direito do urbanismo a perequação compensatória dos encargos e benefícios do planeamento...

Direito do Urbanismo

A perequação compensatória dos encargos e benefícios do planeamento urbanístico

UNL – FD 2011


Considerações gerais

Na actividade de planificação urbanística deve a Administração Pública garantir um desenvolvimento harmonioso do território e do tecido urbano

Os planos são por natureza diferenciadores relativamente às futuras utilizações das áreas sobre as quais vão incidir – a desigualdade é inerente ao plano

A Administração Pública deve prosseguir o princípio da igualdade na sua actuação [Cfr. Artigo 266.º da CRP]


Considerações gerais (continuação)

Não podendo o plano deixar de criar desigualdades, deve o mesmo prever medidas compensatórias entre os vários proprietários dos terrenos – procurando corrigir ou atenuar, na medida do possível, os benefícios e os encargos resultantes da iniciativa de planeamento

Necessidade de adopção de medidas que reponham o equilíbrio de tratamento dos destinatários do plano (supõe a correcção da desigualdade criada pelo plano)

Mecanismos perequativos vão permitir uma repartição equitativa pelos destinatários do plano, quer dos benefícios, quer dos encargos.



Tratamento igual do que é igual, e diferente do que é diferente – não se pretende

uma uniformização dos solos – pretende-se a correcção de desigualdades que não

existam antes do plano e que, por isso, lhe são imputáveis

A perequação compensatória dos benefícios e encargos do planeamento

urbanístico encontra-se prevista:

Artigos 5.º e 18.º da Lei de Bases da Política de

Ordenamento do Território e de Urbanismo (LBPOTU)

Artigos 135.º a 142.º do RJIGT



Os mecanismos de perequação devem ter em consideração que os terrenos

podem ser substancialmente diferentes à partida, tendo diversas aptidões e

enquadramentos urbanos distintos

Consideração das pré-existências (localização, configuração, aptidão

edificatória)

Possibilidade de introdução de factores correctivos (v.g. ponderação dos

diferentes usos, com diferentes valores e rentabilidades)



Necessidade de considerar diferentes as situações em

que as proibições, condicionantes e limitações à

ocupação dos solos não são produto ou consequência

do plano, mas o resultado da vinculação situacional

dos solos


Assim, a fixação de um aproveitamento médio pode ser feita de modo simples ou mais

complexo e pormenorizado:

Na máxima simplificação, no perímetro em questão todas as parcelas têm a mesma

potencialidade, por m2 de terreno;

Na máxima complexidade considerar-se-iam também a localização, no contexto da ocupação

global do território (proximidade às diversas centralidades); a ocupação existente na

proximidade (edifícios, serviços, infra-estruturas, enquadramento ambiental); as

características biofísicas do terreno (condições geotécnicas, declives, facilidade de

drenagem, exposição de encostas); as pré-existências neles porventura existentes; os usos

(habitação, escritório, comércio, indústria,…); a localização específica de cada lote (relação

com o espaço público e com outras funções, vistas e insolação); as tipologias dos lotes e dos

edifícios (número de fogos e outras unidades de utilização; número de pisos, dimensão dos

logradouros…).


Discricionariedade na criação e conformação dos

mecanismos de perequação

Opção pelo instrumento de perequação

Recurso combinado a mais do que um mecanismo de perequação (não

têm de ser os do RJIGT)

Determinação do funcionamento do mecanismo de perequação


Objectivos da perequação

Redistribuir mais-valias e menos-valias, distribuir benefícios e encargos

Deve funcionar bidireccionalmente (não pode dar uma edificabilidade superior à

média só para exigir compensações, não compensando quem tem menos do

que a média)

Serve ainda como mecanismo de políticas de solos e de arrecadação de receitas


Os mecanismos perequativos de benefícios e encargos previstos na lei

- O índice médio de utilização e, em alternativa a compra e venda do índice médio de utilização – artigos 139.º e 140.º do RJIGT

- A área de cedência média – artigo 141.º do RJIGT

- A repartição dos custos de urbanização – artigo 142.º do RJIGT

- O reparcelamento do solo urbano de acordo com as disposições do plano – artigos 131.º e 134.º do RJIGT


Em regra, a perequação estabelece:

Um aproveitamento-padrão e um encargo-padrão

Correcções e/ou compensações em casos de desvio

Em espécie Em dinheiro

Sofia de Sequeira GalvãoE-mail: [email protected]

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