condomínio de casas e condomínios em lotes sem edificações

XXXIX ENCONTRO XXXIX ENCONTRO NACIONALNACIONAL

Condomínio de casas e Condomínio de casas e Condomínio de lotes sem Condomínio de lotes sem

edificaçõesedificações

Daniela Rosário RodriguesDaniela Rosário Rodrigues

Condomínio de Casas e Condomínio de Lotes Condomínio de Casas e Condomínio de Lotes sem edificaçõessem edificações

Cidade é um núcleo urbano qualificado Cidade é um núcleo urbano qualificado por um conjunto de sistemas político-por um conjunto de sistemas político-econômico não agrícola, familiar e econômico não agrícola, familiar e simbólico como sede do Governo simbólico como sede do Governo Municipal, qualquer que seja a sua Municipal, qualquer que seja a sua população.população.

a)a) Conjunto de edificações,Conjunto de edificações,

b)b) Equipamentos públicos – L 6.766/79Equipamentos públicos – L 6.766/79


A atividade urbanística é uma função A atividade urbanística é uma função pública: constrange e limita o pública: constrange e limita o exercício de interesses privados.exercício de interesses privados.

UrbanismoUrbanismo é o conjunto de medidas é o conjunto de medidas estatais destinadas a organizar os estatais destinadas a organizar os espaços habitáveis, de modo a espaços habitáveis, de modo a propiciar melhores condições de vida propiciar melhores condições de vida ao homem em comunidade – HLM.ao homem em comunidade – HLM.


A responsabilidade pela definição de A responsabilidade pela definição de medidas para garantir a ordenação das medidas para garantir a ordenação das Cidades é dos Municípios:Cidades é dos Municípios:

Art. 30. Compete aos Municípios:Art. 30. Compete aos Municípios: I - legislar sobre assuntos de interesse local;I - legislar sobre assuntos de interesse local; VIII - promover, no que couber, adequado VIII - promover, no que couber, adequado

ordenamento territorial, mediante ordenamento territorial, mediante planejamento e controle do uso, do planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupação do solo urbano;parcelamento e da ocupação do solo urbano;


Art. 1º, parágrafo único, Estatuto da Art. 1º, parágrafo único, Estatuto da Cidade. Cidade. Para todos os efeitos, esta Para todos os efeitos, esta Lei, denominada Estatuto da Cidade, Lei, denominada Estatuto da Cidade, estabelece normas de ordem pública estabelece normas de ordem pública e interesse social que regulam o uso e interesse social que regulam o uso da propriedade urbana em prol do da propriedade urbana em prol do bem coletivo, da segurança e do bem coletivo, da segurança e do bem-estar dos cidadãos, bem como bem-estar dos cidadãos, bem como do equilíbrio ambiental.do equilíbrio ambiental.


Ocupação do solo urbano:Ocupação do solo urbano: 1. Parcelamento – Lei nº 6.766/19791. Parcelamento – Lei nº 6.766/1979 1.1 Loteamento1.1 Loteamento 1.2 Desmembramento1.2 Desmembramento

2. Condomínios – Lei nº 4.591/1964 e 2. Condomínios – Lei nº 4.591/1964 e Código Civil/2002Código Civil/2002


Loteamentos:Loteamentos: Criação de lotes destinados a Criação de lotes destinados a

edificação – art. 2º, §§ 1° e 2°edificação – art. 2º, §§ 1° e 2° Transmissão de bens ao domínio Transmissão de bens ao domínio

público – art. 22público – art. 22 Destinação de áreas às finalidades Destinação de áreas às finalidades

públicas.públicas. Livre circulação de pessoasLivre circulação de pessoas


Condomínio especialCondomínio especial

Art. 8º Quando, em terreno onde não houver edificação, o proprietário, o Art. 8º Quando, em terreno onde não houver edificação, o proprietário, o promitente comprador, o cessionário deste ou o promitente cessionário promitente comprador, o cessionário deste ou o promitente cessionário sobre ele desejar erigir mais de uma edificação, observar-se-á também o sobre ele desejar erigir mais de uma edificação, observar-se-á também o seguinte:seguinte:

a) em relação às unidades autônomas que se constituírem em casas a) em relação às unidades autônomas que se constituírem em casas térreas ou assobradadas, será discriminada a parte do terreno ocupada pela térreas ou assobradadas, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação e também aquela eventualmente reservada como de utilização edificação e também aquela eventualmente reservada como de utilização exclusiva dessas casas, como jardim e quintal, bem assim a fração ideal do exclusiva dessas casas, como jardim e quintal, bem assim a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponderá às unidades;todo do terreno e de partes comuns, que corresponderá às unidades;

b) em relação às unidades autônomas que constituírem edifícios de dois ou b) em relação às unidades autônomas que constituírem edifícios de dois ou mais pavimentos, será discriminada a parte do terreno ocupada pela mais pavimentos, será discriminada a parte do terreno ocupada pela edificação, aquela que eventualmente for reservada como de utilização edificação, aquela que eventualmente for reservada como de utilização exclusiva, correspondente às unidades do edifício, e ainda a fração ideal do exclusiva, correspondente às unidades do edifício, e ainda a fração ideal do todo do terreno e de partes comuns, que corresponderá a cada uma das todo do terreno e de partes comuns, que corresponderá a cada uma das unidades;unidades;

c) serão discriminadas as partes do total do terreno que poderão ser c) serão discriminadas as partes do total do terreno que poderão ser utilizadas em comum pelos titulares de direito sobre os vários tipos de utilizadas em comum pelos titulares de direito sobre os vários tipos de unidades autônomas;unidades autônomas;

d) serão discriminadas as áreas que se constituírem em passagem comum d) serão discriminadas as áreas que se constituírem em passagem comum para as vias públicas ou para as unidades entre si.para as vias públicas ou para as unidades entre si.


Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

§ 1§ 1oo As partes suscetíveis de utilização independente, tais como As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio. de condomínio. (Redação dada pela Lei nº 12.607, de 2012)

§ 2§ 2oo O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2011-2014/2012/Lei/L12607.htm


Art. 28, Parágrafo único. Para efeito desta Lei, considera-se Art. 28, Parágrafo único. Para efeito desta Lei, considera-se incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito incorporação imobiliária a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas,compostas de unidades autônomas,(VETADO)..

Art. 29. Considera-se incorporador a pessoa física ou Art. 29. Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a jurídica, comerciante ou não, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, unidades autônomas, (VETADO) em edificações a serem em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação transações, coordenando e levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições, das obras certo prazo, preço e determinadas condições, das obras concluídas.concluídas.

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/Mensagem_Veto/anterior_98/vep834-L4591-64.pdf

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/Mensagem_Veto/anterior_98/vep834-L4591-64.pdf


Loteamentos fechados Loteamentos fechados Projeto de loteamento, de acordo Projeto de loteamento, de acordo

com a Lei n° 6766/79com a Lei n° 6766/79 Previsão de “fechamento” na Previsão de “fechamento” na

legislação municipal, por ato legislação municipal, por ato administrativo – art. 180, VII, CESPadministrativo – art. 180, VII, CESP

Averbação do ato administrativo na Averbação do ato administrativo na matrícula??matrícula??


Em 1997, decisões SP:Em 1997, decisões SP: Inconstitucionalidade do fechamento: ADI Inconstitucionalidade do fechamento: ADI

35.918-0 e Ap. Cível 486.090-035.918-0 e Ap. Cível 486.090-0 Em 2001, a Lei Municipal n° 5.441/98 (SJC) Em 2001, a Lei Municipal n° 5.441/98 (SJC)

foi declarada constitucional – ADI 68.759-0, foi declarada constitucional – ADI 68.759-0, autorizando o fechamento de loteamentos, autorizando o fechamento de loteamentos, vilas e ruas sem saída, vilas e ruas sem saída, em áreas em áreas residenciaisresidenciais

Direito fundamental à segurançaDireito fundamental à segurança


Consequências do fechamento do loteamento:Consequências do fechamento do loteamento: 1. responsabilidade pela segurança e prestação de 1. responsabilidade pela segurança e prestação de

outros serviços públicosoutros serviços públicos 2. segregação social2. segregação social 3. impacto na circulação de pessoas e veículos3. impacto na circulação de pessoas e veículos 4. precariedade do ato administrativo de fechamento4. precariedade do ato administrativo de fechamento 5. incidência tributária sobre as áreas públicas.5. incidência tributária sobre as áreas públicas. 6. Contribuições associativas 6. Contribuições associativas (impenhorabilidade convencional – bem de (impenhorabilidade convencional – bem de

família: Art. 1.715. O bem de família é isento de execução por dívidas posteriores à sua família: Art. 1.715. O bem de família é isento de execução por dívidas posteriores à sua instituição, salvo as que provierem de tributos relativos ao prédio, ou de instituição, salvo as que provierem de tributos relativos ao prédio, ou de despesas de despesas de condomíniocondomínio.).)

(impenhorabilidade legal: Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de (impenhorabilidade legal: Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: IV - execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: IV - para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função em função do imóvel familiardo imóvel familiar;;


Condomínio de casas – art. 8º, Condomínio de casas – art. 8º, a)a), Lei n° , Lei n° 4.591/1964:4.591/1964:

a) em relação às unidades autônomas que a) em relação às unidades autônomas que se constituírem em casas térreas ou se constituírem em casas térreas ou assobradadas, será discriminada a assobradadas, será discriminada a parte do parte do terreno ocupada pela edificaçãoterreno ocupada pela edificação e também e também aquela eventualmente reservada como de aquela eventualmente reservada como de utilização exclusiva dessas casas, como utilização exclusiva dessas casas, como jardim e quintaljardim e quintal, bem assim , bem assim a fração ideal a fração ideal do todo do terreno e do todo do terreno e de partes comunsde partes comuns, , que corresponderá às unidadesque corresponderá às unidades


Art. 1.331, CC:Art. 1.331, CC: § 2§ 2oo O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a

rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro públicologradouro público, são utilizados em comum , são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.separadamente, ou divididos.

§ 3§ 3oo A cada unidade imobiliária caberá, como parte A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras e nas outras partes comuns,partes comuns, que será identificada em forma que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.do condomínio.


Consequências da instituição de um condomínio Consequências da instituição de um condomínio especial:especial:

1. responsabilidade pela segurança e prestação 1. responsabilidade pela segurança e prestação de outros serviços públicosde outros serviços públicos

2. impacto na circulação de pessoas e veículos2. impacto na circulação de pessoas e veículos 3. segurança da relação jurídica em razão da 3. segurança da relação jurídica em razão da

previsão normativaprevisão normativa 4. incidência tributária sobre toda a área4. incidência tributária sobre toda a área 5. Contribuições condominiais – em razão da 5. Contribuições condominiais – em razão da

unidadeunidade 6. Normas da relação jurídica e de conduta no 6. Normas da relação jurídica e de conduta no

regimento interno e na convenção de condomínioregimento interno e na convenção de condomínio


Condomínio Urbanístico:Condomínio Urbanístico: Divisão de gleba Divisão de gleba ou lote em frações ideais, correspondentes a ou lote em frações ideais, correspondentes a unidades autônomas destinadas à edificação e unidades autônomas destinadas à edificação e em áreas de uso comum dos condôminos, que em áreas de uso comum dos condôminos, que não implique na abertura de logradouros não implique na abertura de logradouros públicos, nem na modificação ou ampliação públicos, nem na modificação ou ampliação dos já existentes, podendo haver abertura de dos já existentes, podendo haver abertura de vias internas de domínio privadovias internas de domínio privado (SECOVI) (SECOVI)


Condomínio de lotesCondomínio de lotes 1. Ordenação das cidades1. Ordenação das cidades 2. Art. 3º, DL 271/67 – 2. Art. 3º, DL 271/67 – Art 3º Aplica-se aos loteamentos a Art 3º Aplica-se aos loteamentos a

Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, equiparando-se o , equiparando-se o loteador ao incorporador, os compradores de lote aos condôminos loteador ao incorporador, os compradores de lote aos condôminos e as obras de infra-estrutura à construção da edificação.e as obras de infra-estrutura à construção da edificação.

§ 1º O Poder Executivo, dentro de 180 dias regulamentará este § 1º O Poder Executivo, dentro de 180 dias regulamentará este decreto-lei, especialmente quanto à aplicação da decreto-lei, especialmente quanto à aplicação da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, aos loteamentos, , aos loteamentos, fazendo inclusive as necessárias adaptações.fazendo inclusive as necessárias adaptações.

§ 2º O loteamento poderá ser dividido em etapas discriminadas, a § 2º O loteamento poderá ser dividido em etapas discriminadas, a critério do loteador, cada uma das quais constituirá um condomínio critério do loteador, cada uma das quais constituirá um condomínio que poderá ser dissolvido quando da aceitação do loteamento pela que poderá ser dissolvido quando da aceitação do loteamento pela Prefeitura.Prefeitura.

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L4591.htm

http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L4591.htm


Propriedade comum e propriedade exclusiva Propriedade comum e propriedade exclusiva - Unidade autônoma=lote (define fração)- Unidade autônoma=lote (define fração)

Projeto adequado à Lei nº 4.591/1964;Projeto adequado à Lei nº 4.591/1964; Previsão normativa municipal para: a) Previsão normativa municipal para: a)

implantação do empreendimento; b) implantação do empreendimento; b) regulamentação do direito de construir; c) regulamentação do direito de construir; c) limitações à estrutura do empreendimento;limitações à estrutura do empreendimento;

Convenção de condomínio com: a) Convenção de condomínio com: a) limitações ao direito de construir; b) limitações ao direito de construir; b) regulamentação das regras de convivência; regulamentação das regras de convivência; c) estipulação da finalidade do condomínio. c) estipulação da finalidade do condomínio.


Resp nº 709.403/SP:Resp nº 709.403/SP: ""EMBARGOS INFRINGENTES - Ação civil pública proposta pelo Ministério Público - EMBARGOS INFRINGENTES - Ação civil pública proposta pelo Ministério Público -

Pretensão de ver declarada a nulidade de ato registrário - Incorporação de Pretensão de ver declarada a nulidade de ato registrário - Incorporação de empreendimento imobiliário – Acórdão que acolhe o apelo da incorporadora e empreendimento imobiliário – Acórdão que acolhe o apelo da incorporadora e julga improcedente a ação civil pública - irresignação - Alegação de que julga improcedente a ação civil pública - irresignação - Alegação de que desrespeitada a Lei n° 6.766/79 - Descabimento - Lei n° 4.591/64 que não desrespeitada a Lei n° 6.766/79 - Descabimento - Lei n° 4.591/64 que não estipula a obrigatoriedade de observação de área mínima para construção de estipula a obrigatoriedade de observação de área mínima para construção de residências - Regularidade junto à Prefeitura Municipal - Mantido o residências - Regularidade junto à Prefeitura Municipal - Mantido o entendimento da douta maioria - Embargos rejeitados.“entendimento da douta maioria - Embargos rejeitados.“

IV IV - "Deve-se ter presente, também, que, ao contrário dos edifícios de - "Deve-se ter presente, também, que, ao contrário dos edifícios de apartamentos ou de apartamentos ou de conjuntos comerciais, nos condomínios de casas a fração ideal, que compõe coeficiente estipulado pelos conjuntos comerciais, nos condomínios de casas a fração ideal, que compõe coeficiente estipulado pelos condôminos para, numa espécie de quinhão, permitir a proporcionalização do custeio da construção e do condôminos para, numa espécie de quinhão, permitir a proporcionalização do custeio da construção e do uso das coisas de uso comum e fim proveitoso do Condomínio, pode se realizar: (a) proporcionalmente ao uso das coisas de uso comum e fim proveitoso do Condomínio, pode se realizar: (a) proporcionalmente ao valor da unidade imobiliária, ao qual se calcula em relação ao conjunto da edificação, critério que serve valor da unidade imobiliária, ao qual se calcula em relação ao conjunto da edificação, critério que serve tanto para os condomínios de casas, quanto para os condomínios de apartamentos, de resto forma tanto para os condomínios de casas, quanto para os condomínios de apartamentos, de resto forma preceituada pelo § 3º do art. 1331 do Novo Código Civil brasileiro; preceituada pelo § 3º do art. 1331 do Novo Código Civil brasileiro; (b) na proporção da área do terreno (b) na proporção da área do terreno determinada como exclusiva de cada unidade autônoma (jardim + quintal + área ocupada pela determinada como exclusiva de cada unidade autônoma (jardim + quintal + área ocupada pela edificação), critério que não se presta para os edifícios de apartamentos/conjuntos comerciais, edificação), critério que não se presta para os edifícios de apartamentos/conjuntos comerciais, pois a área ocupada pela edificação é a do conjunto (= edifício).pois a área ocupada pela edificação é a do conjunto (= edifício).

Vale notar que a fração ideal legitimamente indicada no memorial de incorporação do Vale notar que a fração ideal legitimamente indicada no memorial de incorporação do 'Condomínio Residencial Village Terras de Indaiá' é aquela nos moldes previstos na alínea 'b' 'Condomínio Residencial Village Terras de Indaiá' é aquela nos moldes previstos na alínea 'b' retro, de resto aceita pelos condôminos adquirentes de frações ideais e compromisso de retro, de resto aceita pelos condôminos adquirentes de frações ideais e compromisso de construção das unidades a elas vinculadas via adesão à proposta contida no memorial de construção das unidades a elas vinculadas via adesão à proposta contida no memorial de incorporação. " (grifo incorporação. " (grifo nosso)nosso)


Resp nº 709.403/SP:Resp nº 709.403/SP: Ademais, o fato de a incorporadora não ficar responsável pela edificação Ademais, o fato de a incorporadora não ficar responsável pela edificação

direta das casas do condomínio não caracteriza ofensa aos dispositivos direta das casas do condomínio não caracteriza ofensa aos dispositivos legais invocados no especial. Ao contrário, a Lei 4.591/64 expressamente legais invocados no especial. Ao contrário, a Lei 4.591/64 expressamente prevê essa possibilidade, conforme dispositivos a seguir transcritos – Arts. prevê essa possibilidade, conforme dispositivos a seguir transcritos – Arts. 28 e 29.28 e 29.

A interpretação a ser dada ao mencionado art. 29 da Lei 4.591/64 é no A interpretação a ser dada ao mencionado art. 29 da Lei 4.591/64 é no sentido de que o incorporador, quando não for também construtor, pode sentido de que o incorporador, quando não for também construtor, pode escolher tão somente alienar as frações ideais, sem se compromissar com a escolher tão somente alienar as frações ideais, sem se compromissar com a execução direta da construção do empreendimento incorporado, de modo execução direta da construção do empreendimento incorporado, de modo que esta poderá ser contratada, em separado, pela incorporadora ou pelos que esta poderá ser contratada, em separado, pela incorporadora ou pelos adquirentes do imóvel, com terceiro - o construtor. Nessas hipóteses, para adquirentes do imóvel, com terceiro - o construtor. Nessas hipóteses, para que fique caracterizada a vinculação entre a alienação das frações do que fique caracterizada a vinculação entre a alienação das frações do terreno e o negócio de construção, basta que o incorporador, no ato de terreno e o negócio de construção, basta que o incorporador, no ato de incorporação, providencie, perante a autoridade administrativa competente, incorporação, providencie, perante a autoridade administrativa competente, a aprovação de projeto de construção. Com efeito, o contrato de a aprovação de projeto de construção. Com efeito, o contrato de incorporação imobiliária não deve incluir, obrigatoriamente, a construção incorporação imobiliária não deve incluir, obrigatoriamente, a construção dos imóveis diretamente pela incorporadora. O ato de incorporação é dos imóveis diretamente pela incorporadora. O ato de incorporação é diverso do ato de construção, embora se vinculem.diverso do ato de construção, embora se vinculem.

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