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VICENTE CELESTE AMADEI

E

VICENTE DE ABREU AMADEI

COMO LOTEAR UMA GLEBA

o PARCElAMENTO DO SOLO URBANO

EM SEUS ASPECTOS ESSENCIAIS

(LOTEAMENTO E DESMEMBRAMENTO)

4a EDICcedilAtildeo

CAMPINAS - SP

2014

STJ00099431

Dados Internacionais de Catalogaccedilatildeo na Publicaccedilatildeo (CIP) (Cacircmara Brasileira do Livro Sp Brasil)

Amadei Vicente Celeste Como lotear uma gleba o parcelamento do solo

urbano em seus aspectos essenciais (loteamento e desmembramento) Vicente Celeste Amadei e Vicente de Abreu Amadei -- 4 ed -- Campinas SP Millennium Editora 2014

Bibliografia ISBN 978-85-7625-312-9

1 Loteamento - Leis e legislaccedilatildeo - Brasil 2 Planejamento urbano - Brasil 3 Solo urbanoshyUso - Brasil I Amadei Vicente de Abreu 11 Tiacutetulo

14-10032 CDU - 347235 (81) (094)

Iacutendice para Cataacutelogo Sistemaacutetico

1 Brasil Legislaccedilatildeo Parcelamento do solo urbano Loteamentos Direito 347235 (81) (094)

copy Copyright by Vicente Celeste Amadei e Vicente de Abreu Amadei copy Copyright by Millennium Editora Ltda

Conselho Editorial Coordenador Alencar Frederico

Membros Ana Alice De Carli Nilton Ceacutesar Flores Paulo Affonso Leme Machado Vladimir Passos de Freitas

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Revisatildeo Donaldo Augusto Fernandes Felippe

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DEI E VICENTE DE ABREU AMADIlI

am agrave atividade do parshyeito agrave lei e ao interesse ) nosso objetivo maior ) eacute outro senatildeo servir

Os AUTORES

Sumaacuterio

Capiacutetulo 1 - OParcelamento do Solo Urbano 1 1 Definiccedilatildeo I

11 Origem etimoloacutegica 1 12 Conceito 2

121 Perspectiva civilista 3 122 Perspectiva urbaniacutestica 4 123 Perspectiva ambiental 5

2 AVisatildeo Empresarial da Atividade 7 21 Pessoa Fiacutesica ou Juriacutedica 7 22 Capital 8 23 Mateacuteria prima 8 24 Lucro 9 25 Opanorama geral da atividade e o domiacutenio da legislaccedilatildeo 9

3 Espeacutecies de Parcelamento Loteamento-Desmembramento 12 4 Modalidades de Empreendimentos Imobiliaacuterios 12

41 Parcelamento urbano e parcelamento rural 13 42 Parcelamento regular clandestino irregular e regularizado 14 43 Parcelamento popular por agente puacuteblico 14 44 Loteamento fechado ou de acesso controlado 15

441 Alegalidade do loteamento jecbado 15 442 Atendecircncia jurisprudencial favoraacutevel 17 443 Aabertura acadecircmica ao novo padratildeo de urbanizaccedilatildeo 20 444 Da oportunidade de seu regramento no acircmbito nacional 23

45 Desmembramentos de pequeno porte 23 46 Figuras de parcelamentos ilegais por fraude agrave lei 24

461 Parcelamento disfarccedilado sob a forma de condomiacutenio voluntaacuterio 24 462 Parcelamento disfarccedilado sob a forma de condomiacutenio ediliacutecio 25 463 Parcelamento disfarccedilado sob a forma de clube associaccedilatildeo ou sociedade 25

47 Empreendimentos urbaniacutesticos de Lege Ferenda 26 471 Condomiacutenio urbaniacutestico 26 472 Loteamento e desmembramento integrados agrave edificaccedilatildeo 27

5 AFunccedilatildeo Social do Parcelamento do Solo Urbano 28 6 OParcelamento do Solo Urbano e o Estatuto da Cidade 32

61 Oparcelamento do solo urbano no contexto da ordenaccedilatildeo e controle do uso do solo 32 62 Oparcelamento do solo urbano como instrumento destinado a ampliar o

acesso ao mercado imobiliaacuterio formal 34

XXIV COMO loTEAR UMA GLEBA - VICENTE CELESTE AMADEI E VICENTE DE ABREU AMADEI

63 Oparcelamento do solo urbano compulsoacuterio 34 64 Direito de preempccedilatildeo 35 65 Estudo de impacto de vizinhanccedila 35 66 prazo para os Atos Administrativos 36

Capiacutetulo 2 - AGleba Destinada a Parcelamento Urbano (Aspectos Gerais) 39 1 Definiccedilatildeo de Gleba 39 2 Identificaccedilatildeo do Terreno como Gleba ou como Lote 40 3 Reparcelamento de Lote 43 4 Parcelamento de Glebas Mediante Averbaccedilatildeo de Ruas 44 5 APropriedade da Gleba 44

51 Origem dos tiacutetulos aquisitivos e seus registros 46 52 Nulidade de registro e viacutecio de tiacutetulo aquisitivo 47 53 Tiacutetulos e registros antigos Ocuidado com a regularidade do registro

imobiliaacuterio (exatidatildeo e completude) 49 54 Verificaccedilatildeo de Ocircnus 52 55 Cautelas especiais para enfiteuse ocupaccedilatildeo superfiacutecie e aquisiccedilotildees por

usucapiatildeo e por direito hereditaacuterio 54 56 Averbaccedilotildees de atualizaccedilatildeo 55 57 Divisas e situaccedilatildeo com os vizinhos 56

6 APosse da Gleba 57 61 Informaccedilotildees juriacutedico-possessoacuterias elementares 57 62 Aprova da posse 62 63 Asituaccedilatildeo de caseiros guardas ou vigias 63 64 Defesa da posse e accedilotildees possessoacuterias (reintegratoacuteria manutenccedilatildeo

na posse e interdito proibitoacuterio) 64 65 Aposse e o registro imobiliaacuterio 67

Capiacutetulo 3 - Limitaccedilotildees para Parcelamento do Solo Urbano 71 1 Limitaccedilotildees Restriccedilotildees e Impedimentos 71 2 Desapropriaccedilatildeo 73 3 Tombamento e Restriccedilotildees Diversas Decorrentes da Proteccedilatildeo do Patrimonio Cultural 74 4 Jazidas Minas e Lavras 76 5 Aacutereas de Risco 77 6 Restriccedilotildees Urbaniacutesticas Ambientais e Requisitos Teacutecnicos 83

61 Zoneamento 84 62 Percentual de aacutereas puacuteblicas 85 63 Fraccedilatildeo miacutenina de parcelamento do solo urbano e frente miacutenima do lote 86 64 FaixaNonAedifteandi 88 65 Saneamento baacutesico 92 66 Meio Ambiente 95

661 Meio ambiente e parcelamento do solo urbano em geral 98 662 Supressatildeo de vegetaccedilatildeo 99 663 Aacuterea de preservaccedilatildeo permanente (APP) 106 664 Reserva florestal 122 665 Aacutereas de Proteccedilatildeo e Recuperaccedilatildeo dos Mananciais 130

ADEI E VICENTE DE ABREU AMAoEI

34 middot 35 35

do registro

aquisiccedilotildees por

mtenccedilatildeo

36

pectos Gerais) 39 middot 39 40 43 middotmiddotmiddotmiddot 44 middotmiddotmiddotmiddotmiddot 44 46 47

49

52

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56 57 57 62 63

64 middot 67

middot 71 71

middotmiddotmiddot middotmiddot 73 uacuterimonio Cultural 74 middotmiddotmiddotmiddotmiddot 76 middot middotmiddotmiddot middotmiddotmiddotmiddot 77

83 84 85 niacutenima do lote 86 88 92 95 geral 98

99 106 122 130

SuMAacuteRIo xxv

666 Aacuterea contaminada 133 667 Unidade de conservaccedilatildeo zona de amortecimento e corredor ecoloacutegico 137 668 Zona costeira 142 669 Zona industrial anel verde faixa de isolamento ou de proteccedilatildeo 145

Capiacutetulo 4 - Estudos de Viabilidade 147 1 Viabilidade Legal 148

11 Aquisiccedilatildeo da propriedade imoacutevel (noccedilotildees gerais) 149 12 Oexame do tiacutetulo aquisitivo da gleba e de seu registro imobiliaacuterio 149 13 Anaacutelise juriacutedica da idoneidade do proprietaacuterio-loteador 153

2 Viabilidade Ambiental 155 21 Diagnoacutestico Ambiental 155 22 Restriccedilotildees ambientais ao uso e parcelamento do solo urbano 156

221 Coacutedigo florestal 156 222 Lei Federal nO 6766 de 19 de dezembro de 1979 alterada pelas

Leis nOS 97851999 109322004114452007 e 126082012 157 223 Resoluccedilatildeo SMA nO 312009 (vigente no Estado de Satildeo Paulo) 158 224 Lei Federal nO 11428 de 22 de dezembro de 2006 - Mata Atlacircntica 159 225 Resoluccedilotildees CONAMA 160 226 Lei federal nO 9605 de 12 de fevereiro de 1998shy

Lei de Crimes Ambientais 160 227 Lei Estadual (S Paulo) nO 898 de 18 de dezembro de 1975 161 228 Decreto Estadual (S Paulo) ndeg 43284 de 03 de julho de 1998 161

3 Viabilidade Urbaniacutestica e de Saneamento 162 31 Consultas complementares 162

311 Na Prefeitura 162 31 2 No oacutergatildeo municipal que conteacutem o cadastro de imoacuteveis tombados 163 313 Nos oacutergatildeos municipais ambiental e de saneamento 163 314 Em outros oacutergatildeos municipais que se manifestam na aprovaccedilatildeo

de projetos de parcelamento do solo urbano 163 32 No Estado (de Satildeo Paulo) 163

321 Na CETESB - Cia Ambiental do Estado de Satildeo Paulo verificar 163 322 Nas diversas concessionaacuterias de serviccedilos puacuteblicos 164 323 No CONDEPHAAT - Conselho de Defesa do Patrimocircnio Histoacuterico Artiacutestico

Arqueoloacutegico e Turiacutestico do Estado de Satildeo Paulo 164 33 Nos oacutergatildeos federais 164

4 Viabilidade Econocircmico-Financeira 164 5 Viabilidade Comercial 165

51 Consideraccedilotildees iniciais 165 52 Categoria do loteamento idealizado 166

521 Preferecircncia de compra 166 522 Demanda existente 167 523 Poder aquisitivo 167

53 Oaumento da populaccedilatildeo na zona urbana 167 54 Elementos complementares 168

XXVI CoMO LoTEAR UMA GLEBA - VICENTE CELESTE AltADEI E VICENTE DE ABREU AMADEI

541 Afonna e a veiculaccedilatildeo da propaganda 168 542 Aviabilidade de venda de lotes durante a instalaccedilatildeo da infraestrutura

no loteamento 169 543 Sugestotildees de perguntas para reflexatildeo sobre mercado 169

6 Apecircndice - Estudo de Viabifidade Econocircmico-Financeira - LUIZ FERNANDO CoZAC 170 7 Bibliografia Recomendada 192

Capiacutetulo 5 - Projeto Urbaniacutestico -Infraestrutura - Meio Ambiente 193 I Projeto Urbaniacutestico - cooos FABIANO LIKON ToMAZ 193

11 Reconhecimento do local 193 111 Infraestrutura bull 193 112 Aspectos Topograacuteficos 194 113 Aspectos Ambientais 194

12 Pesquisa Teacutecnica 194 121 Elementos Cartograacuteficos 194 122 Aspectos Ambientais 194 123 Melhoramentos puacuteblicos 194

13 Levantamento planialtimeacutetrico e cadastral 195 14 Pedido de diretrizes 195 15 Elaboraccedilatildeo do projeto urbaniacutestico 195

151 Perfis Longitudinais das Vias 197 152 Perfis Transversais das Vias 197

16 Memorial Descritivo eJustificativo do Empreendimento 197 2 Projetos de Infraestrutura Projetos Baacutesicos de Loteamentos - HEacuteLIO NARCHI 204

21 Projeto de terraplenagem 204 211 Aterraplenagem de quadras e de aacutereas puacuteblicas

(institucionais e de lazer) 205 212 Sequecircncia dos projetos 206 213 Dados necessaacuterios para o projeto 206 214 Projeto de terraplenagem das vias 206 215 Memorial descritivo 207 216 Parecer geoteacutecnico 208 217 Saias de taludes 208 218 Pontos altos e baixos nas vias 208 219 Compensaccedilatildeo corte aterro 209 2110 Ainfluecircncia da terraplenagem nos lotes 210 2111 Equipamentos de terraplenagem 211

22 Projeto de drenagem superficial 218 221 Controle do escoamento 221 222 Armazenamento 221 223 Noccedilotildees sobre Hidrologia - vazotildees de projeto 224

23 Projeto do sistema de abastecimento de aacutegua 239 231 Componentes de um sistema de abastecimento de aacutegua 240 232 Demanda de aacutegua 242 233 Soluccedilotildees de abastecimento de aacutegua para loteamentos e condomiacutenios 243

WEI E VICENTE DE ABREU AMADm

168 ccedilatildeo da infraestrutura 169

tdo 169 l FERINDO CoZAe bull bull bull I70 middot 192

lIlbiente 193 193 193 193 middot 194 194 194 194 194 194 middot 195 195 middot 195 197 197 197

lEacuteLlO NARCHI 204 204

205

206

206

206

207

208

208

208

209 middot 210 middot 211 218 middot 221 middot 221 224 239 aacutegua 240 242 tos e condomiacutenios 243

SuMAacuteRIo XXVII

234 Projeto de abastecimento de aacutegua 247 24 Projetos de sistema de esgotos sanitaacuterios 249

241 Interligaccedilatildeo na rede puacuteblica 250 242 Sistema isolado 250 243 Soluccedilotildees para esgotamento sanitaacuterio 250 244 Tratamento e Disposiccedilatildeo Individual (Fossa seacuteptica) 252 245 Componentes dos projetos baacutesicos de loteamentos 252 246 Coleta tratamento e disposiccedilatildeo final de esgotos sanitaacuterios 253 247 Sistemas constituiacutedos pela rede interna do empreendimento estaccedilatildeo

simplificada de tratamento e interligaccedilatildeo agrave rede coletora puacuteblica 254 248 Sistemas coletivoo interligadoo com lanccedilamento em rede sem tratamento preacutevio 254 249 Sistemas coletivos isolados 255 2410 Empreendimentos imobiliaacuterios agregam populaccedilotildees concentradas em

aacutereas relativamente pequenas 256 2411 Caracteriacutesticas dos esgotos sanitaacuterios 256

25 Pavimentaccedilatildeo 259 26 Sistemas eleacutetricos 260 27 Paisagismo - PAllORoRTE PAISAGISMO 260 28 Projetos ambientais 260

Capiacutetulo 6 - Aprova~otildees de Projetos 261 I AAprovaccedilatildeo com Preacutevia Execuccedilatildeo das Obras 262 2 AAprovaccedilatildeo com Cronograma e Instrumento de Garantia 262 3 Fluxograma de Aprovaccedilatildeo de Projeto de Loteamento - no Estado de Satildeo Paulo 262 4 Anuecircncia (Aprovaccedilatildeo) do Estado 263 5 Anuecircncia dos Oacutergatildeos Federais 264 6 Aprovaccedilatildeo na Prefeitura 264 7 Aprovaccedilatildeo de Projetos de Infraestrutura e Meio Ambiente

Orientaccedilatildeo - GRAPROHAB 265 71 Projeto de terraplenagem 265

711 Projeto de terraplenagem para implantaccedilatildeo de vias de circulaccedilatildeo 266 712 Projeto de terraplenagem para os casos em que for prevista a execuccedilatildeo

de desbaste parcial ou total de quadras 268 72 Projeto de drenagem 268 73 Sistemas de abastecimento de aacutegua e de coleta de esgotos 270 74 Projeto baacutesico do sistema de tratamento de esgotos 270 75 Ensaios de infiltraccedilatildeo e determinaccedilatildeo do niacutevel do lenccedilol freaacutetico 273 76 Projeto do sistema de abastecimento de aacutegua potaacutevel 274 77 Projeto do sistema de coleta e afastamento de esgoto sanitaacuterio 275 78 Laudo de caracterizaccedilatildeo da vegetaccedilatildeo 276 79 Planta urbaniacutestica ambiental 276 710 Projeto de revegetaccedilatildeo e implantaccedilatildeo das aacutereas verdes 278 711 Projeto de arborizaccedilatildeo dos sistemas de lazer e dos passeios puacuteblicos 278

Capiacutetulo 7 - Registro Imobiliaacuterio do Parcelamento 279 1 Registro Nervo daJuridicidade e daJuridicizaccedilatildeo do Parcelamento do Solo 279

XXVIII COMO loTEAR UMA GLEBA - VICENTE CELESTE AMADEI E VICENTE DE ABREU AMADEI

2 Noccedilotildees Elementares de Registro de Imoacuteveis 281 3 ARatio lures do Registro de Loteamento e de Desmembramento 284 4 OProcedimento de Registro do Parcelamento 285

41 Afase administrativa do procedimento de registro 287 41 1 Arogaccedilatildeo do registro 287 412 Adocumentaccedilatildeo necessaacuteria para o registro 290 413 Aqualificaccedilatildeo registraacuteria 322 414 Acomunicaccedilatildeo da pretensatildeo registraacuteria 324 415 Apublicaccedilatildeo do edital 326 416 Oregistro do parcelamento 328

42 Afase judicial do procedimento de registro 333 5 OPrazo Para o Registro e a Caducidade da Aprovaccedilatildeo 343 6 AExecuccedilatildeo das Obras de Infraestrutura e o Registro 345 7 Modificaccedilatildeo do Loteamento e Registro 353 8 Cancelamento do Registro do Loteamento 359 9 ADispensa do Registro Especial (Art 18 da Lei nO 6766n9) 365

capiacutetulo 8 - Implantaccedilatildeo de Obras e Serviccedilos de Parcelamento do Solo Urbano 371 1 Cautelas 371 2 Planejamento da Implantaccedilatildeo de Obras e Serviccedilos 371 3 Comunicados Indispensaacuteveis 372 4 Documentaccedilatildeo Essencial- AgraveDisposiccedilatildeo na Obra 372 5 Fiscalizaccedilatildeo 372 6 Responsabilidade Pela Implantaccedilatildeo das Obras 372

61 Responsabilidade teacutecnica da obra 373 62 Responsabilidade legal 373

621 Responsabilidade pela fiscalizaccedilatildeo e recebimento das obras e serviccedilos 374 7 Implantaccedilatildeo de Serviccedilos de Paisagismo 375 8 Implantaccedilatildeo Teacutecnica das Obras de Infraestrutura 377

capiacutetulo 9 - Comercializaccedilatildeo e Administraccedilatildeo do Empreendimento 379 1 Comercializaccedilatildeo 379

11 Planejamento 380 111 Propaganda 381 112 Treinamento de corretores 381 113 Atendimento de interessados 381 114 Fechamento do negoacutecio 382 115 Coordenaccedilatildeo de corretores monitoramento de vendas

e gerenciamento de vendas 382 2 Administraccedilatildeo do Empreendimento 383

21 Documentaccedilatildeo de vendas 384 22 Documentaccedilatildeo juriacutedica e administrativa 386

221 Contrato de compromisso de venda e compra de lotes (pautado no contrato-padratildeo) 386

222 Registro do contrato no serviccedilo registro de imoacuteveis 387 223 Cessotildees de direitos de contratos de lote compromissado 388

MgtEI E VICENTE DF ABREU AMAoEI SUMAacuteRIO XXIX

23 Contabilizaccedilatildeo dos atos e fatos administrativos e incidecircncias tributaacuterias 388 281 Uo 284 285 287 I middotmiddotmiddot bull 287 290 322 324 326 328 333 343 ~ 345 353 359 365

~nto do Solo Urbano 371 371

Idas

Ites

371 372 372 372 372 373 373 das obras e serviccedilos 374 375 377

limento 379 379 380 middot middotmiddot middot middotmiddotmiddotmiddotmiddotmiddotmiddotmiddot middot 381 381 381 382

382 383 384 386

386 387

sado 388

24 Cobranccedila e controle de prestaccedilotildees 389 25 Cobranccedila de prestaccedilotildees atrasadas 389 26 Cancelamento do registro do contrato 390 27 Reintegraccedilatildeo de posse de lotes 391 28 Indenizaccedilatildeo de benfeitorias 392 29 Providecircncias para outorga de escrituras definitivas ou para a transferecircncia

administrativa do domiacutenio 393 210 Gerenciamento do relacionamento com o cliente 393 211 Serviccedilo de Atendimento ao Cliente (SAC) 395 212 Arquivo de documentaccedilatildeo do empreendimento 395 213 Pasta de documentos para consulta e manuseio 396 214 Organizaccedilatildeo de pasta proacutepria destinada ao exame por terceiros 397 215 Arquivo de documentaccedilatildeo imobiliaacuteria de cada lote 397 216 Sistema informatizado de serviccedilos e de controles administrativos 398 217 Aimportacircncia da comercializaccedilatildeo e da administraccedilatildeo do empreendimento 399

Capiacutetulo 10 - ARegularizaccedilatildeo de Parcelamento do Solo Urbano (00 quadro da regularizaccedilatildeo fundiaacuteria e no foco de seu Registro Imobiliaacuterio)401

I Aregularizaccedilatildeo de parcelamento do solo no contexto da regularizaccedilatildeo fundiaacuteria 40 I 2 Compreensatildeo elementar da regularizaccedilatildeo fundiaacuteria 403 3 Afunccedilatildeo do Registro Imobiliaacuterio em ordem agrave legalidade do parcelamento do solo 406 4 Parcelamentos ilegais 408 5 Disciplina normativa para regularizaccedilatildeo de parcelamento do solo urbano 409 6 Finalidade da regularizaccedilatildeo de parcelamento 410 7 Vias de Regularizaccedilatildeo 410 8 Peculiaridades do procedimento administrativo de regularizaccedilatildeo

do parcelamento do solo 412 9 Providecircncias da etapa anterior ao procedimento judicial de regularizaccedilatildeo 414

91 Providecircncias juriacutedico-registraacuterias 414 92 Providecircncias urbaniacutesticas e administrativas 414 93 Notificaccedilotildees 414 94 Depoacutesitos das prestaccedilotildees vincendas 415

10 Providecircncias da etapa posterior ao procedimento judicial de regularizaccedilatildeo 416 101 Oregistro do parcelamento 416 102 Levantamento dos depoacutesitos 416 103 Notificaccedilatildeo aos adquirentes 417 104 Registro do domiacutenio do lote 417

11 Oprocedimento judicial de regularizaccedilatildeo do parcelamento em face dos documentos que devem instruir o requerimento e as anuecircncias dos oacutergatildeos estaduais 418

Capiacutetulo 11- Estudos Complementares 423

Estudos 1 - Contratos Comerciais 423 ZILDETE MARIA OOS REIS MEDEIROS

I Contratos Comerciais 423 11 Introduccedilatildeo 423

xxx COMO loTEAR UMA GLEBA - VICENTE CELESTE AMAoEI E VICENTE DE ABREU AMADEI

12 Definiccedilatildeo de Contrato 424 13 Tipos de Contratos 424 14 Contratos de participaccedilatildeo ou de parceria 425

141 Praacutetica de Contrato de participaccedilatildeo ou parceria 426 142 Contratos de sociedade em conta de participaccedilatildeo 427

15 Contrato de Empreitada 428 151 Conceito de Empreitada 428 152 Espeacutecies de Empreitada 428 153 Subempreitada 429 154 Responsabilidade do empreiteiro 429 155 Responsabilidade pelo material empregado na obra 429 156 Responsabilidade pela execuccedilatildeo da obra 430 157 Responsabilidade pela perfeiccedilatildeo da obra 430 158 Aplicaccedilatildeo do Coacutedigo de Defesa do Consumidor 430 159 Responsabilidade pelo pagamento do preccedilo 430 1 510 Responsabilidade por danos causados a terceiros 431 1 511 Prazo de execuccedilatildeo e entrega da obra 431 1512 Ocontrato de empreitada poderaacute ser total ou parcial 431

16 Contrato de Prestaccedilatildeo de Serviccedilos 432 161 Definiccedilatildeo 432 162 Caracteriacutesticas 432 163 OCoacutedigo Civil e o Contrato de Prestaccedilatildeo de Serviccedilos 432 164 Competecircncia justiccedila do Trabalho 433 165 Aplicaccedilatildeo do CDC 433

2 Contrato Padratildeo 434 21 Definiccedilatildeo de Contrato de Compromisso de Venda e Compra 434 22 Contrato Padratildeo 434 23 Proposta de CompraReserva de LoteRecibo 437

3 Constituiccedilatildeo de Associaccedilotildees de proprietaacuterios e adquirentes de lotes 437 31 Conceito de Loteamento Fechado 437 32 Constituiccedilatildeo de Sociedade Civil de Proprietaacuterios e Adquirentes de_Lotes 439 33 Ata de Assembleia de Constituiccedilatildeo 439 34 Estatuto Social de Associaccedilatildeo de Proprietaacuterios e Adquirentes de Lotes 440 35 Contrato de Prestaccedilatildeo de Serviccedilos para Administraccedilatildeo de Execuccedilatildeo

de Obras e Serviccedilos 440 4 Bibliografia 442

Estudos 2 - Contratos de Parceria 443 VICENTE C tIADEI

1 Contrato de Parceria para Aprovaccedilatildeo Registro Comercializaccedilatildeo eAdministraccedilatildeo de Loteamento 444

11 Elementos essenciais 444 111 Qualificaccedilatildeo das partes 444 112 Gleba objeto do contrato 444

AlADEI E VICENTE DE ABruU AMADEI

424

424 425 426

iacuteo 427 428 428 428 429 429 )bra 429 430 430 l 430 I

430 j 43~ 431 rarcia 431 432 432 432 iccedilos 432 433 433 434 lpra 434 434 437

i lotes 437 437

rentes de Lotes 439 439 ntes de Lotes 440 eExecuccedilatildeo 440 442

443

o 444444 444

444

SuMAacuteRIo XXXI

113 Posse 444 114 Objetivo do contrato 444 115 Obrigaccedilotildees da empreendedora 444

2 Projeto urbaniacutestico e de infraestrutura 444 21 Consultas preliminares e diretrizes 444 22 Topografia 444 23 Projetos 445

3 Aprovaccedilatildeo de projetos 445 31 Preacute-aprovaccedilatildeo 445 32 Anuecircncia preacutevia (Aprovaccedilatildeo) do Estado 445 33 Aprovaccedilatildeo definitiva 446

4 Obras e trabalhos teacutecnicos 446 41 Terraplenagem 446 42 Drenagem 446 43 Sistemas de Aacutegua Esgoto e de Energia Eleacutetrica 446 44 Guias Sargeta e Pavimentaccedilatildeo 446 45 Paisagismo 446 46 Reflorestamento de Aacutereas Verdes 446

5 Registro Imobiliaacuterio do Empreendimento 447 51 Documentaccedilatildeo 447 52 Contrato Padratildeo 447 53 Registro do Loteamento 447

6 Vendas e Revendas 447 61 Propaganda eMarketing 447 62 Tabela de Preccedilos 448 63 Venda 448 64 Revendas 448 65 Administraccedilatildeo das Vendas 448

7 Administraccedilatildeo do Empreendimento 448 71 Documentos de Vendas 448 72 Recebimento de quantias previstas nos documentos de vendas 449

721 Entradas 449 722 Prestaccedilotildees 449 723 Prestaccedilotildees atrasadas 449 724 Outros valores fIXados nos contratos de vendas 449

73 Prestaccedilatildeo de contas 449 731 Da produccedilatildeo de vendas 449 732 Dos recebimentos 450 733 Das parcelas de entradas e prestaccedilotildees em atraso 450 734 Das cessotildees e transferecircncias 450 735 Das Escrituras Definitivas 450 736 Das providecircncias para recebimento de atrasados 450 737 Das accedilotildees judiciais 450

74 Esclarecimentos e Comprovaccedilotildees 451

XXXII CoMO LOTEAR UMA GLEBA - VICENTE CELESTE AMADEI E VICENTE DE ABREU AMADEI

75 Manutenccedilatildeo da posse 451 76 Dos Impostos e Taxas 451 77 Avisos Notificaccedilotildees ou Auto de Infraccedilotildees emanados dos Poderes Puacuteblicos 451

8 Obrigaccedilotildees do Proprietaacuterio 451 81 Quanto agrave Propriedade 451

811 Posse 451 812 Ocircnus e alienaccedilatildeo 452 813 Evicccedilatildeo 452 814 Sociedade de propoacutesito especiacutefico 452

82 Quanto aos Tributos 452 821 Impostos e taxas municipais 452 822 Imposto de renda 452 823 Contribuiccedilotildees sociais 452

83 Quanto ao Empreendimento 452 831 Mandato 452 832 Contratos e escrituras 453 833 Garantia de execuccedilatildeo de obras 453

84 Quanto ao preccedilo e condiccedilotildees de vendas 454 841 Determinar junto com a empreendedora 454

85 Participaccedilatildeo das partes contratantes 454 851 Do Proprietaacuterio 454 852 Da Empreendedora 454 853 Do Proprietaacuterio e da Empreendedora 454

86 Condiccedilotildees Gerais 455 861 Obras Complementares 455 862 Prazos 455 863 Rescisatildeo do Contrato 455 864 Desapropriaccedilatildeo 456 865 Herdeiros e Sucessores 456 866 Foro 457

Estudos 3 - Aprovaccedilatildeo de Projetos Habitacionais 458 jONAS Mmos 1 Apresentaccedilatildeo 458 2 Os Tracircmites para Aprovaccedilatildeo de Projetos de Loteamento 460

21 Aspectos Gerais da Preacute-Aprovaccedilatildeo 460 22 Procedimentos teacutecnicos exigidos na preacute-aprovaccedilatildeo municipal 461

221 Certidatildeo de uso e ocupaccedilatildeo do solo urbano 461 222 Diretrizes municipais 462 223 Diretrizes de saneamento 463

23 Diretriz ambiental municipal 463 24 Preacute-aprovaccedilatildeo municipal 464

3 Tramitaccedilatildeo do Projeto no GRAPROHAB 465 31 Procedimentos junto ao GRAPROHAB 466 32Aprovaccedilatildeo no GRAPROHAB 466

52 Dicas para acelerar a anaacutelise dos projetos 492

E AMAnEI E VICENTE DE ABREU AMAoEI

middot 451 middot 451 ios Poderes Puacuteblicos 451 451 451 middot 451 452 middot 452 middot 452 452 452 452 452 middot 452 middot 452 453 middot 453 454 454 454 454 454 middot 454 455 455 455 455 456 456 middot 457

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SuMAacuteRIo XXXIII

321 Protocolo 466 322 Anaacutelise do Projeto 467 323 Exigecircncias Teacutecnicas 467

33 Indeferimento 467 331 Reabertura 468 332 Aprovaccedilatildeo 468

4 Procedimentos teacutecnicos para aprovaccedilatildeo final na Prefeitura 468 5 Fluxograma da aprovaccedilatildeo municipal 470

Estudos 4 - Implantaccedilatildeo de um Parcelamento 471 MAURO HERNANDEZ LOZANO

1 Fluxograma das Atividades 471 11 Levantamentos 472 12 Projetos 472 13 Gerenciamento 472 14 Empreiteira 472 15 Fiscalizaccedilatildeo472 16 Apoio Teacutecnico Obra (ATO) 472 17 Controle Tecnoloacutegico(CT) 472

2 Principais Obras e Serviccedilos - Sequecircncia de Implantaccedilatildeo 473 21 Terraplenagem e Drenagem 474

3 Pavimentaccedilatildeo das Vias de Circulaccedilatildeo 476 31 Programa de Investigaccedilotildees de Campo 476 32 Programa de Pesquisa de Laboratoacuterio 477 33 Dimensionamento e custos da pavimentaccedilatildeo 478 34 Recomendaccedilotildees e procedimentos construtivos para pavimentaccedilatildeo 479

341 Sub-base e Base Econocircmica 480

Estudos 5 - Licenciamento Ambiental de Parcelamento do Solo Urbano - Noccedilotildees Baacutesicas 483

MARCIO NAVAAA FROGERI

1 Conceitos Legais 483 2 Legislaccedilatildeo e Esferas de Competecircncia 484

21 Legislaccedilatildeo essencial 484 22 Esferas de competecircncia 485

3 Siglas e Termos Usuais 486 4 Licenciamento Ambiental 488

41 Planta urbaniacutestica ambiental 488 4 LI Elementos essenciais para elaboraccedilatildeo da Planta Urbaniacutestica Ambiental 488 412 Composiccedilatildeo da Planta Urbaniacutestka Ambiental 489

42 Licenciamento Ambiental do Parcelamento do Solo Urbano (Aprovaccedilatildeo dos projetos pelo GRAPROHAB) 489

43 Licenccedila Ambiental Preacutevia - LAP 490 44 Certificado de Aprovaccedilatildeo do GRAPROHAB 491

5 Consideraccedilotildees Gerais 492 51 Vantagens de se contemplar a legislaccedilatildeo ambiental 492

XXXIV COMO loTEAR UMA GLEBA - VICENTE CELESTE AMADEI E VICENTE DE ABREU AMADEI

Estudos 6 - OCoacutedigo de Defesa do Consumidor (Lei nO 8078 de 11091990) e os Artigos que Interferem na Atividade de Loteamentos 493

VICENTE C ~IADEI 1 Coacutedigo de Defesa do Consumidor - Artigos da Lei que Interferem com a

Atividade se Loteamentos 494 2 Outras Informaccedilotildees e Sugestotildees 500

Estudos 7 - Escrituraccedilatildeo Contaacutebil e Incidecircncias Tributaacuterias 501 Mooo MORNDO

1 Caracterizaccedilatildeo 501 2 Proprietaacuterios 501 3 Equiparaccedilatildeo 502 4 Proprietaacuterios Equiparados (Empresa Individua1) ou Pessoa Juriacutedica quando

Destinam a Gleba para ser Loteada 503 41 Imposto sobre a renda Contribuiccedilatildeo Social sobre o lucro liacutequido e Imposto

Adicional sobre a Renda 503 411 Lucro Presumido 504

42 Programa de Integraccedilatildeo Social 504 43 COFINS - Contribuiccedilatildeo Social sobre o Faturamento 505 44 Aplicam-se tambeacutem ao COFINS as consideraccedilotildees do item anterior

ICMS ISS INSS FGTS 505 45 Deveres Instrumentais 506

5 Regime Tributaacuterio de Transiccedilatildeo - RTT 509 6 Restriccedilotildees 510 7 Regime de Contabilizaccedilatildeo 511 8 Loteadora ou Construtora 512

81 Imposto sobre a renda Contribuiccedilatildeo Social sobre o Lucro Liacutequido e Imposto Adicional de Renda 512

82 PIS - Programa de Integraccedilatildeo Social 512 83 COFINS - Contribuiccedilatildeo Social sobre o Faturamento 512 84 ICMS 513 85 Imposto de Renda de Fonte 513 86 Imposto sobre Serviccedilos 513 87 INSS FGTS 513 88 Deveres Instrumentais 514 89 Distribuiccedilatildeo de Resultados 516 81 O Regime de Contabilizaccedilatildeo 516

9 Proprietaacuterios e Loteadora eou Construtor 516

Estudos 8 - Sistema de Gestatildeo Empresarial administraccedilatildeo de loteamento 518 ADILSON MAcHADO

1 Prestaccedilatildeo de Contas 519 2 Tabela de Vendas 520 3 Elaboraccedilatildeo de Contrato de Compromisso de Venda e Compra de Lotes 520 4 Registro do Contrato no Serviccedilo Registro de Imoacuteveis 520 5 Cobranccedila e Controle das Prestaccedilotildees 522

AMADEI E VICENTE DE ABREU AMADEI

I de 11091990) e os Artigos 493

ferem com a 494 500

o bullbull bull bullbull 501

middot 501 501 502 gtaJuriacutedica quando 503 Icro liacutequido e Imposto 503 504 504 505 do item anterior 505 506 509 middot 510 middot 511 middot 512 Jcro Liacutequido e middot 512 512 middot 512 middot 513 middot 513 middot 513 middot 513 middot 514 middot 516 516 516

loteamento 518

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520 ra de Lotes520 520 522

SuMAacuteRIo xxxv

6 Cobranccedila de Prestaccedilotildees Atrasadas 522 7 Cancelamento de Vendas 523 8 Reintegraccedilatildeo de Posse de Lotes 523 9 Arquivo de Documentaccedilatildeo Imobiliaacuteria de cada Lote 523

Capiacutetulo 12 - Legislaccedilatildeo Baacutesica e Referencial do Parcelamento do Solo Urbano - Ementaacuterio 525

Legislaccedilatildeo Federal- Constituiccedilatildeo Federal 525 1 Legislaccedilatildeo Federal 525

11 Decreto-Lei ndeg 271 de 28 de fevereiro de 1967 525 12 Lei ndeg 6766n9 alterada pelas Leis nO 978599 1093204 114452007

124242011 e 126082012 525 121 Alteraccedilotildees 525 122 Objetivos da Lei ndeg 6766n9 526

13 Lei ndeg 6015 de 31 de dezembro de 1973 528 14 Lei ndeg 1093104 528 15 Decreto-Lei ndeg 58 de 10121937 528 16 Lei nO 8078 de 11 de setembro de 1990 - Coacutedigo de Defesa do Consumidor 528

161 Art 52-sect ldeg 528 17 Lei nO 12651 de 25 de maio de 2012 (novo Coacutedigo Florestal) publicada no DOU

em 2852012 sancionada com 12 vetos e alterada pela Lei nO 127272012 529 18 Decreto 3000 de 26 de marccedilo de 1999 (Regulamento do Imposto de Renda) 529

181 Instruccedilatildeo Normativa nO 84 de 201279 (com as alteraccedilotildees introduzidas pela IN SRF ndeg 23183) 529

182 Parecer Normativo ndeg 15 de 23071984 da CST 529 183 Instruccedilatildeo Normativa nO 93 de 23 de novembro de 2001 do Secretaacuterio da

Receita Federal (art 17 e paraacutegrafo uacutenico) 529 184 Outras Normatizaccedilotildees Tributaacuterias 529

19 Decreto ndeg 612 de 21071992 (Previdecircncia Social) 529 191 Ordem de serviccedilo ndeg 182 de 30 de janeiro de 1998 da Diretoria de

Arrecadaccedilatildeo e Fiscalizaccedilatildeo do INSS 530 110 Decreto nO 41019 de 26 de fevereiro de 1957 530 111 Instruccedilatildeo Incra ndeg 178 530 112 Portaria ndeg 222 de 22 de dezembro de 1987 do Departamento Nacional

de Aacuteguas e Energia Eleacutetrica 531 113 Resoluccedilatildeo Normativa nO 82 130912004 da ANEEL 531

2 Legislaccedilatildeo Estadual 531 21 Provimento ndeg 58189 da Corregedoria Geral daJusticcedila 531 22 Graprohab - Legislaccedilatildeo Estadual e Outras Normas Utilizadas

na Anaacutelise para Aprovaccedilatildeo de Projetos HWitacionais 531 3 Legislaccedilatildeo Municipal (Satildeo Paulo) 537

31 Lei nO 9413 de 30 de dezembro de 1981 537 32 Decreto nO 15764 de 22 de marccedilo de 1979 537 33 Lei nO 10315 de 30 de abril de 1987 537

XXXVI COMO loTEAR UMA GLEBA - VICENTE CELESTE ALillEI E VICENTE DE ABREU AlADEI

34 Portaria Intersecretarial nO 393SehabSAR 538 35 Lei nO 13430 de 13 de setembro de 2002 538 36 Lei nO 13885 de 25 de agosto de 2004 538 37 Lei nO 14939 de 2de julho de 2009 538 38 Portaria 15609 - SVMA (Secretaria Municipal do Verde e do Meio Ambiente) 538 39 Decreto nO 52 114 de 4 de fevereiro de 2011 538

Lei nO 6766 de 19 de dezembro de 1979 539

Dados Internacionais de Catalogaccedilatildeo na Publicaccedilatildeo (CIP) (Cacircmara Brasileira do Livro Sp Brasil)

Amadei Vicente Celeste Como lotear uma gleba o parcelamento do solo

urbano em seus aspectos essenciais (loteamento e desmembramento) Vicente Celeste Amadei e Vicente de Abreu Amadei -- 4 ed -- Campinas SP Millennium Editora 2014

Bibliografia ISBN 978-85-7625-312-9

1 Loteamento - Leis e legislaccedilatildeo - Brasil 2 Planejamento urbano - Brasil 3 Solo urbanoshyUso - Brasil I Amadei Vicente de Abreu 11 Tiacutetulo

14-10032 CDU - 347235 (81) (094)

Iacutendice para Cataacutelogo Sistemaacutetico

1 Brasil Legislaccedilatildeo Parcelamento do solo urbano Loteamentos Direito 347235 (81) (094)

copy Copyright by Vicente Celeste Amadei e Vicente de Abreu Amadei copy Copyright by Millennium Editora Ltda

Conselho Editorial Coordenador Alencar Frederico

Membros Ana Alice De Carli Nilton Ceacutesar Flores Paulo Affonso Leme Machado Vladimir Passos de Freitas

Supervisatildeo de Editoraccedilatildeo Alcibiades Godoy

Editoraccedilatildeo e Capa MGDesign

Revisatildeo Donaldo Augusto Fernandes Felippe

Todos os direitos desta publicaccedilatildeo reservados

MilIennium Editora Ltdamiddot Av Marechal Rondon 473

Id Chapadatildeo - 13070-172 - Campinas-SP PABXFAX (19) 3229-5588

wwwmillenniumeditoracombr E-maU editoramillenniumeditoracombr



Os AUTORES

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