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São Paulo, 11 de dezembro de 2012

Conferência de Investimento Alternativo: FIDC, FII E FIP

Hotel Caesar Park

QuantumQuantum

Informações relevantes disponíveis em fundos alternativos no Brasil

Dez/12

Não autorizada a reprodução sem autorização prévia

Agenda

1. Informações2. Evolução da Indústria de Fundos3. Opção de investimento para fundos de fundos

Particularidades de cada tipo de ativo4. Particularidades de cada tipo de ativo5. Indústria de FIIs6. Dificuldades na análise (Eventos específicos)7. Outros fatores que influenciam o preço8. Divulgação comercial9. Conclusão


DOCUMENTOS ANBIMA

CVM

.

Informações

ADMINISTRADORES

GESTORES CARTEIRAS

BOVESPA

QUANTUM


Evolução da Indústria

� % Forte crescimento – nos últimos anos principalmente FIIs

Fonte: Quantum Axis.



� Patrimônio



Opção de Investimento para alocadores

� Em julho de 2012 atingiu R$29,3 bi. Nos últimos 2 anos participação nas carteiras cresceu 115%



Opção de Investimento para alocadores

� Em julho de 2012 atingiu R$19,6 bi, representando praticamente 5% da alocação de Multimercados



Opção de investimento para alocadores

� Alocadores mais relevantes. Empresas grandes com estrutura para avaliar ativos complexos



Dificuldades na análise

� FIDCs : estruturas complexas o séries de cotas com características distintas (senior, subordinada, mezanino)o eventos (amortização)o carteira de difícil monitoramento composta por ativos de baixa liquidez.o controle (operacional)

� FIIs: avaliação de ativos e contratos complexanecessidade de contratação de empresas especializadaso necessidade de contratação de empresas especializadas

o rendimentos / Amortizaçãoo ausência de padronização de informaçõeso inadimplência, contratos, garantias, indexadores, depreciação, vacância

� FIPs : Ativos muito específicoso não tem mercadoo liquidez dos ativos extremamente baixao avaliação dos ativos trabalhosa e com alto custo levando em consideração os

mais diversos fatoreso poucos dados disponíveis dificultando a comparaçãoo cota anual


Fundo de Investimento Imobiliário - Crescimento

� Responsável: pessoa física (80%*) motivados pelos fatores abaixo

o Incentivo fiscal: isenção de IR (pessoas fisicas, fundos listados + 50 cotistas)

o Diversificação: diferentes setoreso Diversificação: diferentes setores

o Praticidade: empresas especializadas atuando na seleção dos ativos e administração dos empreendimentos

o Acesso possibilidade de investir em ativos que não seria possível individualmente

o Liquidez / Fracionamento: Possibilidade de negociação do ativo em geral mais simples que a venda de um imóvel.

*considerando fundos listados e não listados


Investimento - Classe de Ativos



Investimento - Finalidade



Tipo de Imóvel



Dificuldade para cálculo de retorno

� Rendimentos (DY)

� Amortização

� Periodicidade de pagamento de aluguel


Características Específicas - Rendimento

Nome do Ativo Data Provento Dividendo

EXEMPLO FII 31/01/2011 R$ 15,03

EXEMPLO FII 28/02/2011 R$ 15,04

EXEMPLO FII 31/03/2011 R$ 15,11

EXEMPLO FII 29/04/2011 R$ 14,88

EXEMPLO FII 31/05/2011 R$ 15,26

EXEMPLO FII 30/06/2011 R$ 32,87

EXEMPLO FII 29/07/2011 R$ 32,01

EXEMPLO FII 31/08/2011 R$ 31,84


EXEMPLO FII 30/09/2011 R$ 32,05

EXEMPLO FII 31/10/2011 R$ 31,97

EXEMPLO FII 30/11/2011 R$ 32,02

EXEMPLO FII 29/12/2011 R$ 32,97

EXEMPLO FII 31/01/2012 R$ 33,29

EXEMPLO FII 29/02/2012 R$ 32,97

EXEMPLO FII 30/03/2012 R$ 32,92

EXEMPLO FII 30/04/2012 R$ 21,33

EXEMPLO FII 31/05/2012 R$ 22,15

EXEMPLO FII 29/06/2012 R$ 21,83

EXEMPLO FII 31/07/2012 R$ 22,04

EXEMPLO FII 31/08/2012 R$ 22,02

EXEMPLO FII 28/09/2012 R$ 22,00

EXEMPLO FII 31/10/2012 R$ 21,45

EXEMPLO FII 30/11/2012 R$ 21,98


Características Específicas - Rendimento

� Gráfico e rentabilidade do Fundo - exemplo ajustado e não ajustado



Características Específicas - Amortização

� É importante destacar que o valor patrimonial da cota diminui à medida que ocorrem amortizações de principal.

Nome do Ativo Data Preço de FechamentoAjustado

Preço de FechamentoNão Ajustado

Provento Amortização

Provento Dividendo

FII EXEMPLO 2 31/12/2010

FII EXEMPLO 2 31/01/2011 R$ 24,63 R$ 116,00 R$ 2,73 R$ 1,39

FII EXEMPLO 2 28/02/2011 R$ 24,21 R$ 110,00 R$ 2,73 R$ 1,56


FII EXEMPLO 2 31/03/2011 R$ 25,20 R$ 110,00 R$ 9,09 R$ 1,48

FII EXEMPLO 2 29/04/2011 R$ 30,41 R$ 120,00 R$ 9,09 R$ 1,27

FII EXEMPLO 2 31/05/2011 R$ 28,05 R$ 101,15 R$ 9,09 R$ 1,20

FII EXEMPLO 2 30/06/2011 R$ 6,36 R$ 0,83

FII EXEMPLO 2 29/07/2011 R$ 24,16 R$ 72,00 R$ 6,36 R$ 0,55

FII EXEMPLO 2 31/08/2011 R$ 24,69 R$ 66,50 R$ 5,45 R$ 0,54

FII EXEMPLO 2 30/09/2011 R$ 23,26 R$ 57,00 R$ 5,45 R$ 0,56

FII EXEMPLO 2 31/10/2011 R$ 26,92 R$ 59,00 R$ 5,45 R$ 0,55

FII EXEMPLO 2 30/11/2011 R$ 30,47 R$ 60,00 R$ 1,82 R$ 0,44

FII EXEMPLO 2 31/01/2012 R$ 21,92 R$ 37,60 R$ 3,64 R$ 0,43

FII EXEMPLO 2 29/02/2012 R$ 3,64 R$ 0,36

FII EXEMPLO 2 30/03/2012 R$ 1,82 R$ 0,32

FII EXEMPLO 2 31/07/2012 R$ 19,12 R$ 23,52 R$ 0,21

FII EXEMPLO 2 31/10/2012 R$ 1,82 R$ 0,32

FII EXEMPLO 2 30/11/2012 R$ 22,59 R$ 24,70 R$ 1,82 R$ 0,29


Características Específicas - Amortização

� Gráfico e rentabilidade do Fundo exemplo 2: carteira do FII composta por 11 empreendimentos imobiliários residenciais, localizados em diferentes regiões do Brasil.



Características Específicas – Periodicidade Anual

� Fundo exemplo I : Possui 4 imóveis na carteira e 1 deles que representa 29% do fundo possui pagamento de aluguel anual no mês de outubro

Código Nome do Ativo Data Provento Dividendo

XXXXX FII EXEMPLO 1 29/04/2011 R$ 0,33





XXXXX FII EXEMPLO 1 30/09/2011 R$ 0,35XXXXX FII EXEMPLO 1 30/09/2011 R$ 0,35

















Características Específicas – Periodicidade Anual

� Gráfico de evolução dos ativos com preço ajustado e não ajustado



Dificuldades adicionais para análise de FIIs

� Depreciação

� Valorização do Imóvel

� Preço de Mercado

� Índice de vacância

� Inadimplência

� Rentabilidade sobre valor de face e valor de mercado

� Contratos (indexador, prazo, garantias, negociação de reajustes)

� Distorção em preço em negociação atípica (baixo volume / Quantidade de Negócios). Utilizar preço ponderado pelo volume

� Diversidade de documentos e informações que algumas vezes são divergentes


Interpretação de informações de material publicitário

� Não existe padronização da divulgação de informações � Não existe padronização da divulgação de informações

o Dificuldade de comparação entre produtos

o está explícito no material, no entanto, são assumidas premissas fortes que exigem um grau de sofisticação por parte do investidor para conseguir tomar uma decisão consciente.


TIR – Exemplo 1

� TIR : não é retorno total, pois supõe reinvestimento a taxa da própria TIR

� Cota final Jun/12 –R$111,00 . Rendimento R$ 0,86


YIELD CDI (85%) – Exemplo 2

� Dividendo médio nos últimos 12 Meses 0,83 . Simulação utilizando CDI líquido 85% em função do benfício fiscal.


YIELD: Valor de Face x Valor de Mercado –Exemplo 3

Cotação Dividendo Rentabilidade

Face Última R$ / Cota (Mês) Valor de FaceValor de Mercado

3,7 8 0,04 1,08% 0,50%3,7 8 0,04 1,08% 0,50%

100 191,38 1,36 1,36% 0,71%

1000 3750 15,99 1,60% 0,43%

100 446,2 2,85 2,85% 0,64%


Custos – Exemplo 4

� O Material publicitário básico informa a taxa de administração, gestão, performance.

� Não informa outros custos que o fundo possui como contratação de empresas de consultoria especializada que muitas vezes fazem parte do mesmo grupo da empresa muitas vezes fazem parte do mesmo grupo da empresa administradora



� Exemplos de FII com taxas discriminadas e FII com taxa fechada:� Taxas discriminadas: FUNDO EXEMPLO

� Tx Adm: 0,4% a.a. Adicionalmente, será devido ao Adm R$ 4.000por cada Ativo Imobiliário adquirido pelo Fundo, limitado a R$96.000;96.000;

� Tx Distribuição: 1,5% sobre total das Cotas colocadas (máximo deR$ 1.050.000);

� Tx Estruturador: 1,1% sobre total das cotas colocadas;� Tx Consultoria Imobiliária: R$ 1.250.000 divididos em 12 parcelas,

pagos mensalmente + 4,0% dos valores investidos pelo Fundo naaquisição dos Ativos Imobiliários, assim como na implantação,adaptação e reforma dos Ativos Imobiliários + 3,5% do valor brutode aluguéis.



� Taxas consolidadas: FUNDO IMOB FII - A Tx. de Adm. inclui a remuneração do ADMINISTRADOR, GESTOR e da CONSULTORA.

� Trecho transcrito do Regulamento:� “O ADMINISTRADOR, GESTOR e CONSULTORA

receberão pela prestação de seus serviços, aremuneração de 1,5% ao ano, incidente sobre o valor dopatrimônio do FUNDO, sem prejuízo da remuneraçãomínima mensal de R$ 18.000,00, dos dois o que formaior.”


Conclusão

� Boas Oportunidades

� Refletir se realmente é o ativo indicado para o perfil do cliente

� Cuidado com as simulações e dados comparativos


Contato

� Guilherme Nyssens

� Telefone: (55 21) 3826.1767

� E-mail: [email protected]

� Website: www.quantumfundos.com.br


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