projudi - joaoluizleiloes.com.br · fernando pereira moutinho rodrigues perÍcias e avaliaÇÕes de...

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PROJUDI - Processo: 0007436-84.2013.8.16.0017 - Ref. mov. 178.1 - Assinado digitalmente por Fernando Pereira Moutinho Rodrigues:27741540904,

09/09/2015: JUNTADA DE PETIÇÃO DE LAUDO PERICIAL. Arq: Laudo

Fernando Pereira Moutinho Rodrigues www.peritos.eng.br – PERÍCIAS E AVALIAÇÕES DE ENGENHARIA Fones (44) 3025-1030 / 9912-0440 e-mail [email protected] ¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯

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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 4ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE MARINGÁ – PARANÁ

Autos nº: 0007436-84.2013.8.16.0017 – Execução de Título Extrajudicial Exequente: Raizen Combustíveis S/A – CNPJ 33.453.598/0001-23 Executados: Conquest Adm e Part Ltda e Outros – CNPJ 03.726.032/0001- 20 Fernando Pereira Moutinho Rodrigues, engenheiro civil – CREA MT 2.152/D, Perito Judicial nomeado nos autos em epígrafe, após haver procedido aos estudos e às diligências que se fizeram necessárias, vem apresentar a Vossa Excelência suas conclusões consubstanciadas na seguinte avaliação do valor de mercado do lote. Assim sendo, solicita que seja emitido Alvará Judicial para liberação do saldo restante dos honorários periciais depositados em conta poupança da Caixa Econômica Federal, conforme movimento 137.2.

Termos em que, pede deferimento. Maringá, 09 de setembro de 2015

assinado digitalmente __________________________________ Fernando Pereira Moutinho Rodrigues

Perito Judicial Nomeado – Engenheiro Civil – CREA nº 2.152/D-MT Pós-Graduado em Engenharia de Avaliações de Bens e Perícias

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LAUDO DE AVALIAÇÃO

SUMÁRIO

1 Solicitante .......................................................................................................................4 2 Finalidade .......................................................................................................................4 3 Objetivo ..........................................................................................................................4 4 Pressupostos, ressalvas e fatores limitantes .....................................................................4 5 Vistoria ...........................................................................................................................4

5.1 Caracterização da região ...........................................................................................4 5.1.1 Aspectos gerais .................................................................................................4 5.1.2 Aspectos físicos .................................................................................................5 5.1.3 Localização .......................................................................................................5 5.1.4 Uso e ocupação do solo .....................................................................................5 5.1.5 Infraestrutura urbana existente ...........................................................................6 5.1.6 Atividades existentes .........................................................................................6 5.1.7 Equipamentos comunitários ...............................................................................6

5.2 Caracterização dos terrenos ......................................................................................7 5.2.1 Identificação dos imóveis ..................................................................................7 5.2.2 Características dos logradouros de situação .......................................................7 5.2.3 Descrição dos lotes ............................................................................................8 5.2.4 Utilização atual e vocação .................................................................................9 5.2.5 Aspectos físicos .................................................................................................9 5.2.6 Infraestrutura urbana disponível ........................................................................9

5.3 Caracterização das edificações e benfeitorias ............................................................9 5.4 A locação comercial ............................................................................................... 10 5.5 O débito existente ................................................................................................... 10

6 Desapropriações............................................................................................................ 10 6.1 A desapropriação do Município de Maringá ........................................................... 10 6.2 A servidão de passagem da linha de alta tensão da Copel ........................................ 11 6.3 A servidão de passagem da linha de alta tensão da Eletrosul ................................... 11

7 O projetado viaduto e as quatro alças de acesso............................................................. 11 8 Diagnóstico do mercado................................................................................................ 12 9 Valor dos lotes .............................................................................................................. 12

9.1 Critério de avaliação do aluguel .............................................................................. 12 9.2 Método Comparativo direto de dados de mercado................................................... 13 9.3 Grau de fundamentação e precisão .......................................................................... 13 9.4 Pesquisa de mercado............................................................................................... 13 9.5 Avaliação do aluguel .............................................................................................. 14

10 Respostas aos quesitos dos Executados (movimento 157.1) .......................................... 17 11 Encerramento ................................................................................................................ 19

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1 Solicitante Juiz de Direito da 4ª Vara Cível da Comarca de Maringá – Estado do Paraná. 2 Finalidade Avaliação do valor de mercado do lote dos Executados. 3 Objetivo Realização de perícia, conforme nomeação realizada no movimento 112.1, visando avaliar o valor de mercado do lote. 4 Pressupostos, ressalvas e fatores limitantes Considerou-se, como premissa, para efeito de avaliação, o bem livre de desapropriações, servidões de passagem, hipotecas, arrestos, usufrutos, penhores, passivos ambientais ou quaisquer ônus ou problemas que prejudiquem o seu bom uso ou comercialização. A documentação fornecida para a elaboração deste laudo é, por pressuposto, considerada boa e válida, não tendo sido efetuadas análises jurídicas, nem medições de campo com aparelho topográfico que confirmariam as divisas dos atuais lotes remanescentes e se eles têm alguma área dentro da faixa de servidão de passagem das linhas de transmissão de energia da Copel e da Eletrosul. O profissional que elaborou este trabalho não tem no presente, nem contempla no futuro, interesse algum nos bens objeto deste laudo avaliatório. 5 Vistoria A vistoria ao imóvel foi iniciada às quatorze horas do dia 22 de maio de 2015. Na ocasião o perito foi acompanhado pelos advogados da Executada os Drs. Fernando Kenji Irikuchi e Dr. Milton Hiroshi Tazima, pelo assistente técnico José Manoel Ribeiro, pelo locatário Vilmar Roberto Gobe e pela parte da Exequente não compareceu alguém, apesar de todos terem sido convocados como disposto no art. 431-A do CPC. 5.1 Caracterização da região 5.1.1 Aspectos gerais Maringá é cidade pólo de uma região com 100km de raio, influenciando Cianorte, Campo Mourão, Umuarama, Arapongas, Paranavaí e Apucarana. Esta região representa um mercado potencial de um milhão e meio de consumidores, com uma renda per-capita média

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de R$ 10.237,00. Já a região Metropolitana de Maringá, englobando as cidades de Sarandi, Paiçandu, Mandaguaçu, Marialva, Mandaguari, Iguaraçu e Ângulo, tem uma população estimada de meio milhão de habitantes, num raio de 40Km. 5.1.2 Aspectos físicos O relevo da região é plano e alto, faz parte de um espigão, por onde passa a rodovia BR 376, que divide duas bacias a do rio Ivaí e a do rio Pirapó. A natureza do solo é predominantemente um silte argiloso. Restaram poucas reservas ambientais, ficando restringidas aos fundos de vales e nascentes, no imóvel avaliado não existem restrições ambientais. 5.1.3 Localização O imóvel está localizado no município e comarca de Maringá, uma cidade situada no Noroeste do Paraná, distante 425 Km de Curitiba, a capital, confrontando ao norte com os municípios de Ângulo e Mandaguaçu; ao sul com Floresta, Ivatuba e Marialva; a Oeste com Mandaguaçu e Paiçandu e a Nordeste com Iguaraçu e Astorga. 5.1.4 Uso e ocupação do solo

Segundo a Lei Complementar de Zoneamento nº 888/2011 – anexo III, da Prefeitura Municipal de Maringá, o imóvel está enquadrado na Zona Residencial Dois – ZR2: predominantemente residencial, com padrão de ocupação unifamiliar ou bifamiliar. Esta zona tem as seguintes restrições para o uso e ocupação do solo: Taxa de ocupação máxima no térreo e segundo pavimento 70%; Coeficiente máximo de aproveitamento 1,4.

Segundo o relatório de consulta prévia, juntado em anexo, o imóvel tem frentes para os corredores de serviço tipo ECSA (Av. Sincler Sambatti) e ECSB ( Av. Carlos Borges).

“I - Eixo de Comércio e Serviços A – ECSA: constituído pelos trechos urbanos das rodovias, contornos e anéis viários, compreendendo: a) comércio setorial e atacadista; b) serviços setoriais e vinculados ao transporte; c) indústrias não incômodas, nem nocivas ou perigosas; d) usos permitidos nos Eixos de Comércio e Serviços B e E; e) parâmetros de ocupação do solo constantes do ANEXO II – TABELA DE PARÂMETROS DE OCUPAÇÃO DO SOLO, desta Lei”. “II - Eixo de Comércio e Serviços B – ECSB: restrito às vias mostradas no mapa citado no caput, compreendendo: a) comércio e serviços centrais e vicinais b) todos os usos e atividades permitidos nos Eixos de Comércio e Serviços E; c) ocupação unifamiliar e bifamiliar de baixa densidade; d) permissível a instalação de pequenas indústrias não incômodas, nem nocivas ou perigosas; e) parâmetros de ocupação do solo da zona a que pertence o lote”.

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Figura 1: Zoneamento urbano − Fonte Lei municipal 888/2011

5.1.5 Infraestrutura urbana existente Maringá possui: um completo sistema viário planejado e na sua maioria asfaltado; transporte coletivo; coleta de resíduos sólidos; rede de água potável; energia elétrica; telefone; redes de cabeamento para transmissão de dados, comunicação e televisão; esgotamento sanitário; águas pluviais; arborização e iluminação pública.

5.1.6 Atividades existentes O imóvel avaliado está localizado à margem do Contorno Sul ou Anel Viário Sincler Sambatti, local que tem uma ocupação heterogênea, composta na sua maioria por: depósitos; comércios atacadistas e indústrias. 5.1.7 Equipamentos comunitários Existem a menos de 2.000 metros equipamentos comunitários de: segurança, educação, saúde.

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5.2 Caracterização dos terrenos 5.2.1 Identificação dos imóveis

O lote 51/1 original, situado na Gleba Ribeirão Pinguim, nesta cidade e comarca de Maringá-PR, com área de 23.812,44m², está registrado com a matrícula número 35.075 no Cartório de Registro de Imóveis do 2º Ofício da Comarca de Maringá, não está cadastrado no Cadastro Imobiliário do Município.

Após as desapropriações para abertura das ruas e servidões de passagem restaram os seguintes lotes:

Lote 51/1, situado na Gleba Ribeirão Pinguim, com área de 1.059,46m², cadastrado sob nº 22000150 no Cadastro Imobiliário do Município, não está registrado no Cartório de Registro de Imóveis do 2º Ofício da Comarca de Maringá.

Lote 51/2, situado na Gleba Ribeirão Pinguim, com área de 5.822,45m², cadastrado sob nº 22000400 no Cadastro Imobiliário do Município, não está registrado no Cartório de Registro de Imóveis do 2º Ofício da Comarca de Maringá.

Lote 51/3, situado na Gleba Ribeirão Pinguim, com área indeterminada, sem cadastrado no Cadastro Imobiliário do Município, não está registrado no Cartório de Registro de Imóveis do 2º Ofício da Comarca de Maringá.

Faixa de terras destacada do lote 51/1 original para abertura da Av. Pref. Sincler Sambatti, situada na Gleba Ribeirão Pinguim, com área de 14.479,09m², cadastrada sob nº 22000100 no Cadastro Imobiliário do Município, não está registrado no Cartório de Registro de Imóveis do 2º Ofício da Comarca de Maringá.

Faixa de terras destacada do lote 51/1 original para abertura da Av. Carlos Correia Borges, situada na Gleba Ribeirão Pinguim, com área de 2.120,11m², cadastrada sob nº 22000105 no Cadastro Imobiliário do Município, não está registrado no Cartório de Registro de Imóveis do 2º Ofício da Comarca de Maringá. 5.2.2 Características dos logradouros de situação

Os lotes remanescentes 51/1 e 51/2 estão situados de frente para a Av. Sincler Sambatti (contorno Sul) e também com frente para a Av. Carlos Correia Borges, na Zona 22, da cidade de Maringá, estado do Paraná, o lote 51/3 com frente só para a Av. Carlos Correia Borges.

Av. Sincler Sambatti; anel viário de grande circulação; com uma pista de mão dupla; cada com quatro faixas de rodagem e sem faixa de acostamento; pavimentação com asfalto; traçado retilíneo; perfil com aclive para leste; nível comercial e industrial.

Av. Carlos Correia Borges: avenida de média circulação; com uma pista de mão dupla; cada com duas faixas de rodagem e sem faixa de acostamento; pavimentação com cascalho; traçado retilíneo; perfil com declive na direção sul; nível comercial.

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Figura 2: foto de satélite do imóvel avaliado, obtida em 29/08/2014 − Fonte Google Hearth

5.2.3 Descrição dos lotes

O lote 51/1 original conforme a matrícula 35.075, situado na Gleba Ribeirão Pinguim, nesta cidade e comarca de Maringá-PR, com área de 23.812,44m², com as seguintes divisas, metragens e confrontações: divide-se com parte do lote 50 no rumo SE 02º 42’ NO na distância de 131,32m; com o lote 51-B no rumo NO 60º 22’ SE, na distância de 50,00m; ainda com o mesmo lote no rumo SE 02º 42’ NO na distância de 62,66m, com uma estrada para Maringá no rumo NO 60º 22’ SE na distância de 115,26m; com o lote 51-A e 51-C no rumo NO 02º 42’ SE na distância de 150,74m; e finalmente com o mesmo lote e com o lote 51(REM) no rumo SE 85º 35’ NO na distância de 148,53m.

Lotes remanescentes após a desapropriação descrição conforme o cadastro municipal: Lote 51/1 com área de 1.059,46m², com as seguintes divisas, metragens e

confrontações: divide-se com parte do lote 50 na distância de 31,24m; com o lote 51-B no na distância de 29,49m; com a Av. Carlos Correia Borges na distância de 35,71m; com a Av. Sincler Sambatti na distância de 36,30m.

Lote 51/2 com área de 5.822,45m², com as seguintes divisas, metragens e confrontações: divide-se com a Av. Carlos Correia Borges na distância de 99,94m; com a Estrada Carlos Correia Borges na distância de 104,77m; com parte do lote 51-A e 51-C/1 no na distância de 50,44m; com a Av. Sincler Sambatti na distância de 74,00m.

Lote 51/3 no cadastro municipal não constam as dimensões do lote que confronta a oeste no rumo NO 60º 22’ SE com a Av. Carlos Correia Borges; a sul com a Estrada Carlos Correia Borges; a nordeste com o lote 61B.

Se for executado o projetado viaduto com quatro alças de acesso no lote 51/1 com

23.812,44m², restará somente o lote 51/1(REM) com 2.683,04m², com as seguintes divisas, metragens e confrontações: divide-se com a Av. Carlos Correia Borges no rumo NO 8º 15’ 6” NE, na distância de 22,28m; com a área ocupada pelo sistema viário no rumo NO 52º 42’ 55” SE, na distância de 72,97m e no rumo 38º 54” 9” SE, na distância de 46,86m; com o lote 51-A e 51-C no rumo NO 02º 42’ SE, na distância de 150,74m; no rumo NO 60º 22” SE, na distância de 101,48m, ver projeto no anexo 3.

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Figura 3: Mapa da divisão do lote periciado − Fonte mapa fornecido pelo Executado

5.2.4 Utilização atual e vocação O lote 51/1 está alugado para Vilmar Roberto Gobe que está usando o imóvel para comércio de sucatas; o lote 51/2 está sem uso; o lote 51/3 foi cercado com um muro e está sendo usado pelo proprietário do lote 62; o restante do lote foi destacado pelo município para passagem de avenidas e linhas de transmissão de energia.

Os lotes têm vocação para uso comercial ou industrial. 5.2.5 Aspectos físicos Os lotes têm um formato trapezoidal, uma topografia com médio declive na direção sul, apresentam uma superfície seca e o solo é aparentemente seco e de boa consistência, próprio para o embasamento de edificações. 5.2.6 Infraestrutura urbana disponível Os imóveis são servidos com os seguintes melhoramentos públicos: avenidas pavimentadas com asfalto, rede de energia elétrica, rede de água tratada, rede de águas pluviais, rede de telefonia, iluminação pública, arborização e coleta de resíduos sólidos. 5.3 Caracterização das edificações e benfeitorias

No lote 51/1 existe atualmente um telheiro velho sem valor comercial (foto 03) e as edificações que existiam foram demolidas pelo município (fotos 05 e 06) sob a alegação que estavam dentro do lote 51-B, que é propriedade do município, o locatário do executado

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começou uma construção nova (foto 04), mas foi embargada pelo mesmo motivo, no local existe mato nativo. No lote 51/2 não existem edificações, só capim roçado. O lote 51/3 foi cercado por um muro que o integrou ao lote 61B. 5.4 A locação comercial

Em 03/01/2012 a Executada Conquest assinou um contrato de locação comercial de 1.059,46m² do lote 51/1, com o locatário Vilmar Roberto Gobe, para uso como comércio de sucatas, no valor de 2,5 salários mínimos mensais.

5.5 O débito existente

Após consulta constatou-se que o lote 51/1 não tem débitos no seu cadastro, já no cadastro do lote 51/2 existem dois débitos de asfalto no valor de R$ 7.372,73 e R$ 3.715,39 com vencimento em 30/10/1995, esse valor atualizado importa em R$ 98.053,03 e R$ 49.422,53, respectivamente.

Também existem débitos de IPTU do ano de 2015, ver extrato no anexo 3. 6 Desapropriações

Após várias desapropriações para: implantação da Av. Sincler Sambatti; alargamento da Av. Carlos Correia Borges; servidão de passagem da linha de alta tensão da Copel; servidão de passagem da linha de alta tensão da Eletrosul, o imóvel que na matrícula 35075 tinha originalmente 23.812,44m² ficou reduzido de fato a 6.881,91m², soma de 1.059,46m² do lote 51/1 e de 5.822,45m² do lote 51/2.

O proprietário não foi indenizado pelas terras que perdeu e a matrícula continua com a mesma área original de 23.812,44m², sem as averbações das desapropriações ou servidões de passagem que ocorreram. 6.1 A desapropriação do Município de Maringá

Após consulta o Município de Maringá não esclareceu se houve uma desapropriação oficial ou se houve apenas um apossamento administrativo; esclareceu que o imóvel foi desmembrado em quatro cadastros, dois deles seriam faixas de terras desapropriadas para alargamento da Av. Sincler Sambatti e para a ampliação da Av. Carlos Borges; esclareceu que há débitos dos lançamentos de Contribuição de Melhoria de 1995 (asfalto), cujo Recurso Administrativo 15900, de 22/06/1998, solicita compensação entre o valor da indenização da desapropriação (crédito) e o valor do débito; informou também que não há restrições para construção em relação ao lote com 1.059,46m².

Em depoimento ao perito o Sr. Sutoshi Matsuda, representando os Executados, explicou que: o Município de Maringá em 1995 cobrou da empresa M. Matsuda e Cia Ltda. um valor alto pelo asfalto das avenidas Carlos Borges e Sincler Sambatti e por outro lado não pagou a desapropriação que fez no lote 51/1; informou também que existe um processo interno na prefeitura para compensar o valor do asfalto com o valor da indenização da

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desapropriação, mas que o município não aceitou a permuta; que não cobraram o valor da desapropriação porque na época o Executado estava aprovando o loteamento Jardim Atami no lote 51. 6.2 A servidão de passagem da linha de alta tensão da Copel

A Copel informou: “quanto ao questionamento sobre o posicionamento dos lotes 51/1 e 51/2 apontados no croqui anexo à sua correspondência, informamos que os mesmos estão sob a faixa de segurança – servidão de passagem – que é de 40 metros”.

Verbalmente foi informado ao perito que não foi feita a desapropriação da servidão de passagem e que esta omissão estaria baseada no decreto federal 35.851, de 16 de julho de 1954, que trata da utilidade pública da concessão de energia elétrica e da permissão para constituir a servidão de passagem. 6.3 A servidão de passagem da linha de alta tensão da Eletrosul

Após consulta, a Eletrosul esclareceu que o lote 51/1 original “está próximo/sob a faixa de segurança da linha de transmissão em 230Kv 7340, vão entre as torres TO011 e TO012”, que não acharam a desapropriação e para localizar o processo precisariam da planta topográfica georreferenciada e as matrículas anteriores do imóvel. 7 O projetado viaduto e as quatro alças de acesso

Se efetivamente for construído o projetado viaduto e as quatro alças de acesso, no cruzamento das avenidas Carlos Borges e Sincler Sambatti, conforme projeto assinado pelo Coordenador de Topografia do município, o lote 51/1 original com 23.812,44m² restará dividido em dois lotes: o lote ocupado pelo sistema viário com 21.129,40m² e o lote 51/1 (REM) com 2.683,04m² de área útil.

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Figura 4: Mapa do viaduto e das 4 alças − Fonte projeto assinado pelo Coordenador de Topografia

8 Diagnóstico do mercado

O contorno Sul, Avenida Sincler Sambatti, liga duas importantes rodovias a BR 376 à PR 317 e o imóvel avaliado está localizado nesse anel viário o que lhe confere uma localização privilegiada e logisticamente é perfeito, porque após a implantação do projetado viaduto o imóvel estará ligado diretamente ao novo loteamento industrial Cidade Industrial de Maringá e ao centro da cidade pela Avenida Carlos Borges.

O valor do lote original está prejudicado devido aos apossamentos administrativos ocorridos para execução das avenidas e servidões de passagem de linhas de transmissão de energia, isto se já tiver ocorrido a prescrição para ajuizamento de ação de desapropriação indireta.

Já o projetado lote 51/1 (REM), com 2.683,04m², terá uma liquidez alta pelos motivos expostos anteriormente.

9 Valor dos lotes Pretende-se avaliar o preço de mercado do lote original 51/1 e dos lotes 51/1 e 51/2 remanescentes da desapropriação. 9.1 Critério de avaliação do aluguel Esta avaliação seguiu as diretrizes da Norma NBR 14.653-2 de 2011 – Avaliação de Imóveis Urbanos, da Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT.

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9.2 Método Comparativo direto de dados de mercado Identifica o valor de mercado do bem através da comparação direta com imóveis semelhantes colocados em oferta para venda, ou transacionados recentemente, guardando-se as diferenças existentes entre eles, por meio de tratamento técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra. A influência dos elementos da amostragem na formação do valor de mercado foi obtida por Inferência Estatística. Não perdemos aqui de vista que o valor de mercado é definido como aquele em que um vendedor desejoso de vender, mas não compelido, vende a um comprador desejoso de comprar, mas também não compelido. 9.3 Grau de fundamentação e precisão O grau de fundamentação está condicionado ao empenho desenvolvido pelo Engenheiro de Avaliações, o grau de precisão está relacionado às informações que podem ser obtidas no mercado. O valor da avaliação no presente trabalho, em função da qualidade e número de amostras comparativas que puderam ser obtidas, está enquadrado no grau I de fundamentação e grau I de precisão, conforme preconizam os itens 9.2.1. e 9.2.2. da NBR 14.653-2 “ Avaliações de Bens – Imóveis Urbanos “. 9.4 Pesquisa de mercado Comparamos os valores de mercado de terrenos semelhantes, através de 13 ofertas imobiliárias, coletados numa pesquisa de mercado de imóveis com a mesma vocação comercial, guardando-se as diferenças existentes entre eles, no caso: a área útil; a distância ao centro da cidade.

# Endereço Oferta Valor m² R$/m² Centro Fonte Fone

1 Av. Sincler Sambati 10.000.000,00 9.000.000,00 30.461,92 295,45 4.380 Bonny 3031-8735

2 R. Castro Alves 9.800.000,00 8.820.000,00 12.209,00 722,42 2.282 Adriana 3023-1193

3 Av. Sincler Sambati - Randon 6.000.000,00 5.400.000,00 15.052,31 358,75 4.596 Guerra 9972-7413

4 Av. Carlos Correia Borges 5.525.000,00 4.972.500,00 6.906,00 720,03 2.307 Guerra 9972-7413

5 Av. Sincler Sambati 3.500.000,00 3.150.000,00 7.274,21 433,04 3.930 Beltrame 3032-3232

6 Av. Melvin Jones 3.200.000,00 2.880.000,00 7.087,00 406,38 3.914 Ágil 3031-0010

7 Av. Melvin Jones 2.785.000,00 2.506.500,00 7.140,00 351,05 4.100 Eko's 3041-1355

8 Av. Sincler Sambati Av. Moleir 2.250.000,00 2.025.000,00 5.504,40 367,89 3.884 Guerra 9972-7413

9 Av. Marcelo Messias Busiquia 2.200.000,00 1.980.000,00 5.200,00 380,77 7.099 Guerra 9972-7413

10 Av. Major Abelardo 1.600.000,00 1.440.000,00 3.952,00 364,37 5.087 Expansão 3033-3333

11 Av. Sincler Sambati Av. Moleir 1.500.000,00 1.350.000,00 2.630,00 513,31 3.884 Guerra 9972-7413

12 Av. Major Abelardo 1.000.000,00 900.000,00 1.821,05 494,22 6.558 Dubai 3354-6400

13 Av. Sincler Sambati 2540 350.000,00 315.000,00 530,00 594,34 4.551 Camargo 3024-0086

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Na pesquisa foram utilizados 13 elementos, 4 a mais do que a quantidade mínima que

a norma preconiza para grau I de fundamentação, com 2 variáveis independentes. Na escolha dos elementos da amostra foram levados em consideração a idoneidade dos

informantes, a identificação destes e a localização dos elementos pesquisados. 9.5 Avaliação do aluguel O cálculo estatístico inferencial e as análises exigidas para atender os preceitos da NBR – 14.653-2 foram feitos com auxílio do software “INFER – Versão 32” elaborado pela empresa Ária Sistemas de Informática Ltda. Este software auxiliou na obtenção do modelo de melhor ajuste, cálculo dos coeficientes de correlação e determinação, intervalos de confiança, significâncias, verificação de normalidades de resíduos, de homocedasticidade, de multicolinearidade, de “outliers” e análise de variâncias. No presente caso, pretende-se estimar o “Valor de Mercado por metro quadrado” (variável dependente) do imóvel avaliado, a partir dos seguintes valores conhecidos (variáveis independentes): Área: Variável quantitativa que explica a variação do valor dos terrenos em função da

metragem quadrada dos mesmos, quanto menor a área, maior o valor por metro quadrado.

Centro: Variável quantitativa que explica a variação do valor dos terrenos em função da distância em metros ao centro da cidade, representado pela prefeitura, quanto menor a distância ao centro, maior o valor por metro quadrado.

Perante estas premissas, obteve-se por inferência estatística, anexo 5, a partir da Pesquisa de Mercado constante do Anexo 6 do presente Laudo Pericial, o melhor modelo de regressão, válido para junho de 2015:

[R$/m2] = 789,99 - 79,840 x Ln([Área]) + 1416482 /[Centro]

O modelo atingiu o coeficiente de determinação ajustado de R²=0,8081, significando este parâmetro que o modelo apresentado permite explicar cerca de 80% das variações da variável dependente (Valor de Mercado dos terrenos), constituindo-se num bom resultado. A correlação do modelo atingiu r=0,9166, correlação fortíssima. O teste do modelo, através da estatística F, de Fischer-Snedecor, foi de F=26,27, com índice de significância de 0,01%, muito inferior ao nível recomendado pela Norma (1%), o que indica também a boa qualidade do modelo.

As variáveis independentes incluídas no modelo apresentaram bom desempenho. A Norma exige que o nível de significância das variáveis independentes (regressores), medido através do teste t, seja de no máximo 10%, ou seja, que a variável atinja ao menos a confiança de 90%, no caso atingiu t=1,812 provando que os coeficientes são importantes na formação do modelo.

Em seguida foram realizados testes verificadores dos erros (resíduos) do modelo, que são mais qualitativos. Verificou-se que os resíduos têm distribuição aleatória, seguem aproximadamente a distribuição Normal, e estão na faixa [-2,+2] desvios-padrão, não configurando a presença de outliers ou outras rupturas aos pressupostos da regressão. Estes elementos confirmam os resultados dos testes de t e F e do coeficiente de determinação.

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Conclui-se que o modelo apresentado pode ser utilizado para estimar o valor do terreno em questão.

Aplicando-se à equação de regressão anterior os dados relativos ao lote 51/1 original:

Área = 23.812,44m²; Centro = 3.837,00m.

[R$/m2] = 789,99 - 79,840 x Ln([23.812,44]) + 1416482 /[3.837]

Obter-se-á um valor médio de R$ 354,53/m², além de um valor máximo de R$ 397,85/m² e um valor mínimo de R$ 311,22/m², nestas condições, arbitra o signatário como valor estimado por metro quadrado do terreno, situado dentro do intervalo de confiança de 80%, a cifra de R$ 354,53/m².

O valor de mercado do terreno é de R$ 8.442.224,35 = 23.812,44m² x R$ 354,53/m². Arredondando até 1% conforme permite a norma: R$ 8.400.000,00.

VALOR DO LOTE ORIGINAL R$ 8.400.000,00

Válido para junho de 2015

Este valor refere-se ao lote original sem os apossamentos administrativos ocorridos para execução das avenidas e servidões de passagem das linhas de transmissão de energia.

Esclareço que o valor das áreas perdidas para o município e para as concessionárias de energia pode eventualmente ser indenizado através de competente ação de desapropriação indireta, se não tiver ocorrido prescrição.

Aplicando-se à equação de regressão anteriormente descrita os dados do lote 51/1, após a desapropriação: Área = 1.059,46m²; Centro = 3.837,00m.


O valor de mercado do terreno é de R$ 638.886,16 = 1.059,46m² x R$ 603,03/m². Arredondando até 1% conforme permite a norma: R$ 640.000,00.

VALOR DO LOTE 51/1 (com 1.059,46m²) R$ 640.000,00


Ressalvo que esse valor pode ser diminuído se constatado através de levantamento topográfico, que o lote está parcialmente sob a linha de transmissão de energia da Eletrosul, fato que impediria a construção numa faixa de 25m para cada lado do eixo das torres de alta tensão.

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Aplicando-se à equação de regressão anteriormente descrita os dados do lote 51/2,

após a desapropriação: Área = 5.822,45m²; Centro = 3.837,00m. Obter-se-á um valor médio de R$ 466,99/m², além de um valor máximo de R$

490,42/m² e um valor mínimo de R$ 443,55/m², nestas condições, arbitra o signatário como valor estimado por metro quadrado do terreno, situado dentro do intervalo de confiança de 80%, a cifra de R$ 466,99/m².


VALOR DO LOTE 51/2 (com 5.822,45m²) R$ 2.700.000,00


Ressalvo que esse valor pode ser diminuído se constatado através de levantamento topográfico, ou através de resposta do município, que o lote está parcialmente sob a linha de transmissão de energia da Eletrosul, fato que impediria a construção numa faixa de 25m para cada lado do eixo das torres de alta tensão.

Se efetivamente for construído o projetado viaduto e as quatro alças de acesso, o lote

51/1 original de 23.812,44m² restará dividido em dois lotes: o lote ocupado pelo sistema viário com 21.129,40m² e o lote 51/1 (REM) com 2.683,04m².

Aplicando-se à equação de regressão anteriormente descrita os dados do lote 51/1 (REM), após a futura desapropriação: Área = 2.683,04m²; Centro = 3.837,00m.



VALOR DO LOTE 51/1 (REM) R$ 1.420.000,00


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10 Respostas aos quesitos dos Executados (movimento 157.1)

1) Qual a extensão exata da área do imóvel vistoriado e suas confrontações?

Resposta:

Segundo a matrícula 35.075 do Registro de Imóveis do 2º Ofício de Maringá, o lote 51/1 original, situado na Gleba Ribeirão Pinguim, nesta cidade e comarca de Maringá-PR, com área de 23.812,44m², com as seguintes divisas, metragens e confrontações: divide-se com parte do lote 50 no rumo SE 02º 42’ NO na distância de 131,32m; com o lote 51-B no rumo NO 60º 22’ SE, na distância de 50,00m; ainda com o mesmo lote no rumo SE 02º 42’ NO na distância de 62,66m, com uma estrada para Maringá no rumo NO 60º 22’ SE na distância de 115,26m; com o lote 51-A e 51-C no rumo NO 02º 42’ SE na distância de 150,74m; e finalmente com o mesmo lote e com o lote 51(REM) no rumo SE 85º 35’ NO na distância de 148,53m.

2) Qual o valor do metro quadrado comercializado na região que se localiza o imóvel periciado?

Resposta: No item 8.4 do laudo estão tabuladas 13 ofertas imobiliárias de lotes com a mesma vocação, com valores diferenciados conforme a sua distância ao centro da cidade (quanto mais perto do centro, maior o valor por metro quadrado) e conforme a sua área (quanto maior a área menor o preço por metro quadrado).

3) Se o imóvel periciado apresenta algum cultivo? Se positiva a resposta, quais as espécies plantadas e a respectiva área que ocupam?

Resposta: O perito é engenheiro civil, portanto não tem atribuição técnica para qualificar a espécie botânica dos vegetais existentes, porém constata-se que no imóvel periciado existem mato nativo e capim, respectivamente foto 09 e foto 15.

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4) Qual a localização do imóvel periciado (rua, avenida,

contorno)?

Resposta: O imóvel periciado está situado no cruzamento da Av. Carlos Correia Borges com a Av. Sincler Sambatti (Contorno Sul).

5) Se o imóvel periciado fica localizada em área comercial, industrial e residencial?

Resposta: Segundo a consulta prévia, juntada em anexo, o imóvel periciado está localizado na ZR2 – Zona Residencial Dois que permite o uso residencial unifamiliar ou bifamiliar, além disso, tem frente para os corredores de serviço: ECSA – Eixo de Comércio e Serviços A trecho urbano de anel viário que permite uso comercial setorial e atacadista, serviços setoriais e vinculados ao transporte, indústrias não incômodas, nem nocivas ou perigosas; ECSB – Eixo de Comércio e Serviços B que permite uso para comércio e serviços centrais e vicinais, instalação de pequenas indústrias não incômodas, nem nocivas ou perigosas, ver item 5.1.4.

6) Se o imóvel periciado é servido de asfalto em todos os seus lados, rede de energia elétrica de baixa e alta tensão (COPEL), telefonia fixa e móvel, rede de água e esgoto urbano público (SANEPAR), e outros serviços tais como conservação de praças e jardins, coleta de lixo e limpeza pública?

Resposta: Sim.

7) Se na região do imóvel periciado existem poucas ou muitas áreas disponíveis para venda? Se o local é área nobre, de valorização garantida e se presta para qualquer tipo de comércio de médio e de grande porte?

Resposta: Na região do imóvel periciado existem poucas áreas disponíveis para venda. O local é área nobre, de valorização garantida e se presta para qualquer tipo de comércio de médio e de grande porte.

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8) Por fim, qual o valor total de mercado da área objeto desta avaliação?

Resposta: O lote 51/1 original com 23.812,44m², segundo a matrícula 35.075, tem um valor de mercado de R$ 8.400.000,00, avaliação válida para junho de 2015.

Este valor refere-se ao lote original sem os apossamentos administrativos ocorridos para execução das avenidas e servidões de passagem das linhas de transmissão de energia.

9) Quais as metodologias utilizadas na presente perícia?

Resposta: Foi utilizado o Método Comparativo direto de dados de mercado preconizado pela Norma NBR 14.653-2 de 2011 – Avaliação de Imóveis Urbanos, da Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT, ver item 8 do laudo. 11 Encerramento Vai o presente Laudo Pericial digitado via computador, em dezenove folhas reunidas neste documento eletrônico tipo PDF − Portable Document Format, assinado digitalmente.

Acompanham o Laudo os seguintes anexos: Anexo 1 – Documentos; Anexo 2 – Documentos;

Anexo 3 – Documentos; Anexo 4 – Fotografias;

Anexo 5 – Inferência estatística; Anexo 6 – Pesquisa de mercado.

Maringá, 09 de setembro de 2015

assinado digitalmente __________________________________ Fernando Pereira Moutinho Rodrigues

Perito Judicial Nomeado – Engenheiro Civil – CREA nº 2.152/D-MT Pós-Graduado em Engenharia de Avaliações de Bens e Perícias

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