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2 2ª quinzena - Dezembro 2018 – nº 24
Alexandre Berthe PintoAngelo Volpi NetoAntonio Artêncio FilhoArnon VelmovitskyBruno Bittencourt BittencourtBruno Medeiros BastosCarlos Roberto TavarnaroDaniel Alcântara Nastri CerveiraDaphnis Citti de LauroEzequiel FrandolosoFelícia Ayako HaradaFelipe Leonardo RodriguesFrancisco dos Santos Dias Bloch
Frank Wendell ChossaniGeraldo Beire SimõesJaques BushatskyJoão Pedro Lamana PaivaJosé Flávio Bueno FischerJosé Hildor LealKênio de Souza PereiraKiyoshi HaradaLucas Bento SampaioLuís Ramon AlvaresLuiz Antonio Scavone JuniorLuiz Ribeiro O. N. Costa JuniorMarcelo Manhães de Almeida
Mário Cerveira FilhoMichel Rosenthal WagnerOlivar VitalePaulo Caldas PaesRenato SavyRodrigo Alves ZaparoliRodrigo KarpatSamuel Luiz AraújoSérgio JacominoSylvio Campos Lindenberg FilhoSylvio CapanemaThales Pontes BatistaWendell Salomão
Colaboradores:
Direção: Dominique Pierre FagaJornalista Responsável:Julio Cesar Borges Baiz, MTB nº 42073ISSN: 1982-4599
Conselho Editorial:Heronides Dantas de FigueiredoLeonardo CostaMauricio Francisco LeiteNathan [email protected]
DIÁRIO DAS LEIS LTDA.CNPJ(MF) 47.381.850/0001-40R. Nossa Sra. Imac. Conceição, 166, Conj 9 - 1ºAndar - 06190-100 - Osasco - SP11 3673-3155 - www.diariodasleis.com.brAdministração: 11 [email protected]: 11 3673-3801 / [email protected]ão: Gráfica Mais MNota BDI: Proibida a reprodução total ou parcial.Os artigos assinados não refletem necessariamentea opinião da direção do Diário das Leis.
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Achava-se então a humanidade numa triste situação. A escravidão imperava. Os costumesestavam na maior degradação. Apenas o povo hebráico se aproximava mais do cumprimentodos mandamentos, portanto da civilização. E assim mesmo com importantes ressalvas.
Nessa situação, uma virgem recém casada, que morava em Nazaré, percebendo quese aproximava o tempo da vinda do Messias prometido, orava, pedindo a graça de poderse tornar a serva daquela que haveria de ser a mãe desse Messias. Na sua humildade,não podia imaginar que seria Ela mesma a escolhida para essa maternidade divina. Tantoque, quando o Anjo lhe apareceu solicitando o seu consentimento, foi tomada de umagrande surpresa.
Nove meses após, já na cidade de David (pois o seu esposo era descendente diretodesse grande rei), não foi encontrado um lugar onde pudesse dar à luz e tiveram que seabrigar numa gruta, onde o Salvador do mundo foi reclinado numa mangedoura. Iniciavam-seassim os sofrimentos do Redentor.
Mas, nesse singelo lugar pairava uma atmosfera de suavidade, de harmonia e de paz.Hoje, mais do que nunca, a humanidade necessita dessa atmosfera, pois em certo
sentido, a situação atual é mais triste do que a daquele tempo.É essa paz que desejamos a todos os nossos leitores, colaboradores e amigos.
(A pedido, repruduzimos acima a mensagem de 2011).
32ª quinzena - Dezembro 2018 – nº 24
SumárioAção Renovatória de Locação: Estabelecimento de ensino obtém renovação do contrato e afasta ação de despejo ............................................................................................... 16
Alteração de Fachada: A porta do apartamento integra a fachada do edifício? .................... 19
Ata Notarial: Vistorias em locações. O que é ata notarial? Pode ser utilizada como meio de prova do estado de conservação do imóvel? Parte I ........................................................ 12
Cadastro Ambiental Rural: Município de Porto Alegre: Procedimentos para análise, validação, alteração e cancelamento dos registros dos imóveis rurais no CAR..................... 23
Compra e Venda: Resolução dos contratos de compra e venda e as soluções propostas pelo PLC 68/2018....................................................................................................... 8
Construção/Incorporação: Atraso na entrega de obra gera indenização por lucros cessantes .................................................................................................................. 11
Corretagem: Qual a ação cabível para a venda que desrespeita o contrato de intermediação? .......................................................................................................... 27
Direito de Propriedade: O que fazer com aquele seu parente pra quem você emprestou uma casa .................................................................................................................. 5
Inventário Extrajudicial: O que é necessário saber? E como fazer? .................................. 24
ITR: Não incide ITR sobre imóvel localizado em zona urbana, mesmo que este seja utilizado para a exploração agrícola ........................................................................................... 23
Loteamento: Comprador de lote é condenado a pagar todas as taxas de manutenção e conservação vencidas e a vencer .................................................................................. 26
Multipropriedade: Uma nova modalidade de condomínio ................................................. 31
Notificação ao Fiador: Devo notificar o fiador no final do prazo de locação, mesmo que o contrato não obrigue? ................................................................................................. 15
Penalidades ao Locatário: Inquilino Antissocial em condomínio como agir diante dessa situação? .................................................................................................................. 22
Recuperação Judicial: Aquisição de imóveis de empresas em Recuperação Judicial. Quais os riscos? ......................................................................................................... 28
Reintegração de Posse: Esbulhadora clandestinamente edificou uma casa e iniciou cultivo de lavoura em imóvel que dizia ser seu ......................................................................... 30
Índices de Correção Monetária .................................................................................... 35
52ª quinzena - Dezembro 2018 – nº 24
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Direito de Propriedade
O que fazer com aquele seu parentepra quem você emprestou uma casa
Douglas Gabriel Domingues Neto*
Na vida, sempre há quemprecise de algo.
Às vezes de um amigo, às
vezes de um abraço e, às ve-zes, de... uma casa?! Sim,
meus queridos, todo mundo
sabe de alguém que precisade um lar.
E, se dói naquele que ve-
mos na rua, dói até maisquando é alguém da própria
família. É ruim quando não
podemos ajudar, mas é piorquando não queremos.
Sempre dá-se um jeito, ele
vai morando aqui, ali e, ouconsegue um lugar, ou vai vi-
vendo por lá “de favor”, como
se diz.Algumas pessoas são bem
afortunadas o suficiente para,tendo uma casa “sobrando”, ou
mesmo um espacinho a mais
no terreno, cederem a casa ouparte do terreno até que o pa-
rente se arrume por um tem-
po. Uns meses, quem sabe.Acontece que uns meses se
tornam uns anos; uns anos se
tornam décadas. No meio tem-po, aquele parente vá que a
casa é um pouco grande para
suas necessidades, ele temuma outra pessoa que está pre-
cisando de moradia... Um filho,
digamos.E, com nossa benevolência,
o rapaz passa a morar lá, mas,
como a vida segue certos ca-minhos inelutáveis, o garoto se
torna homem e se casa, oca-sião em que a nora de tal pa-
rente passa a viver com o so-
gro.Mas eis que — ironia do des-
tino! — o seu parente volta
ao pó, donde saiu, e lá moramsó o filho e sua esposa. Acon-
tece que, infelizmente, ela não
se dá bem com você e, naque-les jantares de família em que
sempre há motivo para criar
briga, ela decide insinuar queela vai ficar com a casa, por-
que já está morando lá há...
quanto tempo mesmo? É tan-to que nem dá pra contar.
Como se não bastasse ela
acrescenta: “Falei com um ad-vogado e ele disse que a casa
6 2ª quinzena - Dezembro 2018 – nº 24
Direito de Propriedade
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é minha por usucapião.” Quemouve isso imediatamente se
assusta, porque, se um advo-
gado disse, o que se poderáfazer, o que será de você?
Ora, será o que você já é, o
proprietário da casa, se se pre-caver.
Pode haver usucapião?Em primeiro lugar, não. Não
pode haver usucapião.
Como sabemos, usucapião é
um instituto pelo qual alguém,após usar por muito tempo
certo bem, torna-se proprietário
dele, porque o antigo proprie-tário não se queixou, não o
pediu, deixou ser por um bom
tempo.No Brasil, existem vários
tipos de usucapião, mas a
maioria demora umas boasdécadas para acontecer.
“Doutor! só que ele já vive
há mais de quarenta anos! Elejá usucapou a maldita casa.”
Calma lá. Primeiramente, é
“usucapiu”. “Segundamente”,ele não usucapiu não, porque,
no caso de alguém que em-
presta um imóvel, não podehaver usucapião pelo simples
fato de que seria uma tremen-
da falta de honestidade.Veja só. Emprestar um bem
único (em juridiquês, chama-
mos isso de bem “infungível”)para alguém sem esperar nada
em troca é o que o bom advo-
gado chama de comodato.Comodato, do latim commum
dato (dado em comum), é o
contrato no qual alguém em-presta a outrem uma coisa
única, irrepetível (uma casa,
por exemplo) sem esperarnada em troca (sem cobrar um
aluguel, por exemplo), senão
que cuide do bem como se seufosse e não venha a pedi-lo
para si, porque isso desqua-
lificaria a bondade de quememprestou o bem.
Afinal, emprestar algo a al-
guém dizendo explicitamenteque é um empréstimo é dife-
rente de uma pessoa que en-
contra uma casa abandonadae vai vivendo, vai vivendo, vai
vivendo até que, mil anos de-
pois, o dono quer de volta. Noprimeiro caso, comodato; no
segundo, usucapião. Não pode
haver usucapião de bem dadoem comodato pelo simples fato
de que seria pura má-fé da
pessoa a quem foi empresta-do se negar a devolvê-lo.
“Toma isto aqui que é meu
é muito caro, mas devolve.”“Ok.”
Alguns anos depois: “Pronto,
pode me devolver.”“Ah, mas faz tanto tempo...”
O tempo não convalida um
contrato pautado na boa-fé.Negar-se a devolver algo em-
prestado é charlatanismo, es-
pírito de porco, coisa de genteruim.
E o Direito que merece esse
nome e pode usá-lo com letramaiúscula não gosta de gente
ruim.
No entanto, acontece que oDireito, cheio de boas inten-
ções, é meio burro. Então, o
melhor a se fazer é deixar tudoclarinho, tim-tim por tim-tim,
pro Direito entender as coisas.
O que fazer, então, se aquelamaldita nora, aquele maldito
filho de alguém que foi um
amigo seu, não quer devolveralgo que nunca lhe pertenceu?
Primeiro, confirme que a
casa está registrada em seunome no cartório compe-tente. Depois, assine um con-
trato de comodato com o seuparente, que não é salafrário
que nem esse outro que quer
tomar o que é teu.Como saber em nome de
quem está a casa?Ora, se você tem a escritu-
ra em mãos, é muito simples.
Basta ver seu nome e pular de
alegria.Se a casa está registrada
em seu nome, mas você não
tem o registro em mãos, énecessário, em primeiro lugar,
saber onde está a casa. Isto
posto, basta ver na Internetqual o cartório de imóveis res-
ponsável por esse bairro, essa
72ª quinzena - Dezembro 2018 – nº 24
região. Por exemplo, Belém,a capital do Pará, tem dois car-
tórios de registro de imóveis,
o que divide a cidade em duas.Cada qual toma conta de uma
parte.
Consequentemente, bastaver na região de qual dos dois
está o imóvel. De posse des-
sa informação, é necessáriomarchar ao cartório munido
de uma certa quantia e pedir
a certidão de propriedade doimóvel.
No prazo de alguns dias
eles elaborarão a certidãopara que possa consultar e
correr pro abraço, a não serque o imóvel esteja regis-trado no nome de outrapessoa, ou nunca tenhasido registrado em cartó-rio. Neste caso, é melhor cor-
rer atrás de um advogado.
Isso, contudo, não é sufi-ciente. Porque a pessoa con-
tra a qual você está se preve-
nindo quer lhe tomar o que éseu, não custa se precaver fir-
mando um contrato de
comodato! Ora, o Código Civil(art. 579) reconhece que o
comodato pode ser firmado
entre duas pessoas oralmen-
te. Basta que o proprietárioentregue ao outro o bem em
empréstimo, estando claro de
que não se trata de uma doa-ção.
Como, porém, provar isso
ao juiz, se ele não estava lá nomomento? E o que fazer, se
surgiu um terceiro mal inten-
cionado?Assine um contrato de
comodato e o registre sepossível
Peça a um advogado que lhe
faça um contrato de comodato
escrito. É claro que você podetentar sozinho, mas é melhor
se precaver ao máximo, não?
Neste caso, diga ao queri-do parente, morador da casa
emprestada, que deseja regu-
larizar a situação, porquevocê tem medo do futuro e
quer resguardar as coisas,
mas não deseja que ele saiade lá. Assim que ele concor-
dar - o que se espera, já que
foi tão bacana por tanto tem-po -, vá atrás do seu querido
advogado e lhe peça com a
boca bem cheia um contratode Comodato.
Se possível, ainda lhe diga
que vá averbar esse contrato,
se isso for possível.Ora, a Lei de Registros Publicos
(LRP) não lista o contrato de
comodato como um dessescontratos que pode ser
averbado na matrícula do imó-
vel. Entretanto, ele pode serregistrado num Cartório de Tí-
tulos e Documentos (LRP, art.
127).E, além disso, existem al-
guns Estados, como o Pará e
Santa Catarina, que aceitam,sim, a averbação do contrato
de comodato. Sabemos disso,
porque todo Poder Judiciáriotem um código sobre as
serventias extrajudiciais (os
cartórios) e alguns delespreveem essa possibilidade.
No Pará, é necessário re-
gistrar o contrato de como-dato num Cartório de Títulos
e Documentos, como a LRP
(art. 127) faculta, para, en-tão, averbá-lo na matrícula do
imóvel, como manda o Códi-
go de Normas dos Serviços eRegistros Notariais (art. 672,
II, alínea “u”).
Depois de tudo isso, podedormir sossegado, que nin-
guém vai “usucapar” a sua
casa.
* O autor é Advogado, em Belém, PA. Pós graduado em Direito Tributário pelo IBET. Sócioproprietário do escritório Domingues & Lisboa.
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Direito de Propriedade
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Compra e Venda
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Resolução dos contratos de compra e vendae as soluções propostas pelo PLC 68/2018
Alan Melo*
Tramita no Senado Federalo Projeto de Lei nº 68/2018,
oriundo do Projeto de Lei nº1.220/2015, aprovado pela
Câmara dos Deputados, que
visa alterar dispositivos da Leide Incorporação Imobiliária (Lei
nº 4.591/64), regulando o
desfazimento dos contratos decompra e venda de imóveis na
hipótese de inadimplemento
dos adquirentes.É inegável que ao longo dos
últimos anos os tribunais vêm
sendo palco de múltiplas de-mandas judiciais iniciadas por
adquirentes, consumidores ou
não, visando o desfazimentode contratos celebrados em
momento econômico mais fa-
vorável, muitas das vezes sobo argumento de que não mais
possuem condições financeiraspara arcar com o pagamento
do preço ajustado pela aquisi-ção de determinada unidade
imobiliária.
Ocorre que muitos dessesadquirentes passaram a se uti-
lizar de tal argumento para
exercer uma pretensão demero arrependimento na aqui-
sição do imóvel, em decorrên-
cia da desvalorização identifi-cada especialmente com a gra-
ve crise econômica que se ins-
taurou no país a partir de 2014.Em outras palavras, passaram
a se utilizar da alegação de
“hipossuficiência financeira”para eliminar os riscos naturais
da aquisição de imóveis, isto
é, se o imóvel valoriza a partirda aquisição, o adquirente per-
manece no contrato gozandodos frutos da valorização, caso
o imóvel sofra qualquer desva-lorização desde a celebração do
negócio, o adquirente, arrepen-
dido da contratação, busca ju-dicialmente o seu desfazi-
mento, muitas das vezes plei-
teando a devolução integral ecorrigida de todos os valores
pagos e ainda com a aplicação
de juros de mora.Obviamente, não se pode
fechar os olhos para as verda-
deiras dificuldades enfrentadaspelos adquirentes diante do já
conhecido cenário de crise eco-
nômica do país, sendo eviden-te a necessidade de se criar
mecanismos que possam regu-
lar a desvinculação dos adqui-rentes de negócios jurídicos
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Compra e Venda
que evidentemente não conse-
guirão cumprir. Contudo, talresolução — frise-se, pautada
em descumprimento contratual
do adquirente — não pode sedar à margem de critérios ob-
jetivos e às custas das empre-
sas da construção civil, sufo-cando o mercado imobiliário
nacional.
Em verdade, o PLC nº 68/2018, tem a pretensão de sa-
nar um problema muito mais
econômico do que jurídico ouaté mesmo legislativo, já que
o ordenamento jurídico brasi-
leiro possui mecanismos sufi-cientes para pacificar qualquer
controvérsia relacionada ao
inadimplemento contratualtanto de adquirentes quanto
dos incorporadores e/ou cons-
trutores.Dentre os variados temas
abordados pelo PLC nº 68/
2018, estão: (I) a positivação
do prazo de tolerância para a
entrega do imóvel (180 dias),contado a partir do prazo fixa-
do contratualmente (artigo 43-
A, caput); (II) a devoluçãocorrigida dos valores pagos,
admitidos os descontos
atinentes à comissão de cor-retagem e pena convencional,
esta última não inferior a 25%
do valor pago (artigo 67-A);(III) o desconto dos impostos,
taxas e cotas condominiais in-
cidentes sobre o bem, além dadenominada “taxa de ocupa-
ção”, que nada mais é do que
a remuneração pelo eventualperíodo em que o adquirente
permaneceu na posse do imó-
vel (parágrafo 2º, artigo 67-A); (IV) a proteção do patri-
mônio de afetação, com a
postergação do ressarcimentode quantias pagas para após
a expedição do habite-se,
majorando ainda a pena con-
vencional para 50% (parágra-
fo 4º, artigo 67-A); (V) o res-sarcimento dos valores decor-
rentes da resolução contratual
em até 180 dias a contar dodesfazimento do contrato,
caso a incorporação não este-
ja submetida ao patrimônio deafetação (parágrafo 5º, artigo
67-A); (VI) a antecipação do
prazo de pagamento dos va-lores para 30 dias, caso haja a
revenda da unidade (parágra-
fo 6º, artigo 67-A); (VII) aisenção da cláusula penal ajus-
tada, caso o adquirente encon-
tre um “comprador substituto”,desde que conte com a anuê-
ncia do incorporador e seja re-conhecida a capacidade finan-
ceira do novo adquirente (pa-
rágrafo 8º, artigo 67-A); e(VIII) a regulamentação de um
“direito de arrependimento” a
ser exercido pelo adquirente noprazo improrrogável de sete
dias e apenas caso os contra-
tos tenham sido firmados forada sede do incorporador (pa-
rágrafo 11, artigo 67-A), a par-
tir de quando será observadaa irretratabilidade prevista no
artigo 32, parágrafo 2º, da Lei
nº 4.591/64.Embora muitos dos temas
abordados pelo PLC nº 68/
2018 tenham sido pacificadospela jurisprudência ao longo
dos últimos anos, é evidente
10 2ª quinzena - Dezembro 2018 – nº 24
que a sua positivação é rele-
vante tanto para a proteção de
importantes direitos dos adqui-rentes quanto para evitar um
colapso do mercado imobiliá-
rio nacional, trazendo regrasclaras e objetivas a serem obser-
vadas pelo Judiciário em de-
mandas que versem sobre talmatéria.
De qualquer forma, de nada
adiantará a criação de novosinstrumentos legislativos se tais
regras deixarem de ser obser-
vadas pelos operadores do Di-reito no dia a dia forense, não
sendo demais lembrar que a
irretratabilidade dos contratos
de compra e venda vem sendo
vulgarmente flexibilizada aolongo dos anos, mesmo haven-
do previsão expressa no artigo
32, parágrafo 2º, da Lei de In-corporações Imobiliárias.
Por fim, é de extrema im-
portância que, sendo conver-tido em lei o PLC nº 68/2018,
as eventuais novas regras se-
jam aplicáveis não só aos con-tratos firmados após a vigên-
cia da futura lei, tal como pre-
tende a preocupante emendaapresentada ao PLC nº 68/
2018 (Emenda 1), mas, espe-
cialmente, àqueles firmados
anteriormente e que atual-
mente são objeto de inúme-ras demandas judiciais peran-
te os tribunais brasileiros, sob
pena de se esvaziar o sentidoremediador da norma.
Desse modo, a expectativa
é que com a eventual futuranorma tenhamos um cenário
de maior segurança jurídica no
desfazimento dos contratos decompra e venda, capaz de tra-
zer um necessário alívio às re-
lações imobiliárias tão contur-badas no atual cenário econô-
mico do país.
* O Autor é Advogado, no Rio de Janeiro, RJ. Sócio do Vieira Cruz Advogados. Pós-graduado
em Direito Processual Civil pela Universidade Cândido Mendes. Membro do Instituto Brasileiro
de Direito Imobiliário.
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112ª quinzena - Dezembro 2018 – nº 24
Construção/Incorporação
Atraso na entrega de obra gera indenizaçãopor lucros cessantes
Comentário do BDI: Trata-se de uma ação de contrato de promessa de compra e venda deimóvel.
O promitente comprador afirmou que o prazo de entrega do imóvel, de acordo com a cláusula 6ªdo contrato, é abusiva. Além disso, alegou que depois de formar o vínculo com o pagamento dosinal a promitente vendedora impôs um contrato de adesão em que previu na cláusula 6ª a manu-tenção do prazo de 48 meses para a entrega. Contudo, no contrato de adesão, o prazo de 48 mesessomente teria a contagem iniciada quando fossem concluídas as fundações. Como não há nenhumamenção no contrato acerca do prazo para conclusão das ditas fundações, seria assegurado concluiras obras pelo seu bel prazer.
A Promitente vendedora contestou e disse que o prazo final para a entrega seria setembro de2010, podendo ser prorrogado por 180 dias conforme a cláusula 6ª do contrato, ficando assim, oprazo máximo para março de 2011.
O Tribunal verificou que de acordo com a cláusula 6ª do contrato o prazo para a entrega do bemseria de quarenta e oito meses, com contagem a partir da respectiva fundação, admitida a tolerân-cia de 180 dias, ou seja, maio de 2010. Portanto, houve o atraso na entrega do imóvel, configuran-do a inadimplência contratual e, por conseguinte, o cometimento do ilícito por parte da promitentevendedora, restando correta a decretação de abusividade da cláusula 6ª do contrato. A promitentevendedora foi condenada a pagar pelos lucros cessantes, correspondente aos aluguéis ao promitentecomprador que deixou de lucrar em razão do atraso da obra.
Ementa: Apelação Cível. Ação ordinária. Responsabilidade civil. Promessa de compra e venda deimóvel residencial. Atraso na conclusão da obra. Culpa da incorporadora. Nulidade de cláusulacontratual. Lucro cessante referente ao pagamento de aluguéis fixados na base de 2% (dois porcento) sobre o valor atualizado do contrato. Impertinência. Indenização a tal título que deve obser-var à média do mercado imobiliário. Precedentes do STJ e desta corte. Reforma parcial da sentença.Apelo conhecido e parcialmente provido.
Dados da Decisão: TJRN – Apelação n° 2017.007215-1 – Relator: Des. Amaury Moura Sobri-nho - Data do Julgamento: 15.5.2018
Nota do BDI: Leia a íntegra em www.diariodasleis.com.br
12 2ª quinzena - Dezembro 2018 – nº 24
Ata Notarial
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Vistorias em locações. O que é ata notarial?Pode ser utilizada como meio de prova
do estado de conservação do imóvel? Parte I
Francisco Machado Egito*
A importância da vistoriana locação de imóvelA vistoria deve ser realiza-
da no imóvel destinado à lo-
cação, para comprovar as con-
dições em que se encontravaantes de ser entregue ao lo-
catário. O objetivo da vistoria
é elaborar um documento as-sinado por ambos os contra-
tantes, para fazer constar o
estado de conservação do imó-vel locado, de maneira que
possa servir de prova quando
da desocupação do mesmo aofinal do contrato.
Na locação de imóveis ur-
banos, é obrigação do locador
entregar o imóvel para que
atenda sua destinação comer-cial ou residencial, em condi-
ções de habitabilidade, estan-
do o mesmo em perfeitas con-dições de uso e gozo. Cabe ao
locatário devolver o imóvel lo-
cado, ao final da locação, nomesmo estado em que lhe foi
entregue quando do início do
contrato, salvo os danos de-correntes do uso normal.
Consoante redação da lei de
locações (Lei 8.245/91), se-guem abaixo as obrigações do
locador e do locatário, no to-
cante ao estado do imóvel:
“Art. 22. O locador é obri-
gado a:I - entregar ao locatário o
imóvel alugado em estado de
servir ao uso a que se destina;V - fornecer ao locatário,
caso este solicite, descrição
minuciosa do estado do imó-vel, quando de sua entrega,
com expressa referência aos
eventuais defeitos existentes;Art. 23. O locatário é obri-
gado a:
II - servir-se do imóvel parao uso convencionado ou pre-
sumido, compatível com a na-
132ª quinzena - Dezembro 2018 – nº 24
Ata Notarial
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tureza deste e com o fim a que
se destina, devendo tratá-lo
com o mesmo cuidado como sefosse seu;
III - restituir o imóvel, finda
a locação, no estado em que orecebeu, salvo as deteriorações
decorrentes do seu uso normal;”
Quando da devolução daschaves, no término da locação,
o locatário deverá repor o imó-
vel locado no estado anteriorao contrato, de modo que o
mesmo esteja apto a ser ime-
diatamente habitado por qual-quer outra pessoa. Contudo,
não deverá o locatário devol-
ver um imóvel novo, mas simum imóvel nas mesmas condi-
ções em que lhe foi entregue,
salvo os danos decorrentes desua utilização esperada. Com
efeito, ficará o locatário respon-
sável apenas pela reparaçãodos desgastes resultantes de
sua utilização inadequada.
A vistoria então deve regis-trar o estado de conservação do
imóvel locado, se o mesmo pos-
sui condições de habitabilidade.Deve narrar as condições das
instalações do imóvel, a parte
elétrica, hidráulica, sanitária,pintura, mobiliário e equipamen-
tos que o guarnecem.
Dano decorrente do usonormal e do uso anormal
Deste modo, a vistoria deve
ser um documento inequívoco,
assinado por ambas as partes,
de modo a ser utilizado comomeio de prova quando da res-
cisão do contrato de locação,
para que não haja desinte-ligências com relação às obri-
gações do locatário e aos di-
reitos do locador, no queconcerne ao estado de conser-
vação do imóvel.
A questão da devolução doimóvel por si só já é proble-
mática o bastante, já que o
principal foco é o estado deconservação do imóvel loca-
do, que deve ser o mesmo do
início da locação. Neste pon-to, a utilização do imóvel du-
rante a locação e o decurso
de tempo provocam desgas-tes no estado de conservação
do mesmo, que não são re-
solvidas com uma simples pin-tura, por exemplo.
Temos o desgaste do imó-
vel como um todo, muitas ve-zes imperceptível, outras ve-
zes de fácil detecção. Na uti-
lização do imóvel, por maiorzelo que se tenha, não há
como evitar o desgaste das
cerâmicas do piso, o enverga-mento das portas e janelas
com os movimentos de aber-
tura e fechamento, o envelhe-cimento de alguns materiais
como madeira dos armários e
rodapés, a deterioração do alu-mínio das torneiras, a perda de
vida útil dos sistemas constru-
tivos (as estruturas hidráulica,elétrica e sanitária, por exem-
plo), trazendo questões de di-
fícil apuração objetiva.Nesta linha de raciocínio,
dano decorrente do uso nor-
mal e dano decorrente do usoanormal são pontos de com-
plexa identificação, existindo
uma linha tênue entre ambosconceitos, o que muitas vezes
dão margem à interpretação
subjetiva das partes.Fragilidade das provas
produzidas unilateralmentepela parte
A questão principal deste
texto é a produção unilateral
de provas, ou seja, quando avistoria é realizada apenas com
uma das partes, não havendo
o reconhecimento do outrocontratante quanto à realiza-
ção da mesma. É necessária a
participação de ambas as par-tes, locador e locatário, para
que o documento não seja
questionado depois, em juízoou fora dele.
A vistoria realizada uni-
lateralmente, quer antes dacontratação por qualquer das
partes, como na entrega das
chaves quando da rescisão,ou ainda, quando o locatá-
rio abandona o imóvel no
curso da ação de despejo,deve possuir a chancela de
14 2ª quinzena - Dezembro 2018 – nº 24
ambos os contratantes, para
que não haja contestaçãoquanto à sua validade, afinal,
um documento produzido ape-
nas por um dos contratantesnão perde a sua característica
de unilateralidade, o que pode
ser refutado pela outra parte,que contestará sua validade.
Assim, se o locador rece-
be as chaves do locatáriopara vistoria do imóvel e pre-
para um documento compro-
vando o estado de conserva-ção em que o mesmo foi en-
tregue, sem a assinatura do
locatário, tem por prejudica-da a prova, pois terá dificul-
dades em cobrar do locatá-rio as indenizações e repa-
ros a serem realizados no
imóvel, caso este discordeem realizá-las.
Em termos de processo ci-
vil, cabe ao autor o ônus deprovar o fato constitutivo do
seu direito, na forma do artigo
373, Inc. I do Código de Pro-cesso Civil, razão pela qual para
ser ressarcido judicialmente
dos danos causados ao imóvelpelo locatário, deve possuir
prova inequívoca do estado de
conservação do imóvel antes da
entrega das chaves e quando
de sua devolução, em sede deação indenizatória.
Ata NotarialA existência e o modo de
existir de algum fato podem
ser atestados ou documenta-
dos, a requerimento do inte-ressado, mediante ata lavra-
da por tabelião.
A ata notarial é o instrumen-to pelo qual o notário, com sua
fé pública, autentica um fato,
descrevendo-o em seus livros.Sua função primordial é tornar-
se prova em processo judicial.
Pode ainda servir como preven-ção jurídica a conflitos.
Trata-se de um instrumen-to público que chancela os fa-
tos, em forma narrativa, o es-
tado e tudo aquilo que é ates-tado pelo tabelião por seus
próprios sentidos sem a emis-
são de opinião, juízo de valorou conclusão, tudo aquilo pre-
senciado e relatado.
É um meio de prova admiti-do pelo direito processual bra-
sileiro, conforme redação do
art. 384 do CPC, que bem adefine: “Art. 384. A existência
e o modo de existir de algum
fato podem ser atestados ou
documentados, a requerimen-
to do interessado, mediante atalavrada por tabelião. Parágra-
fo único. Dados representados
por imagem ou som gravadosem arquivos eletrônicos pode-
rão constar da ata notarial”.
A ata notarial goza de pre-sunção de veracidade e auten-
ticidade, o que não ocorre com
vistorias extrajudiciais unilate-rais realizadas sem a partici-
pação do locatário. Melhor ex-
plicando, elas possuem forçade documentos confiáveis, so-
bre os quais não pairem dúvi-
das sobre seu teor, sendo pro-vas qualificadas, somente sen-
do afastadas por meio de ro-busta prova em contrário. São
documentos autênticos, pois o
artigo 6º, Inciso III, da Lei dosNotários e Registradores é ca-
tegórico ao afirmar que aos no-
tários compete autenticar osfatos.
Nas vistorias unilaterais, por
serem documentos produzidossem a participação da outra
parte, além de facilmente
refutáveis, violam as garanti-as constitucionais da ampla
defesa e do contraditório.
*Continua na próxima edição!
Ata Notarial
* O autor é Advogado, em Niterói, RJ. Especialista em Direito Imobiliário. Sócio do Grupo
Francisco Egito, administração de imóveis e condomínios.
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152ª quinzena - Dezembro 2018 – nº 24
Devo notificar o fiador no final do prazo de locação,mesmo que o contrato não obrigue?
No contrato de locação tem a seguinte cláusula: “1. Se, concluído o prazo de vigência do presen-
te contrato, vier o(a, s) LOCATÁRIO(A, S) a ensejar(em) sua permanência no imóvel e não havendo
pedido formal de exoneração do(a, s) FIADOR(A, E, S), bem como não havendo oposição do(a,s)
LOCADOR(A, E, S), o mesmo passará a vigorar por prazo indeterminado na forma do artigo 46, § 1º
da Lei 8.245/91, mantido nas demais cláusulas e condições do contrato.”
Pergunta: Após o vencimento do contrato de locação por prazo determinado (36 meses), existe
necessidade de notificar o fiador?
BDI Responde: Conforme a previsão contratual, não será necessária a notificação do fiador
após o vencimento do prazo contratual, pois, conforme o art. 39 da Lei nº 8.245/91:
“Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a
efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado...”
Notificação ao Fiador
16 2ª quinzena - Dezembro 2018 – nº 24
Estabelecimento de ensino obtém renovaçãodo contrato e afasta ação de despejo
Comentário do BDI: Trata-se de uma apelação do locador contra a sentença que julgou proce-
dente a ação renovatória de locação em favor da locatária, resultando assim no ajuste do valor do
aluguel mensal em R$ 4.200,00.
O locador alegou que não queria continuar com a locação e pediu a rescisão do contrato e o
despejo da locatária. O mesmo ainda contestou dizendo que a locatária deveria ter lhe procurado
para acertar uma eventual renovação e não mover uma ação. Além disso, apontou que o valor da
locação do imóvel é de R$ 6.500,00 mensais.
A locatária se defendeu dizendo que cumpriu as exigências elencadas no artigo 51, incisos I a III,
da Lei nº 8.245/91, para a renovação e que sempre cumpriu o contrato em vigor nos exatos termos
estabelecidos.
O Tribunal verificou que o locador fundamentou o seu pedido de despejo e de rescisão do contra-
to na necessidade de utilizar o imóvel para a sua empresa. Contudo, a locatária utiliza o imóvel para
a prestação de serviços escolares. O artigo 53 da Lei nº 8.245/91, somente autoriza a rescisão de
contrato de locação utilizado por estabelecimento de ensino nas hipóteses descritas nos incisos I e
II, o que não ocorreu, de modo que incabível o acolhimento do pedido de despejo.
O Tribunal ainda observou que para a apuração do valor locatício é necessária a consideração das
benfeitorias efetuadas pela locatária e, dessa forma, cabível a fixação do valor dos aluguéis em R$
4.600,00, pois é a quantia apurada pelo Perito Oficial, considerando o fato da locatária ter realizado
ampliações no imóvel, as quais não integravam as áreas construídas na época da locação. Assim, a
ação renovatória feita pela locatária foi julgada procedente e a ação de despejo feita pelo locador foi
julgada improcedente.
Ementa: Ação Renovatória de Locação - Ação de despejo - Autora Interativa, locatária, ajuizou
Ação Renovatória de Locação
172ª quinzena - Dezembro 2018 – nº 24
ação renovatória de locação contra o Requerido Felipe, locador (Processo número 0025671-
79.2011.8.26.0506) - Preenchidos os requisitos descritos no artigo 51 da Lei nº 8.245/91 para o
deferimento da renovação do contrato - Autor Felipe ajuizou ação de despejo contra a Requerida
Interativa (Processo número 0069608-08.2012.8.26.0506) - Não preenchidos os requisitos para a
decretação do despejo - Sentença de parcial procedência (da ação renovatória), para determinar a
renovação do contrato de locação, fixando o valor do aluguel mensal em R$ 4.200,00, a partir de 11
de dezembro de 2011, com correção monetária com base no “IGPM-FGV” (conforme estipulado no
contrato de locação), arcando o Requerido Felipe com o pagamento das custas e despesas proces-
suais e honorários advocatícios do patrono da Autora Interativa (fixados em R$ 4.000,00), e de
improcedência (da ação de despejo) - Perito Oficial apurou o valor do aluguel mensal em R$ 4.600,00
(considerando as benfeitorias realizadas no imóvel pela Autora Interativa) - Incorreção do método
de cálculo consignado na fundamentação da decisão recorrida (que considerou o valor do aluguel
em R$ 4.200,00) Redistribuição das verbas da sucumbência (na ação renovatória) Recurso do
requerido Felipe parcialmente provido, para, nos autos da ação renovatória, fixar o valor do aluguel
mensal (inicial) em R$ 4.600,00, pelo período de 11 de dezembro de 2011 a 10 de dezembro de
2016, mantidas as demais cláusulas contratuais (nos termos da sentença), arcando o requerido
Felipe com 2/3 das custas e despesas processuais (arcando a autora interativa com a parcela
remanescente), e pagando (cada qual) os honorários advocatícios da parte contrária, que fixo em
10% do valor da causa (a que foi atribuído o valor de R$ 45.532,32), com o mesmo rateio, e, na
ação de despejo, majorados os honorários advocatícios do patrono da requerida para 15% do valor
da causa (a que foi atribuído o valor de R$ 45.532,32).
Dados da Decisão: TJSP – Apelação Cível nº 0025671-79.2011.8.26.0506 – Relator: Flávio
Abramovici. Data do Julgamento: 29/10/2018.
Nota do BDI: Leia a íntegra em www.diariodasleis.com.br
Ação Renovatória de Locação
192ª quinzena - Dezembro 2018 – nº 24
A porta do apartamento integra a fachada do edifício?
Francisco Machado Egito*
Alteração de Fachada
O condômino pode realizaralterações na porta de acesso
de sua unidade privativa? A
questão gera algumas discus-sões que vamos elucidar com
o presente texto.
Inicialmente, é dever docondômino, segundo consta no
art. 1.336 do Código Civil Bra-
sileiro, Inciso III, não alterara forma e a cor da fachada,
das partes e esquadrias exter-
nas.Importante, para esta fina-
lidade, conceituarmos fachada,
para que delimitemos o cam-po de ação da norma legal.
Nestes termos, fachada é oconjunto harmonioso externo
que compõe as faces de uma
edificação.As fachadas, como faces
externas da edificação, são a
da frente, as laterais e a dosfundos, com ênfase na facha-
da frontal, que traz a principal
identidade visual da edificação.Para alguns juristas, temos
ainda as fachadas ditas “se-
cundárias”, que são as facha-das internas, como os corre-
dores, áreas internas e partes
comuns.Uma vez analisado o con-
ceito de fachada, temos que
verificar o que pode ser consi-derada uma alteração de fa-
chada. Assim, configura-se al-
teração de fachada quandonela se introduz qualquer mu-
dança física capaz de desequi-
librar ostensivamente a har-monia estética ou o projeto
arquitetônico do edifício, ou
ainda, que comprometa a apa-rência estética geral do prédio.
De fato, a regra geral já
enunciada, constante no art.1.336, Inc. III do Código
Civil Brasileiro, é a de que os
condôminos não podem rea-
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20 2ª quinzena - Dezembro 2018 – nº 24
lizar modificações nas facha-
das, sem que haja o consenti-mento dos demais condô-
minos.
No entanto, verifica-se quenão é razoável a interpretação
literal e limitativa da norma
legal, de cunho restritivo, sen-do patente que carece de ade-
quada contextualização. Des-
ta forma, é correto afirmar queas modificações introduzidas
pelos proprietários, que não
afetem a harmonia do edifício,nem causem prejuízos aos
coproprietários, são permiti-
das.Entendimento dos juristas edos tribunais sobre o tema
Comentando o dispositivo
legal, o jurista Flávio Tartuce
esclarece que “a proibição dealteração de fachada tem por
objetivo a manutenção da har-
monia estética do edifício”.Prosseguindo, o autor conclui
a questão, ao sentenciar que:
“a alteração que em nada im-plique comprometimento des-
sa harmonia arquitetônica não
é considerada infração (…)”(Tartuce, Flávio. Direito Civil,
V. 4: Direito das Coisas, 4ª ed.
São Paulo: Método, 2012, p.285).
Nessa linha, os tribunais
têm decidido de forma favorá-vel a pequenas alterações,
desde que não comprometam
de forma estética a fachada, e
não exista vedação na conven-ção e regimento interno. Ain-
da, dependendo da modifica-
ção, é exigida a aprovação daassembleia.
As portas das unidadescompõem a fachada inter-
na do condomínio?A 6ª Câmara de Direito Pri-
vado do Tribunal de Justiça deSão Paulo, por exemplo, en-
tendeu em uma recente de-
cisão que a porta de entradada unidade não é fachada e,
portanto, ocorre ausência de
prejuízo para a estética doedifício. No mesmo sentido,
outra interpretação do TJSPfoi de que pequenos ajustes
não afetam o equilíbrio pano-
râmico do edifício e não vio-lam a harmonia arquitetônica
interna.
TJSP - Apelação n° 00105082020088260068 – SP –Relator: Alexandre Lazzarini- Data de publicação: 23/8/2013.
Ementa: Condomínio edilício.
Substituição da porta social deentrada de um dos apartamen-
tos. Normas legais e conven-
cionais que vedam apenasmodificação da fachada. As-
pectos externos do edifício.
Precedentes. Apelação do réuprovida. 1. A substituição da
porta social de entrada dos
apartamentos não implica em
mudança de “fachada” (aspec-tos externos do prédio). 2.
Inaplicabilidade das limitações
previstas no Código Civil, naLei nº 4.594/64, e na Conven-
ção do Condomínio. Preceden-
tes. 3. Recurso que deve serprovido, para julgar improce-
dente o pedido, revogada a
tutela de urgência concedida.4. Apelação do réu provida.
TJSP - Apelação com Revi-são n° 2636974300 – SP - Datade publicação: 6/3/2009.
Ementa: Condomínio - Mo-
dificação de fachada - Fecha-mento por meio de vidros trans-
parentes incolores - Não carac-terização da infração ao art.
1.336, III, do Código Civil , an-
tiga previsão do art. 10 , I , daLei nº 4.591/64, ou da norma
da Convenção Condominial - Osvidros transparentes não al-teram a forma da fachada,não influindo na estética doedifício, não alterando o as-pecto externo
- Ausência de especificação
de proibição de fechamento desacadas por envidraçamento e,
nele, por vidros transparentes
incolores - Possibilidade poropção de realização - Senten-
ça de improcedência - Apela-
ção desprovida.TJDF - Apelação Cível n°
20150910093556 – Relatora:
Alteração de Fachada○
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212ª quinzena - Dezembro 2018 – nº 24
Des. Leila Arlanch - Data depublicação: 1/4/2016.
Ementa: Civil. Processo Ci-
vil. Obrigação de fazer. Con-
domínio edilício. Alteração defechadura e maçaneta da por-
ta social de entrada de um dos
apartamentos. Normas legaise convencionais que vedam
apenas modificação da facha-
da externa. Manutenção dosaspectos externos do edifício.
Sentença mantida. 1. A subs-tituição de componentesda porta social de entradados apartamentos não im-plica em mudança de “fa-chada” (aspectos externosdo prédio), uma vez que setrata de porta de unidadeautônoma voltada para ocorredor interno do andar.2. Inaplicabilidade das limi-tações previstas no Código
Civil, na Lei nº 4.594/64, e
na Convenção do Condomí-nio. 3. Recurso conhecido e
improvido.
Pelos julgados acima, veri-ficamos que as portas internas
não integram o conceito de
fachada da edificação, poisestes são algo de natureza
externa e com conotação emi-
nentemente social, já as por-tas das unidades possuem
uma natureza interna, mais
intimista e individual.Na prática, por motivo de se-
gurança, é comum o condômino
requerer a troca das portas exter-nas de sua unidade privativa por
outras de material mais resisten-
te, o que tem sido usual, não ca-racterizando alteração de fachada,
desde que mantenha a mesma pa-
dronização arquitetônica, cor e to-nalidade do projeto original.
Pelo exposto, singelas alte-
rações não têm o condão decomprometer a estética do pré-
dio, a harmonia do projeto,
nem a segurança, estabilidadeou a solidez da edificação. A
ideia de uniformidade visual
estética não pode trazer em seubojo a exigência rigorosa da
mesma aparência para todas
unidades condominiais, coibin-do todo e qualquer detalhe de
personalização, chegando ao
absurdo de impor a todos oscondôminos os mesmos gostos
e preferências.
A porta interna não integrao conceito de fachada da
edifica-ção, sendo que diminu-
tas modificações ou perso-nalizações não extrapolam o li-
mite de uniformidade exigido
pela convenção coletiva e regi-mento interno.
Alteração de Fachada
* O autor é Advogado, em Niterói, RJ. Especialista em Direito Imobiliário. Sócio do Grupo
Francisco Egito, administração de imóveis e condomínios.
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22 2ª quinzena - Dezembro 2018 – nº 24
Inquilino Antissocial em condomíniocomo agir diante dessa situação?
Pergunta: Como agir com o inquilino antissocial que vem fazendo badernas?Como brigando com a namorada nos corredores, estacionando em vagas que não são as suas,
correndo com o carro na área das garagens, cantando pneu, etc.BDI Responde: No caso, o inquilino não está cumprindo com as normas do Condomínio (Con-
venção e Regimento Interno) e, portanto, estará sujeito às seguintes situações:a) Multas previstas nas normas do condomínio e no Código Civil (art. 1.337 em seu § único, que
prevê a possibilidade de se multar um condômino ou possuidor em até 5 (cinco) vezes o valor dacota condominial e de 10 (dez) vezes se houver reiteração no comportamento antissocial;
b) Notificar o locador, que poderá propor ação de despejo por infração legal (Código Civil eConvenção) e também contratual se constar no contrato de locação, nos termos dos seguintesdispositivos legais:
Desta forma, as medidas a serem tomadas são as seguintes:- O síndico deverá notificar extrajudicialmente ou judicialmente o possuidor nocivo, para cessar
o seu comportamento dentro do complexo condominial.- Não sendo atendida a notificação, com a persistência do comportamento, o síndico deverá
convocar uma assembleia geral para decidir sobre as medidas a serem tomadas, quando o possui-dor (ou condômino nocivo) deverá ser notificado novamente sobre a deliberação aprovada emassembleia, sobre as sanções do art. 1.337 do Código Civil.
- Conforme o Enunciado nº 92, do Conselho da Justiça Federal: “As sanções do art. 1337 doCódigo Civil não podem ser aplicadas sem que se garanta direito de defesa ao condômino nocivo”.(Oupossuidor neste caso o inquilino).
Se o possuidor nocivo continuar provocando, insuportavelmente, a massa condominial, provadopor Boletins de Ocorrências, provas testemunhais e documentais, pode-se tentar em pedir judicial-mente a sua sua expulsão.
A jurisprudência predominante entende não ser possível a expulsão de condômino antissocial desua propriedade, com fundamento no § único do art. 1337 do Código Civil, acima enunciado, porexistir lacunas na lei pátria.
Entretanto, corroborando para e expulsão do condômino nocivo antissocial, o Centro de EstudosJudiciários (CEJ) do Superior Tribunal de Justiça editou o Enunciado n° 508, em sua V Jornada deDireito Civil que diz:
“Verificando-se que a sanção pecuniária mostrou-se ineficaz, a garantia fundamental da funçãosocial da propriedade (Arts. 5º, XXIII, da CF/88 e 1.228, § 1º do CC/02) e a vedação ao abuso dodireito (Arts. 187, e 1.228, § 2º, ambos do CC/02) justificam a exclusão do condômino antissocial,desde que a ulterior assembleia prevista na parte final do parágrafo único do artigo 1.337 do CCdelibere a propositura de ação judicial com esse fim, asseguradas todas as garantias inerentes aodevido processo legal.”
Penalidades ao Locatário
232ª quinzena - Dezembro 2018 – nº 24
ITR
Não incide ITR sobre imóvel localizado em zona urbana,mesmo que este seja utilizado para a exploração agrícola
Solução de Consulta nº 198, de 5.11.2018 (DOU-1 26.11.2018)
Ementa: Imóvel localizado em zona urbana utilizado em exploração extrativa vegetal, agrícola,pecuária ou agroindustrial. Tributação.
Nota do BDI: Leia a íntegra em www.diariodasleis.com.br○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○
Município de Porto Alegre: Procedimentospara análise, validação, alteração e cancelamento
dos registros dos imóveis rurais no CAR
Portaria Conjunta SEMA/FEPAM nº 31/2018 (DOM - 23.11.2018)
Ementa: Dispõe sobre os procedimentos administrativos para análise, validação, alteração e
cancelamento dos registros dos imóveis rurais no Cadastro Ambiental Rural - CAR.
Nota do BDI: Leia a íntegra em www.diariodasleis.com.br
Cadastro Ambiental Rural
24 2ª quinzena - Dezembro 2018 – nº 24
Inventário ExtrajudicialO que é necessário saber? E como fazer?
Leomar Antonio das Neves*
Inventário Extrajudicial
O procedimento de inven-
tário é utilizado para regula-
rizar os bens de uma pessoaque faleceu, ou seja, visa for-
malizar a transmissão da pro-
priedade dos bens constantesno patrimônio do falecido
para seus sucessores (herdei-
ros). Este processo pode serfeito de modo extrajudicial ou
judicial.
Em relação ao inventárioextrajudicial a Lei nº 11.441/07,
facilitou a vida do cidadão
desburocratizando o procedi-mento de inventário ao permitir
a realização desse ato em car-
tório de notas, por meio de es-critura pública, de forma rápida,
simples, segura e eficiente.
Cabe aqui ressaltar a sua
maior vantagem que é a rapi-
dez, levando em média, de
dois a três meses para ficarpronto. Sendo outra vantagem
a economia tanto de tempo
como financeira.Quais os requisitos do in-
ventário extrajudicial emcartório de notas?
Para que o inventário pos-
sa ser feito em cartório, é ne-
cessário observar os seguintesrequisitos legais:
(a) todos os herdeiros de-
vem ser maiores e capazes;(b) deve haver consenso
entre os herdeiros quanto à
partilha dos bens;(c) o falecido não pode ter
deixado testamento;
(d) a escritura deve contar
com a participação de um advo-
gado.
Se houver filhos menores,incapazes ou se o falecido ti-
ver deixado testamento, o in-
ventário deverá ser feito judi-cialmente.
Havendo filhos emancipa-
dos, o inventário pode ser fei-to em cartório.
A escritura de inventário
não depende de homologaçãojudicial.
Para transferência dos bens
para o nome dos herdeiros énecessário apresentar a escri-
tura de inventário para regis-
tro no Cartório de Registro deImóveis (bens imóveis), no
DETRAN (veículos), no Cartó-
rio de Registro Civil de Pesso-
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252ª quinzena - Dezembro 2018 – nº 24
Inventário Extrajudicial
as Jurídicas ou na Junta Co-
mercial (sociedades), nos Ban-
cos (contas bancárias), etc.Importante: Caso exista in-
ventário judicial em andamen-
to, os herdeiros podem, a qual-quer tempo, desistir do proces-
so e optar pela escritura de
inventário extrajudicial.Qual cartório é competente
para realizar o inventário ex-
trajudicial?Pode ser qualquer cartório
de notas, podendo ser da con-
fiança das partes, pois nesteprocedimento não são aplica-
das regras de competência do
processo civil.Qual é a documentação
exigida para formalizaçãodo inventário em cartório?
1. Documentos pessoais do
falecido e certidão de óbito;
2. RG, CPF, certidão de óbi-
to, certidão de casamento(atualizada até 90 dias) e es-
critura de pacto antenupcial
(se houver);3. Certidão comprobatória
de inexistência de testamento
expedida pelo Colégio Notarialdo Brasil;
4. Certidão negativa da Re-
ceita Federal e ProcuradoriaGeral da Fazenda Nacional;
5. Documentos do cônjuge,
herdeiros e respectivos cônju-ges;
6. Informações sobre bens,
dívidas e obrigações, descriçãoda partilha e pagamento do
ITCMD;
7. Imóveis: certidão deônus expedida pelo Cartório de
Registro de Imóveis (atualiza-
da até 30 dias), carnê de IPTU,certidão negativa de tributos
municipais incidentes sobre
imóveis, declaração de quita-ção de débitos condominiais;
8. Bens móveis: documen-
to de veículos, extratos ban-cários, certidão da junta co-
mercial ou do cartório de re-
gistro civil de pessoas jurídi-cas, notas fiscais de bens e
jóias, etc.
9. Documentos dos advoga-dos, Carteira da OAB, informa-
ção sobre estado civil e ende-
reço dos advogados e ou/es-critório de advocacia;
10. Os herdeiros podem ter
advogados distintos ou um sóadvogado para todos.
O advogado ou os advo-
gados deverão assinar a es-critura juntamente com as
partes envolvidas. Não é ne-
cessário apresentar petiçãoou procuração, uma vez que
esta é outorgada pelos inte-
ressados na própria escritu-ra de inventário.
Existe possibilidade jurí-dica das partes serem repre-sentadas mediante procura-ção específica na escriturado inventário extrajudicial?
Caso os herdeiros não pos-
sam comparecer, poderão no-
mear um procurador, com po-deres específicos, por meio de
procuração feita em cartório de
notas.
* O autor é Advogado, em Coronel Vivida, PR. Com experiência em direito Civil, ambiental,
penal, direito administrativo e direitos difusos coletivos.
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26 2ª quinzena - Dezembro 2018 – nº 24
Comprador de lote é condenado a pagar todas as taxasde manutenção e conservação vencidas e a vencer
Comentário do BDI: Trata-se de uma ação de cobrança de taxa de manutenção e conservação
de loteamento.O proprietário do lote argumentou que o fato de haver uma associação no loteamento não impõe
a todos os moradores a condição de ser associado, violando assim o disposto no art. 5º, XX, da
Constituição Federal, que diz: “Art. 5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquernatureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do
direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes: XX -
ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado; (...)”O Tribunal verificou que é indiscutível que o empreendimento está vinculado à associação e que
este possui características de loteamento fechado. Os valores cobrados decorrem de rateio das
despesas necessárias à manutenção e conservação da área comum. Assim, a cobrança de taxa demanutenção atinge todos os compradores dos lotes adquiridos, entendendo-se que tiveram todos
os compradores ciência dos encargos incidentes sobre os imóveis no momento da aquisição. Por-
tanto, foi julgado procedente a ação de cobrança de taxa de manutenção e conservação do loteamentoe o proprietário do lote foi condenado a pagar à associação todas as quantias vencidas e as que se
vencerem, acrescidas de correção monetária e juros de mora desde o vencimento de cada presta-
ção.Ementa: Loteamento. Taxa de manutenção e conservação. Cobrança. Existência de previsão em
contrato padrão arquivado em cartório. Exigibilidade do débito. Precedentes do STJ. Ação proce-
dente. Recurso improvido.Dados da Decisão: TJSP – Apelação nº 1008917-67.2016.8.26.0248 – Relator: Augusto Rezende
- Data do Julgamento: 5.11.2018
Nota do BDI: Leia a íntegra em www.diariodasleis.com.br
Loteamento
272ª quinzena - Dezembro 2018 – nº 24
Corretagem
Qual a ação cabível para a venda quedesrespeita o contrato de intermediação?
No dia 2 de março de 2018 fechei uma autorização exclusiva de venda de um prédio comercial,no valor de R$ 1.200.000,00. Neste período ofertei o imóvel a vários clientes, publiquei no site
imobiliário e nas páginas sociais da empresa. Porém, no dia 25 de maio, fiquei sabendo que a
contratante havia negociado o prédio e retirado nosso banner.No dia 31 de maio estive lá e a proprietária me informou que não iria mais vender o imóvel e que
não havia interesse de continuar o contrato. Nosso contrato renovaria automaticamente em dois
dias, a menos que fosse manifestado desinteresse por escrito em sete dias antes do vencimento,portanto já havia renovado automaticamente.
A proprietária negou que tivesse vendido o imóvel e eu deixei claro que não poderia obriga-lá a
fazer a venda, porém não poderia vender pelo período de 90 dias se não fosse com a nossaintermediação. Ocorre que no dia 13 constatei que o imóvel já estava vendido e já estavam refor-
mando todo o prédio.
No decorrer deste período, por mudança, perdi a autorização, mas fotografei a via do clientequando visitei no dia 31 de maio e tenho testemunhas. No período ofereci o imóvel para um dos
diretores do grupo que comprou por whatsapp, acontece que mudei de número e perdi a nossa
conversa. Na prefeitura o imóvel continua com o nome da contratante, não deram entrada natransferência.
Pergunta: Gostaria de uma orientação para impetrar uma ação.
BDI Responde: Conforme a dúvida, o imóvel foi vendido durante o período da exclusividade
dada pelo proprietário. Neste caso, nos termos do art. 726 do Código Civil: “se, por escrito, for
ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda querealizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade”.
A ação que deve ser proposta é a Ação de Cobrança de Comissão de Corretagem Imobiliária,
dando a possibilidade do corretor cobrar valores inadimplidos pelos contratantes. Com base nosfatos da consulta poderá ser argumentado que forma-se o contrato de corretagem quando uma
pessoa denominada corretor, obriga-se perante o seu cliente a se empenhar em aproximá-la de
terceiro, indicado ou não, visando a realização de compra e venda do imóvel, mediante retribuiçãocondicionada à eficácia do serviço especializado prestado.
28 2ª quinzena - Dezembro 2018 – nº 24
Aquisição de imóveis de empresas emRecuperação Judicial. Quais os riscos?
Victor Lawinscky de Andrade Nobre*
Durante a crise, diversossetores da economia sofreram
forte retração, o que resultou
na diminuição dos postos detrabalho. Dentre estes setores,
destaca-se a indústria da cons-
trução civil, que anos antesgozava de um verdadeiro boom
imobiliário. É neste cenário eco-
nômico que muitas empresasdo ramo da construção civil
ajuizaram os respectivos pedi-
dos de recuperação judicial.De um lado, temos o mer-
cado desaquecido proporcio-
nando a queda no preço dosimóveis. Do outro, no entanto,
muitos consumidores têm re-
ceio de adquirir os imóveis comvalores mais baixos de empre-
sas em recuperação judicial.
Esta insegurança é compreen-sível, pois há escassez de in-
formações claras acerca da
temática. O objetivo deste bre-ve artigo é descortinar os even-
tuais riscos envolvidos numa
aquisição desta natureza.De início, é importante sa-
lientar que, estando tudo cer-
to com a incorporação, não hárisco algum para o adquirente
de boa-fé. Isto porque o siste-
ma jurídico brasileiro adota
diversos mecanismos que pro-tegem o adquirente de um
imóvel nestas condições.
Quais são esses “meca-nismos” jurídicos?
Antes, cabe destacar o que
é e para que serve o institutoda recuperação judicial. Neste
ponto, é importante frisar que
recuperação judicial não seconfunde com a falência, ins-
tituto que cuida da quebra da
empresa e da liquidaçãopatrimonial para pagamento
dos credores.
Pois bem, o regime de re-cuperação judicial é regula-
mentado pela Lei nº 11.101/
2005 e visa o soerguimento deuma empresa em crise finan-
ceira superável. E assim, atra-
vés do instituto da recupera-ção judicial, a empresa recupe-
rada deverá apresentar uma
estratégia para os pagamen-tos de seus credores, sob pena
de ser decretada falida. Ou
seja, quando uma empresarequer a concessão da Recu-
peração Judicial, ela se com-
promete perante o Judiciário aquitar todas suas dívidas na
forma estabelecida ou terá sua
atividade encerrada.
A referida lei determina queo imóvel adquirido pelo com-
prador de boa-fé não se sub-
mete aos efeitos da recupera-ção judicial. Equivale dizer que
o imóvel é de quem o adquiriu,
não podendo a incorporadorautilizá-lo para saldar dívidas
trabalhistas, de fornecedores
ou mesmo tributárias. Ou seja,o imóvel é seu, mesmo que ele
esteja na planta e financiado.
Neste diapasão, veja trechodo artigo 49, parágrafo 3º, da
Lei nº 11.101/2005, onde o
legislador cuidou de “protegeraqueles promitentes compra-
dores de boa-fé:
“§ 3º. Tratando-se de credortitular da posição de proprietário
fiduciário de bens móveis ou imó-
veis, de arrendador mercantil, deproprietário ou promitente ven-
dedor de imóvel cujos respecti-
vos contratos contenham cláu-sula de irrevogabilidade ou
irretratabilidade, inclusive em in-
corporações imobiliárias, ou deproprietário em contrato de ven-
da com reserva de domínio, seu
crédito não se submeterá aosefeitos da recuperação judicial e
prevalecerão os direitos de pro-
priedade sobre a coisa e as con-
Recuperação Judicial
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292ª quinzena - Dezembro 2018 – nº 24
dições contratuais, observada a
legislação respectiva […]”
Todavia, pode ocorrer daincorporadora incluir indevida-
mente o imóvel comercializado
no rol patrimonial da recupera-ção, neste caso, o adquirente de-
verá procurar um advogado para
que solicite ao Juiz da recupera-ção a exclusão imediata do imó-
vel do processo.
Por outro lado, atente-se queeste regramento não se aplica
à hipótese de extinção do con-
trato de compra e venda com aincorporadora, se ocorrido em
momento anterior ao pedido de
recuperação. Ou seja, se o con-sumidor desiste da compra do
imóvel antes da concessão da
recuperação judicial da incorpo-radora, ele não mais estará pro-
tegido pelo artigo 49, § 3º da
lei de recuperação.Nesta circunstância, o imó-
vel volta a pertencer ao patri-
mônio da empresa e o consu-
midor passa a ter direito de cré-dito, que será pago na forma
do plano de recuperação. Nes-
tes casos, é altamente reco-mendável que constitua-se um
advogado para acompanhar o
processo e assegurar o recebi-mento do crédito.
Outra garantia legal está na
Lei de Incorporações Imobiliá-rias, que institui o regime de
patrimônio de afetação. Este
regime – que está explicitadono Capítulo I-A, dessa, lei e ra-
tificado pelo Código de Proces-
so Civil, no artigo 833, IncisoXII – assegura que os recursos
destinados para a construção
de um determinado empreen-dimento imobiliário devem ser
separados do patrimônio geral
da incorporadora. Ou seja,existe o patrimônio geral da
incorporadora e existe o patri-
mônio do empreendimento em
construção, tal separação échamada de regime de patri-
mônio de afetação.
Essa separação de patri-mônio com o patrimônio geral
da incorporadora garante que:
mesmo em hipóteses de con-cessão de recuperação judicial
ou decretação de falência, o
empreendimento não deveráser afetado pelos efeitos da in-
solvência até a finalização da
obra. Este entendimento temsido adotado pelos tribunais.
Para fechar, vimos que o
comprador de um imóvelofertado por uma empresa em
regime de Recuperação Judicial
é beneficiado com as proteçõeslegais expostas acima. Todavia,
tratando-se de aquisição de um
bem de valor considerável e emmuitos casos, da realização de
um sonho, a orientação é de
que, antes de qualquer aquisi-ção imobiliária o consumidor
busque assessoramento com
um advogado especializadopara que, mediante uma inves-
tigação contratual e patrimonial,
os riscos da operação possamser mitigados, ainda mais em
tempos de crise.
* O Autor é Advogado, em Salvador, BA. Pós Graduando em Gestão e Direito Imobiliário, e
Direito Empresarial (Universidade Católica do Salvador). Atuante em matérias de privado, com
foco em direito falimentar e gestão de contratos.
Recuperação Judicial
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30 2ª quinzena - Dezembro 2018 – nº 24
Esbulhadora clandestinamente edificou uma casae iniciou cultivo de lavoura em imóvel que dizia ser seu
Comentário do BDI: Trata-se de uma ação de reintegração de posse contra uma esbulhadora.
O proprietário do imóvel teve parte de sua propriedade esbulhada. Alegou que é possuidor da
área há mais de 50 anos, mas que, em decorrência de sua avançada idade e dificuldades de locomo-
ção foi levado por seu filho para com ele residir em outra cidade, deixando o imóvel.
Acontece que, em nova visita de seu filho ao local, este tomou ciência de que parte do imóvel
estava indevidamente apossado.
A esbulhadora contestou, pedindo a extinção do processo. Se defendeu alegando que não ocor-
reu o esbulho de sua parte. Disse que seus filhos adquiriram o imóvel do proprietário e que desde
1989 exerce posse, cultiva lavouras e efetuou construções, de modo que desconhece a inscrição e
a localização da área, bem como a delimitação correta do imóvel. Salientou ainda, que o proprietá-
rio não comprovou exercício da posse anterior sobre o imóvel.
O Tribunal verificou que o proprietário do imóvel, através de testemunhas e documentos, com-
provou que era possuidor anterior do terreno e que o ingresso da esbulhadora não se deu de forma
legítima, pois clandestinamente edificou uma casa, iniciou cultivo de lavoura e de plantio de pinhei-
ro, concluindo-se que praticou esbulho possessório, ocasionando a perda da posse do proprietário –
o qual se encontrava adoentado à época.
Assim, foi decidido e julgado procedente o pedido de reintegração da posse do imóvel por parte
do proprietário.
Ementa: Apelação Cível. Reintegração de posse. Sentença de improcedência calcada na falta de
provas da posse anterior e do efetivo esbulho. Insurgência da parte demandante. Justiça gratuita
deferida ao autor no juízo de origem. Dispensa de preparo recursal. Mérito. Sustentada a compro-
vação dos requisitos do art. 927 do CPC/73. Tese acolhida. Exercício de posse anterior sobre o
imóvel objeto da lide incontroverso. Demandada que se limitou a afirmar que jamais ingressou na
posse da área reclamada. Depoimentos colhidos na instrução que, todavia, evidenciam a prática de
esbulho pela requerida em detrimento da posse do autor, que, à época, se encontrava adoentado.
Ação, ademais, ajuizada imediatamente após o conhecimento dos atos de esbulho possessório.
Posse anterior evidenciada. Esbulho caracterizado pela inadvertida invasão do imóvel pela ré, com
a edificação de uma casa, cultivo de lavoura e plantio de pinheiros. Requisitos subjacentes à prote-
ções possessórias configuradas. Sentença reformada. Recurso conhecido e provido.
Dados da Decisão: TJSC - Apelação n° 0000435-67.2000.8.24.0086 – Relator: Saul Steil –
Data do julgamento: 22.5.2018
Nota do BDI: Leia a íntegra em www.diariodasleis.com.br
Reintegração de Posse
312ª quinzena - Dezembro 2018 – nº 24
Uma nova modalidade de condomínio
Multipropriedade
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O Direito se manifesta emtodas as regiões do mundo e
em variados grupos sociais, não
importando qual seja. A evolu-ção nesta área é constante e
necessária para a humanidade,
ditando regras e deveres parapaz social, e segurança.
Uma dessas evoluções no
direito brasileiro, é o condomí-nio de multipropriedade, tema
recorrente que vem sendo a-
bordado pela doutrina, costu-mes e jurisprudências, em ra-
zão da ausência de legislação
específica. Um assunto de sumaimportância para o Direito Ci-
vil, especialmente o direito de
propriedade, o qual é previstona Constituição Federal.
O conceito de multipropriedade
se dá pela caracterização deuma relação jurídica de várias
pessoas sendo proprietários de
um único bem, os quais, pelocontrato determinam a utiliza-
ção exclusiva de cada um por
certo tempo, no decorrer doano. Para esclarecer melhor
citamos um exemplo: vamos
supor que 05 amigos se unema compram uma casa em um
condomínio fechado, estes
amigos estabelecem entre elesuma relação jurídica de multi-
propriedade, determinando
também qual será o períodoem que cada um poderá ter
sua utilização exclusiva.
Para o autor Melhim NamemChalhub o conceito é “caracte-
riza-se a multipropriedade pela
atribuição da titularidade decerto bem a uma pluralidade de
sujeitos para que dele tirem pro-
veito alternadamente, em perí-odos determinados, como defi-
ne Gustavo Tepedino: a relação
jurídica de aproveitamento eco-nômico de uma coisa móvel ou
imóvel, repartida em unidades
fixas de tempo, de modo quediversos titulares possam, cada
qual a seu turno, utilizar-se da
coisa com exclusividade e demaneira perpétua”.
Assim, pelo contrato é de-
terminado a administração dobem, pagamento das despesas
da unidade, possibilidade de
alienação da fração, entre ou-tros assuntos relevantes.
O tema em questão é bas-
Miguel Zaim*
32 2ª quinzena - Dezembro 2018 – nº 24
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Multipropriedade
tante comum nos condomíniosde resort, veraneio de praia,
onde há várias casas para fruição
e uma área comum pertencentea todos os condôminos, com pis-
cinas, espaços arborizados.
Voltando ao assunto centraldo presente artigo, é relevan-
te citar o enunciado nº 89 do
Conselho da Justiça Federal, oqual descreve: “O disposto nos
arts. 1.331 a 1.358 do novo Có-
digo Civil aplica-se, no que cou-ber, aos condomínios assemelha-
dos, tais como loteamentos fe-
chados, multipropriedade imobi-liária e clubes de campo”.
Bem como o seguinte julga-
do proferido pelo Superior Tri-bunal de Justiça, [RESP 1546165
/ SP 2014/0308206-1:]
A Terceira Turma do SuperiorTribunal de Justiça (STJ) decidiu,
por maioria, que a multipro-
priedade imobiliária tem nature-za jurídica de direito real e, no
caso de penhora do imóvel obje-
to de compartilhamento (time-sharing), o coproprietário pode
se valer de embargos de terceiro
para proteger sua fração ideal.Com esse entendimento, a
turma reformou decisão do Tri-
bunal de Justiça de São Paulo(TJSP) que havia admitido a
penhora de uma casa no con-
domínio Praia das Caravelas,no município de Búzios (RJ).
O imóvel, registrado em nome
de uma incorporadora – exe-
cutada em ação judicial –, é
dividido em 52 cotas de pro-priedade no sistema time-
sharing, as quais dão a seus
titulares o direito de utilizaçãoem semanas específicas.
Após a penhora, uma das
coproprietárias, titular de 2/52do imóvel, interpôs embargos
de terceiro para que fosse
afastada a constrição judicialde sua fração.
O TJSP negou o pedido sob
o fundamento de que a cessãode direitos referente aos 2/52
da casa não corresponderia a
direito real de propriedade, masa direito obrigacional, “uma vez
que o imóvel foi registrado em
nome da devedora, que figu-rou como centralizadora do
contrato e organizadora da uti-
lização periódica do bem”.Para o tribunal paulista, no
caso de multipropriedade, nada
impede a penhora da totalida-de do imóvel que consta no
registro imobiliário em nome
da devedora, a qual seria sua
efetiva proprietária.
Direito pessoalNo STJ, o relator do recur-
so da coproprietária, minis-
tro Villas Bôas Cueva, reco-nheceu que o regime da
multipropriedade apresenta
características de direito reale de direito obrigacional, o que
dificulta seu enquadramento em
uma das categorias.O relator, no entanto, ao
ponderar que o ordenamento
jurídico brasileiro adota o prin-cípio de que os direitos reais
são apenas aqueles previstos
expressamente em lei, votouno sentido de que o contrato
de time-sharing “não garante
direito real, mas mero direitopessoal”, razão pela qual con-
siderou possível a penhora do
imóvel sobre o qual incide amultipropriedade, como deci-
diu o TJSP.
Voto vencedorO ministro João Otávio de
Noronha apresentou entendi-
332ª quinzena - Dezembro 2018 – nº 24
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mento divergente e foi acom-
panhado pela maioria da tur-ma. Segundo ele, a natureza
jurídica da multipropriedade
imobiliária – “que detém as fa-culdades de uso, gozo e dispo-
sição sobre fração ideal do bem,
ainda que objeto de compar-tilhamento pelos multiproprie-
tários de espaço e turnos fixos
de tempo” – é mais compatívelcom a de um direito real.
Além disso, assinalou o mi-
nistro, o Código Civil não traznenhuma vedação nem faz qual-
quer referência à inviabilidade de
se consagrarem novos direitosreais.
“A questão sobre ser possí-vel ou não a criação de novo ins-
tituto de direitos reais – levan-
do-se em conta a tipicidade e osistema de numerus clausus (rol
taxativo) –, em circunstâncias
como a dos autos, nas quais severifica a superação da legisla-
ção em vigor pelos fatos sociais,
não pode inibir o julgador de,adequando sua interpretação a
recentes e mutantes relações ju-
rídicas, prestar a requerida tu-tela jurisdicional a que a parte
interessada faz jus”, disse
Noronha.Deste modo, apesar de não
ter legislação específica ditan-
do o regramento, percebe-seque é de grande relevância o
tema, pois as abordagens e
entendimentos sobre o tema
é recorrente.Nesse ínterim, preocupados
com as mudanças, os legisla-
dores tanto da Câmara dos De-putados como do Senado Fede-
ral criaram projetos de lei para
regulamentarem sobre o con-domínio de multipropriedade,
dar ensejo a segurança jurídica
sobre o tema.Na Câmara o projeto de lei
é o número 10287/2018, o
qual descreve sobre as dispo-sições gerais, instituição, direi-
tos e obrigações, entre outros.
Recomendamos a leitura doprojeto.
Já no Senado Federal é o pro-jeto de Lei nº 54, de 2017, este
se mostra mais abrangente ao
tema, abordando assuntos maisespecíficos ao condomínio de
multipropriedade. Assim, vale
mencionar o art. 1 do projeto:“Art. 1º. A multipropriedade
ou propriedade fracionada ou
fracionária constitui-se em re-lação jurídica que traduz o
aproveitamento econômico de
uma coisa, móvel ou imóvel,em unidades fixas de tempo,
visando à utilização exclusiva
de seu titular, cada qual a seuturno, ao longo das frações
temporais que se sucedem.
§ 1º. O condomínio geral evoluntário ou o condomínio
edilício pode ser instituído em
regime de multipropriedade
em relação à parte ou à totali-dade de suas unidades autô-
nomas, também chamada de
propriedade fracionária oufracionada por período de tem-
po, destinada ou não a fins de
lazer ou de turismo.§ 2º. O condomínio edilício
poderá se dividir em algumas
unidades autônomas sujeitasao regime da multipropriedade,
e outras, não.”
Neste artigo acima, especi-almente no § 2º, chama-se
atenção que poderá ser institu-
ído este regime no condomínioedilício, o qual poderá se dividir
em algumas partes de multi-propriedade ou não. O art. 22
em diante disciplina mais a fun-
do sobre a possibilidade ou nãodeste regime.
Caso seja adotado, deverá
necessariamente se ter um ad-ministrador profissional. O admi-
nistrador será mandatário legal
de todos os multiproprietáriosexclusivamente para os atos de
gestão ordinária da multiproprie-
dade em relação ao imóvel e res-pectivos equipamentos e mobi-
liários, sua manutenção, conser-
vação, melhorias e reformas.Para ter essa possibilidade de
regime a convenção do condo-
mínio deverá dispor sobre tal,entretanto, a Lei do senado não
dispõe sobre o quorum para
Multipropriedade
34 2ª quinzena - Dezembro 2018 – nº 24
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aprovação, quem descreve oquorum é a Lei que tramita na
Câmara dos Deputados, pre-
vendo a deliberação da maioriaabsoluta dos condôminos, ou
seja, 50 + 1 do total de propri-
etários.Seguindo no projeto de lei
do Senado, o mesmo regula-
menta também sobre o paga-mento das despesas e o
inadimplemento do multipro-
prietário, nos art. 25 e 26:“Art. 25. Cada multiproprietário
de uma fração de tempo respon-
de individualmente pelo custeiodas obrigações, não havendo soli-
dariedade entre os diversos
multiproprietários.Art. 26. O condomínio
edilício poderá, na hipótese de
inadimplemento do multipro-prietário na obrigação de cus-
teio das despesas ordinárias
ou extraordinárias, adjudicar,para si e na forma da lei pro-
cessual civil, a fração de tem-
po correspondente.I - a fração de tempo do
inadimplente passa a integrar
de forma obrigatória o pool;II - o inadimplente fica proi-
bido de utilizar o imóvel du-
rante sua fração de tempo atéa integral quitação da dívida;”
Nota-se que o condomínioedilício terá a prerrogativa de
adjudicar para si a fração da
propriedade daquele condôminoinadimplente. Mas há uma gran-
de questão, que pode ser pre-
judicial, com quantas cotascondominiais o condomínio po-
derá tomar esta atitude? Ou,
com base no direito de proprie-dade previsto na Constituição,
esse não seria um meio mais
forçoso de expropriar a fração?Apesar das cotas condominiais
serem exceções à impenhora-
bilidade, acreditamos que esteconceito tem que ser revisto,
pois, há outros meios de cobrar
a inadimplência sem tirar o di-reito de propriedade.
Outra questão é a proibição
de utilizar o imóvel até a inte-gral quitação da dívida. Este é
um problema também, pois,
esta proibição é muito severa,podendo ferir a honra subjeti-
va do individuo, como também
poderia caracterizar cobrançavexatória.
Além do mais, o condomí-
nio edilício deverá ter o con-trole, com ajuda do adminis-
trador, do pagamento, do cum-
primento das normas internas,de todos aqueles condôminos
que têm fração na unidade.Teria que ter uma gestão efi-
ciente nesses cuidados.
De acordo com o projeto, noregimento interno deverá constar
também as condições e regras
para uso das áreas comuns, aindicação do número máximo
de pessoas que podem se alo-
jar por imóvel a cada fraçãode tempo, - a indicação dos
dias e horas de início e térmi-
no de cada fração de tempo,entre várias outras.
Nestas regras que citamos, o
condomínio edilício de regimemultipropriedade parcial, deve-
rá adotar um regimento interno
especial para estes condôminosque adotam o regime.
Este artigo é um pequeno
reflexo da evolução do Direi-to, especialmente no direito
de propriedade e seu impacto
no condomínio. O Projeto deLei ainda é novo para mais
aprofundamentos, o qual visa
garantir sobretudo uma segu-rança jurídica para o condo-
mínio de multipropriedade,
mas além de tudo o tema ain-da precisa ser abordado/estu-
dado visando o impacto que
poderá trazer nos condomíni-os edilícios.
Multipropriedade
* O autor é Advogado, em Cuiabá, MT. Doutor em Ciências Jurídicas e Sociais. Especialista em
Direito Imobiliário, Direito e Processo Penal, Direito e Processo Civil, Direito Constitucional,Direito Tributário, e Direito Ambiental. Presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB
Mato Grosso.
ÍNDICES DE CORREÇÃO MONETÁRIAMESES
FGV % IBGE % FIPE %
IGP-M IGP/DI IPC-DI IPA-EP-DI INCC-DI INPC IPC-A IPC
Dez/2017 0,8873 0,7413 0,2120 1,0670 0,0731 0,2600 0,4400 0,5483
Jan./2018 0,7550 0,5765 0,6861 0,5797 0,3089 0,2300 0,2900 0,4629
Fev. 0,0732 0,1537 0,1672 0,1531 0,1276 0,1800 0,3200 (-) 0,4166
Mar. 0,6351 0,5625 0,1719 0,7708 0,2424 0,0699 0,0900 0,0032
Abr. 0,5697 0,9255 0,3363 1,2647 0,2879 0,2100 0,2200 (-) 0,0260
Mai. 1,3782 1,6410 0,4131 2,3546 0,2314 0,4299 0,4001 0,1947
Jun. 1,8672 1,4779 1,1884 1,6719 0,9714 1,4299 1,2600 1,0102
Jul. 0,5067 0,4442 0,1688 0,5202 0,6135 0,2500 0,3301 0,2283
Ago. 0,6999 0,6768 0,0743 0,9905 0,1484 0,2500 (-) 0,0899 0,4121
Set. 1,5243 1,7886 0,4457 2,5437 0,2328 0,3001 0,4800 0,3867
Out. 0,8859 0,2631 0,4761 0,1723 0,3455 0,3999 0,4499 0,4808
Nov. (-) 0,4895 0,1544
MESESTR (¹)
%POUPANÇA NOVA - % (²)
(A partir de 4.5.2012)POUPANÇA ANTIGA - % (²)
(Até 3.5.2012)SALÁRIO-MÍNIMO
R$
DÓLARCOMERCIAL (³)
R$
Jan/2018 0,0000 0,3994 0,5000 954,00 3,3080
Fev. 0,0000 0,3994 0,5000 954,00 3,1624
Mar. 0,0000 0,3855 0,5000 954,00 3,2449
Abr. 0,0000 0,3715 0,5000 954,00 3,3238
Mai. 0,0000 0,3715 0,5000 954,00 3,4811
Jun. 0,0000 0,3715 0,5000 954,00 3,7370
Jul. 0,0000 0,3715 0,5000 954,00 3,8558
Ago. 0,0000 0,3715 0,5000 954,00 3,7549
Set. 0,0000 0,3715 0,5000 954,00 4,1353
Out. 0,0000 0,3715 0,5000 954,00 4,0039
Nov. 0,0000 0,3715 0,5000 954,00 3,7177
Dez. 0,0000 0,3715 0,5000 954,00 3,8633
1. TR - Percentual correspondente ao primeiro dia útil do mês, a ser creditado trinta dias após.2. Poupanças Nova e Antiga - Percentual correspondente ao primeiro dia útil do mês. A poupança antiga aplica-se aos depósitos feitosaté 3.5.2012. Já a Poupança Nova aplica-se aos depósitos feitos a partir de 4.5.2012.3. Dólar - Cotações do último dia útil do mês.
IMPOSTO DE RENDA RETIDO NA FONTE – A partir de Abril/2015
Base de Cálculo (R$)
Até 1.903,98
De 1.903,99 até 2.826,65
De 2.826,66 até 3.751,05
De 3.751,06 até 4.664,68
Acima de 4.664,68
Alíquota (%)
Isento
7,5
15
22,5
27,5
Parcela a Deduzir (R$)
—
142,80
354,80
636,13
869,36
DEDUÇÕES:
a) R$ 189,59 por dependente;
b) Pensão alimentícia integral;
c) R$ 1.903,98 para aposentados, pensionistas e transferidos para a
reserva remunerada que tenham 65 anos de idade ou mais;
d) Contribuição à Previdência Social.
COEFICIENTES ANUAIS – ACUMULADOS ATÉ O MÊS ANTERIOR (4)
Reajuste em Set./2018 Reajuste em Out./2018 Reajuste em Nov./2018 Reajuste em Dez./2018Indexador Anual Indexador Anual Indexador Anual Indexador Anual
IGP-M/FGV 1,0889 IGP-M/FGV 1,1004 IGP-M/FGV 1,1079 IGP-M/FGV 1,0968
IGP-DI/FGV 1,0906 IGP-DI/FGV 1,1033 IGP-DI/FGV 1,1051 IGP-DI/FGV
IPC-DI/FGV 1,0415 IPC-DI/FGV 1,0464 IPC-DI/FGV 0,0480 IPC-DI/FGV
INPC/IBGE 1,0364 INPC/IBGE 1,0397 INPC/IBGE 1,0400 INPC/IBGE
IPC-A/IBGE 1,0419 IPC-A/IBGE 1,0453 IPC-A/IBGE 1,0456 IPC-A/IBGE
IPC/FIPE 1,0308 IPC/FIPE 1,0346 IPC/FIPE 0,0363 IPC/FIPE 1,0349
4. Para reajuste anual de aluguel: multiplique o valor pelo indexador contratado. Índices completos no site: www.diariodasleis.com.br.