NBR 16280/15

DE ACORDOCOM ABNT

REFORMASEM CONDOMÍNIOS

Sindicato Patronal dos Condomínios de Prédios e Edifícios Comerciais, Industriais, Residenciais e Mistos

Intermunicipal do Estado de São Paulo

Reforma é toda ou qualquer mudança feita para fins de aprimoramento e melhoria nas condições existentes de uma edificação.

A Cartilha de Reforma em Condomínios é uma publicação da Gráfica e Editora SINDICOND. Rua do Linho 470Distrito Industrial Abdo Najar - Americana SP

Referências

www.abnt.org.brwww.caubr.gov.br

Presidente: José Luiz BregaidaDiretor da Gráfica: José Carlos Lopes

ESSE MATERIAL É O RESULTADO DE

SUA CONTRIBUIÇÃO ASSISTENCIAL

Tiragem 450 mil exemplares

PALAVRA DO PRESIDENTE

A Norma de Reformas da ABNT (NBR 1 6 2 8 0 ) d e t e r m i n a o s p r o c e s s o s obrigatórios de obras de reformas e lista os requisitos e diretrizes para antes, durante e depois de uma reforma em unidades condominiais e também nas áreas comuns. A aplicação é indispensável para a garantia da segurança da família condominial, para valorização do patrimônio e durabilidade das edi�cações brasileiras. Como pontua o Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Brasil, a norma afasta de�nitivamente o chamado o faz-tudo, o curioso ou o amador e privilegia a boa técnica. Com a apresentação da Cartilha SINDICOND de Reforma em Condomínios de

acordo com a respectiva norma, nosso objetivo é que Síndicas e Síndicos, Condôminos e Administradores compreendam de forma prática como a ABNT normatiza os processos de obras e reformas em Condomínios. Neste volume vamos abordar o conceito de norma de acordo com a Associação Brasileira de Normas Técnicas, a diferença entre reforma e manutenção, o que são o Registro e a Anotação de Responsabilidade Técnica, normas regulamentadoras da área da Saúde e Segurança do Trabalho, como contratar empreiteiros, condições para a reforma das unidades e o �uxograma de gestão de obras e reformas em edi�cações, conforme o texto da NBR.

Boa leitura!

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ABNT - CONCEITO

A ABNT não é um órgão público ou equivalente a este, também não se trata de uma autarquia especial, na realidade a ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) é uma associação civil reconhecidamente de utilidade pública pela Lei 4.150, de 21 de novembro de 1962. Então devemos ressaltar que as normas técnicas da ABNT não são normas jurídicas ou legais e por isso não possuem poder vinculante, servindo apenas de regras balizadoras aos profissionais técnicos, conforme já decidiu o STJ – Superior Tribunal de Justiça. No entanto, a legislação nos remete às normas ABNT exigindo sua observação, como por exemplo, o artigo 39 do Código de Defesa do Consumidor. No caso dos Condomínios, para que ela possa ser exigida dentro do Condomínio, isso deverá ser incluído na Convenção do Condomínio. Para cuidar da segurança e da durabilidade das edificações brasileiras, a ABNT publicou uma nova norma, a 16280. O regramento começou a valer a partir de 18/04/2014 e foi revisado em agosto de 2015. Em 2015, após consulta pública, foi atualizada. Uma das principais mudanças foi a atribuição de responsabilidade ao arquiteto e urbanista e/ou engenheiro responsável técnico pelo projeto e pela obra – que anteriormente estava vinculada à aprovação do síndico/administrador ou responsável legal da edificação. A NBR prevê meios para prevenção de perda de desempenho e inclui métodos para: planejamento, projetos e análises técnicas e implicações de reformas nas edificações; alteração das características originais da edificação ou de suas funções; descrição das características da execução das obras de reforma; segurança da edificação do entorno e dos usuários; registro documental da situação da edificação, antes da reforma, dos procedimentos utilizados e do pós-obra de reforma e supervisão técnica dos processos e das obras. A norma técnica nº 16280/2015 poderá ser adquirida diretamente no site da ABNT (www.abnt.org.br).

DIFERENÇA ENTRE REFORMA E MANUTENÇÃO Reforma é toda ou qualquer mudança feita para fins de aprimoramento e melhoria nas condições existentes de uma edificação. Como por exemplo, troca de piso, mudança de parede ou aberturas das mesmas, alterações de elétrica e hidráulica, entre outras. Manutenção é toda ou qualquer ação de manter, de conservar ou de recuperar alguma parte da edificação. No caso dos condomínios, também conhecido como Reparos Prediais. Como por exemplo troca de uma porta em más condições, troca de lâmpadas queimadas ou de menor potência, recolocação de um piso solto, pintura de uma fachada já deteriorada, entre outros.

REQUEREM A PARTICIPAÇÃO DE UMA EMPRESA ESPECIALIZADA.

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O Registro de Responsabilidade Técnica é o documento que comprova se os projetos, obras ou serviços técnicos de Arquitetura e Urbanismo possuem um responsável devidamente habilitado e com situação regular perante o Conselho para realizar tais atividades. Os RRT são gravados no Sistema de Informação e Comunicação do CAU (SICCAU) e compõem o acervo técnico do arquiteto e urbanista, com as informações registradas sobre o exercício da profissão. É uma proteção à sociedade e confere legitimidade ao profissional, fornecendo segurança técnica e jurídica para quem contrata e para quem é contratado. O RRT é uma exigência legal, decorrente da Lei 12.378/2010, que regulamentou a profissão de arquiteto e urbanista e criou o CAU/BR e os CAU/UF. O documento em si tem por objetivo identificar o responsável pela atividade técnica, bem como as principais características do empreendimento, obra ou serviço. Sua importância, porém, é bem maior. A conscientização dos arquitetos e urbanistas sobre a importância do Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) de suas atividades junto ao CAU vem crescendo a cada ano, em especial nas áreas de projeto e construção. Mesmo assim, é inegável a existência de dúvidas sobre os RRTs e o número de registros emitidos está abaixo da realidade do mercado, o que prejudica os profissionais, seus contratantes e a sociedade como um todo. O RRT só tem validade legal após o recolhimento da respectiva Taxa, assim como qualquer outro tributo e conforme estabelece o Artigo 48 da Lei 12.378/2010: “Não será efetuado RRT sem o prévio recolhimento da Taxa de RRT pela pessoa física do profissional ou pela pessoa jurídica

Instituída pela Lei nº 6.496, de 7 de dezembro de 1977, a ART - Anotação de Responsabilidade Técnica caracteriza legalmente os direitos e obrigações entre profissionais do Sistema Confea/Crea e contratantes de seus serviços, estabelecendo a responsabilidade profissional. Conforme estabelece a Resolução nº 1.025, de 2009, do Confea, fica sujeito à Anotação de Responsabilidade Técnica no CREA as seguintes atividades: contratos referente à execução de obras ou prestação de serviços relativos às profissões vinculadas à Engenharia, Agronomia, Geologia, Geografia ou Meteorologia; e todo vínculo de profissional com pessoa jurídica para o desempenho de cargo ou função que envolva atividades para as quais sejam necessários habilitação legal e conhecimentos técnicos na profissão. A ART é feita por meio do formulário eletrônico, disponível via internet, onde são declarados os principais dados do contrato firmado entre o profissional e seu cliente (no caso de profissional autônomo), ou ainda entre o contratado e o contratante (no caso de profissional com vínculo empregatício).

RRT

ART

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A ABNT definiu através da NBR nº 16280/2015 as regras e diretrizes para obtenção de um grau de excelência na ordenação das reformas em Condomínios, tanto em unidades (áreas privadas) como em áreas externas. Devido à grande repercussão na mídia, pareceu ao grande público que a necessidade da contratação de um profissional habilitado não era necessária anteriormente, o que é um equívoco porque as leis que regulamentam a profissão já existiam muito antes da emissão desta norma técnica. Os Registros de Responsabilidade Técnicas - RRT e as Anotações de Responsabilidades Técnicas – ART devem ser elaborados conforme a atividade realizada pelo arquiteto e urbanista ou engenheiro habilitado. Uma cópia destes documentos deverá ser entregue juntamente com cópia do projeto e do memorial descritivo ao Síndico do Condomínio. Se o arquiteto e urbanista ou engenheiro não o fizer, caberá ao Síndico solicitar essa documentação. Em casos de pintura, somente será exigida ART ou RRT para pintura externa de Condomínios, para a parte interna da unidade não é necessário ART e nem de RRT e nem de autorização do Síndico. Em caso de troca de piso, é preciso verificar se haverá a remoção do piso antigo com a utilização de marretas e ferramentas de alto impacto. Se houver o uso desse tipo de ferramental, é importante que a substituição seja feita por uma empresa especializada, e que a mesma forneça um ART ou RRT. Em caso de instalação de ar condicionado e banheira, é necessário ART ou RRT, já que muitas vezes essa alteração vai incluir quebra de paredes e pode mexer com a parte estrutural da edificação. A rede de proteção não precisa de ART ou RRT, só deve ser instalada, porém, após a coletividade do Condomínio escolher um modelo específico. Em casos de reparos hidráulicos, se for apenas uma intervenção para manutenção e depois disso, tudo voltar ao seu estado normal, não será necessário ART ou RRT. Mas se houver necessidade de usar ferramental de alto impacto, ou perfurar uma laje, por exemplo, nesse caso a ART ou RRT são necessários sim. Em reformas na parte elétrica, onde há necessidade de um engenheiro eletricista, é necessário ART ou RRT, não há necessidade para a mera manutenção com pequenos reparos, situações em que basta um técnico eletricista. Em caso de instalações de gás, é necessário ART ou RRT tanto pela intervenção na estrutura, como pelo risco de explosão ou vazamento que envolve a obra.

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EM CONDOMÍNIOS

Para uma contratação de empreiteiras, deve-se resguardar referente às documentações necessárias para o desenvolvimento dos trabalhos dentro do Condomínio, mesmo que sejam serviços em seu perímetro, para manutenção, limpeza, prevenção ou qualquer tipo de serviços em sua área total. É de responsabilidade do representante legal (Síndico) a solicitação de apresentação dos documentos por parte das prestadoras de serviços (Empreiteiras), por sua vez, se resguardando de possíveis transtornos. O principal artigo da CLT onde se trata da empreitada, e que vem a respaldar a terceirização na Construção Civil é o artigo 455: Art. 455 – Nos contratos de subempreitada responderá o subempreiteiro pelas obrigações derivadas do contrato de trabalho que celebrar, cabendo, todavia, aos empregados, o direito de reclamação contra o empreiteiro principal pelo inadimplemento daquelas obrigações por parte do primeiro. Parágrafo único – Ao empreiteiro principal fica ressalvada, nos termos da lei civil, ação regressiva contra o subempreiteiro e a retenção de importância a este devidas, para a garantia das obrigações previstas neste artigo.

Ÿ Certidões Negativas de Débitos Municipais, Estaduais e Federais.Ÿ Documentações que a norma exige como: PPP, PPRA, PCMSO, Certificado de Treinamentos,

entre outros.Ÿ Verificar se a empresa arca com a responsabilidade de entrega e substituição dos EPI's

(Equipamento de Proteção Individual).Ÿ Para todos os responsáveis técnicos exigir a apresentação do registro profissional junto ao

conselho de classe estadual a que pertence. Ÿ Contrato Social da empresa.Ÿ Certidões dos Distribuidores de Processos Cíveis, Criminais e Trabalhistas.Ÿ Certidão do Distribuidor de Processos Federais.Ÿ Lista dos clientes da empresa.Ÿ Carta de Referência, documentado a idoneidade dos serviços da empresa.Ÿ Filiação em associações ou sindicatos.

PROCEDIMENTOS PARA CONTRATAÇÃO DE EMPREITEIRAS

Documentos que devem ser solicitados para as empreiteiras:

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Se houver a pretensão em continuar com os serviços da prestadora por tempo indeterminado, deve se atentar em pedir novas documentações periodicamente, tais como:

CONDIÇÕES PARA REALIZAR O SERVIÇO Após a aprovação da empreiteira, para que tenha obtenção de êxito no que se refere à saúde e segurança do trabalho, deve por obrigatoriedade solicitar documentos pertinentes as funções que são desenvolvidas no processo dos serviços realizados pelos colaboradores. Para o balizamento das constatações de aptidão de desenvolvimentos dos serviços por parte do trabalhador deve se pedir os seguintes documentos:

Ÿ Comprovante de recolhimento do INSS dos colaboradores.Ÿ Em contrato pode esclarecer que os pagamentos serão realizados mediante comprovantes de

pagamento dos colaboradores, certificando que os pagamentos estão sendo repassado aos colaboradores.

Ÿ Apresentação de antecedentes criminais dos colaboradores.Ÿ Certifique-se de que a empresa se mantém idôneo, através de buscas e informações.

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PROCEDIMENTOS TÉCNICOS PARA REFORMA EM CONDOMÍNIOS

Sobre a parte profissional técnica nos seguimentos de reformas e manutenções no Condomínio, podemos averiguar algumas leis que deixam visíveis os fatores principais a serem analisados. Na Lei Federal nº 5.194/66 que trata sobre o exercício das profissões de Engenheiro, Arquiteto, e Engenheiro Agrônomo: Art. 6º - Exerce ilegalmente a profissão de engenheiro, arquiteto ou engenheiro agrônomo: a) a pessoa física ou jurídica que realizar atos ou prestar serviços públicos ou privados, reservados aos profissionais de que trata esta Lei e que não possua registro nos Conselhos Regionais. Art. 16 - Enquanto durar a execução de obras, instalações e serviços de qualquer natureza, é obrigatória a colocação e manutenção de placas visíveis e legíveis ao público, contendo o nome do autor e coautores do projeto, em todos os seus aspectos técnicos e artísticos, assim como os dos responsáveis pela execução dos trabalhos.” Podemos observar algumas exigências na parte legal, que por sua vez indica procedimentos básicos a serem tomados em questão à reforma e manutenção do Condomínio. Fatores potenciais que devem ser exigidos:

Ÿ Placa de identificação da obra; Ÿ Com nome do profissional; Ÿ Título profissional; Ÿ Nº de registro no CREA ou CAU; Ÿ Atividade(s) pela(s) qual(is) é responsável técnico e dados para contato;Ÿ Nome da empresa que representa (se houver); Ÿ Número da(s) ART(s) ou RRT(s) correspondente(s); Ÿ As dimensões e o material utilizado na confecção. Existem outras leis que apontam claramente a responsabilidade e os principais fatores a serem observados nos trabalhos em construção, obra, manutenção e demolição.

Lei n° 667, de 08/05/1964 – Lei que instituiu o Código de Obras Municipal – Estabelece, entre outras condições, que nenhuma obra ou demolição poderá ser feita sem a prévia licença (Alvará de Construção e de Demolição) e que, após as obras, o proprietário é obrigado a requerer o Habite-se Sanitário e a vistoria de conclusão de obra; Lei Complementar n° 27, de 27/03/96 – Estabelece as normas de uso, ocupação e parcelamento do solo urbano. Traz os índices urbanísticos mínimos e máximos para cada região da cidade;

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CONDIÇÕES DE REFORMAS INTERNAS NOS APARTAMENTOS Uma vez que se inicia a reforma e obras internas, deve haver a fiscalização por parte do Síndico e a comunicação da obra por parte do proprietário. Para que sejam seguidos os tramites legais é de grande importância a consulta da norma ABNT NBR 16280/15 que trata sobre o plano de reformas; como devem ser elaborados; descrições de impactos na edificação; subsistemas e equipamentos. Toda as informações (plano) devem ser encaminhadas ao representante legal da edificação Síndico, através de um comunicado formal, para ser efetuada uma análise preliminar da obra. A ABNT NBR 16280/15 o plano deve atender às seguintes condições:

“- Atendimento as legislações vigentes e normas técnicas pertinentes para realização das obras. - Estudo que garanta a segurança da edificação e dos usuários, durante e após a execução da obra.- Autorização para circulação, nas dependências da edificação, dos insumos e funcionários que realizarão as obras nos horários de trabalho permitidos. - Apresentação de projetos, desenhos, memoriais descritivos e referencias técnicas quando aplicáveis. - Escopo dos serviços a serem realizados. - Identificação de atividades que propiciem a geração de ruídos, com previsão dos níveis de pressão sonora máxima durante a obra. - Identificação de uso de materiais tóxicos, combustíveis e inflamáveis.- Localização e implicações no entorno da reforma. - Cronograma de reforma.- Dados das empresas, profissionais e funcionários envolvidos na realização da reforma. - A responsabilidade técnica pelo projeto, pela execução, e pela supervisão das obras, quando aplicável, deve ser documentada de forma legal e apresentada para a nomeação do respectivo interveniente.- Planejamento de descarte de resíduos, em atendimento à legislação vigente.- Estabelecimento do local de armazenamento dos insumos a serem empregados e resíduos gerados. - Implicações sobre o manual de uso, operação e manutenção das edificações, conforme ABNT NBR 14037, e na gestão da manutenção, conforme a ABNT NBR 5674, quando aplicável.”

As reformas internas sujeitas a este processo de documentação são:Ÿ Sistema hidrossanitário;Ÿ Instalação Elétrica e instalação de aparelhos de automação;Ÿ Instalação ou mudanças do ponto do gás;Ÿ Instalação de ar condicionado, exaustão e ventilação;Ÿ Instalação de qualquer componente à edificação, não previsto no projeto original ou em

desacordo com o manual de uso, operação e manutenção do edifício ou memorial descritivo;Ÿ Troca de revestimentos com uso de marteletes ou ferramentas de alto impacto, para retirada do

revestimento anterior;Ÿ Alteração no sistema ou adequação para instalação de esquadrias ou fachada-cortina e seus

componentes;Ÿ Alteração no sistema de vedação que interfira na integridade ou altere a disposição original;Ÿ Intervenção em elementos estruturais, tais como furos e aberturas, alteração de seção de

elementos estruturais e remoção ou acréscimo de paredes.

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É de responsabilidade do morador zelar pela edificação onde habita. Vejamos alguns dos deveres em questão às reformas internas nos apartamentos.

Deveres a serem seguidos antes da reforma:Ÿ É de responsabilidade do proprietário garantir que a reforma está sendo dirigida por um

profissional habilitado, que por sua vez fique incumbido em assumir total responsabilidade técnica pela obra e cumprir o laudo de reforma.

Ÿ Encaminhar ao responsável legal (Síndico) da edificação o Laudo e a ART ou RRT devidamente assinados pelo Engenheiro ou Arquiteto responsável e com carimbo.

Deveres a serem seguidos durante a reforma:Ÿ Zelar para que toda a obra seja realizada garantindo a integridade física do colaborador, em acordo

com as normas regulamentadoras regentes e com o laudo de reforma.

Deveres a serem seguidos após a reforma:Ÿ Deve ser apresentada a conclusão da reforma ao Síndico.

DEVERES DOS PROFISSIONAIS TÉCNICOS CONTRATADOS Deveres a serem seguidos antes da reforma:Ÿ Analisar rigorosamente a edificação e seus sistemas.Ÿ Elaborar o laudo de reforma.Ÿ Encaminhar o laudo de reforma ao responsável legal da edificação (Síndico) em comunicado

formal. Deveres a serem seguidos durante a reforma:Ÿ Acompanhar os serviços desenvolvidos para a constatação do cumprimento de todo o conteúdo

programático existente no laudo de reforma.Ÿ Realizar nova análise de toda a documentação, caso seja constatado alterações no escopo da

reforma. Deveres a serem seguidos após a reforma:Ÿ Encaminhar o termo de conclusão das obras ao responsável legal (Síndico) da edificação.

DEVERES DO PROPRIETÁRIO DO APARTAMENTO A SER REFORMADO

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O Síndico do Condomínio, em qualquer circunstância, poderá solicitar informações sobre a execução dos serviços de obra ao profissional técnico habilitado, cessando as dúvidas e obtendo todo esclarecimento desejado quanto ao plano de reforma. Entretanto, se por algum momento o Síndico perceber que por parte do profissional houve omissão ou até mesmo resistência, deixando de prestar os esclarecimentos cabíveis no que se refere à obra e reformas, e se ainda assim desejar dar o início à obra sem a devida autorização, cabe ao Síndico denunciar as irregularidades para a Prefeitura do Município ou CREA ou CAU, podendo também requerer medidas judiciais, para que haja interrupção da obra, até que seja regularizada a situação conforme exigências técnicas, evitando assim possíveis danos à edificação. Em outros serviços, como por exemplo, pinturas no interior, deve apenas seguir ordens já pré-determinadas pelo Condomínio.

PERGUNTAS FREQUENTES Ÿ Vou trocar a pintura do meu apartamento, preciso de uma RRT/ART? Para pinturas internas não é exigido apresentar ART/RRT.Ÿ Vou trocar meu piso, preciso de um pro�ssional ou posso contratar somente meu

pedreiro? Em caso de troca de piso, é preciso verificar se haverá a remoção do piso antigo com marretas e ferramentas de alto impacto. Sendo assim, é preciso de uma ART/RRT e é de grande importância a contratação de uma empresa especializada.Ÿ Preciso trocar a �ação elétrica antiga do meu apartamento, devo avisar o Síndico(a)? É preciso contratar uma empresa especializada que forneça ART/RRT e apresentar o projeto da reforma com a devida ART/RRT recolhida para o Síndico(a).Ÿ Quero fazer uma sanca de gesso na minha sala, preciso contratar um arquiteto? Para colocação de sanca, não é preciso de ART/RRT, neste caso a contratação de um arquiteto ou engenheiro seria somente para um projeto mais elaborado.Ÿ O encanamento do meu banheiro começou a vazar e afetou o apartamento do meu

vizinho de baixo, como devo proceder? Primeiro deve contratar uma empresa especializada para encontrar o vazamento e fazer o reparo. E você fica responsável em arcar com todos os custos dos danos causados ao seu vizinho.Caso o vazamento seja nas colunas ou prumadas verticais, já é considerado parte estrutural do prédio, e o reparo deve ser feito pelo Condomínio e o mesmo deve reparar todos os danos que ocasionarem nos apartamentos.

INFORMAÇÕES ADICIONAIS

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FLUXOGRAMA DE UMA REFORMA CONFORME ABNT

Início

Definição e apresentação

escopo da reforma

Apresentação dosrequisitos

Justificativatécnica ou

administrativa

Organização (plano formal de

requisitos e diretrizes)

Liberação para início da obra

Realização da reforma e

incumbências

Documentação(arquivos e registros)

Fim

Corrigir inadequação

OK

OK N

Modelo de fluxo de gestão de obra de reformas de edificações (Fonte: ABNT NBR 16280/2015)

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S

S

N

NJustificativatécnica ou

administrativaOK

S

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MATRIZ: RUA TABAPUÃ, 145 - ITAIM BIBI • SP | CEP: 04.533-010 • (11) 3078-0811AMERICANA: Rua Fortunato Faraone, 696 - Jardim Girassol | CEP: 13465-660 • (19) 3408-0098BAURU: Av. Nações Unidas, 17-17 - 4º Andar - Sala 410 - Vila Santo Antônio | CEP: 17013-035 • (14) 3204-7075CAMPINAS: Rua dos Alecrins, 940 - 4º Andar - Sala 412 - Cambuí | CEP: 13024-912 • (19) 3255-0963RIBEIRÃO PRETO: Rua Bernardino de Campos, 1001 - 5º Andar - Sala 507 - Centro | CEP: 14015-130 • (16) 3325-1643SÃO BERNARDO DO CAMPO: Rua Jurubatuba, 1350 - 10º Andar - Sala 1015 - Centro | CEP: 09725-000 • (11) 2355-1308SÃO JOSÉ DOS CAMPOS: Rua Armando Oliveira Cobra, 50 - 4º Andar - Sala 402 - Pq. Resid. Acquarius | CEP: 12246-002 • (12) 3206-5002SÃO JOSÉ DO RIO PRETO: Av. Vera Cruz, 639 - 2º Andar - Sala 28 - Parque Estoril | CEP: 15085-010 • (17) 3305-2888