34 1.005,46

m² 0,00

m² 0,00

0,00

2.529,06 5,79


7.466,397 7.1 m² 13,50 28,86 389,61

0,00

389,61 0,89

7.2 m² 35,00 28,48 996,80

m² 16,88 0,00

m² 35,60 4,33 154,15

m² 1,75 94,58 165,52

0,00

1.316,46 3,01

PAVI- 7.3 ml 0,00

MENTA- ml 16,00 7,59 121,44

ÇÃO ml 0,00

0,00

ml 3,00 11,25 33,75

ml 0,00

ml 0,00

0,00

ml 6,00 7,76 46,56

ml 0,00

ml 0,00

0,00

201,75 0,46


1.907,82

Cimentado

Telhado

Impermeabiliza

ções

Revestimentos

Internos

Azulejos

Revestimentos

externos

Forros

Pinturas

Cerâmica

Rodapés,

soleiras e

peitoris

166

IDENTIFICAÇÃO 3/3

Orçamento C


8 8.1 Vb 1.128,46

Vb 231,24

Vb 668,63

Vb 718,22

Vb

INS- 2.746,55 6,29

TALA- 8.2 Vb 151,83

ÇÕES Vb 401,15

Vb 134,99

PREDIAIS Vb 170,11

Vb 215,00

Vb 337,20

Vb

Vb

Vb

Vb

550,75

560,71

729,77

104,15

3.355,66 7,68

8.3 Vb 592,30

Vb 433,22

Vb 250,00

1.275,52 2,92

8.4 Instalações

mecânicas

Vb

0,00 0,00


7.377,739 9.1 Un 1,00 221,14 221,14

Un 1,00 134,20 134,20

Un 1,00 175,76 175,76

Un 1,00 200,37 200,37

Un 0,00

Un 0,00

APARE- Un 0,00

LHOS 0,00

E 731,47 1,67

un 1,00 26,62 26,62

METAIS un 0,00 0,00

un 1,00 26,63 26,63

un 1,00 26,62 26,62

0,00

79,87 0,18


811,3410 10.1 Serviço de calafate e limpeza final Vb 1,15 120,00

10.2 Grama batatais em placa c/ lajota pré-moldada nas vaga Vb 179,16

COMPLE- Vb 44,13 383,46

MENTA- Vb


682,62 1,56


BDI (%)


Elétrica e

telefônica

Hidráulica, gás

e incêndio


Aparelhos

Esgoto e águas

pluviais

167

Apêndice S – Planta-baixa – apartamento tipo: Colinas da Oeste

168

Apêndice T – Planta-baixa – apartamento tipo: Nova Esperança

169

Apêndice U – Planta-baixa – casa térrea: Chiquinha Gonzaga

170

Apêndice V – Projeto padrão SINAPI – PR5-2Q-2125

171

Apêndice X – Projeto padrão SINAPI – CP1-2Q-46

dissertação de mestrado -...

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