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Avaliações e Perícias de Engenharia Carlos Eduardo Pinto Estanti – Engenheiro Civil
Rua Radialista Carlos Grego, 2421 – Fone (16) 3701 – 4147 – Cel. (16) 98135 – 9917 – Cep. 14.403 – 592 – Franca – SP.
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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE
DIREITO DA COMARCA DE COLINA – SP.
PROCESSO DIGITAL Nº 0000141-88.2017.8.26.0142
CARLOS EDUARDO PINTO ESTANTI, engenheiro,
perito judicial, nomeado nos autos da Ação "Cumprimento de
Sentença - Atos Administrativos" proposta por LUIZ MANOEL
GOMES JUNIOR, em face de OSCAR BARCELLOS NETTO
vem respeitosamente apresentar os resultados de seu trabalho.
Agradece a nomeação para perito desse referido
Juízo e coloca-se à inteira disposição para quaisquer
esclarecimentos julgados necessários.
Assim, requer a expedição da guia de levantamento
dos honorários periciais em razão da conclusão e entrega do
laudo em cartório.
Termos em que, pede e aguarda total deferimento.
Franca / Colina, 08 de maio de 2019.
CARLOS EDUARDO PINTO ESTANTI
ENGENHEIRO CIVIL – CREA 5061582993
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Rua Radialista Carlos Grego, 2421 – Fone (16) 3701 – 4147 – Cel. (16) 98135 – 9917 – Cep. 14.403 – 592 – Franca – SP.
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L A U D O P E R I C I A L
PROCESSO CÍVEL DA COMARCA DE COLINA – SP.
PROCESSO DIGITAL Nº 0000141-88.2017.8.26.0142.
EXEQUENTE: LUIZ MANOEL GOMES JUNIOR.
EXECUTADO: OSCAR BARCELLOS NETTO.
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ÍNDICE
01 – TÍTULO;
02 – INTRODUÇÃO;
03 – OBJETIVO;
04 – PROVIDÊNCIAS INICIAIS;
05 – VISTORIA;
06 – DESCRIÇÃO E IDENTIFICAÇÃO DO IMÓVEL;
07 – AVALIAÇÃO;
08 – RESPOSTAS AO QUESITOS DO AUTOR - FLS. 179/180;
09 – CONCLUSÃO;
10 – ENCERRAMENTO.
ANEXO: Levantamento Fotográfico, Tabela de Índices e Custos
da Construção Civil do Estado de São Paulo e Valores do Instituto
de Economia Agrícola (IEA).
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01 – TÍTULO
LAUDO PERICIAL para realização de perícia judicial na área de
engenharia (VISTORIA/AVALIAÇÃO), conforme nomeação
determinada no r. despacho de fls. 174/178.
Toda elaboração, execução e conclusão do presente trabalho
técnico se conteve nas provas documentais trazidas aos autos pelas
partes, e ainda, pela análise profissional e pericial do local objeto da
lide.
02 – INTRODUÇÃO
O Perito tendo sido nomeado para proceder Avaliação Judicial,
encontra-se devidamente habilitado para exercer esta nobre função,
tendo em vista a qualificação técnica com base na Resolução nº 218
do Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia
(atividade 06), Lei Federal nº 5.194/art. 7º, apurando ao final os
resultados e obedecendo a critérios e normas técnicas de
engenharia.
03 – OBJETIVO
O trabalho tem por objetivo proceder à avaliação de um imóvel rural
denominado Fazenda Baixadinha, situada no município e comarca
de Colina/SP, de acordo com o Termo de Penhora de fls. 119 dos
autos.
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“Entende-se por valor de mercado de um bem, quantia mais
provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente
um bem, numa data de referência, dentro das condições do mercado
vigente”
04 – PROVIDÊNCIAS INICIAIS
Para a elaboração do laudo, o perito habilitado realizou estudo dos
documentos apresentados nos autos, posteriormente vistoriou toda a
área rural em questão, e ainda, procedeu ao registro fotográfico para
o auxílio do Juízo, orientação das partes, condução e conclusão do
trabalho pericial.
05 – VISTORIA
A vistoria foi realizada no dia 27 de março de 2019.
Conforme a NBR-502, vistoria é o exame circunstanciado e a
consequente descrição dos bens, objetivando a sua avaliação.
A vistoria teve o acompanhamento do Sr. Oscar Barcellos Netto.
Desde já, fique constando que os dados da vistoria estão claramente
demonstrados pelos registros fotográficos, e que, as informações
contidas no presente trabalho foram prestadas exclusivamente pela
parte requerida.
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06 – DESCRIÇÃO E IDENTIFICAÇÃO DO IMÓVEL
Uma Gleba de terras rural que se destaca de maior porção, sem
benfeitorias, além de cercas, área remanescente da Fazenda
Baixadinha, situada no município de Colina/SP, com área de
519,65795 hectares, matrícula nº 3.591 e cadastro no INCRA sob nº
604.020.001.589-8.
A área da propriedade em seu perímetro delimita-se pela cidade
com o Cemitério Municipal, Loteamento Jardim Universal, Bairro
Cohab II, atingindo o leito do Córrego do Retirinho localizado na
propriedade até encontrar-se com a Rodovia Brigadeiro Faria Lima,
onde segue a sua direita até alcançar a propriedade da Senhora
Bernadete Perrone, dos Senhores João Meneghelo e Adilson
Sturaro, por último confronta-se com área da antiga Companhia
Paulista de Estrada de Ferro, concluindo o perímetro na área urbana
da cidade de Colina.
07 – AVALIAÇÃO
- PRELIMINARES
Versa o presente trabalho sobre a determinação do valor do alqueire
no imóvel de uso rural, com exploração de atividades variadas,
situada no Município e Comarca de Colina/SP, com área total de
214,7346901 alqueires ou 519,65795 hectares.
No trabalho apresentado, o avaliador procurou identificar, presumir e
analisar todas as informações relevantes, interpretando-as no
contexto dos princípios econômicos, aplicou as técnicas apropriadas
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que resultaram na estimativa de valor imóvel em questão,
considerando as tendências de valor das terras, mercado de
commodities, produção agrícola, composição e produtividade de
solos, recursos naturais, conservação do solo e meio ambiente.
- METODOLOGIA
Para melhor compreensão da sistemática a ser adotada na
avaliação da terra, apresentamos um sucinto resumo sobre quais
são as normas que regem as avaliações.
A norma oficial de avaliação de imóveis rurais para o Brasil é a NBR
14653-3, de autoria da Associação Brasileira de Normas Técnicas
(ABNT).
Esta NBR 14653 é válida para todo o território nacional, por isso
mesmo seu caráter geral é abrangente, assim, para cada região,
como a própria NBR recomenda, deverão ser levadas em
consideração particularidades dessa região.
Como a própria Norma recomenda, para a sua aplicação é
necessário consultar também a Lei Federal nº 4.504 de 30/11/1994
(Estatuto da Terra) e o Manual Brasileiro para Levantamento da
Capacidade de Uso da Terra (EYA/MA).
Exatamente por seu caráter de unanimidade e de oficialização pelos
Tribunais, essa Norma tem sido usada sem restrições em todo o
Estado.
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Além desta, também existe a Norma Básica para Perícias de
Engenharia do IBAPE/SP, a qual fixa procedimentos para
elaboração de laudos.
Esta avaliação foi elaborada segundo as Normas NBR 14653, da
ABNT, e ainda de conforme com recomendações da Norma básica
para Perícias de Engenharia do IBAPE/SP.
- SITUAÇÃO / LOCALIZAÇÃO / CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO
O imóvel vistoriado, Fazenda Baixadinha, está situado no Município
e Comarca de Colina, Estado de São Paulo.
A exploração agrícola principal da região é a cana de açúcar,
encontrando-se também a exploração pecuária e culturas anuais.
A propriedade possui relevo suave e ondulado, a erosão é
moderada e está controlada com obras de contenção
(terraceamento e curvas de nível).
A Infra estrutura de apoio à produção agrícola é servida por
Cooperativas Agrícolas, Agroindústrias, Assistência Técnica
Agrícola, Comércio de Máquinas Agrícolas e Insumos e
Armazenamento da Produção Agrícola.
Por se tratar de uma região voltada para agropecuária, a
disponibilidade de mão de obra para esta atividade é boa.
Os recursos hidrográficos são satisfatórios, possuindo nascente e
córrego de água.
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A infraestrutura pública disponível no local compõe-se de redes de
energia elétrica, conservação e limpeza da estrada.
- DETERMINAÇÃO DO VALOR UNITÁRIO BÁSICO
Selecionamento de dados
Para a avaliação, as Normas recomendam o método comparativo
direto e o critério do valor médio do hectare.
Foram analisados dados preenchendo as seguintes condições:
Exclusivamente de locais pertencentes à mesma região geo-
econômica do imóvel avaliando, dando preferência a elementos com
o mesmo tipo de solos.
Neste caso, os solos da propriedade avalianda enquadram-se de
acordo com informações prestadas pela parte requerida.
Área total do imóvel é de 519,65795 hectares, sendo:
- 397,25 hectares de terras denominadas como “terra de cultura”
enquadradas como CLASSE II (terras cultiváveis com problemas
simples de conservação);
- 68,50 hectares de terras denominadas como “terra de pastagens”
enquadradas como CLASSE III (terras passíveis de serem
utilizadas com culturas anuais, mas ainda adaptadas para
pastagem, reflorestamento e/ou vida silvestre);
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- 32,067 hectares de terras denominadas “terra de matas”
(reflorestamento) enquadradas como CLASSE VII (terras impróprias
para cultivos intensivos, mas ainda adaptadas para pastagem,
reflorestamento e/ou vida silvestre);
- 12,16 hectares destinados à benfeitorias não reprodutivas
(Edificações);
- 9,68 hectares de área de servidão de passagem.
- situação VICINAL I.
Elemento Paradigma: áreas rurais, sem benfeitorias, com
aproveitamento agropecuário, como o imóvel avaliando cujo índice
agronômico é igual a:
(397,25 x 0,903) + (68,50 x 0,713) + (32,067 x 0,285)
519,65795
Índice agronômico ponderado = 0,802 (fonte Tabela A)
Os imóveis semelhantes serão limitados a 30% em torno do índice
agronômico do imóvel avaliando, que neste caso corresponde a:
Limite inferior = 0,802 x 0,7 = 0,561
Limite superior = 0,802 x 1,3 = 0,1043
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TABELA A Fatores de ponderação na obtenção do valor das terras rústicas
considerando a classe de capacidade de uso e situação, segundo Mendes
Sobrinho.
I II III IV V VI VII VIII
100% 95% 75% 55% 50% 40% 30% 20%
ASFALTO 100% 1,000 0,950 0,750 0,550 0,500 0,400 0,300 0,200
VICINAL I 95% 0,950 0,903 0,713 0,523 0,475 0,380 0,285 0,190
VICINAL II 90% 0,900 0,855 0,675 0,495 0,450 0,360 0,270 0,180
VICINAL III 80% 0,800 0,760 0,600 0,440 0,400 0,320 0,240 0,160
VICINAL IV 75% 0,750 0,713 0,563 0,413 0,375 0,300 0,225 0,150
VICINAL V 70% 0,700 0,665 0,525 0,385 0,350 0,280 0,210 0,140
SITUAÇÃO
CLASSE DE CAPACIDADE DE USO
DADOS COLETADOS E HOMOGENEIZADOS
OBSERVAÇÃO – 01 Informante: Sr. Valter Luiz Martins - corretor de imóveis __________________________________________________________________ Área 4,90 ha, localizada no município de COLINA/SP, acesso por estrada de terra batida VICINAL II; 4,90 ha denominados como terra de cultura CLASSE II __________________________________________________________________ Venda: R$ 290.000,00
Solo / Situação --------Área (ha)---------Classe---------Situação-------Fator
II, Vicinal II 4,90 0,95 0,90 0,855
Fator Ponderado = 0,855
Fator de elasticidade da oferta: 1,00 290.000,00
(valor à vista – valor das benfeitorias)/área= 59.183,67
Fator de classe e situação = Paradigma/observação 0,938
Fator de atualização: 1,000
Unitário = VV x Fator Classe e Situação x F. atual
VALOR UNITÁRIO = R$ 55.514,28 / ha.
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Rua Radialista Carlos Grego, 2421 – Fone (16) 3701 – 4147 – Cel. (16) 98135 – 9917 – Cep. 14.403 – 592 – Franca – SP.
12
OBSERVAÇÃO – 02 Informante: : Imobiliária Pekasa __________________________________________________________________ Área 10,90 ha, localizada no município de BARRETOS/COLINA/SP, acesso por estrada pavimentada; 9,00 ha denominados como terra de cultura CLASSE II; 1,80 ha denominados como terra de pastagem CLASSE IV _______________________________________________________________ Venda: R$ 700.000,00
Solo / Situação --------Área (ha)---------Classe---------Situação-------Fator
II, asfalto 9,00 0,95 1,00 0,950
IV asfalto 1,80 0,55 1,00 0,55
Fator Ponderado = 0,880
Fator de elasticidade da oferta: 0,90 630.000,00
(valor à vista – valor das benfeitorias)/área= 57.798,16
Fator de classe e situação = Paradigma/observação 0,913
Fator de atualização: 1,000
Unitário = VV x Fator Classe e Situação x F. atual
VALOR UNITÁRIO = R$ 52.769,72 / ha.
OBSERVAÇÃO – 03 Informante: Sr. Valdomiro - corretor de imóveis __________________________________________________________________ Área 29,04 ha, localizada no município de COLINA / MONTE AZUL, acesso por estrada de terra batida VICINAL III; 29,04 ha denominados como terra de cultura CLASSE II __________________________________________________________________ Venda: R$ 1.450.000,00
Solo / Situação --------Área (ha)---------Classe---------Situação-------Fator
II, Vicinal III 24,2 0,95 0,80 0,760
Fator Ponderado = 0,760
Fator de elasticidade da oferta: 1,00 1.450.000,00
(valor à vista – valor das benfeitorias)/área= 51.652,90
Fator de classe e situação = Paradigma/observação 1,055
Fator de atualização: 1,000
Unitário = VV x Fator Classe e Situação x F. atual
VALOR UNITÁRIO = R$ 54.493,81/ ha.
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Rua Radialista Carlos Grego, 2421 – Fone (16) 3701 – 4147 – Cel. (16) 98135 – 9917 – Cep. 14.403 – 592 – Franca – SP.
13
OBSERVAÇÃO – 04 Informante: Sr. Abel corretor rural - Viva Real __________________________________________________________________ Área 150,04 ha, localizada no município de COLINA, acesso por estrada de terra batida VICINAL II; 124,38 ha denominados como terra de cultura CLASSE II; 25,65 ha denominados como terra de mata CLASSE VII. _________________________________________________________________ Venda: R$ 8.700.000,00
Solo / Situação --------Área (ha)---------Classe---------Situação-------Fator
II, Vicinal II 124,38 0,95 0,90 0,855
VII Vicinal II 25,65 0,30 0,90 0,270
Fator Ponderado = 0,814
Fator de elasticidade da oferta:1,00 8.700.000,00
(valor à vista – valor das benfeitorias)/área= 57.9874,54
Fator de classe e situação = Paradigma/observação 0,985
Fator de atualização: 1,000
Unitário = VV x Fator Classe e Situação x F. atual
VALOR UNITÁRIO = R$ 57.117,73 / ha.
OBSERVAÇÃO – 05 Informante: Conecta Fazendas - Sr. Caio corretor __________________________________________________________________ Área 191,18 ha, localizada no município de COLINA / BARRETOS, acesso por estrada de terra batida VICINAL II; 82,28 ha denominados como terra de cultura CLASSE II; 109,90 ha denominados como terra de pastagem CLASSE III. __________________________________________________________________ Venda: R$ 9.480.000,00
Solo / Situação --------Área (ha)---------Classe---------Situação-------Fator
II, Vicinal II 82,28 0,95 0,90 0,855
III Vicinal II 109,90 0,75 0,90 0,675
Fator Ponderado = 0,752
Fator de elasticidade da oferta: 1,00 9.480.000,00
(valor à vista – valor das benfeitorias)/área= 49.586,78
Fator de classe e situação = Paradigma/observação 1,067
Fator de atualização: 1,000
Unitário = VV x Fator Classe e Situação x F. atual
VALOR UNITÁRIO = R$ 52.909,10 / ha.
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Avaliações e Perícias de Engenharia Carlos Eduardo Pinto Estanti – Engenheiro Civil
Rua Radialista Carlos Grego, 2421 – Fone (16) 3701 – 4147 – Cel. (16) 98135 – 9917 – Cep. 14.403 – 592 – Franca – SP.
14
QUADRO DE RESUMO DA HOMOGENEIZAÇÃO DOS DADOS
AMOSTRAIS
Observação Unitário
(R$/ha)
Área (ha) Índice
Agronômico
Tipo de
Informação
01 R$ 55.514,28 4,90 0,855 Pesquisa
02 R$ 52.769,72 10,90 0,880 Pesquisa
03 R$ 54.493,81 29,04 0,760 Pesquisa
04 R$ 57.117,73 150,04 0,814 Pesquisa
05 R$ 52.909,10 191,18 0,752 Pesquisa
Não há um número significativo de informações para definir
claramente uma tendência no valor em R$/ha, portanto,
entendemos não ser significativa a variável área nesta amostra.
VERIFICAÇÃO DOS IMÓVEIS SEMELHANTES
Limite inferior = 0,802 x 0,7 = 0,561
Limite superior = 0,802 x 1,3 = 1,043
As observações são semelhantes ao avaliando, por este critério,
portanto, serão utilizados no cálculo da média. Assim, a média entre
os valores semelhantes acima é igual a R$ 54.560,93 Como não há
observações situadas fora de uma faixa igual a 30% em torno desta
média, temos um conjunto homogêneo, cuja média, dita saneada, é
igual a R$ 54.560,93 por hectare.
Este é o valor unitário básico para a situação paradigma em apreço,
o imóvel avaliando.
Adota-se: R$ 55.000,00 / hectare.
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Rua Radialista Carlos Grego, 2421 – Fone (16) 3701 – 4147 – Cel. (16) 98135 – 9917 – Cep. 14.403 – 592 – Franca – SP.
15
Para o cálculo do valor de mercado que mais se ajuste ao resultado
das pesquisas, compreendendo fórmulas e relacionamentos a
parâmetros e variáveis, o avaliador valeu-se dos métodos correntes
adotados pela técnica avaliatória, utilizando um conjunto de cinco
elementos comparativos, que depois de homogeneizados resultaram
na estimativa do valor por hectare.
O nível de precisão adotado, segundo a norma NBR 14.653-3, da
ABNT, é o grau de fundamentação II, obtendo-se elementos para a
formação de convicção de valor, atendendo aos requisitos de
atualidade dos mesmos, semelhança e confiabilidade (número de
dados efetivamente utilizados, igual ou superior a cinco).
VALOR DA TERRA
VT = S x q, onde:
S = área do imóvel penhorada (paradigma) = 519,65795 ha
q = unitário básico de pesquisa = R$ 55.000,00/ha
VT = 519,65795 ha x R$ 55.000,00/ha
VT = R$ 28.581.187,25 (Vinte oito milhões, quinhentos e oitenta
e um mil, cento e oitenta e sete reais e vinte cinco centavos).
EDIFICAÇÕES E INSTALAÇÕES – BENFEITORIAS NÃO
REPRODUTIVAS
As Normas da ABNT preconizam que as edificações, instalações e
construções devem ser avaliadas da seguinte forma:
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Avaliações e Perícias de Engenharia Carlos Eduardo Pinto Estanti – Engenheiro Civil
Rua Radialista Carlos Grego, 2421 – Fone (16) 3701 – 4147 – Cel. (16) 98135 – 9917 – Cep. 14.403 – 592 – Franca – SP.
16
10.2.1. As avaliações, quando não usado o método comparativo direto de
dados de mercado, devem ser feitas através de orçamento qualitativos e
quantitativos, compatíveis com o grau de fundamentação.
10.2.2. Quando empregado o método da quantificação de custo, podem
ser utilizados orçamentos analíticos, cadernos de preços ou planilhas de
custos, específicas para o mercado.
10.2.3. A depreciação deve levar em conta:
10.2.3.1. Aspectos físicos em função da idade aparente, da vida útil e do
estado de conservação.
10.2.3.2. Aspectos funcionais, considerando o aproveitamento da
benfeitoria no contexto socioeconômico do imóvel e da região em conjunto,
a obsolescência e a funcionalidade do mesmo.
Não recomendamos a aplicação direta do custo unitário básico
(CUB) disponibilizado pelo SINDUSCON (Sindicato da Indústria da
Construção Civil), porque são valores calculados para a realidade
urbana, bem diferente da rural. Isto ocorre porque a determinação do
CUB atende a exigências normalizadas, onde temos todos os
encargos sociais, aprovação de projeto, engenheiro responsável,
taxas municipais, estaduais, etc. que totalizam mais de 120% sobre
o valor de material + mão de obra, dos quais apenas alguns
encargos sociais também ocorrem no meio rural. Assim, estima-se
que o custo no meio rural, para uma construção, é a metade do CUB
calculado para a zona urbana.
Para a depreciação física em edificações no meio rural, encontramos
a seguinte sugestão de índices, segundo Magossi (1983).
FATORES DE DEPRECIAÇÃO FÍSICA (idade aparente e estado de conservação)
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Rua Radialista Carlos Grego, 2421 – Fone (16) 3701 – 4147 – Cel. (16) 98135 – 9917 – Cep. 14.403 – 592 – Franca – SP.
17
Estado de conservação Fator de depreciação
Ótimo 1,00
Bom 0,80
Regular 0,60
Precário 0,40
Mau 0,20
Péssimo 0,00
Já a depreciação funcional é aquela derivada da “inadequação,
superação e/ou anulação” da edificação dentro do contexto da
atividade econômica do imóvel e da região, adotando-se sempre o
bom senso.
Podemos citar, por exemplo, uma propriedade com uma grande
quantidade de edificações/instalações destinadas à produção de
café. Hoje, a atividade principal na região resume-se a exploração
de cana-de-açúcar, sendo o plantio de café inviável devido a
problemas de mão-de-obra e condições de clima e solo.
Sendo assim, juntando a depreciação física de Magossi, podemos
sugerir também a depreciação funcional.
Para a avaliação das benfeitorias será utilizado o valor do m² de
construção elaborado pelo SindusCon - Sindicato da Indústria da
Construção Civil do Estado de São Paulo – data base abril/2019
(Anexo).
R1 – Residência padrão baixo
Valor R$ 1.366,30 – adota-se a metade R$ 683,15/m²
R1 – Residência padrão normal
Valor R$ 1.692,93 – adota-se a metade R$ 846,46/m²
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Avaliações e Perícias de Engenharia Carlos Eduardo Pinto Estanti – Engenheiro Civil
Rua Radialista Carlos Grego, 2421 – Fone (16) 3701 – 4147 – Cel. (16) 98135 – 9917 – Cep. 14.403 – 592 – Franca – SP.
18
GI – Galpão
Valor R$ 783,16 - adota-se a metade R$ 391,58/m²
VALOR DAS BENFEITORIAS
As construções existentes no imóvel apresentam idade aparente de
aproximadamente 40 a 60 anos, e se classificam nos seguintes
padrões verificados:
- CASA SEDE- Trata-se de uma residência térrea, com vários
cômodos, com varanda, área de serviço, entre outros. Estando em
bom estado de conservação, com área construída de
aproximadamente 590,00 m².
Área = 590,00 m² d = 0,80 (coeficiente de depreciação física)
V = Custo unitário por m² x área total x depreciação física e funcional
V = R$ 846,46 x 590,00 m² x 0,80
V = R$ 399.529,12 (Trezentos e noventa e nove mil, quinhentos e vinte e
nove reais e doze centavos).
- CASA FUNCIONÁRIO 01 - Trata-se de uma residência térrea, em
bom estado de conservação. Possui área construída de
aproximadamente 140,00 m².
Área = 140,00 m² d = 0,80 (coeficiente de depreciação física)
V = Custo unitário por m² x área total x depreciação física e funcional
V = R$ 683,15 x 140,00 m² x 0,80
V = R$ 76.512,80 (Setenta e seis mil, quinhentos e doze reais e oitenta
centavos).
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Avaliações e Perícias de Engenharia Carlos Eduardo Pinto Estanti – Engenheiro Civil
Rua Radialista Carlos Grego, 2421 – Fone (16) 3701 – 4147 – Cel. (16) 98135 – 9917 – Cep. 14.403 – 592 – Franca – SP.
19
- CASA FUNCIONÁRIO 02 - Trata-se de uma residência térrea, em
regular estado de conservação. Possui área construída de
aproximadamente 130,00 m².
Área = 130,00 m² d = 0,60 (coeficiente de depreciação)
V = Custo unitário por m² x área total x depreciação física e funcional
V = R$ 683,15 x 130,00 m² x 0,60
V = R$ 53.285,70 (Cinqüenta e três mil, duzentos e oitenta e cinco reais e
setenta centavos).
- CASA FUNCIONÁRIO 03 - Trata-se de uma residência térrea, em
regular estado de conservação. Possui área construída de
aproximadamente 100,00 m².
Área = 100,00 m² d = 0,60 (coeficiente de depreciação física)
V = Custo unitário por m² x área total x depreciação física e funcional
V = R$ 683,15 x 100,00 m² x 0,60
V = R$ 40.989,00 (Quarenta mil, novecentos e oitenta e nove reais).
- ESCRITÓRIO - Trata-se de construção térrea, em bom estado de
conservação. Possui área construída de aproximadamente 120,00
m².
Área = 120,00 m² d = 0,80 (coeficiente de depreciação física)
V = Custo unitário por m² x área total x depreciação física e funcional
V = R$ 683,15 x 120,00 m² x 0,80
V = R$ 65.582,40 (Sessenta e cinco mil, quinhentos e oitenta e dois reais
e quarenta centavos).
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Rua Radialista Carlos Grego, 2421 – Fone (16) 3701 – 4147 – Cel. (16) 98135 – 9917 – Cep. 14.403 – 592 – Franca – SP.
20
- IMÓVEL PARA CRIAÇÕES DIVERSAS 01 - Trata-se de uma
edificação térrea, construída com madeira e alvenaria, em bom
estado de conservação, com área construída de aproximadamente
100,00 m².
Área = 100,00 m² d = 0,80 (coeficiente de depreciação física)
V = Custo unitário por m² x área total x depreciação física e funcional
V = R$ 391,58 x 100,00 m² x 0,80
V = R$ 31.326,40 (Trinta e um mil, trezentos e vinte e seis reais e
quarenta centavos).
- IMÓVEL PARA CRIAÇÕES DIVERSAS 02 - Trata-se de uma
edificação térrea, construída em alvenaria, em bom estado de
conservação, com área construída de aproximadamente 200,00 m².
Área = 200,00 m² d = 0,80 (coeficiente de depreciação física)
V = Custo unitário por m² x área total x depreciação física e funcional
V = R$ 683,15 x 200,00 m² x 0,80
V = R$ 109.304,00 (Cento e nove mil, trezentos e quatro reais).
- IMÓVEL PARA DEPÓSITO - Trata-se de uma edificação térrea,
construída em alvenaria, em mau estado de conservação, com área
construída de aproximadamente 100,00 m².
Área = 100,00 m² d = 0,20 (coeficiente de depreciação física)
V = Custo unitário por m² x área total x depreciação física e funcional
V = R$ 391,58 x 100,00 m² x 0,20
V = R$ 7.831,60 (Sete mil, oitocentos e trinta e um reais e sessenta
centavos).
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Rua Radialista Carlos Grego, 2421 – Fone (16) 3701 – 4147 – Cel. (16) 98135 – 9917 – Cep. 14.403 – 592 – Franca – SP.
21
- BARRACÃO PARA DEPÓSITO 01 - Trata-se de uma estrutura de
madeira coberta com telhas metálicas, em regular estado de
conservação, com área construída de aproximadamente 200,00 m².
Área = 200,00 m² d = 0,60 (coeficiente de depreciação física)
V = Custo unitário por m² x área total x depreciação física e funcional
V = R$ 391,58 x 200,00 m² x 0,60
V = R$ 46.989,60 (Quarenta e seis mil, novecentos e oitenta e nove reais
e sessenta centavos).
- BARRACÃO CURRAL - Trata-se de uma edificação construída
para engorda e ordenha de animais, possuindo partes em alvenaria,
madeira, estrutura metálica e cobertura com telhas galvanizadas e
de cimento amianto, abrangendo uma grande área coberta, com
aproximadamente 9.000,00 m².
Área = 9.000,00 m²
d = 0,20 (coeficiente de depreciação física)
0,12 (coeficiente de depreciação funcional)
V = Custo unitário por m² x área total x depreciação física e funcional
V = R$ 391,58 x 9.000,00 m² x 0,20 x 0,12
V = R$ 84.581,28 (Oitenta e quatro mil, quinhentos e oitenta e um reais e
vinte e oito centavos).
Obs. As demais edificações existentes na propriedade não foram
consideradas nesta avaliação, por entender serem construções sem
valor de mercado, e/ou serem passíveis de retirada.
VALOR DAS BENFEITORIAS
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Avaliações e Perícias de Engenharia Carlos Eduardo Pinto Estanti – Engenheiro Civil
Rua Radialista Carlos Grego, 2421 – Fone (16) 3701 – 4147 – Cel. (16) 98135 – 9917 – Cep. 14.403 – 592 – Franca – SP.
22
VB = R$ 399.529,12 + R$ 76.512,80 + R$ 53.285,70 + R$ 40.989,00
+ R$ 65.582,40 + R$ 31.326,40 + R$ 109.304,00 + R$ 7.831,60 +
R$ 46.989,60 + R$ 84.581,28.
VB = R$ 915.931,90 (Novecentos e quinze mil, novecentos e trinta e
um reais e noventa centavos).
VALOR TOTAL DO IMÓVEL
VTi = VT + VB
VTi = R$ 28.581.187,25 + R$ 915.931,90
VTi = R$ 29.497.119,15 (Vinte e nove milhões, quatrocentos e
noventa e sete mil, cento e dezenove reais e quinze centavos).
08 - RESPOSTAS AOS QUESITOS AUTOR - FLS. 179/180
a-) descreva o imóvel penhorado
Resposta: Vide corpo do laudo.
b-) qual o seu valor total de mercado? Qual o valor por hectare e por
alqueire?
Resposta: Valor total estimado de R$ 29.497.119,15 (Vinte e nove
milhões, quatrocentos e noventa e sete mil, cento e dezenove reais
e quinze centavos). Valor estimado por hectare de R$ 56.762,57 e
valor estimado por alqueire de R$ 137.365,41.
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Rua Radialista Carlos Grego, 2421 – Fone (16) 3701 – 4147 – Cel. (16) 98135 – 9917 – Cep. 14.403 – 592 – Franca – SP.
23
c-) quais os critérios utilizados para a indicação do valor do bem?
Houve alguma comercialização de parte do bem ou de imóvel
próximo? Por qual valor, se positiva a resposta?
Reposta: Critérios pelo método Comparativo Direto de Dados de
Mercado, efetuando-se, é claro, as homogeneizações devidas.
Prejudicado devido a inexistência de informações.
09 - CONCLUSÃO
Em virtude do exposto no presente trabalho, o perito estimou o
VALOR TOTAL do imóvel rural denominado Fazenda Baixadinha
em R$ 29.497.119,15 (Vinte e nove milhões, quatrocentos e
noventa e sete mil, cento e dezenove reais e quinze centavos).
O valor definido para o imóvel, objeto deste laudo, dentro dos
critérios e procedimentos usuais da Engenharia de Avaliações não
representa um número exato, e sim uma expressão monetária
teórica e mais provável do valor pelo qual se negociaria
voluntariamente e conscientemente um imóvel, numa data de
referência, dentro das condições de mercado vigente. Isto não
significa que eventuais negociações efetivas não possam ser feitas
por valores diferentes destes, inferiores ou superiores, dependendo
de aspectos específicos relacionados aos interesses das partes
envolvidas.
Sendo assim, através das observações relatadas, de pesquisas e de
consultas realizadas, acredita que o valor encontrado para o
imóvel em questão, corresponde com a realidade atual do mercado
vigente na região de Colina/SP.
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Avaliações e Perícias de Engenharia Carlos Eduardo Pinto Estanti – Engenheiro Civil
Rua Radialista Carlos Grego, 2421 – Fone (16) 3701 – 4147 – Cel. (16) 98135 – 9917 – Cep. 14.403 – 592 – Franca – SP.
24
10 - ENCERRAMENTO
Pelo exposto, o perito finaliza o trabalho técnico executado e ratifica
todo o conteúdo do presente Laudo de Avaliação.
O trabalho é composto por 24 (vinte e quatro) laudas, digitadas
apenas em seu anverso, mais anexo.
Sem mais;
P. Deferimento.
Franca/Colina, 08 de maio de 2019. CARLOS EDUARDO PINTO ESTANTI
ENGENHEIRO CIVIL - CREA 5061582993
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