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08/06/2015 Confisco Empiricus Research

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Caro leitor,

As próximas linhas são reveladoras.

Há uma verdade inconveniente que irá afetar opatrimônio de todas as famílias. Ninguém está livre dosseus desdobramentos.

O problema é muito mais relevante do que a simples perdade atratividade da poupança com o avanço da inflação...

... e coloca em rota de colisão os dois principais pilares



... e coloca em rota de colisão os dois principais pilaresde sustentação da estrutura financeira do brasileiro: apoupança e o imóvel.

Não se trata de aposta ou projeção minha, mas de algoque JÁ ESTÁ ACONTECENDO:

As manchetes acima são recentes, veiculadas nos jornaisde maior circulação do País.

Ainda assim, não transmitem a real dimensão do problema.Por isso, passaram relativamente despercebidas do grandepúblico. Os jornais e seus leitores ainda não capturaram



os desdobramentos materiais que essa dinâmica podeassumir. E há um motivo para isso: seus impactos aindanão foram sentidos de fato e estão sendo subestimados.

O alerta em questão envolve o verdadeiro confisco dapoupança e o risco de quebra estrutural do setorimobiliário como um todo, o que afetará tanto o preço dasmoradias quanto dos aluguéis e das parcelas de quempossui imóvel financiado.

Reitero: ninguém está livre desses impactos. NINGUÉM.

A velocidade de deterioração do problema é espantosa.Você deve tomar medidas de proteção IMEDIATAMENTE.

Atenção para o infográfico abaixo:



O alerta acima já seria grave.

Mas, infelizmente, a situação é ainda pior.



O “atual ritmo de retirada” de recursos da poupança,sugerido no gráfico, não se manterá.

Será acelerado.

Nas próximas linhas, mostrarei por que simplesmente nãohá como solucionar o problema de um (poupança) semagravar (ou mesmo colapsar) o outro (imóveis).

Aproveite enquanto este documento ainda está no ar paraverificar como o seu caso será afetado, e o que aindapode fazer para resguardar o seu patrimônio.

A verdade sobre o confisco

Você sabia que aproximadamente 65% dos recursosinvestidos pelos brasileiros na poupança são utilizadospelos bancos para o financiamento imobiliário?

E se eu lhe disser que, de janeiro a maio de 2015,exatamente R$ 32,3 bilhões foram simplesmente subtraídosda poupança?

Trata-se do pior saldo líquido da história da poupançadesde que as apurações começaram, em 1995.

Um número que vem piorando:

Janeiro: R$ - 5,53 bilhões

Fevereiro: R$ - 6,26 bilhões

Março: R$ - 11,43 bilhões

Abril: R$ - 5,85 bilhões

Maio: R$ - 3,19 bilhões



O que está por trás do nível histórico de saques?

Por que tanta gente está fugindo da poupança?

Há 3 questões principais que explicam esse movimento:

1. Rumores de confisco: no mês de março aconteceu um casoemblemático neste sentido. O governo emitiu comunicadodesqualificando rumores que circulavam em redes sociaise aplicativos de trocas de mensagens. Ainda queinfundados, os boatos de confisco alimentam a sensaçãode desconfiança em quem mantém dinheiro em poupança.

2. A piora na atratividade : a poupança rende em média7% ao ano hoje, contra inflação oficial (IPCA) de 8,17%em doze meses. Diante da escalada da inflação, manterdinheiro na poupança é equivalente a destruir poder decompra;

3. A estagnação econômica (ALERTA): com inflação alta,aumento do desemprego e queda dos salários, o brasileiroestá sacando suas reservas da poupança para fechar ascontas do mês, e não está conseguindo repor esse dinheirosacado. O fluxo mensal não tem sido suficiente, portantoele acessa o seu estoque de poupança.

Como você pode ver, o confisco em si é bem diferente doque a maioria das pessoas imagina…

Não há qualquer embasamento nos rumores de tomada dasreservas das pessoas pelo governo. Trata-se de boatosinverídicos e infundados.

Precisamos elevar o nível deste debate.

A denúncia em questão é séria e diz respeito ao confiscovelado da poupança - e como ele poderá provocar umaquebra estrutural do mercado imobiliário, afetando desde



o preços das moradias, à decisão de compra/venda doimóvel e o valor da parcela de quem possuifinanciamento imobiliário.

Um alerta que não pode ser ignorado, cujos primeirosreflexos já começam a ser sentidos.

É importante notar que os pontos acima vão muito alémda simples perda de atratividade da poupança com oavanço da inflação, e não explicam apenas o recordehistórico de saques…

… como, também, indicam que o problema irá se agravar.

Rigorosamente TODOS os elementos apontam para umaumento do ritmo de saques da poupança.

Dentre eles:

a) A deterioração das expectativas de inflação : deacordo com os top 5 principais acertadores de projeçõesdo relatório Focus do Banco Central, referente àapuração da primeira semana de junho, o IPCA irá a8,79% em 2015;

b) O excesso de concentração: há poucos poupadoresrepresentando fatia elevada do total de recursos.Segundo levantamento do Fundo Garantidor de Crédito(FGC), a concentração de valores depositados na cadernetade poupança, desde 2006, nunca foi tão grande quanto éhoje. O retrato é alarmante: 85% dos recursos aplicadosna poupança estão na faixa acima de R$ 10 mil, sendo queesses aportes foram feitos por um grupo de apenas 9% dosinvestidores. A falta de diversificação torna eventuaissaques oriundos desse pequeno grupo algo de impactoextremamente relevante sobre o volume total de recursos.



c) Desaceleração econômica e chegada da crise ao mercadode trabalho: segundo dados do IBGE, a taxa de desempregoatingiu em abril de 2015 seu maior nível dos últimosquatro anos, crescendo 33% em relação à taxa apurada emabril de 2014.

Teremos em 2015 o sétimo pior desempenho da economiabrasileira em 100 anos.

O PIB brasileiro caiu 0,2% no primeiro trimestre de 2015.As projeções são de que irá cair 0,5% no segundotrimestre deste ano.

Considerando a projeção de consenso, chegamos a umimpacto negativo de 3% sobre a renda per capita dobrasileiro.

No fim de março, dados do IBGE mostraram que o PIB percapita caiu a R$ 27.229 em 2014, pior resultado desde2009, ano de crise internacional.

Em 2015 teremos o segundo ano consecutivo de queda narenda per capita. E 2016 será o terceiro.

Com menos gente trabalhando e poder de compra do



Com menos gente trabalhando e poder de compra dosalário cada vez menor, a tendência de retirada derecursos da poupança pelo cidadão para cobrir suasnecessidades mensais só faz aumentar.

d) A tendência das taxas de juros: tomando por base asprojeções do relatório Focus do Banco Central, naapuração do início de junho, a taxa básica de juros daeconomia brasileira (Selic) terminará este ano na casa de14%.

Até então não há qualquer prognóstico de retorno daSelic a um dígito no curto ou médio prazos, tendo emvista, dentre outros fatores, a fuga de capitais doBrasil (que faz o dólar disparar) e a escalada dainflação.

Tanto a disparada do dólar quanto da inflação seriamseriamente agravados no caso de uma reduçãosignificativa da taxa básica de juros.

Pela regra atual, quando a taxa Selic está maior do que8,5% ao ano, a poupança rende 0,5% ao mês mais a TaxaReferencial (TR), atualmente próxima de zero.

Com isso, a rentabilidade atual da poupança é muitopróxima de 7% ao ano.

Uma Selic mais elevada aumenta a atratividade de títulospúblicos como o Tesouro Selic (antiga LFT), que remunerade acordo com o percentual da Selic, oferecendo aoaplicador rentabilidade substancialmente superior (nacasa de 13% ao ano em termos nominais).

Deduzindo todos os impostos, ainda temos rentabilidade daordem de 10% ao ano para esse título, que ofereceliquidez de resgate diária e perfil de risco maisconservador do que a poupança.

O gráfico abaixo dá alguns exemplos da média de


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O gráfico abaixo dá alguns exemplos da média derentabilidade de outras aplicações conservadoras em 2015.Note que TODAS elas pagam mais do que a poupança:

O verdadeiro confisco da poupança já ocorre de formavelada e não depende de qualquer medida extrema do

governo e de bancos estatais, como chegou a serdisseminado por boatos absurdos.

Há uma infinidade de aplicações convencionais comperfil de risco semelhante (senão melhor) do que o da

poupança rendendo mais.

Portanto, manter dinheiro na poupança, hoje, NÃO é umadecisão racional.

A decisão racional para você é SACAR o dinheiro dapoupança.

Mas e se todo mundo perceber isso, e sacar o dinheiro dapoupança?



Qual a consequência imediata disso?

A resposta é simples: ficará cada vez mais difícilfinanciar a casa própria.

Novamente, não se trata de aposta ou projeção minha, masde algo que já vem acontecendo, e cujo impacto ainda ésubestimado.

Comprovação:

No início de maio deste ano, a Caixa Econômica Federal,responsável por três de cada quatro financiamentosimobiliários no Brasil, anunciou a alteração das regraspara compra de imóveis usados:

Antes: a Caixa financiava até 80% do valor do imóvel deaté R$ 750 mil, e até 70% de imóveis acima desse valor.

Agora: passou a financiar no máximo 50% do imóvel deaté R$ 750 mil, e somente 40% de imóveis com valorsuperior a isso.

Ou seja...

Quem tinha o plano de adquirir uma casa ou apartamentode R$ 400 mil, invés de precisar de R$ 80 mil para darde entrada, agora precisará ter R$ 200 mil no ato.

Essa mudança por si só torna muito mais difícil aaquisição de um imóvel usado.

Note que o exemplo acima diz respeito a uma mudança deregra da Caixa, que é responsável por nada menos do que3 a cada 4 financiamentos imobiliários no Brasil...

Mas é apenas um exemplo, de algo bem mais abrangente:



As consequências são óbvias e preocupantes.

Se as fontes de financiamento secam, reduz-se a procurapor imóveis, o que pressiona os preços dos mesmos, eposteriormente o nível de lançamentos dasincorporadoras...

Naturalmente, as incorporadoras buscarão, em segundomomento, ajustar as condições de oferta.

Com isso, é impactado tanto quem já possui imóvel (com aqueda no valor do seu bem) quanto sobre quem planejacomprar imóvel (pela maior dificuldade na obtenção de

crédito).



Um terceiro grupo, de quem carrega financiamentoimobiliário, sofrerá duplamente: tanto na queda do preçodo imóvel quanto no potencial ENCARECIMENTO DO VALORDA PARCELA DO FINANCIAMENTO (desdobramento que será

abordado na sequência).

O setor imobiliário como um todo já sofre consequênciassérias.

Das 13 maiores incorporadoras imobiliárias brasileiras,com receita superior a R$ 100 milhões no primeirotrimestre, 6 delas simplesmente não lançaram NADA nostrês primeiros meses deste ano.

Isso mesmo: três meses sem lançar absolutamente NENHUMempreendimento.

Do que essas companhias estão vivendo? Unicamente devender o estoque que possuem.

Trata-se, por óbvio, de uma estratégia emergencial einsustentável - por maior que seja, o estoque uma horaacabará.

O fato é que seis dentre as treze maiores incorporadorasbrasileiras não demonstraram confiança para lançar umprojeto sequer durante os três primeiros meses de 2015.

Sabe a última vez que isso aconteceu?

Em 2008, no auge da crise...

Mas, naquela ocasião, apenas duas incorporadoras haviampassado um trimestre inteiro sem lançamento.

Minha Casa, Minha Vida: o estouro dabolha

Não bastassem os problemas das construtoras, há outros



Não bastassem os problemas das construtoras, há outrosriscos estruturais sérios no setor, relacionados, porexemplo, à reversão das políticas habitacionais adotadasnos últimos anos...

A manchete fala por si. Suas potenciais consequências sãodesastrosas.

Os problemas citados no decorrer desta carta-denúncia,bem como sua velocidade espantosa de disseminação, fazema crise em questão chegar, rapidamente, às camadas maisbaixas da população.

Os números do Ministério das Cidades mostram que os“inadimplentes” do programa, aqueles cujas parcelas estãoatrasadas há mais de 90 dias, atingiram em março desteano 21,8% do total de financiamentos concedidos na faixa1 do programa.

O número é extremamente preocupante. Primeiro, porque



O número é extremamente preocupante. Primeiro, porquemostra uma deterioração muito rápida: um ano atrás, onível de inadimplentes desta faixa de programa estavaem 17,5%.

Você faz ideia de qual a taxa de inadimplentes média domercado imobiliário brasileiro como um todo no mesmoperíodo?

Exato 1,7%.

Isso mesmo: hum vírgula sete. Contra 21,8% da Faixa 1 doMinha Casa Minha Vida.

Segundo, pois trata de um grupo cuja prestação mensal éde R$ 25 a R$ 80 por um período de 10 anos, o querepresenta apenas 5% do valor do imóvel que irãoreceber.

Ou seja, sentimos a priori um mero reflexo do quepotencialmente será um rombo muito maior relacionado aoestouro da inadimplência do programa.

Diversas teses podem explicar esse aumento considerávelda inadimplência do Minha Casa Minha Vida...

Além da piora da economia e da maior dificuldade derenda das famílias, é preciso se atentar para adificuldade de controle e cobrança dos beneficiários, oque envolve desde questões como “bem de raíz” da famíliae o impacto político e social e barreiras legais àdesapropriação.

Em tese “protegido" por tais questões, ciente dadificuldade de ser desapropriado, os beneficiáriossimplesmente estão deixando de pagar a prestação mensaldo imóvel.

Isso não pode acabar bem.

Quais as soluções possíveis?



A esta altura, o que pode ser feito paraevitar o colapso da poupança e dos

imóveis?

Como uma questão está amarrada à outra, a saída óbviaseria devolver atratividade relativa à poupança.

Ou seja, haveria dois caminhos:

(i) reduzir os juros das outras aplicações (ii) aumentar o rendimento da poupança

Essas seriam as soluções estruturais do problema.

Somente dessa forma o volume de recursos aplicado nacaderneta de poupança reverteria a dinâmica atual,formando novamente uma base capaz de suportar asnecessidades de crédito imobiliário.

Mas é justamente aí que mora o problema...

A briga atual do governo é pelo ajuste das contaspúblicas (ajuste fiscal) e retomada de credibilidade dapolítica econômica.

Como o governo fará isso?

Em primeiro momento, controlando a inflação. Para, emseguida, criar um ambiente que permita a reduçãogradativa das taxas de juros, o que devolveria umadinâmica de crescimento à economia, contra o quadroatual de recessão.

O cenário, no entanto, é de riscos inflacionárioscrescentes, dentre outros fatores, por:

- escalada do dólar (que puxa os preços de produtos ematérias- primas importados);

- aumento generalizado de impostos (reflexo da



- aumento generalizado de impostos (reflexo danecessidade de maior arrecadação pelo governo paraajustar as contas públicas);

- liberação de preços represados durante o períodoeleitoral (aumento nas tarifas de energia, combustíveis,saneamento e preços administrados em geral).

Portanto, não há como reduzir a Selic em curto e médioprazos. É simplesmente impossível aumentar aatratividade da poupança reduzindo a rentabilidade dasaplicações alternativas (i). Da mesma forma, a necessidadede conter gastos pelo governo limita a sua capacidade deprover estímulos do mesmo.

A fase atual é justamente de retirada das políticas deincentivo, como o fim de benefícios fiscais (vide IPIreduzido), redução sensível do orçamento público,restrições dos programas educacionais (como Fies)...

Enquanto isso, os saques da poupança se agravam e avelocidade de disseminação do problema da poupança e dosimóveis se multiplica.

Lembra o infográfico apresentado no início?

"No atual ritmo o início de retirada, os recursos dapoupança disponíveis para o financiamento imobiliário

poderão se esgotar no primeiro semestre de 2016”.

O colapso do sistema habitacional brasileiro tem dataprévia marcada: daqui a seis meses.

Medidas emergenciais

Atento à gravidade do problema, o governo brasileiroanunciou no final de maio deste ano uma mudança nasregras do compulsório, que é o depósito obrigatório que



os bancos comerciais têm de fazer junto ao BancoCentral.

Dentre a série de medidas emergenciais:

(a) redução na alíquota do depósito compulsório depoupança de 10% para 5,5%,

(b) novas regras para emissão de LCIs (Letras de CréditoImobiliário) e LCAs (Letras de Crédito Agrícola),elevando prazo mínimo de resgate e mudando vencimentode 60 para 90 dias.

As medidas liberarão R$ 22,5 bilhões do compulsório paraos bancos usarem no crédito habitacional.

Portanto, são importantes.

Mostram que o governo está acompanhando o problema deperto, e

está se mexendo. Temos de elogiar a iniciativa.

Mas atente-se para um fato...

Os R$ 22,5 bi de “ajuda” ao setor equivalem à saída derecursos da poupança somente nos cinco primeiros mesesde 2015: de R$ 32,3 bilhões.

E os saques continuam...

Ou seja: trata-se de uma medida paliativa, que apenas dáalguns meses de sobrevida, mas está longe de endereçar oproblema.

E não estou sozinho nessa avaliação, mesmo porque é umaconstatação aritmética...

Em entrevista ao Valor Econômico, Luiz França, ex-diretor de crédito imobiliário do Itaú, afirmou que:



“os R$ 22,5 bilhões liberados devem fazer com que osetor chegue até o fim do ano sem problemas. Depois

disso, terão de ser discutidas mudanças mais estruturaisdo crédito imobiliário no Brasil”.

E os alertas se multiplicam.

Pela gravidade da questão, a agência de classificaçãoFitch Ratings informou sobre o risco de uma dinâmica dedesvalorização expressiva nos preços dos imóveisbrasileiros:

O quadro a seguir, com dados do Banco Central, dá umadimensão do problema - e da ausência de alternativas:



Note que nem mesmo na crise de 2008 medidas como arecém anunciada foram tomadas.

E não restam muitas alternativas para se atacar oproblema. O que mais poderia ser feito?

Há quem argumente que a saída seria estimular outrasfontes de crédito, como as Letras de Crédito Imobiliário.

Mas elas fatalmente encareceriam o financiamento, umavez que envolvem custos de emissão e juros mais elevadoscomparativamente à poupança.

Além de envolveram uma questão curiosa...

O próximo gráfico mostra a evolução extraordinária de60% para as letras imobiliárias e de 37% para as letrasagrícolas num horizonte de apenas 12 meses:



A alta foi tão extraordinária que despertou a atenção dogoverno.

Como vimos, as regras de resgate de LCIs se tornarammais rígidas, e os lastros para novas emissões tambémpassarão a ser mais rigorosos.

O próximo passo?

Pululam notícias de provável taxação das LCIs, o queobviamente reduziria a atratividade deste título.

A última esperança

Peço um segundo de atenção novamente para a regra atualda poupança: quando a taxa Selic está maior do que 8,5%ao ano, a poupança rende 0,5% ao mês mais a TaxaReferencial (TR), atualmente próxima de zero.

Sabemos que, rumando ao patamar de 14%, a Selic está bemdistante da linha d’água de 8,5%.

Mas, pela regra, há a prerrogativa de o governo elevara Taxa Referencial (TR).Isso geraria um efeitomultiplicador sobre a rentabilidade oferecida pelapoupança, conferindo à aplicação maior atratividade.

Caso recorra à alternativa de elevação da TR, no



Caso recorra à alternativa de elevação da TR, noentanto, o governo criaria um outro problema: osfinanciamentos imobiliários são indexados à taxaReferencial.

Apesar do erro de concordância no início da fraseexplicativa, o slide abaixo, retirado do website da CaixaEconômica Federal, resume a questão:

Dessa maneira, uma elevação da TR, que em tesesolucionaria o problema para a poupança, criaria porconseguinte um efeito multiplicador sobre a parcelamensal de quem possui financiamento imobiliário.

Veja que a TR, atualmente próxima de zero,historicamente frequentou patamares bem mais elevados noBrasil.



E nem precisaria um retorno aos níveis do passado paraocasionar uma ruptura significativa…

Com a TR atual próxima de zero, qualquer incremento nataxa teria impacto devastador.

Imagine multiplicar a parcela mensal do seufinanciamento imobiliário por 2x?

E, ainda, ver a parcela de financiamento do imóvelcrescer ao mesmo tempo que o seu imóvel perde valor…

O que você deve fazer IMEDIATAMENTE para resguardar o seu patrimônio

Chegamos a algumas conclusões irrefutáveis até aqui:



Ninguém está livre dos desdobramentos.

Seu bem-estar, sua segurança pessoal e de sua famíliainfelizmente dependem das circunstâncias.

Qual a melhor iniciativa que você pode tomar nestemomento?

Preparamos um material especial a respeito, com o passoa passo sobre o que você deve fazer para minimizar tantoos riscos relacionados à poupança, quanto ao imóvel.

A gravidade da questão e os desdobramentos iminentesexigem cuidados imediatos .

Márcio Fenelon, especialista em imóveis com uma vidadedicada ao setor, vem estudando a fundo o problema soba ótica do mercado imobiliário, e preparou um relatórioespecial esmiuçando a questão.



Nele, Márcio indica OS PASSOS QUE VOCÊPRECISA TOMAR DESDE JÁ PARA MINIMIZAR OSIMPACTOS SOBRE O SEU IMÓVEL, O SEUFINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO E/OU A SUADECISÃO DE COMPRA OU VENDA DE UM IMÓVEL NOMOMENTO.

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Um manual indispensável para o momento.

Mas apenas parte do problema (dos imóveis) estariaendereçado…

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